A RESPONSABILIDADE DO COMPRADOR NO PAGAMENTO DE LAUDÊMIO DIANTE DE CLÁUSULA CONTRATUAL GENÉRICA

O Código Civil de 2002, no art. 2038, afirma que a constituição de novas enfiteuses e subenfiteuses passa a ser proibida. Entretanto, em relação às já existentes, o artigo estabelece que suas relações jurídicas permanecerão disciplinadas pelo art. 686 do Código Civil de 1916.

Isso quer dizer que a obrigação originária de pagar o laudêmio é, em regra, do vendedor, do alienante. Todavia, desde que haja um acordo de vontades, um pacto entre as partes, é possível transferir a obrigação para o adquirente/comprador. Cumpre, neste momento, tecer breves comentários sobre o laudêmio.

Laudêmio, didaticamente, é o pagamento realizado pelo vendedor ou comprador, a título de compensação financeira para a União, quanto às áreas de Marinha, para o Município, quanto aos imóveis de sua titularidade gravados com enfiteuse, para a Igreja Católica sobre os seus imóveis e até mesmo para particulares, quanto aos bens gravados pelo direito real de enfiteuse constituído até a vigência do Código Civil de 2002 (janeiro de 2003).

O laudêmio, portanto, não é tributo, o que implica sua não submissão às leis e regulamentos tributários. É, como já mencionado, compensação financeira pelo não exercício do direito de preferência de determinado titular (União, Município, Igreja Católica, particular), cuja raiz reside numa relação contratual.

Dessa forma, quando da ocorrência de uma transferência onerosa da propriedade ou do domínio útil de determinado imóvel que se encaixe nos critérios aqui estabelecidos, surgirá a obrigação de pagar o laudêmio, cuja responsabilidade originária é do vendedor. Entretanto, no contrato de compra e venda deste imóvel poderá constar cláusula que modifique a obrigação, transferindo-a para o comprador, desde que essa cláusula esteja em consonância com a função social do contrato e respeite princípios básicos como direito à informação e boa-fé objetiva.

Para que o leitor compreenda melhor sobre o caso concreto em que a modificação da obrigação esteja em jogo, trago um exemplo de cláusula contratual considerada que, sob a minha ótica, é abusiva, por ferir os requisitos acima elencados:

10 – DO PAGAMENTO

(...)

10.4 – Serão de responsabilidade do adquirente:

10.4.1 – todas as despesas necessárias à lavratura da escritura

10.4.2 – a iniciativa necessária à lavratura da escritura, inclusive a obtenção de guias, declarações e documentos exigíveis, com o consequente pagamento, às suas expensas, de taxas, impostos, emolumentos, registros, e demais encargos que se fizerem necessário

10.4.3 – as custas processuais e taxas judiciárias, quando for o caso.

10.4.4 – o pagamento das tarifas bancárias devidas na contratação.

10.4.5 – apresentação junto à agência da escritura/contrato registrado.

A função social do contrato impede que este instrumento seja utilizado para atividades abusivas, de modo a gerar danos para a parte contrária ou para terceiros, vez que, conforme o art. 187 do Código Civil, “também comete ato ilícito o titular de um direito que, ao exercê-lo, excede os limites impostos pelo seu fim econômico ou social, pela boa-fé ou pelos bons costumes”. Da leitura da cláusula transcrita, facilmente percebemos a afronta ao princípio referido.

No caso, temos o exemplo de uma cláusula genérica que tenciona disciplinar a transferência de uma obrigação específica, legalmente prevista. Ora, para que a transferência efetivamente possa ocorrer, é preciso que o adquirente tenha plena consciência de que a obrigação passa a ser sua a partir da assinatura do contrato. Para isso, é necessário que exista cláusula expressa, com conteúdo cristalino, extreme de dúvidas, sendo esta a única maneira de respeitar a função social do contrato e efetivar o princípio do direito à informação.

Quando isto não ocorre, a cláusula deve ser considerada abusiva e a transferência da obrigação como inexistente, permanecendo o alienante com o dever de pagar o laudêmio.

Observe que, no ítem 10.4.2, o comprador ficará responsável pelo pagamento de “taxas, impostos, emolumentos, registros e demais encargos que se fizerem necessários”. Ora, já vimos que o laudêmio não possui natureza tributária, não podendo amoldar-se à taxas e impostos. Também não é emolumento, tampouco registro. Admitir que a compensação financeira enquadra-se em “demais encargos” é, inexoravelmente, induzir o comprador ao erro.

A linha cognitiva desta cláusula induz o adquirente a pensar que será responsável por arcar com todos os custos que a legislação o obriga, tão somente. Não existem elementos mínimos que digam “ei, comprador, o laudêmio deverá ser custeado por você”, ante o caráter genérico de “demais encargos”.

Em decisão datada de 02/12/2013, o desembargador André Andrade, do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro, ao julgar um agravo de instrumento sobre o tema em debate, assinalou que “não há, no texto contratual, qualquer menção à obrigação de pagamento do laudêmio”. Prosseguiu “Como não há previsão expressa acerca da transferência de obrigação quanto ao pagamento do laudêmio, haja vista que a Cláusula Décima Oitava esmiúça as obrigações imputadas ao promitente comprador (fls. 73/74), não há que falar em pagamento da referida obrigação pelo ora agravante”.

A decisao do TJ-RJ exemplifica perfeitamente o quanto defendido por este artigo. É preciso fornecer informação clara e adequada, bem como interpretar o instrumento contratual à luz da sua função social, sem os quais estaremos diante de cláusulas abusivas.

Por fim, diante de cláusula genérica que tenha por objetivo a transferência da obrigação do pagamento do laudêmio, esta não se consuma, de modo a eximir o comprador de qualquer responsabilidade sobre a compensação financeira paga ao titular da propriedade ou domínio útil.

Carlos Mendes - Graduando em Direito pela Universidade Federal da Bahia

Fonte: Artigos JusBrasil

FAÇA A VENDA DE IMÓVEL EM ESPÓLIO

É possível vender um imóvel em espólio desde que os herdeiros estejam em comum acordo sobre a venda. Além disso, de acordo com Tarcilla Góes, advogada especialista em Direito Imobiliário e Direito do Trabalho, o imóvel deve estar legalizado, ou seja, com todos os impostos pagos. “Mas vale ressaltar que comprar esse tipo de bem é sempre arriscado”, alerta Tarcilla.

Para realizar a venda, o espólio deve estar constituído, ou seja, o inventário tem de estar aberto para que a venda possa realmente ser concretizada.

Segundo a advogada, a venda pode ser feita por via judicial e extrajudicial. “É necessário verificar se o falecido deixou herdeiros, quantos bens, se deixou testamento, se os herdeiros estão de comum acordo com a venda, enfim, há vários requisitos para estabelecer por qual via será a venda. Contudo, se o inventário judicial já estiver aberto, sempre deverá ser feita por meio da justiça”, explica.

Desde 2007 é possível fazer inventários por meio de escritura pública em algumas hipóteses: o falecido não ter deixado testamento, não possuir filho menor ou incapaz, não haver divergência entre os herdeiros quanto à divisão dos bens, não existir dívidas tributárias do imóvel a ser negociado e o falecido não ter qualquer pendência junto à Secretaria da Receita Federal. Preenchidos todos esses requisitos e pagos os impostos (ITCMD) e despesas de escritura pública, o inventário pode ser concluído em até 60 sessenta dias. É o chamado inventário extrajudicial.

No caso do inventário judicial, a venda é feita por meio de alvará. O juiz autoriza a realização da venda por meio de alvará com o recolhimento do imposto de transmissão causa mortis (ICD) sobre o imóvel, devido pelos herdeiros à Fazenda Estadual. A escritura de compra e venda será celebrada entre o espólio do falecido, representado pelo inventariante, e o comprador. Nessa alienação pelo espólio incidirá um segundo tributo, o ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis Inter-vivos), a ser recolhido ao município pelo adquirente. É importante lembrar que os herdeiros precisam justificar para o juiz o motivo da antecipação da venda do bem antes da finalização da partilha.

Tarcilla ressalta que o comprador deve estar preparado para o tempo de demora e a burocracia que envolve uma transação desse tipo. “Quanto maior o tempo, maior será o deságio do imóvel, portanto, enquanto você perde a paciência, está economizando. Neste caso, tempo é dinheiro, ou melhor, tempo é economia de dinheiro”, informa.

Cuidados

Quanto maior o número de herdeiros, mais complicado se torna o processo de compra. Se existe algum menor como beneficiário, o inventário passa a ser mais demorado ainda, pois é preciso ter a autorização do Ministério Público. E todos os herdeiros precisam estar de comum acordo com a venda.

As dívidas dos herdeiros e do espólio também podem atrasar todo o processo, pois, para a venda ser concluída, todos devem ter suas certidões negativas emitidas.

Uma dica é sempre avaliar o imóvel e os vendedores antes da compra. Verifique a idoneidade do falecido e dos herdeiros na instância estadual, federal, municipal e no registro de imóvel do bem que quer adquirir. Se o bem e os vendedores tiverem muitas pendências, o comprador deverá analisar bem se pretende correr o risco de adquirir o imóvel, pois os gastos para a regularização muitas vezes não compensa.

Em caso de cessão de direitos, o comprador deve verificar as certidões do falecido e dos herdeiros, as certidões do imóvel, bem como checar em que fase processual está o inventário, consultando sempre um especialista para ter segurança jurídica na compra.

Se houver inventário judicial, é preciso verificar o motivo do litígio. Contrate um advogado para estudar o processo e dar um parecer sobre a compra. Quando se trata de inventário anterior ao ano de 2009, quando não havia inventário em cartório, é preciso analisar o que está travando a sua conclusão. Se houver litígio, analise se a compra pode ser descartada, pois o inventário pode levar muitos anos para ser concluído.

