CONSIDERAÇÕES SOBRE TERRENO DE MARINHA

Cabral quando lançou ferros junto ao porto seguro da ilha de Vera Cruz, a par das miçangas, espelhos e provavelmente bacalhaus, azeite puro de oliva e o tinto do Minho, entregues amistosamente aos perplexos nativos expostos que lhe deram boas vindas, tomou posse em nome do Rei a que servia e impôs a cultura européia à nova possessão política, inclusive toda a legislação vigente à época, sob a qual se submetiam os súditos da metrópole e das então recentes conquistas que se espalhavam pelos sete mares.

Nas Ordenações Manuelinas, código vigente desde os primórdios do reino que se libertara dos árabes e se desmembrara dos hispânicos, era previsto as Lezírias, instituto jurídico suis generis, que estabelecia que as áreas de orla junto à costa, aos manguezais, ao longo das praias, rochedos e acidentes geográficos do mar, e vizinha aos rios e lagos salgados eram reservas patrimoniais da Coroa.

Essas áreas vieram a ser conhecidas como Terrenos de Marinha, os quais deveriam estar livres de obstáculos, de forma a garantir a defesa nacional e o livre acesso ao mar. E com essa justificativa em 21 de outubro de 1710 a Ordem Régia, excluiu da partilha das Capitanias Hereditárias, as marinhas, pois gamboas, realengos, praias, costões e toda a orla, contínuas as margens dos rios, lagos, lagoas, deveriam estar desimpedidas para um eventual serviço da Coroa, não apenas militar, mas produtivo, como a extração do sal, tão valioso e quem sabe a colheita de berbigões, maria-farinhas... Tão vasto e rico patrimônio imobiliário pertencia em toda extensão, nas colônias e possessões lusitanas à família real.

Com a independência, os historiadores contam que muito mudou no Império Tropical: Não se ouvia mais o fado e cantigas de Traz dos Montes, as cores oficiais passaram a ser o verde e amarelo e com a Provisão da Mesa do Desembargo do Paço em 21 de fevereiro de 1826, as Lezírias, oficializadas, passaram ser tratadas definitivamente como Terrenos de Marinha pertencentes à Família Imperial brasileira recém instituída. O mesmo se deu com os Acrescidos de Marinha, física e juridicamente a eles ligados.

A obtenção de renda pela Corte tornou-se um fator importante, servindo de esteio financeiro aos luxos dos palácios, viagens e pompas servidas nas recepções inerentes ao dia a dia da nobreza tupiniquim. Manter escravos, carruagens, liteiras, conceder títulos nobiliárquicos, criar cavalos e demais exigências inerentes ao beija mão tradicional das quintas feiras, exigia patacas oriundas das Lezírias.

Derrubado o Imperador, com a República, os bens da Corte foram transferidos para a União, inclusive os terrenos de marinha, que, a partir de 1868, já tinham, legalmente como referencia, a linha da preamar média de 1831 em homenagem a Lei Orçamentária que naquele ano incluiu a renda das Lezírias e definiu 15 braças craveiras como sendo a medida a ser considerada para definir as marinhas.

Só em meados do século XX, com a edição do Decreto Lei nº 9.760/46 a União passou a gozar de ordenamento para administrar seu patrimônio imobiliário. Crio o o Serviço do Patrimônio da União, SPU e definiu juridicamente os Terrenos de Marinha, como sendo aqueles situados numa profundidade de 33,00 metros a contar da linha do preamar médio de 1831 junto a orla litorânea e dos rios que sofram influencia das mares.

Atualmente a Lei nº 9.636 de 15 de Maio de 1998, regula a administração desse patrimônio valioso, que à semelhança dos tempos do Reino Lusitano, trata-se de instrumento que propicia elevada arrecadação.

Proprietários de imóveis titulados tem o direito reduzido à mera ocupação precária. Grandes e pequenos hotéis, pousadas, restaurantes, marinas, clubes náuticos, casas de veraneio, prédios de apartamentos, áreas rurais, com ou sem benfeitorias, nem sempre próximos à orla, são demarcados e avaliados unilateralmente, transformando os proprietários em verdadeiros inquilinos da União, com suas escrituras e registros sem mais valor, salvo o da publicidade jurídica.

A linha da preamar média de 1831, atualmente é impossível de ser apurada, motivando que ao arrepio da legislação, seja presumida, pondo em risco a segurança jurídica de milhões de habitantes da costa brasileira cujos imóveis estão sofrendo verdadeiros confiscos. 

O que se observa nos últimos anos é a SPU, agora Secretaria do Patrimonio da União, órgão descentralizado em superintendências nos Estados e no Distrito Federal, órgão do Ministério do Planejamento, demarcar partindo de pontos que são distantes do lugar apontado pela legislação.

Assim, através de perícia técnica, fica patente, que as medições apuradas e decretadas como áreas da União, por considerarem-nas como terrenos de marinha e acrescidos, são na verdade, sem trocadilho, inverdades que provocam insegurança. Noutras palavras: Grilo. A União vem grilando terras, valendo-se do texto vulgar.

Enfim, vale impugnar toda presunção e buscar reparação dos direitos junto ao Poder Judiciário. E quem assim se atreve, tem obtido sucesso.

Autor: Roberto J. Pugliese

Fonte: Pugliese e Gomes Advocacia

PROJETO OBRIGA PROPRIETÁRIO A REGISTRAR TODOS OS DADOS DO IMÓVEL NA MATRÍCULA

Tramita na Câmara dos Deputados o Projeto de Lei 5708/13, do deputado Paulo Teixeira (PT-SP), que transfere do comprador para o proprietário do imóvel a responsabilidade de registrar na matrícula todos os dados envolvendo aquela residência.

Atualmente, a atualização e veracidade dos dados na matrícula ficam a cargo do comprador que, para comprovar, precisa percorrer vários cartórios. Com a proposta, o vendedor será o responsável pela autenticidade das informações.

Com a concentração de todos os atos do imóvel na matrícula, ficam valendo somente os encargos que estiveram anotados no registro na hora da assinatura do contrato.

O projeto de lei, porém, se aprovado, não se aplicará aos imóveis do patrimônio da União, dos estados, do Distrito Federal, dos municípios e de seus respectivos órgãos.

Desburocratização

Com a medida, o comprador não precisará procurar em vários cartórios se o imóvel está bloqueado pela Justiça, se consta como espólio ou se foi usado como garantia em empréstimo, por exemplo.

Segundo o autor da proposta, trata-se de procedimento que contribuirá decisivamente para o aumento da segurança jurídica dos negócios, assim como para a desburocratização dos procedimentos dos negócios imobiliários, em geral, e da concessão de crédito, em particular. “Também ajudará na redução de custos e rapidez dos negócios, pois, em um único instrumento [matrícula], o interessado terá acesso a todas as informações que possam atingir o imóvel. Isso dispensará a busca e o exame de várias certidões e, principalmente, afastará o potencial risco de atos de constrição oriundos de ações que tramitem em comarcas distintas da situação do imóvel”, assinalou Paulo Teixeira.

Perda do bem

A proposta destaca que compradores que celebrarem negócios jurídicos nos assentos dos Registros de Imóveis sem a existência, entre outros pontos, de um registro de citação de ações judiciais em que uma terceira pessoa alega ter direitos reais sobre o imóvel, ou o reivindica para si, não poderão perder a propriedade e/ou serem prejudicados.

O adquirente não poderá sofrer situações jurídicas que não constem na matrícula e não poderá alegar desconhecimento de atos mencionados nela como fundamento para exclusão de sua responsabilidade porque, afinal, todas as informações que dizem respeito à propriedade estarão listadas e explicadas no documento e ele deve estar ciente delas no ato da compra.

Informação às autoridades

De acordo com o projeto, quando houver decisão judicial que resulte na indisponibilidade de bens, a autoridade competente deverá oficiar, imediatamente, ao Registro de Imóveis, preferencialmente por meio eletrônico. Recebida a decisão, as medidas devem ser efetivadas no prazo de cinco dias.

A proposta também altera a Lei 11.977/09, que decreta que os serviços de registros públicos devem disponibilizar ao Poder Executivo federal e ao Judiciário o acesso às informações constantes de seus bancos de dados. Os notários e os oficiais de registro que não informarem deverão pagar multa, terão suspensão por 90 dias, prorrogável por mais 30, e até podem perder a delegação.

Tramitação 

A proposta, que tramita em caráter conclusivo, será analisada pela Comissão de Constituição e Justiça e de Cidadania.

Íntegra da proposta:

PL-5708/2013

Fonte: Agência Câmara Notícias

IGP-M SOBE 0,38% EM FEVEREIRO

O Índice Geral de Preços - Mercado (IGP-M) subiu 0,38% em fevereiro, na seguência de um aumento de 0,48% no primeiro mês deste ano, informou a Fundação Getulio Vargas (FGV). O indicador acumula alta de 0,87% no ano e de 5,76% em 12 meses.

