CONTRATO PARTICULAR OU ESCRITURA PÚBLICA?

É muito comum existir dúvidas em relação à importância da escritura, local, documentos necessários para a sua lavratura, e se Contrato Particular possui garantias comprobatórias na transação de um imóvel.

A Escritura Pública é o instrumento jurídico de declaração de vontades celebrado entre uma ou mais pessoas perante um Tabelião, que tem a responsabilidade legal e formal para a sua lavratura, pois, através de aprovação em Concurso Público de Provas e Títulos, está legalmente investido da fé pública outorgada pelo Poder Público competente.

A Escritura Pública é necessária para dar validade formal ao ato jurídico exigido por Lei e proporcionar maior segurança jurídica às pessoas que a formalizam no Cartório de Tabelionato de Notas do seu município.

A escritura pública pode ser feita em qualquer Cartório de Notas, independente da onde esteja situado o imóvel ou de onde sejam domiciliadas as partes.

Sendo assim, caberá ao interessado decidir sobre a lavratura de uma escritura pública ou a elaboração de um instrumento particular de compra e venda.

Para esta escolha, devemos entender a diferença entre as duas modalidades;

Instrumento Particular

O Contrato Particular é feito por qualquer pessoa capaz, sem qualquer intervenção do Poder Público, assinados pelas partes e ao menos duas testemunhas. Sugere-se que todas as firmas sejam reconhecidas.

É previsto no Código Civil – Lei nº 10.406 de 10 de janeiro de 2002, artigo 108 que “Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a 30 vezes o maior salário mínimo vigente no País”.

Em suma, o instrumento particular pode ser utilizado, independentemente do seu valor, viabilizando a formalização do negócio imobiliário, como por exemplo, uma promessa de compra e venda, porém, para fins de registro cartorial, recomenda-se o entendimento do Código Civil – Lei nº 10.406 de 10 de janeiro de 2002, artigo 108, que prevê o uso da escritura pública para negócios acima de 30 vezes o valor do salário mínimo vigente no País.

Escritura pública

O instrumento público notarial é todo aquele elaborado pelo notário, investido na função de acordo com a lei, preenchidos todos os requisitos legais, cujo objeto seja lícito, os agentes capazes e a forma esteja prescrita em lei.

Na elaboração de um documento público, o notário age como órgão da administração pública dos interesses privados, e esse é o critério fundamental para classificarmos um documento, ou seja, o seu autor, não a pessoa que materialmente o escreve, mas sim o sujeito a quem poderemos imputar a responsabilidade pelo documento, ou seja, o autor é que o caracteriza como instrumento público.

Um contrato dá mais garantia do que o outro?

Em tese não. Ambos são vistos como acordo entre partes e válidos perante a lei.

Entretanto, quando realizado por escritura pública a chance de ocorrência de um erro, uma anulabilidade ou nulidade, é muito menor, prevenindo-se litígios.

Em ambos os casos, as partes contratantes devem comparecer pessoalmente ao cartório com os documentos do imóvel e o carnê de IPTU para análise da documentação e cálculo do valor devido.

Quando se compra um imóvel que já possui número de matrícula imobiliária, deve-se lavrar uma Escritura pública de compra e venda, que é o Instrumento Jurídico legal para a obtenção da propriedade plena.

Basta levar essa Escritura Pública de Compra e Venda ao registro no Cartório de Registro de Imóveis do Município de localização do imóvel (art. 1.227 e 1.245 do CC) para que seja efetuada a transferência de propriedade do referido imóvel.

Aquele que compra um imóvel que não possui registro imobiliário no Cartório de Registro de Imóveis de seu município de localização está adquirindo somente a Posse do referido imóvel, ou seja, está adquirindo apenas o Direito Pessoal de exercer a posse desse imóvel comprado.

A posse, como já dito, não tem acesso ao registro no Cartório de Registro de Imóveis, porque é instituto estranho à sistemática do registro imobiliário brasileiro. Isto porque, nenhum efeito, quer constitutivo, quer meramente publicitário, se poderia extrair do ordenamento jurídico para o registro da posse.

Quando se deseja comprar um imóvel não registrado no Cartório de Registro de Imóvel, deve-se lavrar uma escritura pública de cessão de direitos de posse, pois o vendedor/cedente detém somente a posse do imóvel, mas não é o proprietário jurídico/legal. O vendedor/cedente cede a posse que lhe pertence ao comprador/cessionário, que a manterá até que possa obter do Poder Judiciário a propriedade plena do imóvel comprado, através de uma ação de usucapião (art. 1.238 a 1.244 do CC).

Na lavratura dessa Escritura Pública de Cessão de Direitos de Posse não há incidência do Imposto Transmissão “Inter-Vivos” (ITBI).

É importante lembrar que, a Escritura Pública é necessária para dar validade formal ao ato jurídico exigido por Lei (o ato jurídico pode ser uma compra/venda; uma doação; uma simples declaração; etc) e proporciona maior segurança jurídica às pessoas que a formalizam no Cartório de Tabelionato de Notas do seu município.

Vale lembrar, que a propriedade plena sobre um imóvel, só é estabelecida efetivamente com o registro, que dará autenticidade e publicidade ao ato sobre o bem, afinal, quem não registra, não é dono.

Bernardo César Coura - Advogado Imobiliário e Condominial

Fonte: Artigos JusBrasil