Em inventários em que há mais de um imóvel em questão, é preciso analisar os demais bens. Se algum deles tiver problema, isso poderá complicar a situação daquele que está sendo comprado. Se não houver riscos que causem demora, o indicado é dar um sinal para complementação do preço com a partilha registrada.

Fonte: ZAP Pro

DETALHES SOBRE A VENDA DE UM IMÓVEL LOCADO

A transferência da propriedade do imóvel locado pode acarretar, na maior parte dos casos, na rescisão do contrato de locação acaso não seja do interesse do adquirente a sua manutenção.

Estabelece a Lei de Locações (art. 8º da Lei 8.245/91) que na hipótese de alienação do imóvel durante a locação, poderá o adquirente comunicar o locatário do desinteresse na locação, concedendo o prazo de 90 (noventa) dias para a desocupação.

E o termo alienação se refere, inclusive, a doação, permuta, aquisição judicial ou extrajudicial em leilão, constituição de usufruto e, claro, a venda. Todavia, não terá esse direito o adquirente na hipótese de existir contrato por prazo determinado, com cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel.

Todos esses requisitos devem estar presentes para afastar o direito do adquirente de desfazer a locação. Como raramente o locatário toma esses cuidados ou sequer sabe da possibilidade de resguardar os seus direitos, a verdade é que a grande maioria das locações pode ser desfeita em caso de alienação do imóvel locado. Da mesma forma, igual direito possui o promissário comprador ou promissário cessionário, em caráter irrevogável, desde que tenha a posse do imóvel e o contrato registrado na matrícula do imóvel.

Constando o registro do contrato de locação no Cartório de Imóveis, tem-se por cientificado o adquirente que teve possibilidade de avaliar a existência da locação, os termos do contrato como valor de aluguel e prazo, entre outras particularidades, inclusive antes da realização do negócio, certamente considerando as vantagens e desvantagens.

A comunicação do desinteresse na locação (chamada de denúncia pela lei), deverá ser exercida em noventa dias do registro da venda ou compromisso perante o Registro de Imóveis. Não sendo exercida nesse prazo, presume-se a concordância do adquirente na manutenção da locação que não mais poderá ser desfeita pela simples alienação do imóvel, mas apenas por outros fatos como descumprimento contratual, término do prazo, retomada para uso próprio, etc.

Não sendo o imóvel desocupado pelo locatário no prazo de noventa dias contatos da data da sua cientificação, restará ao adquirente promover a ação de despejo para retomar o bem. É verdade, porém, que no caso de venda ou promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou, ainda, dação em pagamento o locatário terá preferência para adquirir o imóvel em igualdade de condições que outros pretendentes.

Tal direito resulta na obrigação do proprietário locador de comunicar o locatário de todas as condições da proposta recebida e, em especial, o preço, a forma de pagamento, a existência de ônus reais (penhoras, hipotecas, etc) sobre o imóvel. O locatário terá o prazo de 30 (trinta) dias para exercer o direito de preferência, aceitando as condições de compra ofertadas. Caso manifestada a aceitação pelo locatário depois não confirmada, responderá este pelos prejuízos causados, inclusive lucros cessantes.

O direito de preferência não se aplica aos casos de perda da propriedade ou venda por decisão judicial, permuta, doação, integralização de capital, cisão, fusão e incorporação e, mais recentemente, aos casos de constituição da propriedade fiduciária e de perda da propriedade ou venda por quaisquer formas de realização de garantia, inclusive mediante leilão extrajudicial, devendo essa condição constar expressamente em cláusula contratual específica. Esse direito estende-se ao sublocatário e, em seguida, ao locatário.

Em se tratando de alienação de mais de uma unidade imobiliária, por exemplo, a venda de um pequeno edifício ou até dois apartamentos sendo apenas um locado, o direito de preferência incidirá sobre a totalidade dos bens objeto da alienação. Se o proprietário não conceder ao locatário do direito de preferência na aquisição, este poderá reclamar do alienante as perdas e danos ou, depositando o preço e demais despesas do ato de transferência, haver para si o imóvel locado, se o requerer no prazo de seis meses, a contar do registro do ato no cartório de imóveis, desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos trinta dias antes da alienação junto à matrícula do imóvel.

E havendo no imóvel condomínio, isto é, de propriedade de dois ou mais titulares, a preferência deverá ser concedida em primeiro lugar ao condômino e, depois, ao locatário. Logo se verifica que diversas são as situações e consequências que podem surgir com a alienação de um imóvel locado, recomendando-se que tanto o locador como o locatário sejam assessorados por profissionais experientes e capacitados para informar todas as nuances que o contrato de locação poderá apresentar durante a sua existência.

Fonte: Conteúdo Jurídico

MERCADO IMOBILIÁRIO DA CHINA MANTÉM TENDÊNCIA DE CRESCIMENTO

O mercado imobiliário da China continuou a se recuperar em janeiro, quando mais da metade das cidades pesquisadas teve alta mensal nos preços das casas novas.

　 Das 70 grandes e médias cidades monitoradas no mês passado, os preços das moradias novas subiram mensalmente em 38, ante 39 em dezembro, informou nesta sexta-feira o Departamento Nacional de Estatísticas (DNE).

　 Vinte e quatro cidades registraram quedas mensais nos valores, menos que as 27 no mês anterior, de acordo com o DNE.

　 Na comparação anual, as novas moradias ficaram mais caras em 25 cidades e mais baratas em 45, ante 21 e 49 em dezembro.

　 Os preços das novas moradias saltaram 52,7% em termos anuais em Shenzhen, cidade no sul seguida por Shanghai (21,4%) e Beijing (11,3%). Zhanjiang, na Província de Guangdong (sul), registrou a maior queda: 4,9% também na comparação anual.

　 Para as casas de segunda mão, o mercado também se recuperou no mês passado. Ante dezembro, os preços subiram em 37 cidades e caíram em 25.

　 O mercado imobiliário chinês começou a recuperação no segundo semestre de 2015 depois de desaquecer por mais de um ano, melhora essa que se deve às medidas de estímulo do governo, incluindo corte dos juros e hipotecas com entradas menores.

　 Na semana passada, o imposto sobre algumas transações de imóveis foi reduzido e no início deste mês foram anunciadas mais cortes nas entradas para compradores da primeira ou segunda casa.

　 Analistas preveem mais medidas de apoio neste ano em meio às tentativas do país de estimular o setor de imóveis.

Fonte: China Rádio Internacional

FGTS DEVERÁ TER MAIS R$ 8 BILHÕES PARA PROGRAMA PRÓ-COTISTA

Para ampliar o crédito habitacional, o governo quer liberar mais R$ 8 bilhões do FGTS para os trabalhadores que têm conta no Fundo, na chamada linha Pró-Cotista. O orçamento previsto na modalidade para este ano era de R$ 1 bilhão e todo esse montante já foi emprestado, de acordo com os bancos que operam os recursos do FGTS.

A medida foi discutida, nesta terça-feira, pelo grupo técnico do Conselho Curador do Fundo, que se reúne nesta sexta-feira, 26. Normalmente, o conselho costuma aprovar as propostas encaminhadas pela área técnica.

A linha Pró-Cotista oferece condições mais facilitadas para os mutuários (juros de 7,66% ao ano, mais a TR — já com desconto sobre a taxa anual que é de 8,16% ao ano). O programa permite o financiamento de imóveis de até R$ 750 mil, válido para o Sistema Financeiro da Habitação (SFH).

Para evitar que o FGTS tenha prejuízos com a compra de R$ 10 bilhões de papeis imobiliários dos bancos (CRI), sobretudo da Caixa Econômica Federal — medida já anunciada pela presidente Dilma Rousseff no Conselho Nacional de Desenvolvimento Econômico e Social — os técnicos decidiram que as instituições financeiras interessadas na operação terão que remunerar ao Fundo a taxa Selic (14,25% ao ano), até que os valores sejam contratados pelos tomadores. Depois disso, a taxa de remuneração será de 7,5% ao ano. Os recursos virão das disponibilidades do FGTS, que ficam aplicadas nos bancos e rendem a Selic.

Ao todo, o orçamento do FGTS para crédito imobiliário será ampliado em R$ 18 bilhões em 2016. Do orçamento inicial de R$ 83 bilhões do FGTS aprovado para este ano, R$ 45 bilhões serão destinados à habitação e restante para obras de saneamento básico e mobilidade urbana.

Fonte: Jornal O Globo

Nota do Editor:
O PRÓ-COTISTA é operado por intermédio das seguintes modalidades:

- Aquisição de unidade habitacional: modalidade que objetiva a aquisição de unidade habitacional, nova ou usada.

- Construção de unidade habitacional: modalidade que objetiva a execução de obras e serviços que resultem em unidade habitacional.

OBS. É vedada a contratação cumulativa das modalidades operacionais, admitida apenas uma operação de crédito ativa por proponente.

Serão destinados, no mínimo, 50% (cinquenta por cento) dos recursos alocados a favor do programa para a produção ou aquisição de unidades habitacionais novas.

QUEM DEVE PAGAR O IPTU? O PROPRIETÁRIO OU O LOCATÁRIO

Em contratos de locação de imóvel são comuns cláusulas que atribuem ao locatário a responsabilidade pelo pagamento de despesas vinculadas ao imóvel, como energia, água e até mesmo o IPTU. O presente artigo tem como escopo a análise dessas convenções particulares e a forma como a Fazenda Pública se posiciona diante delas.

Inicialmente é salutar a compreensão da relação jurídico tributária entre o sujeito passivo do IPTU e o Município.

