PROPRIETÁRIO E O DIREITO DE MANTER O USO DE VAGAS DE GARAGEM

Para o proprietário de um imóvel, a existência de vagas de garagem vinculadas a um apartamento é um fator decisivo para a compra de uma unidade residencial, bem como de uma sala ou loja. Nesse sentido, a regulamentação do uso das vagas em condomínios é de fundamental importância para os proprietários de apartamentos, sendo certo que a garantia legal desse uso representa a tranquilidade do proprietário em relação aos vizinhos, bem como a valorização de sua propriedade.

Em muitos edifícios antigos é comum a falta de previsão ou convenções de condomínio redigidas de forma superficial, sem constar o local exato das vagas ou a sua forma de utilização. Em vários casos em que haviam mais apartamentos que número de vagas, era comum os condôminos estabelecerem o uso conforme as conveniências e o costume. Essa falta de preocupação em definir o local exato das vagas ou a postura de não processar a construtora que deixou de entregar uma vaga para cada apartamento, conforme prometido no ato da venda, decorria do fato de muitos proprietários não possuírem automóveis antes da década de 80. Esse costume de um ou outro morador estacionar de determinada maneira depois de 10 anos acaba por consagrar o direito permanente ao uso da vaga ou de estacionar um segundo automóvel onde o normal seria estacionar apenas um carro.

Fenômeno do Supressio

Em tais situações, após vários anos de uso das vagas não demarcadas sem qualquer oposição entre os condôminos, ocorre um fenômeno jurídico conhecido como “supressio”, que consiste em um comportamento reiteradamente omissivo pelo não exercício de um direito por longo período de tempo gerando a expectativa de que um determinado ato não seja mais praticado. Essa reiterada conduta omissiva do condomínio, que poderia questionar o uso regular da área comum, faz surgir ao proprietário do apartamento e possuidor da vaga a garantia legal ao uso permanente e à propriedade dessa vaga, ou seja, dessa área comum. O surgimento desse direito é legalmente conhecido como “surrectio”, sendo que tal fato foi permitido pelo condomínio que nada vez para questionar o uso da área comum por simples entender, por décadas, que não era relevante o vizinho estacionar como sempre fez por mais de dez anos.

Alterar a convenção não elimina o direito adquirido

Consolidado esse direito de propriedade, não é mais possível àqueles condôminos que tem menos vagas retirar o direito ao uso de uma segunda vaga, nem por meio de alteração da Convenção de Condomínio como a aprovação de 2/3 do condomínio, pois para se alterar um direito de propriedade o artigo 1.351 do Código Civil exige votação unânime de todos os condôminos O mais sensato para evitar divergências é fazer a alteração da convenção ratificando a situação consolidada pelo tempo e estipulando o uso conforme disposição das vagas atuais, evitando polêmicas. A tentativa de alguns condôminos de querer alterar essa situação gera demandas judiciais e insegurança jurídica, bem como alto custo e prejuízo para o condomínio.

Formalizar seu direito

Qualquer tentativa de alteração na convenção de condomínio não tem o condão de retirar o direito do possuidor à continuidade do uso perpetuado da vaga, pois uma vez consolidada a perda do direito do condomínio em alterar a posição das vagas, caberá ao condômino interessado buscar as garantias legais para formalizar seu direito, o que pode se dar por regulamentação pelos próprios condôminos em assembleia de condomínio ou por determinação judicial.

A consolidação do direito do proprietário à manutenção do uso e propriedade das vagas não regulamentadas e que vem sendo usadas ao longo de anos pelo condômino exige bom senso, estudo e, acima de tudo, conhecimento técnico para se evitar polêmicas que geram desgates e conflitos desnecessários. A aplicação adequada desses três requisitos trará uma solução jurídica efetiva que garantirá o direito dos condôminos ao uso das vagas, eliminando a insegurança jurídica e valorizando a propriedade.

Kênio de Souza Pereira - Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG; Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário de MG e do Secovi-MG.

Fonte: Emorar

IGP-M DESACELERA EM OUTUBRO MAS ACUMULA ALTA DE 9,25% NO ANO

O Índice Geral de Preços-Mercado (IGP-M) desacelerou a alta e ficou em 0,89% em outubro, depois de subir 1,52% em setembro, informou a Fundação Getulio Vargas (FGV) nesta terça-feira (30).

Com este resultado, o índice acumula alta de 9,25% no ano e de 10,79% em 12 meses.

Em outubro de 2017, o índice havia subido 0,20% e acumulava queda de 1,41% em 12 meses.

O IGP-M é utilizado como referência para a correção de valores de contratos, como os de aluguel de imóveis. Em 2018, o índice tem subido bem acima da inflação oficial do país, medida pelo IPCA. Mas com o mercado imobiliário ainda desaquecido e os preços dos imóveis ainda em queda, especialistas apontam que há espaço para negociação com os proprietários.

O IGP-M sofre uma influência considerável das oscilações do dólar, além das cotações internacionais de produtos primários, como as commodities e metais.

Fonte: G1

MERCADO IMOBILIÁRIO COMEMORA NOVO TETO COM RECURSOS DO FGTS

A partir de hoje, os bancos podem disponibilizar linha de financiamento imobiliário pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH) para imóveis avaliados em até R$ 1,5 milhão. Esse é o novo limite para os empréstimos para a compra da casa própria, com possibilidade de utilização do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS), em todos os municípios brasileiros, sem diferenciação. A expectativa do mercado e do governo é de que a medida possa estimular o setor, mas as autoridades ainda não têm uma estimativa do impacto na economia.

A mudança, anunciada em junho, deveria entrar em vigor somente em janeiro de 2019, mas, a pedido da indústria de construção civil, o aumento do teto foi antecipado pelo Conselho Monetário Nacional (CMN) na segunda-feira passada.

A Caixa Econômica Federal informou que reservou o dia de ontem para fazer “todas as adaptações e ajustes necessários para adequação ao novo contexto” e que, hoje, inicia a oferta dos financiamentos nas novas condições. O empréstimo está limitado a 80% do valor de avaliação, conforme regra do próprio CMN, a fim de que “o cliente se beneficie das taxas mais baratas e utilize o FGTS tanto na entrada quanto na aquisição total do imóvel”. As taxas dos financiamentos pelo SFH são mais baixas do que as do Sistema Financeiro Imobiliário (SFI). Na Caixa, por exemplo, os juros variam de 9,5% a 11,5% ao ano pelo SFI, enquanto que, com carta de crédito do FGTS, vão de 5,11% até 10,25%, dependendo da linha de crédito e da renda bruta familiar.

Decisão

Os antigos limites de avaliação para o SFH variavam de acordo com a localidade. São Paulo, Minas Gerais, Rio de Janeiro e Distrito Federal tinham teto de R$ 950 mil. Os demais municípios do país, de R$ 800 mil.“A indústria pediu a antecipação da medida porque as vendas de imóveis com valores acima desses tetos, até R$ 1,5 milhão, estavam paradas desde julho, uma vez que o consumidor resolveu adiar a decisão de compra e esperar o novo limite para usar o FGTS e aproveitar os juros mais baixos do SFH”, explicou José Carlos Martins, presidente da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (Cbic).

Martins acredita que o mercado possa ser estimulado com a mudança, mas não acredita que a medida será suficiente para reverter a previsão de queda de 1% nas vendas em 2018. Segundo ele, o estoque de imóveis vem baixando, mas o grosso das vendas, cerca de 65%, é de unidades populares do programa Minha Casa Minha Vida. Nessa modalidade, as taxas da Caixa são ainda mais baixas: variam de 4,59% a 8,47%, dependendo da faixa de renda familiar.

Condições

Fabio Bentes, chefe da Divisão Econômica da Confederação Nacional do Comércio de Bens, Serviços e Turismo (CNC), considerou a medida do CMN positiva para a construção civil, setor da indústria que mais vem demorando para se recuperar da crise. “A mudança pode ajudar o segmento, assim como o mercado de crédito. Até setembro, a concessão de financiamentos imobiliários registrou queda de 1,5% no ano, descontada a inflação. Mas o impacto na economia deverá ser pequeno, porque restam apenas dois meses para o ano acabar”, avaliou.

