BRASIL ENTRA NO CAMINHO DA DESACELERAÇÃO IMOBILIÁRIA

A crise econômica que o Brasil atravessa intensificou o freio do setor imobiliário , um mercado que foi desacelerando, após viver uma época dourada entre 2009 e 2011.

A queda nos preços dos imóveis, o enfraquecimento das vendas e a falta de novas promoções obscureceram o setor em 2015, um ano marcado pelo esfriamento da economia e uma aguda crise política.

A contração do crédito , a alta da inflação e o aumento do desemprego minguaram a confiança dos consumidores e aumentaram a pressão sobre um setor que começou a perder força no final de 2012, conforme explicou à Agência Efe o diretor da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), Luiz Fernando Moura.

O número de novas promoções caiu 19,3% em 2015 e as vendas do setor acumularam uma queda de 15,1% com relação a 2014, com base em dados da Abrainc.

Apesar da queda da demanda pela conjuntura econômica, o Brasil tem um déficit de mais de 5 milhões de imóveis, o que, na opinião de Moura, não permitiu o surgimento de uma bolha imobiliária.

De fato, apesar dos elevados preços que imperaram no país nos últimos anos, Moura ressaltou que a queda dos valores não significa uma diminuição da bolha porque nunca houve uma especulação desse tamanho.

"Houve uma valorização dos imóveis por conta do aumento do crédito e à melhora dos prazos de financiamento, o que introduziu muitas pessoas no mercado e aumentou a demanda, mas não houve uma bolha", comentou Moura.

Os valores alcançaram níveis inusitados, sobretudo no Rio de Janeiro, em São Paulo e em Brasília, mas os preços iniciaram uma rota descendente que se refletiu especialmente em 2015.

O preço médio da oferta caiu cerca de 9% em termos reais em 20 cidades brasileiras em 2015, mas a contração ainda pode ser maior (entre 15% e 20%), já que o valor anunciado dos imóveis é superior ao montante pelo qual são vendidos, segundo explicou a vice-presidente e analista do Moody's, Cristiane Spercel.

"Essas quedas dos preços se devem, principalmente, a uma forte contração da confiança do consumidor, que se baseia na incerteza econômica no Brasil, incluindo o emprego deficiente e as taxas de inflação elevadas", acrescentou.

Segundo o Índice Fipe ZAP, que supervisiona os preços anunciados dos imóveis, o valor dos aluguéis registrou uma queda real - descontada a inflação - de 12,98% nos últimos 12 meses, especialmente no Rio de Janeiro.

Em termos nominais, o aluguel no Rio apresentou uma variação negativa de 8,56% em 12 meses, enquanto em São Paulo se retraiu 4,50%, de acordo com o indicador, que apenas leva em conta os novos arrendamentos e não a variação dos contratos vigentes.

Para o maior sindicato do mercado imobiliário da América Latina, o Secovi-SP, a recuperação do setor está ligada à recuperação da economia, já que há demanda, mas está reprimida.

"A demanda existe, mas está reprimida pela incerteza com relação ao cenário e acompra é postergada até que se solucione a crise", afirmou à Agência Efe o presidente da Secovi-SP, Flavio Amary.

Para ele, apesar dos impedimentos para os consumidores internos, o Brasil apresenta grandes oportunidades para os investidores estrangeiros devido à forte desvalorização do real, que caiu 48,3% frente ao dólar em 2015. 

Fonte: Agência EFE

MP LIMITA REAJUSTE DE FORO E TAXA DE OCUPAÇÃO DE IMÓVEIS DA UNIÃO

O governo enviou ao Congresso Nacional a Medida Provisória 732/16, que limita a 10,54% o reajuste do foro e da taxa de ocupação de imóveis da União para o exercício de 2016. O valor equivale ao IGP-M, índice de inflação medido pela Fundação Getúlio Vargas, acumulado em 2015.

O reajuste máximo incidirá sobre as Plantas de Valores Genéricos (PVGs), que determinam o valor do metro quadrado do terreno.

As duas receitas são devidas quando há utilização privada de terreno pertencente à União. Elas correspondem a 0,6% (foro) e 2% (taxa de ocupação) do valor do terreno.

