PREÇOS DE ALUGUÉIS COMPLETAM 18 MESES EM QUEDA

Os preços de aluguéis residenciais no Brasil registraram queda nominal de 0,17% na passagem de setembro para outubro de 2016. Essa foi a 17ª variação mensal negativa nos últimos 18 meses. Com isso, o Índice FipeZap de Locação acumula variação de -3,10% em 2016 e de – 3,80% nos últimos 12 meses. Em outubro de 2016, o preço médio do m2 de locação nas cidades pesquisadas foi de R$ 30,03.

Levando-se em consideração a inflação medida pelo IPCA nos últimos 12 meses (+7,87%), o Índice FipeZap de Locação teve uma queda real de 10,82% no período. Todas as cidades monitoradas pelo índice mostraram resultados inferiores à inflação nesse período, sendo que apenas em Curitiba e São Bernardo do Campo não houve queda nominal no preço médio de locação.

Comparando-se o preço médio de locação com o preço médio de venda dos imóveis, é possível obter uma medida da rentabilidade para o investidor que opta por locar seu imóvel. Trata-se de uma medida importante para avaliar a atratividade do mercado imobiliário em relação a outras opções de investimento. Em outubro de 2016, o retorno médio anualizado do aluguel foi de 4,4%.

Os preços considerados para o cálculo do Índice se referem a anúncios para novos aluguéis. Ou seja, o Índice FipeZap de Locação não incorpora no cálculo a correção dos aluguéis em contratos vigentes (cujos preços são comumente reajustados periodicamente pelo IGPM/FGV ou índices similares, de acordo com os contratos estabelecidos). Desta forma, o Índice FipeZap de Locação representa de forma mais dinâmica a evolução da oferta e da demanda por moradia ao longo do tempo.

Fonte: Economia SC

AÇÃO REVISIONAL DE ALUGUEL. PRAZO PARA INTENTAR A AÇÃO

Há fatores externos ao contrato de locação que podem alterar, significativamente, o valor do aluguel. A simples mudança do sentido de trânsito de uma rua ou a construção de uma nova via principal podem causar oscilações no valor do aluguel de um imóvel. Portanto, não é raro se firmar contrato de locação por um determinado valor e algum tempo depois, Locador e Locatário, reiniciarem nova negociação quanto ao valor estipulado.

Ocorrendo a alteração de mercado que valoriza ou desvaloriza o valor da locação em determinada região, locador e locatário iniciam uma renegociação do valor do aluguel e não havendo consenso, a única possibilidade que resta é a via judicial através da ação revisional de aluguel.

No entanto, a lei 8.245/91, lei das locações, dispõe em seu artigo 19 que apenas 3 (três) anos após firmado o contrato de locação, podem as partes contratantes propor ação revisional, in verbis:

“Art. 19. Não havendo acordo, o locador ou locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de mercado”. (Grifou-se).

Sobre o assunto, leciona Maria Helena Diniz:

“O princípio da força obrigatória do contrato ou da fidelidade ao contrato (pacta sunt servanda) vem perdendo terreno, pois a submissão a essa norma poderá levar a injustiças e ao desequilíbrio na relação obrigacional, principalmente se houver alguma alteração ou modificação social ou econômica na situação fática contemporânea à formação ou celebração do contrato de locação, que condicionou a vontade negocial dos contratantes. Se se tiver que manter inalterável o contrato, poder-se-á, devido a certas circunstâncias socioeconômicas, como, p. Ex., depreciação da moeda ou valorização do imóvel, ter o fim da relação de equivalência entre a prestação e a contraprestação devidas pelas partes e a impossibilidade de consecução dos objetivos perseguidos pelo contrato, por acarretarem inadequação do valor locativo do imóvel ante o aluguel pago pelo locatário (RT, 450:278, 473:164). Para evitar isso a lei admite o reajustamento contratual por via convencional, no art. 18, como vimos, e, por via judicial, no art. 19, ora comentado, restabelecendo-se aquela equivalência. [...] Não será admissível a revisão do aluguel, antes de completado o triênio, ainda que se invoque onerosidade excessiva ou grande mutação nas condições econômicas (JTA, Ed. Lex, 133:233). Se tal prazo não se perfez, decretar-se-á a carência da ação, seja por arguição do réu, seja por iniciativa do magistrado. O locador ou locatário, na falta de acordo depois de três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderá pedir a revisão judicial do aluguel ou a sua atualização para ajustá-lo ao preço de mercado. Logo, não se tendo acordo, havendo ou não cláusula de reajuste, após três anos de contrato, poder-se-á pedir revisão judicial. O magistrado, então, determinará por arbitramento o aluguel atualizado, fixando-o por sentença.(Lei de locações de imóveis urbanos comentada. 13. Ed. Rev. E atual. São Paulo: Saraiva, 2014. P. 128/130)”. (Grifou-se)