Segundo Bentes, o cenário político-econômico ainda está muito conturbado, e o consumidor pode resolver esperar mais um pouco para ver se o novo governo anuncia novas medidas para estimular a compra de imóveis. “O consumo de um bem de valor maior, como a casa própria, exige a confiança das famílias de que a economia e o emprego vão se recuperar. Contudo, a ilusão monetária do 13º neste fim de ano pode ser um estímulo para o setor imobiliário”, completou.

Fonte: Excerto do texto do Diário de Pernambuco

MINHA CASA, MINHA VIDA PODERÁ TER PAINEL SOLAR E REUSO DE ÁGUA

As casas populares dos novos empreendimentos do Programa Nacional de Habitação Urbana (PNHU), ligado ao Programa Minha Casa, Minha Vida, deverão ser equipadas com painéis solares e dispositivos para o aproveitamento da água da chuva. As regras estão previstas no Projeto de Lei da Câmara (PLC) 34/2018, que está na pauta da reunião desta terça-feira (30.10) da Comissão de Meio Ambiente (CMA) do Senado.

O projeto, um dos 11 itens incluídos na pauta, exige ainda que os novos empreendimentos contem com medidas de gestão de resíduos sólidos e reúso de águas servidas (água já usada, mas que ainda pode ser aproveitada em outros usos). O texto também prevê a destinação de espaços para o funcionamento de associações profissionais, cooperativas e microempresas individuais ou coletivas. O projeto da ex-deputada Moema Gramacho é relatado na CMA pelo senador José Medeiros (Pode-MT).

“A gestão dos resíduos sólidos nos conjuntos habitacionais compreende a correta separação na origem e a coleta desses resíduos. O reúso de águas servidas e o aproveitamento de água de chuva são estratégias que podem reduzir o consumo e direcionar o uso de água potável a usos mais nobres, como água de beber, preparo de alimentos e higiene pessoal”, argumenta José Medeiros no relatório.

A reunião deliberativa será realizada depois da votação das propostas de emendas da CMA à Lei Orçamentária Anual (LOA — PLN 27/2018), marcada para começar às 11h.

Depois de passar pela CMA, o PLC 34/2018 deverá seguir para a Comissão de Desenvolvimento Regional e Turismo (CDR).

Fonte: Agência Senado

NOTA DO EDITOR:

Clique no link abaixo para acessar o PLC 34/2018 na íntegra:

https://www25.senado.leg.br/web/atividade/materias/-/materia/133174

COMO PROCEDER COM O REGISTRO DE TÍTULOS DE BENS IMÓVEIS ADQUIRIDOS POR HERANÇA?

Com a morte, considera-se aberta a sucessão e, com isso, todos os bens deixados pelo(a) falecido(a) automaticamente são transferidos aos herdeiros, mas somente com a partilha é possível saber o que cada um terá por quinhão, o famoso “quinhão hereditário”. Pra não dizer que não falei das flores: há adjudicação, em vez de partilha, no caso de herdeiro único.

Somente para não ficar mencionando partilha e adjudicação a todo momento, imagine a hipótese fática e adeque a terminologia correta. Como de praxe, usaremos o termo partilha. Para se definir a partilha dos bens do(a) falecido(a), se faz necessária a abertura de inventário - até aí nenhuma novidade - cada caso tem suas especificidades, por isso, o advogado(a) é imprescindível (além de ser exigido por lei); excepcionando os casos impossíveis, todos os demais, indico o inventário administrativo ou extrajudicical para os meus clientes.

Para quem ainda não entendeu ou não sabe: inventário é nada mais do que um arrolamento de bens, ou seja, apura-se o patrimônio (crédito) e as dívidas (débitos) do(a) falecido(a), recolhe-se o ITCMD - Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação de qualquer natureza – imposto incidente, caso não haja a isenção (hipótese de não-incidência); e, então, a partilha dos bens será realizada a partir do bens líquidos apurados - o que sobrou, para ser mais clara ainda, entre débitos e créditos; vide art. 1792, Código Civil: “O herdeiro não responde por encargos superiores às forças da herança; incumbe-lhe, porém, a prova do excesso, salvo se houver inventário que a escuse demonstrando o valor dos bens herdados”).

É, por exemplo, o famoso crédito consignado em folha que depois do falecimento muitas vezes são cobrados dos herdeiros, mas que por força da ocorrência do óbito, ocorre a extinção da obrigação.

O inventário extrajudicial é realizado pelo Tabelião de Notas escolhido pelos herdeiros, não importa o domicílio do(a)falecido(a), dos bens, das partes: é de livre escolha. A(O) Tabeliã(o) utilizando-se da fé pública que possui, elabora e lavra a escritura pública de inventário - não precisa fazer uma petição pelo advogado(a), que pode ser levada a registro no Cartório de Registro de Imóveis, sem precisar de homologação judicial, bastando para isso que sejam atendidos os requisitos. Assim temos os seguintes títulos aquisitivos do imóvel por sucessão:

I - Dos títulos aquisitivos do imóvel por sucessão

- Formal de partilha (inventário judicial);

- Escritura pública de inventário (inventário extrajudicial ou administrativo);

- Adjudicação – sentença homologatória (herdeiro único);

Uma vez possuindo os títulos acima, será necessária a apresentação da seguinte documentação:

II - Dos documentos a serem apresentados no CRI - Cartório de Registro de Imóveis

- Certidão Negativa de Débitos expedida pela Prefeitura Municipal;

- Comprovante de pagamento do ITCMD;

- Declaração de Isenção expedida pela Secretaria da Fazenda Nacional (na hipótese de isenção do ITCM);

Obs: Na escritura pública de inventário extrajudicial já constam as certidões e comprovantes de pagamento de ITCM.

Espero ter contribuído de alguma forma para o esclarecimento de alguma dúvida que possa ter surgido sobre o procedimento de registro de bem imóvel por sucessão e, para que não caiam na minha loucura momentânea: “averbação são todas as alterações que ocorrem no registro do imóvel, por exemplo, cancelamento de hipoteca”; “matrícula é um documento que identifica o imóvel pela localização e descrição exata, além de conter todas as informações relativas aos antigos proprietários, etc.”; “registro de imóvel é ato de declarar quem é o verdadeiro proprietário; além de informações de alteração no projeto; da situação civil dos proprietários; do óbito, etc.” - O mais importante é ter consciência que o registro do imóvel deve estar sempre atualizado, caso contrário, poderá ocasionar transtornos nas hipóteses de transação envolvendo o bem.

Sara Rodolfo - Publicado no Diário das Leis de outubro de 2018

Fonte: Grupo Francisco Egito

EVENTO EM PORTUGAL REÚNE ESPECIALISTAS INTERNACIONAIS DO MERCADO IMOBILIÁRIO

Depois do sucesso alcançado na edição de 2017, a segunda edição do Imocionate iTec, acontecerá no próximo dia 29 de novembro, no Centro de Congressos de Lisboa.

Trata-se de um evento global que pretende juntar várias visões e opiniões para que a diversidade de experiências se traduza num enriquecimento que potencie, não só, o desenvolvimento da intermediação imobiliária, mas também o crescimento sustentável do setor. Palestrantes internacionais irão compartilhar o conhecimento sobre o papel da tecnologia nas várias etapas do processo de intermediação imobiliária.

Entre os vários especialistas que marcarão presença no Imocionate iTec 2018 destaque para Jay Thompson, ex-diretor de Industry Outreach do Zillow Group. Criatividade será um dos temas principais da palestra de Joah Santos, Chief Creative Strategist da NYLON, agência criativa.

Sobre o tema criatividade, um dos temas principais da palestra, falará Joah Sanos, Chief Creative Strategist da NYLON, da agência criativa.

Do Brasil, Sergio Langer, sócio e fundador da Hosher, agência digital especializada no mercado imobiliário, falará sobre as tecnologias que irão transformar a intermediação imobiliária nos próximos anos.

O mercado imobiliário de Portugal

O mercado imobiliário de Portugal, vive um ótimo momento. De acordo com os dados do Instituto Nacional de Estatística (INE), o número total de imóveis comercializados está em franco crescimento desde 2014.

