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SEM DATA PARA COMEÇAR, MINHA CASA, MINHA VIDA 3 TERÁ FOCO NAS GRANDES CIDADES

O Programa Minha Casa Minha Vida (MCMV) vai sofrer alterações que dependem da canetada dos ministérios das Cidades, da Fazenda e do Planejamento. A principal delas deve ser o foco nas grandes cidades. Ainda não há uma data para o lançamento do MCMV 3. A consequência direta disso na economia é que as contratações estão paradas, para elaboração do orçamento.

Segundo informou o ministro Gilberto Kassab (Cidades), em reunião com entidades do ramo da construção durante toda a quarta-feira (28), em Brasília, o programa é prioridade do governo. Segundo fontes do governo, Kassab teria dito que a nova fase ainda precisa ser desenhada e não tem data para lançamento, mas “é urgente”.

As entidades entregaram uma "lista de desejos" ao novo ministro, cuja principal demanda é por um novo acordo para pagamento em dia às construtoras que fazem obras para o programa. Durante todo o ano de 2014, os pagamentos foram feitos com atrasos, o que o ministério nunca reconheceu publicamente.

Em 12 de janeiro, Kassab já havia afirmado em entrevista ao Blog do Planalto que não haverá cortes de orçamento no MCMV. Sua pasta é responsável pelo programa que tem como objetivo reduzir o déficit habitacional, com prioridade às famílias de baixa renda do País. No ano passado, a presidente Dilma Rousseff anunciou a terceira etapa do programa com a meta de construir 3 milhões de unidades habitacionais a partir de 2015.

O programa é uma das principais vitrines do governo petista desde a era Lula, pois tem efeito multiplicador na economia, com impactos em toda a cadeia produtiva da construção civil. Segundo balanço do PAC 2, o Minha Casa, Minha Vida foi responsável por gerar 154,3 mil postos de trabalho desde 2011 – chegando a quase 2 milhões de empregos diretos até 2014.

Até dezembro de 2014, o programa concluiu empreendimentos no valor de R$ 449,7 bilhões, entregando 1,87 milhão de moradias. Mais de sete milhões de pessoas foram beneficiadas com as 3,7 milhões de unidades contratadas em todo o País (2,8 milhões de moradias contratadas no MCMV 2).

Fonte: IG - Economia

A LEI 13.097/15 AUTORIZA A RESCISÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL POR INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR INDEPENDENTE DE AÇÃO JUDICIAL

Foi publicada no dia 20/01/2015 a Lei Federal nº. 13.097/2015 que, além de outras providências, dispõe sobre a resolução extrajudicial do compromisso de compra e venda de imóvel comprado em parcelas em razão do inadimplemento do comprador.

Atualmente, a jurisprudência exige que o vendedor proponha ação judicial de rescisão de contrato em face do comprador inadimplente. Com o advento da nova lei, basta que o vendedor notifique o comprador, judicialmente ou pelo Cartório de Registro de Imóveis competente, para purgar a mora com o prazo de 15 dias.

Importante ressaltar que a nova lei determina que haja i) previsão expressa no contrato e ii) inadimplemento absoluto do comprador, isto é, impõe-se que o comprador não efetue o pagamento no prazo de 15 dias.

Lei 13.097/2015:

Art. 62. O art. 1º. do Decreto-Lei no 745, de 7 de agosto de 1969, passa a vigorar com a seguinte redação:

“Art. 1º. Nos contratos a que se refere o art. 22 do Decreto-Lei no 58, de 10 de dezembro de 1937, ainda que não tenham sido registrados junto ao Cartório de Registro de Imóveis competente, o inadimplemento absoluto do promissário comprador só se caracterizará se, interpelado por via judicial ou por intermédio de cartório de Registro de Títulos e Documentos, deixar de purgar a mora, no prazo de 15 (quinze) dias contados do recebimento da interpelação.

Parágrafo único: Nos contratos nos quais conste cláusula resolutiva expressa, a resolução por inadimplemento do promissário comprador se operará de pleno direito (art. 474 do Código Civil), desde que decorrido o prazo previsto na interpelação referida no caput, sem purga da mora.” (NR)

Redação original: Art. 1º. Nos contratos a que se refere o artigo 22 do Decreto-Lei nº. 58, de 10 de dezembro de 1937, ainda que deles conste cláusula resolutiva expressa, a constituição em mora do promissário comprador depende de prévia interpelação, judicial ou por intermédio do cartório de Registro de Títulos e Documentos, com quinze (15) dias de antecedência.

A alteração simplificará a retomada do imóvel pelo vendedor e diminuirá o número de demandas no Judiciário com esse fim.

No entanto, a lei não resolve algumas questões frequentes no Judiciário, notadamente, no que diz respeito à devolução das quantias pagas pelo comprador inadimplente que deverá observar o que dispõe o art. 53, CDC e os parâmetros que vem sendo fixados pela jurisprudência.

Art. 53. Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado.

Por isso, com o intuito de evitar ou minimizar litígios dessa natureza, é aconselhável que conste também no contrato o percentual de devolução das parcelas efetivamente pagas e os descontos que deverão ser realizados (taxas, IPTU, e outras despesas que seriam do comprador, mas que por decorrência da rescisão serão suportadas pelo vendedor) e que a devolução dos valores seja feita de uma só vez, logo que rescindido o contrato.

No que diz respeito à restituição do imóvel, se esta não ocorrer de forma amigável após o prazo da notificação e feita a devolução dos valores eventualmente pagos pelo comprador, com os devidos descontos, caberá ao vendedor propor ação judicial exclusivamente para esse fim.

A Lei 13.097/15 não afasta o direito do comprador de elidir a rescisão, sob pena de afronta ao princípio constitucional da inafastabilidade da Jurisdição. Todavia, cumprirá ao comprador inadimplente o ônus de propor a ação judicial e provar que não houve descumprimento ou que a rescisão extrajudicial se deu de forma contrária aos preceitos legais.

O dispositivo em comento entrará em vigor 30 dias após a publicação da referida Lei.

Monica Monteiro Porto - Mestre em Direito pela PUC-SP. Advogada. Sócia do escritório Monteiro Porto Advogados

Fonte: Artigos JusBrasil

Nota do Editor:
Clique no link abaixo para acessar a íntegra da Lei 13.097/2015:
http://www.planalto.gov.br/CCIVIL_03/_Ato2015-2018/2015/Lei/L13097.htm

A EFETIVA ENTREGA DE IMÓVEL ADQUIRIDO NA PLANTA PARA O COMPRADOR E OS ATOS DO VENDEDOR

Podemos afirmar que a maioria das pessoas que adquire um imóvel na planta ou ainda em construção tem sérias dúvidas sobre o que exatamente define sua entrega e até aonde vai a responsabilidade da incorporadora ou construtora.

O início da dúvida normalmente vem após a leitura de determinada cláusula contratual, através da qual o vendedor informa que após a emissão do auto de conclusão de obra o “habite-se” perante a Prefeitura, o empreendimento é considerado entregue e todos os encargos do imóvel passam a correr por conta exclusiva do comprador.

Contudo, isso não é verdade. Aliás, nem mesmo poderia ser.

O “habite-se” é apenas uma certidão que atesta que o empreendimento ou o imóvel (isoladamente considerando) foi construído de acordo com as exigências estabelecidas pela Prefeitura para a aprovação de projetos imobiliários, porém, jamais garantindo a qualidade ou segurança da obra, sendo isso responsabilidade exclusiva do construtor ou incorporador.

Ressalte-se que o auto de conclusão de obra ou “habite-se” é apenas o primeiro de vários passos para o vendedor-incorporador entregar o empreendimento.

A efetiva entrega de um empreendimento condominial normalmente demora entre dois a quatro meses para acontecer, notadamente pela burocracia existente entre a expedição do “habite-se”, a instalação do condomínio e a individualização das matrículas das unidades.

Para efeito de constatação do que compõe a efetiva entrega de um empreendimento, destacam-se as seguintes atitudes ao incorporador:

a) convocar os compradores para a realização das vistorias quando a obra estiver em fase de finalização de áreas comuns, estando a Torre e as unidades individuais prontas;

b) providenciar perante a Prefeitura o auto de conclusão de obra ou “habite-se”;

c) instalar o Condomínio, quando então se caracteriza a entrega do empreendimento; e

d) providenciar a averbação da construção da edificação para efeito de individualização de todas as matrículas perante o cartório de registro de imóveis competente.

