MERCADO IMOBILIÁRIO BRASILEIRO PASSA POR UM "ROLO SEM FIM"

O mercado imobiliário foi duramente afetado pela recessão, e é natural que seja assim. O preço de casas e apartamentos vem caindo há meses. Com imóveis encalhados, algumas incorporadoras têm dado descontos de 30%, 50% e até 70% para conseguir vender — além de pagar parte da decoração. No segmento comercial, cerca de 25% dos escritórios do país estão vazios.

Ainda que a economia comece a se recuperar no fim deste ano, tudo indica que a retomada do setor imobiliário será lenta. O crédito, motor desse mercado, está mais caro e bem mais escasso. Além disso, o desemprego é recorde, e a última coisa que passa pela cabeça de quem está sem trabalho, ou acha que pode ficar sem num futuro próximo, é financiar uma casa.

Diante desse cenário, é compreensível que quem comprou um imóvel nos tempos de euforia, quando o preço subia quase todo mês, sinta uma ponta de arrependimento. Afinal, é na crise que surgem as oportunidades de pagar barato. Diante dessa situação, os compradores não têm dúvida: estão devolvendo os imóveis adquiridos nos últimos tempos para as construtoras e pegando o dinheiro de volta.

O número aumenta a cada mês, o que transformou a situação no maior enrosco do mercado imobiliário nacional — o pior de tudo é que, na busca por uma solução, ninguém se entende. Um prédio leva em torno de três anos para ser construído. Quem compra na planta vai pagando prestações até que o imóvel fique pronto — e, nesse momento, costuma pegar um financiamento bancário para quitar o que falta.

Em três anos, claro, muita coisa pode mudar. Se mudar para pior e o comprador ficar sem dinheiro para pagar pelo imóvel, a opção acaba sendo desistir da compra. Os contratos de compra e venda feitos pelas incorporadoras têm cláusulas de devolução que estabelecem que as empresas podem ficar com uma fatia do que o consumidor pagou — e que costuma variar de 20% a 60% do total efetivamente gasto.

Mas, inconformados por ter de deixar dezenas de milhares de reais para trás, muitos compradores têm entrado com ação na Justiça para receber tudo o que pagaram — somente em 22 incorporadoras de São Paulo, o número de processos aumentou 45% no ano passado, para 7 686 casos, e a maioria está ligada a casos de desistência.

E aí cada juiz decide uma coisa: há os que concordam com as empresas, os que suavizam as multas e os que mandam as incorporadoras devolver tudo com juros e correção monetária. Quem está certo? Por incrível que pareça, ninguém — nem empresários, nem juí­zes, advogados e entidades de defesa do consumidor — sabe direito.

Quando lançam um empreendimento, as incorporadoras só começam a construí-lo quando vendem, no mínimo, um terço dos imóveis. Caso contrário, o risco fica grande demais e o projeto é abandonado.

“As desistências surgem em momentos econômicos ruins, justamente quando é mais complicado revender os imóveis devolvidos”, diz João Paulo Rio Tinto de Matos, presidente da Associação de Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário do Rio de Janeiro.

O maior risco, portanto, é que as incorporadoras fiquem sem dinheiro para terminar a obra. Segundo a agência de classificação de risco Fitch Ratings, os distratos — como são chamadas, no jargão do setor, as devoluções de imóveis — corresponderam a 41% das vendas no ano passado.

Além disso, ao lançar um empreendimento, as incorporadoras têm despesas administrativas, de marketing e corretagem que são diluídas no preço dos imóveis. Por isso, segundo executivos do setor, elas precisam ficar com parte do que o consumidor pagou, e essa parcela depende de quanto foi pago e também de quanto a empresa gastou no lançamento.

“Se for um percentual fixo, pode ficar injusto: em alguns casos a construtora será prejudicada; em outros, o consumidor”, diz Francisco Loureiro, desembargador do Tribunal de Justiça de São Paulo. Ainda assim, todas as tentativas de organizar a bagunça dos distratos buscam fixar um percentual. Há dois projetos de lei no Congresso sobre o assunto.

O do senador Romero Jucá estabelece que, em caso de rompimento do contrato por parte do comprador, a empresa poderá reter até 25% do que ele já pagou mais 5% do valor do imóvel (como indenização pelas despesas de lançamento). O projeto recebeu um pedido de emenda da senadora Marta Suplicy, que limita o valor da retenção a 10%.

Na Câmara, um projeto de lei do deputado Celso Russomano prevê os mesmos 10%, mas acrescenta que o valor deverá ser corrigido pela inflação e acrescido de juros de 1% ao mês contados a partir da assinatura do contrato. Em paralelo, entidades do setor imobiliário (como Abrainc e CBIC), advogados e secretarias públicas elaboraram um conjunto de medidas a ser seguidas por empresas, consumidores e juízes.

Foi chamado de Pacto Global, mas o Procon do Rio de Janeiro não assinou o documento e advogados especializados em direito do consumidor criticaram as propostas. O pacto estabelece que, em caso de desistência, o consumidor deve pagar uma multa de até 10% do valor do imóvel ou perder o sinal e 20% das prestações já pagas. “São práticas abusivas.

A soma entre sinal e 20% das prestações pode corresponder a mais da metade de tudo o que o comprador pagou”, diz o advogado Marcelo Tapai, especializado em defender consumidores com problemas no mercado imobiliário. O pacto acabou sendo suspenso pela Secretaria Nacional do Consumidor, vinculada ao Ministério da Justiça, para nova análise.

No fim do ano passado, o Supremo Tribunal Federal decidiu intervir e editou uma súmula sobre o tema que diz que as empresas têm de restituir os compradores “integralmente em caso de culpa exclusiva do vendedor” (quando as obras atrasam, por exemplo) e “parcialmente no caso de o comprador ter pedido o desfazimento do contrato”.

Mas não dá nenhuma pista de como calcular essa indenização. Continuaria tudo nas mãos do juiz de cada caso. No exterior, é bem mais complicado desistir da compra de um imóvel depois de assinar o contrato. Em Portugal, essa opção nem existe: quem decidir que não quer mais o imóvel precisa revendê-lo no mercado — a incorporadora não tem nada a ver com isso.

Nos Estados Unidos, vale o que está no contrato. Em alguns casos, as empresas devolvem uma parte do que o comprador pagou; em outros, dizem que a responsabilidade é do consumidor, que deve revender o imóvel. “É o que deveria acontecer no Brasil”, diz Luiz Antônio França, conselheiro da incorporadora Tecnisa.

Investimento ruim

Para as incorporadoras, muitos consumidores que estão desistindo agora compraram imóveis na época da euforia para tentar ganhar dinheiro com a alta do preço. Até 2012, era possível comprar casas e apartamentos na planta e revendê-los com lucro de cerca de 40% quando ficassem prontos. Quando a economia começou a desacelerar, ficou mais difícil ganhar dinheiro desse jeito.

Hoje, é praticamente impossível: mesmo dando descontos, é complicado vender. “O risco da desvalorização não pode ser somente da incorporadora. É um risco de mercado. Quando o preço estava subindo, as empresas não lucraram com isso”, diz Luiz Fernando Moura, diretor da Abrainc, associação que reúne as maiores empresas do setor.

Na opinião do advogado Rodrigo Bicalho, tirar recursos da construção de um empreen­dimento para ressarcir consumidores é ilegal por causa da regra do patrimônio de afetação. Essa regra estabelece que tudo o que os compradores pagam à construtora tem de ser, obrigatoriamente, usado nas obras. “Os recebíveis não pertencem à empresa, mas à construção. É ilegal dar outro destino a esses recursos”, diz Bicalho.

Enquanto o problema não é resolvido, as incorporadoras negociaram com o Banco do Brasil e a Caixa Econômica a ampliação de programas de financiamento na planta — e não apenas quando o imóvel fica pronto. A esperança é que isso evite o distrato por falta de crédito.