Em 2017, Portugal recebeu um volume total de U$ 2,1 bilhões em transações, um crescimento de 61% em relação a 2016, de acordo com o relatório Global Investment Atlas 2018, da consultoria Cushman & Wakefield. Mais de 20% dos imóveis são comprados por estrangeiros. A França aparece na primeira posição do ranking. Em segundo lugar está o Reino Unido seguido do Brasil.

Segundo a Associação dos Profissionais e Empresas de Mediação Imobiliária de Portugal (APEMIP) a aquisição de imóveis por brasileiros é a que mais cresceu nos últimos anos. Lisboa e Porto são as cidades preferidas pelos brasileiros.

De acordo com informações do Serviço de Estrangeiros e Fronteiras (SEF), cerca de 85 mil brasileiros vivem em Portugal.

O governo português tem aprimorado as formas de acesso a quem está disposto a investir no país. Um dos vistos mais solicitados é o Golden Visa, que garante pelo menos cinco anos de residência e possibilidade de requerer cidadania, com um investimento a partir de 500 mil euros em imóveis.

Website: http://www.imocionate-itec.pt

Fonte: EXAME

A SEGURANÇA JURÍDICA NOS NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS

Uma das mais relevantes conquistas da nossa ordem jurídica, implantada em nosso país após o advento da Constituição Federal de 1988 e recepcionada e ampliada pelo Código de Defesa do Consumidor e pelo Código Civil de 2002, foi a introdução, em todos os negócios jurídicos, das “cláusulas gerais” de boa-fé objetiva e da função social do direito, que passam a lhes ser implícitas.

Isso permite que o juiz, quando provocado, “penetre” no interior dos contratos, levantando a ponta do véu que os encobre, na feliz expressão dos doutrinadores alemães, para aferir se estão eles a produzir efeitos positivos, inclusive para a sociedade como um todo, e se a conduta das partes em todas as suas fases, desde as tratativas, é a que teriam pessoas honestas.

A boa-fé, que no passado constituía mera exortação ética que se dirigia aos contratantes, converteu-se em dever jurídico, desempenhando no Código Civil de 2002 uma tríplice função: a hermenêutica, ao se transformar em método de interpretação dos negócios jurídicos (artigo 113); a de fiscal da conduta das partes, na sua execução (artigo 422); e a de equilibradora da equação econômica dos contratos (artigo 478).

Como figuras parcelares da boa-fé negocial, e a ela inerentes, surgiram os princípios da lealdade, da confiança e da preservação dos contratos, que constituem, hoje, o oxigênio da segurança jurídica, sem a qual nenhum mercado sobrevive.

A enorme densidade econômica e social de que se revestem os negócios imobiliários, que tornam realidade o mais acalentado sonho de todos os brasileiros, que é o de adquirir a casa própria, está a exigir, cada vez mais, que eles se alicercem na transparência, na lealdade e, principalmente, na mais absoluta segurança jurídica.

E acreditamos que três pilares ajudem a construir esse resultado:

• a segurança jurídica de todos os envolvidos (do dono do terreno ao adquirente final), de forma a garantir que todos recebam, na proporção combinada, o retorno do investimento feito;

• a garantia de que os negócios sejam sustentáveis, ou seja, possuam viabilidade econômica definida com base em padrões validados pelo mercado;

• a transparência integral desde a fase de planejamento.

A preocupação prioritária do comprador e do investidor, especialmente estrangeiro, é com a segurança e a sustentabilidade do empreendimento, e não mais com a inflação, já que, quanto a esta, foram criados remédios econômicos, mas nenhuma panaceia contra a insegurança jurídica.

Ao lado dos cálculos matemáticos para que se sustente a estrutura do edifício, o mercado tem que passar a construir, desde os seus alicerces, a segurança jurídica do empreendimento no interesse majoritário dos incorporadores, construtores, corretores e adquirentes de unidades.

Para pavimentar essa estrada, alguns elementos nos parecem extremamente úteis:

• o patrimônio de afetação;

• no caso de operações complexas, como as operações hoteleiras e de built to suit, a celebração prévia de todos os contratos que serão necessários, tais como construção, gestão hoteleira, etc.;

• as regras de governança corporativa;

• as cláusulas de remuneração atrelada ao desempenho.

Como a conscientização maior dos direitos, e dos instrumentos para defendê-los e exercê-los por parte de uma sociedade cada vez mais informada, pode inundar o Poder Judiciário por uma oceânica avalanche de ações, a preocupação com o equilíbrio ético e econômico dos contratos é missão de todos, inclusive dos advogados que atuam no mercado imobiliário.

É importante louvar e ressaltar a relevância do paciente e produtivo trabalho que vem se desenvolvendo, reunindo magistrados, membros do Ministério Público, advogados e empresários do setor imobiliário, em sucessivos encontros, com o objetivo de encontrar melhores práticas para a formatação dos contratos imobiliários, na esperança de, pelo menos, mitigar os conflitos que hoje ainda existem no mercado.

Divergências que antes pareciam irreconciliáveis, entravando o crescimento do setor, foram pacificadas, sendo algumas delas convertidas em súmulas do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro.

Sobre aquelas em que ainda não se logrou um consenso, foram criadas comissões mistas, que prosseguem nos debates.

Essa proposta coincide com o movimento necessário de desjudicialização da sociedade brasileira, para que se alivie a asfixia a que está condenado o Poder Judiciário em razão direta do volume quase incontrolável da demanda.

A tendência saudável do mercado é a de criar práticas uniformes, que se submetam aos princípios já referidos da boa-fé e da função social, velando pelo equilíbrio ético e econômico dos contratos.

Estamos fortemente convencidos de que o desenvolvi­mento do mercado imobiliário, tão importante para a sociedade, passa, necessariamente, pela confiança recíproca entre incorporadores, investidores e adquirentes de unidades.

Para usar uma expressão da moda, “as vozes das ruas” e dos canteiros de obras clamam por segurança jurídica, e o mercado imobiliário não se fez, perdoem o trocadilho inevitável, imóvel, mas, ao contrário, antecipou-se e tem dado provas de que caminha a passos firmes nessa direção.

Como advogado com profundas e inabaláveis raízes, alegra-me essa consciência, e me encho de orgulho por participar, de alguma forma, dessa construção típica dos novos tempos: um mercado imobiliário seguro, ético e sustentável.

Sylvio Capanema - Membro do Conselho Editorial e Desembargador aposentado do TJERJ.

Fonte: Justiça & Cidadania

IMPENHORABILIDADE DE BEM DE FAMÍLIA DEVE PREVALECER PARA IMÓVEL EM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA

A regra da impenhorabilidade do bem de família, prevista na Lei 8.009/90, também abrange os imóveis em fase de aquisição, a exemplo daqueles objeto de compromisso de compra e venda ou de financiamento para fins de moradia, sob pena de impedir que o devedor adquira o bem necessário à habitação de seu grupo familiar.

Com base nesse entendimento, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) determinou a devolução de processo ao Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) a fim de que a corte analise a presença dos demais requisitos legais para o reconhecimento de um imóvel alienado como bem de família. O tribunal paulista havia afastado a alegação de impenhorabilidade do bem, mas o acórdão foi reformado de forma unânime pela turma.

O recurso especial teve origem em exceção de pré-executividade apresentada sob a alegação de ilegitimidade ativa da parte para promover a execução dos títulos, além da impossibilidade de penhora dos direitos sobre bem de família.

A impugnação foi rejeitada pelo juiz de primeiro grau, que entendeu ser possível a penhora de imóvel dado em alienação fiduciária, já que, se o próprio devedor nomeia o imóvel para garantir a obrigação assumida, não pode considerá-lo impenhorável.

O TJSP manteve a decisão por concluir que a penhora não recaiu sobre a propriedade do imóvel, mas somente sobre os direitos obrigacionais que o devedor possui em relação a ele, ficando assegurado ao credor fiduciário o domínio do bem.

Extensão da proteção

O relator do recurso especial do devedor, ministro Villas Bôas Cueva, apontou jurisprudência do STJ no sentido da impossibilidade de penhora do bem alienado fiduciariamente em execução promovida por terceiros contra o devedor fiduciante, tendo em vista que o patrimônio pertence ao credor fiduciário. Contudo, afirmou que é permitida a penhora dos direitos decorrentes do contrato de alienação fiduciária.

