PLANEJAMENTO E MARKETING IMOBILIÁRIO: PERSONALIZAÇÃO E OUSADIA PARA CONQUISTAR COMPRADORES EXIGENTES

Compreender os desejos e necessidades envolvidos em cada uma das relações entre a empresa e seus públicos, sem perder de vista o conjunto, a fim de empreender ações ousadas e que atendam os diferentes perfis de clientes. Segundo palestra ministrada pela proprietária da Nuna Planejamento e Marketing Imobiliário, Adriana Samaan, nesta semana, em Curitiba, esta deve ser a diretriz para a implantação de estratégias de marketing numa nova configuração do mercado imobiliário, com forte presença das empresas nacionais.

“Neste novo cenário o grande desafio é reinventar o marketing de maneira que ele possa contribuir com um novo olhar sobre o consumo e suas consequências, construindo uma sociedade mais responsável e mais crítica e, portanto, mais racional”, defende.

Para Adriana, estruturar o ambiente organizacional para o atendimento de diferentes demandas é o primeiro passo para posicionar a marca de maneira positiva no mercado, agregando valor aos produtos e serviços ofertados. Para isso, é necessário estabelecer critérios para a contratação, mensuração e relacionamento com colaboradores, fornecedores e concorrentes, participar efetivamente de entidades e associações afins ao negócio, avaliar a importância da opinião de ex-clientes no planejamento estratégico, definir papel, responsabilidade e atuação da empresa na sociedade e identificar as particularidades de perfis e de canais de comunicação com os clientes.

“Também é importante investir constantemente em pesquisa, atendimento, personalização, qualidade, treinamento e capacitação, bem como estabelecer relações que priorizem o conhecimento, a parceria e o comprometimento. Isto vai possibilitar que a empresa cresça e se desenvolva de maneira sustentável e harmônica”, sugere Adriana.

Atenção especial também deve ser dada às mudanças de comportamento e exigências dos consumidores, que cada vez mais priorizam a inovação, o bem-estar, a conexão, a satisfação, a integração, a curiosidade e o status. “É preciso fazer um trabalho na contramão, ou seja, a partir das necessidades dos clientes, oferecer diferenciais que façam mais sentido para ele. Esforços devem ser empreendidos na busca de maior flexibilidade e personalização dos espaços, unindo estética e economia”, destaca Adriana.

Os mesmos cuidados devem ser tomados no planejamento e elaboração do empreendimento, bem como na comunicação com o consumidor. Esta deve ser criativa, honesta e humanizada. “É fundamental que se estabeleça uma troca entre o cliente e a empresa. Que o comprador participe do processo, sem se sentir invadido”, comenta Adriana.

Um ponto de venda que transmita o conceito da organização e da marca, sendo projetado para todos, e ferramentas virtuais dinâmicas, interativas e com atualização periódica, também auxiliam na comunicação e fixação da marca e da empresa. “Não existe ação de marketing no mundo capaz de reverter uma resposta mal educada ao telefone, o cheiro de tinha que invade o carro do folheto mais barato, ou o banheiro mal cuidado da empresa”, comenta.

Para as pequenas empresas do mercado imobiliário, Adriana aponta a atuação em nichos de mercado, que priorizem investimentos em praças que não alcançaram integralmente seu mercado potencial ou em novos produtos e serviços que possibilitem novas distribuições e novos mercados, como boas oportunidades de negócio.

“Acompanhar as tendências, como a relação cada vez mais estreita entre casa e trabalho, a convergência tecnológica, a relação de consumo temporária, e o conceito da casa como clube é uma fonte recomendada para que as empresas com verbas de comunicação e marketing menores possam se tornar referência em sua área de atuação”, diz Adriana.

