CONSTRUTORAS TÊM ESTOQUE DE 14,6 BILHÕES EM IMÓVEIS NÃO VENDIDOS

Os temores de bolha imobiliária se intensificam no Brasil, com cada nova informação de que o mercado já não anda como antes. Uma informação nova que ajuda a inflar os temores é de que quatro maiores construtoras brasileiras possuem R$ 14,6 bilhões em imóveis não vendidos, um estoque de 25 mil unidades, presente em seus balanços. 

Mesmo com esse grande estoque de MRV Engenharia (MRVE3), Cyrela (CYRE3), Direcional (DIRR3) e Gafisa (GFSA3) - líderes do ranking da ITC (Inteligência Empresarial da Construção), ainda deverá haver lançamentos em 2014, mesmo em um mercado muito desacelerado que fica rentabilidade e geração de caixa. E pode acabar com a diversificação geográfica que as construtoras fizeram estes últimos anos - lançando muitos imóveis em mercados não tão atraentes, como Norte e Nordeste.

O certo é que já passou o período de euforia em que todas as unidades de um empreendimento são vendidas nos primeiros dias depois de seu lançamento - e hoje, mais da metade dos apartamentos não encontra comprador nos primeiros seis meses. É uma desaceleração e tanto, mas não é um estado de calamidade. 

Destas empresas, o destaque positivo é a MRV Engenharia, que, como atua em setores onde há maior déficit habitacional, e vende imóveis para quem realmente quer comprar para morar e não para investir - um tipo de cliente mais seguro. A empresa tem R$ 4,67 bilhões em estoque mas não se preocupa como os R$ 5,2 bilhões da Cyrela, que já admitiu publicamente que não está na situação em que queria estar. 

A empresa está tomando medidas para transformar esses imóveis não vendidos em caixa: melhores ações de market, análise de mercado e melhoria no corpo de vendas. Mudanças também estão à vista na Gafisa, com um estoque de R$ 3,98 bilhões - mas que vê seus lançamentos recuarem na expectativa de diminuir custos e melhorar as margens.

Fonte: MSN Dinheiro

EXPO DISCUTE FUTURO DO MERCADO IMOBILIÁRIO COMERCIAL

A 2ª edição do Retail Real Estate 2014, maior expo voltada a expansões varejistas e pontos comerciais do Brasil, acontecerá no dia 8 de abril, na sede do Fecomercio, em São Paulo. O evento, que reúne locadores e locatários em um só local e contará com exposição e fórum, discutirá o momento do varejo, dos shopping centers e periferias, além do cenário atual do mercado imobiliário para o segmento.

Realizada pela BG&H – empresa especialista na busca de pontos comerciais e expansões varejistas, e a GS&MD – Gouvêa de Souza –, o evento é o único que reúne locatários e locadores. O ambiente perfeito para geração de negócios, networking, exposições, conferências e muito conteúdo com 12 palestrantes e três keynotes speakers entre nacionais e internacionais.

Em paralelo à EXPO, a 2ª edição do Retail Real Estate 2014 trará palestrantes de diversas áreas do varejo, shoppings centers e mercado imobiliário para discutir o futuro destes segmentos. Entre eles: Eduardo Schaeffer, CEO do ZAP Imóveis, Fernando Sita, diretor geral da Coelho da Fonseca, Luiz Quinta, Diretor de Desenvolvimento da BrMalls, Carlos Fernandes, diretor da Ri-Happy/PB Kids, Alexandre Guerra, CEO da rede Giraffas, Elias Tergilene - Presidente rede UAI Shoppings, Amilton Nieto, Diretor de Patrimônio do Bradesco, Rosangela Lyra – presidente da ALOF - Associação dos Lojistas da Oscar Freire. Além de Simon Thompson – Diretor da Esri USA, que fará a palestra “Georeferência para expansões varejistas”.

Ainda será lançado em parceria com a Universidade Presbiteriana Mackenzie: o 1 º curso de MBA especializado em Expansão do Varejo. O curso, inédito no Brasil, tem sua grade pautada no conhecimento necessário para a atividade de gestão da expansão varejista. Outro ponto de destaque é o módulo internacional, um complemento de duas semanas de aprendizado em uma instituição americana, com o objetivo de entrar em contato com o que se pratica atualmente nos EUA.

Também será lançada a terceira edição do Market View – o mais completo boletim com levantamento de preços de alugueis e valores de luvas de imóveis destinados ao varejo.

Serviço:

Retail Real Estate

Local: Fecomercio SP

Endereço: Doutor Plínio Barreto, 285 – Bela Vista – São Paulo – SP

Data: 08 de abril, das 8h30 às 21h
Inscrições: http://www.bgeh.com.br/ (11) 3405-6623 – Camila Heghenian

Fonte: Jornal do Brasil

INFLAÇÃO DE ALUGUEL SOBE 1,67% EM MARÇO, MAIOR ALTA DESDE JULHO DE 2008

O Índice Geral de Preços - Mercado (IGP-M), usado no reajuste de contratos de aluguel, acelerou de 0,38% em fevereiro para 1,67% em março, segundo divulgou a Fundação Getúlio Vargas (FGV) nesta sexta-feira, 28.

O resultado para o mês é o maior desde julho de 2008, quando o índice subiu 1,76%. Os dados fazem parte de levantamento do AE Projeções, em consulta à série histórica da FGV, responsável por apurar o indicador.

A alta de março veio acima do esperado pelo mercado financeiro. As estimativas dos analistas consultados pelo AE Projeções apontavam que o IGP-M deste mês ficaria no intervalo entre 1,45% e 1,65%, com mediana em 1,54%.

Com a aceleração de março, o indicador acumula alta de 2,55% nos três primeiros meses de 2014 e, em 12 meses, 7,30% de variação. O resultado acumulado do IGP-M é usado no cálculo de reajuste nos preços dos aluguéis.

Produtos agrícolas. A aceleração do IGP-M de março foi puxada especialmente pelo avanço mais intenso que o esperado dos preços agrícolas no atacado, conforme economistas consultados pela Agência Estado.

De acordo com os analistas ouvidos, a inflação ao produtor agropecuário, que teve variação expressiva de 6,16% em março, depois de deflação de 0,61% em fevereiro, sentiu com mais força os efeitos do clima adverso no País. A despeito da influência, muitos profissionais acreditam que este pode ter sido o pico de alta do Índice de Preços ao Produtor Amplo (IPA) Agropecuário.

Entre os três indicadores que compõem o IGP-M, o IPA saiu de 0,27% em fevereiro para 2,20% em março. Na mesma base de comparação, o Índice de Preços ao Consumidor (IPC) passou de 0,70% para 0,82%. Já o Índice Nacional de Custo da Construção (INCC) saiu de 0,44% para 0,22%. A variação acumulada do IGP-M no ano até março é de 2,55%% e em 12 meses, de 7,30%.

Fonte: Estadão

AVALIAÇÃO JUDICIAL DE ALUGUEL

Os locativos rotineiramente são alvos de avaliações judiciais, por força das ações revisionais de aluguel e renovatórias de contratos de locação. Como estabelece a Lei do Inquilinato, nestas demandas, o aluguel a ser arbitrado judicialmente deve ser o real e justo naquele momento.

Nessa linha, as avaliações têm como objetivo apurar a média de mercado da região, considerando-se, ainda, outros fatores, tais como, estado do imóvel, localização, visibilidade, tamanho de fechada, homogeneização, entre outros, especialmente para os imóveis não residenciais e aqueles estabelecidos em shopping centers.

As perícias são realizadas por peritos nomeados pelos juízes, normalmente engenheiros, sendo facultado às partes do processo indicarem assistentes técnicos (profissionais igualmente habilitados) para procederem ao acompanhamento dos trabalhos periciais e prestar auxílio do ponto de vista técnico, através de consultoria e da apresentação de manifestação nos autos.