O imposto sobre a propriedade predial e territorial urbana, previsto nos arts. 156, I, da CF e 32 seguintes do CTN - cuja competência para instituir, legislar, fiscalizar e arrecadar é do município da localização do bem - tem como sujeito passivo, conforme a dicção do art. 34 do CTN, o proprietário do imóvel, o titular do seu imóvel útil, ou seu possuidor a qualquer título. Cumpre dizer que a posse referida no art. 34 do CNT é aquele como ânimo de domínio, ou seja, daquele que pode ser proprietário, o que não é vislumbrado na posse do locatário.

Ponto fundamental desta análise está em definir o “sujeito passivo” na relação jurídico tributária. Para isso o CTN nos incisos I e II do art. 121 diz, respectivamente, que contribuinte é aquele que tem relação pessoal e direta com a situação que constitua o respectivo fato gerador, e que responsável tributário é quem, sem revestir a condição de contribuinte, sua obrigação decorra de disposição expressa em lei.

Trazendo o conceito de sujeito passivo para o caso do IPTU, podemos dizer que, conforme apontado em linhas anteriores, o contribuinte é o proprietário do imóvel ou aquele que tenha a posse com a intensão de ser proprietário.

No que tange o responsável tributário do IPTU, este poderá ser, conforme art. 130 do CTN, por exemplo, aquele que adquire um imóvel urbano com dívidas relativas àquele imposto, visto que trata-se de um tributo propter rem.

Diante do que foi apresentado até aqui ficou demonstrado que a responsabilidade tributária deve decorrer da lei. Sendo assim, um contrato celebrado entre o locador e o locatário não tem o condão de modificar a definição legal do sujeito passivo de uma obrigação tributária. Esta é a conclusão que se extrai do art. 123 do CTN, in verbis:

Art. 123. Salvo disposições de lei em contrário, as convenções particulares, relativas à responsabilidade pelo pagamento de tributos, não podem ser opostas à Fazenda Pública, para modificar a definição legal do sujeito passivo das obrigações tributárias correspondentes.

Em decisão do STJ sob relatoria do Ministro Castro Meira, também foi firmado o mesmo entendimento:

O locatário é possuidor por relação de direito pessoal e, como tal, não é contribuinte do IPTU ou de qualquer taxa que incida sobre o imóvel que ocupa.[...] (REsp 714.587/SP, Rel. Min. Castro Meira, Segunda Turma, j. Em 25-4-2006)

Caminham no mesmo sentido do Códex Tributário as decisões dos Tribunais de Justiça, que reiteradamente decidem sobre o caso, conforme o julgado que segue:

APELAÇÃO CÍVEL. IPTU EMBARGOS À EXECUÇÃO FISCAL. CONVENÇÕES PARTICULARES. "CDA que atende aos requisitos legais previstos nos arts. 202 c/c 2º, § 5º da LEF. Em que pese a AESul tenha assumido as obrigações, conforme estipulado no edital de privatização da CEEE, em figurando esta última como proprietária dos imóveis no registro competente, possui ela relação jurídica tributária com o sujeito ativo. No IPTU, o contribuinte é o proprietário. Inteligência do art. 34 do CTN. As convenções particulares são inoponíveis à Fazenda Pública. Inteligência do art. 123 do CTN." (Ap. Cível 70024204695). APELAÇÃO PROVIDA. (Apelação Cível Nº 70032055766, Primeira Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Irineu Mariani, Julgado em 30/06/2010)(grifos nossos).

Interessante apontar que, da mesma forma que o proprietário não poderá se eximir da obrigação tributária pela existência de contrato, a Fazenda Pública não poderá exigir do locatário o crédito tributário. Esse foi o raciocínio do Desembargador João Barcelos de Sousa Júnior, do TJ-RS, ao decidir sobre uma ação na qual o Município de Frederico Westphalen executou o locatário de um imóvel, exigindo dele os créditos de IPTU, conforme se observa no fragmento do voto:

[...] contudo, o locatário não é contribuinte do IPTU. As convenções de direito privado, como o contrato de locação, em que se responsabiliza o inquilino pelos tributos incidentes sobre o imóvel alugado, não se opõem ao poder público. Portanto, não pode ser incluído como réu na execução.

É o que deflui do art. 156, inc. I, da Constituição Federal, segundo o qual o fato gerador do IPTU é a “propriedade predial e territorial urbana”, e do CTN, art. 32, no sentido de que o referido imposto incide sobre a posse do imóvel, mas posse qualificada pelo animus domini, o que deve ser examinado à luz do art. 110 do referido diploma legal.

Conforme Hugo de Brito Machado (2015, p. 148), “as convenções particulares podem ser feitas e são juridicamente válidas entre as partes contratantes, mas nenhum efeito produzem contra a Fazenda Pública, no que diz respeito à responsabilidade tributária".

Ainda segundo Hugo de Brito, é de salutar importância o cuidado ao redigir a cláusula que transfere a responsabilidade pelo cumprimento de obrigação tributária, para que nesta fique consignada a obrigação tão somente de tributos devidos. Sendo assim, se o sujeito passivo pagou, sem oposição, tributo indevido, não terá o direito de cobrá-lo do contratualmente obrigado, pois a cláusula contratual refere-se aos tributos legalmente devidos.

Conclui-se, portanto, que o contribuinte do IPTU é, conforme art. 34 do CTN, o proprietário ou aquele que possui o ânimo de propriedade. Figura ainda como sujeito passivo do referido imposto aquele que adquire o imóvel segundo o art. 130 do Códex Tributário. Portanto, a cláusula contratual que confere ao locatário a responsabilidade pelo cumprimento da obrigação tributária não pode ser oposta à Fazenda Pública com arrimo no art. 123 do CTN. Vale frisar que a recíproca é verdadeira, visto que o município não poderá exigir a exação do locatário.

Referências Bibliográficas

BRASIL. Código Tributário Nacional. 11. Ed. São Paulo: Saraiva, 2015.
MACHADO, Hugo de Brito. Curso de Direito Tributário. 36. Ed. São Paulo: Malheiros Editores, 2015
TJ-RS - Apelação Cível: AC 70051807576 RS – Disponível em: > Acesso em 23/02/2016.
TJ-RS - Apelação Cível: AC 70054998521 RS - Disponível em: < http://tj-rs.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/112971404/apelacao-civel-ac-70054998521-rs/inteiro-teor-112971414> Acesso em 23/02/2016.

Murilo Alberto Budaz Rezende -Advogado; Graduado em Direito pelo Centro de Ensino Superior de Catalão.

Fonte: Artigos JusBrasil

CRISE AFETA COMPORTAMENTO DO BRASILEIRO NO MERCADO IMOBILIÁRIO

Com a crise econômica se instalando no Brasil, o mercado imobiliário começa a dar sinais de queda. Menos imóveis são vendidos a cada mês, fazendo com que as construtoras e incorporadoras não consigam desovar seus estoques sem lançar mão de campanhas especiais para negociação de preço ou condições especiais de pagamento.

"Foi-se o tempo em que as unidades de lançamento anunciadas eram vendidas em poucas horas ou em alguns dias. Hoje este processo é mais demorado, o cliente negocia mais, pesquisa mais e ainda depende de aprovação de crédito para financiamento, cujas taxas estão se elevando gradativamente, dificultando o acesso do consumidor ao crédito imobiliário", explica Mateo Cuadras, CEO do Imovelweb.

Até 2013, a busca para compra superava a de locação. A partir de 2014 o cenário começou a mudar, quando as pesquisas de imóveis para alugar ultrapassaram as de aquisição: 48 milhões (51%) contra 46 milhões (49%). Em 2015, a proporção foi de 52% para aluguéis e 48% para compras do total de buscas no portal, que foi de 80 milhões.

Os números demonstram uma clara tendência de queda nas compras de imóveis e nas locações, com a busca por aluguéis abrindo vantagem sobre as pesquisas por imóveis à venda. E o valor do aluguel deve se manter estagnado neste ano. "A estabilidade no cenário do mercado de locação de imóveis pode representar a negociação direta dos valores dos contratos entre inquilinos e proprietários, evitando a procura por uma nova moradia", finaliza.

Em 2014 foram realizadas pouco mais de 94 milhões de buscas envolvendo a locação e a compra de imóveis no portal do Imovelweb. "Em 2015 este número caiu para 80 milhões, dando indícios de que a crise começou a afetar os hábitos dos consumidores do mercado imobiliário", finaliza Cuadras. 

Fonte: Exame.com

VOTAÇÃO SECRETA EM ASSEMBLEIA DE CONDOMÍNIO. PODE OU NÃO?

É notório que a participação em Assembleias nos Condomínios tem sido reduzida significativamente nos últimos anos, devido ao desinteresse dos condôminos sobre os assuntos condominiais e, principalmente, diante dos problemas pessoais entre os próprios condôminos, de maneira que muitos não comparecem às Assembleias diante do receio de exposição às situações de constrangimentos. O que é prejudicial ao Condomínio quando há necessidade de votação por quóruns mais elevados.

Não são raros os casos que vão parar na Delegacia de Polícia, por conta de ofensas verbais, ameaças, xingamentos e até mesmo ocorrências de agressões físicas entre os condôminos.

Em que pese o Código Civil (Lei nº 10.406/2002), dispor sobre a realização das Assembleias Condominiais em vários dispositivos[1], não dá muitos detalhes práticos sobre o assunto, deixando-se para às Convenções e Regulamentos Internos dos próprios Condomínios a disciplina sobre os requisitos de realização e votação das Assembleias. O problema é que na maior parte das vezes referidos documentos não trazem os detalhes necessários para solucionar boa parte das dúvidas dos condôminos, por exemplo, se a votação poderá ser ou não secreta para determinados assunto.