Fonte: ParanáShop

ESPANHA: MI CASA, SU CASA... SEMELHANÇAS COM O ATUAL MOMENTO DO MERCADO IMOBILIÁRIO BRASILEIRO

Presidente da IRES (International Real State Society) fala sobre o boom imobiliário espanhol do início da década, que guarda semelhanças com o atual momento brasileiro.A Espanha zerou seu déficit habitacional ainda no início da década de 1980, após implantação de um grande programa habitacional público, que tinha como um dos principais componentes o incentivo às construtoras privadas, que atuavam em parceria com o poder público. Tal qual o Brasil, a Espanha vivenciou, a partir do final da Segunda Guerra, e especialmente nos anos 1960, um forte crescimento demográfico, grandes deslocamentos populacionais dentro do país e teve que desenvolver uma política pública habitacional massiva para oferecer casa à maior parte de sua população. A professora de economia da habitação da Universidade de Alicante, na Espanha, e também presidente da IRES (International Real State Society), Paloma Taltavull, explicou, em entrevista para Construção Mercado, quais foram as etapas e principais impactos dessa política habitacional, as semelhanças com o momento vivido pelo Brasil atual­mente, e o atual momento do mercado imobiliário espanhol.

O mercado imobiliário espanhol vive hoje uma bolha imobiliária?
Há os que dizem que existe, mas estou dentre aqueles que não acreditam em bolha imobiliária. O conceito de bolha imobiliária é semelhante ao conceito de bolha financeira, que por definição é um aumento irracional dos preços, não das quantidades. No caso da Espanha, o aumento dos preços não foi irracional, foi racional, resultado de uma forte pressão de demanda e de uma melhora de algumas condições de longo prazo: a renda cresceu, a liquidez e o crédito aumentaram, os juros caíram, e isso melhorou o acesso aos imóveis, e as pessoas compraram mais. Os mecanismos de funcionamento do mercado justificam isso como um crescimento normal, apesar de bastante concentrado. Entre 2003 e 2007 os preços cresceram acima da média histórica, e próximos ao nosso pico de crescimento nominal no preço dos imóveis, que foi de 17% ao ano. Em 2007, esse crescimento começa a se reduzir, e antes da crise os preços dos imóveis cresciam 6%, em termos reais, e com a crise os preços deixaram de crescer. No auge da crise, a máxima queda nos preços foi de 9%. Para ter uma bolha imobiliária, deveríamos ter uma situação como vivia a Inglaterra, onde os preços subiram 45% ou 50%. No caso da Espanha, o crescimento dos preços foi resultado de uma demanda represada.

Isso aconteceu apenas na Espanha?
Não, aconteceu também na Irlanda, Inglaterra, Itália, em muitas cidades de Portugal, Austrália, países asiáticos. É resultado de uma realocação muito forte da população, praticamente no mundo todo, buscando os grandes centros de atividade, aumento da disponibilidade de crédito a preços muito baixos, que gerou uma entrada de capitais e, portanto, uma facilidade de acesso. Essa acumulação de demanda é que gerou o aumento de preços.

Como a crise afetou o mercado imobiliário na Espanha?
Principalmente afetando a produção. Durante os dois últimos anos foi absorvido o excesso de oferta, e hoje há um problema de déficit de oferta em alguns lugares, e não é um déficit numérico, mas de localização. Em Madri e nos grandes centros, esse movimento é mais acentuado. Em termos gerais na Espanha, não podemos dizer que nos falta habitação, há sim uma falta de imóveis em algumas regiões específicas. Hoje, as vendas estão em 50% do pico histórico, que foi de 900 mil habitações comercializadas em 2004. Atualmente, estamos em 500 mil. Não estamos no pico, mas também não estamos no zero. Já em relação às construções, entretanto, estamos no mínimo histórico, voltamos aos anos 1980. Nos próximos anos, vamos ter um tremendo problema de escassez (de construções).

Qual a situação atual das habitações públicas no mercado imobiliário espanhol?
Apesar de termos tido em nossa economia as mesmas pressões demográficas que sofreram outros países, hoje não temos problemas de habitações públicas em mau estado ou de áreas residenciais deterioradas. O sistema de política habitacional foi muito importante em sua primeira fase, entre os anos de 1950 e 1980, e logo perdeu peso nos últimos vinte anos. Mas esteve crescente, contribuindo para a renovação urbana nas zonas em que as famílias tinham nível de renda médio, ou médio-baixo. Há muitas experiências de mudança e melhora nos bairros com habitações públicas. E como conse­quência da criação de um entorno atrativo, os próprios habitantes converteram essas regiões em bairros "ricos".