Nestas avaliações os peritos devem seguir as normas técnicas aplicáveis, sendo a ABNT Associação Brasileira de Normas Técnicas o órgão responsável pela normalização técnica no Brasil, criadora da Norma Brasileira de Avaliação de Bens (NBR-14653), que representa a diretriz dos trabalhos periciais do gênero. Em São Paulo, como ocorre em outras regiões, temos o IBAPE/SP - Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo, o qual, habitualmente, pública a chamada Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos, revisada de tempos e tempos, com vistas a aperfeiçoar os princípios e critérios adotados, bem como harmonizar as premissas da NBR-14653, às condições peculiares da cidade de São Paulo.

Os dois principais métodos utilizados pelos peritos são: o Método Comparativo Diretoe o Método por Remuneração de Capital (ou Método de Renda ).

Por meio do Método Comparativo Direito o locativo é obtido por meio da comparação com imóveis assemelhados, isto é, com as mesmas características. Por outro lado, como caso do Método de Remuneração de Capital o aluguel é determinado pela aplicação de uma taxa de renda sobre o valor do próprio imóvel, sendo indicado nas hipóteses em que a utilização da comparação direta seja impraticável.

Destaca-se que, pacificou-se o entendimento, no sentido de que, salvo exceções, na avaliação de aluguéis de espaços em shopping centers, deve ser usado o Método Comparativo Direto , cujos elementos a serem comparados serão os do próprio empreendimento, sendo os principais fatores a localização e a metragem. Nessa linha, as lojas localizadas no mall somente podem ser comparadas com outras situadas também no mall, valendo mesmo para as operações das praças de alimentação e da área de serviços.

Com relação ao Método de Renda, existem precedentes judiciais no sentido de que a taxa a ser aplicada é de 10% ao ano, muito embora o seu caráter mutável, decorrente as oscilações de mercado:

RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO RENOVATÓRIA PROCEDENTE LOCATIVOS FIXADOS COM FUNDAMENTO NO LAUDO PERICIAL TAXA DE RENDA CORRESPONDENTE A 10% - RAZOABILIDADE.

A perícia judicial realizada apurou valor razoável para o aluguel partindo de dados concretos. As críticas formuladas desfalecem diante dos documentos acostados aos autos. Razoável o critério adotado pelo perito, fixando a taxa de renda correspondente a 10% . (Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo.

Apelação com revisão nº. 755449-0/9, 30ª Câmara de Direito Privado, Rel. Dês. Alfredo Fanuchi, j. 28/09/2005).

LOCAÇÃO COMERCIAL RENOVATÓRIA ALUGUEL AVALIAÇÃO CRITÉRIO MÉTODO DE RENDA TAXA ANUAL DE 10% (DEZ POR CENTO) APLICABILIDADE. Aplicação do método de renda sobre o valor do imóvel . (Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, Apelação com revisão nº. 742.232-00/1, 1ª Câmara, Rel. Juiz Aguilar Cortez).

Este estudo tem como enfoque somente trazer as informações básicas atinentes às avaliações judiciais, tendo em vista que são vários os procedimentos e fatores a serem observados, cujas aplicações dependerão do caso concreto.

Por Daniel Alcântara Nastri Cerveira

Fonte: Notícias JusBrasil

Nota do Editor:

Também são aptos a procederem Perícias Judiciais os Tecnólogos em Negócios Imobiliários A exigência, segundo o Código de Processo Civil, é de que o profissional avaliador tenha curso superior.

SÍLVIO DE SALVO VENOSA: DIREITO DE SUPERFÍCIE

IMPOSTO DE RENDA: VENDA DE IMÓVEIS PODE TER SURPRESAS DESAGRADÁVEIS

O aquecimento do mercado imobiliário nos últimos anos proporcionou ótimos ganhos para quem investiu no setor, seja comprando e vendendo, seja alugando imóveis. Mas este é um tipo de investimento que pode esconder surpresas pouco agradáveis se não houver atenção aos detalhes da tributação. Quando isso acontece, o problema aparece na hora de apresentar a Declaração do Imposto de Renda e às vezes pode ser tarde demais para ser corrigido. E é bom lembrar que todo contribuinte que vendeu um imóvel ou recebeu aluguel em 2013 está obrigado a apresentar a Declaração.

Quanto às operações de venda, a principal dúvida que os contribuintes levam aos plantões de atendimento da Receita Federal refere-se à valoração adequada dos imóveis. O órgão não tem informações sobre o impacto da valorização dos imóveis na arrecadação, mas seus técnicos afirmam que os ganhos de capital nas vendas de imóveis antigos têm sido extremamente elevados. “A alíquota é sempre a mesma, 15%, mas se o custo declarado do imóvel não foi atualizado ou foi escriturado por um valor abaixo do real, o ganho de capital apurado na hora da venda acaba prejudicando o vendedor”, explica o supervisor regional de São Paulo do Programa de Imposto de Renda da Receita Federal, Valter Koppe.

O lucro na venda de um imóvel (diferença entre o valor de custo declarado e o valor da venda) é um ganho de capital sujeito a tributação única e não é passível de restituição, explica Eliana Lopes, coordenadora de Imposto de Renda da H&R Block, consultoria especializada em Imposto de Renda de pessoas físicas. A alíquota de 15% de imposto deve ser calculada e paga até o último dia útil do mês seguinte à venda. Por isso é recomendável corrigir periodicamente o valor do bem, para evitar um imposto nominal muito alto no momento da venda. Só existem dois casos em que o lucro da venda não é tributado como ganho de capital: na venda de imóvel único (comercial ou residencial) do contribuinte por valor de no máximo R$ 440 mil; ou quando 100% do produto da venda for aplicado, no prazo máximo de 180 dias após a transação, na compra de outro imóvel.

O momento certo para a atualização de valores dos bens imóveis é exatamente o do preenchimento da Declaração de Renda, explica Eliana. Para trazer a valores atuais de mercado os imóveis recebidos em doação no ano de 2013, basta lançar o valor atualizado no campo da declaração de bens. Já os imóveis recebidos em herança devem ser declarados pelo valor constante do formal de partilha que é o valor de aquisição. Neste caso, a atualização do valor do bem configura ganho de capital e está sujeita à tributação. Os imóveis adquiridos ou recebidos em doação até 1969 são isentos de tributação de ganho de capital, no caso de venda. Já aqueles adquiridos entre 1969 e 1988 são beneficiados com uma tabela de desconto da tributação disponível no site da Receita federal, mas, mesmo assim, atualizar o valor do bem é mais vantajoso para o proprietário. Os imóveis adquiridos até 1995, segundo Eliana, podem ter seu valor corrigido de acordo com uma tabela de atualização também disponível no site da Receita Federal.

Uma boa maneira de atualizar o valor de um imóvel é declarar reformas e benfeitorias sempre que forem realizadas. Desde a pintura até reformas estruturais, passando pela instalação de móveis planejados, paisagismos e reformas hidráulicas ou elétricas. Basta ter todos os comprovantes de gastos com CNPJ ou CPF dos recebedores, somar as despesas e lançar, no campo onde está declarado o bem, a descrição “benfeitorias”, somando ao valor do imóvel o total dos gastos. E aqui a especialista dá uma a dica importante: aqueles que têm recibos de benfeitorias realizadas antes de 2013 podem apresentar uma Declaração Retificadora com a atualização, sem custo nenhum.