A Assembleia costuma ser o ambiente para a formalização das decisões tomadas pelos condôminos, por meio das votações realizadas entre os presentes, observando-se sempre os quóruns de instalações e votação previstos na Convenção.

Desse modo, tanto a convocação quanto a realização das Assembleias, faz-se necessária a observância de determinados procedimentos formais que deveriam estar previstos na Convenção ou Regulamento, sob pena de não sendo observados, qualquer condômino que se julgar prejudicado com a decisão poder impugnar a ata da assembleia, ou até mesmo buscar a anulação Judicialmente.

Há quem defenda que a votação secreta não seria possível nos casos em que a contagem dos votos se dá pelo critério da fração ideal (conf. art. 1.352, parágrafo único, do Código Civil). Isso porque, não seria possível quantificar os votos e poderiam surgir diferenças entre o peso dos votos, posto que as frações seriam diferentes para cada tipo de unidade. Neste sentido, vale citar J. Nascimento Franco[2]: “(...) como o peso de cada voto é deduzido da participação ideal no terreno e coisas de uso comum, não há possibilidade de votação secreta nas Assembleias”. Grifamos.

O voto “por fração” deve ser computado de acordo com as respectivas frações ideais atribuídas a cada unidade do empreendimento. Assim como existem unidades com áreas maiores (coberturas), também existem unidades com áreas menores (unidade tipo), de modo que o resultado da votação poderia ser significativamente alterado caso não considerada uma única fração, o que faria toda a diferença. De fato, como seria possível calcular os votos sem observar cada fração de unidade votante? Acabaria revelando quem votou.

Por outro lado, sendo outro o critério de contagem dos votos diferente da fração ideal, como nos condomínios em que o voto é auferido “por unidade” (cada condômino teria direito a um voto, independente da fração correspondente à unidade). Neste caso, não haveria mais que se alegar prejuízo na contagem da votação secreta.

Exemplificando. Comparecem à assembleia para a deliberação sobre a destituição do síndico 10 condôminos (num total de 100 condôminos). O quórum exigido para destituir o sindico é a maioria simples dos condôminos presentes na assembleia. Ou seja, 6 condôminos já seriam suficientes para votar favorável à destituição (art. 1.349, Código Civil). Não sendo o caso de votação pelo critério da fração ideal, poderá o presidente colocar em votação antes da deliberação da pauta (destituição do síndico), se os votos serão secretos ou abertos.

Pois bem. Decidindo a maioria dos presentes (6 condôminos) pela votação secreta, passará a votação da pauta, sem maiores problemas. Assim, poderá o presidente distribuir 10 cédulas de papel para cada um dos condôminos assinalarem com um x se são favoráveis ou contrários à destituição do síndico.

Logicamente que antes da votação da pauta, o presidente e o secretário devem conferir se os condôminos presentes estão aptos para votar, vale dizer, se representam as suas respectivas unidades, se estão adimplentes, etc.

Passando-se à votação, a maioria simples dos condôminos presentes (6 votos), decidiriam se o síndico permanece ou não nas funções, sem, contudo, revelar quem votou favorável e quem votou contra à atual gestão, evitando situações constrangedoras e até mesmo retaliações futuras do síndico.

Arremate-se que além da votação, também é necessário que seja fundamentada a razão pela qual o síndico será destituído (prática de irregularidades, não prestação de contas ou administração inconveniente – cf. Artigo 1.349). Nesse particular, poderá o presidente e o secretário esclarecer previamente aos condôminos quais foram os principais motivos que levaram a convocação da assembleia, fundamentando assim na ata às razões e às reclamações mais importantes de inconformismo com a atual gestão, sem identificar os votantes.

Vale carrear um julgado proferido pelo Egrégio Tribunal de Justiça do Distrito Federal, entendendo válida a votação secreta, uma vez que antes do assunto ser posto em votação, os próprios condôminos presentes decidiram pelo sigilo da votação, deixando claras as regras da contagem dos votos. Evitando, assim, infindáveis discussões sobre a lisura da votação. Confira-se:

“CIVIL. CONDOMÍNIO VERTICAL. ASSEMBLÉIA GERAL DE CONDÔMINOS.ELEIÇÃO DE SÍNDICO E SUBSÍNDICO. DECISÃO DA MAIORIA PRESENTE, OPTANDO PELO VOTO SECRETO E PESSOAL. VALIDADE. SENTENÇA MANTIDA. A ASSEMBLÉIA GERAL DE CONDÔMINOS, CONVOCADA PARA ELEIÇÃO DE NOVO SÍNDICO, PODE DELIBERAR, PREVIAMENTE, SE O VOTO SERÁ ABERTO OU SECRETO, E SE SERÁ PERMITIDO OU NÃO O VOTO POR INTERMÉDIO DE PROCURAÇÃO. NO CASO CONCRETO, UMA VEZ DECIDIDO, PELA MAIORIA DOS CONDÔMINOS PRESENTES, QUE O VOTO SERIA SECRETO, E QUE NÃO SERIAM ADMITIDOS VOTOS POR PROCURAÇÃO, INVIÁVEL A PRETENSÃO DAS APELANTES, CANDIDATAS DERROTADAS AOS CARGOS DE SÍNDICA E SUBSÍNDICA, DE ANULAR A ASSEMBLÉIA, AO ARGUMENTO DE QUE O VOTO POR PROCURAÇÃO É EXPRESSAMENTE PREVISTO NA CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO, POIS EMBORA HAJA EFETIVAMENTE A PREVISÃO, A ASSEMBLÉIA, POR DECISÃO DA MAIORIA, PODE DECIDIR PELA SUA NÃO ACEITAÇÃO. DECISÃO: NEGAR PROVIMENTO. UNÂNIME. (TJ-DF - ACJ: 20040110890339 DF, Relator: JESUÍNO RISSATO, Data de Julgamento: 10/08/2005, Segunda Turma Recursal dos Juizados Especiais Cíveis e Criminais do D. F., Data de Publicação: DJU 30/08/2005. Pág: 143)”. Grifamos.

Com efeito, deliberando-se “antes” do assunto que será colocado em votação, não surgirão “desconfianças” ou “pegadinhas”, podendo ser consideradas perfeitamente válidas as decisões tomadas pela votação secreta, sem maiores desconfianças e constrangimentos.

Dessa feita, é perfeitamente possível a realização de assembleia por votação secreta, desde que o voto seja por unidade (não por fração) e antes da votação da pauta seja deliberado pelos condôminos o interesse da votação aberta ou fechada (secreta), até mesmo para que não ocorram surpresas indesejáveis, suscitando alegações de nulidades e futuras impugnações.

Talvez a votação secreta não seja a melhor das soluções, mas, certamente, poderá contribuir em muito para a harmonia nas deliberações condominiais e, quem sabe um dia, fazer com que os condôminos se interessem mais pelos assuntos do condomínio e participem, ativamente, dos problemas do Condomínio, propondo soluções à atual gestão.

[1] Art. 1.334. Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará: III - a competência das assembleias, forma de sua convocação e quórum exigido para as deliberações;

Art. 1.335. São direitos do condômino: III - votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite.

Art. 1.350. Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembleia dos condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno.

§ 1º Se o síndico não convocar a assembleia, um quarto dos condôminos poderá fazê-lo.

§ 2º Se a assembleia não se reunir, o juiz decidirá, a requerimento de qualquer condômino.

Art. 1.351. Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende da aprovação pela unanimidade dos condôminos.

Art. 1.352. Salvo quando exigido quórum especial, as deliberações da assembleia serão tomadas, em primeira convocação, por maioria de votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais.

Parágrafo único. Os votos serão proporcionais às frações ideais no solo e nas outras partes comuns pertencentes a cada condômino, salvo disposição diversa da convenção de constituição do condomínio.

Art. 1.353. Em segunda convocação, a assembleia poderá deliberar por maioria dos votos dos presentes, salvo quando exigido quórum especial.

Art. 1.354. A assembleia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para a reunião.

Art. 1.355. Assembleias extraordinárias poderão ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos.

[2] Condomínios. São Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 1997, p. 103.

Alexandre Callé - Advogado Especializado em Condomínios e Locação

Fonte: Artigos JusBrasil

SENADO APROVA MP QUE ELEVA IMPOSTO DE RENDA SOBRE GANHO DE CAPITAL

O Senado Federal aprovou nesta terça-feira (23), por 56 votos favoráveis e 11 votos contrários, a medida provisória que aumenta o imposto de renda sobre ganhos de capital, estabelecendo taxas progressivas conforme o valor das operações. O texto, que faz parte do ajuste fiscal, já havia sido aprovado pela Câmara e segue agora para sanção presidencial.

O ganho de capital corresponde à valorização de um determinado bem na comparação do valor de compra desse bem com o valor da venda. Ou seja, se uma pessoa comprou um imóvel e, depois de anos, esse imóvel se valorizou, houve um ganho de capital. Sobre esse ganho é incidido um imposto, o chamado imposto sobre ganho de capital.

Atualmente, é cobrado de pessoas físicas um percentual de 15% sobre operações que gerem lucro. Com o texto aprovado pelos senadores, o percentual vai variar de 15% a 22,5%, conforme o valor do ganho de capital.

Os ganhos até R$ 5 milhões pagarão 15% de imposto; entre R$ 5 milhões e R$ 10 milhões, a alíquota será de 17,5%; de R$ 10 milhões a R$ 30 milhões, a taxa cobrada será de 20%; e 22,5% para ganhos de capital que ultrapassarem R$ 30 milhões.

