É de conhecimento geral que o emprego do Método Comparativo de Dados de Mercado, na forma descrita na NBR 14.653-2, tem sua aplicabilidade prejudicada nas situações em que as condições de mercado não permitem a utilização desse método, obrigando o avaliador a recorrer à outra metodologia.
O objetivo desse artigo é possibilitar, minimamente, a conjugação de métodos para a produção de pareceres mais condizentes com a realidade mercadológica local, como bem demostraremos à seguir.
Uma boa alternativa seria o emprego do Método Evolutivo, que resolveria de modo prático, as necessárias combinações entre o fator de comercialização que inexiste no MCDDM e as relações entre o custo das benfeitorias e o valor de mercado do terreno, o que nos levaria a não incorrer em conclusões distorcidas quanto ao valor do imóvel avaliando.
Alguns arguem potenciais problemas relacionados ao emprego do Método Evolutivo, dado a necessidade de, eventualmente, separar-se o valor do terreno e o valor das benfeitorias, porém, estes problemas deixam de existir quando sua equação é adaptada de forma que o fator de comercialização incida apenas sobre o custo das benfeitorias.
Nas avaliações onde o objeto é a determinação do valor de mercado de compra e venda, o Método Evolutivo, além de sua significativa simplicidade, se mostra de uma aplicabilidade bastante satisfatória na quase totalidade dos casos.
Há de se destacar, que nas situações em que o Avaliador, além do valor total do imóvel avaliando, tem que explicitar no seu parecer, separadamente, o valor do terreno e o valor das benfeitorias edificadas sobre ele, a ABNT não define os procedimentos necessários para esta separação o que certamente conduzirá a distorções que poderão ser minimizadas utilizando-se da conjugação dos métodos para apropriar o valor do terreno e o valor das benfeitorias.
Vejamos abaixo o que preconiza a NBR 14.653:
Em sua parte 1 - Procedimentos Gerais, define o método evolutivo como aquele que “Identifica o valor do bem pelo somatório dos valores de seus componentes. Caso a finalidade seja a identificação do valor de mercado, deve ser considerado o Fator de Comercialização”. Na mesma parte da norma, o fator de comercialização é definido como a “razão entre o valor de mercado de um bem e o seu custo de reedição, que pode ser maior ou menor do que 1 (um)”.
Já em sua parte 2 - Imóveis Urbanos, a respeito do método evolutivo, diz que: A composição do valor total do imóvel avaliando pode ser obtida através da conjugação de métodos, a partir do valor do terreno, considerando o custo de reprodução das benfeitorias devidamente depreciada e o fator de comercialização, ou seja: VI = (VT + CB) . FC, onde:
VI é o valor do imóvel;
VT é o valor do terreno;
CB é o custo de reedição da benfeitoria;
FC é o fator de comercialização.
A NBR-14.653-2, da ABNT, estabelece os seguintes métodos para identificação do valor de mercado de compra e venda de um bem:
- método comparativo direto de dados de mercado;
- método evolutivo;
- método involutivo;
- método da renda
Especialmente quando não há elementos amostrais suficientes para o emprego do MCDDM, o que ocorre com bastante frequência, é necessário recorrer-se a um dos outros três métodos disponibilizados, daí nossa recomendação, dentro dos critérios mínimos exigidos pela norma, pelo emprego do Método Evolutivo dado sua simplicidade de execução e quanto ao valor encontrado, sua amplitude passível dos valores possíveis de um mesmo imóvel que tende a ser menor que nos outros métodos indiretos.
A aplicação do fator de comercialização, que, segundo a norma, é a razão entre o valor de mercado de um bem e seu custo de reedição, que pode ser maior ou menor que 1 (um), pode gerar duas interpretações distintas, cada uma remetendo a uma determinada equação de valor do imóvel.
Na primeira interpretação o fator de comercialização incidiria apenas sobre o custo de reedição e, uma vez que nos imóveis urbanos apenas as benfeitorias têm custo de reedição, o fator de comercialização não incidiria sobre o valor do terreno. Porém, esta interpretação entra em conflito com a equação apresentada na NBR 14.653-2, onde o fator de comercialização incide sobre o valor do terreno e sobre o custo da benfeitoria. Seguindo esta primeira interpretação, a equação que guarda coerência com a definição de fator de comercialização constante na parte 1 da norma é: VI = VT + CB . FC (Equação 1).
Já na segunda interpretação da definição do fator de comercialização, o custo de reedição corresponderia ao custo total do imóvel avaliando incluso a aquisição do terreno. Esta interpretação é compatível com a equação constante na parte 2 da norma: VI = (VT + CB) . FC (Equação 2).