Acrescenta Sílvio de Salvo Venosa: "Conta-se o prazo de três anos a partir da vigência do contrato ou do acordo realizado entre as partes." (Lei do inquilinato comentada: doutrina e prática: Lei nº 8.245 de 18-10-1991.11. Ed., São Paulo: Atlas, V. 5, 2012. P. 107).

Portanto, havendo alteração de mercado no valor do aluguel e não havendo acordo extrajudicial entre locador e locatário, somente após 3 (três) anos da vigência do contrato podem a partes rever este valor judicialmente. O início da contagem do prazo de 3 (três) anos é o primeiro dia útil após o termo inicial do contrato de locação, ou seja, somente após o terceiro ano de vigência do contrato locatício é que podem as partes solicitar o Estado que determine qual o valor do aluguel.

Cabe também mencionar que, em caso de acordo extrajudicial quanto ao valor do aluguel, o prazo de 3 (três) anos interrompe reiniciando a sua contagem a partir da data do acordo.

Luiz Cesar Costa - Advogado

Fonte: Artigos JusBrasil

Nota do Editor:

O art. 68, caput da Lei de Locações prevê que esta ação deveria observar o “rito sumário”, que simplesmente não mais existe no novo CPC. Torna-se necessário, assim, reconstruir a fase inicial de seu procedimento. O parâmetro a ser observado, nos termos do art. 1.049, parágrafo único do NCPC, será o procedimento comum, respeitadas as regras especiais contempladas na legislação extravagante.

Com o novo CPC, a petição inicial deverá observar o disposto no art. 68, I da Lei de Locações e os requisitos do novo código processual. Como o procedimento da ação revisional deve ser reconstruído a partir do procedimento comum do novo CPC, será designada audiência de conciliação ou mediação, exatamente na forma do art. 334 do NCPC, com as exceções ali disciplinadas, em vez da antiga audiência de conciliação do procedimento sumário, referida na primeira parte do art. 68, II da Lei de Locações. (Excerto do texto de NCPC e a Lei das Locações publicado por Rafael Faria)

PROCURAÇÕES NA ESFERA CONDOMINIAL E A CONVENÇÃO CONDOMINIAL: SAIBA O QUE DIZ A LEI

Primeiramente, há que se saber que a Convenção Condominial é o documento que contém as regras disciplinares do condomínio, nela constam vários dispositivos que disciplinarão as assembleias sejam ordinários ou extraordinárias, se haverá um regimento interno ou não, entre outras matérias, assim, trata-se de um documento que prima em primeiro a pacificar a convivência em condomínio carregando em seu bojo o arcabouço jurídico e social necessário à boa convivência.

A convenção deve ser assinada por pelo menos dois terços dos proprietários e é aplicável entre os condôminos, no entanto, para opor-se a terceiros há que se registrar em Cartório de Títulos e Documentos.

Dito isto, as procurações podem ser previstas na convenção, e por se tratar de tema que instiga grandes dúvidas entre os condôminos, breves linhas serão destinadas às procurações e a sua validade nas assembleias.