A matéria aprovada pelos senadores é mais amena do que a proposta pela presidente Dilma Rousseff no momento da edição da medida provisória. A proposta presidencial estabelecia as seguintes alíquotas: 15%, para ganho de até R$ 1 milhão; 20%, para ganhos de R$ 1 milhão a R$ 5 milhões; 25% para ganhos de R$ 5 milhões a R$ 20 milhões e 30% para o que ultrapassar R$ 20 milhões.

Nesses moldes, a arrecadação anual esperada pelo governo federal com as alíquotas era de R$ 1,8 bilhão. Com as mudanças aprovadas pelos senadores, a arrecadação por meio da medida provisória será menor.

Discussão

O senador Álvaro Dias (PV-PR) votou contra, dizendo que, com a aprovação da medida provisória, o governo coloca “a mão grande no bolso do contribuinte” ao aumentar as alíquotas do imposto de renda sobre o ganho de capital.

“Quando o governo fala em ajuste fiscal, nós temos que repetir, ele pratica o ajuste de contas com o contribuinte brasileiro, sempre com a mão grande no bolso do contribuinte”, disse Álvaro Dias.

Já a senadora Vanessa Grazziotin (PC do B-AM), considerou o modelo atualmente empregado no país injusto e votou a favor da aprovação da matéria, que modifica as alíquotas.

“Hoje, como são tributados os ganhos de capital no Brasil? Em 15%, alíquota única, para quem vende a casinha pequena lá no bairro periférico de uma grande cidade ou para aquele que vende uma grande fazenda. Ambos, o que vendeu a pequena casinha e o que vendeu a grande fazenda, pagam a mesma alíquota de 15%. Aí pergunto: essa base de tributação é justa? É óbvio que não é”, argumentou Vanessa.

Fonte: G1

APANHADO PRÁTICO DA OUTORGA ONEROSA DO DIREITO DE CONSTRUIR

1. Introdução

Este instrumento de autuação urbanística vem sendo estudado pela doutrina, de longa data, sob a denominação de "solo criado". Tal instituto parte da ideia de que o proprietário ao se fixar em uma área e constrói vários andares, esta criando solos novos e, portanto, deveria recolher aos cofres públicos uma determinada quantia para compensar os gastos extraordinários decorrente da verticalização.

A utilização da outorga onerosa depende de prévia estipulação, por lei municipal, de acordo com um coeficiente básico de cada terreno (a parte que pode ser construída gratuitamente) em relação a área total do terreno. Em suma, o proprietário pode construir (verticalmente) até uma certa metragem com base na área do terreno (esse coeficiente pode ser, por exemplo, de uma, duas, três vezes a área), a construção que ultrapassar essa área permitida está, portanto, sujeita a cobrança pelo poder público.

O presente estudo, desenvolvido em conjunto com os acadêmicos da 10ª etapa do Curso de Direito da turma de Junho/2016 - período noturno - da Faculdade de Direito da Universidade Presbiteriana Mackenzie - campus Higienópolis Victória Mingorance Chamiço e Daniel Lage, se propõe a realizar uma análise técnica e sucinta da aplicabilidade do "solo criado" ou outorga onerosa.

2. Preceito histórico

Em 1975, a França propõe uma nova política fundiária e reforma urbana, visando aumentar a eficácia do controle do uso e ocupação do solo, objetivando também a redução da desigualdade social decorrente de zoneamentos, atribuindo menor diferença do valor da terra, bem como aumentar a participação da coletividade no processo de planejamento, via redistribuição de responsabilidades entre Estado e as Comunas.

Para tanto, o Estado francês poderia dar o direito do uso de maior coeficiente de ocupação do solo em certas regiões, havendo a possibilidade de transferência do mesmo nos casos de imóveis tombados, a preservar, ou em áreas que justificassem a não urbanização.

“A terra é um dos elementos fundamentais dos assentamentos humanos. Todo Estado tem direito a tomar as medidas necessárias para manter sob fiscalização pública o uso, a propriedade, a disposição e a reserva de terras. Todo Estado tem o direito a planejar e administrar a utilização do solo, que é um de seus recursos mais importantes, de maneira que o crescimento dos centros populacionais tanto urbanos como rurais se baseiam num plano amplo de utilização do solo. Essas medidas devem assegurar a realização dos objetivos básicos da reforma social e economia para cada Nação, de conformidade com seu sistema e suas leis de propriedade da terra”. (NETTO, 1977, p.4)

As experiências estrangeiras certamente influenciaram o curso do debate no Brasil sobre o chamado “Solo Criado” e suas variantes. No entanto, Azevedo Netto refuta a critica de que o conceito seja importado, tendo em vista que ninguém o encontrará em nenhum documento técnico, e nenhuma legislação do mundo todo, pois o conceito e princípios foram divulgados primeiro por si mesmo, Antonio Claudio Moreira Lima, Clementina de Ambrosis e Dalmo do Valle Nogueira a partir de 1975.

A partir do momento em que a cidade começa a se desenvolver de maneira intensa, com a diversificação das atividades produtivas e a valorização das áreas centrais, surge a necessidade do controle do uso e ocupação do solo. Esse ocorre, num primeiro momento, através do controle à verticalização, pelo Código Arthur Sabóia e da instituição do coeficiente de aproveitamento máximo e, num segundo momento, através da instituição do Zoneamento, estipulando usos, coeficientes, taxas e recuos.

Entretanto, esses instrumentos sempre ficaram restritos às áreas ocupadas pela população de mais alta renda, não chegando a ser aplicados na parte mais carente da cidade.

A partir da década de 1980, no momento em que o Município se encontra em crise econômica, com pouca capacidade de gerenciar o desenvolvimento da cidade, passa-se a institucionalizar o controle à ocupação através da venda do potencial construtivo, em instrumentos como as Operações Interligadas e Operações Urbanas, viabilizando parcialmente o conceito do “solo criado”, visto que os empreendedores não contribuíam com o processo de urbanização, mas se beneficiavam dele.

3. Conceito

A outorga onerosa do direito de construir vem a ser uma concessão emitida pelo Município para que o proprietário de um imóvel edifique acima do limite estabelecido por lei, mediante uma compensação financeira a ser custeada pelo beneficiário. Porém, esta intitulação (outorga onerosa do direito de construir) soa, de certa maneira, inadequada, visto que em nosso ordenamento está previsto que a possibilidade de outorga do direito de construir isenta de qualquer prestação pecuniária por parte do beneficiário, então, mais apropriado seria a denominação “solo criado”, dada pela doutrina.

“De um ponto de vista prático, poderá ser considerado como solo criado, a área construída que exceder certa proporção de área de terreno. Baseado nesse conceito de solo criado, pode-se propor três novos instrumentos extremamente importantes para o controle e uso do solo, a saber: coeficiente de aproveitamento único; transferência de direitos de construir; proporcionalidade entre áreas construídas e áreas de uso público” (NETTO, 1977, p. 9-10).

4. Estatuto da Cidade e o Solo Criado

Positivada através da lei n. 10.257/01, no artigo 4º, inciso V, alínea n, o instituto do solo criado foi introduzido à legislação brasileira como uma maneira de recuperação das valorizações fundiárias, determinando a aplicação de recursos obtidos em ações de interesse social. Assim sendo, a lei federal que instituiu o solo criado vai ao encontro do princípio da função social da propriedade. Função social essa que surgiu com as mudanças ocorridas no conceito de propriedade, deixando de ser um direito absoluto e inviolável, para atender às necessidades coletivas.

A Constituição Federal garante, em seu artigo 5º, inciso XXII, o direito de propriedade, mas logo em seguida, no inciso XXIII, prevê que a propriedade atenderá à sua função social, envolto do princípio da ordem econômica e financeira e norteando, também, todos os dispositivos constitucionais referentes à política urbana, nesse caso em específico.

5. Lei municipal específica

Deverá ser promulgada lei municipal específica para o instituto do solo criado, estabelecendo as condições para a outorga onerosa do direito de construir ou de alteração do uso do solo urbano, conforme art. 30 do Estatuto da Cidade.

Regulamentará as regras de cálculo, os critérios e os parâmetros de contrapartida, aplicadas ao instituto.

6. Da destinação dos recursos auferidos pelo município

Após a promulgação da Constituição Federal em 1988, o discurso sobre o instrumento passa a enfatizar a questão da recuperação para a coletividade dos benefícios que propicia para fins de financiamento de infraestrutura e serviços públicos:

“Trata-se de um mecanismo que permite a repartição entre proprietários da terra, incorporadores e poder público, dos benefícios privados do processo de urbanização criado pela iniciativa privada, mas que se funda no investimento que o conjunto da sociedade realiza na forma da implantação dos equipamentos e da infra-estrutura urbana. Ou seja, trata-se da apropriação, pela autoridade municipal, de parte da valorização fundiária e imobiliária” (RIBEIRO; CARDOSO, 1991, nº 1)

O Estatuto da Cidade prescreve, em seu artigo 31, que os recursos auferidos com a adoção da outorga onerosa do direito de construir e de alteração de uso serão aplicados com as finalidades previstas nos incisos I a IX do artigo 26 do Estatuto, as quais são:

(i) regularização fundiária; (ii) execução de programas e projetos habitacionais de interesse social; constituição de reserva fundiária; (iv) ordenamento e direcionamento da expansão urbana; (v) implementação de equipamentos urbanos e comunitários; (vi) criação de espaços públicos de lazer e áreas verdes; (vii) criação de unidades de conservação ou proteção de outras áreas verdes; (vii) criação de unidades de conservação ou proteção de outras áreas de interesse ambiental; e, (viii) proteção de áreas de interesse histórico, cultural ou paisagístico.