Adiamento

O texto também prorroga para 29 de julho o prazo para pagamento do foro e da taxa de ocupação, que é feito por meio de guias do Documento de Arrecadação de Receitas Federais (Darf). As duas receitas poderão ser pagas em parcela única ou em até seis cotas (29/7, 31/8, 30/9, 28/10, 30/11 e 30/12), respeitado o valor mínimo de R$ 100 para cada parcela.

Até a edição da MP 732, o foro e a taxa de ocupação poderiam ser pagos em sete parcelas, de junho a dezembro, a começar do dia 10 deste mês (sexta-feira passada).

A MP determina que a Secretaria do Patrimônio da União (SPU), ligada ao Ministério do Planejamento, efetuará os novos lançamentos do Darf e disponibilizará as guias de pagamento em seu sítio eletrônico.

Aumento

No ano passado, entraram em vigor duas leis (13.139 e 13.240) que modificaram a forma de cálculo do foro e da taxa de contribuição. Até então, o valor venal do imóvel seguia uma tabela da SPU, considerada defasada. A nova legislação determinou que as duas receitas tomem como base o valor das PVGs dos municípios, as mesmas que orientam o cálculo do IPTU.

A mudança provocou um forte aumento nos valores cobrados dos ocupantes de imóveis da União, como os deterrenos de marinha. Diante das críticas, o governo decidiu editar a MP 732, limitando o aumento a 10,54%.

“A solução com a medida provisória visa à modulação do efeito das correções, de modo a evitar uma imposição excessiva aos contribuintes, em momento de desaceleração econômica”, disse o ministro interino do Planejamento, Dyogo Oliveira.

Segundo a MP, as eventuais diferenças entre a tabela da SPU e as PVGs municipais serão incorporadas ao foro e às taxas de ocupação, mas de forma proporcional, ao longo dos próximos dez anos, na forma a ser disciplinada pela SPU. Ou seja, o impacto do aumento do valor do metro quadrado do terreno será diluído até 2026.

Tramitação

A MP será analisada em uma comissão mista de deputados e senadores. Depois, passará por votações nos plenários da Câmara dos Deputados e do Senado.

Íntegra da proposta:

MPV-732/2016

Fonte: Agência Câmara Notícias

PERMUTA OU COMPRA E VENDA? DIFERENCIAÇÕES PRÁTICAS E TEÓRICAS DO NEGÓCIO IMOBILIÁRIO

A compra e venda de imóveis em 2015 e início deste ano apresentou acentuado declínio, infelizmente, não havendo indícios de melhora a curto prazo. Isto se deve, especialmente, à crise política e econômica em que o Brasil se encontra.

O desemprego, a inflação e a redução do poder aquisitivo do brasileiro, juntamente com o pessimismo, impede aos poucos que ainda possuem economias guardadas de investir. Em consequência os lançamentos de imóveis novos reduziram em 24%, e as vendas 7%, somente no período de janeiro a setembro de 2015. Com relação aos imóveis usados a queda nas vendas é ainda maior, com redução de 21,36%.

Outro fator predominante para esse panorama é a alta das taxas de juros e a redução das linhas de crédito imobiliário das instituições financeiras.

Entretanto, em contrapartida a esses dados desanimadores aos que pretendem realizar negócios imobiliários, a permuta vem cada vez mais ganhando espaço, crescendo 30% em 2015, se mostrando uma ótima alternativa aos que desejam investir ou mudar de imóvel.

São vários os benefícios que esse tipo de negócio jurídico traz, mas é extremamente comum que os profissionais da área – sejam corretores de imóveis ou advogados – não conheçam suas nuances, por vezes confundindo-a com a compra e venda.

É certo que praticamente todas as normas aplicáveis a compra e venda também disciplinam a permuta, entretanto, as poucas diferenças existentes podem trazer prejuízos às partes, especialmente nas questões registrais e tributárias.

Nesse sentido, passaremos a discutir as principais características da permuta e as suas diferenças com a compra e venda. Vejamos:

I- Conceito

A permuta é a transação na qual as partes, de comum acordo, trocam entre si o domínio de bens, não sendo o valor pecuniário o objeto principal do negócio.

Até pode existir contrapartida in pecúnia no contrato de permuta, mas esta não pode representar valor superior à metade do objeto contratual, o que descaracterizaria a permuta, demonstrando-se natureza de compra e venda.