No caso de aluguéis o procedimento difere para quem tem inquilinos pessoa jurídica e pessoa física. Quem recebe aluguel de pessoa jurídica já tem o imposto recolhido pelo inquilino no ato do pagamento, por isso deve solicitar ao locatário um informe de rendimentos semelhante ao informe de rendimentos de trabalho remunerado e somar o valor do aluguel aos demais rendimentos pagos por pessoa jurídica. Já quem recebe recebe aluguel de pessoa física superior a R$ 1.710,78 (limite para isenção) mensais deve recolher mensalmente o imposto devido por meio de Darf (Documento de Arrecadação de Receitas Federais) e lançar os valores na Declaração no campo referente ao pagamento de carne leão. Eliana faz três alertas importantes. Primeiro, taxa de administração de imobiliária, valores de IPTU e de condomínio podem e devem ser descontados do valor do aluguel recebido (a Receita não faz esse cálculo, o contribuinte deve indicar os valores); os aluguéis recebidos por dependentes devem ser declarados pelo titular; e por último, é preciso ter muita atenção nos cálculos, pois as imobiliárias são obrigadas a apresentar a Declaração de Informação sobre Atividades Imobiliárias (Dimob), todas as informações sobre cada locação.

Fonte: Maysa S. Penna | Para o Valor

ITBI: BASE DE CÁLCULO DO IMPOSTO DE TRANSMISSÃO DE BEM IMÓVEL

Base de Cálculo do Imposto de Transmissão de Bem Imóvel (ITBI) Divergente do Cálculo do Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana (IPTU). É Legal a Divergência Levantada pelo Município?

Sob a égide da Constituição Federal, em seu artigo 146, III, a, cabe à lei complementar estabelecer normas gerais em matéria de legislação tributária, especialmente sobre a definição de tributos e de suas espécies, bem como, em relação aos impostos discriminados na Constituição , a dos respectivos fatos geradores, bases de cálculos e contribuintes;

Vários municípios estão entrando em contradição quando atribuem à base de cálculo do Imposto sobre transmissões de bens imóveis, -ITBI- um valor muito superior àquele lançado ex-offício pela própria Administração Tributária Municipal em relação ao Imposto sobre Propriedade Predial e Territorial Urbana IPTU.

É exatamente aí que defendemos a tese de que o contribuinte não pode ser compelido a recolher o ITBI de imóvel recém comprado com valor venal superior àquele determinado pela autoridade fiscal municipal , quando avaliou o mesmo bem para fins de IPTU. O Art. 38 do Código Tributário Nacional determina que a base de cálculo do ITBI é o valor venal do imóvel. Da mesma forma, o mesmo codex estabelece , em seu artigo 33, em relação ao IPTU: A base de cálculo do imposto é o valor venal do imóvel!

Esses dispositivos ganham fundamento constitucional no art. 145, III, a. Portanto, são típicas normas gerais de direito tributário e devem se vincular para nortear as entidades tributadoras. O sistema de avaliação individual do imóvel é carregado de subjetivismo, não atribuindo à atividade administrativa da cobrança o caráter de "plenamente vinculada", como impõe o artigo 3º do Código Tributário Nacional, cuja fundamentação constitucional está no princípio da legalidade estampada no artigo 37,caput, da Constituição Federal.

Por outro lado, o método de avaliação em massa mostra-se muito mais seguro e confiável, pois vincula a autoridade fiscal a critérios estipulados por lei para fixar o valor venal, consignados em pautas, tabelas, listas ou mapas de valores. Qualquer diferença na quantificação da base de cálculo do IPTU e do ITBI enseja uma desarmonia e incompatibilidade dentro no sistema tributário do Município. Teria, nesta hipótese, um caótico e inaceitável conflito de normas, totalmente repelido pelo Direito.

De fato, as bases de cálculo desses impostos são idênticas: o valor venal, que deve ser apurado de acordo com uma avaliação "em massa". Enfim, o lançamento direto (de ofício) feito para o IPTU, na condição de ato ou processo administrativo tendente a apurar o quantum debeatur do imposto, vincula a Administração Tributária no que tange ao valor fixado como sendo o "valor venal" do bem, inclusive para fins de ITBI, vez que a base de cálculo dos dois impostos municipais é idêntica.

Entendimento inverso geraria incerteza e insegurança jurídicas, pois o valor venal deve ser uno para ambos os impostos municipais. (Grifo nosso)

Diante de todas as considerações já elaboradas com o intento de concluir pela identidade das bases de cálculo dos dois impostos municipais em abordagem, resta ainda refutar a medida administrativa tomada por algumas municipalidades, como a de Belo Horizonte, no sentido de impor um valor venal para o contribuinte superior ao do IPTU.

A Constituição Federal consagra a liberdade e a propriedade como dois princípios basilares do Estado Brasileiro.

Quanto ao direito de propriedade, é cediço que este deverá atender à sua função social. Portanto, a propriedade precisa ser utilizada com esta função, sob pena de uma intromissão estatal totalmente albergada pela Lei Maior.

A única saída válida para o Fisco Municipal, então, a fim de se evitar a total falta de pagamento do tributo (e consequente falta de solidariedade de quem possui capacidade contributiva artigo 3º, I, c/c artigo 145, § 1º, ambos da Lei Fundamental), seria o arbitramento de um valor mínimo para esta operação, que é o que ocorre normalmente: no mínimo, a base de cálculo do ITBI deverá corresponder ao do IPTU. No máximo, ao valor da efetiva transação. Entretanto, a existência de uma tolerância mínima quanto ao valor de venda não possibilita, por outro lado, que o Fisco Municipal arbitre um outro valor para apurar a base de cálculo, como se estivesse "transmitindo" o imóvel no lugar do contribuinte. Não se nos afigura nem legal, nem constitucional,com licença, a estipulação de valores venais distintos para cada um dos impostos, em plantas de valores diferentes.

Em respeito ao princípio da segurança jurídica, não é possível que uma mesma base de cálculo , em diferentes impostos, alcance valores monetários tão dispares.

A legislação do IPTU dispõe critério objetivo para apuração do valor venal, bem com o do mecanismo para atualização desse valor, que deve ser calculado para embasar também o ITBI, não havendo justificativa para coexistirem dois valores venais para um mesmo imóvel. Com essas considerações, a primeira sentença favorável ao contribuinte foi prolatada pelo MM. Juiz da 3ª Vara de Fazenda Municipal, processo 0046331-48.2011.8.13.0024, de nossa condução, que acertadamente entendeu pela tese aqui defendida e condenou o Município de Belo Horizonte a repetir o indébito do valor pago a maior pelo ITBI.

Leonardo Felippe Sarsur - Conselheiro Seccional e Advogado

Fonte: JusBrasil

Nota do Editor:

Segundo Herman Benjamin, no caso do IPTU, lançado de ofício pelo fisco, se o contribuinte não concorda com o valor venal atribuído pelo município, pode discuti-lo administrativamente ou judicialmente, buscando comprovar que o valor de mercado (valor venal) é inferior ao lançado.

Por outro lado, se o valor apresentado pelo contribuinte no lançamento do ITBI não merece fé, o fisco igualmente pode questioná-lo e arbitrá-lo, no curso de regular procedimento administrativo, na forma do artigo 148 do CTN.

Isso demonstra que o valor venal é uma grandeza que não se confunde, necessariamente, com aquela indicada na planta genérica de valores, no caso do IPTU, ou na declaração do contribuinte, no que se refere ao ITBI. Nas duas hipóteses cabe à parte prejudicada (contribuinte ou fisco) questionar a avaliação realizada e demonstrar que o valor de mercado é diferente, acrescentou o ministro.

Assim, seria perfeitamente válido ao contribuinte impugnar o montante apresentado pelo município e provar, por todos os meios admitidos, que o valor de mercado do imóvel é inferior àquele que o fisco adotou. (Excerto do texto publicado pelo STJ)

ADEMI-BA: PREÇOS DOS IMÓVEIS NÃO VÃO CAIR APÓS A COPA DO MUNDO NA BAHIA

A maior entidade do setor imobiliário da Bahia trocará de comando esta semana. Após oito anos sob a batuta de Nilson Sarti, engenheiro civil e diretor de Akasa Incorporadora, a Associação das Empresas Dirigentes do Mercado Imobiliário da Bahia (Ademi-Bahia) ficará sob responsabilidade de Luciano Muricy Fontes, a partir da próxima sexta-feira (28), pelos próximos dois anos. 