A taxa do mês ficou acima da média das projeções de 17 instituições financeiras e consultorias ouvi das pelo Valor Data, de 0,32%. O IGP-M é calculado com base nos preços coletados entre os dias 21 do mês anterior e 20 do mês de referência e serve de referência para o reajuste de contratos, como os de aluguel.

No atacado, o Índice de Preços ao Produtor Amplo (IPA) teve alta de 0,27% em fevereiro, menor do que aquela apurada no mês anterior, de 0,31%. Os produtos agropecuários registraram deflação de 0,61%, ante queda de 0,89% em janeiro. Os produtos industriais aumentaram 0,59%, após avanço de 0,76%.

No varejo, o Índice de Preços ao Consumidor (IPC) desacelerou para 0,70% em fevereiro, ante 0,87% no início de 2014. A principal contribuição partiu do grupo alimentação, que saiu de elevação de 1,06% em janeiro para acréscimo de 0,49% agora. Esse movimento foi influenciado especialmente pelo item hortaliças e legumes, que deixou um incremento de 3,81% para queda de 1,24%.

Ainda na passagem de janeiro para fevereiro, Educação, leitura e recreação foram de alta de 2,92% para 1,91% e Transportes saíram de 0,84% para 0,65% de elevação. Despesas diversas subiram mais, de 1,70% para 2,21%. Habitação partiu de elevação de 0,60% para 0,69%.

Por fim, o Índice Nacional de Custo da Construção (INCC) registrou em fevereiro variação positiva de 0,44%, abaixo do resultado de janeiro, de 0,70%.

Fonte: Bol Notícias

O LOCATÁRIO NÃO RECOLHEU O IMPOSTO DE RENDA RETIDO NA FONTE. QUEM É O RESPONSÁVEL?

O substituto tributário é aquele a quem a lei elege como responsável pelo pagamento de tributo cujo fato gerador é praticado por outro.

Segundo o Código Tributário Nacional (CTN) em seu artigo 45 (parágrafo único), a lei pode atribuir à fonte pagadora da renda ou dos proventos tributáveis a condição de responsável pelo imposto cuja retenção e recolhimento lhe caibam.

Portanto, vale à pena esclarecer que, o substituto tributário não é contribuinte, por não se relacionar diretamente com o fato gerador, mas é responsável pelo adimplemento da obrigação tributária a ele pertinente, em virtude de disposição legal.

O art. 121 do CTN explicita claramente que o sujeito passivo da obrigação principal é a pessoa obrigada ao pagamento de tributo ou penalidade pecuniária.

Assim, no caso da substituição tributária a obrigação de recolher o valor do tributo é do substituto e não do substituído.

Nos casos em que o locatário é pessoa jurídica e o locador é pessoa física, o regime de tributação é de retenção na fonte, ou seja, a pessoa jurídica, no pagamento do aluguel, faz a retenção do imposto de renda.

Assim, resta claro, que no caso de aluguel pago por pessoa jurídica à pessoa física, há obrigação de retenção na fonte do Imposto de Renda, e consequentemente, substituição tributária, sendo o substituto o responsável pelo pagamento do tributo, portanto, a responsabilidade pelo pagamento do tributo incidente na fonte é atribuída à fonte pagadora, mas o beneficiário do rendimento da relação jurídica tributária deve comprovar que recebeu o valor a menor devido à retenção na fonte, com essa comprovação, a responsabilidade é integral da pessoa jurídica locatária.

Esse, já é o posicionamento do Superior Tribunal de Justiça sobre o assunto.

Ressalta-se que nos casos de pagamento por intermédio de terceiro que atue como intermediário no recebimento do aluguel, este é considerado mero procurador ou mandatário, devendo os documentos de recebimento do aluguel e da retenção ou recolhimento do imposto de renda indicar a pessoa proprietária do imóvel, a fonte pagadora, e a retenção - art. 12, § 2º, da IN SRF nº 15/2001.

Conclui-se, que comprovando o contribuinte que o valor do Imposto de Renda foi retido na fonte a responsabilidade pelo recolhimento do tributo é do substituto tributário, in casu, da pessoa jurídica locatária do imóvel.

Fonte: Ope Legis Consultoria Empresarial

Nota do Editor:

Estão sujeitos à incidência do imposto na fonte principalmente os rendimentos do trabalho assalariado pagos por pessoas físicas ou jurídicas, os rendimentos do trabalho não assalariado pagos por pessoa jurídicas, os rendimentos de aluguéis e royalties pagos por pessoa jurídica e os rendimentos pagos por serviços entre pessoas jurídicas, tais como os de natureza profissional, serviços de corretagem, propaganda e publicidade. Tem como característica principal o fato de que a própria fonte pagadora tem o encargo de apurar a incidência, calcular e recolher o imposto em vez do beneficiário.

Incide também sobre rendimentos pagos, creditados, empregados, entregues ou remetidos a pessoas jurídicas domiciliadas no exterior por fontes situadas no Brasil. Apresenta alíquotas variáveis conforme a natureza jurídica dos rendimentos, o país em que a beneficiária é residente ou domiciliada e o regime fiscal ao qual é submetida a pessoa jurídica domiciliada no exterior.

TV COFECI: CRÉDITO IMOBILIÁRIO - CEF 2014

BRASIL LIDEROU VALORIZAÇÃO DE IMÓVEIS NO MUNDO POR 5 ANOS

Nos últimos cinco anos, nenhum lugar do planeta viveu valorização imobiliária tão grande como a ocorrida no Brasil. Comparação entre 54 países realizada por bancos centrais de todo o mundo mostra que o preço médio dos imóveis brasileiros subiu 121,6% no período pós-crise de 2008.

O fôlego, porém, segue o ritmo da economia e os negócios estão em franca desaceleração. Da liderança nos cinco anos, o Brasil cai para o décimo lugar em valorização no acumulado em dois anos e está em um modesto 22.º lugar no último semestre.

Em 2008, o mundo mergulhou na maior crise econômica em décadas e o setor imobiliário dos Estados Unidos estava na raiz do problema. O diagnóstico fez com que medidas coordenadas fossem tomadas ao redor do mundo.

Uma delas foi o início de um inédito levantamento global sobre preços do mercado imobiliário residencial. O levantamento é feito em mais de 50 países e coordenado pelo Banco de Compensações Internacionais (BIS, na sigla em inglês), instituição que funciona como o banco central dos bancos centrais.

No Brasil, o levantamento ficou a cargo do Banco Central e começou a ser divulgado em abril do ano passado. É esse estudo que mostra que o valor médio dos imóveis mais que dobrou em cinco anos até o terceiro trimestre de 2013.

A valorização brasileira superou mercados aquecidos, como o de Hong Kong – cujo metro quadrado ficou 101,4% mais caro em cinco anos – e foi praticamente o dobro da observada em Kuala Lumpur, na Malásia (62,5%), e em Cingapura (61,6%). Dependendo do país, a pesquisa do BIS usa dados do mercado nacional, como no Brasil, ou de algumas cidades, como na China.

Um grande problema para a comparação entre mercados imobiliários do mundo costumava ser a falta de padronização dos índices locais de preço. Para resolver o problema, o BIS aceita duas referências: valor do metro quadrado e valor de cada negócio. Para o Brasil, é usada a segunda opção. O Índice de Valores de Garantia de Imóveis Residenciais Financiados é calculado mensalmente pelo Banco Central conforme o valor de avaliação de cada imóvel financiado pelos bancos. São consideradas 11 regiões metropolitanas, entre elas Belo Horizonte, Brasília, Porto Alegre, Recife, Rio, Salvador e São Paulo.

Desaceleração

O fôlego do mercado, porém, diminuiu. A forte alta ocorreu especialmente entre 2008 e o início de 2011, quando a valorização anual dos imóveis permaneceu sistematicamente acima de 20%. Nos trimestres seguintes, o ritmo desacelerou para perto de 15% e a subida reduziu ainda mais o passo para o patamar dos 9% no ano passado.

O fenômeno fica ainda mais explícito no horizonte de curto prazo. Nos últimos 12 meses, a alta de preços no Brasil foi de 7,1%, o 16.º maior resultado da pesquisa do BIS. Em seis meses, a valorização foi de 4,6%, a 22.ª maior alta do mundo.

“O mercado brasileiro passa por um período de ajuste alinhado com o menor crescimento da economia. Essa desaceleração pode ser considerada positiva porque eleva a sustentabilidade do setor”, diz Liam Bailey¸ chefe da área de pesquisa internacional da maior imobiliária independente do mundo, a britânica Knight Frank.