Quais as características das habitações públicas?
Pelo peso que tinham e têm, as habitações públicas determinam as características do mercado. Na média, as unidades têm entre 80 m2 e 90 m2. Uma curiosidade: o segundo banheiro foi uma introdução das habitações públicas ao mercado. Antes dessa determinação, a maioria dos imóveis, incluindo os privados, tinha apenas um banheiro e um lavabo.

Como funciona o sistema espanhol de políticas de habitação pública?
A política de habitação pública na Espanha tem duas grandes áreas: uma é a construção de novas habitações públicas, e a outra é a reconversão de habitações existentes em habitações públicas, ou que podem receber ajuda pública.

E como foi o desenvolvimento dessa política?
Existem dois períodos relevantes no desenvolvimento das políticas de habitação na Espanha. O primeiro vai até o final dos anos de 1980, quando nossa economia modifica sua estrutura e ingressa na União Europeia, o que nos leva a ajustar todas as normas e leis. Entre 1960 e 1980 o número de habitações públicas lançadas por mês era equivalente à metade do total de lançamentos. Isso significa dizer que o âmbito de atuação das políticas públicas era 50% do mercado.

Neste período, qualquer medida de política pública automaticamente se espalhava e se implantava como norma, dando grande poder à política habitacional, que influencia fortemente os níveis de qualidade, condições de preço e tipologia de todas as habitações lançadas, praticamente controlando o mercado. O outro período segue do final dos anos 1980 em diante, em que a relevância das habitações públicas diminui na Espanha, com uma forte redução deste tipo de construção em relação ao número de novas habitações construídas anualmente no país.

A que se deve esta redução?
Os economistas gostam de dizer, e me incluo neste grupo, que é o efeito do mercado. No primeiro período tínhamos um déficit de habitações calculado em 2,5 milhões de unidades, e a partir dos anos de 1980 este problema desaparece e dá lugar a outro problema, o acesso à habitação. A partir dos anos 1990, o mercado passa a determinar as características de habitação no país. Neste período, o alcance das políticas públicas é reduzido, e o governo perde o poder de determinar preços.

O que gerou o forte ciclo de crescimento no primeiro período?
Algumas das razões que geraram o elevado ritmo de construções verificado no primeiro período são semelhantes às vivenciadas pelo Brasil. Na década de 1960, tivemos um forte crescimento demográfico, com grandes deslocamentos de população, isso gerou uma pressão demográfica brutal nas cidades. Muitos desses que chegavam às cidades não encontravam locais para morar, por isso a política de habitação foi tratada como prioritária, com o desenvolvimento de medidas para incentivar as edificações.

O primeiro plano vai de 1955 a 1960, com medidas para facilitar ao Estado a construção de habitações sociais para os primeiros fluxos de migrantes que chegavam a Madri e Barcelona. Naqueles anos o Estado não tinha fundos suficientes, então o plano foi um absoluto desastre. Foram mudadas as condições e o plano desenvolvido entre 1960 e 1975 obteve sucesso. Ele conseguiu aumentar o número de construção de habitações públicas em 50% e impulsionou a criação de uma indústria de edificação privada forte. Esse perío­do tem características específicas: enormes investimentos, poucos fundos, e muita competição pelos fundos existentes, que também eram disputados pela indústria exportadora, pela indústria automobilística e pelo setor de serviços.