"Todavia, a hipótese dos autos distingue-se dos casos já apreciados por esta Corte Superior porque está fundada na possibilidade, ou não, de estender eventual proteção dada ao bem de família legal sobre o direito que o devedor fiduciante tem sobre o imóvel alienado fiduciariamente e utilizado para sua moradia", disse o ministro.

Villas Bôas Cueva ressaltou que, para a aplicação da regra de impenhorabilidade do bem de família, exige-se, em regra, que a propriedade pertença ao casal ou à entidade familiar, pois a Lei 8.009/90 utiliza o termo "imóvel residencial próprio". Por consequência, se o imóvel submetido à constrição pertence a terceiro não integrante do grupo familiar, não poderia ser invocada, em tese, a proteção legal.

Segundo o relator, a definição que representa melhor o objetivo legal consiste em compreender que a expressão "imóvel residencial próprio" engloba a posse oriunda de contrato celebrado com a finalidade de transmissão da propriedade, a exemplo do compromisso de compra e venda ou de financiamento de imóvel para fins de moradia.

"No caso, trata-se de contrato de alienação fiduciária em garantia, no qual, havendo a quitação integral da dívida, o devedor fiduciante consolidará a propriedade para si (artigo 25, caput, da Lei 9.514/97). Assim, havendo a expectativa da aquisição do domínio, deve prevalecer a regra de impenhorabilidade", concluiu o ministro ao determinar o retorno dos autos ao TJSP.

Leia o acórdão. REsp 1677079

Bruno Fuga - Doutorando em Processo Civil pela PUC/SP. Mestre em Direito pela UEL. Pós-Graduado em Processo Civil (IDCC) e Filosofia Política e Jurídica (UEL). Membro ABDPro. Membro fundador da Comissão de Processo Civil da OAB de Londrina. Advogado e Professor. Autor de livros e artigos.

Fonte: Artigos JusBrasil

RESOLUÇÃO, RESCISÃO E RESILIÇÃO

A resolução é a extinção de um contrato, por descumprimento ou inexecução por uma das partes, as quais assumiram obrigações em uma relação contratual. Conforme preleciona Orlando Gomes, a resolução “Cabe nos casos de inexecução ou inadimplemento “strictu sensu”, mora e cumprimento defeituoso”(1). No Código Civil, podemos destacar os seguintes artigos: 475 (cláusula resolutiva tácita), 478 (... prestação que se tornou onerosa, com extrema vantagem para outra parte...), O enunciado 365 do Cej-Centro de Estudos Judiciário do Conselho de Justiça Federal, assim, expõe: “A extrema vantagem do art. 478 deve ser interpretada como elemento acidental de alteração de circunstâncias que comporta a incidência da resolução ou revisão do negócio por onerosidade excessiva, independentemente de sua demonstração plena”. (2) 479 e 500, este último tratando da ação de resolução por inadimplemento (Venda Ad Mensurum). E, ainda a causa que gerou a resolução da propriedade está disposta no artigo 1499, do Código Civil).

A Rescisão, por sua vez é uma forma de extinção dos contratos em que há lesão ou estado de perigo (art. 157 e 156 respectivamente) e decorre de certa vantagem desproporcional por uma das partes, ou seja, pela exploração da inexperiência ou premente necessidade de outra parte. Exemplo sempre destacado é o artigo 157, do Código Civil: Ocorre a lesão quando uma pessoa sob premente necessidade ou inexperiência, se obriga a prestação manifestamente desproporcional ao valor da prestação oposta. O prazo, para pleitear a anulação do contrato é de quatro anos, conforme artigo 178, do referido codex. No caso de atos de incapazes do dia em que cessar a incapacidade. Em verdade a referida lesão do artigo 157 e 156, é sem dúvida um vício social. E, o prazo inicia-se a partir do dia em que realizou o negócio. O dolo é a vontade! A fraude contra credores e a lesão são vícios sociais.

Podemos citar ainda como exemplo, outras formas de rescisão: loteamento urbano, da Lei 6766/79, arts. 34 e 35 (condomínio e incorporação), descumprimento de oferta de apresentação ou publicidade (CDC, 35, I), por vício de qualidade ou quantidade (CDC, 18, “caput” e § 1º, II, 19 “caput”-IV; 20, “caput”, II), rural, Estatuto da Terra (ET), art. 92, § 6º.

“Art. 92. A posse ou uso temporário da terra serão exercidos em virtude de contrato expresso ou tácito, estabelecido entre o proprietário e os que nela exercem atividade agrícola ou pecuária, sob forma de arrendamento rural, de parceria agrícola, pecuária, agro-industrial e extrativa, nos termos desta Lei”.

...

§ 6º O inadimplemento das obrigações assumidas por qualquer das partes dará lugar, facultativamente, à rescisão do contrato de arrendamento ou de parceria. observado o disposto em lei. (1)

E, finalmente a resilição outro modo de extinção dos contratos pela vontade de um dos contratantes. É a resilição unilateral, como exemplo podemos citar o caso da denúncia legal, aquela autorizada por lei ou pelo próprio contrato. Podendo ser ainda, pela vontade de ambos os contratantes, é denominada resilição bilateral, a qual se faz por intermédio de distrato (art. 472, CC) ou a unilateral (art. 473, CC).

No caso da lei de locação (Lei nº 8.245/91), temos a denúncia no artigo 6º (locação por prazo determinado); art. 7º (extinção de usufruto ou de fideicomisso); art. 8º (alienação de imóvel); art. 46 § 2º (locação residencial); art. 50, § único (locação para temporada e artigo 57 (locação não residencial) (3).

Notas

(1) (Orlando Gomes, Contratos, 14ª ed. Rio de Janeiro: Forense, 1994. P. 170).

(2) (Código Civil e legislação em vigor, Theotonio Negrão, José Roberto F. Gouveia, Luis Guilherme A. Bondioli, João Francisco N. da Fonseca- 34, ed. rev. E atual.- São Paulo- Saraiva, 2016, p. 273).

(3) (Código Civil e legislação em vigor, Theotonio Negrão, José Roberto F. Gouveia, Luis Guilherme A. Bondioli, João Francisco N. da Fonseca- 34, ed. rev. E atual.- São Paulo- Saraiva, 2016, p. 235).

Legislação

(1) Lei nº 4.504, de 30 de novembro de 1964. Dispõe sobre o Estatuto da Terra, e dá outras providências. Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/LEIS/L4504.htm. Acesso 06 ago. 2018.

Eliezer Pereira Pannunzio - Advogado, Pós-Graduado em Direito Imobiliário.

Fonte: Artigos JusBrasil

PLANEJAMENTO TRIBUTÁRIO NA INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

Incorporação imobiliária é a atividade de planejar um empreendimento imobiliário, adquirir o terreno, obter recursos financeiros, reunir investidores, contratar empreiteiro, e muitas outras cujo objetivo, em suma, visa construir um imóvel.O incorporador, em regra, não se confunde com o construtor, mas o contrata para que esse realize tal trabalho.Trata-se de atividade com algumas peculiaridades e passível de tributação sob mais de um regime. Daí que a escolha do melhor regime pode importar em uma significativa redução de custo no orçamento da obra, e natural aumento da rentabilidade.

SPE, SCP e o planejamento societário

O primeiro planejamento é o societário, e a forma jurídica a ser assumida pelo incorporador. Uma determinada obra pode ser realizada diretamente por uma incorporadora. Outra opção é a incorporadora constituir uma Sociedade de Propósito Específico (SPE) juntamente com os seus investidores – ou outros incorporadores parceiros – para gerir o empreendimento. Em qualquer dos casos, havendo investidores, eles podem integralizar o capital da incorporadora; podem integralizar o capital da SPE; podem realizar contratos de empréstimo ou de permuta; podem constituir uma Sociedade em Conta de Participação (SCP) onde a SPE, ou a incorporadora, seja o sócio ostensivo; dentre outras possibilidades.