Formado em Engenharia Civil há 30 anos, Fontes assume a presidência após anos difíceis onde houve redução no número de lançamentos de novos empreendimentos. Para 2014, ele estima o lançamento de 6 mil novas unidades. Em 2013, foram 3,3 mil.

Apostando na recuperação do setor, ele acredita que - ao contrário das especulações - não haverá uma queda no valor dos imóveis após a Copa do Mundo. “Devido ao pequeno número de unidades novas lançadas no mercado nos últimos dois anos, o número de unidades ofertadas diminuiu consideravelmente, sendo que, em alguns bairros, praticamente já não há unidades à venda e isso vai pressionar os preços para cima. É a lei da oferta e procura”, aposta. 

Graduado pela Escola Politécnica da Universidade Federal da Bahia, Luciano tem especialização em Gestão Empresarial e já participou da construção de mais de 5 mil unidades habitacionais. O engenheiro já atua há 25 anos no mercado imobiliário da Bahia e já participou de grandes obras de infraestrutura, como saneamento e barragens.

Casado há 28 anos, Luciano tem dois filhos, também engenheiros. Diretor da Metrus Empreendimentos Ltda. desde a sua fundação, em 1996, Muricy já participa da diretoria da Ademi-Bahia há dez anos. Atualmente, é o 1º vice-presidente e já foi diretor técnico. 

O senhor assume a Ademi- Bahia após uma longa gestão de Nilson Sarti (2010-2014). Quais os pontos da gestão dele que pretende manter?

A gestão que ora se encerra foi marcada por dois temas: a Sustentabilidade e a Interiorização da atuação da Ademi-BA. Dada à importância de ambos, vão continuar ocupando posição de destaque em minha gestão.

Quais ações pretende fazer diferente na sua gestão?

Não se trata de fazer diferente. Nosso setor é muito dinâmico e as demandas são diferentes a cada ciclo. Tenho vivenciado isso ao longo do tempo de atuação na entidade. Agora mesmo estamos vivendo o início da elaboração de um novo PDDU pela Prefeitura de Salvador e é papel da entidade colaborar nesse processo de forma proativa em face da experiência que detêm seus associados, então estaremos prontos para desempenhar este papel.

Nos últimos anos, os empresários de Salvador têm reclamado da insegurança jurídica, o que impactou diretamente na quantidade de lançamentos de novos empreendimentos. Como isso pode ser resolvido?

Realmente, vivemos momentos difíceis devido à judicialização de Lous e PDDU desde 2012. A solução passa exatamente pela construção de um novo PDDU com a participação de todos os entes da sociedade. E devemos debater qual cidade queremos para nós, nossos filhos e netos. Penso que temos muito a avançar. Salvador, ao longo do tempo, veio perdendo importância no cenário nacional, seja economicamente e até mesmo culturalmente. Não é mais possível que locais belíssimos de nossa capital estejam ocupados por ruínas e subutilizados, enquanto a cidade carece de novas áreas para sua expansão. Sempre nos destacamos pela ousadia e temos arquitetos mundialmente reconhecidos, capazes de pensar uma cidade moderna, sem perder o seu charme inconfundível.

O mercado de Salvador passou por um boom nos últimos anos e em 2013 estabilizou. Como acredita que será 2014?

Os lançamentos voltam a acontecer conforme já falei antes e, consequentemente, este ano haverá um maior número de unidades vendidas, cerca de 10% a mais do que no ano passado.

Especula-se que, após a Copa do Mundo, haverá uma queda no valor dos imóveis em função da grande quantidade de empreendimentos que ficarão prontos no segundo semestre. Esse é o comportamento esperado?

Categoricamente não. Nossa cidade tem um preço baixo de metro quadrado na venda de imóveis. Para se ter uma ideia, o índice Fipe-ZAP, que monitora o preço de imóveis em 16 cidades no Brasil, aponta Salvador na 13ª posição. Por outro lado, nossos custos de construção são dos mais caros do país, devido ao baixo índice de produtividade de nossa mão de obra, o que leva à conclusão óbvia de que as margens de lucro em nosso mercado são muito pequenas. Portanto, não há a menor possibilidade de queda nos preços. Ao contrário, devido ao pequeno número de unidades novas lançadas no mercado nos últimos dois anos, o número de unidades ofertadas diminuiu consideravelmente, sendo que, em alguns bairros, praticamente já não há unidades à venda e isso vai pressionar os preços para cima. É a lei da oferta e procura. 

Qual a previsão de novos lançamentos para o ano de 2014 e em 2015 em Salvador? E na Bahia?

O mercado começa a se recuperar depois de dois anos de quase paralisia. Acredito que em 2014 teremos pouco mais de 6 mil novas unidades lançadas e, no ano seguinte, 20% a mais.

Ano passado, o Salão de Negócios Imobiliários da Ademi, uma das mais importantes do estado, não foi realizado pelo número baixo de lançamentos. Este ano vai acontecer? Quando? Com quantos imóveis à venda?

Realmente, o ambiente de negócios em nossa cidade não permitiu a realização do Salão no ano passado. Estamos monitorando o mercado e verificando a possibilidade de que aconteça este ano. Faremos todos os esforços para tal, pois, inegavelmente, o salão é um evento da maior importância para o mercado.

Hoje em Salvador há poucos terrenos para construção de unidades habitacionais de chamado interesse social e para o programa Minha Casa Minha Vida (MCMV)? Como isso pode ser solucionado? Qual a alternativa para viabilizar?

A solução sem qualquer dúvida é o investimento dos poderes públicos em infraestrutura. A urbanização de áreas hoje carentes é que possibilitará a viabilidade da construção de unidades do MCMV em Salvador em maior número. Na situação atual, a maioria dos terrenos que dispõem 

de infraestrutura tem valor incompatível com o programa.

É por esse motivo que a maioria dos empreendimentos do MCMV está indo para a Região Metropolitana?

Exatamente por este motivo. Nessa região há disponibilidade de áreas com valor compatível com o MCMV.

Qual o déficit habitacional na Bahia atualmente? Em quanto tempo?

Estima-se em 600 mil unidades residenciais o déficit, sendo que mais de 90% são de imóveis de interesse social, e somente será resolvido com subsídios, como os concedidos pelo MCMV. Penso que este programa deveria ter um caráter duradouro e não apenas ser um programa de governo. Nesse sentido, há um projeto de lei tramitando no Congresso que assegura recursos do orçamento da União à construção de moradias para a população de baixa renda. Seria bom que fosse aprovada.

Qual o melhor de se investir na Bahia?

Sem dúvida, os preços atuais que estão convidativos. É o momento para investimento pois os preços não vão ficar nesse patamar por muito tempo.

Qual o pior de se investir na Bahia?

A insegurança jurídica. Isso prejudica o ambiente de negócios e afugenta o investidor. Salvador tem poucos terrenos para novos projetos de grande porte.

Qual a alternativa do mercado para resolver essa situação? Há outros vetores de crescimento?

Somente o investimento público em infraestrutura pode resolver essa questão. Mobilidade, saneamento, energia elétrica chegando a regiões carentes farão com que a ocupação da cidade caminhe na direção da BR-324 e subúrbio ferroviário, por exemplo, onde existem áreas disponíveis.

Qual tipo de empreendimento tem mais espaço em Salvador: alto padrão ou popular?

Temos demanda para todos os tipos de empreendimentos.

Dentro de Salvador, quais as regiões que devem receber novos projetos?

No curto prazo, a Paralela é a que tem o maior estoque de terrenos vazios. Mas, 

com a definição do novo PDDU, espero que novas áreas como a orla atlântica sejam destino de novos empreendimentos.

Grandes obras de mobilidade que estão sendo desenvolvidas podem criar novos vetores de crescimento imobiliário em Salvador e também valorizar os imóveis já construídos?

