DIREITOS PELO ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL E A JURISPRUDÊNCIA DO STJ E TJMG

A presente publicação tem o condão de informar e conduzir os interessados sobre o tema do descumprimento do contrato de promessa de compra e venda de imóvel, no tocante ao atraso na entrega. São algumas considerações acerca dos direitos que circundam os direitos dos consumidores lesados, bem como a colação da Jurisprudência atualizada e consolidada sobre o tema, no Superior Tribunal de Justiça e no Tribunal de Justiça de Minas Gerais.

1 - No caso em que o consumidor não ter interesse em esperar pelo imóvel:

Rescisão do contrato firmado e devolução dos valores pagos à construtora, devidamente corrigido e atualizado com juros de 1% ao mês, bem como a indenização por danos materiais, morais, e lucros cessantes em sede de Ação Judicial.

2 - No caso em que o consumidor tem interesse em aguardar a entrega do imóvel:

Se não previamente estipulada multa contratual pelo atraso, multa de 2% sobre o valor de tudo o que foi pago ou sobre o valor do contrato, a critério do Juiz;

Correção de 1% ao mês sobre tudo o que foi pago à construtora;

Ressarcimento de todos os prejuízos pelo atraso na entrega do imóvel, como pagamento de alugueis, e demais despesas devidamente justificadas, enquadradas como dano material;

Indenização por danos morais como forma de amenizar todo o sofrimento, transtorno, abalo psicológico, haja vista que o proprietário faz todo um planejamento de vida em cima da data estipulada para a entrega do imóvel.

Ressarcimento pelos lucros cessantes, pois o proprietário poderia ter explorado o imóvel economicamente, arbitrando um valor de aluguel, independente de onde residir, se paga ou não aluguel.

Em ambos os casos, recomenda-se a discussão na esfera judicial mediante propositura de ação própria, devidamente assistido por Advogado, com base na Lei 8.906/94 e nos termos do art. 133 da Constituição Federal, in verbis:

Art. 133. O advogado é indispensável à administração da justiça, sendo inviolável por seus atos e manifestações no exercício da profissão, nos limites da lei.

A Jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é torrencial sobre o tema, balizando, sobretudo o entendimento de que entre as penalidades pelo descumprimento do contrato, é cabível a indenização pelos lucros cessantes, in verbis:

DIREITO CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. INADIMPLEMENTO PARCIAL. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. MORA. CLÁUSULA PENAL. PERDAS E DANOS. CUMULAÇÃO. POSSIBILIDADE.

1.- A obrigação de indenizar é corolário natural daquele que pratica ato lesivo ao interesse ou direito de outrem. Se a cláusula penal compensatória funciona como pre-fixação das perdas e danos, o mesmo não ocorre com a cláusula penal moratória, que não compensa nem substitui o inadimplemento, apenas pune a mora.

2.- Assim, a cominação contratual de uma multa para o caso de mora não interfere na responsabilidade civil decorrente do retardo no cumprimento da obrigação que já deflui naturalmente do próprio sistema.

3.- O promitente comprador, em caso de atraso na entrega do imóvel adquirido pode pleitear, por isso, além da multa moratória expressamente estabelecida no contrato, também o cumprimento, mesmo que tardio da obrigação e ainda a indenização correspondente aos lucros cessantes pela não fruição do imóvel durante o período da mora da promitente vendedora.

4.- Recurso Especial a que se nega provimento.

(REsp 1355554/RJ, Rel. Ministro SIDNEI BENETI, TERCEIRA TURMA, julgado em 06/12/2012, DJe 04/02/2013)

AGRAVO REGIMENTAL - COMPRA E VENDA. IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA - LUCROS CESSANTES - PRESUNÇÃO - CABIMENTO - DECISÃO AGRAVADA MANTIDA - IMPROVIMENTO.

1.- A jurisprudência desta Casa é pacífica no sentido de que, descumprido o prazo para entrega do imóvel objeto do compromisso de compra e venda, é cabível a condenação por lucros cessantes. Nesse caso, há presunção de prejuízo do promitente-comprador, cabendo ao vendedor, para se eximir do dever de indenizar, fazer prova de que a mora contratual não lhe é imputável. Precedentes.

2.- O agravo não trouxe nenhum argumento novo capaz de modificar o decidido, que se mantém por seus próprios fundamentos.