Essa contraprestação em dinheiro, chamamos de torna.

Desta feita, quando o valor dado em espécie for superior ao valor do bem envolvido na troca, estaremos diante de uma compra e venda, independentemente da quantidade de imóveis. Aqui o que importa é o valor dos bens e o que é dado em dinheiro, e não quantidade daqueles.

Em outras palavras, se o valor em dinheiro for superior a 50% do imóvel envolvido, o negócio se enquadrará em uma compra e venda, diante da natureza jurídica claramente expressa no art. 481, do Código Civil.

Invertendo-se a situação, se o valor do imóvel for superior a 50% da quantia dada em dinheiro (torna), aí a permuta é que estará caracterizada.

Pode parecer que tais distinções possuem pouca importância, mas como se verá adiante, a caracterização de um ou outra pode gerar prejuízos, ou até mesmo a recusa de registro.

II- Natureza Jurídica

A permuta é um negócio jurídico bilateral, sinalagmático, pois as partes se obrigam mutuamente. Ademais, o presente contrato é oneroso, sendo os sacrifícios patrimoniais recíprocos.

E, por fim, a permuta é comutativa, na qual, ambas as partes já conhecem seus ônus e bônus, os quais, em regra, são proporcionais e equivalentes.

III- Objeto

Nesse ponto não existe qualquer distinção com o contrato de compra e venda. Portanto, todos os bens alienáveis, também são permutáveis.

IV- Distinções entre a compra e venda e a permuta, e seus efeitos práticos

O artigo 533, caput, do Código Civil, estabelece que as normas aplicáveis a compra e venda também se aplicarão à permuta, ressalvadas duas exceções.

O inciso I da referida norma disciplina que as despesas com o instrumento de troca serão partilhadas pela metade entre os permutantes, salvo disposição em contrário.

Na compra e venda a regra é de que o comprador é quem terá que arcar com os custos do instrumento e registro, conforme estabelece o art. 490 do Código Civil.

Nesse sentido, caso uma permuta com torna seja, erroneamente, estipulada como compra e venda, o permutante descrito como comprador será prejudicado, tendo que assumir sozinho os custos do instrumento de escritura, registro, ITBI, e demais taxas envolvidas, suportando os ônus do negócio.

Já aí notamos que um negócio mal elaborado pode gerar reflexos no patrimônio das partes, ocasionando prejuízos de ordem financeira. Portanto, é de grande relevância tal distinção.

A segunda distinção legal, descrita no inciso II do art. 533, estabelece que na permuta entre ascendente e descendente, com valor desigual, será anulável caso não haja consentimento dos outros descendentes ou do cônjuge do ascendente.

No caso da compra e venda, qualquer negócio deste tipo será anulável (art. 496, CC).

Ou seja, enquanto na permuta somente será necessário a autorização dos demais herdeiros, em sendo desproporcional os ônus e bônus entre as partes, sob pena de anulação; na compra e venda o negócio sempre será anulável.

Convém mencionar, ainda, que a má elaboração do negócio pode gerar problemas na hora de registrar o instrumento.

Na prática, temos observado que atualmente algumas dúvidas são suscitadas pelos notários ao juiz corregedor, nas quais são questionadas justamente a possibilidade de registrar um negócio de permuta como se compra e venda fosse. E, obviamente, sob a fundamentação da verdade real que norteia os registros públicos, além das implicações técnicas já mencionadas, tem se decidido pela impossibilidade do registro do negócio que não corresponder com a sua natureza jurídica.

Considerando estas distinções no caso de o instrumento não refletir a realidade do negócio, o cartório de registro de imóveis não o registrará, demandando ainda mais dispêndio de tempo e dinheiro para as partes, as quais terão que elaborar novo instrumento.

V- Permuta e Imposto de Renda

Por fim, uma das principais diferenças entre os negócios jurídicos em comento refere-se a suas consequências tributárias, no qual a permuta se mostra muito mais vantajosa, observemos as distinções:

A) Permuta Pura - aquela que não envolve contrapartida de dinheiro em espécie – as partes não terão que recolher imposto de renda sobre ganho de capital, em decorrência do lucro imobiliário.