Os bancos privados, porém, não aderiram. Pode levar alguns anos, mas o mercado imobiliário deve se recuperar junto com a economia. Já as dificuldades regulatórias do setor parecem mais difíceis de ser resolvidas.

Patricia Valle

Fonte: EXAME.com

EM NOVAÇÃO DE DÍVIDA O FIADOR NÃO É RESPONSÁVEL PELA DÍVIDA SE NÃO PARTICIPOU DA NEGOCIAÇÃO

1. Do Fiador

Em 2013 João foi fiador de um contrato de locação para fins comerciais.

Seis meses após a assinatura do contrato a empresa encerrou as atividades e o locatário deixou de pagar os aluguéis e devolveu o imóvel.

O contrato previa a locação do imóvel pelo período de um ano.

Três anos após o término do contrato João foi surpreendido com acobrança dos tais aluguéis e mais multa de rescisão contratual por uma seguradora, a qual era a responsável pelo seguro fiança que foi atrelado ao contrato locatício e João ainda teve o nome inscrito no SPC.

Mas, João é responsável pela dívida em razão de ter sido fiador?

NESSE CASO NÃO.

Porque ao término do contrato, o locatário fez um acordo de pagar o valor devido em dez parcelas, no entanto, após o pagamento da segunda parcela ele deixou de cumprir o acordo.

Passo seguinte da seguradora? Cobrar do fiador. No entanto, nesse caso ele não é responsável pela dívida, uma vez que a seguradora transacionou diretamente com o locatário e que João não participou da mencionada composição.

Dessa forma a seguradora optou pela realização de uma novação, da qual apenas e tão somente o locatário participou.

Do que resulta que a cobrança é ilegítima, bem como a inscrição do nome do fiador nos órgãos de proteção ao crédito.

2. Da Extinção da Garantia Prestada

Considerando que o acordo foi celebrado sem a presença e anuência do fiador, deve-se considerar a extinção da garantia prestada anteriormente no contrato de locação.

Em defesa a tese de João, o artigo 844, I do Código Civil, é claro ao prever que:

Art. 844. A transação não aproveita, nem prejudica senão aos que nela intervierem, ainda que diga respeito a coisa indivisível: § 1º Se for concluída entre o credor e o devedor, desobrigará o fiador.

Ainda a Súmula 214 do STJ, também entende pela desobrigação do fiador quando este não participou da novação, acordo e ou aditamento do contrato.

Súmula 214 do STJ, segundo a qual: “O fiador na locação não responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu.”

No mesmo sentido a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, in verbis:

AGRAVO REGIMENTAL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. LOCAÇÃO. FIANÇA. PRORROGAÇÃO. TRANSAÇÃO CELEBRADA POR LOCADORA E LOCATÁRIO SEM A PARTICIPAÇÃO DO GARANTE. EXTINÇÃO DA GARANTIA. SÚMULA 214/STJ. 1. Estabelecida transação entre locador e locatário sobre a dívida em anterior ação de despejo, sem a participação do fiador, legítima a extinção da fiança, nos termos do art.1.503, I, do Código Civil de 1916, ou do art. 838, I, do Código Civil de 2002, de acordo com a jurisprudência desta Corte, sedimentada no enunciado n. 214 da Súmula 2. Agravo regimental a que se nega provimento. (STJ, Relator: Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Data de Julgamento: 08/10/2013, T4 - QUARTA TURMA).

Diante a previsão legal de desobrigação do fiador, deve-se requerer a declaração de inexigibilidade da dívida em face do mesmo.

Lembrando que, uma vez que a cobrança é indevida ainda é possível analisar a ocorrência de dano moral no caso, seja pela cobrança indevida seja pela consequente inscrição no SPC que também é indevida.

Juliana Petchevist - Advogada, Especialista em Direito Processual Civil pelo Instituto de Direito Romeu Felipe Bacellar.

Fonte: Artigos JusBrasil

O DIREITO E A INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

Com temas relacionados ao Direito e à Incorporação Imobiliária, o livro reúne artigos do Ministro do STJ, Paulo Dias de Moura Ribeiro, dos desembargadores do TJ-SP, Jose Roberto Neves Amorim, Francisco Eduardo Loureiro, Carlos Alberto Garbi, do Secretário da Educação do Estado de São Paulo, José Renato Nalini, além dos advogados Álvaro Villaça Azevedo, Araken de Assis, Marcelo Terra e Melhim Challub.

O livro tem a coordenação acadêmica do Desembargador do Tribunal de Justiça (TJ-SP), José Roberto Neves Amorim, e do advogado especializado em mercado imobiliário, Rubens Carmo Elias Filho.

Acesse aqui o livro na íntegra.

Fonte: Abrainc

PROJETO ALTERA QUÓRUM DE CONDÔMINOS PARA REFORMA DE FACHADA DE IMÓVEL

O proprietário de casa situada em condomínio (térrea ou assobradada) poderá alterar a fachada da sua unidade se obtiver a aquiescência da maioria absoluta (metade mais um) dos condôminos. A medida consta em projeto de lei, PL 5645/16, apresentado pelo deputado Miguel Haddad (PSDB-SP).

O projeto determina ainda que no caso de apartamentos, a fachada poderá ser mudada com a concordância de ¾ dos condôminos.

A proposta altera a Lei dos Condomínios (Lei nº 4.591/64), que só permite obra para mudança de fachada com o apoio de todos os condôminos. Para ele, essa regra impossibilita, na prática, a reforma do imóvel.

“Mostra-se equilibrado e de bom senso que o quórum seja diferenciado para estas hipóteses”, disse Haddad.

Tramitação

O PL 5645 tramita em caráter conclusivo nas comissões de Desenvolvimento Urbano; e de Constituição e Justiça e de Cidadania.

Íntegra da proposta:

PL-5645/2016

Fonte: Agência Câmara Notícias

A IMPORTÂNCIA DO FATOR DE COMERCIALIZAÇÃO NA CONJUGAÇÃO DOS MÉTODOS COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO E EVOLUTIVO

É de conhecimento geral que o emprego do Método Comparativo de Dados de Mercado, na forma descrita na NBR 14.653-2, tem sua aplicabilidade prejudicada nas situações em que as condições de mercado não permitem a utilização desse método, obrigando o avaliador a recorrer à outra metodologia.

O objetivo desse artigo é possibilitar, minimamente, a conjugação de métodos para a produção de pareceres mais condizentes com a realidade mercadológica local, como bem demostraremos à seguir.

Uma boa alternativa seria o emprego do Método Evolutivo, que resolveria de modo prático, as necessárias combinações entre o fator de comercialização que inexiste no MCDDM e as relações entre o custo das benfeitorias e o valor de mercado do terreno, o que nos levaria a não incorrer em conclusões distorcidas quanto ao valor do imóvel avaliando.

Alguns arguem potenciais problemas relacionados ao emprego do Método Evolutivo, dado a necessidade de, eventualmente, separar-se o valor do terreno e o valor das benfeitorias, porém, estes problemas deixam de existir quando sua equação é adaptada de forma que o fator de comercialização incida apenas sobre o custo das benfeitorias.

Nas avaliações onde o objeto é a determinação do valor de mercado de compra e venda, o Método Evolutivo, além de sua significativa simplicidade, se mostra de uma aplicabilidade bastante satisfatória na quase totalidade dos casos.

Há de se destacar, que nas situações em que o Avaliador, além do valor total do imóvel avaliando, tem que explicitar no seu parecer, separadamente, o valor do terreno e o valor das benfeitorias edificadas sobre ele, a ABNT não define os procedimentos necessários para esta separação o que certamente conduzirá a distorções que poderão ser minimizadas utilizando-se da conjugação dos métodos para apropriar o valor do terreno e o valor das benfeitorias.