O Código Civil prevê o uso de procurações em assembleias condominiais, seja para eleições, aprovação de contas, etc., permitido está qualquer pessoa capaz fazer uso da procuração para fazer-se representar, e no caso em questão não há limitação.

Contudo, a convenção poderá apresentar restrições impedindo que um único condômino apresente mais de uma procuração, ou proibindo que o sindico possa representar outros condôminos em assembleia.

Assim, possível é que a convenção venha disciplinar e impor regras para a apresentação de procurações, impedindo que as pessoas do corpo administrativo do condomínio possa representar condôminos, ou ainda poderá estabelecer uma porcentagem de procurações de acordo com o número de condôminos.

De qualquer forma, há que se prever na convenção a utilização da procuração e as restrições que serão impostas, observando-se o objetivo da outorga, os poderes conferidos, e se será utilizada somente para o ato de votar ou não.

Importante observar o disposto no Código Civil nos artigos 653 e 654 e o parágrafo primeiro e segundo. Os requisitos indicados no parágrafo primeiro devem ser cabalmente obedecidos, são eles: indicação do lugar onde foi passada, a qualificação do outorgante e do outorgado, a data e objetivos com a designação dos poderes conferidos, leia abaixo, os artigos do Código Civil mencionados:

"Art. 653. Opera-se o mandato quando alguém recebe de outrem poderes para, em seu nome, praticar atos ou administrar interesses. A procuração é o instrumento do mandato.

Art. 654. Todas as pessoas capazes são aptas para dar procuração mediante instrumento particular, que valerá desde que tenha a assinatura do outorgante.

§ 1º O instrumento particular deve conter a indicação do lugar onde foi passado, a qualificação do outorgante e do outorgado, a data e o objetivo da outorga com a designação e a extensão dos poderes conferidos.

§ 2º O terceiro com quem o mandatário tratar poderá exigir que a procuração traga a firma reconhecida."

Observe que a firma reconhecida somente será exigida se a convenção assim mencionar, de qualquer maneira, há de se concluir a importância de se ter uma convenção condominial que represente as aspirações do condomínio.

Muitas convenções encontram-se obsoletas, porem válidas, pois o Código Civil não apresentou a exigência de atualizá-las, porém seria de bom alvitre a análise de alguns temas com finalidade de mensurar a necessidade ou não de atualização.

Observe-se: 1) se está previsto a fixação do quorum em observância ao artigo 1334, inciso III do CC, com vista ao inciso V do mesmo artigo, considerando-se que o regimento interno é um instrumento que trata do diário viver em condomínio e da mesma forma, o quórum especial previsto no artigo 1352 do Código Civil; 2) as regras para a outorga de procuração; 3) a utilização dos meios eletrônicos que darão maior visibilidade e transparência aos atos praticados pela administração condominial; 4) as previsões insertas nos artigos 1347 e 1348 do Código Civil sobre a direção do condomínio e possível atribuição a terceiro na administração; 5) auditoria contratada, haja vista as grandes discordâncias quanto a gestão das finanças no condomínio, artigo 1356 do Código Civil; 6) o sistema de apuração e procedimentos disciplinares ao condômino antissocial previstos pelo artigo 1337 do Código Civil; entre outros que poderá ser viabilizados, de acordo, com a necessidade de cada condomínio, sempre considerando-se a convivência pacífica entre os condôminos.

O que se pode concluir, ao final deste, é a importância da convenção como instrumento disciplinador no convívio condominial, bem como, os dispositivos legais insertos no Código Civil.

Olinda Caetano Garcia - Advogada com especialização em direito imobiliário

Fonte: Artigos JusBrasil

SEGURANÇA JURÍDICA É A BASE DO CRÉDITO IMOBILIÁRIO

Um conjunto inovador de instrumentos jurídicos de alta qualidade foi implantado nas últimas duas décadas com o objetivo de fortalecer o crédito imobiliário e permitir que as modalidades de financiamento da moradia e do real estate alcançassem no Brasil o grau de desenvolvimento atingido em outros países. Graças a esses institutos jurídicos - entre os quais despontam a alienação fiduciária de bem imóvel, o patrimônio de afetação, o registro eletrônico e a concentração dos ônus na matrícula do Registro de Imóveis -, bem como o nascimento do Sistema Financeiro Imobiliário (SFI), com mecanismos de captação como o Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRIs), as Letras de Crédito Imobiliário (LCIs) e, em breve, as Letras Imobiliárias Garantidas (LIGs), o País deixou para trás um longo e difícil passado, estabelecendo um modelo de financiamento de imóveis competente e promissor.