Com certeza, a qualidade de vida gerada com essas obras valoriza os imóveis de uma região e cria vetores de crescimento.

Como você avalia a qualidade de mão de obra na Bahia? Isso realmente impacta na produção?

A produtividade de nossa mão de obra é muito baixa e a categoria tem salários acima da média nacional, o que impacta negativamente nos custos de produção. A equação perversa se completa com os baixos preços de venda. Penso que, cada vez mais, as empresas devem investir na racionalização de seus processos construtivos e na capacitação de seus funcionários, de modo a minimizar esse impacto.

Muitos empreendedores reclamam da dificuldade de comprar materiais, produtos tecnológicos e até elevadores. Isso tem sido colocado por muitas empresas como o fator principal para o atraso de obras. Como o setor pode resolver isso? 

Realmente, o aumento expressivo do número de unidades em construção pegou a cadeia produtiva despreparada, e provocou atraso em várias obras por problemas com suprimentos, mas, ao longo do tempo, isso foi sendo superado com a ampliação do parque industrial e penso que isso já foi superado.

Quantos associados existem hoje na Ademi-Bahia? Há intenção de se expandir para o interior?

Temos hoje cerca de 180 associados, dentre eles alguns de Feira de Santana, Vitória da Conquista, cidades da Região Metropolitana. É nossa intenção consolidar a atuação da entidade nesses locais e expandi-la para outros polos de igual importância como Ilhéus, Itabuna, Barreiras, Luis Eduardo, onde o mercado imobiliário já se apresenta pujante.

Fonte: CORREIO

PRÉVIA DA INFLAÇÃO DO ALUGUEL QUINTUPLICA EM MARÇO

A segunda prévia do Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M) teve uma forte aceleração em março e ficou em 1,41%, segundo dados divulgados pela Fundação Getulio Vargas (FGV). A taxa é mais de cinco vezes superior à registrada no mesmo período de fevereiro, quando alcançou 0,24%.

No ano, o indicador acumula alta de 2,29% e, em 12 meses, de 7,03%. O IGP-M é considerado a "inflação do aluguel", por ser o índice usado no reajuste da maioria dos contratos de locação de imóveis.

A alta em março veio dos preços por atacado – o Índice de Preços ao Produtor Amplo (IPA) ficou em 1,87% em março, ante 0,06% em fevereiro. Os itens que mais pesaram foram o café, cujo preço subiu 28,34%; a soja em grão, que ficou 4,25% mais cara; e os ovos, com alta de 20,98%.

Para o consumidor, a inflação perdeu força, com o Índice de Preços ao Consumidor (IPC) passando de 0,64% em fevereiro para 0,63% neste mês. A principal contribuição para o recuo do IPC veio da categoria educação, leitura e recreação, cuja taxa baixou de 2,05% para -0,09%.

Houve queda também nas taxas de variação dos grupos despesas diversas (de 2,35% para 0,45%), habitação (de 0,75% para 0,59%), saúde e cuidados pessoais (de 0,60% para 0,39%) e comunicação (de 0,28% para 0,24%).

No sentido contrário, ficaram maiores as taxas dos grupos alimentação (de 0,29% para 1,21%), transportes (de 0,53% para 0,69%) e vestuário (de -0,42% para 0,13%).

Terceiro componente do IGP-M, o Índice Nacional de Custo da Construção (INCC) apresentou, na segunda prévia de março, variação de 0,25%, abaixo da taxa de 0,47% registrada na segunda prévia de fevereiro. 

Fonte: G1

CRI: CERTIFICADOS DE RECEBÍVEIS IMOBILIÁRIOS

Os Certificados de Recebíveis Imobiliários são títulos de crédito nominativos, escriturais e transferíveis, lastreados em créditos imobiliários. Estão previstos na Lei 9514/97, que disciplina o Sistema de Financiamento Imobiliário. 

Conforme a Lei, o CRI é de emissão exclusiva de companhias securitizadoras de recebíveis imobiliários, definidas como instituições não financeiras, constituídas sob a forma de sociedade por ações, que tem por finalidade a aquisição e securitização desses créditos e a emissão e colocação, no mercado financeiro, de Certificados de Recebíveis Imobiliários, podendo emitir outros títulos de crédito, realizar negócios e prestar serviços compatíveis com a sua atividade.

Securitizar é transformar direitos creditórios - como os provenientes das vendas a prazo nas atividades comerciais, financeiras ou prestação de serviços - em títulos negociáveis no mercado. O Certificado de Recebível Imobiliário, assim, é uma securitização de direitos creditórios originados nos financiamentos imobiliários.

A securitização pode ser estruturada em diferentes formatos. Em uma possível forma, o processo se inicia com um financiamento imobiliário, em que determinado cliente assume a obrigação de uma dívida. Essa dívida origina direitos creditórios à instituição financiadora. Em seguida, cria-se uma estrutura de securitização, como uma companhia securitizadora (os Fundos de Investimento em Direitos Creditórios também têm sido utilizados). 

Essas sociedades, então, adquirem os direitos creditórios com um desconto e os vinculam à emissão de uma série de CRI's, que são lançados no mercado para captação de recursos junto aos investidores. Os clientes originais dos financiamentos efetuam os pagamentos a determinado Banco, que os repassa à securitizadora. Esses recursos são, então, utilizados para o pagamento aos investidores dos CRI's. Todas as condições, assim como as características da operação, são lavradas em um termo de securitização.

O Conselho Monetário Nacional, pela resolução CMN nº 2517/98, expressamente considerou os CRI’s como valores mobiliários, para fins de observância da Lei 6385 e, portanto, sujeição à regulamentação e fiscalização da Comissão de Valores Mobiliários. Nesse sentido, a instrução CVM 414/2004 estabeleceu regras para o registro de companhia aberta das sociedades securitizadoras de créditos imobiliários, assim como para as ofertas públicas desse valor mobiliário.

Fonte: Portal do Investidor

USO DO FGTS: PORTABILIDADE DA DÍVIDA PASSA A VALER A PARTIR DE 5 DE MAIO

O consumidor que fez o financiamento da casa própria com recursos do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) poderá, a partir de 5 de maio, fazer a transferência desse empréstimo para a instituição bancária de sua preferência. Essa portabilidade de crédito imobiliário foi aprovada, nesta semana, pelo conselho curador do FGTS, depois desse negócio ser regulamentado pelo Conselho Monetário Nacional (CMN). A medida vai aquecer o mercado, uma vez que bancos terão de oferecer taxas de juros mais vantajosas para atrair esse cliente, algo que, de acordo com o setor imobiliário, terá efeitos no longo prazo. 

"Se o seu financiamento foi feito com recursos do FGTS de qualquer banco, agora é possível portar esse crédito, levando para qualquer outra instituição com taxas de juros menores", explica Taís Maldonado Rosa Nozella, gerente geral da agência da Caixa Econômica Federal (CEF) do Parque Campolim, que é especialista em portabilidade de crédito. Ela conta que ainda não estava claro, após a aprovação da portabilidade de crédito pelo CMN, se a regra também valeria para o FGTS, algo que foi solucionado pelo conselho curador do FGTS, que conta com representantes da CEF e da sociedade civil. 

Mas, ela alerta, a portabilidade só é interessante se a taxa de juros oferecida por outra instituição financeira for menor. É o que acrescenta o superintendente da Regional Sorocaba da CEF, Sandro Vimer Valentini. "O cidadão que comprou um imóvel com recursos do próprio banco ou do FGTS, com taxas de juros mais caras, ele vai poder migrar para outro banco e terá redução na prestação porque a taxa de juros vai ser menor", diz. A gerente da Caixa, Taís Maldonado, afirma que, em alguns casos, a redução da dívida é significativa. 