Apesar da avaliação positiva, Bailey reconhece que, após certa euforia, atualmente há opções mais atrativas que o Brasil para investir em emergentes, como Dubai ou a Turquia. “Mas ainda há bons negócios no Brasil, especialmente em áreas com melhor infraestrutura de São Paulo e Rio de Janeiro”, diz Bailey. O executivo comenta que poucos europeus consultam a Knight Frank sobre oportunidades no Brasil. “Mesmo com o crescimento recente, o País ainda é um mercado majoritariamente para investidores locais.” As informações são do jornal O Estado de S.Paulo.

FONTE: Exame.com

SEGMENTO IMOBILIÁRIO DEVE AQUECER A ECONOMIA EM 2014

Quase oito milhões de pessoas devem realizar o sonho da casa própria nos próximos dois anos, o que representa um universo de oito famílias para cada grupo de dez. O levantamento é baseado em pesquisa realizada pelo Instituto Data Popular, que aponta um cenário positivo para o setor imobiliário em 2014.

Construtoras e incorporadoras pretendem desovar seus estoques e ampliar a média de lançamentos ainda no primeiro semestre desse ano. Para os financiamentos de imóveis serão disponibilizados R$ 172,8 bilhões em recursos provenientes da caderneta de poupança e do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS).

“O crédito imobiliário no Brasil ainda é muito farto, o volume de capital é enorme em decorrência da injeção dos recursos da poupança e do FGTS no financiamento do setor. Além do capital privado, que sempre busca a segurança imobiliária como investimento”, ressalta o especialista em Direito Notarial e Registral, Marcus Felipe dos Santos. “O controle inflacionário proporciona o campo perfeito para a continuidade deste desenvolvimento”, destaca.

Segundo Marcus, o mercado imobiliário e de construção civil está em pleno processo de crescimento. “Em determinadas regiões do país e para determinados tipo de empreendimento, pode-se observar certos nichos de saturação de mercado. Como, por exemplo, para empreendimentos de alto padrão com quatro quartos, em cidades como São Paulo e Belo Horizonte. Porém, de modo geral, o déficit habitacional no Brasil ainda é muito grande”, observa.

Ele aponta, ainda, que regiões como o Nordeste, Centro-Oeste e Norte estão vivendo hoje uma explosão em termos de crescimento econômico, o que reflete diretamente no mercado imobiliário. “O crescimento da renda das famílias brasileiras proporciona um maior poder de compra e, neste contexto, o principal desejo de consumo ainda é a casa própria”, afirma.

No entanto, ele tem uma ressalva. “Creio que, pelos indicadores econômicos, a tendência do mercado imobiliário é se manter em crescimento, porém, a medida que a demanda for sendo suprida, a tendência é, não uma retração no mercado, mas um crescimento menos voraz”, avalia.

FONTE: paraibatotal.com.br

CRÉDITO IMOBILIÁRIO DEVE CRESCER 15% E CHEGAR A R$ 126 BI EM 2014

Os juros baixos, prazos de amortização longos e as baixas taxas de desemprego são fatores que ajudam a explicar o aumento do crédito imobiliário no Brasil.

Segundo dados da Associação Brasileira das Entidades de Credito Imobiliário e Poupança (Abecip), o volume movimentado nos financiamentos para pessoas físicas e jurídicas cresceu quase 33% em 2013, atingindo a marca recorde de R$ 109,2 bilhões.

Este ano, porém, o setor deverá ter um crescimento mais moderado, da ordem de 15%, chegando ao total de R$ 126 bilhões.

Octavio de Lazari Junior, presidente da Abecip, conta que no ano passado as expectativas dos analistas eram semelhantes."A inflação e a taxa de juros apresentavam tendência de crescimento no início de 2013, enquanto o PIB dava sinais de que não avançaria num ritmo forte", lembra o dirigente. "Diante desse cenário, esperávamos um crescimento entre 15% e 20%."

Para o presidente da Abecip, fatores como a expectativa de manutenção dos empregos e o aumento real da renda dos trabalhadores contribuíram para o forte desempenho do setor de crédito imobiliário no ano passado.

"No início de 2013 estávamos céticos quanto à possibilidade de quebrar a barreira dos R$ 100 bilhões. Mas o mercado, incluindo governo, bancos, incorporadoras, construtoras e consumidores, respondeu muito bem", conclui Lazari Junior.

Fonte: MSN Estadão

BANCO MUNDIAL: REGISTRO DE PROPRIEDADES NO BRASIL TEM UM DOS MENORES CUSTOS DO MUNDO

O Brasil tem um dos menores custos de registro de propriedades de todo o mundo, com uma tarifa percentual em relação ao valor total do imóvel que chega a ser metade da praticada em países latino-americanos.

A conclusão está expressa no relatório "Doing Business 2014: Entendendo regulamentos para pequenas e médias empresas", publicado pelo Banco Mundial. O documento é o 11° de uma série de relatórios anuais sobre a facilidade de fazer negócios em países do mundo todo, envolvendo o registro de trâmites regulatórios das 189 economias analisadas.

A publicação aponta que o Brasil exige 30 dias na tarefa, metade dos 65 dias em média da América Latina e Caribe e não muito distante dos 24 dias praticados na OCDE - Organização para Cooperação e Desenvolvimento Econômico. Já o percentual de custo, em relação ao valor integral do imóvel, é de 2,6% no Brasil, 6,0% na região latino-americana e 4,4% nos países integrantes das OCDE.

Para o diretor de Registro de Imóveis da Anoreg/PR e Diretor Especial de Implantação do Registro Eletrônico do IRIB, João Carlos Kloster, os dados, que mostram os benefícios das práticas dos cartórios para o empresariado nacional, refletem o contínuo desenvolvimento de um trabalho direcionado a facilitar a vida da população.

"O Brasil pode ser considerado uma referência em registros eficazes e eficientes. O Instituto de Registro Imobiliário do Brasil (IRIB), cuja presidência está hoje a cargo de um paranaense, Ricardo Coelho, tem efetuado um sério trabalho com vários outros países dos quais todos reconhecem o sistema brasileiro como um bom exemplo de eficiência a ser seguido", afirma.

Fonte: Migalhas

INVENTÁRIO EXTRAJUDICIAL É A ALTERNATIVA MAIS RÁPIDA

Na hora de fazer a transmissão de patrimônio, o inventário é uma das etapas que mais causa dor de cabeça para os herdeiros. Na prática, o processo significa relacionar bens e dívidas deixados por quem faleceu. Parece simples, mas é muito comum que inventários se arrastem por meses ou até anos. Além da burocracia, a demora em finalizar o processo pode trazer prejuízos financeiros, como a depreciação de bens. "Já vi casos em que o patrimônio foi se deteriorando aos poucos", explica Flavio Lemos Belliboni, sócio responsável pela área de direito de família do escritório Pinheiro Neto Advogados. O inventário pode demorar também por falta de documentação. Por isso, a melhor solução é sentar para conversar do que ficar brigando, diz.

Existem duas formas de fazer o inventário: judicial ou extrajudicialmente. Mais tradicional, o processo feito em tribunal é obrigatório quando há testamento, divergências na família, menores de idade e pessoas consideradas "incapazes", ou seja, com faculdades mentais ou físicas comprometidas. É preciso abrir o inventário em até 60 dias a partir da data de falecimento. "Os filhos ou a viúva/viúvo podem fazer a abertura. Caso eles não existam, o processo pode ser feito por sobrinhos ou outros parentes, chegando até o 4º grau da família", afirma Luiz Kignel, especialista em planejamento sucessório e sócio do escritório PLKC Advogados. Belliboni destaca que o testamento é registrado perante o juiz. "É preciso manter o testamento sempre atualizado, de preferência feito com um tabelião", diz.

No caso do inventário extrajudicial, o procedimento é mais rápido e realizado em cartório por meio de escritura pública. De acordo com os especialistas, o prazo costuma ser de 15 até 30 dias, variando conforme a complexidade do patrimônio a ser transferido. Eventuais conflitos entre herdeiros também podem atrasar o fim do processo. "Para fazer o inventário extrajudicial, é preciso que todos os herdeiros estejam de acordo com a partilha dos bens", afirma Belliboni. Além disso, os sucessores devem ser maiores de idade e considerados capazes.

Em ambos os casos, uma das principais regras é preparar toda a documentação com antecedência. "Os herdeiros precisam levar, por exemplo, extratos de conta bancária, certidões de imóveis, certidões de casamento", explica Rogério Portugal Bacellar, presidente da Associação dos Notários e Registradores do Brasil (Anoreg-BR). Documentos pessoais, como RG, CPF, certidão de nascimento, também fazem parte da lista.