Alguns autores, como Rottmann (2004), conjugam as duas equações sintetizando-as na equação abaixo:
FC = (F.α +1) / (α +1) onde:
α = a razão VT/CB.
Rottmann substitui o FC (fator de comercialização) por um fator de ajuste F que reflete o Nível de Utilidade que atesta o aproveitamento compatível à vocação do terreno e o Diagnóstico de Mercado que aborda os aspectos inerentes à liquidez, desempenho e tendências do mercado.
Nesta conjugação, o fator F depende apenas do nível de utilidade e do diagnóstico do mercado, já o FC, na equação 2, depende também da relação entre o valor do terreno e o custo da benfeitoria.
Mencionamos, anteriormente, que em alguns casos é necessário informar no parecer, além do valor total do imóvel, o valor do terreno e das benfeitorias separadamente. Como a NBR 14.653-2 não contempla procedimentos para realizar essa separação dos valores, os avaliadores utilizam-se de duas formas distintas, a saber:
Primeira forma: VT = VT . FC (Equação 3)
VB = CB . FC (Equação 4)
Na segunda forma:
VT = VT (Equação 5)
VB = VI – VT (Equação 6)
Onde VI é o valor do imóvel; VT é o valor do terreno; CB é o custo de reedição da benfeitoria; FC é o fator de comercialização. Para cada par de equações que se opte, o avaliador obterá diferentes valores de terreno e de benfeitoria(s), muito embora, em ambas as situações, o valor total do imóvel seja o mesmo.
A aplicação do primeiro par de equações (3 e 4), leva à conclusão de que, para todos os casos, o valor da benfeitoria será igual ao seu custo de reedição multiplicado pelo fator de comercialização, enquanto o valor do terreno será igual ao valor incorporado do terreno multiplicado pelo fator de comercialização.
Dessa forma, chegamos à conclusão que, para o fator de comercialização diferente da unidade, o valor do terreno é diferente do valor do terreno (VT ≠ VT), o que matematicamente não faz sentido. Alguns interpretam que o valor do terreno a esquerda da equação é o valor livre, ou sem benfeitoria, enquanto o valor do terreno a direita da equação é o valor com a influência da benfeitoria, ou valor incorporado. Um dos principais motivos da necessidade de se apropriar os valores separadamente é o registro contábil, onde apenas a benfeitoria perde valor com o passar do tempo por meio da depreciação, até que esta seja de 100% e reste apenas o valor do terreno. [1]
Na avaliação do bem imóvel poderá ser utilizada a conjugação de métodos, calculando-se de forma direta ou indireta, os valores do terreno e da construção, devendo ser consideradas, também, as condições do mercado, com o emprego do fator de comercialização e na impossibilidade da aplicação das metodologias citadas, é facultado o emprego de outro procedimento, que vise representar um cenário provável do mercado vigente de bens semelhantes ao avaliando, desde que: seja explicitado no parecer o motivo do não atendimento aos critérios normativos e sua utilização seja justificada.
Enfim, a determinação do FC é fundamental para a correta aplicação do Método Evolutivo e também é um reflexo fidedigno do comportamento do mercado imobiliário daí reiterarmos a imprescindibilidade da conjugação dos métodos, Comparativo Direto de Dados de Mercado com o Método Evolutivo, em relação à necessária aplicação do Fator de Comercialização para a produção de pareceres de maior consistência e, abordamos esse tema, de forma oportuna, por verificarmos que a determinação do fator de comercialização é a maior dificuldade encontrada na aplicação do Método Evolutivo, seja por escassez de bibliografia que trate especificamente desse assunto ou razões outras, na maioria das vezes o FC é ignorado ou arbitrado aleatoriamente, correndo-se o risco de obter valores de avaliação desvinculados da realidade do mercado local.
Referências:
[1] ANÁLISE CRÍTICA DO MÉTODO EVOLUTIVO E PROPOSTA DE UMA NOVA EQUAÇÃO DE CONJUGAÇÃO DE MÉTODOS - Rômulo Lemos, Engenheiro Civil e Paulo Morais, Graduado e Mestre em Ciência da Computação, ambos pela Universidade Federal de Pernambuco.
ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas) – NBR 14.653-1, Avaliação de Bens – Parte 1: Procedimentos Gerais.
ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas) – NBR 14.653-2, Avaliação de Bens – Parte 2: Imóveis Urbanos.
Prof. Marcos Mascarenhas
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