7. Conclusão

Concluímos então, de forma sucinta, que a outorga onerosa do direito de construir vem a ser uma concessão emitida pelo Município para que o proprietário de um imóvel edifique acima do limite estabelecido por lei, mediante uma compensação financeira a ser custeada pelo beneficiário.

O limite estabelecido por lei é determinado pelo coeficiente básico de aproveitamento, que trata-se de índice que estabelece o quanto pode ser construído em determinado loteamento, sem que a construção sobrecarregue a infraestrutura aos olhos do Poder Público.

A Outorga Onerosa do Direito de Construir é um instrumento de intervenção poderoso e complexo. Muitos elementos ainda precisam ser investigados no sentido de melhor guiar sua aplicação nos diversos municípios, principalmente a respeito do real impacto de sua aplicação nos mercados fundiário e imobiliário, sua efetiva capacidade de recuperação de mais-valias fundiárias urbanas, sua interação com outros instrumentos que indicam sobre a valorização da terra e os eventuais riscos de distorções desses mercados.

8. Bibliografia

BRASIL. Constituição (1988). Constituição da Republica Federativa do Brasil. Brasília, Senado, 1998.

GRAU, E. R. Direito Urbano. São Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 1983.

MEIRELLES, H. L. Direito de construir, São Paulo, 10ª edição, Malheiros editores, 2011.

NETTO, D. T. A. Experiências similares ao solo criado: C. J. Arquitetura. Revista de Arquitetura, planejamento e construção, nº 16. São Paulo: Ed. FC, 1977.

PINHO, E.; FILHO, F. G. B. Estatuto da Cidade Comentado:Da Outorga Onerosa do Direito de Construir. Belo Horizonte, Ed. Mandamentos, 2002.

RIBEIRO, L. C. Q.; CARDOSO, A. O solo criado como instrumento de reforma urbana: avaliação de seu impacto na dinâmica urbana. Cadernos IPPPUR UFRJ, nº 1, 1991.

NOBRE, E. A. C. Novos instrumentos urbanísticos em São Paulo: limites e possibilidade. http://www.fau.usp.br/docentes/depprojeto/e_nobre/instrumentos_urbanisticos_são_paulo.pdf. Acesso em: 18 out 2013.

SABOYA, R. Outorga onerosa do direito de construir. 

http://urbanidades.arq.br/2008/03/outorga-onerosa-do-direito-de-construir/. Acesso em: 18 out 2013.

Transferência do Direito de Construir. 

http://urbanidades.arq.br/2008/06/transferencia-do-direito-de-construir/. Acesso em: 18 out 2013.

DORNELAS, Henrique Lopes. Aspectos jurídicos da outorga onerosa do direito de construir. 

http://jus.com.br/artigos/4483/aspectos-juridicos-da-outorga-onerosa-do-direito-de-construir

Acesso em: 17 out 2013.

Lei nº 10.257, de 10 de julho de 2001- Estatuto da Cidade. 

http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/leis_2001/l10257.htm. Acesso em: 20 out 2013.

Michel Maia / Fonte: Artigos JusBrasil

Nota do Editor: 

Saiba mais lendo o livro completo clicando no link abaixo:

http://caumg.gov.br/uploads/arquivos/Arquivos/Downloads/Cepuas/Outorga-onerosa.pdf

DESCONTO NA VENDA DE IMÓVEL É O MAIOR DA SÉRIE HISTÓRICA

A média de descontos concedidos nas vendas de imóveis em 12 meses chegou a 8,8% em dezembro do ano passado, mostrou um estudo divulgado pelo FipeZap nesta terça-feira (23). O patamar é o mais alto da série histórica, iniciada em dezembro de 2013.

O percentual de imóveis vendidos com descontos também é o maior desde que o estudo foi iniciado. Em dezembro, atingiu 77,9% do total das vendas nos 12 meses anteriores, contra 70,8% vistos no mesmo mês de 2014.

Em 2015, o preço médio de venda dos imóveis terminou o ano com queda real (descontada a inflação no período) de 8,48%, segundo o FipeZap. Em 2014, o aumento do preço médio foi de 6,7%, considerando as 20 cidades pesquisadas.

Expectativas

Quanto à expectativa de queda dos preços, 58% dos participantes do estudo que pretendem comprar um imóvel responderam que aguardam redução nos valores ao longo de 2016 para tomar a decisão.

Outros 24% acreditam que os preços ficarão iguais neste período, enquanto 18% esperam que os preços subam, diz a pesquisa.

Sobre as expectativas para os próximos 10 anos, apenas 30% dos que pretendem adquirir um imóvel declararam aguardar um crescimento dos preços acima da inflação, o menor patamar já verificado pelo FipeZap.

A maior parte dos interessados em comprar um imóvel (78%) qualifica os preços atuais como “altos” ou “muito altos”, enquanto 64% dos vendedores pensam da mesma forma.

O percentual de investidores no mercado imobiliário residencial permaneceu praticamente igual ao longo do 4º trimestre de 2015, respondendo por cerca de 40% no acumulado em 12 meses.

Segundo o estudo do FipeZap, o percentual de respondentes que declararam intenção em adquirir um imóvel nos próximos três meses subiu ligeiramente, passando de 40% na pesquisa anterior para 43% na atual.

Fonte: G1

ABRAINC: DISTRATOS PODEM RECUAR COM CONTRAÇÃO DE OFERTA

A contração da oferta de imóveis nos últimos anos somada a um amadurecimento na análise de crédito e mudança no perfil do comprador devem reduzir o volume de cancelamento de vendas em 2016, de acordo com executivos da Abrainc. Isso não significa, entretanto, que o mercado imobiliário esteja pronto para uma recuperação, com novos lançamentos e aumento de vendas. Para os representantes do setor, a retomada do segmento está a reboque da evolução da economia brasileira, que gira sob incerteza em meio à crise política.

Em 2015, o volume de cancelamento de vendas, processo conhecido como distrato, aumentou 10,7% para 49,955 mil unidades, em comparação com o ano anterior. A média de distratos subiu de 3,8 mil para 4,2 mil unidades por mês, na mesma base de comparação, de acordo com indicadores das duas entidades com associados da Abrainc.

O economista Eduardo Zylbertajn, da Fipe, explicou que os distratos tendem a acontecer na entrega de chaves. Por isso, os cancelamentos ocorridos hoje são decorrentes de vendas feitas em 2011 e 2012. Nesse intervalo, foi observada uma deterioração da economia nacional, com aumento de juros e desemprego, o que pode ter dificultado o processo de financiamento dos clientes.

O ritmo do mercado imobiliário também mudou, com uma retração de lançamentos nos últimos anos e diminuição atual nas entregas. Em 2015, por exemplo, as entregas somaram 126,806 mil unidades, uma redução de 25,3% ante 2014, enquanto o volume de novos empreendimentos recuou 19,3% no ano, para 60,274 mil.

A retração na oferta já deve indicar uma diminuição futura de distratos, passado o pico do ciclo de entregas. Somado a isso, Luiz Fernando Moura, diretor da Abrainc, disse que um amadurecimento no setor deve contribuir para queda no volume de distratos daqui para frente. "O mercado imobiliário teve um ciclo de crescimento longo, para o qual ninguém estava preparado. As incorporadoras tiveram dificuldade para fazer análise de vendas. São dores do crescimento", disse o executivo. "Desde então, os critérios passaram a ser mais rígidos", afirmou.

O executivo disse ainda que o perfil dos compradores têm mudado, acompanhando o novo ritmo do setor. "Aqueles compradores de unidades com foco em lucro rápido diminuíram em relação ao todo. E estão ficando no mercado mais pessoas que compram para morar", acrescentou.

De modo a retratar a mudança de perfil do setor, a Abrainc e a Fipe informaram o porcentual de distratos por safra de lançamentos. De todas as vendas feitas em 2015, uma fatia de 2,9% foi cancelada. No ano anterior, o índice estava em 4,4%, considerando apenas os distratos e vendas ocorridos naquele período de 12 meses. Por mais que seja necessário um intervalo maior de análise de dados, o economista da Fipe disse que se pode observar que os distratos no início do ciclo das vendas têm recuado.

A série histórica da Abrainc e da Fipe para distratos vai até o primeiro trimestre de 2014. Das vendas feitas nos três primeiros meses daquele ano, os distratos executados até hoje chegaram a 16,8%. Isso mostra que os distratos podem ocorrer por algum tempo. Considerando que o ciclo da incorporação pode levar cerca de três anos, o cliente teria grande parte desse intervalo, se comprasse no início do projeto, para cancelar uma operação.

O vice-presidente executivo da Abrainc, Renato Ventura, disse que a expectativa é de queda nos distratos, por causa da melhor análise de crédito, perfil dos clientes e menor ritmo de entregas. "Devemos ter uma diminuição tanto no absoluto quanto no proporcional de safra", disse. No entanto, para os executivos da entidade, a recuperação do segmento ainda depende do cenário macroeconômico.

Luiz Fernando Moura explicou que a negociação de unidades imobiliárias depende da confiança do consumidor, que está enfraquecida. Já os lançamentos estão a reboque do ritmo de vendas, gerando um ciclo que se retroalimenta. "Depende do cenário, que impacta na confiança dos consumidores, que se traduz na oferta da incorporadora. Isso passa por questões políticas que impactam questões econômicas. Não dá para ter certeza", afirmou. Em 2015, as vendas do setor chegaram a 108,906 mil unidades, uma queda de 15,1% na comparação com 2014

Para o executivo, o setor está passando por uma ajuste de oferta e demanda. Se o cenário macroeconômico estivesse favorável, explica o diretor da Abrainc, já poderia ser o momento de retomar os lançamentos. "Estamos atrasados em novos lançamentos, por causa da confiança enfraquecida".