Aquecimento 

A portabilidade de crédito imobiliário, conta Taís Maldonado, traz diversas vantagens como o aumento do prazo do financiamento e a diminuição da taxa de juros. "E, principalmente, a concorrência, pois faz com que o mercado se agite", destaca. A gerente diz que há uma grande expectativa de que as taxas de juros diminuam, favorecendo os clientes. Por isso, é importante, acrescenta, que o cliente fique atento às melhores taxas praticadas pelas agências bancárias. 

Para Flávio Amary, vice-presidente do interior e diretor regional do Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis Residenciais e Comerciais de São Paulo (Secovi-SP), essa autorização do conselho curador do FGTS é positiva, mas o impacto ainda deve ser pequeno no curto prazo. "A longo prazo, a expectativa é de que ocorra queda na taxa de juros e isso vai favorecer o consumidor", avalia. 

Amortização 

Taís Maldonado destaca, ainda, que o cidadão que possui recursos no FGTS pode utilizar esse saldo para amortizar o financiamento da casa própria. "Se o imóvel valer menos de R$ 750 mil, é o único na cidade em que reside ou trabalha e a pessoa tiver saldo, é possível fazer a amortização; a pessoa pode decidir se quer reduzir o prazo ou o valor da parcela", diz. Ela utiliza como exemplo uma pessoa que tenha R$ 100 mil de dívida e um saldo de FGTS de R$ 10 mil pode diminuir 10% no prazo ou no na parcela. 

A vantagem de se utilizar o saldo do FGTS, acrescenta a gerente da CEF, é que o cliente pagará as parcelas sem juros. "Quando você faz a amortização, desconta todo o juro desta parcela, então, ela é bem interessante", conclui, alertando que isso só é possível de dois em dois anos.

Fonte: Anderson Oliveira / Cruzeiro do Sul

URBY LANÇA NOVA VERSÃO DO PORTAL IMOBILIÁRIO

O portal imobiliário Urby lançou recentemente sua versão 2.0, disponibilizando uma das maiores bases de dados de imóveis do mercado em uma interface, inovadora, limpa e rápida.

“Ao brasileiro ainda não foi oferecido uma plataforma de busca intuitiva com um foco em georreferenciamento e referencia visual. Apostando nisso, acreditamos que a nova plataforma irá gerar mais engajamento, facilitando a experiência de busca e consequentemente gerando uma maior conversão de vendas qualificadas” diz Alain Banfi, CEO e fundador do Urby.

Modelo de Negócio: Sites de classificados tradicionais apresentam uma limitação de escalabilidade de dados, pois, dependem do esforço de vendas para gerar sua base. Urby, porém, investe em uma solução de “crawlers”, robôs automatizados que captam dados de qualquer imobiliária escolhida. De acordo com Alain, a empresa já rastreia mais de 1,500 imobiliárias no Brasil e aquelas não rastreada são convidadas a exportar sua base gratuitamente ao site.

Navegação visual georreferenciada: Diferente de outros portais, o Urby aposta em uma navegação geocentralizada, disponibilizando a maioria de seus imóveis no mapa. Focando em otimização espacial, aumentaram a dimensão do mapa e adicionaram clusters – imóveis agrupados de acordo com a localização e o nível de zoom do mapa. Esse feature ajudará usuários a entender mais claramente a oferta da região, antes mesmo de começar uma busca mais refinada.

Estatística: Fazendo uso de um dos maiores base de dados do Brasil, o Urby disponibiliza estatísticas mercadológicas de imóveis dento de cada nível de navegação, incluindo estado, meso e microrregião, cidade, bairro e até mesmo quarteirão, ajudando o usuário a entender como o preço do anuncio se compara com outros imóveis. Esses dados são atualizados diariamente, acompanhando as tendências do mercado. Tão importante quanto, o site também apresenta o preço por m² de todos os imóveis, adicionando mais uma base de comparação para os usuários.

Próximos features (integração de APIs e dados abertos): Urby já conta com a integração de dados do IBGE e Correios para delinear o formato de cada região por onde o usuário pode clicar e navegar visualmente. A empresa também pretende integrar dados censitários do IBGE e a API do FourSquare, disponibilizando dados socioeconômicos da região e informações sobre a qualidade do comercio na região.

Urby Respostas: Outro atrativo do portal imobiliário é o Urby Respostas, um fórum em que usuários podem compartilhar conhecimentos sobre reforma, decoração, arquitetura, jardinagem, ou qualquer outro assunto relacionado a imóveis. “O objetivo das Respostas é criar um ambiente onde pessoas que estão vivenciando estes momentos possam compartilhar suas experiências. Queremos iniciar um diálogo entre essa comunidade e disponibilizar um ambiente onde nossos próprios usuários podem montar uma base de conhecimento útil para todos” diz Banfi.

Fonte: Techlider
Nota do Editor:

Clique no link abaixo para a cessar o site:

http://www.urby.com.br/imovel/busca?id=br.se.sp.metropolitana-de-sao-paulo.sao-paulo.sao-paulo&rows=25

APESAR DA ALTA NO PREÇO DOS IMÓVEIS BC NEGA BOLHA IMOBILIÁRIA

O diretor de Fiscalização do Banco Central, Anthero Meirelles, descartou a possibilidade de o Brasil caminhar para uma crise de subprime, semelhante à ocorrida nos Estados Unidos entre 2008 e 2009. "Não há bolha imobiliária no Brasil. Não temos elementos que caracterizem bolha", disse.

Segundo o índice FipeZap, o preço anunciado do metro quadrado subiu 13,1% em 12 meses encerrados em fevereiro. A pesquisa leva em consideração as ofertas de imóveis em 16 cidades do País. Nesta manhã, a Caixa, maior financiadora de imóveis do Brasil, anunciou aprojeção de fornecer R$ 154 bi em crédito imobiliário neste ano, um aumento de 14,2% em relação a 2013. Nos últimos anos, o banco multiplicou por 28 o volume destinado anualmente para este segmento.

Durante divulgação do Relatório de Estabilidade Financeira (REF), Meirelles afirmou que no Brasil não existe segunda hipoteca e destacou que mais de 90% dos imóveis é para moradia própria. Ele também afirmou que o crédito imobiliário no País, comparado a outras economias, ainda é pequeno.

Em uma simulação, o BC observou que se houvesse uma queda de 33% nos preços dos imóveis entre um dia e outro, o sistema não passaria por insolvência. "Esse exercício é um pouco pra mostrar que se houvesse hecatombe dos preços, mesmo assim as instituições financeiras são capazes de absorver também esse choque", argumentou. "O aumento dos preços dos imóveis tem sido compatível com crescimento da renda, não há descolamento", defendeu.

Meirelles afirmou ainda que os dados compilados pela autoridade monetária permitem até mesmo se vislumbrar uma maior estabilização dos preços de imóveis. Segundo ele, o aumento da renda dos brasileiros nos últimos anos pressionou a demanda no setor, mas esse movimento começa a ser estabilizado pelo aumento da oferta. "Novas unidades habitacionais vão sendo feitas e a oferta vai aumentando, equilibrando essa relação", completou.

Sem especulação. Outro dirigente do BC reforçou essa tese, em evento em São Paulo. O chefe de Unidade DENOR - Departamento de Regulação do Sistema Financeiro, Sérgio Odilon, afirmou não há evidência de movimento de especulação em imóveis, apesar do preço elevado dos imóveis em grandes cidades do País. "A maior parte dos brasileiros demanda imóveis para moradia própria, segmento no qual as taxas de inadimplência são ainda menores. Não é comum alavancagem com investimento imobiliário no Brasil".

O crédito imobiliário no Brasil tem crescido, conforme Odilon, devido a uma conjunção de fatores macroeconômicas favoráveis, expansão da oferta de recursos e o aprimoramento do marco legal. Segundo ele, as carteiras têm crescido de forma sustentável, com bom nível de garantia, baixa inadimplência. "O mercado de crédito imobiliário é pequeno em relação ao Produto Interno Bruto (PIB) brasileiro. O alto nível de capitalização das instituições financeiras mitiga o risco de crise imobiliária e no sistema financeiro nacional", avaliou o representante do BC.