Vê-se, portanto, que não é com a simples emissão do auto de conclusão de obra ou “habite-se” que devemos compreender que o empreendimento ou o imóvel está entregue.

Isso porque a regularidade do imóvel declarada com a expedição do “habite-se” pela municipalidade não traz por consequência automática a imissão do comprador na pose direta do bem, situação essa que apenas se caracterizará depois da aprovação da vistoria na unidade, cuja designação e documentação são de responsabilidade do vendedor.

A obra somente pode ser considerada entregue quando a incorporadora realiza a instalação do Condomínio, momento em que os compradores participam da primeira assembleia, através da qual ocorre a eleição do síndico e membros do conselho, aprovação da administradora (normalmente indicada pela própria incorporadora) e demais atos de administração, inclusive com a previsão orçamentária.

O artigo 1.322 do Código Civil estabelece que a instituição do condomínio deve ocorrer por ato inter vivos ou por testamento e mediante o registro da instalação no cartório de registro de imóveis para surtir efeitos legais. Ordinariamente, em se tratando de imóvel adquirido na planta ou em construção, a convocação para a assembleia de instalação do condomínio é feita pelo incorporador e caso este não o faça, os próprios compradores poderão realizar a convocação e instalar o condomínio.

Já a posse dos compradores em imóveis novos deve ocorrer após a instalação do condomínio e nunca com a obtenção do “habite-se” apenas.

Para o comprador, destinatário final do bem, o que vale em última análise é a entrega das chaves (transferência da posse), conforme entendimento pacífico de nossos Tribunais, até porque, o entendimento que prevalece nesse aspecto é no sentido de que a obrigação contraída pela incorporadora-vendedora é para a efetiva entrega do imóvel no prazo estipulado em contrato e não pela simples obtenção do auto de conclusão de obras perante a Prefeitura, sendo que a previsão contida em cláusula contratual nesse sentido representa caráter nitidamente abusivo em franco prejuízo para o consumidor.

Pensar em sentido contrário é fechar os olhos para a realidade e imaginar algo que não existe, pois apenas com a expedição do “habite-se” nenhum comprador conseguirá obter a posse do imóvel. Precisará, necessariamente, aguardar pelo menos a instalação do Condomínio e isso se já tiver aprovado a vistoria e quitado o preço do bem com recursos próprios.

Ivan Mercadante Boscardin - Advogado especialista em Direito Imobiliário e Consumidor.

O texto compõe a obra do autor intitulada: “Artigos Jurídicos sobre Direito Imobiliário”
Fonte: Artigos JusBrasil

MÃO DE OBRA E INSUMOS EM ALTA DERRUBAM RENTABILIDADE DA CONSTRUÇÃO CIVIL

A rentabilidade das incorporadoras imobiliárias de capital aberto despencou nos últimos quatro anos e o cenário adverso pode adiar um novo ciclo de investimentos no setor. A mão de obra e os insumos mais caros, além do crescente estoque de imóveis empurrou para baixo os indicadores que medem a eficiência dessas empresas e sua capacidade de dar retorno aos acionistas.

De acordo com um estudo do Instituto de Ensino e Pesquisa (Insper), entre dezembro de 2010 e setembro de 2014, o retorno sobre patrimônio (ROE) das companhias de construção civil caiu drasticamente, com a média das rentabilidades passando de 15,4%, em 2010, para 0,4% em 2014. O ROE indica quanto a empresa conseguiu extrair de lucro em relação ao que foi investido no negócio. O levantamento inclui informações de 12 das principais companhias de construção civil com ações negociadas na Bovespa: Brookfield, CR2, Cyrela, Even, Eztec, Gafisa, JHSF, MRV, PDG, Rodobens, Rossi e Tecnisa.

"Percebemos uma queda considerável nesse indicador apesar de a receita estar crescendo na maioria das empresas", diz Eric Barreto, professor do Insper e coordenador do estudo feito com pós-graduandos. Para cada R$ 1 em ativos, o retorno médio em receita líquida foi de R$ 0,29, em 2014, e de R$ 0,48 em 2010.

Segundo Barreto, a conjuntura atual deve prejudicar ainda mais o setor. O próprio Sindicato da Indústria da Construção Civil do Estado de São Paulo (SindusCon-SP) já alertou que o cenário negativo pode adiar para 2016 o início de um novo ciclo de investimentos.

Além da dificuldade no giro do capital, o estudo também identificou redução na margem operacional - índice que mede a eficiência das vendas de uma empresa e o quanto ela consegue convertê-las em lucro. Houve queda na margem em nove das 12 companhias investigadas. "Isso ocorreu porque os custos aumentaram num ritmo maior do que as receitas", diz Barreto.

Mão de obra

Mesmo com a desaceleração do mercado imobiliário, os gastos com mão de obra seguem com aumentos acima da inflação. O Índice Nacional da Construção Civil medido pelo IBGE foi de 7,74% em 2014, enquanto a inflação (IPCA) no mesmo período ficou em 6,41%. Outro indicador que mede o custo do trabalho na construção civil, apurado pela Fundação Getulio Vargas (FGV), mostra que a mão de obra ficou 8,49% mais cara dentro do Índice Geral de Preços (IGP-DI. "Como o setor está desaquecido, isso reduz a perspectiva de aumentos consideráveis na mão de obra nos próximos meses", prevê André Braz, economista do Instituto Brasileiro de Economia da FGV (Ibre/FGV).

Com tantos desafios, as decisões sobre novos empreendimentos podem ser postergadas para 2016. "Estamos no olho do furacão, em meio a uma onda de pessimismo e ajustes. Ninguém investe, as famílias postergam, os empresários também. A taxa de juros e a incerteza são as maiores inimigas do investimento", avalia o vice-presidente de Economia do SindusCon-SP, Eduardo Zaidan. O Índice de Confiança da Construção (ICST), apurado pela FGV, recuou 6,1% neste mês em relação a dezembro, para 90,8 pontos, o menor nível da série histórica iniciada em julho de 2010.

Fonte: DCI

INFLAÇÃO DO ALUGUEL ACELERA EM JANEIRO E ACUMULA ALTA DE 3,98% EM 12 MESES

O Índice Geral de Preços-Mercado (IGP-M), conhecido como a inflação do aluguel, porque é usado para reajustar a maioria dos contratos imobiliários, avançou 0,76% em janeiro, depois de subir 0,62% em dezembro, informou a Fundação Getulio Vargas (FGV) nesta quinta-feira (29). Em 12 meses, o IGP-M registrou alta de 3,98%.

O Índice de Preços ao Produtor Amplo (IPA), que mede os preços no atacado e é utilizado no cálculo do IGP-M, desacelerou, de 0,63% para 0,56%.

Também usado no cálculo do IGP-M, o Índice de Preços ao Consumidor (IPC), conhecido como a "inflação do varejo" registrou variação de 1,35%, em janeiro, ante 0,76%, em dezembro, com seis das oito classes de despesa registrando aumento. A principal contribuição partiu do grupo alimentação (de 0,85% para 1,66%).

O Índice Nacional de Custo da Construção (INCC), que também entra nas contas do IGP-M, mas com peso menor do que os outros indicadores, registrou alta de 0,70%, acima do 0,25% de dezembro.

Inflação oficial

Impactado pelo aumento de preços da carne e da energia elétrica, o Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo 15 (IPCA-15), considerado uma prévia da inflação oficial, ganhou força de dezembro de 2014 para janeiro de 2015, passando de 0,79% para 0,89%, segundo o Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE). Essa é a maior taxa mensal desde fevereiro de 2011, quando ficou em 0,97%.

Com isso, o IPCA-15 acumulado em 12 meses está em 6,69% – acima do teto da meta de inflação do governo, de 6,5%. O resultado superou a variação registrada em 2014, de 6,46%. Em janeiro de 2014, o indicador havia avançado 0,67%.