Vejamos abaixo o que preconiza a NBR 14.653:

Em sua parte 1 - Procedimentos Gerais, define o método evolutivo como aquele que “Identifica o valor do bem pelo somatório dos valores de seus componentes. Caso a finalidade seja a identificação do valor de mercado, deve ser considerado o Fator de Comercialização”. Na mesma parte da norma, o fator de comercialização é definido como a “razão entre o valor de mercado de um bem e o seu custo de reedição, que pode ser maior ou menor do que 1 (um)”. 

Já em sua parte 2 - Imóveis Urbanos, a respeito do método evolutivo, diz que: A composição do valor total do imóvel avaliando pode ser obtida através da conjugação de métodos, a partir do valor do terreno, considerando o custo de reprodução das benfeitorias devidamente depreciada e o fator de comercialização, ou seja: VI = (VT + CB) . FC, onde: 

VI é o valor do imóvel; 

VT é o valor do terreno; 

CB é o custo de reedição da benfeitoria; 

FC é o fator de comercialização.

A NBR-14.653-2, da ABNT, estabelece os seguintes métodos para identificação do valor de mercado de compra e venda de um bem: 

- método comparativo direto de dados de mercado; 

- método evolutivo; 

- método involutivo; 

- método da renda 

Especialmente quando não há elementos amostrais suficientes para o emprego do MCDDM, o que ocorre com bastante frequência, é necessário recorrer-se a um dos outros três métodos disponibilizados, daí nossa recomendação, dentro dos critérios mínimos exigidos pela norma, pelo emprego do Método Evolutivo dado sua simplicidade de execução e quanto ao valor encontrado, sua amplitude passível dos valores possíveis de um mesmo imóvel que tende a ser menor que nos outros métodos indiretos.

A aplicação do fator de comercialização, que, segundo a norma, é a razão entre o valor de mercado de um bem e seu custo de reedição, que pode ser maior ou menor que 1 (um), pode gerar duas interpretações distintas, cada uma remetendo a uma determinada equação de valor do imóvel. 

Na primeira interpretação o fator de comercialização incidiria apenas sobre o custo de reedição e, uma vez que nos imóveis urbanos apenas as benfeitorias têm custo de reedição, o fator de comercialização não incidiria sobre o valor do terreno. Porém, esta interpretação entra em conflito com a equação apresentada na NBR 14.653-2, onde o fator de comercialização incide sobre o valor do terreno e sobre o custo da benfeitoria. Seguindo esta primeira interpretação, a equação que guarda coerência com a definição de fator de comercialização constante na parte 1 da norma é: VI = VT + CB . FC (Equação 1). 

Já na segunda interpretação da definição do fator de comercialização, o custo de reedição corresponderia ao custo total do imóvel avaliando incluso a aquisição do terreno. Esta interpretação é compatível com a equação constante na parte 2 da norma: VI = (VT + CB) . FC (Equação 2).

Alguns autores, como Rottmann (2004), conjugam as duas equações sintetizando-as na equação abaixo:

FC = (F.α +1) / (α +1) onde: 

α = a razão VT/CB. 

Rottmann substitui o FC (fator de comercialização) por um fator de ajuste F que reflete o Nível de Utilidade que atesta o aproveitamento compatível à vocação do terreno e o Diagnóstico de Mercado que aborda os aspectos inerentes à liquidez, desempenho e tendências do mercado.

Nesta conjugação, o fator F depende apenas do nível de utilidade e do diagnóstico do mercado, já o FC, na equação 2, depende também da relação entre o valor do terreno e o custo da benfeitoria.

Mencionamos, anteriormente, que em alguns casos é necessário informar no parecer, além do valor total do imóvel, o valor do terreno e das benfeitorias separadamente. Como a NBR 14.653-2 não contempla procedimentos para realizar essa separação dos valores, os avaliadores utilizam-se de duas formas distintas, a saber: 

Primeira forma: VT = VT . FC (Equação 3) 

VB = CB . FC (Equação 4) 

Na segunda forma: 

VT = VT (Equação 5) 

VB = VI – VT (Equação 6) 

Onde VI é o valor do imóvel; VT é o valor do terreno; CB é o custo de reedição da benfeitoria; FC é o fator de comercialização. Para cada par de equações que se opte, o avaliador obterá diferentes valores de terreno e de benfeitoria(s), muito embora, em ambas as situações, o valor total do imóvel seja o mesmo.

A aplicação do primeiro par de equações (3 e 4), leva à conclusão de que, para todos os casos, o valor da benfeitoria será igual ao seu custo de reedição multiplicado pelo fator de comercialização, enquanto o valor do terreno será igual ao valor incorporado do terreno multiplicado pelo fator de comercialização. 

Dessa forma, chegamos à conclusão que, para o fator de comercialização diferente da unidade, o valor do terreno é diferente do valor do terreno (VT ≠ VT), o que matematicamente não faz sentido. Alguns interpretam que o valor do terreno a esquerda da equação é o valor livre, ou sem benfeitoria, enquanto o valor do terreno a direita da equação é o valor com a influência da benfeitoria, ou valor incorporado. Um dos principais motivos da necessidade de se apropriar os valores separadamente é o registro contábil, onde apenas a benfeitoria perde valor com o passar do tempo por meio da depreciação, até que esta seja de 100% e reste apenas o valor do terreno. [1]

Na avaliação do bem imóvel poderá ser utilizada a conjugação de métodos, calculando-se de forma direta ou indireta, os valores do terreno e da construção, devendo ser consideradas, também, as condições do mercado, com o emprego do fator de comercialização e na impossibilidade da aplicação das metodologias citadas, é facultado o emprego de outro procedimento, que vise representar um cenário provável do mercado vigente de bens semelhantes ao avaliando, desde que: seja explicitado no parecer o motivo do não atendimento aos critérios normativos e sua utilização seja justificada.

Enfim, a determinação do FC é fundamental para a correta aplicação do Método Evolutivo e também é um reflexo fidedigno do comportamento do mercado imobiliário daí reiterarmos a imprescindibilidade da conjugação dos métodos, Comparativo Direto de Dados de Mercado com o Método Evolutivo, em relação à necessária aplicação do Fator de Comercialização para a produção de pareceres de maior consistência e, abordamos esse tema, de forma oportuna, por verificarmos que a determinação do fator de comercialização é a maior dificuldade encontrada na aplicação do Método Evolutivo, seja por escassez de bibliografia que trate especificamente desse assunto ou razões outras, na maioria das vezes o FC é ignorado ou arbitrado aleatoriamente, correndo-se o risco de obter valores de avaliação desvinculados da realidade do mercado local.

Referências:

[1] ANÁLISE CRÍTICA DO MÉTODO EVOLUTIVO E PROPOSTA DE UMA NOVA EQUAÇÃO DE CONJUGAÇÃO DE MÉTODOS - Rômulo Lemos, Engenheiro Civil e Paulo Morais, Graduado e Mestre em Ciência da Computação, ambos pela Universidade Federal de Pernambuco.

ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas) – NBR 14.653-1, Avaliação de Bens – Parte 1: Procedimentos Gerais. 

ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas) – NBR 14.653-2, Avaliação de Bens – Parte 2: Imóveis Urbanos.

Prof. Marcos Mascarenhas

CONFIRA O VALOR DO ALUGUEL NAS PRINCIPAIS CIDADES DO PAÍS

OBS. Preço médio do m² anunciado em agosto foi de R$ 30,13, mesmo valor registrado em abril de 2013.

A LOCAÇÃO DE IMÓVEL PARA TEMPORADA

A lei 8.245, de 18 de outubro de 1991, modificada em parte pela lei 12.112, de 9 de dezembro de 2009, dispõe sobre a locação de imóveis urbanos. Diversos de seus artigos são de ordem pública e visam à proteção do locatário, parte em tese mais vulnerável do contrato.