Quando o processo é feito em cartório, o tabelião geralmente fica responsável por checar as certidões negativas, ou seja, comprovantes, para mostrar que não há dívidas herdadas. Tais documentos também podem ser obtidos pelos herdeiros nos órgãos federais, estaduais ou municipais. Por exemplo, possíveis pendências fiscais devem ser verificadas com a Receita Federal. "No caso do inventário extrajudicial, o tabelião cobra a despesa com a escritura", diz Bacellar. São as chamadas custas, cujos valores variam de acordo com cada estado. A tabela pode ser encontrada em qualquer cartório, informa.

Vale lembrar que, em ambos os tipos de inventário, é cobrado o Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação (ITCMD), cuja alíquota também muda conforme a região. No Estado de São Paulo, por exemplo, o valor é de 4%, sendo que o percentual pode chegar a 8% em outros estados. "Assim, é lavrada a escritura", diz Belliboni. O prazo para pagar o imposto é de 180 dias, de acordo com Kignel, do PLKC Advogados. "No inventário judicial, o juiz pode prorrogar o prazo caso haja necessidade", ressalta. Além do tributo, outro gasto fundamental é com um advogado. E quanto mais demorado o processo, mais caros serão os honorários, dizem os especialistas.

Traçar um planejamento sucessório também ajuda no momento de preparar o inventário. "As pessoas precisam se preparar para a sucessão. É fundamental ter um testamento exequível", recomenda Kignel. A orientação específica e preventiva garante tranquilidade no futuro. "Essa cultura de pensar só na morte quando ela está próxima está mudando no Brasil. A sucessão começa em vida", ressalta.

Fonte: Jornal Valor Econômico

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http://ogestorimobiliario.blogspot.com.br/2013/04/o-inventario-extrajudicial-e-seu.html

INFLAÇÃO PELO IGP-M ABRANDA NA SEGUNDA PÉVIA DE FEVEREIRO

O Índice Geral de Preços - Mercado (IGP-M) registrou alta de 0,24% na segunda medição de fevereiro, após ter subido 0,46% no mesmo período em janeiro, de acordo com a Fundação Getulio Vargas (FGV). 

No atacado, o Índice de Preços ao Produtor Amplo (IPA) subiu 0,06% na segunda medição de fevereiro, taxa bem menor que a de 0,36% do mesmo período em janeiro. Os produtos agropecuários recuaram 1,53%, ante queda de 0,45% na mesma comparação. Os produtos industriais subiram 0,64%, ante aumento de 0,66% na parcial do primeiro mês de 2014.

No varejo, o Índice de Preços ao Consumidor (IPC) saiu de alta de 0,73% para avanço de 0,64% entre a segunda prévia de janeiro e a de igual período de fevereiro. A principal contribuição para essa taxa menor partiu do grupo alimentação, que teve forte desaceleração (0,98% para 0,29%) por conta das hortaliças e legumes, cuja taxa passou de alta de 2,95% para queda de 3,03%. Transportes (1,07% para 0,53%) também registraram taxa menor por conta da queda de preços da gasolina (2,52% para -0,11%).

Em contrapartida, Educação, leitura e recreação saíram de elevação de 1,56% na segunda prévia de janeiro para 2,05% no estudo mais recente deste mês. Despesas diversas foram de aumento de 1,04% para 2,35%.

Por fim, o Índice Nacional de Custo da Construção (INCC) registrou alta de 0,47% na segunda prévia do IGP-M de fevereiro, ante 0,53% no mesmo período em janeiro. O índice relativo a materiais, equipamentos e serviços registrou variação positiva de 0,62%. No mês anterior, houve alta de 0,29%. O índice que representa o custo da mão de obra avançou 0,33%. No mês anterior, este índice teve elevação de 0,74%. 

O segundo decêndio do IGP-M compreende o intervalo entre os dias 21 do mês anterior e 10 do mês de referência. O índice serve de referência para o reajuste de contratos, como os de aluguel.

Fonte: BOL Notícias

CUSTOS NO MERCADO IMOBILIÁRIO DO BRASIL GERA TEMORES PARA A ECONOMIA

 

Uma série de economistas, incluindo Robert Shiller, ganhador do Nobel, professor da Universidade de Yale, têm alertado sobre uma bolha imobiliária no Brasil que pode influenciar diretamente na economia da América Latina, onde os preços das casas triplicaram desde 2008, refletindo no custo dos aluguéis. "As coisas não mudaram tão de repente para que o Brasil justifique um aumento dos preços significativo", disse Shiller, acrescentando que durante uma viagem ao Brasil no ano passado, se sentiu como se estivesse nos EUA, em 2005. A reportagem saiu no sábado (15/2), no Financial Times.

Desde janeiro de 2008, os preços em São Paulo e no Rio de Janeiro subiram 197% e 243%, respectivamente, segundo a Fipe-Zap, o índice de habitação principal do país. "De acordo com nossos dados, os preços aqui subiram mais rápido do que durante a bolha imobiliária dos EUA", disse ao jornal Eduardo Zylberstajn, um dos fundadores do índice. Poucos ainda estão prevendo que o mercado brasileiro deve sofrer um acidente de 'full-blown' como os EUA - "onde os preços reais das casas subiram muito antes de cair em mais de 40% em todo o país".

No entanto, qualquer declínio no mercado imobiliário num estado de perigo com a economia já frágil no país, que é excessivamente dependente do consumo, pode já ter entrado em recessão técnica, dizem os analistas. Neil Shearing, economista-chefe para mercados emergentes da Capital Economics, estima que o mercado de imóveis residenciais no Brasil pode ser sobrevalorizado em até 50%. Mas ele também admite que esses cálculos no Brasil são "mais uma arte do que uma ciência". O índice Fipe-Zap, por exemplo, remonta apenas seis anos e, inicialmente, apenas analisa São Paulo e Rio de Janeiro, o que torna quase impossível estimar o valor justo de uma propriedade.

Shearing admite que "há muitas razões pelas quais os preços subiram". Surto de crescimento no Brasil ao longo da última década, impulsionou os salários, com o produto interno bruto nominal per capita subindo cerca de 50% desde 2008. Taxas relativamente baixas de juros e maior concorrência no setor bancário também têm impulsionado os custos de empréstimos, permitindo que milhões de brasileiros obtenham uma hipoteca pela primeira vez. Outro fator foi a introdução pelo governo em 2009, de um programa de hipoteca subsidiado para famílias de baixa renda.

Até o final do ano passado, o financiamento imobiliário total havia aumentado para R$ 395bn, o equivalente a 8,2% do PIB, acima dos 6,8% em 2012, segundo dados do Banco Central. Enquanto as taxas de juros devem aumentar nos próximos meses, os bancos estatais estão sob pressão do governo para manter os empréstimos com taxas baixas,para estimular a economia. Parte do problema vem do grande número de propriedades compradas em 'lançamentos', especialmente em São Paulo e no Rio de Janeiro. Investidores colocam o depósito mínimo para comprar um apartamento, antes do imóvel ser construído, e, em seguida, vende a propriedade por um lucro rápido quando é concluído alguns anos mais tarde.

Enquanto Shearing diz que o "grau dos aumentos de preços dos imóveis ainda parece difícil de justificar", outros são mais otimistas sobre os riscos. Mauro Peixoto de Oliveira, assessor de Embraesp, uma consultoria de imóveis, diz que pela natureza conservadora do sistema bancário do país, o risco de uma bolha imobiliária generalizada é baixo. "No mercado residencial do Brasil há mais elasticidade - os preços já começaram a estagnar em algumas regiões de São Paulo", diz ele. No entanto, ele acredita que "bolhas localizadas" existem, especialmente no mercado imobiliário comercial.

Em 2010, quando a economia estava se expandindo em 7,5% ao ano, a escassez de espaço nos escritórios em cidades como São Paulo, levou à empresas de construção pelanejar uma enxurrada de novos edifícios comerciais. Porém, a burocracia no Brasil e escassez de trabalhadores qualificados na construção fez com que muitos desses edifícios só fossem concluídos agora - assim como o crescimento econômico dá espaço a um impasse.

 

Fonte: Jornal do Brasil

CHINA PARECE ESTAR NA BORDA DE UM PERIGOSO PRECIPÍCIO IMOBILIÁRIO

O mercado imobiliário é um dos setores mais importantes da economia chinesa, e há anos tem impulsionado, de um jeito ou de outro, grande parte do crescimento econômico do país. Mas em janeiro, o número de imóveis comprados e vendidos em toda a China caiu vertiginosamente em relação ao mesmo período do ano passado.

O preço pelo qual as propriedades foram vendidas caiu apenas relativamente, o que significa que o setor não está em crise, mas o crescimento nos preços dos imóveis cresceu a um ritmo mais lento em janeiro do que ocorre normalmente.

