A internet, surgida em 1969, evoluiu rapidamente no decorrer das últimas décadas. Hoje falamos em cyberculture ou cultura da internet, termo criado pelos navegantes da rede para descrever os valores sociais de suas múltiplas culturas, formadas a partir das comunidades que se relacionam virtualmente trocando informações, confidências e múltiplos arquivos.
No meio dessa revolução tecnológica surgem ferramentas que nos auxiliam nas mais diversas áreas de nossas vidas (amorosa, profissional, saúde, diversão etc). Recentemente, mais precisamente em 2008, surge o Airbnb, que se tornou uma das principais plataformas de oferta de hospedagens do mundo. Hoje, o serviço permite alugar mais de 2 milhões de propriedades, de quartos a casas na árvore, e mais de 1.400 castelos em 34.000 cidades de 190 países.
No Brasil, seu crescimento não foi diferente, segundo dados divulgados pela revista Exame, o negócio movimentou nada menos do que 2 bilhões de reais no Brasil no ano de 2016, entre a renda dos anfitriões e o gasto dos hóspedes com turismo. Não há dúvidas de que a plataforma caiu no gosto dos brasileiros, por ser mais rentável e até mesmo familiar, o que torna sua atratividade ainda maior.
No entanto, ao mesmo tempo em que a ferramenta de hospedagem tem propiciado a milhões de brasileiros a oportunidade de se hospedar a preços acessíveis, o Airbnb tem deixado síndicos, condôminos e juristas preocupados.
A Lei 8.245/91, mais conhecida como lei do inquilinato, prevê duas formas de locação: a) a locação típica por mais de 90 dias, geralmente feita através de contratos de 30 meses; e b) locação por temporada, de até 90 dias. Ainda, tem-se o art. 1º, parágrafo único, da citada lei, dispondo sobre situações que não estão abrangidas pela lei e que deverão ser tratadas pelo Código Civil e leis especiais.
A primeira problemática gira em torno do fato de que a forma de locação proposta pelo Airbnb não está prevista na lei do inquilinato, tampouco se encontra disciplinada em outra legislação.
Assim, não havendo normas que regulamentem esta forma atípica de locação, duas correntes tem se formado sobre a legalidade ou não, do Airbnb em condomínios residenciais, vejamos:
CONTRA: aqueles que sustentam a ilegalidade do compartilhamento de imóveis por essas plataformas defendem que se trata de hospedagem, não de locação. Sendo assim, a atividade do condômino teria viés comercial, sendo submetida à Lei 11.771/2008, que regula a Política Nacional de Turismo.
Quem adota este posicionamento defende que não há como aplicar essa modalidade de hospedagem em condomínios RESIDENCIAIS, que possuam esta única finalidade, pois isto descaracterizaria o fim da lei do inquilinato, que regula relações residenciais e não locações diárias por curto período. Conforme dito acima, a lei de locação não permite hospedagem “por hora”, “dia”, “parte do imóvel”.
Nesse viés de raciocínio, se a finalidade do condomínio visa ao uso residencial, não há como os condôminos darem destinação diversa, mesmo se considerarmos o direito de propriedade e de seu exercício livre pelo proprietário, pois esbarraria no direito da coletividade, que se sobrepõe ao direito individual.
Aceitar tal instituto causaria insegurança aos demais condôminos, que não sabem quais pessoas estão frequentando o condomínio. Outra problemática que se levanta seria sobre a utilização das áreas comuns e seu desgaste, pois havendo a hospedagem regular de unidade habitacional por centenas de pessoas que se utilizem das áreas comuns e dos serviços de portaria, limpeza etc, estariam gerando um maior custo para os demais condôminos.
Por fim, se discute quanto a responsabilização, pois há dúvidas sobre quem deva responder pelos danos causados, se o proprietário da unidade habitacional ou o hóspede que praticou o ilícito. Aliás, não havendo regulamentação, pode-se levantar a discussão quanto a responsabilidade do sindico, que permite ou se omite sobre tal situação em seu condomínio.
Sobre o assuntos, a jurisprudência começa a se dividir, o Tribunal de Pernambuco, entendeu que a locação de cômodos de apartamento a pessoas estranhas ao condomínio por curto período de tempo denotava uma prática comercial, vedada por força da destinação residencial do condomínio (TJPE, AI 4295245, julgado em 25/07/16).
A FAVOR: àquelas que defendem a legalidade do Airbnb em condomínios justificam que a Lei 8.245/91 se aplicaria no caso em questão, havendo nesta modalidade uma “locação por temporada”.
Nessa linha de raciocínio, entendem os defensores desta corrente que é direito dos condôminos usar, fruir e livremente dispor das suas unidades (art. 1.335, inciso I, do Código Civil). Ou seja, a locação, seja ela a curto ou longo prazo, é livre e as limitações somente podem ser aquelas autorizadas em lei.
Ainda, a lei prescreve como dever do condômino dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes (art. 1336, inciso IV, do Código Civil).
Aliás, em um julgamento no final de 2016, o Tribunal de São Paulo concedeu tutela antecipada para que um morador pudesse locar seu apartamento para determinada temporada. O condomínio na ocasião tentava impedir. Na decisão, a Relatora Ana Catarina Strauch expressou que, desde que resguardados os direitos à segurança e sossego dos demais condôminos, “não há justificativa plausível para restringir o exercício do direito de propriedade do agravante sobre sua unidade condominial” (TJSP, AI 2215036-11.2016.8.26.0000, julgado em 06/12/16).
Diversos são os argumentos favoráveis e contra o uso do Airbnb em condomínios residenciais, do que se conclui que o assunto provavelmente será levado até o STJ, para que este dê aponte a solução cabível no caso, evitando, assim a insegurança jurídica que se alastra por todo o Brasil.
Sobre o tema, o mais correto seria o tratamento do tema através das convenções coletivas, seja para regulamentar, estabelecendo regras caso o condômino se utilize da plataforma digital para locar seu imóvel ou proibir a prática de tal “locação”, se utilizando do argumento de que os condôminos só podem usar suas unidades para fins residenciais, e sua utilização feita de modo diverso representa infração passível de aplicação de advertências, multas etc.
Porém, deve-se ter em mente que a destinação do condomínio somente pode ser alterada em assembleia, dependendo da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende da aprovação pela unanimidade dos condôminos (art. 1.351, CC).
Laiz Morais Defende - Advogada especialista em Direito Imobiliário.
Fonte: Artigos JusBrasil
Nenhum comentário:
Postar um comentário