Em algumas situações, no entanto, o locador tem posição mais confortável do que em outras, principalmente no que se refere à retomada do bem após o término do contrato. A locação para temporada é um exemplo disso.

Diz o art. 48 da lei 8.245/91 que locação para temporada é aquela destinada à residência temporária do locatário, para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorram tão somente de determinado tempo, e contratada por prazo não superior a noventa dias, esteja ou não mobiliado o imóvel.

Essencialmente, o que caracteriza a locação para temporada, distinguindo-a das demais espécies de locação, é o prazo de sua duração. Esse tipo de contrato não pode conter cláusula de vigência superior a 90 (noventa) dias. Se contiver ajuste temporal superior a esse, não será o contrato regido pelas regras atinentes à locação para temporada, ainda que seja nominado como tal.

Esgotado o período de vigência do contrato, se o locatário não devolve espontaneamente o bem, cabe ação de despejo por denúncia vazia (imotivada). E, de acordo com o art. 59, parágrafo primeiro, inciso III, da lei 8.245/91, é admissível liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária, mas desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel.

A lei facilita a vida do locador para a retomada do imóvel na locação para temporada. Na locação para fins residenciais, a denúncia vazia só é admitida após o término do contrato somente se a sua vigência for ajustada por prazo igual ou superior a 30 (trinta) meses. Se o prazo ajustado for inferior a 30 (trinta) meses, a denúncia imotivada só é cabível depois de 5 (cinco) anos de vigência da locação. Trata-se de um desestímulo da lei para as locações residenciais de prazo curto. Daí a importante diferença entre a locação para fins residenciais e a locação para a temporada.

Porém, para o locador fazer jus à denúncia vazia na locação para temporada, com liminar inclusive, deve ajuizar a ação dentro de 30 (trinta) dias após o seu término. Do contrário, há automática prorrogação de contrato, somente sendo possível a denúncia vazia depois de 30 meses. Por isso, é preciso ficar bastante atento a tais regras. Eventual pedido de retomada do imóvel antes disso só poderá ser feito se amparado em denúncia cheia (conforme motivos arrolados expressamente pela lei 8.245/91) ou por infração contratual do locatário.

Outra característica importante da locação para temporada é a impossibilidade de sua prorrogação. Do contrário, seria fácil burlar a lei, celebrando sucessivos contratos para temporada e com isso fugindo da incidência de regras mais protetivas ao locatário. Doutrina e jurisprudência admitem, em casos excepcionais, a sua dilação sem que seja descaracterizada a sua natureza, como a necessidade de prorrogação de um tratamento de saúde do locatário que celebra o contrato dessa natureza exatamente por essa razão.

Outra importante característica da locação para temporada é a possibilidade de o locador receber, de uma só vez e antecipadamente os aluguéis e encargos, bem como exigir qualquer das modalidades de garantia prevista no artigo 37 para atender às demais obrigações do contrato. As demais espécies de locação de imóvel urbano, diferentemente, não admitem a cobrança antecipada de aluguel se estiverem garantidas.

Convém lembrar também da conveniência de listagem dos bens móveis que guarnecem o imóvel, se a locação for assim ajustada. A segurança de ambas as partes aumenta com isso.

Tenho observado com alguma frequência contratos de locação de imóveis situados no litoral, destinados exclusivamente para lazer, porém contendo prazo de vigência entre março e dezembro, ou seja, com exclusão da alta temporada.

A lei não tem previsão específica para esse tipo de contrato. Por isso, locações dessa espécie devem ser enquadradas como residencial e não para temporada (por causa do limite temporal de 90 dias das locações para temporada). E como tal, não cabe denúncia vazia após o término de sua vigência. É uma situação insólita porque a vulnerabilidade do locatário não existe nem em tese nesses casos. Trata-se de casa de lazer, para ser utilizada apenas aos finais de semana.

Por essa razão, alguns advogados têm recomendado aos locadores que celebrem locação apenas com pessoas jurídicas como locatárias, para sustentarem a locação com base no art. 55 da lei 8.245/91, assim disposto: "Considera-se locação não residencial quando o locatário for pessoa jurídica e o imóvel destinar- se ao uso de seus titulares, diretores, sócios, gerentes, executivos ou empregados."

Se a locação assim celebrada é tida como não residencial, ainda que utilizada para a residência (lazer) das pessoas naturais vinculadas à jurídica, não se aplicam as travas da denúncia vazia inerentes às locações residenciais firmadas por prazo inferior a trinta meses.

Adriano Ferriani - professor de Direito Civil da PUC/SP.

Fonte: Civilizalhas

PREÇOS DOS IMÓVEIS OSCILAM EM AGOSTO NAS CAPITAIS

O portal e aplicativo imobiliário Properati e a Hiperdados, plataforma de gestão de informações integradas do mercado, acabam de divulgar o relatório que traz a medição da variação dos preços médios do setor imobiliário no mês de agosto. O levantamento é feito em cima da base de mais de um milhão de imóveis anunciados no Properati.com.br.

De acordo com o indicador de medição de preços do mercado imobiliário Índice Properati-Hiperdados (IPH), os preços dos imóveis de 31 grandes cidades brasileiras seguem, de modo geral, uma tendência de desvalorização. Assim, mesmo as cidades que registraram aumento nos preços médios de seus imóveis neste mês, tiveram uma elevação percentual menor no comparativo com as altas registradas no mês passado. A medição desconsidera a inflação do período.

São Paulo, por exemplo, apresentou uma alta nominal de 0,55% em agosto. No comparativo, em julho o aumento foi de 1,8%, quase três vezes maior que o atual. Vale lembrar que as medições dos meses de maio e junho acumularam queda de 1,63%. Assim sendo, no mês de julho houve uma recuperação nominal do preço na capital, mas essa recuperação ainda está muito abaixo da inflação geral de preço medida pelos índices IGP-M/FGV e IPCA/IBGE.

Já Salvador registrou, em agosto, uma alta nominal de 0,74%. Em julho, o IPH havia detectado um salto de 2,1% nos preços - aumento também quase três vezes maior que o observado no último relatório.

Os imóveis colocados à venda em Porto Alegre, capital gaúcha, seguem em queda livre: a desvalorização média dos imóveis caiu dos 1,9% registrados em julho para 2,29% em agosto. Florianópolis segue o mesmo caminho. Em agosto, os preços caíram em 2,15% - em julho, a queda era de 1,3%.

Contrários à essa tendência geral, os preços dos imóveis de Goiânia e Curitiba seguem em alta. Em Goiânia, o IPH identificou um aumento de 2,25%, e em Curitiba, de 1,62%. Outro caso que chama a atenção é o Rio de Janeiro. A capital carioca, que teve uma queda de 2,1% no valor do seus imóveis em julho, apresentou uma leve alta de 0,15% em agosto.

De acordo com Wagner Dias, Diretor de Operações do Hiperdados, as oscilações nos preços se explicam por fatores recentes. Ele chama a atenção para o fato de que o mercado imobiliário está buscando referências de preços em meio à quebra no ciclo econômico, influenciada pela crise política, a queda no nível de confiança e o encarecimento do crédito imobiliário. "Depois do pior da crise, a economia está passando por mudanças positivas e os donos dos imóveis vão mexendo nos preços de suas propriedades, procurando um meio-termo entre o lucro e a necessidade de vender. Em São Paulo, por exemplo, o período médio para comercializar um imóvel residencial usado atualmente leva cerca de seis meses. Nesse meio-tempo, os proprietários vão testando preços a fim de realizar melhores vendas", explica.

Dias ainda reforça que, embora haja pressão de demanda, as vendas estão estagnadas por conta do alto custo do crédito imobiliário.

Inflação

Considerando a inflação elevada do período, medida pelo Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), do IBGE, pode-se presumir que a tendência é de alta nos preços médios dos imóveis das principais capitais do País.

No geral, o IPCA variou 0,44% em agosto - abaixo, portanto, da medição verificada em julho, de 0,52%.