Ambas estas tendências – poucas transações e preços tendendo à estagnação – são sinais de alerta para o setor imobiliário da China. Especialistas têm argumentado por anos e especulado sobre se e em que medida o mercado imobiliário chinês é uma bolha e quando ele explodiria ou deflacionaria.

“Os preços da habitação nas cidades de primeiro nível na China não são suscetíveis de cair acentuadamente em breve, mas eles não aumentarão muito também”, disse Jason Ma, um comentarista experiente da emissora NTDTV sobre questões econômicas.

O preço é muito alto

A desaceleração das vendas deve-se ao preço excessivo da habitação na China, disse Ma. “Os preços da habitação nas cidades de primeiro nível como Pequim e Shanghai são mais altos do que nos Estados Unidos, mas o salário médio chinês é apenas um décimo dos norte-americanos. O grupo de pessoas que compra imóveis está diminuindo.”

Vendas lentas

A notícia recente vem da Academia de Indexação da China, que monitora os mercados imobiliários em 43 grandes cidades chinesas, incluindo cidades de primeiro nível, como Pequim, Shanghai, Guangzhou e Shenzhen. (A China classifica as cidades em níveis de acordo com o desenvolvimento do centro urbano, sendo o primeiro nível o mais desenvolvido.)

O relatório mostra que mais de 90% das grandes cidades monitoradas apresentaram queda no volume de transações em janeiro. O volume de comércio nas cidades de Pequim, Shanghai e Shenzhen diminuiu 30% em relação a dezembro, com algumas, como Dalian e Bengu, caindo mais de 50%.

Um fator que contribuiu para o baixo volume de negociações foi o Ano Novo Chinês, que dura cerca de uma semana e começou em 31 de janeiro deste ano, 11 dias mais cedo do que no ano passado.

O volume foi menor do que em janeiro do ano passado, especialmente nas cidades de primeiro nível. Compras e vendas de casas pré-construídas em Pequim foram menos da metade do que em janeiro passado. O comércio imobiliário em Guangzhou também caiu quase pela metade em relação a janeiro passado.

Os preços da habitação têm aumentado de forma constante por um longo tempo na China, mas em 2013 esta tendência mostrou sinais de redução gradual. Os preços só subiram em metade das cidades monitoradas em janeiro.

O Índice Global de Preços de Imóveis elaborado pela Knight Frank, uma grande consultoria imobiliária, mostra que os preços da habitação na China continental tiveram o segundo maior aumento no mundo em 2013, ou 21,6%. Dubai teve o maior aumento.

O comentarista econômico Jason Ma disse que as restrições de compra de habitação em 2010 contiveram as vendas. Essas restrições determinam que apenas os residentes oficiais das grandes cidades podem ter duas casas por família, e que migrantes de outras cidades só podem possuir uma casa por família.

Risco

Durante anos, Ren Zhiqiang, um dos maiores promotores imobiliários na China, disse que vem tentando chamar a atenção para os riscos do mercado imobiliário da China. Ele é presidente da Imobiliária Huayuan, que tem uma capitalização de mercado de 4,5 bilhões de yuanes (US$ 740 milhões).

Ele alertou os investidores para os preços das casas em desaceleração numa cerimônia imobiliária de premiação em 21 de janeiro deste ano.

“Eu abordei o tema do ‘risco’ nos relatórios de imóveis pela primeira vez em mais de 10 anos”, disse Ren. “É um pensamento muito perigoso que os desenvolvedores ainda acreditem que os preços dos imóveis aumentarão como em 2013. Essa é a minha maior preocupação.”

Até agora este ano, o crescimento do preço dos imóveis foi pior nas cidades de terceiro e quarto níveis enquanto o volume de comércio está em declínio nos últimos três meses.

‘Cidades-fantasma’

A desaceleração no mercado imobiliário enfrenta um impacto muito mais acentuado nas cidades menores do que muitos previram. “Empresas grandes e verdadeiramente inovadoras na China estão localizadas nas cidades de primeiro nível, e quase nenhuma delas está em cidades de terceiro e quarto níveis. Isto leva a fuga de cérebros e ao êxodo populacional destes lugares”, disse Jason Ma.

“Assim, as pequenas cidades só podem contar com seus recursos naturais, mineração e projetos governamentais. Mas os governos locais têm cada vez menos capacidade agora por causa das enormes dívidas que adquiriram.”

Isto agrava o que observadores têm chamado de “cidades-fantasma”: cidades subocupadas, onde vastas somas de dinheiro foram gastas em projetos imobiliários que, em seguida, geraram renda insuficiente para atender as enormes dívidas obtidas anteriormente ou com estes projetos de construção.

“Pode ser muito cedo para se chegar a uma conclusão sobre o colapso do mercado imobiliário da China”, disse Jason Ma. “Mas, se o volume de comércio mantiver a tendência de baixa apresentada em fevereiro, isso pode ser um sinal de que os preços da habitação estão numa posição perigosa.”

Fonte: Epoch Times

APÓS BOOM, MERCADO IMOBILIÁRIO DÁ SINAIS DE DESACELERAÇÃO DE PREÇOS

Depois do forte aumento dos últimos anos, valor médio do metro quadrado deve se manter estável em 2014. Alguns economistas ainda temem bolha imobiliária.

Nos últimos anos, o setor de construção civil não parou de crescer no Brasil. Prédios e mais prédios foram construídos no embalo do aumento de renda e da expansão do crédito. Mas, junto com o fenômeno, veio algo que chamou a atenção de consumidores e especialistas: o aumento vertiginoso dos preços dos imóveis.

O aumento médio de 13,7% em 2013 e também em 2012, além de quase o dobro (26%) em 2011, de acordo com o Índice FipeZap, da Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas, faz com que alguns economistas ainda cogitem a possibilidade de uma bolha imobiliária no país. Mas, para outros especialistas, depois da escalada de preços, o preço dos imóveis deve subir menos em 2014.

"O mercado dá sinais de uma certa acomodação, até mesmo de estagnação nas regiões periféricas", afirma Gilberto Braga, professor de finanças do Ibmec/RJ. "Entretanto, nas grandes capitais e cidades-sedes da Copa que sofreram obras de infraestrutura impactante, os bairros mais próximos dessas melhorias continuam muito valorizados."

O economista Júlio Gomes de Almeida, da Unicamp, afirma que, em regiões como o Rio de Janeiro, o aumento dos imóveis foi excessivo devido aos custos da compra de um terreno em lugar privilegiado, como na zona sul, que engloba bairros como Ipanema, Leblon e Copacabana.

"Mas há um processo especulativo forte em relação aos terrenos localizados nas áreas urbanas, fazendo com que os preços dos imóveis fiquem muito elevados", explica o especialista.

Ano atípico

Segundo Braga, este ano deverá ser de maior cautela, já que 2013 não foi tão positivo para a economia brasileira. Além disso, por ser ano de eleições, o governo federal não deve mexer de forma brusca na economia. De acordo com o especialista, mesmo com os preços subindo menos, não deve ocorrer uma queda generalizada, já que o mercado segue aquecido por haver um deficit histórico de moradias no Brasil e também por causa do farto financiamento para as famílias brasileiras.

De acordo com dados da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), 2013 alcançou um novo recorde histórico, com 109,2 bilhões de reais em financiamentos. No período, 530 mil imóveis foram financiados. Para 2014, a expectativa é que as concessões alcancem 126 bilhões de reais, ou 15% a mais.

Para o economista Celso Grisi, da Fundação Instituto de Administração (FIA), mesmo que os custos das construtoras com terrenos, salários, aluguel de equipamentos e importação de insumos continuem altos, os preços das unidades habitacionais não deverão subir mais do que o valor da inflação cerca de 6%. "As empresas vão ter que ganhar em produtividade para evitar a redução da margem de lucro", afirma.

Bolha imobiliária no Brasil?

O aquecimento do mercado imobiliário em grandes cidades como São Paulo e Rio de Janeiro, pode levar a uma sobrevalorização de preços e fazer com que uma possível bolha imobiliária estoure no Brasil, segundo alguns especialistas ouvidos pela DW.

Para Samy Dana, economista da Fundação Getúlio Vargas, a bolha imobiliária já está formada, mesmo com a queda dos preços que continuam, em sua opinião, acima do valor razoável. Para ele, há um desequilíbrio na relação entre o custo do aluguel e do investimento num imóvel novo.

O economista cita o exemplo de imóveis de 100 metros quadrados em São Paulo, que custam mais de 1 milhão de reais valor que hoje, investido na poupança que é atualmente considerada a pior aplicação pelo seu baixo rendimento faria com que o montante aumentasse 5 mil reais por mês.