Fonte: G1 Economia

MIAMI CONDO EXPO

De 31 de janeiro a 01 de fevereiro, o Hotel Intercontinental, na capital paulista, será o cenário da primeira edição do Miami Condo Expo em São Paulo, o 1º salão imobiliário de alto padrão realizado pela Miami Luxury para EUA Investimentos, a maior corretora de imóveis especializada em pré-construções nas áreas de Miami, Orlando, New York e Los Angeles. “O objetivo é reunir as melhores construtoras da Flórida e especialistas em consultoria imobiliária, além de assessoria legal e fiscal, para que o futuro comprador tenha total segurança e entendimento no negócio”, destaca Daniel Pansky, CEO da Miami Luxury. O executivo vislumbra comercializar mais de 300 imóveis no estado durante os dois de evento, movimentando cerca de US$ 200 milhões.

Estarão disponíveis 16 mil unidades em empreendimentos de 100 projetos em construção. Os valores variam de US$ 200 mil a US$ 20 milhões, inclusive para investimentos comerciais. Durante os dois dias de evento, representantes do programa de vistos EB-5 estarão de plantão para atender aos futuros investidores. O programa permite que os empresários estrangeiros que fizerem um investimento nos EUA obtenham seus green cards para tornarem residentes permanentes legais no País.

“As construtoras vão oferecer vantagens exclusivas para os clientes do Salão, com descontos que chegam a 10%”, afirma Daniel. Os imóveis estão distribuídos nas melhores regiões da Flórida como Midtown, Design District, Coconut Groove, Fort Lauderdale South Beach, Brickell (centro financeiro de Miami) e áreas de Orlando.

Oportunidade de investimento

O mercado imobiliário na Flórida é extremamente acessível. Oferece cortesias e incentivos aos compradores estrangeiros. Os brasileiros representam 13% dos compradores internacionais do Estado, ficando atrás apenas dos canadenses. Cerca de 47% dos brasileiros adquirem imóveis para passar férias e 17% como investidores.

Miami é a segunda maior cidade em crescimento nos Estados Unidos. Com centro financeiro no bairro Brickell tem hoje mais de 1.700 unidades em construção e mais de 5 mil terminadas. Estāo sendo investidos mais de 25 bilhões de dólares na transformação e renovação da área de Miami.

Serviço:

Miami Condo Expo
Dias: 31 de janeiro a 01 de fevereiro
Horário: das 10 às 18 horas
Local: Hotel Intercontinental - Alameda Santos, 1123 – Cerqueira César, Jardins / Manobrista no local
Informações e inscrições pelo site http://miamicondoexpo.com
Telefone para contato: (11) 3197-5905
Inscrição e entrada gratuita

Fonte: Redação- Agência IN

DIVULGAÇÃO: FGR URBANISMO ENTREGA O 18º. CONDOMÍNIO HORIZONTAL JARDINS

JARDINS VENEZA - Clique na imagem para ampliar

A incorporadora goiana FGR Urbanismo, uma das principais empresas do segmento no país, entrega neste sábado, dia 31 de janeiro, a partir do meio dia, em Interlagos, Vila Velha, o Jardins Veneza, primeiro condomínio horizontal da empresa no Espírito Santo.

A data será comemorada com um almoço especial para 350 convidados. Idealizadora de um conceito que garante o máximo em qualidade de vida nos seus empreendimentos - o “Jeito Jardins de Viver” -, a FGR já possui 28 anos de mercado, 11 Jardins entregues em Goiás e outros seis nos estados de Minas Gerais, Ceará e Rio Grande do Norte.

Sobre o empreendimento - O Jardins Veneza receberá até 387 famílias que terão o privilégio de morar em um paraíso de segurança, tranquilidade e qualidade de vida numa região que se desenvolve e valoriza constantemente. O empreendimento fica localizado na Rodovia do Sol, km 21, e possui 876 mil m² de área total e 481 mil m² de área verde.O Jardins Veneza será entregue com obras de pavimentação, terraplenagem, instalação das redes de água, de esgoto e galerias de águas pluviais concluídas, permitindo que os futuros moradores possam iniciar a construção de suas residências de imediato.

Fonte: Assessoria de Imprensa da FGR Urbanismo S/A em Goiânia-GO: Bastidores - Assessoria de Comunicação.

AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS: O MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO E A HOMOGENEIZAÇÃO POR FATORES EMPÍRICOS

Quando se emprega o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, a grande dificuldade é a ponderação para a equalização das amostras obtidas, vez que este é um método circunscrito a um local e segmento definido, o que propicia amostras com características distintas do imóvel avaliando, em razão das particularidades naturais inerentes a cada imóvel.

Neste método, a comparação de preços baseia-se numa relação linear implícita direta, o que nem sempre acontece e há avaliadores, entre os quais me incluo, que têm reservas sobre a confiabilidade do método devido à subjetividade na escolha de variáveis. 

A técnica de homogeneização através de fatores empíricos consiste em proceder modificações nos preços de cada elemento da amostra, decorrentes da alteração dos diversos atributos, de modo que, ao final do tratamento, os preços homogeneizados se refiram a um imóvel de características padronizadas (paradigma), que poderão até mesmo coincidir com as do imóvel avaliando.

Em razão disso, para que o Avaliador não incorra no erro de comparar amostras heterogêneas, é preciso sanear as amostras coletadas, possibilitando a comparação de elementos heterogêneos, devidamente homogeneizados, através da aplicação de coeficientes relacionados aos seus diferentes atributos, com o objetivo de encontrar uma tendência para a formação de preço e, no processo de tratamento das amostras, alguns fatores são considerados obrigatórios: 

FATOR OFERTA - Altera o preço de imóveis ofertados no mercado em razão da situação deste. Caso haja disponibilidade de muitos imóveis seu preço sofrerá uma tendência à redução, na situação inversa, seu preço poderá ser aumentado.

FATOR LOCALIZAÇÃO - Considera a valoração do logradouro ou região da cidade onde está inserido o imóvel avaliando. Usualmente é medido pelo valor tributável do metro de testada na profundidade padrão de cada logradouro, fornecido pela municipalidade. 

FATOR IDADE / ESTADO DE CONSERVAÇÃO – Considera as diferenças entre imóveis mais velhos e mais novos que o imóvel avaliando, enfatizando seus aspectos físicos e funcionais objetivando a determinação do seu grau de depreciação.

PADRÃO CONSTRUTIVO – Utilizado para adequação das diferenças de nível construtivo dos imóveis das amostras ao padrão do imóvel avaliando.

Há ainda, inúmeros outros fatores de ordem subjetiva a serem devidamente incorporados à homogeneização, como os atributos de ordem qualitativa, a exemplo do Interior do imóvel avaliando mais funcional que a amostra, ambientes íntimos menos devassados que a amostra, entre uma série de atributos básicos, para que se possa atribuir pesos numa ponderação, como: Preferência por suítes; Existência de entradas de serviço e social independentes; Aposentos de permanência prolongada com insolação adequada; Vista para o exterior agradável; Copa-cozinha com arranjo funcional; Existência de Armários embutidos e Closet; Unidades de frente e em andares altos; Portarias luxuosas; Itens ligados ao esporte e lazer; Altura do pé-direito; Área privativa da unidade; Layout dos cômodos; Instalações prediais entendidas como adequadas, além dos itens característicos à tipologia do imóvel avaliando.

Enfim, fatores subjetivos são todos os elementos que não estejam vinculados aos fatores de cunho objetivo e a lista é de certa forma infinita, porém, os critérios de pontuação para ponderação, de atribuição exclusiva do Avaliador, são de fácil entendimento, visto que são fatores identificados pelos próprios consumidores e que orientam as ações dos incorporadores em empreendimentos futuros.

Concluindo, a utilização de fatores de homogeneização empíricos, ou seja, baseados em critérios consagrados pelo tempo ou pelo uso, que se apresentam como um acréscimo ou decréscimo percentual nos preços, conduz a uma uniformização mais efetiva, com menor dispersão, minimizando a margem de erro na valoração do imóvel avaliando.

Prof. Marcos Mascarenhas

IMÓVEIS DE LONDRES "VALEM O MESMO QUE O PIB DO BRASIL"

O valor total de imóveis em Londres atingiu US$ 2,2 trilhões - valor equivalente ao Produto Interno Bruto do Brasil, segundo um relatório internacional.

O montante - equivalente a R$ 4,84 trilhões - vale também os PIBs de México, Argentina e Colômbia somados, informou a imobiliária internacional Savills.

Para o chefe de pesquisas de imóveis residenciais da Savills, Lucian Cook, responsável pelo estudo, a comparação é impactante.