Otimismo

A economia brasileira encolheu 0,6% no segundo trimestre deste ano em relação ao trimestre anterior, segundo dados divulgados pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE). É o sexto trimestre seguido de queda na comparação com os trimestres anteriores, maior sequência de resultados negativos já registrada no País. O governo espera que o PIB encolha 3% neste ano e tenha crescimento de 1,6% em 2017.

Do lado do financiamento, o setor produtivo, que inclui o mercado imobiliário, segue de mãos atadas enquanto a taxa de juros é mantida a 14,25% ao ano, emperrando a oferta de crédito. Entre janeiro e julho deste ano, os financiamentos imobiliários totalizaram R$ 26,4 bilhões, valor 47,9% menor do que o apurado no mesmo intervalo de 2015.

Há expectativas, no entanto, de alteração no quadro. O vice-presidente de Habitação da Caixa Econômica Federal, Nelson Antônio de Souza, já assegurou que não faltarão recursos para habitação até o final do ano – a Caixa é líder do segmento de crédito habitacional. Ele afirmou, recentemente, que serão aplicados R$ 54 bilhões em financiamentos ao longo desse semestre.

Além disso, com o afastamento definitivo de Dilma Rousseff (PT) da Presidência e um pacote de ajuste fiscal e reformas estruturais à vista, há uma expectativa de retomada de investimento no setor imobiliário, bem como aumento nas vendas e nos preços dos imóveis.

O grau de otimismo da classe empresarial melhorou: o Índice de Confiança da Construção subiu 1,8 ponto em agosto em comparação ao mês anterior, alcançando 72,5 pontos - o maior nível desde julho de 2015.

Segundo Renato Orfaly, Country Manager do Properati no Brasil, o movimento dos preços indica que o mercado ainda sofre pelo reflexo da atual conjuntura político-econômica e pela alta taxa de juros que encarece e inviabiliza muitos financiamentos. "Mas se tivermos, nos próximos meses, a confirmação desse otimismo econômico que escutamos e uma redução da taxa de juros, aí certamente teremos um cenário positivo para a recuperação definitiva nos preços dos imóveis", afirma.

Fonte: Redação - Agência IN

COMO FUNCIONA A VENDA E ALUGUEL DE IMÓVEIS TOMBADOS

Existem muitos mitos relacionados a compra e venda de imóveis tombados. Quem nunca ouviu falar que o proprietário, quando possui um imóvel que acaba sendo tombado, perde os direitos sobre esse ele? Isso não é verdade, mas acaba virando uma espécie de lenda que deixa administradores de imóveis com o pé atrás. Essa e outras inverdades acabam criando uma mística que atrapalha as relações comerciais envolvendo os imóveis tombados. É fato que os proprietários e locadores desse tipo de imóvel possuem alguns deveres, mas existem também algumas vantagens, como veremos a seguir.

Antes de tudo, o que é um imóvel tombado?

De forma bem resumida, o poder público, seja na esfera municipal, estadual ou federal, considera que determinado imóvel é um bem que precisa ser resguardado, pois possui algum valor histórico, cultural ou paisagístico para a sociedade. Ou seja, o tombamento existe para que determinados imóveis, que possuem algum valor para a sociedade, sejam preservados.

Um bom exemplo é um casarão histórico que persistiu em uma região da cidade que se tornou altamente comercial, com inúmeros prédios nas redondezas. Se o casarão for tombado, ele não poderá ser demolido, dando espaço para a construção de um outro prédio comercial. Além disso, esse casarão ainda precisará ser mantido e conservado.

Hoje, o órgão mais atuante no tombamento de imóveis é o IPHAN – Instituto do Patrimônio Histórico Artístico Nacional. Ele está na alocado na esfera federal e possui uma série de normas e diretrizes que caracterizam se um imóvel deve ou não ser tombado. Além do IPHAN, existem outros órgãos municipais e estaduais, que podem ser mais ou menos atuantes na questão.

Mas o que o tombamento muda nas relações comerciais de venda e aluguel?

Diferente do que muita gente imagina, um imóvel tombado não se torna propriedade do governo. O proprietário do imóvel não perde o seu direito à propriedade nem o locador tem o contrato imediatamente revisto. Ou seja, mesmo tombado, o imóvel pode ser vendido, comprado e alugado.

Outro ponto importante é que o tombamento não impede que o imóvel se torne um ponto comercial, também não impede que a atividade que já era exercida ali continue ocorrendo. Contudo, existem algumas regras especiais que envolvem a conservação desse imóvel.

Os deveres do proprietário ou locador

O imóvel tombado deve ter as suas características mantidas. Na prática, isso significa que a fachada não pode ser alterada. Reformas e modernizações de infraestrutura podem ser realizadas, mas é preciso que o órgão responsável pelo tombamento seja notificado e conceda a autorização. Além disso, proprietários e locadores estão sujeitos à inspeções desses órgãos, que vão conferir se o imóvel está sendo conservado de acordo com as regras.

As vantagens que um imóvel tombado oferece

Usando o mesmo exemplo do casarão que descrevemos acima. Naquele bairro altamente comercial, rodeado de prédios, o casarão por si só é um diferencial para o negócio. Outro ponto importante é a isenção de IPTU. Via de regra, com exceção de alguns poucos municípios, imóveis tombados possuem isenção total do imposto municipal, que em alguns casos pode ser mais caro que o próprio aluguel. Não ter que se preocupar com o IPTU, nem com eventuais revisões (aumento) do imposto é uma excelente perspectiva.

Fonte: Charles Silva / Anapro

Nota do Editor: 

Quando do tombamento perpassa para o proprietário do bem a ser preservado obrigações e restrições que podem atentar contra o exercício de seu direito de propriedade, fazendo jus à indenização proporcional à restrição causada. Uma dessas restrições refere-se a imodificabilidade do bem, não podendo seu proprietário, em face do tombamento, ampliá-lo ou demoli-lo para no local realizar nova construção.

Como forma de compensação ao proprietário de imóvel preservado, pelo fato de não poder exercer o direito de construir em sua plenitude, surgiu o instituto da transferência do direito de construir, que lhe possibilita utilizar em outro local ou mesmo alienar esse direito.

POR QUE O SUPERSIMPLES É INTERESSANTE PARA CORRETORES AUTÔNOMOS

São 3 os tipos de regime tributário brasileiros: o Lucro Presumido, o Lucro Real e o Simples Nacional — também chamado de Supersimples. Diante dessas opções, já podemos adiantar que o Supersimples é uma opção extremamente vantajosa para corretores de imóveis. Você é corretor de imóveis autônomo e não sabe como pagar seus tributos? Então confira a seguir as vantagens do Supersimples e por que os corretores que trabalham por conta própria devem adotá-lo!

O que é o Supersimples?

Como define a própria Receita Federal, o Supersimples “é um regime compartilhado de arrecadação, cobrança e fiscalização de tributos aplicável às microempresas e empresas de pequeno porte”. Confira os tributos englobados pelo Supersimples:

- Imposto de Renda Pessoa Jurídica (IRPJ);

- Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (CSLL);

- Programa de Integração Social (PIS) e Programa de Formação do Patrimônio do Servidor Público (PASEP);

- Contribuição para o Financiamento da Seguridade Social (COFINS);

- Imposto sobre Produtos Industrializados (IPI);

- Imposto sobre Circulação de Mercadorias e Prestação de Serviços (ICMS);

- Imposto Sobre Serviços de Qualquer Natureza (ISS);

- Contribuição Previdenciária Patronal (CPP).

Todas essas deduções são pagas por meio de um único boleto, sendo a receita bruta do corretor a base para a cobrança. Para os impostos federais, o teto de faturamento bruto anual é de 3,6 milhões de reais. Para o ICMS, imposto estadual, e para o ISS, imposto municipal, o teto varia conforme a participação de cada estado no PIB do país. Viu como realmente é simples?

