Não é recomendado que se alugue um imóvel sem ter alguns cuidados básicos, porque tal fato poderá trazer transtornos de difícil e de tormentosa solução. E isso vale para ambas as partes, como no caso do locador que necessita entregar o imóvel em perfeitas condições de servir à locação, segundo determina o seguinte artigo da lei do inquilinato: “Art. 22. O locador é obrigado a: I - entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;[...]. (BRASIL, 1991). Ou seja, o locado deve ter condições plenas de uso e de fruição, nomeadamente com instalações e funcionamento correto de água e de energia, estes bens de primeira necessidade que não podem ser olvidados.
Quanto ao locatário, diz-se que deve observar todos os detalhes físicos do locado, que certamente estarão dispostos em termo de vistoria. Isso quer dizer que deve analisar se todos estes elementos condizem com o estado atual de entrega do bem à locação. Por certo que o locatário desidioso poderá, ainda, reivindicar danos preexistentes de grave proporção, que dificultem a continuidade da locação, mas não é justo que reclame, após avençado o pacto, por pequenas avarias, insignificantes, que não prejudiquem a locação.
Depois do exposto, cabe acentuar que o termo de vistoria é instrumento que acompanha o contrato de locação, no qual devem estar consignadas as especificações atuais do imóvel locado, para que as partes estejam cientes de que ao final da locação seja possível requerer o bem conforme disposto no termo. De tal modo, espera-se o devido cuidado das partes, no sentido de vistoriarem e requererem o que achar necessário, antes de firmado, posto que, assim, permanecerão resguardadas até o final da locação, sem que haja exigências excessivas e descabidas.
Todas as partes devem ser diligentes e cautelosas aos termos do contrato, ao estado de conservação do bem locado, e, dentre outras coisas, às obrigações legais e àquelas firmadas em pacto.
Se o proprietário de um bem o confia a uma imobiliária ou a um corretor de imóveis, deve entregá-lo segundo o padrão ideal e esperado de habitabilidade. Portanto, o profissional intermediador da locação não deve assumir obrigações excessivas, como a reforma do bem, a não ser que haja consenso e esteja devidamente estipulado em contrato de administração. Contudo, o profissional intermediador contratado, por administrar a locação do bem, deverá estar atento a questões que necessitem de reparo imediato, especialmente de ordem estrutural, e outras que comprometam o uso e gozo pleno do bem.
O locador na ânsia de alugar o bem e obter os rendimentos necessários, assim como o locatário na mesma impetuosidade de ocupar o novo locado, às vezes “passam os pés pelas mãos”. Ocorre que na maioria das situações o locador deixa de promover uma última vistoria geral, e o locatário não se atenta para o fato de que o imóvel pode ter severos danos, como vazamentos de água em tubulações etc. Neste último caso certamente ocorrerão imensos transtornos que deverão ser suportados pelo locatário, conforme estabelecido em lei do inquilinato: “Art. 26. Necessitando o imóvel de reparos urgentes, cuja realização incumba ao locador, o locatário é obrigado a consenti - los. Parágrafo único. Se os reparos durarem mais de dez dias, o locatário terá direito ao abatimento do aluguel, proporcional ao período excedente; se mais de trinta dias, poderá resilir o contrato.” (BRASIL, 1991).
As situações apontadas certificam que na locação o momento mais crucial seria certamente no seu início. O bom administrador tem de alertar o proprietário sobre a existência de possíveis danos, e se não tiver competência para tal, deverá indicar profissional habilitado que possa orientar a questão. Se o imóvel estiver locado, casos de alta complexidade deverão ser levados ao conhecimento do locador pelo locatário, como também determina a lei do inquilinato: “Art. 23. O locatário é obrigado a: [...] IV - levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação a este incumba, bem como as eventuais turbações de terceiros; [...]. (BRASIL, 1991).