Cada um dos casos citados acima traz uma tributação diversa, e mais apropriada para a situação particular vivenciada pelo incorporador e seus investidores.

A Sociedade em Conta de Participação é um tipo societário sem personalidade jurídica e sem registro na Junta Comercial. Por não ter personalidade, não pode realizar qualquer ato; depende que um dos seus sócios realize todos os atos jurídicos em seu lugar, o qual recebe a denominação de sócio ostensivo. Com isso, para o mercado em geral, aparece apenas a figura do sócio ostensivo; os demais sócios permanecem ocultos (sobretudo por ser um contrato sem registro em qualquer órgão). A sua utilização simplifica procedimentos dos mais variados, inclusive junto a instituições financeiras e órgãos de registro de imóveis. Contudo, a sua tributação segue as mesmas regras das demais pessoas jurídicas, incluindo isenção de tributos na distribuição de lucros. Dependendo da estrutura societária, a sua utilização pode ser uma importante ferramenta.

A SPE é muito utilizada porque de certa forma isola o empreendimento dos demais ativos e passivos dos sócios. Como se trata de uma pessoa jurídica independente, seu patrimônio não se confunde com o patrimônio dos seus sócios. Assim, eventual dívida de sócio não atrapalha o andamento do empreendimento, e a recíproca é verdadeira: insucesso no empreendimento não compromete a saúde financeira do sócio – ao menos, não diretamente.

Nada impede ainda que se formalize uma SPE com determinados investidores, e essa SPE formalize uma SCP com outros. Ou que um sócio da SPE formalize por sua conta uma SCP com seus investidores visando obter capital para investimento e integralização do capital da própria SPE.

Como se vê, a primeira etapa de um planejamento tributário é sempre o planejamento societário.

Patrimônio de Afetação

O Patrimônio de Afetação está previsto nos artigos 31-A a 31-F da Lei n° 4.591/64, os quais foram nela inseridos pela Lei n° 10.931/2004. Trata-se de instituto que visa separar o empreendimento imobiliário afetado do patrimônio do incorporador, de modo que eventuais dívidas do mesmo, e até a sua falência, não ameace a conclusão da obra.

Os efeitos são muito parecidos com a constituição da SPE, motivo pelo qual as instituições financeiras costumam exigir – como requisito para financiamento da produção –, ou a afetação do empreendimento, ou a sua execução por esse tipo societário.Tributação do incorporador.

Um grande atrativo do Patrimônio de Afetação é o Regime Especial de Tributação (RET) que lhe é associado.

Enquanto uma incorporação imobiliária tributada no lucro presumido paga entre 5,93% e 6,73% de tributos federais sobre o faturamento (VGV – valor geral de vendas), no RET a tributação cai para 4%, de acordo com o art. 4° da Lei 10.931/2004. Para empreendimentos do programa Minha Casa Minha Vida, a tributação fica em 1%.

No lucro real a tributação fica, grosso modo, entre 33,25% e 43,25% do lucro do empreendimento. Considerando que no lucro presumido a presunção de lucro para as atividades de incorporação é de 8%, isso quer dizer que, sendo o lucro do empreendimento superior a 8%, o lucro real é mais caro.

Não há dúvida de que o RET é a forma de tributação menos gravosa. Depois dela, em geral, o lucro presumido.

O RET tem ainda a vantagem de não possuir limite de faturamento para a sua opção, enquanto no lucro presumido ficam impedidos de optar os incorporadores que faturem mais de R$72 milhões/ano.

Como o RET só está acessível para os empreendimentos que possuam patrimônio afetado, muitos incorporadores o descartam ao optar pela formalização através da SPE. No entanto, nada impede que o Patrimônio de Afetação seja realizado dentro da SPE. A opção pelo Patrimônio de Afetação ocorre na elaboração e registro do Memorial de Incorporação, e pelo RET através de procedimento administrativo junto à Receita Federal do Brasil.

Contribuição Previdenciária sobre a Receita Bruta

A lei 12.546/2011 instituiu a Contribuição Previdenciária sobre a Receita Bruta (CPRB) em substituição à contribuição previdenciária sobre a folha de pagamento.

Tal lei em seu art. 7°, inciso IV, determina que recolherão a contribuição substitutiva as empresas do setor de construção civil enquadradas nos CNAEs de grupos 412, 432, 433 e 439, na base de 2% sobre a receita bruta.

Tais grupos tratam de atividades de execução de obras de construção; não há ali a incorporação imobiliária. O problema, contudo, está nos empreendimentos em que incorporador e construtor se confundem.

Como dito acima, a atividade de incorporação está relacionada ao planejamento e ao investimento, enquanto a de construção está relacionada a execução da obra. Enquanto a primeira necessita de poucos funcionários, a segunda se mostra fortemente dependente de mão de obra.

Assim, naqueles empreendimentos em que o incorporador também executa a obra, é de se perguntar: do valor da venda das unidades imobiliárias, quanto representa a atividade de incorporação, e quanto representa a atividade de construção? Não há como dividir se ambas são executadas pela mesma empresa, porém não há dúvida de que a maior parte do custo de uma unidade vem da quota de terreno, custos financeiros, custos de materiais, e uma pequena parte nisso tudo da mão de obra. Entretanto, mesmo sendo a atividade de construção a que contribui menos na composição do preço da unidade, se impossível definir com clareza cada uma delas, o fisco determinará a tributação da CPRB sobre o total do VGV.

Daí ser geralmente mais vantajosa a separação das atividades em empresas diferentes, mesmo eventualmente acarretando um maior custo administrativo.

CND da obra

Outra preocupação quando se fala em custo de obra é o valor pago na emissão da certidão negativa de débitos de contribuições previdenciárias da obra (CND).

A CND pode ser emitida de duas formas: i) o fisco analisando a contabilidade da empresa; ou ii) na falta de escrituração contábil, calculando o valor estimado do custo de mão de obra do empreendimento, e sobre ele a contribuição previdenciária correspondente. No caso ii é possível abater todos os recolhimentos efetuados através de GFIP, tanto as do próprio incorporador, quanto a dos prestadores de serviço cujo CEI da obra foi informado nas suas GFIPs.

A questão, contudo, reside no fato de os incorporadores em geral esquecerem-se do caso i. O cálculo estimado e o pagamento na CND somente se aplica se a análise da contabilidade não se mostrar viável. Do contrário, nenhum pagamento é feito para obtenção da CND.

Procuramos aqui mostrar alguns cenários aplicáveis na formatação e tributação de uma incorporação imobiliária. As combinações possíveis são inúmeras, e não existe o melhor formato: cada caso demandará uma análise específica.

O mais importante é que iniciar um empreendimento sem um estudo prévio pode gerar custo desnecessário. Energia e recursos gastos no planejamento, aliados a um bom acompanhamento, representarão incremento de margem ao final.

Marco Aurélio Medeiros

Fonte: Blog Gestão Múltipla

SETOR DA CONSTRUÇÃO CIVIL DEFENDE TRÉGUA PARA ELEITO

Líder nas pesquisas, o candidato Jair Bolsonaro (PSL) "precisa de uma trégua a partir de segunda-feira" caso saia vitorioso das urnas no dia anterior, diz o presidente da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), José Carlos Martins. O que o empresário pede é uma chance de o novo governo dar certo. "Bolsonaro, se acontecer o que estamos prevendo, virá com a bênção de dezenas de milhões de votos que precisam ser respeitados. O pior que pode existir é essa expectativa se transformar em frustração."

Ao mesmo tempo, o presidente eleito terá que agir como "um técnico de futebol assumindo o time na zona do rebaixamento", diante da necessidade de atacar com urgência os problemas da economia. Martins, integrante do grupo de lideranças do setor privado que esteve com Bolsonaro no início desta semana, vê o capitão reformando ciente disso.

Tanto que, segundo ele, os empresários receberam um pedido: enviar sugestões de atos infralegais - decretos, portarias, instruções normativas, resoluções - considerados prioritários para melhorar o ambiente de negócios já a partir do dia 1º de janeiro.