O que mudou?

Em agosto de 2014 foi sancionada uma lei universalizando o Supersimples. As novas regras definem como critério para adesão o porte e o faturamento do profissional e não a atividade desenvolvida. E foi justamente esse o detalhe que incluiu os corretores, em janeiro de 2015, à nova lista. Tais profissionais passaram então a poder aderir ao regime tributário, pagando menos impostos e lidando com menos burocracia.

Como se inscrever?

Para aderirem, os corretores de imóveis devem entrar no site da Receita Federal e seguir os seguintes passos:

1. Na lateral direita, selecione Solicitação de opção;

2. Caso tenha certificado digital, poderá usá-lo;

3. Se não tiver o certificado, selecione Código de acesso;

4. Seu CPF será solicitado para a geração do código de acesso;

5. Gerado o código, retorne a Solicitação de opção e Código de acesso;

6. Finalmente, preencha o formulário!

Como era a tributação?

Antes de os benefícios do Supersimples serem estendidos, os corretores de imóveis tinham que arcar com custos bem mais altos, pagando mensalmente 8,65% de tudo que faturavam com suas comissões. Essa porcentagem equivalia aos seguintes impostos:

0,65% de PIS;

3% de COFINS;

5% de ISS.

Além disso, a cada 3 meses ainda eram cobrados:

4,8% de IRPJ, correspondendo a mais de 19% ao ano;

2,88% de CSLL, correspondendo a pouco mais de 11,5% ao ano.

Já com o Supersimples e suas 6 tabelas (cada uma com alíquotas específicas conforme as faixas de faturamento e os setores de trabalho), as estipuladas para a corretagem de imóveis ficam entre 6% e 17,42%. Se somar tudo isso, você verá, sem sombra para dúvida, como a nova legislação chegou para beneficiar os corretores!

Quais as vantagens?

Fato é que, com o Supersimples, todos os processos burocráticos acabam simplificados, inclusive o de tributação e ainda a abertura de CNPJ, facilitando também a abertura de contas em bancos, os pedidos de empréstimos e a emissão de notas fiscais. Isso sem contar que o corretor também consegue tributar as receitas de acordo com suas vendas. Não parece ótimo?

Fonte: inGaia Financeiro

CONTRATO PARTICULAR OU ESCRITURA PÚBLICA?

É muito comum existir dúvidas em relação à importância da escritura, local, documentos necessários para a sua lavratura, e se Contrato Particular possui garantias comprobatórias na transação de um imóvel.

A Escritura Pública é o instrumento jurídico de declaração de vontades celebrado entre uma ou mais pessoas perante um Tabelião, que tem a responsabilidade legal e formal para a sua lavratura, pois, através de aprovação em Concurso Público de Provas e Títulos, está legalmente investido da fé pública outorgada pelo Poder Público competente.

A Escritura Pública é necessária para dar validade formal ao ato jurídico exigido por Lei e proporcionar maior segurança jurídica às pessoas que a formalizam no Cartório de Tabelionato de Notas do seu município.

A escritura pública pode ser feita em qualquer Cartório de Notas, independente da onde esteja situado o imóvel ou de onde sejam domiciliadas as partes.

Sendo assim, caberá ao interessado decidir sobre a lavratura de uma escritura pública ou a elaboração de um instrumento particular de compra e venda.

Para esta escolha, devemos entender a diferença entre as duas modalidades;

Instrumento Particular

O Contrato Particular é feito por qualquer pessoa capaz, sem qualquer intervenção do Poder Público, assinados pelas partes e ao menos duas testemunhas. Sugere-se que todas as firmas sejam reconhecidas.

É previsto no Código Civil – Lei nº 10.406 de 10 de janeiro de 2002, artigo 108 que “Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a 30 vezes o maior salário mínimo vigente no País”.

Em suma, o instrumento particular pode ser utilizado, independentemente do seu valor, viabilizando a formalização do negócio imobiliário, como por exemplo, uma promessa de compra e venda, porém, para fins de registro cartorial, recomenda-se o entendimento do Código Civil – Lei nº 10.406 de 10 de janeiro de 2002, artigo 108, que prevê o uso da escritura pública para negócios acima de 30 vezes o valor do salário mínimo vigente no País.

Escritura pública

O instrumento público notarial é todo aquele elaborado pelo notário, investido na função de acordo com a lei, preenchidos todos os requisitos legais, cujo objeto seja lícito, os agentes capazes e a forma esteja prescrita em lei.

Na elaboração de um documento público, o notário age como órgão da administração pública dos interesses privados, e esse é o critério fundamental para classificarmos um documento, ou seja, o seu autor, não a pessoa que materialmente o escreve, mas sim o sujeito a quem poderemos imputar a responsabilidade pelo documento, ou seja, o autor é que o caracteriza como instrumento público.

Um contrato dá mais garantia do que o outro?

Em tese não. Ambos são vistos como acordo entre partes e válidos perante a lei.

Entretanto, quando realizado por escritura pública a chance de ocorrência de um erro, uma anulabilidade ou nulidade, é muito menor, prevenindo-se litígios.

Em ambos os casos, as partes contratantes devem comparecer pessoalmente ao cartório com os documentos do imóvel e o carnê de IPTU para análise da documentação e cálculo do valor devido.

Quando se compra um imóvel que já possui número de matrícula imobiliária, deve-se lavrar uma Escritura pública de compra e venda, que é o Instrumento Jurídico legal para a obtenção da propriedade plena.

Basta levar essa Escritura Pública de Compra e Venda ao registro no Cartório de Registro de Imóveis do Município de localização do imóvel (art. 1.227 e 1.245 do CC) para que seja efetuada a transferência de propriedade do referido imóvel.

Aquele que compra um imóvel que não possui registro imobiliário no Cartório de Registro de Imóveis de seu município de localização está adquirindo somente a Posse do referido imóvel, ou seja, está adquirindo apenas o Direito Pessoal de exercer a posse desse imóvel comprado.

A posse, como já dito, não tem acesso ao registro no Cartório de Registro de Imóveis, porque é instituto estranho à sistemática do registro imobiliário brasileiro. Isto porque, nenhum efeito, quer constitutivo, quer meramente publicitário, se poderia extrair do ordenamento jurídico para o registro da posse.

Quando se deseja comprar um imóvel não registrado no Cartório de Registro de Imóvel, deve-se lavrar uma escritura pública de cessão de direitos de posse, pois o vendedor/cedente detém somente a posse do imóvel, mas não é o proprietário jurídico/legal. O vendedor/cedente cede a posse que lhe pertence ao comprador/cessionário, que a manterá até que possa obter do Poder Judiciário a propriedade plena do imóvel comprado, através de uma ação de usucapião (art. 1.238 a 1.244 do CC).

Na lavratura dessa Escritura Pública de Cessão de Direitos de Posse não há incidência do Imposto Transmissão “Inter-Vivos” (ITBI).

É importante lembrar que, a Escritura Pública é necessária para dar validade formal ao ato jurídico exigido por Lei (o ato jurídico pode ser uma compra/venda; uma doação; uma simples declaração; etc) e proporciona maior segurança jurídica às pessoas que a formalizam no Cartório de Tabelionato de Notas do seu município.

Vale lembrar, que a propriedade plena sobre um imóvel, só é estabelecida efetivamente com o registro, que dará autenticidade e publicidade ao ato sobre o bem, afinal, quem não registra, não é dono.

Bernardo César Coura - Advogado Imobiliário e Condominial

Fonte: Artigos JusBrasil

O FIM DE UMA ERA. VOCÊ AINDA APOSTA EM VENDA NA PLANTA?

Para muitos está sendo difícil se adaptar à nova realidade, principalmente para corretores, imobiliárias, construtores e incorporadores. A parada foi brusca e pouquíssimos notaram o aviso prévio dessa nova fase que veio pra ficar.