Fonte: ABRAINC

OBSERVAÇÕES SOBRE A ENTREGA DO IMÓVEL PARA LOCAÇÃO

Não é recomendado que se alugue um imóvel sem ter alguns cuidados básicos, porque tal fato poderá trazer transtornos de difícil e de tormentosa solução. E isso vale para ambas as partes, como no caso do locador que necessita entregar o imóvel em perfeitas condições de servir à locação, segundo determina o seguinte artigo da lei do inquilinato: “Art. 22. O locador é obrigado a: I - entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;[...]. (BRASIL, 1991). Ou seja, o locado deve ter condições plenas de uso e de fruição, nomeadamente com instalações e funcionamento correto de água e de energia, estes bens de primeira necessidade que não podem ser olvidados.

Quanto ao locatário, diz-se que deve observar todos os detalhes físicos do locado, que certamente estarão dispostos em termo de vistoria. Isso quer dizer que deve analisar se todos estes elementos condizem com o estado atual de entrega do bem à locação. Por certo que o locatário desidioso poderá, ainda, reivindicar danos preexistentes de grave proporção, que dificultem a continuidade da locação, mas não é justo que reclame, após avençado o pacto, por pequenas avarias, insignificantes, que não prejudiquem a locação.

Depois do exposto, cabe acentuar que o termo de vistoria é instrumento que acompanha o contrato de locação, no qual devem estar consignadas as especificações atuais do imóvel locado, para que as partes estejam cientes de que ao final da locação seja possível requerer o bem conforme disposto no termo. De tal modo, espera-se o devido cuidado das partes, no sentido de vistoriarem e requererem o que achar necessário, antes de firmado, posto que, assim, permanecerão resguardadas até o final da locação, sem que haja exigências excessivas e descabidas.

Todas as partes devem ser diligentes e cautelosas aos termos do contrato, ao estado de conservação do bem locado, e, dentre outras coisas, às obrigações legais e àquelas firmadas em pacto.

Se o proprietário de um bem o confia a uma imobiliária ou a um corretor de imóveis, deve entregá-lo segundo o padrão ideal e esperado de habitabilidade. Portanto, o profissional intermediador da locação não deve assumir obrigações excessivas, como a reforma do bem, a não ser que haja consenso e esteja devidamente estipulado em contrato de administração. Contudo, o profissional intermediador contratado, por administrar a locação do bem, deverá estar atento a questões que necessitem de reparo imediato, especialmente de ordem estrutural, e outras que comprometam o uso e gozo pleno do bem.

O locador na ânsia de alugar o bem e obter os rendimentos necessários, assim como o locatário na mesma impetuosidade de ocupar o novo locado, às vezes “passam os pés pelas mãos”. Ocorre que na maioria das situações o locador deixa de promover uma última vistoria geral, e o locatário não se atenta para o fato de que o imóvel pode ter severos danos, como vazamentos de água em tubulações etc. Neste último caso certamente ocorrerão imensos transtornos que deverão ser suportados pelo locatário, conforme estabelecido em lei do inquilinato: “Art. 26. Necessitando o imóvel de reparos urgentes, cuja realização incumba ao locador, o locatário é obrigado a consenti - los. Parágrafo único. Se os reparos durarem mais de dez dias, o locatário terá direito ao abatimento do aluguel, proporcional ao período excedente; se mais de trinta dias, poderá resilir o contrato.” (BRASIL, 1991).

As situações apontadas certificam que na locação o momento mais crucial seria certamente no seu início. O bom administrador tem de alertar o proprietário sobre a existência de possíveis danos, e se não tiver competência para tal, deverá indicar profissional habilitado que possa orientar a questão. Se o imóvel estiver locado, casos de alta complexidade deverão ser levados ao conhecimento do locador pelo locatário, como também determina a lei do inquilinato: “Art. 23. O locatário é obrigado a: [...] IV - levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação a este incumba, bem como as eventuais turbações de terceiros; [...]. (BRASIL, 1991).

Frise-se que na locação não incumbe ao administrador assumir obrigações excessivas, que extrapolem os termos do contrato de administração. Ocorre que o administrador deve zelar pela boa administração, promovendo, principalmente, a intermediação na negociação inicial, transferindo todos os rendimentos obtidos da locação, abatidos os valores devidos pela atividade profissional. Em regra, o próprio locador deve ter pleno conhecimento do estado de conservação de seu bem, e realizar, por sua conta, as obras necessárias para restabelecer a situação.

Portanto, percebe-se que o locador deve conhecer e ser cauteloso quanto ao estado de conservação de seu bem, e o administrador, por seu turno, terá de promover a intermediação da negociação, e a transferência de valores da locação, sendo estas as suas principais atividades, afora outras determinações contratuais.

Nesse sentido, é recomendado que o administrador da locação se ocupe de verificar, juntamente com o locador e o locatário, se o imóvel realmente pode ser alugado. Caso se note quaisquer problemas que possam inviabilizar a locação, mesmo que futuros, o administrador deve dar ciência às partes e não dar prosseguimento a negociação. Cessadas as avarias, aí sim a negociação poderá ser retomada.

A cláusula geral da boa-fé objetiva surge como principal ferramenta que envolverá a negociação, para que haja transparência, e se estabeleçam deveres de confiança, lealdade e cooperação entre as partes. Ou seja, as partes têm de agir segundo os preceitos da boa-fé, da probidade esperada e determinada em lei, portanto, objetivamente.

Tal imperativo legal está assentado em Código Civil brasileiro de 2002, com a estipulação de que este comportamento deverá ser seguido pelas partes em todos os momentos da negociação, inclusive de modo análogo, como se discute, no início da locação, momento de suma importância para o perfeito desenvolvimento da locação. Vejamos:

“Art. 113. Os negócios jurídicos devem ser interpretados conforme a boa-fé e os usos do lugar de sua celebração.[...]

Art. 187. Também comete ato ilícito o titular de um direito que, ao exercê-lo, excede manifestamente os limites impostos pelo seu fim econômico ou social, pela boa-fé ou pelos bons costumes.[...]

Art. 422. Os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé.” (BRASIL, 2002).

Portanto, observa-se que o princípio da boa-fé objetiva corresponde a elemento conformador da negociação, que em nenhum momento deve ser olvidado, orientando às partes a seguirem as regras legais, e, mais ainda, assegurar que as expectativas destas serão satisfeitas.

Deste modo, acentua Denise de Araújo Capiberibe quanto à aplicabilidade do princípio da boa-fé objetiva segundo o Código Civil de 2002:

“Tais regras atuam como verdadeiros paradigmas de condutas objetivas, as quais são traçadas tendo como parâmetro a figura do homem médio. Exige-se, assim, que as partes se portem de forma plausível, com a devida prudência, alinhando sua conduta a comportamentos de cuidados suficientes e razoáveis.” (CAPIBERIBE, 2012, on-line).

Por fim, conclui-se que as partes têm de agir com toda diligência necessária para que se promova o fiel e o adequado andamento da locação. Tal comportamento deve ser observado mais especialmente na fase inicial, ou nas tratativas, porque é aí que se estabelecem as obrigações e se vincula as partes.

Portanto, é no início da locação que as partes devem se precaver, vistoriando tudo que for necessário, e avençando o contrato de modo a distribuir justamente as obrigações, sem excessos e atentos à boa-fé que, inelutavelmente, deve permear a relação locatícia.

Informações Sobre o Autor

Adriano Barreto Espíndola Santos - Mestrando em Direito Civil pela Universidade de Coimbra - Portugal. Especialista em Direito Civil pela Pontifícia Universidade Católica de Minas Gerais - PUC Minas. Especialista em Direito Público Municipal pela Faculdade de Tecnologia Darcy Ribeiro. Graduado em Direito pela Universidade de Fortaleza 2009. Advogado inscrito na OAB-CE.

Fonte:Artigos JusBrasil

CONTRATOS DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL RESIDENCIAL - PRINCIPAIS DÚVIDAS SOBRE O ASSUNTO À LUZ DA LEI 8.245/1991 E DA JURISPRUDÊNCIA

Conquistar o sonho da casa própria pode até ter sido facilitado nos últimos anos graças às diversas formas de financiamento e programas sociais do governo – como é o caso do tão conhecido “Minha Casa, Minha Vida”–, mas a verdade é que, apesar dessas possibilidades, grande parte da população vê nos contratos de locação uma opção de moradia. Seja pela impossibilidade de compra de um imóvel por motivos financeiros, recessão do país que assusta compradores, necessidade de mudanças de cidade ou até mesmo a falta desse desejo comum, o aluguel de moradias residenciais ainda ocupa uma grande fatia desse mercado imobiliário.

Mas assim como a compra de imóvel tem seus prós e contras, a locação em si é muitas vezes um transtorno. Basta observarmos o número crescente de conflitos entre locador e locatário. Dessa forma, é fundamental que o tema seja estudado a fim de esclarecer as principais dúvidas do consumidor a respeito do contrato imobiliário residencial. Para iniciarmos, vamos esclarecer algumas dúvidas recorrentes relacionadas ao tema:

O contrato de locação residencial e a relação entre locador e locatário é amparado pelo Código de Defesa do Consumidor?

A resposta é NÃO! O STJ (Superior Tribunal de Justiça) possui entendimento harmonizado de que o contrato imobiliário residencial e a relação entre locador e locatário não devem ser amparados pela Lei nº 8.078 de 1990 – Lei do Consumidor.

Para as relações relativas ao universo imobiliário, nós temos a Lei nº 8.245 de 1991, que rege sobre a locação de imóveis urbanos.

Isso ocorre porque, quando há uma lei específica para determinado assunto, essa lei prevalece sobre a lei geral. Desse modo, o Código de Defesa do Consumidor não pode ser aplicado nas questões resultante entre locador e locatário.