"O volume dos números espanta. Por trás disso, há muitos fatores: questões locais, mas também o impacto da globalização e a atração que um lugar como Londres tem", disse ele à BBC.

O setor imobiliário em Londres vive um momento de alta, puxado pela atividade de investidores estrangeiros comprando ativos imobiliários na cidade. Em 2013, por exemplo, 85% dos imóveis novos foram vendidos a investidores estrangeiros.

Uma pesquisa apontou que, neste ano, houve um aumento de 40% no número de propriedades vazias, ou seja, adquiridas como forma de investimento.

"Londres demonstrou uma notável capacidade de recuperação após a crise de 2008 com uma taxa de juros muito baixa. Mas a solidez do valor dos imóveis se deve também à oferta menor do que a demanda. Além da escassez, há a atração que os bairros mais caros da capital exerce sobre os ricos de todo o mundo", disse Cook.

Metro quadrado exclusivo

O preço médio de um imóvel na capital britânica é R$ 900 mil, mas vários são negociados a milhões de libras.

Duas áreas luxuosas, Kensington-Chelsea e Westminster, concentram propriedades que valem cerca de R$ 890 bilhões, mais do que toda a riqueza da Dinamarca. Nestas regiões, o preço médio de um imóvel supera R$ 3,87 milhões.

"Nessas áreas, nossos clientes pertencem a quatro grupos-chave: oeste e leste da Europa, incluindo a antiga União Soviética; Oriente Médio, incluindo o norte de África; e Ásia. Este perfil internacional aumenta o preço da propriedade", disse Cook.

Pesquisa mostrou que número de propriedades vazias aumentou em 40% neste ano em Londres

Este segmento exclusivíssimo do "mercado global" cresce ano após ano, e pressiona o preço de outras áreas menos nobres da cidade.

"Isso faz com que, para os jovens, seja muito mais difícil comprar a primeira casa própria. E também limita a mobilidade das pessoas que querem morar na capital por causa do trabalho, mas não o fazem por causa do preço", disse Lucian Cook.

Este fenômeno explica por que, desde 2002, o número de inquilinos dobrou em Londres.

'Geração aluguel'

Na imprensa britânica, há um novo termo que reflete um numeroso segmento social: a "geração aluguel".

São jovens com menos de 30 anos que, diferente de seus pais e avós, não têm possibilidades de pedir empréstimos bancários para comprar o primeiro imóvel.

Mas a maioria dos analistas do mercado imobiliário acredita que esta situação é insustentável.

"Nos últimos dez anos, os preços em Londres se descolaram do resto do Reino Unido, mas calculamos que não haverá aumento de preços dos imóveis neste ano", disse Cook.

"Como o mercado ficou mais inacessível para o comprador médio, vemos uma mudança do interesse em direção a outras áreas do país. Achamos que esta será a situação dos próximos cinco anos, até que haja um reequilíbrio do mercado."

Fonte: Marcelo Justo / BBC Mundo

CUSTO DE CONSTRUÇÃO SOBE 0,70% EM JANEIRO

O Índice Nacional de Custo da Construção - Mercado (INCC-M) ficou em 0,70% em janeiro, mostrando aceleração ante a alta de 0 25% registrada em dezembro de 2014, divulgou nesta terça-feira (27) a Fundação Getulio Vargas (FGV). A taxa ficou dentro do intervalo das estimativas dos analistas do mercado financeiro consultados pelo AE Projeções (que iam de 0,43% a 0,84%) e acima da mediana, de 0,62%. A taxa de variação é a mesma registrada em janeiro de 2014. O INCC-M acumula alta de 6,74%% nos 12 meses até a primeira leitura de 2015.

O grupo materiais, equipamentos e serviços registrou variação positiva de 0,62% em janeiro, após o avanço de 0,27% apurado no mês anterior. Já o índice relativo a mão de obra, por sua vez, teve alta de 0,77%, após subir 0,24% em dezembro.

Seis das sete capitais analisadas registraram aceleração em suas taxas de variação em janeiro ante dezembro: Salvador (de 0,09% para 0,35%), Brasília (de 0,02% para 0,23%), Belo Horizonte (de 0,17% para 3,62%), Rio de Janeiro (de 0,13% para 0,39%), Porto Alegre (de 0,25% para 0,53%) e São Paulo (de 0,13% para 0,30%). Houve desaceleração apenas no Recife (de 2,44% para 0,34%).

Mão de Obra

O grupo mão de obra puxou o resultado do INCC-M, ao acelerar de 0,24% para 0,77% no período. Reajustes salariais para trabalhadores do setor em Belo Horizonte contribuíram para o acréscimo na taxa de variação na passagem de dezembro para janeiro. No mês, o INCC-M saltou de 0,17% para 3,62% na capital mineira.

Já o grupo materiais, equipamentos e serviços avançou para 0,62% em janeiro, após registrar alta de 0,27% em dezembro de 2014. Dentro deste índice, o item relativo a materiais e equipamentos subiu 0,53% neste mês, ante 0,29% no mês anterior, enquanto o referente a Serviços teve elevação de 0,99% em janeiro, após subir 0,19% em dezembro.

Entre as maiores influências de alta do INCC-M de janeiro estão ajudante especializado (de 0,23% para 0,82%), servente (de 0,24% para 0,72%), tubos e conexões de PVC (de -0,35% para 3,94%), vale transporte (de 0,00% para 5,64%) e carpinteiro - fôrma, esquadria e telhado (de 0,25% para 0,85%).

Já entre as maiores influências de baixa estão aluguel de máquinas e equipamentos (de -0,01% para -0,24%), cimento portland comum (de 0,08% para -0,08%), vergalhões e arames de aço ao carbono (apesar de reduzir o ritmo de deflação, de -0,47 para -0,06%), portas e janelas de madeira (de 0,64% para -0,07%) e rodapé de madeira (de 0,02% para -0,07%). O INCC-M é calculado com base nos preços coletados entre os dias 21 do mês anterior e 20 do mês de referência.

Fonte: FGV

ÚLTIMA SEMANA PARA ADESÃO AO SUPERSIMPLES

Os donos de micro e pequenas empresas, que faturam até R$ 3,6 milhões por ano, e que ainda não optaram pelo regime simplificado, podem pedir adesão ao Supersimples até esta sexta-feira (30).

A opção deve ser solicitada pelo site www.receita.fazenda.gov.br/simplesnacional. É importante ressaltar que para aderir ao Supersimples o empresário não precisa pagar nenhuma taxa. O prazo do pedido de adesão não é válido para empresas criadas há menos de um mês ou que vierem a se registrar ao longo do ano. Esses empreendimentos têm até 30 dias contados do último deferimento de inscrição, municipal ou estadual.

Para auxiliar os empreendedores a optarem ou não pela adesão, em função da redução tributária, o Sebrae criou uma calculadora que simula os impostos que as micro e pequenas empresas terão que pagar mensalmente. A ferramenta permite que o empresário tenha uma estimativa de quanto pagará em cada regime e descubra se é melhor optar pelo Supersimples ou pelo Lucro Presumido. A recomendação é que os donos de pequenos negócios utilizem a calculadora com o apoio do seu contador para facilitar a decisão entre os regimes de tributação.

A calculadora está disponível no Portal do Sebrae. Após acessar a ferramenta, o empreendedor precisa ter em mãos o ramo de atividade e os valores da receita anual e da folha de pagamento. Com o preenchimento dos campos fornecidos, o empresário poderá visualizar o quanto recolheria de imposto no Supersimples e no Lucro Presumido.

As novas 140 atividades beneficiadas com a revisão da Lei Geral da Micro e Pequena empresa já podem se beneficiar desse sistema de tributação, que unifica oito impostos em um único boleto e reduz, em média, a carga tributária em 40%. A redução dos impostos já vale a partir do primeiro mês de 2015. Entre os beneficiados pela universalização do Supersimples estão médicos, advogados, corretores, engenheiros, consultores e arquitetos.

O Supersimples unifica oito impostos em um único boleto e reduz, em média, 40% da carga tributária. Por esse sistema, os seguintes tributos são abrangidos: IRPJ, CSLL, PIS/Pasep, Cofins, IPI, ICMS, ISS e a Contribuição Patronal Previdenciária para a Seguridade Social (CPP). O recolhimento é feito por um documento único de arrecadação que deve ser pago até o dia 20 do mês seguinte àquele em que houver sido auferida a receita bruta.