Os imóveis envolvidos não precisam ter valor de mercado ou na declaração anterior iguais, para que não incida o imposto de renda. Portanto, na declaração anual basta o contribuinte dar baixa no imóvel cedido, e entrada no imóvel recebido, mantendo-se o mesmo valor anteriormente declarado. A modificação se dará apenas na descrição do bem.

B) Permuta com torna: o permutante que receber a torna deverá declarar a troca dos imóveis nos mesmos moldes já descritos no item anterior, acrescentando na declaração o valor recebido em espécie. Incidirá imposto de renda apenas sobre esse ganho de capital. Ou seja, somente com relação a torna.

A alíquota será, em regra de 15%, podendo ser reduzida a depender do ano de aquisição do imóvel permutado, nos termos do art. 26 da instrução Normativa nº 84/2001 da Secretaria da Receita Federal.

Para finalizar, destacamos que no caso de compra e venda com imóvel como parte de pagamento ou na compra e venda pura o recolhimento do ganho de capital se dará sob o valor em espécie recebido, descontando-se no primeiro caso o valor do imóvel cedido.

Para facilitar a compreensão, sintetizamos as principais distinções na figura a seguir.

Ivan Osni Pimenta Junior - Advogado Sócio da Iglesias, Pimenta e Santos Advogados Associados

Fonte: Artigos JusBrasil

SALVADOR: O QUE MUDA NA CIDADE COM A APROVAÇÃO DO NOVO PDDU

Após 15 meses de elaboração pelo Executivo, a Câmara finalmente aprovou a proposta com 133 emendas.

Fonte: Correio da Bahia

A INFLUÊNCIA DO NOVO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL NA LOCAÇÃO DE IMÓVEIS

O novo Código de Processo Civil entrou em vigor no mês de março de 2016 e trouxe consigo muitos ajustes que a princípio parecem ser complexos. Ao elaborar um Código de Processo Civil é difícil para o legislador antever as repercussões em todos os procedimentos especiais. Muitas delas foram colocadas em segundo plano ao longo do processo legislativo ou sequer imaginadas. Assim, incumbirá à doutrina e à jurisprudência o papel de compatibilizar as regras da legislação com o novo CPC.

– Não é uma mera reforma da legislação processual anterior. Não adianta pegar o Código novo e tentar encontrar o que já se conhecia do velho. É uma profunda reformulação do sistema processual brasileiro e pensar como isso vai interagir com leis feitas muito tempo antes, como é o caso da Lei de Locações, é um desafio. Certamente muitas coisas só iremos perceber depois, quando os problemas começarem a surgir – destacou o Desembargador Aexandre Freitas Câmara. 

Segundo Câmara, as influências mais óbvias estão intrinsecamente ligadas ao que está na Lei 8.245/91, a Lei de Locações.

– As óbvias são as que vão se produzir diretamente sobre a interpretação dos artigos do título II da Lei de Locações, como, por exemplo, o título chamado “Dos procedimentos” que começa no artigo 58 e que trata das disposições gerais e depois das quatro ações locatícias: despejo, consignação de aluguel e acessórios da locação, revisional de aluguel e renovatória de locação.

Métodos de Citação

A primeira dessas influências está contida no artigo 58 da Lei de Locações, pois com o novo CPC terá de ser feita uma nova releitura desse artigo. O inciso IV traz uma redação que na época era reconhecida como grande progresso, mas que não se sustenta no dias de hoje.

O inciso IV do artigo 58 estabeleceu que desde que autorizado no contrato, a citação, intimação ou notificação seria feita mediante correspondência com aviso de recebimento, ou seja, via postal.

Historicamente, esse dispositivo quando editado, em 91, foi um grande avanço. Nessa época o CPC não permitia a citação postal, sendo que, posteriormente, o Código foi sendo reformado e até citação por meio eletrônico ele passou a prever. E aí se passou a considerar que deveria haver uma releitura deste inciso a partir do novo Código, onde a citação poderia ser feita independente de previsão contratual.