O revigoramento do crédito imobiliário foi notável. Desde a Lei 9.514/97, que criou a alienação fiduciária e o SFI, e a Lei 10.931/2004, que regulou o patrimônio de afetação, a proporção entre o financiamento de imóveis e o Produto Interno Bruto (PIB) aumentou sete vezes, aproximando-se dos 10%. Mais de dez milhões de famílias tiveram acesso à moradia em condições creditícias favoráveis e o crédito imobiliário tornou-se a principal carteira de pessoa física dos bancos comerciais. A construção civil foi dinamizada e milhões de empregos foram criados. Antes da recessão de 2014/2016, o número anual de unidades financiadas chegou à casa do milhão, mostrando a capacidade de resposta dos agentes econômicos ao crescimento vigoroso da demanda. A qualidade e a integridade do crédito imobiliário foram fatores decisivos para evitar o risco de bolha e a gama de problemas que alcançou mercados desenvolvidos como os dos Estados Unidos e da Espanha, entre outros. Mesmo agora, enquanto não se firma a recuperação do ritmo de atividade econômica no Brasil, persistem os esforços para avançar no aprimoramento institucional do modelo de crédito imobiliário, com ênfase no desenvolvimento de mecanismos de captação adequados e na criação de um mercado secundário de títulos imobiliários, capaz de atrair mais investidores e atender à demanda esperada para os próximos anos.

A revolução vitoriosa no crédito imobiliário não teria sido possível sem a elevada segurança jurídica das operações. O financiamento cresceu, em especial, devido à qualidade das garantias. Voltando ao passado, foi justamente a má qualidade das garantias, bem como a insegurança jurídica decorrente de múltiplos questionamentos judiciais da legislação e regulamentos então vigentes, fatores centrais que provocaram a derrocada do crédito nos anos 80 e 90 do século anterior. Desgastado o instituto da hipoteca, a alienação fiduciária - hoje aplicada maciçamente aos contratos - assegurou condições mais favoráveis não apenas às instituições financeiras e às empresas de incorporação e construção, como também a oferta ampla de financiamento com juros módicos, inclusive para todos os extratos da classe média. Cabe fixar o conceito de que crédito seguro é crédito mais barato do que crédito duvidoso.

Indícios de questionamento da alienação fiduciária constituem, hoje, um dos obstáculos centrais ao futuro do financiamento à moradia. Decisões judiciais que estendam o prazo previsto na Lei 9.514/97 para regularizar o pagamento da dívida em atraso resultam em estímulo à judicialização de um procedimento concebido para ser essencialmente extrajudicial. Partimos, naturalmente, da suposição de que as dificuldades macroeconômicas são transitórias, pois a crise fiscal começa a ser enfrentada e os avanços da política anti-inflacionária permitirão a redução de juros e a retomada do crédito.

Como notou o jurista Melhim Chalub, em estudo recente publicado na Revista do SFI, é essencial "a articulação entre o Código de Defesa do Consumidor (CDC) e a legislação especial sobre a alienação fiduciária", pois o CDC, uma lei geral voltada para o equilíbrio nas relações entre consumidores e fornecedores, "não interfere no regime jurídico das diversas espécies de contrato, convivendo as respectivas normas nos limites dos seus campos de incidência". Ou seja, a regra da Lei 9.514/97 deve preponderar sobre a regra geral do CDC.