Fonte: Alessandra Pires - Agência Sebrae

Nota do Editor:

- Clique no link abaixo para acessar a cartilha Super Simples Nacional para Corretores de Imóveis (CRECI=PR):

http://www.crecipr.gov.br/images/Editais/cartilhasupersimples.pdf

IMPORTANTE: OAB Nacional ingressará no STF em defesa do Supersimples

Por decisão de sua diretoria, a OAB Nacional irá requerer ao Supremo Tribunal Federal (STF) o ingresso na Ação Direta de Inconstitucionalidade (ADI) 5216 na condição de amicus curiae*. A referida ação ataca a Lei Complementar (LC) 147/2014, ou Lei do Supersimples, que incluiu 140 novas atividades profissionais – entre as quais a advocacia – no regime simplificado de tributação.

A Ordem dos Advogados do Brasil entende que a Lei do Supersimples é uma verdadeira reforma tributária no País. “O Supersimples é uma correção histórica e merecida à qual têm direito os trabalhadores brasileiros, na forma dos profissionais liberais e das micro e pequenas empresas. A aplicação da Lei fará justiça fiscal e promoverá a aplicação da própria Constituição Federal de 1988, quando define o tratamento diferenciado em favor dos micro e pequenos empresários. Ao contrário do que se afirma na ADI, a Lei supre a inconstitucionalidade”, aponta o presidente nacional da OAB, Marcus Vinicius Furtado Coêlho.

A novidade trazida pela Lei e combatida pela Federação Brasileira de Associações de Fiscais de Tributos Estaduais (Febrafite), autora da ADI 5216, é justamente a inclusão de profissionais como advogados, médicos, fisioterapeutas, jornalistas, psicólogos – entre outros – em um regime de tributação simplificado. “O Supersimples alargará a base de contribuintes, possibilitando a criação e a formalização de mais pessoas jurídicas no País. Serão gerados milhões de empregos e um salto quantitativo da economia brasileira”, completa Marcus Vinicius.

INEXISTÊNCIA DE PERICULUM IN MORA*

Para o presidente nacional da OAB, não há qualquer relevância no fundamento jurídico do pedido da Febrafite. “Além disso, inexiste o periculum in mora (risco de decisão tardia) para a concessão de liminar em favor da ADI 5217, pois o periculum in mora, neste caso, é exatamente inverso, ou seja, em favor da manutenção da lei e de seus efeitos”, conclui.
A OAB entende que a segurança jurídica milita em favor da prevalência da lei e não de sua retirada do mundo jurídico. (Fonte: Âmbito Jurídico)

- Clique no link abaixo para acessar ingresso na Ação Direta de Inconstitucionalidade (ADI) 5216 na condição de amicus curiae:

http://www.oab.org.br/arquivos/amicus-curiae-adi-5216-1266895454.pdf

*Amicus Curiae

Descrição do Verbete: "Amigo da Corte". Intervenção assistencial em processos de controle de constitucionalidade por parte de entidades que tenham representatividade adequada para se manifestar nos autos sobre questão de direito pertinente à controvérsia constitucional. Não são partes dos processos; atuam apenas como interessados na causa.

*Periculum in mora

Traduz-se, literalmente, como “perigo na demora”. Para o direito brasileiro, é o receio que a demora da decisão judicial cause um dano grave ou de difícil reparação ao bem tutelado. Isso frustraria por completo a apreciação ou execução da ação principal.
Portanto, juntamente com o fumus boni iuris, o periculum in mora é requisito indispensável para a proposição de medidas com caráter urgente (medidas cautelares, antecipação de tutela).
A configuração do periculum in mora exige a demonstração de existência ou da possibilidade de ocorrer um dano jurídico ao direito da parte de obter uma tutela jurisdicional eficaz na ação principal.

CAUÇÃO DE BEM IMÓVEL É GARANTIA REAL?

Temos visto um procedimento que parece ter se tornando em senso comum para os profissionais que atuam na administração de imoveis alugados. Com o objetivo de garantir uma melhor proteção ao proprietário do imóvel a ser locado, tem-se dado preferencia para proceder à caução do imóvel da pessoa que se oferece como garantidor da locação.

Esta opção parece ser a mais segura, pois aparenta estabelecer um vinculo inviolável, mantendo no imóvel dado em garantia um “gravame” que o relaciona à locação enquanto esta vigorar.

A interpretação geral é de que a caução mantém a ligação entre o bem caucionado e a locação, em qualquer condição, seja em caso de alienação, seja em caso de bem de família, seja lá qual for a circunstancia, pois se entende que caução é garantia real.

Mas será mesmo a melhor opção, a mais segura? Gostaria de propor uma analise acerca dessa garantia locatícia, comparando-a com a fiança, verificando sua eficacia e seu conceito.

Comecemos por sua eficacia, verificando o pensamento de nossos juízes.

Analisando a jurisprudência em São Paulo, verificamos que o Tribunal de Justiça tem mantido as decisões de primeiro grau, as quais são favoráveis ao reconhecimento da caução de bem imóvel como garantia real, equiparando-a até mesmo a uma hipoteca.

Inclusive permitindo a penhora do imóvel caucionado, mesmo quando este se trata de bem de família. Porque, no entendimento dos tribunais paulistas, caução se equipara a fiança, e portanto entra no rol das exceções previstas na Lei 8.009/90.

Contudo, se a questão chegar ate o STJ, poderemos ver um entendimento muito diferente. Esta Corte Superior firmou entendimento de que a Lei 8.009/90 possui caráter social, pois estabelece uma proteção à moradia da unidade familiar, e portanto seu rol de exceções é taxativo, e não exemplificativo. Destarte, a lei deve ser interpretada restritivamente.

Nas palavras da Exma. Sra. Ministra JANE SILVA:

RECURSO ESPECIAL Nº 866.027 - SP (2006/0150380-3)

RELATORA: MINISTRA JANE SILVA (DESEMBARGADORA CONVOCADA DO TJ/MG)

EMENTA:

PREQUESTIONAMENTO. NECESSIDADE. VIOLAÇÃO LEGAL. DEMONSTRAÇÃO CIRCUNSTANCIADA. IMPRESCINDIBILIDADE. DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL. COMPROVAÇÃO. LOCAÇÃO. CAUÇÃO. IMPENHORABILIDADE DO BEM DE FAMÍLIA.

“Tenha-se em conta, também, para esclarecer a questão sob exame, que referida lei acrescentou o inciso VII ao artigo 3º da Lei 8.009/90, a qual dispõe acerca da impenhorabilidade do bem de família. Confira-se, a propósito, o teor desse dispositivo:

Art. 3º A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido:

(...) VII - por obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação.

Nesse contexto, tratando-se de caução, em contratos de locação, não há que se falar na possibilidade de penhora do imóvel residencial familiar, pois não incluída entre as hipóteses permissivas à privação da posse.

De fato, considerando que a possibilidade de expropriação do imóvel residencial é exceção à garantia da impenhorabilidade, a interpretação às ressalvas legais dever ser restritiva, sobretudo na hipótese sob exame, em que o legislador optou, expressamente, pela espécie (fiança), e não pelo gênero (caução), não deixando, por conseguinte, margem a dúvidas.

Por outro lado, a própria Lei 8.245/91, que acrescentou ao artigo 3º, acima referido, a fiança locatícia como exceção à impenhorabilidade, prevê, como distintas garantias, caução e fiança (artigo 37, incisos I e II, respectivamente). Nesse diapasão, pode-se inferir, do confronto das leis em tela, no que interessa, o seguinte:

1) a regra da impenhorabilidade do bem de família, de que trata a Lei 8.009/90, não é absoluta, pois comporta exceções;

2) tais exceções estão previstas, taxativamente, nos incisos do artigo 3º da própria Lei 8.009/90;

3) a possibilidade de penhora, cuidando-se de caução prestada em contrato de locação, não está elencada nos incisos do artigo 3º.

Nessa linha de pensamento, tenho comigo que, nos casos de caução prestada para garantia de contrato de locação, nos termos da Lei 8.245/91, não é possível o desapossamento do imóvel caracterizado como bem de família, de onde resulta a violação perpetrada pelo tribunal de origem, consubstanciada na equiparação, no caso, para fins de penhora, de caução e fiança, ou seja, dos incisos I e II, do artigo37, da Lei 8.245/91.