Aos mais ansiosos informo que não estou decretando a extinção da venda na planta, aliás ela continuará mas de forma vagarosa, mais inteligente e menos belicosa.

Na última década, uma legião apostou nesse novo mercado. As apostas foram enérgicas e sem qualquer tipo de diretriz. Nunca vimos tantos corretores atuantes no mercado de imóveis. Em todo prédio comercial havia pelo menos a sede de uma imobiliária. Arquitetos, engenheiros e executivos se juntavam para formar novas incorporadoras ou construtoras. Trabalhar no setor imobiliário tornou-se status de nobreza e riqueza. Certa vez escutei a seguinte frase: “No mundo existem 2 ramos que você pode trabalhar errado, que mesmo assim, no final, ainda haverá lucro. O primeiro é petróleo, o segundo, imóveis”. Uma frase tola para um mercado que se alimentava de especulação.

Naturalmente, com o passar do tempo, diversos problemas começaram a aparecer em cadeia.

A venda de imóveis na planta é uma realização puramente tupiniquim. Outros mercados podem até oferecer tal modalidade, porém em número restrito. No mundo, é comum o incorporador obter o financiamento de todo o dinheiro necessário para se construir um empreendimento, e somente após sua conclusão, efetuar a venda de suas unidades autônomas. No Brasil, os bancos realizam a análise do empreendimento através da quantidade de unidades vendidas, capacidade de pagamento da incorporadora e da viabilidade do próprio investimento. A operação perfeita de uma incorporação seria o repasse de todos os clientes que optaram em financiar o saldo devedor às instituições financeiras, e em contrapartida, a incorporadora receberia o valor a vista dos bancos abrindo caminho para novos negócios e/ou quitação de dívidas. Mas, infelizmente, a realidade mostrou-se diferente. A incerteza do cenário econômico, a alteração das regras de concessão de crédito, a escassez de crédito (funding) e as falhas em análises de crédito culminaram no “crack” do paradigma de vendas da década.

A operação perfeita de uma incorporação, que seria o repasse de todos os clientes que optaram em financiar o saldo devedor às instituições financeiras, ruiu. Veio a tona a bolha dos distratos. O dilema é que, após o distrato, o empréstimo tomado junto ao banco continua em nome do incorporador. Logo, se o comprador desiste da compra antes do repasse ao banco, o incorporador assume integralmente o valor que fora absorvido junto à instituição financeira para a construção da fração daquela unidade. O incorporador fica altamente imobilizado e devendo ao banco. Imaginem isso aos milhares. Imaginem distratos beirando 60% a 80% de um empreendimento. O resultado será a inegável falência de centenas de incorporadores e construtores em todo o País.

A nova estratégia de vender imóveis na planta surtiu efeito nos tempos áureos do mercado imobiliário. O cliente, entusiasmado com o frenesi e o estado de exaltação das vendas e lançamentos, entrou no mercado pagando por preços absurdos, especulando e comprando imóvel cujo uso futuro era inegavelmente desconhecido. Mas, com o passar do tempo, o furor dos lançamentos em série, vendas em 2 horas e lucratividade exorbitante terminaram. Sobrou o velho e bom mercado imobiliário. Com a alteração brusca do ritmo de mercado, veio a debandada de corretores e o encerramento de centenas de imobiliárias.

A saída em massa de corretores já era esperada pelo mercado. O futuro reservou espaço apenas para trabalhadores que se especializaram na profissão. Aqueles que entraram para buscar tão somente o “El Dorado”, ou foram fisgados por uma realidade midiática de dinheiro fácil, retornarão aos seus ofícios ou buscarão novas oportunidades. Restarão apenas os mais estruturados e conhecedores, como sempre foi a profissão de corretor de imóveis.

O mercado imobiliário brasileiro começa a experimentar uma nova fase: a diminuição drástica de venda de imóveis na planta. Acabou um nicho de mercado de dependia de lançamentos semanais e vendas relâmpago. Retornaram os “velhos investidores”, cujo preceito primordial de compra é o preço. Não adianta mais focar em valores de m² mais caros do mercado para vender. O espetáculo dos grandes incorporadores não faz venda. O cliente não aceita mais essa situação.

Quer uma dica: A era dos lançamentos terminou. O novo mercado quer preço, e somente isso. E finalmente prepare-se culturalmente para o mercado imobiliário. Repense e reveja seus conceitos. Não existe fórmula milagrosa, você só precisa se adaptar às condições atuais. Caso contrário, você continuará sentado no fundo do auditório aplaudindo uma realidade que só existe em seus sonhos.

Luiz Paulo Junior - Especialista no mercado Imobiliário

Fonte: Resumo Imobiliário

SALVADOR JÁ ESCOLHEU: EM 2 DE OUTUBRO VOTE EM LEANDRO GUERRILHA

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Autor da Lei nº 8.859/2015 que estabelece o dia 21 de dezembro como o Dia Municipal do Gestor Imobiliário.

DIVULGAÇÃO: CRECI/BA - SEMINÁRIO IMOBILIÁRIO

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BANCOS PRESSIONAM AS INCORPORADORAS A FINANCIAR IMÓVEIS NA PLANTA

Atualmente ao comprar um imóvel na planta o mais comum é que o comprador pague uma parte do imóvel à incorporadora durante a obra e contrate o financiamento com o banco quando receber as chaves. Mas com o aumento das desistências de compra de imóvel, as incorporadoras querem que os bancos antecipem o financiamento imobiliário para o momento da venda do imóvel na planta.

O problema é que durante a construção a situação financeira do cliente pode piorar e nesse caso o banco rejeitar a concessão do crédito imobiliário. Sem o financiamento, o comprador desiste da aquisição do imóvel, “mais conhecido como distrato no mercado imobiliário” – e a incorporadora precisa revendê-lo para pagar as dívidas contraídas ao realizar a obra.

Essa tem sido uma das principais razões para a crise no mercado imobiliário. pois sem credito para comprar a queda nas vendas é inevitável. Porem ao antecipar a concessão do financiamento para a compra do imóvel ainda na planta o risco de distrato praticamente desaparece pois o cliente já tem um contrato com o banco.

À medida que a obra vai avançando, o banco libera dinheiro para a construtora e cobra do cliente juros sobre esse repasse. O pagamento das parcelas do financiamento imobiliário começa após a entrega do imóvel.

Essa prática já acontece entre os bancos públicos, sobretudo em empreendimentos de habitação popular como o Minha Casa Minha Vida. Já os bancos privados resistem à proposta pois entendem que ela aumenta seus riscos.

Outra questão é o que acontece caso ocorram problemas durante a obra, como embargos da construção e atrasos na entrega. Ainda que os bancos afirmem contratar seguros e poder trocar a construtora, esse processo não é simples. Pois do ponto de vista dos bancos, um dos principais problemas é a dificuldade de prever a inflação entre a compra na planta e a entrega do imóvel e embuti-la no financiamento,

O que as incorporadoras querem é que mais bancos adotem a prática e financiem também imóveis mais caros na planta. Segundo Luiz Moura, diretor da Abrainc (entidade que reúne empresas do setor), o grupo negocia uma proposta com as instituições financeiras.

Perguntas e Respostas sobre financiamento imobiliário

1) Como é o financiamento convencional de um imóvel novo?

Ao comprar um imóvel na planta, o cliente paga entre 20% e 30% do valor para a construtora (entrada e parcelas) até a entrega das chaves. Neste momento, o valor do imóvel é corrigido pelo INCC (Índice Nacional de Custos da Construção) e é descontado o valor pago para a construtora. Para pagar o restante, o comprador contrata um financiamento e dá o imóvel em garantia. Caso o crédito seja reprovado no banco ou desista de adquirir o imóvel, ele pode reaver parte do que foi pago.

2) O que muda quando o financiamento é na planta?