A segurança jurídica dos contratos, tratada de uma forma ampla, é a base de sistemas de crédito bem-sucedidos, que cumprem seu papel de promover o acesso de empresas e consumidores aos bens disponíveis. Sem garantia, o crédito tende a se tornar mais caro e mais escasso - e isso é tudo que não interessa a tomadores e credores. Países desenvolvidos construíram vigorosos sistemas de crédito com base em operações seguras e regras previsíveis - inclusive, decisões judiciais previsíveis. A oferta adequada de crédito no Brasil depende do entendimento correto da questão.

Gilberto Duarte de Abreu Filho - Presidente da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip)

Fonte: Revista Construção Mercado

DIVULGAÇÃO: PREFEITURA DE SALVADOR DISPONIBILIZA TERRENO NO IGUATEMI PARA VENDA

SPU LANÇA PORTAL PARA AGILIZAR ATENDIMENTO A CIDADÃOS E EMPRESAS

Com o portal, será possível acessar serviços, protocolar requerimentos e acompanhar o andamento processual dos pedidos à distância, tornando desnecessário o deslocamento até uma das 29 unidades da secretaria espalhadas pelo país.

“A pessoa que mora em Porto Seguro ou em Ilhéus, por exemplo, tinha que viajar a Salvador. A mesma coisa acontecia com quem morava no interior do Maranhão, que tinha que ir até São Luís e em todas as outras cidades onde não há postos físicos”, disse o secretário do Patrimônio da União, Guilherme Estrada Rodrigues.

Entre os 23 serviços relacionados aos bens imobiliários da União agora disponíveis no portal estão, por exemplo, a Certidão de Autorização para Transferência de Titularidade (CAT) de imóveis; o Cálculo de Laudêmio; dados cadastrais de imóveis da União; emissão de certidões; requerimento para autorização de obras; validação de certidões, entre outros. Esses serviços correspondem a 80% dos atendimentos prestados pela SPU.

De acordo com Rodrigues, cerca de 20 mil pessoas, em média, eram atendidas mensalmente nos postos da secretaria pelo país. A expectativa é que, com as facilidades oferecidas pelo portal, o número de atendimentos aumente.

Além da simplificação do atendimento, as novidades incluem também a desburocratização de alguns serviços, com a eliminação da exigência de alguns documentos. Para Rodrigues, as mudanças contribuirão para melhorar o gerenciamento e a transparência dos serviços, reduzir o tempo de tramitação dos processos e dar mais transparência aos serviços prestados pela SPU.

A plataforma eletrônica está disponível no endereço http://e-spu.planejamento.gov.br. 

Patrimônio da União

De acordo com o Decreto 9.760/46 , estão entre os bens imóveis da União os terrenos de Marinha, bem como os situados às margens de rios navegáveis (com exceção daqueles legitimamente titulados) ou de rios e as ilhas situadas na faixa da fronteira ou nos mares territoriais; porções de terras devolutas indispensáveis para a defesa da fronteira ou situadas nos territórios federais e estradas de ferro, instalações portuárias, telégrafos, telefones, fábricas oficinas e fazendas nacionais.

Também são considerados bens imóveis da União os terrenos dos extintos aldeamentos de índios e das colônias militares, que não tenham passado, legalmente, para o domínio dos estados, municípios ou particulares; os arsenais com todo o material de Marinha, Exército e aviação, as fortalezas, fortificações e construções militares, bem como os terrenos adjacentes, reservados por ato imperial; os que foram do domínio da coroa; os bens perdidos pelo criminoso condenado por sentença proferida em processo judiciário federal e os que tenham sido a algum título, ou em virtude de lei, incorporados ao seu patrimônio.

Fonte: Alex Rodrigues / Agência Brasil

PELA PRIMEIRA VEZ NO ANO, CAIXA REDUZ JURO PARA FINANCIAR CASA PRÓPRIA

As taxas de juros do crédito imobiliário com recurso de poupança da Caixa vão ficar mais baratas a partir de quarta-feira, 9. O banco anunciou nesta terça-feira (8) que reduzirá em 0,25 ponto porcentual ao ano todas as taxas para pessoas físicas que financiaram imóveis novos ou usados enquadrados no Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), independentemente do relacionamento com a instituição.