"Ninguém paga 5 mil reais para morar num imóvel de 100 metros quadrados. Isso significa que os preços estão muito altos para a população brasileira. Para haver equilíbrio, ou o aluguel sobe ou os preços dos imóveis diminuem. Como não há espaço para os aluguéis subirem, o valor dos imóveis deveria descer", argumenta.

Já Grisi avalia que não haverá bolha imobiliária, pois o ritmo de construção de imóveis diminuiu para se adequar à demanda. "Está claro que vamos ter um ritmo de vendas mais baixo. Os imóveis deverão ser reajustados de acordo com a inflação. É só uma preservação do patamar de preços, pois subir preços não vai dar."

Fonte: O POVO Online

PDDU E LOUOS: JUDICIÁRIO PROÍBE ELEVAÇÃO DA ALTURA DOS IMÓVEIS EM SALVADOR

Foto: Marco Aurélio Martins | Ag. A TARDE

A elevação da altura dos imóveis continua proibida na orla, no entorno da Fonte Nova e nas avenidas Bonocô e São Rafael. A decisão foi tomada pelo Poder Judiciário baiano, após analisar pedidos da prefeitura de Salvador.

A administração municipal queria autorização para mudar itens do Plano Diretor de Desenvolvimento Urbano (PDDU) e da Lei de Ordenamento do Uso e da Ocupação do Solo (Louos) da capital baiana. 

O Tribunal de Justiça da Bahia (TJ-BA) permitiu, no entanto, que três itens sejam considerados válidos por 12 meses ou até a aprovação de novas regras legislativas. Os itens se referem à construção do Centro Administrativo do Município, o projeto da Linha Viva e ao estatuto do Estudo de Impacto de Vizinhança.

Com a decisão, ficam mantidos o PDDU de 2008 e a Louos de 1984. As mudanças ficam por conta das alterações pedidas pela prefeitura e pelo Ministério Público Estadual (MP-BA) e parcialmente acatadas pelo relator da matéria no TJ-BA, José Edivaldo Rotondano.

No entendimento da Corte, as alterações no gabarito (altura-limite) para empreendimentos residenciais e comerciais em diversas áreas da capital não podem ser feitas antes de um novo projeto ser apreciado pela Câmara de Vereadores.

Conforme antecipado pelo prefeito ACM Neto (DEM) com exclusividade para o jornal A TARDE, existe a expectativa de lançar um novo projeto até o final do ano. "O próximo passo é o lançamento do programa Salvador 500, uma revisão completa do PDDU e da Louos que vai ser feita ao longo de 2014 para que no fim do ano ou começo do próximo a gente possa encaminhar dois novos projetos para a Câmara", afirmou o prefeito.

Segundo o acordo firmado entre a prefeitura e o MP-BA, todos os prazos e requisitos para garantir a participação popular devem ser respeitados durante a tramitação dos novos projetos. A iniciativa tenta coibir uma nova declaração de inconstitucionalidade, que paralisou setores importantes da economia.

Dessa vez, há a perspectiva de respeitar os princípios de participação popular e apresentação de estudos técnicos antes da aprovação.

Tais aspectos, de acordo com o promotor Paulo Modesto, que ajuizou a ação direta de inconstitucionalidade (Adin), são os dois mais importantes do resultado final do julgamento.

Modesto classificou a decisão como "uma vitória importante da cidadania". "É para se comemorar, pois abre um precedente importante. O Tribunal mostrou os limites do que é Plano Diretor e do que é Lei de Ordenamento do Uso e da Ocupação do Solo após fazer uma análise profunda e detalhada", afirma o promotor.

Votação

Suspensa desde o pedido de vistas do desembargador Jathay Jr., em outubro, a votação não suscitou debates acirrados nesta quarta-feira, 12. O único questionamento coube ao desembargador Lourival Trindade, que acompanhou parcialmente o voto do relator, solicitando a exclusão do projeto da Linha Viva da modulação. Segundo ele, era preciso discutir o interesse social do projeto antes da execução.

Ao final do julgamento, a vice-presidente do TJ-BA, Vera Lúcia Freire de Carvalho, declarou o voto do relator, aprovado com 27 apoios integrais.

Fonte: Portal A TARDE

O INSTITUTO JURÍDICO DAS ARRAS

O presente artigo objetiva analisar de forma ampla o instituto jurídico das arras, expondo sua origem histórica, bem como sua previsão legislativa atual.

Além do mais, o estudo proposto será fundamentado em entendimentos doutrinários contemporâneos e em julgados proferidos pelos Tribunais Superiores, esses que se prestarão a ilustrar a corrente adotada pela jurisprudência majoritária.

Com relação ao aspecto histórico da expressão arras, esta foi introduzida no vocabulário comercial dos gregos através da palavra arrabon e dos romanos por intermédio do termo arrhabo frequentemente utilizado pelos mercadores fenícios, de modo a indicar o penhor que funcionava como sinal de firmeza de um contrato pactuado.

Diante do contexto histórico descrito no parágrafo acima, iremos centralizar nossos esforços na origem romana, até mesmo pelo fato de que nosso ordenamento jurídico possui vasta influência do direito romano.

Ao seguirmos as diretrizes supracitadas, julgamos relevante lecionar que as arras para os romanos consistiam em tudo o que uma das partes contratantes fornecia à outra como forma de sinal de perfeição do que fora convencionado, tendo por escopo assegurar de forma indireta o adimplemento obrigacional derivado do contrato.

Portanto, diante do aspecto histórico narrado, é possível constatar que as arras podiam ser fornecidas em dinheiro, bem como em qualquer outra espécie de bem dotado de valor econômico, pressupondo sempre a existência de uma obrigação principal, da qual eram caracterizadas as arras como acessório, podendo ser civil, natural, pura e simples, condicional ou a termo.

Superado o contexto histórico acerca do instituto jurídico das arras, passaremos a abordar o tema de acordo com o ordenamento jurídico pátrio. Para tanto, nos moldes do que fora declarado no início do presente trabalho, iremos nos pautar não apenas na legislação em vigor, mas também nos entendimentos doutrinários e jurisprudenciais majoritários.

Atualmente, de acordo com os ensinamentos de Sílvio de Salvo Venosa, as arras se prestam a demonstrar que os contratantes possuem propósitos sérios a respeito do contrato, com a real intenção de contratar e manter o negócio jurídico entabulado.

Cumpre esclarecer que as arras também podem ser denominadas de sinal, de acordo com o que demonstra Maria Helena Diniz, em sua obra Curso de Direito Civil Brasileiro – Teoria das Obrigações Contratuais e Extracontratuais, ocasião em que leciona:

“As arras ou sinal vêm a ser a quantia em dinheiro, ou outra coisa móvel, em regra, fungível, dada por um dos contraentes ao outro, a fim de concluir o contrato, e, excepcionalmente, assegurar o pontual cumprimento da obrigação.”

Vale ressaltar que as arras não podem ser equivalentes à integralidade do pagamento, possuindo diversas finalidades na relação contratual, pois servem como garantia para demonstrar seriedade ao ato, valendo ainda como princípio de pagamento, e de indenização na hipótese de ser configurado o arrependimento de qualquer dos contratantes, quando estiver devidamente expressa no instrumento contratual.

Assim, as arras caracterizam-se como pacto acessório, que insere uma condição resolutiva ao negócio jurídico pactuado caso venha a ocorrer a possibilidade de arrependimento.

Insta salientar que as arras podem estar presentes em todos os contratos nos quais restam pendentes obrigações, podendo ser inseridas nos negócios jurídicos bilaterais e unilaterais, como na hipótese do mútuo oneroso citada na obra de Sílvio de Salvo Venosa.

Cumpre esclarecer ainda que não é possível que terceiro estranho à relação contratual ofereça as arras, pois estaria descaracterizado o negócio, já que o instituto jurídico das arras é exclusivo das partes contratantes.

Com o intuito de tornar didático o presente artigo jurídico, julgamos interessante expor o conceito, bem como a utilização das arras através de um exemplo prático, hábil a ilustrar o tema proposto. Para tanto, iremos nos valer novamente dos ensinamentos da jurista Maria Helena Diniz, que ilustra a matéria da seguinte maneira:

“Assim, se A pretende efetivar um contrato de compra e venda, poderá entregar a B, que é o vendedor, uma quantia em dinheiro, como prova da conclusão do contrato e como garantia de seu adimplemento. O sinal funciona, pois, não só como um reforço nos contratos bilaterais ou comutativos, indicando a realização definitiva do concurso de vontades, ao firmar a presunção de acordo final, devendo, em caso de execução, ser restituído ou computado na prestação devida, se do mesmo gênero da principal (CC, art. 417), mas também como uma garantia ao pontual cumprimento da obrigação avençada, visto que se pode convencionar a possibilidade do desfazimento do contrato por qualquer das partes, hipótese em que terá função indenizatória. Assim, aquele que deu o perderá para outro e o que recebeu o devolverá mais o equivalente, não havendo, em qualquer caso, direito à indenização suplementar (CC, art. 420), assegurando-se, assim, às partes o direito de arrependimento.”