E quais foram as mudanças fundamentais para o sucesso deste plano?
O primeiro passo foi retirar do âmbito do poder público o processo de construção. Ou seja, deixar o mercado prover, incentivando a produção privada. Nos primeiros vinte anos a maior parte dos recursos foram dedicados ao incentivo à oferta. Mas como o Estado não tinha fundos para financiar todo o processo, a solução foi financiar os diferenciais, de fundos e de taxas de juros, necessários para a construção. As leis foram modificadas para agilizar o processo de transmissão do imóvel. A regulação também foi usada para incentivar o setor privado, com linhas especiais de financiamento. O sistema financeiro, na época, era fortemente regulado, mas os bancos, e em especial as Caixas, foram obrigados a investir 20% de seus depósitos no financiamento à habitação. Em um mercado em que não havia crédito, este era um atrativo muito importante. Outra medida foi incentivar a construção do ­modo mais rápido possível. Isso foi feito por meio de uma política generalista, para a qual todo mun­do poderia ter uma casa, desde que pudesse obter um crédito. Isso incentivava muito o construtor, por­que gerava demanda, que era aumentada pela oferta ­de crédito.

Mas este modo de construção mais acelerado não afetava a qualidade dos imóveis produzidos?
A política de habitação previu isso, e estabeleceu controles bastante fortes e intensos de quali­dade, através do mercado e das administrações públicas, e também pelos colégios profissionais (arquitetura e engenharia), dando a eles a exclusivi­dade no controle dos planos e projetos de construção e forçando-os um pouco a zelar pela qualidade do produto.

Qual percentual destes imóveis era destinado à locação?
Era baixo. Isso porque as mudanças regulatórias e a intensificação da política pública fechavam um ciclo que só tinha uma saída: a propriedade do imóvel. Percebemos que a demanda só conseguia acelerar o ciclo de produção de imóveis quando o produto final fosse vendido. Porque a alternativa de aluguel não era viável para construtoras que eram pequenas no início, cujo trabalho principal era construir, e não gerenciar os imóveis. Não havia um sistema bem definido de aluguéis, então a saída mais rápida era a venda. Isso é um dos motivos que explicam o forte crescimento da taxa de propriedade na Espanha desde os anos 1970 , até chegar aos 89% atuais.

Quais as características do comprador médio?
Temos um sistema generalista, que segue o princípio da constituição que diz que todos têm direito a uma moradia, e portanto qualquer um pode adquirir uma habitação pública. Atualmente, essa generalidade está restrita a famílias com nível de renda médio, a famílias que consigam convencer os agentes de financiamento de sua capacidade de pagamento. Hoje, os casais jovens têm preferência na compra de habitações públicas, e também as famílias de baixa renda que estão comprando seu primeiro imóvel.

Fonte: Bruno de Vizia / Revista Construção Mercado

ESPECIALISTAS INVESTIGAM A FORMAÇÃO DE UMA BOLHA IMOBILIÁRIA NO BRASIL

O mercado imobiliário está em alta. Após um período de desaceleração, o setor voltou com força total graças ao aquecimento da economia. Novos empreendimentos se multiplicam no mercado e vendem como água, os preços dos imóveis e dos aluguéis se valorizaram, os créditos imobiliários subiram. O cenário do atual boom imobiliário chamou a atenção de especialistas que especularam a formação de uma bolha imobiliária no Brasil, como a que afetou os EUA na década de 1930.

Embora concordem que não há uma bolha em formação, profissionais afirmam que é possível que isso aconteça e chamam a atenção do governo para evitar que a situação se transforme. Para eles, o Brasil é um país com cenário propício para a formação de uma bolha por que os brasileiros são consumistas, o sistema bancário é ágil, os juros estão em queda e as construtoras são hábeis.

Um fato que já está preocupando especialistas quanto a repetição da situação sofrida nos Estados Unidos é o Minha casa, minha Vida, programa criado pelo governo federal em 2009. Principalmente no Estado da Bahia, o número de inadimplentes é alto, sem contar que em todos os Estados atendidos pelo programa há casos de venda de imóveis a terceiros, o que não é permitido pelo contrato.

Enquanto isso, o setor imobiliário continuará a ser favorecido. De acordo com estudos da FGV, a população brasileira de 190 milhões de pessoas deve chegar a 234 milhões nos próximos 20 anos. O número de famílias também deve crescer de 60 milhões para 95,5 milhões. Aumentando a demanda por imóveis. Não é à toa que quem trabalha no setor só tem a comemorar.