Ante o exposto, conheço do recurso e lhe dou provimento, para desconstituir a penhora do imóvel caracterizado como bem de família, objeto de caução, nos termos acima explicitados, prosseguindo-se a execução como entender de direito.”

Portanto se pode ver que o vinculo inviolável que se pensava existir no caso de caução de bem imóvel cai por terra sob o entendimento do Superior Tribunal de Justiça. Ao menos quando o imóvel caucionado se tratar de bem de família, sua penhora será vedada, de modo que não se verifica uma garantia real nessa modalidade de garantia locatícia.

O entendimento do STJ se fundamenta, como visto, na interpretação da “letra fria da Lei”. No parecer da Ministra, o tribunal de instancia inferior errou ao equipar a modalidade de garantia locatícia “caução de bem imóvel” com a modalidade de garantia locatícia “Fiança”. Vejamos o trecho:

“... De onde resulta a violação perpetrada pelo tribunal de origem, consubstanciada na equiparação, no caso, para fins de penhora, de caução e fiança...”

Vemos assim que a Ministra diferencia uma modalidade de garantia locatícia da outra, ao contrario de muitos profissionais que atuam no ramo imobiliário. Vejamos outro trecho que corrobora esse pensamento:

“(...) em que o legislador optou, expressamente, pela espécie (fiança), e não pelo gênero (caução), não deixando, por conseguinte, margem a dúvidas.

Por outro lado, a própria Lei 8.245/91, que acrescentou ao artigo 3º, acima referido, a fiança locatícia como exceção à impenhorabilidade, prevê, como distintas garantias, caução e fiança (artigo 37, incisos I e II, respectivamente)...”.

É perfeita a visão da Ministra, pois caução não se constitui em fiança. Realmente aparenta ser, mas aqueles que operam o Direito devem saber reconhecer a diferença. Quantas vezes já ouvimos um advogado dizendo que, para garantir a locação, “optou por caucionar o imóvel do fiador”. Não existe caução de imóvel de fiador. Ou é fiador ou é caucionante. Pois fiador pode ter seu imóvel penhorado, mesmo sendo bem de família, na forma da lei 8.009/90. E caucionante, como visto, não sofrerá esta perda.

Claro que não são apenas os advogados que incorrem neste erro de interpretação. Também muitos de nossos juízes não veem a distinção entre fiança e caução. Vejamos abaixo:

“35 Câmara

APELAÇÃO C/ REVISÃO - Nº 1024288- 0/6

Comarca de GUARULHOS 5º. V. CÍVEL

Processo 2953/02

O autor celebrou a locação com XXXX de Souza, pelo contrato de fls. 17/21, mediante as condições constantes no instrumento, aos 25 de junho de 1998. E, no contrato, houve a prestação de fiança, tendo os fiadores, dado em caução, um imóvel sito no município de Arujá, Comarca de Santa Izabel, devidamente registrada a garantia no Registro de Imóveis competente (...).”

Naturalmente que já estamos saindo do quesito eficacia e entrando no outro quesito, o conceito. Mas há um momento em que os dois se misturam, como por exemplo, na questão da alienação do imóvel caucionado.

Para ser eficaz, a caução de bem imóvel deveria vedar a alienação do bem caucionado. Ou pelo menos estabelecer o direito de sequela, a fim de manter a garantia mesmo que o bem venha a pertencer a terceiro alheio à locação.

Mas essa eficacia existe? Verificando o procedimento de estabelecimento da caução, vemos que não há vedação legal à alienação do bem caucionado. Nem mesmo se, ao invés da caução, fosse firmada uma hipoteca, haveria vedação à venda do bem. É o que estabelece o artigo 1.475 da lei 10.406/2002, in verbis:

“Art. 1.475. É nula a cláusula que proíbe ao proprietário alienar imóvel hipotecado.”

É fato que a unica modalidade de garantia onde se exige a autorização do credor para proceder a venda do bem é a alienação fiduciária.

Portanto, o imóvel dado em caução para garantia de locação pode sim ser vendido a terceiros, caso se consiga um terceiro que se interesse em adquirir um bem em tal condição.

E o direito de sequela?

Sobre o direito de sequela, o mestre De Plácido e Silva nos ensina:

“O direito de sequela é característico dos direitos reais, podendo ser exercido sobre as coisas dadas em hipoteca, penhor, caução e anticrese.” - (Vocabulário Jurídico Conciso, 3ª edição, Editora Forense, 2012, página 540).

Sendo assim, a constituição de um Direito Real que permita o direito de sequela deve seguir a orientação da Lei 10.406/2002 – Código Civil - em seu artigo 1227:

“Art. 1.227. Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (...).”

Ocorre que a caução é AVERBADA à margem da matricula do imóvel dado em caução, e não REGISTRADA. É o procedimento disciplinado pela lei 8.245/91:

“Art. 38. A caução poderá ser em bens móveis ou imóveis.

§ 1º A caução em bens móveis deverá ser registrada em cartório de títulos e documentos; a em bens imóveis deverá ser averbada à margem da respectiva matrícula.”

Dessa forma vemos que a forma de se constituir a “caução de bem imóvel” a impede de ser um Direito Real, de modo que se perde também o direito de sequela. O próprio conceito da caução tira dela sua eficacia.

Então, ocorrendo a alienação, como fica a garantia do proprietário do imóvel locado?

Ela se perderá, e deverá ser substituída pelo locatário. Caso não seja, o locador poderá propor o desfazimento da locação. É o que vemos na Lei do Inquilinato, no artigo 40, in verbis:

“Art. 40. O locador poderá exigir novo fiador ou a substituição da modalidade de garantia, nos seguintes casos:

(...);

VII - desapropriação ou alienação do imóvel.”

“Parágrafo único. O locador poderá notificar o locatário para apresentar nova garantia locatícia no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de desfazimento da locação.”

Quando confundimos “caução de bem imóvel” com “fiança”, incorremos em um erro grave que pode vir a prejudicar o proprietário do imóvel alugado. Caução e fiança não são a mesma coisa, as duas modalidades são distintas, e as duas são especies, pertencentes ao gênero “garantias da locação”.

Para escolher a garantia mais eficaz, devemos analisar caso a caso, com bastante cuidado.

Para ajudar a decidir entre fiança e caução, podemos sugerir o seguinte: Para uma locação onde a garantia é uma pessoa com patrimônio, se este patrimônio se resumir a um único imóvel, devemos escolher a garantia “fiança”, pois esta permitira a penhora do bem mesmo que este seja o chamado bem de família.

Mas caso o patrimônio se constitua em mais de um imóvel, podemos pressupor que mesmo sendo alienado algum dos imoveis, o dinheiro dessa venda não se evapora, mas sera empregado na aquisição de outros imoveis. De modo que, uma vez pedida a penhora, não encontraremos um caucionante com um único imóvel constituído em bem de família, impenhorável aos olhos do STJ. Daí poderemos escolher a modalidade “caução de bem imóvel” para garantir a locação.

De toda maneira, a melhor caução é aquela que recai sobre imóvel comercial, como por exemplo, os conjuntos em edifícios comerciais. Obviamente que não seria o único imóvel que serve de residencia para a família.

Por fim, fica o alerta: “caução de bem imóvel” não é garantia real.

Bons negócios a todos, e forte abraço!

Fernando Pereira

Fonte: Artigos JusBrasil

CONSUMIDOR BRASILEIRO ESTÁ MAIS CRITERIOSO

O Secovi apontou aumento de 210,2% nas vendas de novembro se comparado a outubro. 7,6% a mais de vendas do que em 2013. Os números endossam a opinião de Rogério Santos, Diretor da Realton – primeiro outlet de imóveis novos do país, para quem 2015 deve ser um ano de colocar a casa em ordem. Segundo ele, é tempo de pesquisar muito e aguardar as boas oportunidades, que devem surgir: “será um ano cheio de desafios, mas com excelentes oportunidades para quem souber esperar o momento certo”, explica o especialista, que tem mais de 27 anos de experiência de mercado.

