Durante uma transação imobiliária é comum a presença do contrato de compra e venda ou de cessão de direitos. Esse documento é utilizado para formalizar o negócio jurídico contendo o valor da transação, as formas de pagamentos as condições do imóvel, ele também formaliza a obrigação da entrega do imóvel ao comprador.
Para que uma compra e venda de imóveis seja válida, ela deve ser registrada no Registro de Imóveis, o famoso RGI, quando não se tem o registro, considera-se proprietário anterior seja o dono perante terceiros.
O artigo 1245 do Código civil, prevê:
Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.
§ 1º Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.
Com o falecimento do vendedor, existe possibilidades de obter da escritura do imóvel no nome do real comprador, uma das alterativas é o ingresso da ação de adjudicação compulsória, presente no artigo 1417 e 1418 do Código Civil: , para obtenção desta escritura.
Art. 1.417 Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.
Art. 1.418 O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.”
A adjudicação compulsória, apesar do nome complicado, serve para promover o registro imobiliário obtendo apenas de um contrato de compra e venda ou de cessão de direitos, é uma ação que visa o registro do imóvel sem a devida documentação exigida em lei, e quando não é possível concluir o negócio jurídico com a lavratura da escritura quando o vendedor falece.
De acordo com os seus artigos a lei trás os seguintes requisitos para a ação de adjudicação compulsória:
1) Contrato de compra e venda / Contrato de cessão de direitos
2) Inexistência de direito arrependimento.
E antigamente, o terceiro item era o registro da promessa de compra e venda no registro de imóveis, entretanto, a súmula 239 diz que o direito a ação não se condiciona ao registro da promessa de compra e venda, como vemos a seguir:
Súmula 239: "O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis.”
Esta ação permite por meio de sentença, obter da carta de adjudicação, que encaminha o procedimento ao registro junto ao Registro de Imóveis. Com este documento é possível dirigir-se ao Cartório para realizar a transferência do imóvel.
Ação de adjudicação e a Ação de Usucapião, Qual a cabível?
Por ambas ações se tratarem de obter a escrituração e o registro do imóvel, fica a dúvida de qual seria mais viável pra cada caso.
Segundo a lei, a ação de usucapião tem seus requisitos pré definidos em lei, tais como a boa-fé, posse mansa e pacifica, posse ininterrupta, entre outras, além do preenchimento dos requisitos a ação de usucapião é muito demorada e burocrática. Por não se ter certeza da propriedade, o juiz necessita de uma busca e uma investigação mais aprofundada do imóvel e dos requerentes.
Na ação de adjudicação também se obtém de requisitos, entretanto, são apenas requisitos documental, que faz com que seu trâmite seja mais rápido.
Ou seja, se tem os requisitos da adjudicação, opte por ela, por ser mais célere e menos burocrática.
Juiz competente e prazo de prescrição da ação de adjudicação
De acordo com artigo 47 do Código de Processo civil:
Art. 47 "Para as ações fundadas em direito real sobre imóveis é competente o foro de situação da coisa.”
No entanto, estando uma das partes envolvidas em um processo de falência, é competente o juízo falimentar, como já decidiu o STJ, diante disso, o julgado do STJ é a exceção ao foro competente da situação da coisa.
CONFLITO DE COMPETÊNCIA ENTRE JUÍZOS CÍVEL COMUM E FALIMENTAR – AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA PROPOSTA ANTES DA DECRETAÇÃO DA QUEBRA – IRRELEVÂNCIA – CONFLITO CONHECIDO PARA AFIRMAR A COMPETÊNCIA DO JUÍZO DE FALÊNCIA.
1. A competência para processar e julgar ação de adjudicação compulsória contra empresa incorporadora falida (in casu, a Encol) é do r. Juízo de quebra, independentemente de a decretação da falência ter sido posterior ao ajuizamento da ação de adjudicação.
2. Admitir que a ação de adjudicação compulsória proposta antes da quebra escape à vis attractiva do foro falimentar dá ensanchas a diversos inconvenientes contrários à noção de pacificação social decorrente da universalidade do foro falimentar e aos princípios da harmonia das decisões judiciais, do acesso à justiça e da celeridade.
3. Conflito conhecido para declarar a competência do r. juízo falimentar.
(STJ. CC 39112/GO. 2ª Seção. Rel. Min. Massami Uyeda. Julgamento em 25/11/2009.)
No prazo prescricional em ação adjudicatória, de acordo com entendimento do STJ, trata-se de um direito potestativo, que só seria atingido pela decadência. Como não há previsão legal de decadência, não então, prescrição e nem decadência na ação de adjudicação.
CONCLUSÃO
A ação de adjudicação compulsória é o meio de registro de imóvel quando o promitente vendedor falece, sendo mais célere e menos burocrática que o usucapião e não tem lapso de decadência e prescrição.
Juliana Rodriguez - Bacherel em Direito pela UNIUBE - 2015 Especialização em Direito de Família Especialização em Extrajudicial Especializando em Direito Imobiliário Aperfeiçoamento em Empreendedorismo.
Fonte: Artigos JusBrasil
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