Fonte: Diretório de Artigos

O AVANÇO DO CRÉDITO EXPÕE A VALORIZAÇÃO IMOBILIÁRIA

O valor médio dos financiamentos a mutuários finais feitos pelos bancos captadores de poupança aumentou de R$ 101 mil, em 2008, para R$ 123 mil, em 2009, e para R$ 145 mil, em 2010 – o que confirma, indiretamente, a tendência de alta dos preços dos imóveis. Constatada pelos agentes do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), a alta foi confirmada pelo sindicato da habitação (Secovi) e por novas pesquisas, como a FipeZap, da USP e dos jornais O Estado de S. Paulo e O Globo, que apresentará um índice mensal de valorização imobiliária.

Entre 2009 e 2010, os financiamentos do SBPE, que opera com os recursos das cadernetas, aumentaram 65%, de R$ 34 bilhões para R$ 56,2 bilhões. A parcela financiada dos imóveis era de apenas 48%, em 2005, subindo para 61,1%, em 2009, e para 62%, em 2010. No último ano, o número de unidades financiadas aumentou menos (39%), de 302 mil para 421 mil, o que comprova o crescimento dos preços.

Sabe-se, historicamente, que a oferta abundante de crédito é fator de manutenção ou de alta dos preços, sobretudo quando os mutuários podem alongar os prazos dos financiamentos. E esses prazos, que eram em média de 10 anos no início da década passada, agora chegam a 30 anos.

As cadernetas sustentaram o mercado de crédito para a classe média. Elas remuneram os tomadores com 6,17% ao ano mais a Taxa Referencial (TR), o que dá cerca de 7% ao ano, permitindo que os bancos financiem imóveis cobrando juros entre 10% e 11% ao ano mais a TR, ou seja, inferiores aos de mercado. Mas essa situação só persistirá enquanto houver recursos nas cadernetas. E a captação das cadernetas cresce à taxa de 18% ao ano, bem menos do que a da aplicação dos recursos. Em 2011 e 2012, segundo estimativas do setor, os valores depositados em caderneta permitirão atender a toda a demanda de crédito das construtoras e dos mutuários, mas os montantes serão insuficientes a partir de 2013.

Nos últimos anos, o SBPE alcançou sucessivos recordes, mas a simples redução do ritmo de crescimento da economia terá impacto sobre a renda dos mutuários, que precisarão ser um pouco mais cautelosos no momento de adquirir ou de substituir a casa própria por outra mais adequada.

Novos aumentos de preço seriam um fator limitador da expansão do mercado de imóveis, ao reduzir o crescimento da demanda, ainda que marginalmente. É a estabilização de preços, em termos reais, o melhor cenário para a manutenção da inadimplência em níveis muito baixos, como hoje, e para manter o mercado ativo, apesar da queda do ritmo da economia.

Fonte: O Estadão

ANÚNCIOS FALSOS NA WEB ENGANAM QUEM QUER ALUGAR IMÓVEL POR TEMPORADA

A matéria - muito oportuna - exibida no Fantástico de 20.02.2011, serve de alerta aos cuidados que se deve ter ao alugar um imóvel através das páginas da Internet especializadas em aluguel por temporada.

BOOM DE CORRETORES NO RJ: NÚMERO DE CORRETORES CRESCEU 50% EM CINCO ANOS. CLIENTELA RECLAMA DA FALTA DE PREPARO

RIO DE JANEIRO: "Precisa-se de corretor. Treinado, bem informado, com experiência e registro no conselho da categoria. O profissional deve ser interessado e, acima de tudo, conhecer os imóveis que vende e saber o real estado da documentação antes de mostrá-los aos clientes".

E isso a despeito de, nos últimos cinco anos, o número de corretores registrados no Estado do Rio ter crescido 50%, devendo chegar a 50 mil até meados do ano.