3.- Agravo Regimental improvido.

(AgRg no REsp 1202506/RJ, Rel. Ministro SIDNEI BENETI, TERCEIRA TURMA, julgado em 07/02/2012, DJe 24/02/2012)

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS. ATRASO NA ENTREGA DE OBRA. DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL. CLÁUSULA PENAL. DESPESAS COM LOCAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO DA CLAUSULA PENAL COM INDENIZACÃO POR ATRASO. DANOS MORAIS. NATUREZA DISTINTA. QUANTUM ARBITRADO. MAJORAÇÃO.

- As despesas com locação de imóvel não podem ser consideradas como abrangidas pela cláusula penal do contrato celebrado, porquanto possuem natureza distinta, podendo assim, serem cumuladas com a indenização prevista.

- Ante os critérios da indenização por danos morais, e à vedação do enriquecimento sem causa da vítima, o quantum indenizatório deve ser majorado, por se mostrar capaz de propiciar à vítima satisfação compensadora pelos dissabores que passou, merecendo reforma, a sentença combatida. (Apelação Cível 1.0024.11.214317-7/001, Rel. Des.(a) Moacyr Lobato, 9ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 26/02/2013, publicação da sumula em 04/03/2013)

Em Minas Gerais, o Tribunal de Justiça já pacificou o entendimento de que o descumprimento do contrato, no tocante a entrega do imóvel gera o dever de indenização pelos danos materiais decorrentes, além do dano moral suportado. A cláusula de tolerância reiteradamente inserida nos contratos desta natureza, é declarada como válida, pelo princípio do pacta sunt servanda, julgados que ora se colaciona:

EMENTA: AÇÃO ORDINÁRIA - PROMESSA DE COMPRA E VENDA - INADIMPLEMENTO CONTRATUAL PELA ALIENANTE - EFEITOS.

A inércia da construtora na entrega do imóvel por ela alienado, segundo prazo contratualmente estabelecido, autoriza o recebimento, pelo adquirente, da multa penal convencionada, que, por representar estimativa das perdas e danos, afasta a pretensão de reparação de eventuais danos materiais. O atraso abusivo pela construtora na entrega do bem alienado revela ilícito indenizável em sede moral. Recursos não providos. (Apelação Cível 1.0024.11.218023-7/001, Rel. Des.(a) Saldanha da Fonseca, 12ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 20/02/2013, publicação da sumula em 28/02/2013)

EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO - TUTELA ANTECIPADA - REQUISITOS PRESENTES - COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - PAGAMENTO INTEGRAL - ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL - ESTIPULAÇÃO DE MULTA CONTRATUAL - INCIDÊNCIA DEVIDA

- Segundo o Artigo 273, do Código de Processo Civil, é possível a concessão da tutela antecipada quando o Magistrado se convence da verossimilhança das alegações do Requerente, diante da prova inequívoca que justifique a medida e perigo iminente de dano de difícil reparação.

- Não há como afastar a responsabilidade da Construtora pelos danos causados em razão do injustificado atraso na entrega das chaves do imóvel, sendo devida a multa contratualmente prevista.

Recurso não provido. (Agravo de Instrumento Cv 1.0024.12.063432-4/001, Rel. Des.(a) Nilo Lacerda, 12ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 06/02/2013, publicação da sumula em 18/02/2013)

EMENTA: RESPONSABILIDADE CONTRATUAL - PRESSUPOSTOS - DÍVIDA QUITADA - ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL - DANOS MATERIAIS DEVIDOS - INSCRIÇÃO INDEVIDA JUNTO AOS ÓRGÃOS DE PROTEÇÃO AO CRÉDITO - DANO MORAL - PROVA DO DANO - INEXIGIBILIDADE - VALORAÇÃO.

I - São pressupostos para a existência da responsabilidade contratual: a existência prévia de contrato válido, "inexecução do contrato, no todo ou em parte, a ocorrência do ilícito contratual, que se materializa através do inadimplemento ou da mora", "o dano e a relação de causalidade entre este e o inadimplemento".

II - Provado nos autos que a consumidora quitou o imóvel, resta configurado o ilícito contratual efetivado pela apelada, que não entregou o imóvel no prazo contratado e incluiu o nome da consumidora em órgão de proteção ao crédito em decorrência de dívida inexistente, sendo devida indenização por danos materiais, decorrente de alugueres pagos pela consumidora, e danos morais, decorrente da inclusão indevida do nome da consumidora em órgãos de proteção ao crédito.