Quanto ao momento de formação das arras, é possível declarar que elas podem estar presentes tanto nos contratos definitivos, bem como nos preliminares, devendo ser pactuadas no momento da celebração do contrato ou em momento posterior, mas desde que seja estabelecida antes do adimplemento das prestações obrigacionais.Dessa maneira, observamos que os ensinamentos transcritos da obra de autoria da renomada jurista se prestam a fundamentar as informações expostas no curso do presente trabalho.

Ainda no tocante à formação, nos contratos solenes, as arras atuam com a função de prevenir possível arrependimento, vez que prefixa as perdas e danos, nos moldes do que fora ventilado inclusive na transcrição doutrinária realizada.

Cumpre esclarecer que a declaração supracitada é inclusive a mais comum de ser observada em nosso cotidiano, principalmente em contratos de promessa de compra e venda de bem imóvel, ocasião em que o promitente comprador entrega certa quantia em favor do promitente vendedor a título de arras, valor este que se prestará a prevenir possível desistência no curso das tratativas comerciais, sendo que na hipótese de ser caracterizada referida desistência a quantia depositada como sinal será entregue ao promitente vendedor a título indenizatório pelas perdas e danos sofridos. 

Por outro lado, as arras estabelecidas em contratos não solenes se prestam para fornecer ênfase à vontade de contratar, indicando a realização definitiva do negócio.

No tocante à codificação atual, as arras encontram-se previstas entre os artigos 417 e 420, todos do Código Civil de 2002.

“Art. 417. Se, por ocasião da conclusão do contrato, uma parte der à outra, a título de arras, dinheiro ou outro bem móvel, deverão as arras, em caso de execução, ser restituídas ou computadas na prestação devida, se do mesmo gênero da principal.”

“Art. 418. Se a parte que deu as arras não executar o contrato, poderá a outra tê-lo por desfeito, retendo-as; se a inexecução for de quem recebeu as arras, poderá quem as deu haver o contrato por desfeito, e exigir sua devolução mais o equivalente, com atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, juros e honorários de advogado.”

“Art. 419. A parte inocente pode pedir indenização suplementar, se provar maior prejuízo, valendo as arras como taxa mínima. Pode, também, a parte inocente exigir a execução do contrato, com as perdas e danos, valendo as arras como o mínimo da indenização.”

“Art. 420. Se no contrato for estipulado o direito de arrependimento para qualquer das partes, as arras ou sinal terão função unicamente indenizatória. Neste caso, quem as deu perdê-las-á em benefício da outra parte; e quem as recebeu devolvê-las-á, mais o equivalente. Em ambos os casos não haverá direito a indenização suplementar.”

Os dispositivos legais acima arrolados acabam por indiretamente separar o instituto jurídico das arras em duas funções, sendo elas: arras confirmatórias (artigos 417 a 419 do Código Civil) e arras penitenciais (artigo 420 do Código Civil).

No tocante às arras confirmatórias, estas consistem na entrega de uma coisa por um dos contratantes em favor do outro, com o intuito de comprovar sua intenção na realização do negócio jurídico, bem como garantir que esse será cumprido, de modo a impedir o arrependimento por uma das partes.

Logo, o artigo 417 do Código Civil Brasileiro transmite justamente a função das arras relacionadas ao início de pagamento ou confirmação do negócio jurídico, ressaltando a questão do sinal em dinheiro, modalidade habitual, levando-se em consideração que o valor das arras deve ser computado no pagamento do preço total.

Por sua vez o artigo 418 da mesma codificação acaba por estabelecer o procedimento a ser adotado caso o contratante que prestou as arras não vier a cumprir com suas obrigações contratuais, restando incontroverso que diante dessa hipótese o contraente prejudicado poderá vir a reter a quantia entregue a título de sinal dando o negócio jurídico entabulado como desfeito.

Vale ressaltar inclusive que se a inexecução do contrato se der por quem recebeu as arras, aquele que as prestou também poderá considerar o negócio jurídico desfeito exigindo a devolução da quantia adimplida atualizada monetariamente e acrescida de juros de mora e honorários advocatícios.

Ainda no tocante às arras confirmatórias, destacamos a previsão expressa pelo caput do artigo 419 do Código Civil, que estabelece que a parte que vier a ser prejudicada pela desistência do negócio jurídico poderá vir a pleitear perante o contratante inadimplente além das hipóteses arroladas acima (artigo 418 do CC) o pagamento de indenização suplementar.

Insta salientar que a indenização suplementar supracitada poderá vir a ser exigida desde que o contratante prejudicado comprove que os danos suportados são muito superiores à quantia eleita a título de arras.

Por fim, no tocante às previsões expressas pelo artigo 419 do Código Civil, devemos lecionar que além da indenização suplementar a parte lesada poderá exigir o cumprimento do contrato entabulado, sem prejuízo da reparação pelos prejuízos suportados, neste caso servindo as arras como a indenização mínima a ser aplicada.

Diante desses fatos podemos observar o triplo objetivo das arras confirmatórias, finalidades estas amplamente debatidas pela jurista Maria Helena Diniz, que ao abordar o tema discorre:

“a) confirmar o contrato, tornando-o obrigatório, fazendo-o lei entre as partes, não sendo mais lícito a qualquer contraente rescindir o negócio unilateralmente, pois firmaram a presunção de que o contrato se formou;

b) antecipar o pagamento do preço, de sorte que o seu quantum será imputado no preço convencionado. A importância entregue como sinal será tida como adiantamento do preço. A esse respeito estatui o Código Civil, no art. 417, in fine, que as arras, quando o contrato concluído for executado, deverão ser computadas na prestação devida, se do mesmo gênero da principal, ou restituídas, se não o forem. As arras em dinheiro constituem princípio de pagamento, mas a recíproca não é verdadeira, visto que nem todo o princípio de pagamento deve ser havido como arras (RT, 190:876);

c) determinar, previamente, as perdas e danos pelo não cumprimento das obrigações a que tem direito contraente que não deu causa ao inadimplemento. As arras confirmatórias não são incompatíveis com a indenização do dano (...). Essa indenização de perdas e danos por inadimplemento contratual (RT, 516:228; CC, art. 389) será apurada tendo por base o valor atual do desfalque patrimonial sofrido pela parte inocente. Com isso, percebe-se que as arras confirmatórias não são consideradas como estimativa da totalidade das perdas e danos.” 

Portanto, diante do conteúdo exposto restou pacificado o conceito, bem como as características que envolvem as arras confirmatórias, estas que possuem previsão nos artigos 417, 418 e 419, todos do Código Civil Brasileiro.

Por sua vez, no tocante à segunda função do instituto jurídico das arras, essa diz respeito às arras penitenciais, estas que possuem amparo legislativo pela redação do artigo 420 do Código Civil, dispositivo este anteriormente transcrito.

Com relação às arras penitenciais, estas servem de limite no caso de possível indenização por força de inadimplemento, ou seja, nessa hipótese as arras adotarão a função de permitir o arrependimento por parte dos contratantes, substituindo a presença de uma cláusula penal, antes do adimplemento obrigacional.

Dessa maneira, na hipótese do contrato entabulado entre as partes possuir cláusula que estipule o direito de arrependimento para qualquer um dos contraentes, aplicar-se-á a previsão do artigo 420 do Código Civil, ocasião em que as arras possuirão função meramente indenizatória/penitencial.

Logo, caso ocorra a previsão supracitada, o contratante que forneceu as arras as perderá em favor da outra parte. Por sua vez, aquele que recebeu o sinal no início da relação jurídica, deverá devolver a quantia recebida, mais o equivalente.

Por fim, resta indispensável salientar que em ambas as hipóteses arroladas para aplicação das arras penitenciais, não existirá para ambos os contratantes direito a indenização suplementar, podendo o inocente, que não foi o responsável por dar origem à resolução contratual discutir apenas possível atualização monetária da importância envolvida, sem prejuízo de juros de mora, honorários advocatícios e despesas processuais (artigos 389 e 395 ambos do Código Civil).