Neste ano, a Caixa aumentou os juros do crédito imobiliário em março, depois de ter feito três reajustes em 2015. A redução desta terça deve ser seguida pelos demais bancos, já que a Caixa, principal fornecedor de imóveis do País (com quase 67% de participação no mercado imobiliário), serve de piso para os concorrentes.

Em nota, a Caixa diz que o corte é reflexo da diminuição da taxa básica de juros (Selic), que foi reduzida para 14% ao ano pelo Banco Central, em outubro. "O objetivo é contribuir para alavancagem de vendas de imóveis novos de construtoras parceiras e, consequentemente, atrair novos clientes para a instituição, com condições especiais no crédito imobiliário", informou o banco.

A Caixa reservou R$ 93 bilhões para o crédito habitacional em 2016, dos quais R$ 66,2 bilhões foram aplicados. A expectativa do banco é aplicar R$ 26,8 bilhões até o fim do ano.

Sob o comando de Gilberto Occhi, que assumiu no governo Michel Temer, a Caixa adotou uma série de medidas para incentivar o setor da construção. Para as famílias, o banco dobrou o limite de financiamento dos imóveis de R$ 1,5 milhão para R$ 3 milhões, e aumentou o porcentual que pode ser financiado. Às construtoras, destinou R$ 10 bilhões ao reabrir uma linha específica e passou a permitir que as operações sejam fechadas com 80% de execução das obras. Também reformou a linha Construcard, que financia materiais de construção.

As novas taxas variam conforme o grau de relacionamento do cliente com a Caixa. Para clientes que não são correntistas do banco, a taxa pelo Sistema Financeiro Imobiliário (SFI), por exemplo, cairá de 12,5% ao ano para 12,25%. No caso de servidor que recebe salário pela Caixa, a taxa será reduzida para 10,75%, ante 11% ao ano.

Para os financiamentos enquadrados no Sistema Financeiro de Habitação (SFH), a taxa balcão para quem não tem relacionamento com o banco cairá de 11,22% para 11%. Os juros dos servidores públicos que recebem na Caixa serão de 9,7%, ante 10% ao ano.

Para clientes que adquirirem imóveis novos ou na planta, cuja construção tenha sido financiada pela Caixa, e fizerem a opção de receber o salário pelo banco, serão cobradas taxas iguais às oferecidas aos servidores públicos. As taxas de juros passarão de 11,22% ao ano para 9,75% ao ano, para os imóveis no SFH, de 12,5% ao ano para 10,75% ao ano, para imóveis enquadrados no SFI.

O limite do SFH para imóvel residencial é R$ 650 mil, para todo país, exceto para Rio de Janeiro, São Paulo, Minas Gerais e Distrito Federal, onde é de R$ 750 mil. Os imóveis residenciais acima dos limites do SFH são enquadrados no SFI.

Além da redução de juros, a Caixa diminuiu o limite mínimo de financiamento com recursos da poupança de R$ 100 mil para R$ 80 mil. O novo piso vale tanto para imóveis novos como usados, dentro do SFH ou SFI.

Para as empresas, a Caixa reduzirá a taxa de juros em todas as faixas de relacionamento. As taxas para micro e pequenas empresas (MPE) cairão de 14% para 13%, e para médias e grandes, de 13,5% para 12,5%.

Para imóveis enquadrados no SFI, o banco modificou a remuneração do Correspondente Caixa Aqui (exceto repasses), padronizando em 1% o valor do financiamento, com limite de R$ 2 mil nas operações do FGTS e sem limite para o SBPE.

A Caixa ainda realizou uma série de ajustes para empresas que pretendem financiar a construção de empreendimentos pelo banco (Apoio à Produção), dentro do SBPE. O prazo do produto foi elevado para 36 meses, com carência de um ano pós-obra e possibilidade de acréscimo de 25% sobre a obra a executar.

Fonte: Estado de Minas