2014 foi um ano conturbado devido aos eventos que tiraram o foco do consumidor: copa do mundo, economia instável, eleições. Isso fez com que o mercado imobiliário tivesse um decréscimo significativo que, em alguns segmentos, ultrapassou os 30%. Hoje, estima-se um estoque de mais de R$30 bilhões em São Paulo, com ênfase nas zonas sul e leste da capital. Os financiamentos devem ficar mais caros em função do aumento dos juros‏ e o critério para concessão de novos financiamentos aumentou em funcão do aumento de taxa de inadimplência e aumento de risco. Para Rogério, a saída é aguardar por boas oportunidades que podem aparecer, até mesmo na concorrência entre os juros dos bancos, e a expectativa é de que ainda no primeiro trimestre apareçam boas chances de obter imóveis com condições que superem as dificuldades. A RealtON está trabalhando com descontos que podem chegar a 30 ou até 35% e programa várias ações promocionais no decorrer do ano.

Fonte: Portogente

CONTRATO DE LOCAÇÃO: O FIADOR AINDA É A MELHOR OPÇÃO

Filho meu, se ficaste por fiador do teu companheiro, se deste a tua mão ao estranho,... (Provérbio 6:1). Não pretendendo içar uma discussão religiosa, respeitando, sobretudo, as diversas reflexões bíblicas, acreditamos que o fato de uma pessoa afiançar outra não a torna uma pecadora. Não podemos considerar, também, o afiançado um pecante. Pelo contrário, nos dias atuais, este instrumento de garantia em favor do cumprimento de uma determinada obrigação ainda é a melhor opção dentre as modalidades de garantia locatícia, tornando-se, em determinadas situações, indispensável.

A fiança, a qual não se assemelha com o aval, é uma espécie de caução fidejussória ou pessoal, baseada na confiança, fidúcia depositada na pessoa do garante, o fiador,[1]sendo certo que esta fidúcia apontará sempre para o patrimônio do garantidor, o qual responderá pela obrigação não cumprida.

Nesse sentido, o que o texto sagrado, em linhas anteriores citado, ensina-nos é que precisamos ser prudentes nas nossas decisões, agindo como responsáveis e conscientes acerca das consequências de se afiançar alguma obrigação contraída por alguém.

É manifesto que muitas pessoas (físicas ou jurídicas) necessitarão recorrer, algum dia, a um fiador, sobretudo nos alugueis não residenciais, nos quais, na maioria das vezes, o valor dos alugueis e do imóvel objeto da locação é bastante considerável e o locador (o proprietário ou a imobiliária) exigirá garantidores.

Percebe-se que no mercado de locação de imóveis residenciais e não residenciais (comerciais) a tendência é a exigência do fiador. Sim, exigência, pois o proprietário (locador) não é obrigado (e, na maioria das vezes, nem deve) a celebrar um contrato de locação sem a presença de um ou mais garantes.

A Lei de Locação (nº 8.245/1991) assevera que “no contrato de locação, pode (deverá) o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia, caução, fiança, seguro fiança, cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento” (art. 37). Todavia, esse dispositivo vedou a contratação de mais de uma modalidade de garantia.

Conquanto na praxe locatícia as administradoras (imobiliárias) exigem dois garantes, um fiador com “renda” comprovada, cuja remuneração auferida seja quatro vezes o valor do aluguel, e um fiador proprietário de um imóvel, cuja matrícula esteja registrada, preferencialmente, na cidade do bem locado, aquela legislação não limitou a quantidade de fiadores e não estipulou a forma de como escolhê-los, cabendo à empresa administradora esse encargo de, na medida do possível, selecionar bons fiadores.

Por isso é importante os proprietários delegarem a administração de imóveis a profissionais capacitados técnico e juridicamente que, além de verificar a idoneidade dos contratantes, formalizarão um contrato de locação capaz de assegurar aquela nova relação ex locato, nos moldes da realidade imobiliária e judiciária.

É importante salientar, também, que a obrigação do fiador, em regra, é subsidiária à obrigação do locatário, ou seja, “primeiramente responderão os bens do afiançado”[2]. Contudo, como se disse, essa é uma regra, cuja exceção beneficia o proprietário numa demanda judicial, uma vez que a obrigação do fiador passará a ser solidária.

Outra situação que traz maior garantia ao proprietário e mais tormento ao fiador, é o fato de o imóvel residencial de propriedade do fiador ter sido excluído do rol de impenhorabilidade do bem de família (Lei nº 8.009/1990). Sendo assim, o imóvel residencial do fiador será objeto de expropriação judicial.

Outrossim, considerada um contrato acessório, “porque não existe sem o contrato principal e se extingue com a extinção das obrigações deste”[3], contratada a fiança, o fiador não pode desistir de prestá-la até a indeterminação do contrato, mesmo que a amizade do garante e do afiançado tenha se rompido, por exemplo. O locatário poderá apresentar novo fiador e pedir a sua substituição durante o prazo determinado do contrato. Contudo, o locador precisará anuir. Logo, o fiador não possui o direito de se arrepender, como possui o consumidor em determinadas situações.

Existem diversas outras peculiaridades que envolvem direitos e deveres das partes contratuais num contrato de locação. Todavia, o objetivo do presente texto é, de maneira simplória, trazer à reflexão que ser fiador pode não ser uma boa ideia. Todavia, ter por perto um garante é necessário, pois não se aconselha nos dias atuais ter-se uma relação ex locato sem a presença de fiadores, seja um, dois, três, quatro, cinco no mesmo contrato.

Dessa maneira, de acordo, também, com os ensinamentos bíblicos, os quais asseguram que nós tomemos decisões prudentes e conscientes, podemos dizer um “não” a um conhecido que necessita ser afiançado, cujo escopo, às vezes, é resguardar uma amizade. Porém, deve-se evitar (conforme, é claro, o caso concreto) dizer um “sim” ao locatário que se esquiva de lhe apresentar “bons” fiadores. Afinal, “quem não deve (ou não vai ficar devendo) não teme”.

[1] VENOSA, Silvio de Salvo. Direito Civil. Contratos em espécie. Volume 3. Quarta edição. Editora Atlas. São Paulo. 2004, p. 428.

[2] VENOSA, Silvio de Salvo. Lei do Inquilinato Comentada. Doutrina e Prática. Décima primeira edição. Editora Atlas. São Paulo. 2012, p. 167.

[3]VENOSA, Silvio de Salvo. Lei do Inquilinato Comentada. Doutrina e Prática. Décima primeira edição. Editora Atlas. São Paulo. 2012, p. 167.

Allan Milagres - Graduado em Direito pela PUC Minas. Pós Graduado em Direito Processual Civil pela PUC Minas. Especialista em Direito Imobiliário. Advogado e palestrante.

Fonte: Artigos JusBrasil

Nota do Editor:

Complementando a introdução do autor para reflexão aos candidatos a fiador: “Não sejas daqueles que fazem tratos rapidamente, nem dos que saem por fiadores de dívidas. Se não tens para pagar, por que arriscas tua cama de debaixo de ti?” / Provérbios 22:26 e 27

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CONSTRUTORAS ATRASAM EM MÉDIA 43 DIAS PARA ENTREGAR IMÓVEL

Depois de comprar um imóvel na planta, além de esperar alguns aninhos pela conclusão da obra, o comprador ainda precisa aturar o atraso no prazo de entrega na obra.

Segundo dados da empresa de engenharia Tallento, especializada em gerenciamentos de obras, o tempo médio de atraso das construtoras na conclusão dos empreendimentos foi de 43 dias em novembro 2014.

O tempo é quase cinco vezes menor do que o registrado em janeiro de 2011, quando o atraso médio das obras atingiu o pico de 182 dias, o maior período registrado desde julho de 2006, quando o atraso chegava a 28 dias. 

A partir de 2011, o tempo de atraso passou a ter queda expressiva até julho de 2012, quando passou a ser de 84 dias, em média.

A demora na entrega passou a oscilar e entre junho e novembro do ano passado, caiu de 59 para 43 dias. 

A pesquisa é realizada a partir da análise dos prazos de entrega de 200 empreendimentos, construídos por clientes da Tallento, dentre os quais 80% são focados em imóveis residenciais.

Algumas das empresas atendidas pela Tallento são: Cyrela, Bueno Netto, Gafisa, Helbor, Setin e PDG.

De acordo com a Tallento, dois motivos principais explicam a queda no atraso das obras: a maior preocupação das empresas em buscar eficiência para reduzir custos; e o desaquecimento do mercado imobiliário, que registrou queda no número de lançamentos de unidades no Brasil em 2014.