Os depósitos de poupança, de acordo com ele, vão continuar sustentando a demanda por crédito imobiliário no futuro próximo, entretanto, são necessárias alternativas de fontes como instrumentos de securitização e os covered bonds (letras financeiras imobiliárias emitidas por bancos). Segundo ele, o BC segue fiel, sempre monitorando o mercado com o objetivo de mitigar a ocorrência de crise semelhante as que assolaram outras economias num período recente.

Fonte: Estadão

DIVULGAÇÃO: RICS INTERNATIONAL SUMMIT BRASIL

A Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) realizará um evento inédito na América Latina, o RICS International Summit Brasil, que abordará, entre outros importantes temas, a demanda habitacional para as próximas duas décadas.

A conferência, que acontecerá no próximo dia 26/3, no Hilton Morumbi, em São Paulo, será, segundo seus organizadores, um marco na integração entre países no que se refere a mercado imobiliário e ambiente construído, pois contará com a presença de key-stakeholders de todos os continentes e importantes líderes nacionais.

O grande destaque da conferência será o economista e ex-ministro da Fazenda Maílson da Nóbrega, estando também previstas as participações do presidente do Secovi-SP, Claudio Bernardes, e de Romeu Chap Chap, ex-presidente do Sindicato da Habitação e atual coordenador do Núcleo de Altos Temas (NAT).

Desde 1868 – A RICS é uma instituição independente que foi estabelecida no Reino Unido em 1868. Presente em 146 países, é líder mundial em qualificação profissional nas áreas de terras/terrenos, propriedades e construção, além de possuir mais de 180 mil membros, entre estudantes, executivos e profissionais renomados do setor.

Em sua lista de clientes estão as maiores empresas do mercado mundial, como a Cushman & Wakefield, Colliers International, CBRE, entre outras.

No Brasil desde novembro de 2011, a RICS trabalha em cooperação com membros e entidades nacionais de modo a elevar o padrão de excelência profissional das atividades que compõem o ciclo imobiliário, beneficiando a sociedade. No campo de capacitação e conhecimento, a instituição oferece treinamentos customizados in-company, cursos onlines e presenciais.

Atualmente são mais de 100 membros no Brasil identificados pelas siglas MRICS (Member) ou FRICS (Fellow), reconhecidas internacionalmente por representarem a excelência técnica em suas áreas de atuação e por seguirem padrões de Ética e Regras de Conduta RICS.

O RICS International Summit Brasil reunirá cerca de 200 participantes líderes do mercado, Executivos Sêniores, CEOs e Diretores de empresas do setor da construção e real estate.

Além da palestra principal sobre a perspectiva da economia brasileira, proferida pelo ex-ministro Maílson da Nóbrega, um dos painéis discutirá especialmente a demanda por habitação para as próximas duas décadas.

Saiba mais sobre este evento clicando no link abaixo:
http://www.rics.org/br/training-events/conferences-seminars/rics-international-summit-brasil/sao-paulo/

BUROCRACIA ENCARECE IMÓVEIS EM 12%, APONTA ESTUDO

O excesso de barreiras burocráticas e regulatórias enfrentado pelo setor de Construção Civil eleva em 12% o valor final dos imóveis, um custo adicional que soma R$ 18 bilhões por ano, segundo estudo encomendado pela Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC) e pela Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc).

O percentual de 12% é uma média entre todos os tipos de empreendimento, podendo chegar a até 31% no caso de projetos de loteamento. Ainda de acordo com o levantamento, em cinco anos, o total onerado poderia ultrapassar os R$ 100 bilhões."É importante ressaltar que esse custo recai não apenas sobre a indústria, mas, principalmente sobre o consumidor" afirmou, em entrevista ao Broadcast, o vice-presidente da CBIC, José Carlos Martins. Segundo ele, o encarecimento médio de 12% reflete diretamente no valor final do imóvel pago pelos proprietários.

Algumas medidas já adotadas em algumas cidades brasileiras e modelos de outros países são apontadas no estudo como soluções práticas para o desenvolvimento do setor imobiliário no País. A informatização dos processos, a agilidade na aprovação de projetos e a uniformidade dos procedimentos realizados em cartório são algumas das alternativas propostas. "O estudo considera apenas o excesso nos processos de burocracia, aquilo que seria desnecessário, então, em teoria, é possível reduzir os 12% a zero", explicou o diretor da Abrainc, Renato Ventura.

Na avaliação dos dois especialistas, qualquer redução no custo burocrático dos imóveis seria repassado integralmente aos consumidores. "Pelo grau de concorrência que o setor tem, tudo que for ganho será repassado para o consumidor final", disse Martins.

A dificuldade para obtenção de licenciamento foi o processo com maior potencial inviabilizador indicado por todos os tipos de empreendimentos. Nesse caso específico, segundo os especialistas, o principal entrave é a superposição de regras das esferas municipal, estadual e federal.

"O setor de construção ficou quase duas décadas paralisado. Em 2000, quando vieram os recursos para o setor, primeiramente faltou mão de obra, depois material. Agora as coisas estão equalizadas, mas a estrutura burocrática não acompanhou esse desenvolvimento", resumiu Martins.

O estudo, realizado pela consultoria Booz & Company, considerou as respostas de nove construtoras com faturamento maior do que R$ 500 milhões e outras nove companhias com receita inferior, além de seis associações e sindicatos do setor. O objetivo, explica Ventura, é realizar um primeiro levantamento das principais barreiras regulatórias e burocráticas ao desenvolvimento do setor imobiliário brasileiro que sirva como base de discussão para a proposta de soluções. O documento foi entregue ao governo federal nesta quarta-feira, dia 19.

Fonte: Agência Brasil

MERCADO IMOBILIÁRIO: EMPREENDIMENTOS ENCALHADOS GANHAM NOVO FÔLEGO

Especialmente agora próxima a data do início da Copa do Mundo, o lançamento de novos imóveis nas grandes capitais brasileiras aumentou. O resultado, no entanto, nem sempre é bom: um novo empreendimento é lançado, há razoável quantidade de visitas ao stand, porém a conversão de vendas de apartamentos é muito baixa. Nesse momento, especialmente com essa bolha no mercado de imóveis, a única solução é tentar entender o que está errado no empreendimento e mudar o que for possível para o resgate de público.

Pensando nisso, a Hibou, empresa de monitoramento de mercado e pesquisas adaptadas à realidade do consumidor, criou o “RR- Rescue Research”, produto-pesquisa que surge como caminho promissor para muitos empreendimentos recém lançados nas grandes capitais brasileiras. “RR-Rescue Research” é uma pesquisa quantitativa feita por telefone aplicada somente na base de dados de visitantes do stand de vendas do imóvel. “Não existe mágica. Para saber o que está dando errado, tem que perguntar para o próprio consumidor”, diz Ligia Mello, sócia da Hibou e coordenadora da pesquisa. “Criamos um formato de questionário flexível que serve para qualquer produto imobiliário lançado que teve uma boa visitação, mas não converteu em vendas”, explica.

Correr atrás de quem esteve no stand pode não ser atitude bem recebida, por isso, a expertise de abordagem e métodos de questionamento da Hibou são indispensáveis para o sucesso da pesquisa. “Existem maneiras de saber se a pessoa mora no bairro do empreendimento ou não, se ela tem condições financeiras para comprar ou não, sem fazer perguntas invasivas. Este é um de nossos segredos”, garante Ligia.

Cases - Resgatando compradores

As informações adquiridas na pesquisa RR são valiosas, mas primeiro, precisam passar por uma avaliação dos profissionais da empresa, que levantam um diagnóstico objetivo e sugerem as mudanças quando possíveis para a venda.