– De toda a sorte há no inciso IV que a citação poderá ser feita pelos meios previstos no Código de Processo Civil. E aí que vem o ponto. É que o novo CPC prevê um novo mecanismo de citação para as pessoas jurídicas, salvo apenas as micro e pequenas empresas. Elas têm o dever de se cadastrar junto ao Tribunal, porque as citações serão feitas por meios eletrônicos. Não vão mais receber citação pelo correio, não vão receber mais citação por oficial de justiça, a citação é por meio eletrônico, através do portal de citações e intimações do Tribunal, que foi criado por conta da lei 11.419/2006, a lei da informatização do processo – explicou o Desembargador Alexandre Câmara.

Como a citação é feita pela página virtual, lançada a notícia da citação da empresa no portal, ela terá de acessar em 10 dias e caso não acesse ela já estará citada. Todas as pessoas jurídicas do Brasil tem que se cadastrar, salvo as micro e pequenas empresas.

– No Brasil de hoje, que tudo se faz por meios eletrônicos, inclusive contratos, e-commerce e outras questões, era inevitável que se caminhasse nesse sentido – ressaltou Câmara.

Efeito Suspensivo na Locação

A outra disposição que implica nessa influência do novo CPC diz respeito ao inciso V do artigo 58, conhecido por força do qual a apelação nas ações locatícias se recebe sem efeito suspensivo, ao menos como regra. Existe a possibilidade de obter efeito suspensivo por decisão judicial, mas por força de lei a apelação não tem o efeito suspensivo automático.

– Mas há uma novidade no regime de tratamento deste fenômeno. Pelo CPC de 73, proferida a sentença e cabível contra ela apelação sem efeito suspensivo, a partir do momento em que o juiz recebia essa apelação tornava-se possível postular a chamada execução provisória da sentença. O novo CPC altera esse regime. Ele diz expressamente que quando por força de lei a apelação não tenha efeito suspensivo, a sentença começa a produzir efeitos a partir do momento da publicação e, portanto, já a partir daí, é possível postular a execução provisória da sentença, o que o Código chama de cumprimento provisório da sentença – comentou Câmara.

Com isso, de acordo com o Desembargador, o processo de despejo vai ganhar mais rapidez:

– Perceba a importância disso, por exemplo, no despejo. Publicada a sentença, cabe apelação sem efeito suspensivo. No regime do Código anterior era preciso aguardar que a apelação fosse interposta, 15 dias, e aguardar que o juiz declarasse receber a apelação, que dependendo da Vara ou Comarca, poderia levar perto de um ano. Recebida a apelação, aí era possível postular a execução provisória. Agora, o advogado do locador já poderá postular a execução provisória no dia seguinte à publicação da sentença. Então, nós temos aí um ganho de tempo que pode ser monumental. Essa é uma modificação extremamente relevante, e que para quem está acompanhando os debates travados sobre o CPC pode ter passado despercebido.

Tutela da Evidência

Ainda falando das ações de despejo, a influência do novo Código pode ser percebida nas questões de tutela, por exemplo. O artigo 59 da Lei de Locações, que trata das ações de despejo foi alterado com acréscimo de várias novas hipóteses de despejo liminar, por uma reforma que, posteriormente, se fez na Lei de Locações. Era um dispositivo que a doutrina e grande parte da jurisprudência interpretava a partir da ideia que tutelas provisórias eram, no sistema processual brasileiro, tutelas de urgência. E, portanto, para concessão da medida, seria necessário que se fizessem presentes a probabilidade de existência do direito e uma situação de perigo de dano iminente.

– O novo CPC reformula esse conceito. Ele estabelece que há tutelas provisórias de urgência e há tutelas provisórias que não são de urgência, chamadas tutelas da evidência. A tutela da evidência é uma tutela jurisdicional provisória, obtida no começo do processo, satisfativa do direito, ela realiza na prática a pretensão do autor e que não depende de urgência. Ela exige uma existência de probabilidade que o autor tenha razão, associada à existência de algum dos casos que a lei prevê como sendo da tutela da evidencia – destacou Câmara.