A CBIC promete fazer a sua parte. Uma norma, que atinge frequentemente a construção civil, diz respeito às autuações do Ministério do Trabalho. Onde há "risco iminente" em alguma obra, qualquer fiscal pode paralisá-la por 48 horas. Até tempos atrás, a manutenção do embargo dependia do aval de um funcionário de hierarquia superior, capaz de avaliar a gravidade da suposta infração. Essa exigência foi revogada por ato normativo, explica Martins, e hoje é frequente que obras estendam sua paralisação.

Para o dirigente empresarial, que fala sempre considerando um cenário de vitória de Bolsonaro, o novo governo terá que se pautar para a melhoria de três vertentes: segurança jurídica, oferta de crédito e planejamento. Muitos projetos de lei, na avaliação do presidente da CBIC, já estão em trâmite avançado no Congresso Nacional e podem aumentar a confiança dos investidores caso sejam finalmente aprovadas. A lei geral das agências reguladoras e as do licenciamento ambiental, de licitações, do distrato imobiliário e do abuso de poder são alguns exemplos.

Martins continua achando imprescindível uma reforma da Previdência, atacando principalmente o déficit do setor público, e considera a proposta apresentada pelo presidente Michel Temer um bom "ponto de partida" para as discussões. Vê com reticências, no entanto, uma revisão do teto de gastos antes de solucionada a questão previdenciária. "Sem esse horizonte, poderia gerar descrédito", argumenta.

É por todo esse conjunto de desafios que Martins faz uma convocação geral à trégua. "Que as pessoas modulem sua agressividade, tirem uma semana de praia e voltem mais tranquilas. Depois pode vir a oposição partidária."

O presidente da CBIC lembra que para isso, no entanto, o próprio presidente eleito deverá recalibrar seu discurso e assumir "outro padrão". Para ele, a extensão da trégua estará diretamente ligada à capacidade de apresentar retorno em áreas como geração de emprego e melhoria na segurança pública. "Temas que as pessoas já não aguentam mais."

A quem vê em Bolsonaro um ensaio de autoritarismo no país, Martins demonstra tranquilidade: "O risco de ditadura é tão grande quanto era o de um terceiro mandato consecutivo do Lula [em 2010". Nenhum dos dois vai para a frente porque as instituições e a sociedade civil organizada não permitem mais aventuras. A nossa juventude, com internet, vai aceitar ditadura? Temos hoje uma sociedade bem mais amadurecida".

Em tempo: o presidente da CBIC, entidade que defendeu o impeachment de Dilma Rousseff em 2016, não vê motivos para arrependimento. "O que seria este país se não tivesse ocorrido o impeachment? Infelizmente não fizemos também o impeachment do procurador geral Rodrigo Janot, que teve muita responsabilidade. Ele acabou não com o Temer, mas com uma nação inteira, porque foi graças àquilo [a gravação da conversa com Joesley Batista] que não se votou a reforma da Previdência."

Fonte: Valor - Macroeconomia, por Daniel Rittner - 26/10/2018.

NOTA DO EDITOR:

Um dos porta-vozes da Coalizão pela Construção e presidente da CBIC, José Carlos Martins, destacou a importância do investimento como motor da economia de um País. Ele ponderou, entretanto, que diante da atual incapacidade de realização de investimento por parte do setor público, o setor privado terá de assumir esse papel. Para isso, no entanto, são fundamentais planejamento, segurança jurídica e crédito para as empresas. Citou a proposta de um Programa de Apoio às Concessões Municipais, nos moldes do Programa Minha Casa, Minha Vida (PMCMV), que geraria empregos e renda de imediato. “Tem muitas oportunidades nos municípios, como construção de estacionamentos, parques, iluminação pública, creches, rodoviárias, rede de água e esgoto, obras que poderiam ser agilizadas com o apoio dos funcionários da Caixa que já têm expertise e gera um crescimento local”, disse Martins. Sobre o que o País precisa fazer de infraestrutura, “se o setor público criasse as condições para o capital privado vir, criaria 1,7 milhão de empregos”.

Bolsonaro ouviu atentamente as demandas da cadeia produtiva do setor. Segundo ele, no que depender de “caneta presidencial” para resolver os problemas do País, se eleito, o fará. O candidato do PSL reforçou a importância do respeito às leis e aos contratos e sinalizou disposição para enfrentar temas como o licenciamento ambiental.

A Coalizão pela Construção, formada por 26 entidades da indústria da construção, atua conjuntamente na defesa institucional da agenda estratégica da construção, estabelecendo diálogo com diversos atores em torno de temas de interesse comum para resgatar o desempenho das suas empresas.

A MEDIAÇÃO NO SETOR IMOBILIÁRIO

O Código de Processo Civil de 2015 reforçou o estímulo à adoção das modalidades consensuais de solução de conflitos, passando a prever a Mediação como meio de solução de controvérsias (anteriormente restrito à Conciliação). Em reforço, no mesmo ano veio a Lei de Mediação (lei 13.140/15), que regulamenta essa atividade e dá força executiva aos acordos que por meio dela forem celebrados.

Na mediação, uma pessoa isenta e capacitada atua para facilitar a comunicação entre os envolvidos, a fim de que eles próprios possam encontrar de comum acordo formas de resolver a questão ou disputa. A solução da controvérsia só acontecerá se as próprias partes, de comum acordo, assim o decidirem.

Há situações em que a mediação não se mostra aplicável ou tende a não ser exitosa, quer pela inflexibilidade das partes, quer pela própria natureza da questão. Se não houver acordo as partes estarão livres para recorrer à arbitragem ou mesmo ao Judiciário.

A lei brasileira faz uma distinção entre conciliação e mediação, prevendo a primeira para questões em que as partes não têm vínculo anterior e nem perspectiva de relacionamento futuro, e a mediação para as situações em que as partes continuarão a ter um relacionamento futuro.

A participação dos advogados é positiva, desde que compreendam que o ambiente de mediação não se presta para debater teses jurídicas ou dizer quem tem razão ou não, que são situações próprias para a arbitragem ou o judiciário.

O fato é que os conflitos em que se aciona um árbitro ou um juiz para dizer quem está certo e quem está errado afastam as partes e levam a soluções que desagradam a pelo menos uma delas.

A mediação ajuda a manter o bom relacionamento entre as partes, é mais rápida e menos onerosa do que a arbitragem ou o judiciário.

Nas operações do mercado imobiliário, existem vários casos em que é importante resolver as pendências e também manter o bom relacionamento entre as partes.

Para essas situações, a Mediação surge como forma extremamente interessante de solução, como, por exemplo:

(i) ações revisionais de aluguel: não é necessário demandar em juízo para se estabelecer tecnicamente o valor do aluguel, o que pode ser acertado em sessão de mediação, ou nela definido o critério de reavaliação, preservando o relacionamento futuro;

(ii) conflitos envolvendo incorporadoras e adquirentes de imóveis, relacionados à rescisão (“distrato”), mora da incorporadora e/ou do adquirente, comissão de corretagem, responsabilidade pelo pagamento das despesas propter rem;

(iii) questões envolvendo a relação entre incorporadoras e construtoras: sobretudo em função da prática atual, em que as incorporadoras são constituídas na forma de SPEs – Sociedades de Propósito Específico e contratam construtoras para a execução das obras, sendo importante resolver as pendências e manter o bom relacionamento, que se prolongará durante o pós obras – período de garantias e responsabilidades - o que se torna possível com o diálogo em mediação;

(iv) relações entre condomínios e construtoras/incorporadoras referentes a vícios construtivos: o tempo agrava os vícios e os custos de correção, com prejuízo para todas as partes, sendo passível de solução pela via da mediação;

(v) problemas de vizinhança dos empreendimentos em construção: a solução ou equacionamento podem ser construídos com o diálogo, em sessões de mediação;

(vi) questões referentes a meio ambiente, e assim por diante, situações em que o mediador pode conduzir o diálogo para o entendimento, sem necessidade de uma demanda judicial.