Saiba quais são seus direitos

Geralmente, no contrato de compra do imóvel a construtora já informa que o prazo de entrega da obra pode sofrer atrasos de até 180 dias. Mas essa cláusula é considerada abusiva por alguns advogados e tem sido contestada nos tribunais. 

Atrasos de até 180 dias devem ser devidamente justificados pelas construtoras e o prazo máximo de atraso não deve ser regra, mas, sim, exceção, diz o Procon-SP.

O reajuste das parcelas do financiamento do imóvel pelo Índice Nacional da Custo da Construção (INCC) devem ser congeladas em caso de atrasos, completa o órgão de defesa do consumidor. 

Segundo Marcelo Tapai, advogado especializado em direito imobiliário e presidente da Comissão de Habitação da Ordem dos Advogados do Brasil (OAB) de São Paulo, ações na Justiça contra as construtoras podem render ao comprador indenizações que variam de 0,5% a 0,8% do valor do imóvel por mês de atraso na entrega da obra. 

O objetivo dessas ações é compensar as eventuais despesas que o proprietário pode ter com o aluguel de outro imóvel ou ainda buscar o reembolso dos rendimentos que o comprador deixou de obter com a locação da nova casa ou apartamento por causa do atraso.

Caso o comprador do imóvel na planta tenha se planejado para receber as chaves do imóvel novo logo após o casamento, por exemplo, também é possível pedir indenização por danos morais por incômodos causados pelo descumprimento do prazo de entrega do empreendimento pela construtora.

Fonte; EXAME.com

DIREITO DO COMPRADOR NA RESTITUIÇÃO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM E TAXA SATI NA AQUISIÇÃO DE IMÓVEL NA PLANTA

É fato que qualquer pessoa interessada na aquisição de um imóvel na planta, seja ele residencial ou comercial, fatalmente será obrigado no pagamento de valores destinados a supostas comissões de corretagem para inúmeras pessoas.

Muitas pessoas me perguntam: qualquer pessoa interessada na compra de um imóvel na planta efetivamente paga essas taxas de comissões de corretagem? A resposta infelizmente é SIM.

Ninguém escapa desse encargo, em que pese ser totalmente abusivo e ilegal.

Não se sabe exatamente quando isso teve início, mas acredita-se que certamente há mais de 15 anos, tratando-se de um costume no mercado imobiliário nacional quando se trata de imóvel na planta.

Normalmente o comprador de imóvel na planta tomou conhecimento sobre o empreendimento por consulta na internet; por indicação de amigos ou parentes; por ter passado de carro na rua do empreendimento, etc.

Quando o interessado adentra as dependências do estande de vendas, ele é direcionado para ser atendido por um (a) vendedor(a) que se encontra de plantão no local, a mando e a serviço da incorporadora/construtora.

Esse(a) vendedor(a) apresenta o futuro empreendimento e após as tratativas negociais, informa ao interessado o preço e é aí que reside o perigo e a ilegalidade das comissões de corretagem.

É comum o vendedor informar ao comprador o preço do imóvel já com as tais comissões de corretagem embutidas, mascarando sua existência, através da apresentação de um fluxo de pagamento de parcelas que posteriormente será alterado quando do envio do Contrato de Promessa de Venda e Compra para o endereço do comprador.

Acrescente-se a isso que o vendedor impõe ao interessado o pagamento das comissões de corretagem a diversas pessoas, através da emissão de inúmeras folhas de cheques, como condição prévia à assinatura do Contrato perante a incorporadora/construtora, representando nada menos do que a existência de um pedágio e nítida venda casada entre um produto (imóvel na planta) e um suposto serviço.

É muito raro ver um comprador de imóvel na planta que tenha pagado comissão de corretagem para apenas uma única pessoa.

Normalmente paga-se para inúmeras pessoas (físicas e jurídicas), mesmo que o comprador sequer os tenha conhecido, seja no momento da aquisição ou posteriormente.

As comissões de corretagem NUNCA compõe o fluxo financeiro da incorporadora. Sempre estão por fora do preço existente no Contrato de Promessa de Venda e Compra.

O interessado na aquisição de imóvel na planta que se recusa no pagamento das comissões de corretagem não é autorizado pelo vendedor a assinar o Contrato de Promessa de Venda e Compra.

As razões pelas quais se chega à conclusão de que essas comissões são ilegais e abusivas são estas:

a) NÃO existe uma intermediação imobiliária propriamente dita porque o comprador não escolheu um vendedor. Ele se dirigiu ao estande de vendas para negociar com uma incorporadora que lhe chamou a atenção e lá se deparou com uma segunda empresa, com a qual nunca teve qualquer relação comercial e muito menos jurídica;

b) há inequívoca venda casada de produto (imóvel) com um suposto serviço (de corretagem) e cobrança de pedágio, de modo que o comprador que se recusar no pagamento das comissões, não será permitido assinar o Contrato de Promessa de Venda e Compra perante a incorporadora;

c) quem tem o dever de arcar com o pagamento das comissões de corretagem é a incorporadora/construtora, pois é esta quem contratou a corretora e não o comprador. Aliás, vale lembrar que a regra existente há muitos anos no mercado imobiliário é exatamente nesse sentido, isto é, o vendedor paga a comissão do corretor que ele contratou; e

d) em diversos casos, há também fraude fiscal na operação chamada “corretagem” para imóveis na planta, pois na maioria dos negócios realizados a incorporadora ou a corretora por aquela contratada não pagam impostos (ISS ao Município onde foi feita a venda).

A existência dessa suposta “comissão de corretagem” não é outra senão a de transferir para o comprador um ônus que efetivamente não lhe pertence, através da terceirização de serviços mediante a utilização de uma corretora que foi contratada exclusivamente pela incorporadora para a realização das vendas dos imóveis normalmente em caráter de exclusividade.

Sobre a taxa SATI

SATI = “Serviço de Assessoria Técnico-Imobiliária”.

A sigla é extensa e confusa. Quase ninguém sabe o que é, mas muitos a pagam.

Em alguns casos, essa taxa é apresentada como ATI (assessoria técnico-imobiliária) ou SAT (serviço de assessoria técnica).

A taxa comumente denominada SATI também consiste em outro encargo para pagamento pelo comprador do imóvel e sempre vem em conjunto com a comissão de corretagem.

Em raros casos, o comprador consegue não pagar a taxa SATI no momento da compra, porém, essa isenção varia muito de corretora para corretora, sendo certo que na maioria dos casos o comprador paga tanto a comissão de corretagem quanto a taxa SATI, sob pena de não ser autorizado a assinar o Contrato.

A taxa SATI propicia um ônus para o comprador em 0,88% sobre o valor do imóvel, sendo justificada pelos vendedores para a contratação de um advogado indicado pela incorporadora para prestação de uma assessoria jurídica, porém, na prática, o valor dessa taxa é destinado à manutenção do estande de vendas.

A cobrança da “SATI” é ilegal porque obriga o comprador a contratar um suposto “serviço de assessoria” como pré-requisito para adquirir o imóvel em autêntica venda casada.

A taxa mostra-se absolutamente ilícita, uma vez que não se pode exigir do comprador a obrigação na contratação de advogado ou assessor da incorporadora, sob pena de ferir seu direito de escolha.

Nossos Tribunais têm tratado o assunto com a necessária atenção, através do reconhecimento de inequívoca VENDA CASADA de produto com serviço, além da existência de um pedágio, afrontando o direito do consumidor de livre escolha e determinando a condenação de incorporadora e corretoras na necessária restituição das comissões de corretagem e da taxa SATI, acrescidos de correção monetária a partir de cada pagamento e juros legais de 1% ao mês.

Veja-se o seguinte quadro exemplificativo sobre as comissões de corretagem e taxa SATI:

- Prazo para o ingresso da ação de restituição: 10 anos a contar do pagamento

- Direito à restituição: integral sobre os valores pagos, com correção monetária e juros legais de 1% ao mês.

- Audiência: Normalmente não existe

- Prazo para o julgamento: entre 6 a 12 meses

Ivan Mercadante Boscardin - Advogado especialista em Direito Imobiliário e Consumidor

O texto compõe a obra do autor intitulada: “Artigos Jurídicos sobre Direito Imobiliário”

Fonte: Artigos JusBrasil