Por exemplo, um empreendimento de alto padrão no ABC Paulista de uma grande construtora vendeu apenas poucas unidades em seu lançamento. Na pesquisa RR, a Hibou descobriu que poucas ruas abaixo do prédio aconteciam alagamentos sempre que chovia. “As pessoas simplesmente não iriam gastar milhões de reais em um luxuoso apartamento, para ficarem ilhadas”. Depois disso, a construtora em parceria com a prefeitura, drenou o lugar. “As vendas aos poucos aconteceram com sucesso”.

Em São Luiz do Maranhão, outro projeto quase furado. Com baixa qualidade de acabamento, os apartamentos não caíram no gosto dos visitantes – que mesmo sendo da classe C estão cada vez mais exigentes. “Neste caso, a pesquisa foi bem clara. A única solução foi rever os preços das unidades com flexibilixação da tabela, facilitar o pagamento e ainda oferecer brindes como geladeira, cama e televisão”, conta Marcelo Beccaro, sócio da Hibou.

Em Curitiba, um prédio de sete andares foi descontinuado após a pesquisa RR. “Não iria vender, a na ótica do consumidor o casamento produto + preço + localização não era adequado. Essa pesquisa foi taxativa”. Já em João Pessoa, um prédio de alto padrão se transformou em salas comerciais após vender apenas uma unidade. Tudo isso após diagnósticos da RR.

Às vezes, o argumento é muito simples. “Falamos com os visitantes e eles não compraram por falta de informações sobre a região, por desconhecimento do masterplan para o período de entrega do produto ou como será o acesso daqui a 4 anos. Nesses casos, indicamos um novo treinamento com a equipe de vendas e um bom suporte online que contribuem para que o cenário mude”.

Segundo a Hibou, há empreendimentos em que eles resgatam compradores na hora da própria pesquisa, somente transmitindo informações relevantes. O pacote RR (pesquisa + diagnóstico + solução) tem um baixo custo e está se tornando um dos produtos mais procurados da Hibou. “Não adianta boom imobiliário se não começarmos a pensar no consumidor como indivíduo, cheio de necessidades e opções de escolha. Acabou a venda baseada só em preço”, afirma Ligia.

Sobre a Hibou 

A Hibou é uma empresa especializada em pesquisa de mercado e monitoramento. Da palavra francesa “coruja”, a Hibou traz o significado do olhar além dos 180°. A empresa tem como principal diferencial a inserção dos resultados das pesquisas dentro do dia a dia do consumidor, propondo muito além do resultado objetivo, sugestões de desdobramentos e abordagens. Max Haus, Gafisa e o grupo argentino de seguros Sancor, são alguns dos clientes da Hibou, que oferece pesquisas qualitativas, quantitativas; exploratórias; profundidade; de campo; duble de cliente; deskresearch; datamining; e monitoramento de comportamento; presença de marca; expansão de região (acompanhamento de plano diretor); expansão de mercado para produtos e serviços; teste de produto e hábitos de consumo.

Fonte: Clipp Notícias

O FIM DA TOLERÂNCIA NOS CONTRATOS DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS

Quando se vai adquirir um imóvel, principalmente na planta, o comprador se submete ao estabelecido no contrato de compra e venda de imóvel (contrato de adesão) imposto pela construtora/incorporadora, que, em boa parte dos casos, acaba no judiciário por descumprimento contratual.

Em sua grande maioria, os contratos estipulam um prazo para a entrega do imóvel em data determinada com uma tolerância, acaso algum evento extraordinário possa acarretar atraso na entrega contratualmente prevista.

Essa tolerância, que varia dentre 90 e 120 dias, a bem da verdade, incorporou-se ao prazo estabelecido no contrato, sendo que as construtoras/incorporadoras utilizam-se dessa dilação de prazo como fazendo parte integrante do objeto principal do contrato, não mais como evento excepcional e extraordinário, fato acobertado pelos Tribunais de Justiça dos Estados que, como regra, legitimam essa tolerância sem necessidade de justificativa, como se colhe de alguns jugados do TJDFT:

DIREITO CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DO BEM. VALIDADE DA CLÁUSULA QUE ESTIPULA PRAZO DE TOLERÂNCIA. CUMULAÇÃO INDEVIDA DE CLÁUSULA PENAL E LUCROS CESSANTES. DANO MORAL INEXISTENTE.

(...)

II. Em que pese sua unilateralidade, a cláusula contratual que estipula prazo de tolerância de 120 dias para a entrega do imóvel não é desautorizada por nenhuma disposição legal e por isso não pode ser considerada inválida.

(...) (Acórdão n.715240, 20120111929474APC, Relator: JAMES EDUARDO OLIVEIRA, Revisor: CRUZ MACEDO, 4ª Turma Cível, Data de Julgamento: 18/09/2013, Publicado no DJE: 30/09/2013. Pág.: 116)

_____

APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE CESSÃO DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. CLÁUSULA QUE ESTIPULA A TOLERÂNCIA DE CENTO E VINTE (120) DIAS. VALIDADE. LUCROS CESSANTES. PAGAMENTO DE ALUGUEIS. MULTA MORATÓRIA. NATUREZA DIVERSA DO LUCRO CESSANTE.

1.Inexiste abusividade na cláusula contratual que permite o atraso na entrega da unidade imobiliária pelo período de cento e vinte (120) dias.

(...) (Acórdão n.653460, 20110112346753APC, Relator: ARNOLDO CAMANHO DE ASSIS, Revisor: ANTONINHO LOPES, 4ª Turma Cível, Data de Julgamento: 06/02/2013, Publicado no DJE: 18/02/2013. Pág.: 137)

Ocorre que essa tolerância pode estar com os dias contados.

O Projeto de Lei (PL) sob o nº. 178/2011, que tramita na Câmara dos Deputados, altera a Lei 4.591/1964, que trata sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias, acrescentando o art. 48 – A.

Dentre as modificações está a nulidade de cláusula contratual que estipule qualquer forma de tolerância para o atraso na entrega do imóvel e ao pagamento de multa ao consumidor acaso ocorra o atraso.

O fundamento do dispositivo atrela-se perfeitamente ao que prescreve a Lei 8.078/1990 (Código de Defesa do Consumidor) em seu art. 51, onde se estabelece sobre a ilegalidade das clausulas contratuais abusivas e desvantajosas ao consumidor.

Esse dispositivo, na prática, apenas reconhece o que já foi dito acima, que nos contratos de compra e venda as construtoras/incorporadoras irão extirpar a clausula contratual de tolerância acrescentando essa dilação no prazo principal, ou seja, nada se altera.

Quando se disse que essa tolerância pode estar com os dias contatos, refere-se ao fato de que um PL sob o nº. 2606/2011 foi apensado ao PL referido não reconhecendo a nulidade de tal clausula, mas a confirmando. Pelo PL nº. 2606/2011, os contratos de compra e venda podem estabelecer um prazo de tolerância de até 6 (seis) meses para a entrega do imóvel, sob pena de multa.

A modificação relevante, tanto em um projeto como no outro, refere-se à imposição de multa acaso o atraso se concretize.

De acordo com os Projetos, acaso ocorra o atraso na entrega do imóvel, uma multa pré-estabelecida é imposta à construtora com base no valor do contrato.

O que ocorre atualmente é que os compradores lesados ajuízam ações judiciais pleiteando uma indenização por lucros cessantes, utilizando como base o valor de mercado do aluguel de um imóvel semelhante.

Desta forma, em se estabelecendo uma multa já fixada em lei, pode ocorrer de, acaso ocorra o atraso na entrega do imóvel, a própria construtora reconhecer esse descumprimento contratual de sua parte e, administrativamente, indenizar o consumidor com base na multa estabelecida na lei.

Cabe a nós, consumidores, aguardar a conversão do projeto em lei e suportar as implicações que dela possa advir.

Patrick Magalhães Teixeira - Advogado, sócio da Advocacia Teixeira. Especialista em Direito Imobiliário, Civil e Tributário.

Fonte: Artigos JusBrasil