O texto acima reflete o desejo de quem procura imóvel para comprar ou alugar no Rio, como mostra reportagem de Flávia Monteiro e Karine Tavares publicado no GLOBO deste domingo. Mercado aquecido, preços nas alturas, é compreensível que a profissão passe a atrair mais mão de obra, por conta de boas comissões de venda. E que as imobiliárias passem a contratar recém-chegados. Mas como fica o cliente, ao se deparar com um vendedor sem registro ou despreparado?

- Uma vez, uma corretora chegou para me mostrar o apartamento com os cabelos presos para cima, de bermuda velha, daquelas que a gente só usa quando está fazendo faxina em casa, e chinelos. Não precisa estar super elegante, mas o mínimo de compostura não cairia mal, afinal ela estava vendendo um apartamento - revolta-se Ana Paula Pereira, que passou quase um ano procurando apartamento antes de finalmente encontrar o que queria em Santa Teresa. - Vi muita gente que não sabia o que estava fazendo: corretores que não tinham respostas para as perguntas que eu fazia sobre o imóvel, o financiamento ou sobre qualquer coisa.

Hoje é possível encontrar relatos de corretores de ocasião, aqueles que entraram no mercado de olho nas tão propagadas oportunidades trazidas pela Copa do Mundo e pelas Olimpíadas de 2016. Há pouco tempo no Rio, um ex-bancário mineiro, de 32 anos - que não quis se identificar - conta que entrou na profissão atraído pelo sonho de fazer dinheiro rápido e assume que pouco pode fazer pelos clientes, além de lhes mostrar os apartamentos.
- Ainda não tenho o conhecimento necessário para esclarecer muitas dúvidas, principalmente, as relativas às questões jurídicas que envolvem uma compra. Mas esse começo servirá como um teste. Caso me saia bem, eu vou investir em cursos de especialização na área - promete.

O fato é que comportamentos como o do ex-bancário, aparentemente inofensivos, prejudicam e muito quem quer comprar imóvel. Foi o que ocorreu com a publicitária Fernanda Neves que, ao achar o apartamento dos sonhos, descobriu que não poderia fechar o negócio devido a impedimentos legais:

- Quando descobri que estava me metendo numa cilada, já tinha feito vários planos, inclusive contratado uma arquiteta para deixar o imóvel como eu queria. Foi uma decepção e tanto!

Fonte: O Globo
Colaboração: Consuelo Leal - Acadêmica do Curso Superior em Negócios Imobiliários da ULBRA / Pólo Salvador

CORRETOR IMOBILIÁRIO E CONTRATO DE TRABALHO

Passou o Código Civil de 2002 a tratar da corretagem no capítulo XIII, do Título VI (Das Várias Espécies de Contratos), nos artigos 722 a 729.

Corretor é proveniente de corredor, daquele que "corre" de interessado a interessado, visando intermediar a realização de um negócio. O objetivo da corretagem é aproximar o vendedor e o comprador para a realização de certo negócio.

Subordinação é o estado de sujeição em que se coloca o empregado em relação ao empregador, aguardando ou executando suas ordens. É o reverso do poder de direção do empregador. O poder de direção representa o aspecto ativo da relação de emprego, enquanto o aspecto passivo é a subordinação. O trabalhador empregado é dirigido por outrem: o empregador. Se o trabalhador não é dirigido pelo empregador, mas por ele próprio, não se pode falar em empregado, mas em autônomo ou outro tipo de trabalhador. O empregador comanda, determina, ordena, manda; o empregado obedece, ao executar as ordens que lhe são determinadas.

Há, entretanto, dificuldade, em certos casos, em verificar se existe ou não esse elemento para a definição da relação de emprego. Em outras oportunidades, é preciso analisar a quantidade de ordens a que está sujeito o trabalhador, para notar se pode desenvolver normalmente seu mister sem qualquer ingerência do empregador. A questão, geralmente, é de fato. É preciso o estudo dos aspectos inerentes à relação das partes para constatar se o trabalhador é empregado ou autônomo, daí por que dizer que o contrato de trabalho é um contrato-realidade.