O cliente passa pela análise de crédito na hora da compra. Ao ter o crédito aprovado, o cliente passa a pagar juros sobre os recursos repassados pelo banco à construtora para fazer a obra até a entrega do imóvel. Se a instituição libera no primeiro mês 5% do valor do imóvel, o cliente pagará juros sobre esse montante. Quando a unidade é entregue, o comprador começa a pagar as parcelas do financiamento e os juros sobre o saldo devedor. Não há correção pelo INCC nesse caso.

3) O cliente pode desistir da compra do imóvel?

Como o imóvel já é propriedade do cliente, ainda que não esteja concluído, ele pode rescindir o contrato com a construtora, mas seguirá com a dívida de financiamento com o banco.

4) E se a construtora atrasar a entrega do imóvel?

Na Caixa, depois de seis meses de atraso, a cobrança de juros é suspensa.

5) Esse modelo sai mais caro para o consumidor?

Depende. Bancos e incorporadoras afirmam que os juros pagos durante a obra equivalem à correção do INCC feita no modelo convencional. O recomendado é o consumidor calcular os dois cenários antes de contratar a modalidade.

 

Fonte: Publicidade Imobiliária

MÉTODO INVOLUTIVO: O QUE PRECEITUA A NORMA TÉCNICA

Conceito

O Método Involutivo identifica o valor de mercado do bem, alicerçado no seu aproveitamento eficiente, baseado em modelo de estudo de viabilidade técnico-econômica, mediante hipotético empreendimento compatível com as características do bem e com as condições de mercado no qual está inserido, considerando-se cenários viáveis para execução e comercialização do produto. É utilizado no caso de inexistência de dados amostrais semelhantes ao avaliando.

Veja abaixo as etapas obrigatórias para elaboração do mesmo:

- Vistoria

É imprescindível a vistoria do bem avaliando para registrar suas características físicas e outros aspectos relevantes à formação do seu valor. Quando não for possível o acesso ao interior do imóvel, o motivo deve ser justificado no laudo de avaliação. Nesse caso, a vistoria interna pode ser prescindida e a avaliação pode prosseguir com base em uma situação presumida, a partir de elementos que for possível obter, tais como:

a) Descrição interna;

b) Vistoria externa de áreas comuns, de outras unidades do mesmo edifício, no caso de apartamentos, escritórios ou conjuntos habitacionais;

c) Vistoria externa, no caso de unidades isoladas.

A vistoria deve ser complementada com a investigação da vizinhança e da adequação do bem ao segmento de mercado com identificação de circunstâncias atípicas, valorizantes ou desvalorizantes.

Caracterização do terreno

a) Localização - situação no contexto urbano e via pública com indicação de limites e divisas, definidas de acordo com a posição do observador, a qual deve ser obrigatoriamente explicitada;

b) Aspectos físicos - dimensões, forma, topografia, consistência do solo;

c) Infra-estrutura urbana disponível;

d) Equipamento comunitário disponível;

e) Utilização atual e vocação, em confronto com as restrições físicas e legais quanto à ocupação e ao aproveitamento;

f) Outras situações relevantes

Caracterização das edificações e benfeitorias existentes

a) Aspectos físicos - construtivos, qualitativos, quantitativos e tecnológicos;

b) Aspectos funcionais - arquitetônicos, de projetos, paisagísticos e funcionais;

c) Aspectos relacionados com o estado de conservação, apontando eventuais desgastes ou danos de qualquer origem;

d) Pesquisar a idade real da edificação - Relatar a existência de edificações e benfeitorias que não constem na documentação;

Caracterização da região

a) Aspectos econômicos: análise das condições sócio-econômicas, quando relevantes para o mercado;

b) Aspectos físicos: relevo e consistência do solo;

c) Localização: situação no contexto urbano, com indicação das principais vias e pólos de influência da região;

d) Uso e ocupação do solo: vocação existente e indicação da lei de zoneamento que rege o uso e ocupação do solo;

e) Infra-estrutura urbana: pavimentação, redes de água, de esgoto, de energia elétrica, de gás canalizado, de telefone iluminação pública, sistema de transporte coletivo, coleta de lixo, cabeamento para transmissão de dados, comunicação e televisão, águas pluviais etc;

f) Atividades existentes no entorno: comércio, indústria e serviços;

g) Equipamento comunitário e de serviços à população: segurança, educação, saúde, cultura, lazer, templos religiosos etc;

Vistoria por amostragem

Na avaliação de conjunto de unidades autônomas padronizadas, é permitida vistoria interna por amostragem aleatória de uma quantidade definida previamente pelas partes ou, se houver omissão no contrato, de um percentual mínimo de 10% do total das unidades de cada bloco ou conjunto de unidades de mesma tipologia.

- Conhecimento da documentação

É recomendável que, ao iniciar o procedimento de avaliação, a primeira providência do avaliador seja tomar conhecimento da documentação disponível.

Na impossibilidade de o contratante ou interessado fornecer toda a documentação necessária ou esclarecer eventuais incoerências, o avaliador deverá julgar sobre a possibilidade de elaborar a avaliação. Em caso positivo, deverá deixar claramente expressas as ressalvas relativas à insuficiência ou incoerência da informação, bem como os pressupostos assumidos em função dessas condições.

- Projeto hipotético: Na concepção do projeto hipotético, o avaliador deve verificar o aproveitamento eficiente para o imóvel avaliando, como definido abaixo:

- Aproveitamento eficiente: Aquele recomendável e tecnicamente possível para o local, numa data de referência, observada a tendência mercadológica nas circunvizinhanças, entre os diversos usos permitidos pela legislação pertinente.

- Pesquisa de valores: Deve ser realizada segundo os preceitos do método comparativo direto de dados de mercado e tem como objetivo estimar o valor de mercado do produto imobiliário projetado para a situação hipotética adotada e sua variação ao longo do tempo.

- Previsão de receitas: As receitas de venda das unidades do projeto hipotético são calculadas a partir dos resultados obtidos, considerados a atual valorização imobiliária, a forma de comercialização e o tempo de absorção no mercado.

- Levantamento do custo de produção do projeto hipotético: Corresponde à apuração dos custos e despesas, diretos e indiretos, inclusive de elaboração e aprovação de projetos, necessários à transformação do imóvel para as condições do projeto hipotético;

- Previsão de despesas adicionais:

a) de compra do imóvel;

b) de administração do empreendimento;

c) com tributação e seguros;

d) com publicidade;

e) com a comercialização de unidades;

- Margem de lucro do incorporador:

Quando for utilizada margem de lucro em modelos que não utilizem fluxo de caixa, esta margem deve ser considerada proporcional ao risco do empreendimento, que está diretamente ligado à quantidade de unidades resultantes do projeto, ao montante investido e ao prazo total previsto para retorno do capital. A margem de lucro adotada em modelos estáticos deve ter relação com o que é praticado no mercado.

- Modelo:

a) Modelo Dinâmico onde as despesas e receitas são previstas ao longo do tempo com base em fluxo de caixa;

b) Modelo Estático através de fórmulas simplificadas e que não leva em conta o tempo de ocorrência  das despesas e receitas;

- Prazos:

No caso de adoção de modelos dinâmicos, recomenda-se que:

a) o prazo para a execução do projeto hipotético seja compatível com suas exigências físicas, disponibilidade de recursos, tecnologia e condições mercadológicas;
b) o prazo para a venda das unidades seja compatível com a estrutura, conduta e desempenho do mercado;

- Taxas: Nos modelos dinâmicos, as taxas de valorização imobiliária, de evolução de custos e despesas, de juros do capital investido e a taxa mínima de atratividade devem ser devidamente discriminadas.

Referências:

ABNT NBR 14.653 - 1 Procedimentos Gerais
ABNT NBR 14.653 - 2 Imóveis Urbanos
Norma de Avaliação de Imóveis Urbanos do IBAPE

Prof. Marcos Mascarenhas