Por força da arraigada "cultura da sentença" e do desconhecimento de muitos, o Poder Judiciário acaba sendo utilizado como única e natural via de solução de conflitos, acumulando milhares de ações judiciais sem um desfecho, o que inviabiliza a prestação jurisdicional adequada, especialmente no que toca ao prazo razoável de duração de um processo. Nesse contexto, promover divulgação sobre outros meios de abordagem de conflitos é interessante e atende a recomendação feita logo no início do novo Código de Processo Civil (art. 3º, § 3º), nos sentido de que: "a conciliação, a mediação e outros métodos de solução consensual de conflitos deverão ser estimulados por magistrados, advogados, defensores públicos e membros do Ministério Público, inclusive no curso do processo judicial".

Carlos Pinto Del Mar - Advogado e mediador em São Paulo, membro dos Conselhos Jurídicos do Secovi-SP, do Sinduscon-SP e consultor da CBIC.

Fonte: Migalhas Edilícias

CONSTRUTORA / INCORPORADORA: DUAS FORMAS DE GANHAR E NENHUMA DE PERDER

Desde sempre a aquisição de bens imóveis é uma operação que envolve riscos: seja uma simples compra e venda para fins de moradia até gastos milionários e anos de investimentos com grandes áreas para loteamentos e construções.

Para as pessoas jurídicas que atuam em incorporação/construção, além de investirem altíssimos valores na compra dessas áreas, tais aquisições ocorrem após todo um estudo de prospecção e análise de dezenas de imóveis, desenvolvendo um plano de negócios com requisitos e objetivos que devem ser observados e atingidos para garantirem o lucro máximo e evitarem problemas inaceitáveis ou de difícil solução jurídica.

E um dos grandes problemas que pode zerar os cofres das pessoas jurídicas chama-se: Fraude aos credores.

Vou explicar do que se trata, mas antes, acompanhe esse relato real.

Após todo um estudo, foi definido que determinada área era a ideal para o início de um empreendimento imobiliário milionário.

A pessoa jurídica fez a oferta aos moradores da localidade, verificou a documentação necessária e o título de propriedade de cada um.

Com o negócio jurídico concretizado, valor pago, obras iniciadas, depois de algum tempo e vários gastos, chegou uma citação processual na porta.

Motivo:

Fraude a credores.

É de suma importância que as incorporadoras/construtoras investiguem a solidez financeira daqueles que venderão seus imóveis para viabilizar o empreendimento. Se esses vendedores possuem débitos pretéritos à aquisição do bem, ou até mesmo se possuem averbado algum tipo de constrição, seja processual (execução) ou de garantia (hipoteca).

A que deve dinheiro a B, vende seu imóvel para C, uma incorporadora, imóvel este que, em tese, serviria para quitar a dívida com B.

B ao saber de tal operação de compra e venda, que tornaria impossível o recebimento de seu crédito, aciona o poder judiciário via Ação Pauliana para anular o negócio jurídico entre A e C.

A Fraude aos Credores ocorre justamente nesse cenário, quando o devedor ao possuir várias dívidas ou já declarado insolvente, dispõe de seu patrimônio gratuitamente ou onerosamente (compra e venda), passando a não cumprir com suas obrigações assumidas anteriormente.

Mas, no caso concreto analisado, a incorporadora considerou como parte do risco da atividade negociar com pessoas sabidamente mau pagadoras e que possuíam débitos na praça, tendo em vista que tais imóveis, após todo estudo de viabilidade/lucro do negócio, eram “perfeitos” para o projeto a ser implementado, e o fator de risco não foi suficiente para fazer a pessoa jurídica escolher outro lugar, pois retiraria todo o objetivo do próprio empreendimento.

Ou seja, nesse cenário a incorporadora/construtora foi amplamente prejudicada, tendo em vista que não ficará com a área adquirida em razão da ação pauliana visando anular o contrato de compra e venda, bem como perderá todo o dinheiro realizado em estudos prévios e até mesmo de possíveis clientes que já haviam adquiridos.

Enfim, é uma situação extremamente problemática.

No entanto, para esses casos, em que o risco vale a pena, visando a segurança jurídica das construtoras e incorporadoras, eu utilizo a técnica das “Duas formas de ganhar e nenhuma de perder” Na escolha tradicional: adquirir por compra e venda um terreno/imóvel perfeito de um mau devedor, é um passo arriscado e trará possível prejuízo de milhões de reais à Pessoa Jurídica. Portanto, apesar de ser duas formas de ganhar: preço e localidade, nos gera uma forma de perder terrível, pois envolve muito dinheiro, e é a porta aberta para alegação de Fraude a credores e nulidade da compra e venda.

Porém, a fraude a credores pressupõe o seguinte requisito: Que o devedor aliene seus bens de forma capaz de REDUZIR seu patrimônio, o que impossibilitaria quitar seus débitos, gerando o direito aos credores de pedir a nulidade da alienação.

Dito isto, excluímos a compra e venda como uma opção, pois neste caso ela é forma de perder, e incluímos no seu lugar uma PERMUTA, aplicando o movimento duas formas de ganhar e nenhuma de perder.

No contrato de PERMUTA, que é nada mais que uma troca de bens, o devedor não irá REDUZIR seu patrimônio, posto que no lugar do bem alienado à construtora/incorporadora será dado por esta outro bem de mesmo valor em seu lugar, não havendo nenhuma redução patrimonial do devedor capaz de gerar prejuízo aos credores, afastando assim a fraude contra credores.

Dessa forma, a incorporadora/construtora terá toda a área viabilizada e juridicamente protegida para dar continuidade ao empreendimento sem riscos de perder dinheiro.

Giovanni Teófilo - Advogado especializado em operações imobiliárias e Direito das Coisas.

Fonte: Artigos JusBrasil

VOLUME DE CRÉDITO IMOBILIÁRIO CAI PELA METADE

As taxas de juros estão em mínimas históricas. Apesar do cenário aparentemente favorável, o mesmo não se reflete no mercado imobiliário. O volume de crédito imobiliário concedido no país para pessoas físicas representa apenas 50% dos valores disponibilizados em 2014 e 2015. No caso de pessoa jurídica, a baixa real (descontada a inflação) é de 80%. O preço médio dos imóveis, por sua vez, caiu 19% em relação a 2014.

Outros dados revelam a tendência de queda do setor. De acordo com o Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), as atividades de construção tiveram queda de 0,8% no segundo trimestre de 2018. Apesar disso, os bancos alegam que os pré-requisitos para se conseguir crédito imobiliário estão praticamente inalterados desde o momento antes da crise, assim como a taxa de juros, que ficou entre 8% e 8,5% em 2014. O Santander, por exemplo, tem taxas a partir de 8,99% para o Sistema Financeiro de Habitação (SFH).

Luiz Antonio França, presidente da Abrainc (Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias), disse à Folha de S.Paulo que não ouve queixas de falta de crédito, e sim de falta de confiança. “Na média e alta renda, acontece algo parecido com o comportamento dos empresários: observa-se desemprego alto, instabilidade nos mercados, incerteza política e, claro, espera-se para ver o que vai acontecer”, afirma França. Já no caso do setor de baixa renda, há uma alta demanda, que se traduz até em déficit habitacional.

A Caixa, detentora de 70% do mercado de créditos imobiliários, anunciou uma queda de juros para esse tipo de operação. A medida vale para imóveis enquadrados no Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI). As taxas mínimas, que antes eram de 9,5% ao ano, agora são de 8,75% ao ano. Já a taxa máxima caiu de 11% para 10,25% ao ano. A redução vale para imóveis de até R$ 1,5 milhão.

A Caixa tinha, para este ano, R$ 85 bilhões para o crédito habitacional. Já no primeiro semestre gastou-se quase metade desse montante - R$ 42 milhões, sendo que 84% desse valor é com recursos do FGTS, sobretudo para famílias que ganham até R$ 4.000. O orçamento para 2018 equivale à soma do que foi oferecido de 2015 a 2017. Para os próximos três ou quatro anos, a tendência é permanecer nesse patamar.

Oportunidade - Uma reação das imobiliárias, sobretudo em São Paulo, pode ser impulsionada pela compra de imóveis usados. De acordo com um levantamento feito pelo Conselho Regional dos Corretores de Imóveis, em 37 cidades do estado de São Paulo, houve aumento de quase 20% nas vendas do primeiro semestre deste ano em relação a 2017. Grande oferta e inflação baixa favorecem esse comportamento de compra. A facilidade para o financiamento e os preços baixos também permitem o aumento na venda de imóveis usados. A economia, muitas vezes, pode chegar a até 30% com esse tipo de imóvel.