Frise-se que na locação não incumbe ao administrador assumir obrigações excessivas, que extrapolem os termos do contrato de administração. Ocorre que o administrador deve zelar pela boa administração, promovendo, principalmente, a intermediação na negociação inicial, transferindo todos os rendimentos obtidos da locação, abatidos os valores devidos pela atividade profissional. Em regra, o próprio locador deve ter pleno conhecimento do estado de conservação de seu bem, e realizar, por sua conta, as obras necessárias para restabelecer a situação.
Portanto, percebe-se que o locador deve conhecer e ser cauteloso quanto ao estado de conservação de seu bem, e o administrador, por seu turno, terá de promover a intermediação da negociação, e a transferência de valores da locação, sendo estas as suas principais atividades, afora outras determinações contratuais.
Nesse sentido, é recomendado que o administrador da locação se ocupe de verificar, juntamente com o locador e o locatário, se o imóvel realmente pode ser alugado. Caso se note quaisquer problemas que possam inviabilizar a locação, mesmo que futuros, o administrador deve dar ciência às partes e não dar prosseguimento a negociação. Cessadas as avarias, aí sim a negociação poderá ser retomada.
A cláusula geral da boa-fé objetiva surge como principal ferramenta que envolverá a negociação, para que haja transparência, e se estabeleçam deveres de confiança, lealdade e cooperação entre as partes. Ou seja, as partes têm de agir segundo os preceitos da boa-fé, da probidade esperada e determinada em lei, portanto, objetivamente.
Tal imperativo legal está assentado em Código Civil brasileiro de 2002, com a estipulação de que este comportamento deverá ser seguido pelas partes em todos os momentos da negociação, inclusive de modo análogo, como se discute, no início da locação, momento de suma importância para o perfeito desenvolvimento da locação. Vejamos:
“Art. 113. Os negócios jurídicos devem ser interpretados conforme a boa-fé e os usos do lugar de sua celebração.[...]
Art. 187. Também comete ato ilícito o titular de um direito que, ao exercê-lo, excede manifestamente os limites impostos pelo seu fim econômico ou social, pela boa-fé ou pelos bons costumes.[...]
Art. 422. Os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé.” (BRASIL, 2002).
Portanto, observa-se que o princípio da boa-fé objetiva corresponde a elemento conformador da negociação, que em nenhum momento deve ser olvidado, orientando às partes a seguirem as regras legais, e, mais ainda, assegurar que as expectativas destas serão satisfeitas.
Deste modo, acentua Denise de Araújo Capiberibe quanto à aplicabilidade do princípio da boa-fé objetiva segundo o Código Civil de 2002:
“Tais regras atuam como verdadeiros paradigmas de condutas objetivas, as quais são traçadas tendo como parâmetro a figura do homem médio. Exige-se, assim, que as partes se portem de forma plausível, com a devida prudência, alinhando sua conduta a comportamentos de cuidados suficientes e razoáveis.” (CAPIBERIBE, 2012, on-line).
Por fim, conclui-se que as partes têm de agir com toda diligência necessária para que se promova o fiel e o adequado andamento da locação. Tal comportamento deve ser observado mais especialmente na fase inicial, ou nas tratativas, porque é aí que se estabelecem as obrigações e se vincula as partes.
Portanto, é no início da locação que as partes devem se precaver, vistoriando tudo que for necessário, e avençando o contrato de modo a distribuir justamente as obrigações, sem excessos e atentos à boa-fé que, inelutavelmente, deve permear a relação locatícia.
Informações Sobre o Autor
Adriano Barreto Espíndola Santos - Mestrando em Direito Civil pela Universidade de Coimbra - Portugal. Especialista em Direito Civil pela Pontifícia Universidade Católica de Minas Gerais - PUC Minas. Especialista em Direito Público Municipal pela Faculdade de Tecnologia Darcy Ribeiro. Graduado em Direito pela Universidade de Fortaleza 2009. Advogado inscrito na OAB-CE.
Fonte:Artigos JusBrasil
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