Se existir o elemento subordinação, surge a figura do empregado; caso contrário, será autônomo o trabalhador. O trabalhador autônomo irá trabalhar por conta própria, enquanto o empregado trabalhará por conta alheia (do empregador). O trabalhador autônomo é independente, enquanto o empregado é dependente do empregador, subordinado. Se os riscos de sua atividade são suportados por outra pessoa, o empregador, será considerado empregado.

A questão de o trabalhador prestar serviços externamente não irá dirimir a zona cinzenta que se revela entre a relação de emprego e o trabalho autônomo. O motorista trabalha externamente e é considerado empregado. Os vendedores, viajantes ou pracistas, se têm subordinação, são considerados empregados, regidos pela Lei n.º 3.207, de 18 de julho de 1957, embora prestem serviços externos.

O contrato de trabalho não tem por requisito a exclusividade na prestação dos serviços. O empregado pode prestar serviços a outras pessoas. O obreiro pode ter mais de um emprego, visando ao aumento da sua renda mensal. Analisando-se sistematicamente a CLT, chega-se à mesma conclusão. Teoricamente o empregado poderia ter mais de um emprego, desde que houvesse compatibilidade de horários. Em cada uma das empresas, será considerado empregado. Pode existir exclusividade na corretagem (art. 726 do Código Civil)

A remuneração do empregado é o salário (art. 457 da CLT), que pode ser pago mediante comissão (parágrafo 1.º do artigo 457 da CLT). A remuneração do corretor autônomo é feita por meio de comissão.

A idéia da representação, da existência de mandato, não é inerente ao contrato de trabalho. Somente uns poucos empregados é que representam o empregador, como, por exemplo, os gerentes. Os demais empregados não têm poderes de representação em relação ao empregador. Na corretagem, não existe mandato, pois o corretor não representa o incumbente.

Será também possível existir a fixação de zona fechada para o corretor. O mesmo se observa para o agente, que pode trabalhar em zona determinada (art. 710 do Código Civil). O vendedor viajante ou pracista empregado também pode ter zona fechada para trabalhar, como se verifica do artigo 2.º e seus parágrafos da Lei n.º 3.207/57. No caso de ter sido reservada, expressamente, com exclusividade, zona de trabalho para o empregado, terá esse direito sobre as vendas ali realizadas diretamente pela empresa ou por um preposto desta (art. 2.º da Lei n.º 3.207/57).

A função principal do corretor é aproximar o vendedor do comprador. O empregado nem sempre irá desempenhar função nesse sentido.

O contrato de corretagem é um pacto de resultado, pois a remuneração do corretor depende do resultado que alcançar no negócio. O contrato de trabalho é um contrato de atividade, em que o elemento preponderante é a prestação dos serviços e não o resultado alcançado pelo empregado.

Exerce o corretor autônomo uma atividade empresarial, ainda que seja realizada a corretagem por pessoa física. O empregado não tem por objetivo atividade empresarial, mas o recebimento de seu salário no final do mês, em razão dos serviços que prestou. Entretanto, a atividade empresarial pode ficar mitigada, principalmente quando o trabalhador é pessoa física.

A constituição de empresa ou microempresa pelo trabalhador também é um elemento relativo para diferenciar se é empregado ou corretor autônomo. O importante é que a prestação de serviços seja efetivamente realizada pela empresa e não pela pessoa física. Ao contrário, se a empresa é aberta apenas com a finalidade de fraudar a aplicação da legislação trabalhista, pois, na verdade, o serviço é prestado pela pessoa física e não pela pessoa jurídica, pode existir vínculo de emprego, desde que haja subordinação.

Normalmente, é o requisito subordinação que irá dirimir a controvérsia entre ser o trabalhador autônomo ou empregado, verificando-se o número de ordens a que a pessoa está sujeita, para evidenciar ou não o vínculo de emprego. Quanto maior a regulamentação feita pelo tomador dos serviços em relação ao prestador dos serviços, maior será a possibilidade da existência do elemento subordinação, caracterizando o contrato de trabalho.

Fonte: Jornal Carta Forense