Fonte: DIÁRIO DIGITAL

CÂMARA VAI ANALISAR PROJETO QUE REGULA REGIME DE MULTIPROPRIEDADE NO PAÍS

A Câmara dos Deputados vai analisar o Projeto de Lei 10287/18, do senador Wilder Morais (DEM-GO), que estabelece a regulação do regime de multipropriedade de imóveis, uma nova modalidade de condomínio. A proposta altera o Código Civil (Lei 10.406/02).

O regime prevê que um mesmo imóvel possa ser utilizado por vários proprietários, que vão compartilhar os custos de aquisição e de manutenção. A cada coproprietário será concedido um tempo de uso, que não poderá ser inferior a sete dias seguidos ou intercalados. Com o término do período, ele terá que desocupar o imóvel, sob pena de ter de pagar multa diária, a ser fixada pelos condôminos.

Cada multiproprietário pagará as taxas normais de moradia, como água, luz, IPTU e condomínio, conforme o seu tempo de permanência no imóvel. Ou seja, que usar mais, pagará mais. A cobrança das obrigações será realizada por documentos individualizados para cada multiproprietário.

Também conhecido como “time sharing”, o regime de propriedade compartilhada surgiu na Europa e, inicialmente, focou na exploração de imóveis para fins turísticos, como casas, chalés e apartamentos.

Tempo de uso

Conforme o projeto, o período de uso será registrado em cartório, junto com a certidão do imóvel. O coproprietário poderá, inclusive, alugar o imóvel durante a sua fração de tempo. Poderá também vender a sua parte de tempo, desfazendo-se do bem. Para isso, não precisará da anuência dos mais coproprietários.

Todos os multiproprietários terão direito a uma mesma quantidade mínima de dias seguidos durante o ano, podendo haver a aquisição de frações maiores que a mínima (sete dias). O período de uso poderá ser fixo (sempre no mesmo período do ano), flutuante (de forma periódica) ou um misto das modalidades anteriores.

Convenção

A convenção de condomínio determinará, entre outros pontos, os poderes e deveres dos multiproprietários, o número máximo de pessoas que podem ocupar simultaneamente o imóvel, a criação de fundo de reserva para reposição e manutenção de instalações e mobiliário, e as multas aplicáveis ao multiproprietário que não cumprir com seus deveres.

Entre estes deveres estão a responsabilidade por danos causados ao imóvel, e a proibição de modificar o mobiliário, os equipamentos e as instalações.

Além destes pontos, o projeto do senador Wilder Morais detalha regras cartoriais para registro de imóveis com propriedade fracionada e para a constituição de condomínios instituídos sob o regime de multipropriedade.

Tramitação

O projeto será analisado em caráter conclusivo pela Comissão de Constituição e Justiça e de Cidadania.

Fonte: Câmara dos Deputados

NOTA DO EDITOR: Clique no link abaixo para acessar o PL-10287/18 na íntegra.

http://www.camara.gov.br/proposicoesWeb/fichadetramitacao?idProposicao=2176187

MOLEGOLAR: HABITAÇÃO RESILIENTE

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RISCOS LEGAIS NO PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO

A Lei 10.931/04, que regula o patrimônio de afetação nas incorporações imobiliárias, foi publicada com a finalidade de proporcionar maior segurança aos adquirentes. Todavia, existem riscos aos quais os promissários compradores estão expostos, ainda que sejam bastante reduzidos em comparação com outras formas de aquisição de bens imóveis financiados. A legislação precisa de novas mudanças para atingir os objetivos para os quais foi criada, pois apresenta diversos pontos vulneráveis.

O artigo 31-A da Lei 4.591/64 – a chamada Lei de Condomínio e Incorporações – faculta ao incorporador a afetação patrimonial; ou seja, não o obriga a aderir ao regime. Contudo, uma vez efetivada a adesão, as obrigações provenientes da construção e dos encargos fiscais, trabalhistas e previdenciários permanecem vinculadas ao patrimônio de afetação até que sejam devidamente quitadas. As receitas devem ser destinadas de modo exclusivo à conclusão do empreendimento, de modo que o incorporador não pode utilizar os valores para investir em outros projetos.

Assim, outros credores que não investiram na obra não conseguirão penhorar os bens afetados, pois estes são inatingíveis por dívidas não relacionadas à construção, já que o regime de afetação protege o patrimônio destinado à incorporação. Ao contrário, o patrimônio pessoal do empreendedor poderá vir a responder por danos e prejuízos que ele causar ao empreendimento imobiliário. Nesse sentido, observa-se um avanço na legislação, ainda que possa ser considerado insuficiente.

Por outro lado, a Lei de Condomínio e Incorporações permite o registro da incorporação, ainda que o imóvel esteja gravado de ônus real ou dívida fiscal. Entretanto, impõe a obrigação do incorporador, se estiver respondendo a processo que possa comprometê-lo, mencionar esta condição nos documentos de ajuste, consoante o disposto no artigo 37 da referida norma. Tais dispositivos propiciam uma falsa sensação de segurança aos adquirentes, mas, na prática, dão ensejo à realização de empreendimentos que não são totalmente seguros.

Apesar da previsão contida no artigo 32, alínea ‘‘b’’, da lei retromencionada, que exige diversas certidões relativas a ônus reais, débitos fiscais, protestos, cíveis e criminais, com a finalidade proteger os adquirentes, é importante salientar a brecha existente em seu parágrafo 5º, que permite a construção da edificação em terreno penhorado ou hipotecado. Nessas condições, não há segurança na realização do negócio, pois o promissário comprador fará a aquisição de um bem imóvel que já está comprometido com outros credores.

Além disso, a previsão contida no artigo 31-A, parágrafo 3º, da mesma lei, permite à incorporadora hipotecar o terreno para obter financiamento no curso da construção, sem a autorização dos adquirentes. Nesse sentido, a Súmula 308 do Superior Tribunal de Justiça dispõe que “a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel”.

Outro fator que merece destaque é a falta da imposição de sanção aos incorporadores que desviarem os recursos do patrimônio de afetação, visto que não existe um órgão fiscalizador específico para realizar as vistorias necessárias e aplicar as limitadas penalidades descritas na Lei do Condomínio e Incorporações. Assim como os outros profissionais possuem conselhos e códigos de ética correspondentes à sua profissão, faz-se imprescindível a criação de um órgão que regulamente e registre o número de inscrição dos incorporadores e faça o acompanhamento dos profissionais que desenvolvem a atividade de incorporação.

O Poder Judiciário vem aplicando a Lei 10.931/04 em todos os casos em que ela aparentemente servirá de incentivo para que os incorporadores decidam a pautar suas atitudes com base na boa-fé, na moral e nos bons costumes, adimplindo as suas obrigações contratuais e os pactos firmados. Tal posicionamento é indispensável para que a legislação sobre esta matéria continue evoluindo, no sentido de que os direitos dos promissários compradores, bem como os seus investimentos, sejam integralmente protegidos pelos sistemas legislativo e judiciário.

A jurisprudência atual evidencia que ainda ocorrem diversos litígios entre incorporadoras imobiliárias e compradores de unidades autônomas. Todavia, os adquirentes vêm sendo beneficiados e, na maioria dos casos, conseguem obter o reembolso dos valores investidos em obras que não são entregues dentro do prazo. As cláusulas abusivas são anuladas, dando lugar a decisões judiciais mais justas e equitativas.

Por tais razões, fica evidente que é necessária a máxima cautela antes de realizar um negócio que envolve incorporação imobiliária, patrimônio de afetação e grandes quantias em dinheiro. Além do mais, é interessante avaliar todos os fatores, com a consulta de profissional especializado na área, para compreender os pontos positivos e negativos. O auxílio de advogado especialista é indispensável, pois ele poderá opinar a respeito da viabilidade do negócio e de possíveis situações conflitantes.

Marisângela de Mello - Advogada especializada em Direito Imobiliário de Cesar Peres Advocacia Empresarial (CPAE), em Porto Alegre (RS).

Fonte: Revista Consultor Jurídico