Valor do aluguel do imóvel residencial: Existe um preço “justo”, um limite?

O aluguel de um imóvel residencial possui diversos fatores que influenciam no preço final da locação. Exemplo: estado de conservação do imóvel, tamanho, proximidade com escolas e hospitais, pavimentação etc. Portanto, não há como estipular um valor fixado para determinado bairro ou região. De acordo com o artigo 17 da Lei nº 8.245 de 1991, que regulamenta a locação de imóveis urbanos, o proprietário ou a imobiliária são livres para estipular o valor que atenda às próprias necessidades.

O que é uma benfeitoria e qual o seu impacto no contrato de locação de imóvel residencial?

De modo geral, podemos definir a benfeitoria como uma reforma ou edificação realizada pelo locatário no imóvel. Podem ser classificadas como benfeitorias úteis, benfeitorias voluptuárias e benfeitorias necessárias.

As benfeitorias úteis são aquelas que, apesar de não serem fundamentais para manter a estrutura e conservação do imóvel, podem trazer benefícios e potencializar o uso do mesmo.

Exemplo: Se uma pessoa aluga um imóvel que não tem garagem coberta, o locatário pode fazer uma cobertura para que o seu automóvel fique protegido da chuva e do sol.

Apesar de não ser uma obra imprescindível para o imóvel como um todo, não há dúvidas de que a garagem coberta irá agregar valor à residência, será de grande utilidade para o atual locatário e também para os próximos que virão. É evidente, portanto, que o locador será beneficiado. A benfeitoria útil será ressarcida, desde que tenha sido previamente autorizado pelo locador.

Já as benfeitorias voluptuárias são aquelas realizadas para satisfazer a vontade do locatário. Podem até ser de valor considerável, mas não estão relacionadas com a conservação ou utilidade da residência. É algo descartável, sendo considerado muitas vezes como desnecessário. Vale informar, ainda, que a autorização do locador é imprescindível.

Exemplo: A substituição de uma parede de tijolos comum por uma parede de blocos vidro. A parede de blocos de vidro não é item essencial para um imóvel. A grande maioria dos imóveis brasileiros, inclusive, não possui essa característica. Logo, é uma modificação no imóvel que provavelmente será considerada supérflua, dispensável.

Por fim, as benfeitorias necessárias são aquelas inevitáveis para a estrutura e o bom funcionamento do imóvel. Caso não sejam imediatamente realizadas, podem comprometer gravemente o seu uso.

Exemplo: Parede prestes a desmoronar, problema hidráulico e/ou elétrico, telhas quebradas, etc. Observe que são problemas que demandam uma providência rápida, não podem esperar.

Todas as benfeitorias (úteis, voluptuárias e necessárias) implicam no investimento de dinheiro. Porém, tendo em vista que as voluptuárias foram praticadas apenas para atender as vontades do locatário, essas não serão ressarcidas. Caso este deseje, essas benfeitorias poderão ser retiradas, mas apenas se não afetarem a estrutura do imóvel.

Portanto, os gastos suportados em razão das benfeitorias necessárias e úteis (previamente autorizadas) serão devidamente recompensados, desde que devidamente comprovados por notas fiscais ou outro documento que legitime o reembolso de quem teve que arcar com as despesas. É o que dispõe os artigos 35 e 36 da Lei nº 8.245 de 1.991, que regula a locação de imóveis urbanos:

Art. 35. Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção.

Art. 36. As benfeitorias voluptuárias não serão indenizáveis, podendo ser levantadas pelo locatário, finda a locação, desde que sua retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel.

Multa no contrato de locação de imóvel residencial: existe um limite?

Assunto objeto de muitos questionamentos, principalmente para os locatários, é comum que o valor do aluguel, por si só, consuma uma parte considerável da renda familiar. Como se isso não bastasse, muitas vezes os locatários são submetidos à multa contratual que sobrecarregam muito a vida financeira da família. Às vezes, um atraso de um ou dois dias pode acarretar uma multa de 20% do valor do aluguel. Sendo assim, cabe o questionamento: existe algum limite para multa contratual por atraso em contrato de locação residencial? Não, não existe um valor limite.

Na realidade, vemos que o valor da multa contratual varia entre 10% e 20% do valor do aluguel. Exemplificando: José paga mensalmente o valor de R$ 950,00 a título de aluguel. A dívida vence todo dia 15. Porém, no último mês, por razões alheias a sua vontade, José efetuou o pagamento apenas no dia 16. Nesse caso, além do valor da locação (R$ 950,00), José terá que arcar com a multa contratual de 20% do valor do aluguel – ou seja, mais R$ 190,00.

Conforme informado nas linhas anteriores, é comum que a multa contratual dos contratos de locações varie entre 10% e 20%. Tudo depende do locador.

Temos abaixo dois entendimentos recentes do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo acerca do assunto. O primeiro entende que a multa contratual estipulada em 10% é suficiente. Já o segundo, por sua vez, informa que a multa contratual de 20% sobre o valor da dívida é legal e não possui traços de abusividade.

1º - Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo. Apelação nº 0034582-43.2011.8.26.0001. Relatora: Desembargadora Cristina Zucchi

EMENTA:

LOCAÇÃO DE IMÓVEIS. DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO. PRELIMINAR DE INÉPCIA DA INICIAL REJEITADA. CONFISSÃO DO DÉBITO. JUROS DE MORA E CORREÇÃO MONETÁRIA A PARTIR DE CADA VENCIMENTO. DÍVIDA “EX RE”. MULTA MORATÓRIA PACTUADA EM 20%. ABUSIVIDADE RECONHECIDA. REDUÇÃO DETERMINADA. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA.

Apelação parcialmente provida.

2º - Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo. Apelação nº 1000411-74.2015.8.26.0010. Relator: Milton Carvelho

LOCAÇÃO. AÇÃO DE COBRANÇA DE ALUGUÉIS.

Cerceamento de defesa. Inocorrência. Desnecessidade de dilação probatória. Benefício da assistência judiciária concedida ao réu. Revogação possível somente mediante prova da alteração das condições econômicas do beneficiário. Condenação ao pagamento de custas e despesas processuais, bem como honorários sucumbenciais. Possibilidade. Suspensa a exigibilidade em virtude do benefício. Honorários mantidos em 20% do valor da condenação. Litigância de má-fé. Descabimento. Ausência de dolo. Recurso desprovido.

“No tocante à cobrança da multa moratória de 20% por inadimplemento do aluguel e de 10% por inadimplemento das despesas mensais de rateio (cláusulas 3.2 e 3.5, de fls. 10), não se vislumbra qualquer ilicitude que justifique o desacolhimento do pedido inicial.

Pelo contrário, a condenação da ré ao pagamento da obrigação assumida prestigia a boa-fé nas relações entre particulares, não podendo se falar em abusividade do valor com o qual a recorrente inicialmente concordou e do qual agora pretende injustamente se eximir.”

Como se vê, o entendimento sobre o assunto pode variar muito. A decisão final do juiz será fundamentada de acordo com cada situação.

É importante repetir que a porcentagem da multa contratual não guarda qualquer relação com o Código de Defesa do Consumidor, visto que o Superior Tribunal de Justiça entende que essa relação não é uma relação de consumo. Logo, aplicam-se apenas os termos da Lei nº 8.245 de 1991 (descrita acima).

Informações Importantes: O Fiador no Contrato de Locação

A grande maioria dos locadores exige a apresentação de um fiador no ato da assinatura do contrato de locação de um imóvel.

A figura do fiador é importante para garantir ao locador a segurança necessária caso o locatário não cumpra com as cláusulas de pagamento estabelecidas no contrato. O fiador dará como garantia um imóvel de sua para viabilizar o contrato de locação residencial. Se por ventura o locatário não cumprir o contato de locação, o patrimônio do fiador responderá pela dívida.

Dentre vários possíveis problemas que um fiador pode enfrentar, o maior deles é o risco de perder o seu patrimônio em razão das dívidas contraídas pelo locatário. Isso ocorre porque até mesmo o único bem do fiador, o bem de família, pode ser usado como garantia.

Há casos em que o bem de família é impenhorável e não pode ser penhorado. Entretanto, o artigo 3º da Lei nº 8.009 de 1990 (Lei que regulamenta o assunto) dispõe que há situações em que o bem de família é passível de penhora. Veja:

Art. 3º A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido:

VII - por obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação.

Vale lembrar que, caso o fiador tenha que arcar com as dívidas do locatário, é possível que esse prejuízo seja ressarcido perante o Poder Judiciário. É o que ensina o Código Civil:

Art. 831. O fiador que pagar integralmente a dívida fica sub-rogado nos direitos do credor; mas só poderá demandar a cada um dos outros fiadores pela respectiva quota.

Art. 832. O devedor responde também perante o fiador por todas as perdas e danos que este pagar, e pelos que sofrer em razão da fiança.

Art. 833. O fiador tem direito aos juros do desembolso pela taxa estipulada na obrigação principal, e, não havendo taxa convencionada, aos juros legais da mora.

Portanto, a perda do imóvel é perfeitamente possível, ainda que seja bem de família.

Após esclarecido esse conjunto dúvidas recorrentes, é importante ressaltar a necessidade de conhecimento das responsabilidades dentro de um contrato de locação tanto por seu locador, como também pelo seu locatário e fiador. Diante de tantos fatores que podem influenciar a vida desses envolvidos, a leitura atenta do contrato de locação é fundamental. Por isso, leia com atenção e, caso julgue necessário, consulte um advogado de sua confiança.

Daiane Firmino Alves - Advogada, pós-graduanda em Processo Civil.

Fonte: Artigos JusBrasil