III - O dano moral fundado na ofensa à honra e no sentimento de dignidade da pessoa decorre da própria negativação injusta de seu nome, não se exigindo prova de efetivo prejuízo sofrido pela parte.

IV - Para fixação dos danos morais, deve-se levar em consideração as circunstâncias de cada caso concreto, tais como a natureza da lesão, as consequências do ato, o grau de culpa, as condições financeiras das partes, atentando-se para a sua dúplice finalidade, ou seja, meio de punição e forma de compensação à dor da vítima, não permitindo o seu enriquecimento imotivado.

V - Indenização por danos morais mantida em R$10.000,00. (Apelação Cível 1.0024.11.299437-1/001, Rel. Des.(a) Mota e Silva, 18ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 05/02/2013, publicação da sumula em 08/02/2013)

Ação de obrigação de fazer cumulada com indenização - atraso na entrega do imóvel - cláusula de carência e cláusula penal - razoabilidade - indenização suplementar - impossibilidade - ausência de pactuação - parágrafo único do art. 416 do CC - danos morais - ocorrência - fixação - razoabilidade e proporcionalidade - apelação à que se dá parcial provimento. É válida a cláusula de tolerância em contrato de compra e venda de imóvel em construção, desde que expressamente pactuada, e fixada com prazo razoável para o atraso na entrega. A cláusula penal implica arbitramento prévio das perdas e danos em caso de inadimplemento. O contratante faz jus apenas ao valor contratado, caso não tenha sido estipulada indenização suplementar. Incidência do parágrafo único do art. 416 do Código Civil de 2002. O descaso da construtora, representado pela não entrega do imóvel no prazo contratado, implica desrespeito ao consumidor, além de meros aborrecimentos, a ensejar danos morais indenizáveis. Na fixação do quanto indenizatório o juiz deve se pautar pelos critérios da razoabilidade e da proporcionalidade. (Apelação Cível 1.0145.11.052582-4/001, Rel. Des.(a) Marcelo Rodrigues, 11ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 09/01/2013, publicação da sumula em 15/01/2013)

EMENTA: AGRAVO RETIDO - INDEFERIMENTO PROVA ORAL - NÃO ESSENCIAL - NEGAR PROVIMENTO - APELAÇÃO CÍVEL - COMPRA DE IMÓVEL - PRORROGAÇÃO DO PRAZO DE ENTREGA PREVISTO NO CONTRATO - RAZOÁVEL - LEGALIDADE - ENTREGA DO BEM APÓS O PRAZO DE PRORROGAÇÃO - INADIMPLEMENTO CONTRATUAL - CONFUGURADO - MULTA - CABÍVEL - DANO MORAL - POSSIBILDIADE - ALTERAÇÃO PREJUDICIAL DA DISPOSIÇÃO DAS VAGAS DE GARAGEM APÓS A REALIZAÇÃO DO NEGÓCIO - DANOS MORAIS - CONFIGURADOS.

- O julgamento sem a produção de prova oral não implica cerceamento de defesa quando esta não é necessária à resolução da lide. Conforme art. 130 do CPC, ao julgador incumbe indeferir, mesmo de ofício, a prova que não seja útil, porquanto destinatário real da prova,

- É legal a cláusula contratual que prevê a prorrogação do prazo razoável para entrega do imóvel, considerando o princípio pacta sunt servanda.

- O atraso na entrega do imóvel, após o prazo de prorrogação, por culpa dos promitentes vendedores, caracteriza inadimplemento contratual, podendo incidir multa.

- Há dano moral se a construtora, de modo injustificado, atrasa, por longo período, a entrega de imóvel, impedindo o comprador de dele tomar posse na data aprazada.

- A modificação prejudicial da disposição das vagas de garagem do imóvel após a realização do negócio gera dano moral. (Apelação Cível 1.0024.10.279905-3/004, Rel. Des. Evandro Lopes da Costa Teixeira, 17ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 13/12/2012, publicação da sumula em 08/01/2013)

Lucio Domingues de Medeiros

Especialista em Direito Civil, possui amplo conhecimento no campo do Direito do Consumidor, Família/Sucessões, Imobiliário, Administrativo.

Fonte: JusBrasil