Cumpre esclarecer que os ensinamentos expostos acerca das arras penitenciais são comprovados através da doutrina contemporânea, nos moldes do que leciona Maria Helena Diniz:

“As arras têm ainda, uma função secundária, na hipótese de se permitir o arrependimento, isto é, se os contraentes se reservam o direito de arrepender-se, pois prescreve o Código Civil, no art. 420 (...) Nesse caso configurar-se-ão as arras penitenciais, em que os contraentes, na entrega do sinal, estipulam, expressamente, o direito de arrependimento (RT, 470:270, 792:370), tornando, assim, resolúvel o contrato, atenuando-lhe a força obrigatória (AJ, 80:370), mas à custa da perda do sinal dado ou de sua restituição mais o equivalente (RF, 92:697, 99:91; RT, 474:183, 156:633, 544:236, 191:810). As arras seriam, portanto, uma indenização das perdas e danos pré-fixada, logo, se quem as deu desistir do negócio, perdê-las-á, e, se quem as recebeu for o desistente, deverá devolvê-las em dobro. As arras penitenciais excluem a indenização suplementar. (...) O direito de arrependimento deverá ser exercido dentro do prazo que se estabelecer, e, se não houver tal prazo, até o início da execução do contrato (RT, 493:149).

Se não se estabelecer o direito de arrependimento, verificando-se este, as arras deverão ser devolvidas singelamente, e não juntamente com o equivalente (RT, 44:168), pela parte que as recebeu e que se retratou.

O arrependimento é, portanto, o direito do contratante de não executar a obrigação ou de interromper sua execução, pagando certa soma. As arras penitenciais seriam, assim, um meio de arrependimento.”

Diante do exposto restou demonstrado o conceito do instituto jurídico das arras, bem como aclaradas suas principais características e funções, estas que acabam por dividir as arras em duas espécies: confirmatórias e penitenciais.

Sendo as arras confirmatórias (artigos 417 a 419 do Código Civil) se prestam basicamente a confirmar o contrato entabulado entre as partes; antecipar o pagamento do preço ajustado; e determinar previamente a reparação pelas perdas e danos. Enquanto que as arras penitenciais (artigo 420 do Código Civil) consistem naquelas aplicadas na hipótese de resolução do contrato, estipulando-se o respectivo direito de arrependimento através da perda do valor entregue a título de arras, ou ainda, da devolução da referida importância mais o equivalente.

Cumpre esclarecer que os entendimentos supracitados fundamentam-se também pela jurisprudência pátria, nos moldes do que comprova o julgado abaixo transcrito:

“Ementa: Sentença que declarou a resolução do contrato de compromisso de compra e venda com a determinação para restituição de arras de forma simples. Recurso da autora que busca a reforma da sentença para que a restituição das arras pagas como sinal e princípio de pagamento seja feita em dobro. Resolução do contrato por inadimplemento dos vendedores em razão de constar da existência de restrições em seus nomes. Recurso adesivo que pretende a retenção das arras sob alegação que houve desistência do negócio pela compradora. Não houve desistência, mas resolução por reconhecimento do inadimplemento dos vendedores. Arras confirmatórias e não penitenciais As arras penitenciais não se presumem, devem ser expressas Cláusula no contrato de venda e compra que previa a devolução do sinal, acrescido de juros e correção monetária em caso das certidões apresentarem restrições. Não é caso de restituição em dobro por se cuidar de arras confirmatórias. A sentença deve ser mantida. Apelo e recurso adesivo desprovidos (Voto 7)”

(Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo. Apelação nº 0101611-75.2009.8.26.0100. Relator: Silvério da Silva. Comarca: São Paulo. Órgão julgador: 8ª Câmara de Direito Privado. Data do julgamento: 02/10/2013. Data de registro: 04/10/2013).

Portanto, ao efetuarmos a leitura do julgado acima transcrito restam devidamente fundamentados todos os ensinamentos transmitidos através do presente trabalho, que buscou englobar os principais pontos a serem abordados para o devido estudo das arras.

Sendo assim, por intermédio do presente artigo jurídico restaram ventilados todos os pontos de maior relevância acerca do instituto jurídico das arras, levando-se em consideração a previsão legislativa, bem como os aspectos doutrinários e jurisprudenciais adotados contemporaneamente pela corrente majoritária.

Bibliografia:

DINIZ, Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro: teoria das obrigações contratuais e extracontratuais. 29. Ed. São Paulo: Saraiva, 2013.

VENOSA, Sílvio de Salvo. Direito civil: teoria geral das obrigações e teoria geral dos contratos. 13. Ed. São Paulo: Atlas, 2013.

Rodrigo Alves Zaparoli
Advogado. Graduado em Direito pela Faculdade de Direito pela Faculdade de Direito Mackenzie. Pós graduado em Direito civil pela Universidade Presbiteriana Mackenzie.

Fonte: Revista Jus Navigandi

EMBARGOS DE TERCEIRO E PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NÃO REGISTRADA EM CARTÓRIO

É comum e crescente a quantidade de compradores que efetuam a promessa de compra e venda de imóvel, sem que se proceda imediatamente ao registro de escritura definitiva de compra e venda de imóvel, junto ao cartório de Registro de Imóveis.

No decorrer da negociação de aquisição de imóvel, é imprescindível que o vendedor forneça suas certidões de praxe e as do imóvel, para fins de demonstrar que o mesmo se encontra livre e desembaraçado.

Ocorre que, muitas vezes, o próprio comprador deixa de exigir a apresentação de certidões, podendo vir a sofrer com constrição judicial sobre o imóvel, em razão de débitos anteriores à sua aquisição.

Assim, após assinado o contrato de promessa de compra e venda, e efetuado o pagamento acordado, em muitos casos, o comprador deixa de proceder ao imediato registro da aquisição.

Isto porque, em regra, há dois tipos de compradores que incorrem nesta situação: o comprador que despendeu grande parte de suas finanças, para aquisição da sonhada casa própria e, após o pagamento do contrato, ainda necessita efetuar obras para reforma, aquisição de mobiliário, dentre outras despesas, e posterga o registro de escritura definitiva do imóvel, para que possa se capitalizar novamente e proceder ao registro, e ao pagamento de imposto de transmissão.

Já o outro perfil de comprador, é o do investidor, que adquire imóvel ou terreno, confiando na valorização do mesmo, para posterior venda. Este comprador não vê interesse no registro do imóvel, já que os custos são altos, e reduziriam sua margem de lucro no momento da venda.

O grande risco a que estão expostos este compradores é de, não tendo sido feita análise minuciosa do histórico do vendedor - e seu cônjuge, dependendo do regime de bens -, e do imóvel, ver seu recém adquirido imóvel ser objeto de constrição judicial, quando há débitos em execução que recaiam diretamente sobre este.

Recaindo penhora sobre o imóvel, adquirido por meio de promessa de compra e venda, não registrada junto ao Cartório de Registro de Imóveis, pode o comprador embargar a referida penhora, reivindicando ser legítimo proprietário[1] e possuidor do imóvel?

Para fins de sanar esta questão, recentemente o Egrégio Superior Tribunal de Justiça se manifestou no sentido de reconhecer a legitimidade do comprador, detentor de “contrato de gaveta”, para fins de opor embargos de terceiro e, assim, discutir a validade da penhora.

A discussão, no entanto, é bastante controvertida, e está restrita, no STJ, à legitimidade do comprador de discutir a penhora, ainda não havendo entendimento uníssono quanto à possibilidade de, efetivamente, ser cancelada a penhora.

Observe-se que, no caso concreto apreciado pelo STJ, a Caixa Econômica Federal interpôs recurso especial, alegando ter sido negada vigência ao artigo 42, do CPC, e ainda, ter havido dissídio jurisprudencial quanto ao tema, já que o Tribunal Regional Federal da 4ª Região - que engloba as Seções Judiciários do Rio Grande do Sul, Santa Catarina e Paraná – entende que imóvel pode ser considerado coisa litigiosa mesmo antes da penhora, independente de ter ocorrido após a transferência deste.

Não obstante a argumentação da CEF, a Quarta Turma do Egrégio Superior Tribunal de Justiça, guiada pelo brilhante voto emanado pelo Exmo. Ministro Relator Dr. Raul Araújo, negou provimento ao recurso especial interposto pela CEF, amparado pela Súmula 84, deste Tribunal, que determina que “é admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda de compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido do registro”.

Assim, é garantida ao comprador, munido de contrato de promessa de compra e venda, ainda que não registrado junto ao RGI, a legitimidade para opor embargos de terceiro, no caso de constrição judicial sobre o imóvel adquirido.

Para fins de evitar quaisquer transtornos como o aqui discutido, é recomendável que o comprador busque auxílio de advogado especializado, de forma preventiva, para que acompanhe o procedimento de compra e venda de imóvel, minimizando as possibilidades de problemas futuros.

Nota

1 É importante ressaltar que a propriedade do imóvel somente se dá pelo registro de escritura definitiva junto ao Registro Geral de Imóveis e, somente havendo contrato de gaveta, o comprador possui direitos reais sobre o imóvel, e não propriedade deste.

Amable Alves Fonseca - Advogada

Fonte: Revista Jus Navigandi