O desembargador ainda explicou como funcionaria na prática as tutelas de evidência com o novo CPC:

– Imagine a seguinte situação: um contrato de locação, em que o locador considera que o locatário teria cometido uma infração ao contrato. Ele propõe a ação do despejo por infração contratual e junta com sua petição inicial prova documental suficiente para demonstrar que a tal infração foi cometida. O réu é citado, e quando vai oferecer a contestação ele não consegue trazer documentos suficientes para gerar dúvida razoável sobre os documentos do autor. O Código diz que nesse caso, cabe ao juiz conceder a tutela da evidência, ou seja, na hora da réplica o autor poderá dizer os documentos que o réu trouxe não são capazes de gerar dúvidas razoáveis sobre aquilo que prova com seus documentos. Despeja primeiro, depois se colhe as provas dele: tutela da evidência.

Isso vai influenciar na releitura dos dispositivos que compõe o parágrafo primeiro do artigo 59 da Lei de Locações, o que vai permitir, portanto, uma obtenção menos complicada, menos difícil, de liminares nas ações de despejo.

Ação Monitória no Despejo

A outra influência é a possibilidade de propor o despejo por ação monitória. No CPC de 73 só poderia utilizar esse procedimento para cobrar dinheiro ou para exigir a entrega de coisa móvel. Pelo novo CPC esse mecanismo pode ser usado nas hipóteses mencionadas, mas também para exigir a entrega de coisa imóvel ou exigir o cumprimento de ações de fazer ou não fazer. É possível exigir a entrega de bem imóvel pelo procedimento monitório.

– A lei exige que haja prova escrita do direito ou dos fatos que servem de fundamento para a existência do direito. É claro que a gente não vai conseguir usar isso em qualquer ação de despejo, mas há pelo menos um caso em que é muito tranquilo usar isso. É o da ação de despejo por denuncia vazia, que bastará o autor juntar a cópia do contrato de locação e a cópia da notificação recebida pelo locatário, com pelo menos 30 dias, para já ter prova suficiente de que já se constitui seu direito na retomada do imóvel. E aí o réu será citado e terá 15 dias para cumprir a obrigação entregando o imóvel ou oferecer embargos – explicou Câmara.

O jurista aborda ainda mais benefícios para quem desejar propor esse tipo de ação:

– Se o réu interpor embargos cairemos num procedimento comum, que é o mecanismo que uma ação de despejo teria de qualquer maneira. Se ele deixar passar o prazo, está constituído de pleno direito e sem qualquer outra formalidade o título executivo, é só executar. E veja que não há que se cogitar em apelação. A execução será definitiva. E caso ele cumpra a obrigação dos 15 dias, fica isento de custas e paga honorários de 5% sobre o valor da causa. Penso que não custa tentar, por que no pior das hipóteses seria como se nós usássemos o procedimento comum. Aí surge um estímulo para a entrega rápida do imóvel, isenção de custas e um valor a menos no pagamento dos honorários.

Ação Revisional

A última influência óbvia, segundo Alexandre Câmara, diz respeito à ação revisional de aluguel. A Lei de Locações diz que essa ação tem um procedimento sumário. Só que o novo CPC aboliu esse procedimento. Então como fazer para dar cumprimento a lei de locações? Existem duas questões diferentes: uma é das ações que já estão em curso e outra é a das futuras. O Código dá solução para ambas.

Na parte do novo Código onde está escrito Disposições finais e transitórias, há a solução para essa questão. Para as que estão em curso, há uma previsão expressa no sentido de que até a sentença aquele processo continuará regido pelas disposições do Código de 73. Então, se seguirá pelo procedimento sumário, nos termos do código anterior, até a sentença. Para as novas, há um dispositivo no Código que diz que quando a lei específica determina a aplicação de um procedimento que por este Código tenha sido abolido faz-se usar o procedimento comum, observadas as disposições específicas da lei especial.

E isso vai fazer com que as ações revisionais de aluguel tenham procedimento singular, absolutamente diferente de qualquer outro mecanismo do Direito Brasileiro. Isso por que terá que se seguir o procedimento comum com as modificações expressamente previstas na lei de locações. E a lei diz que o réu é citado para uma audiência, igual ao procedimento comum, só que não havendo consenso, pelo procedimento comum do novo Código, corre a partir daí o prazo da contestação. Mas a lei de locações tem dispositivo expresso dizendo que a contestação é oferecida na audiência.

– Então vamos ter um procedimento singular, em que o réu é citado para a audiência e não havendo solução consensual ele deverá oferecer contestação na própria audiência. E daí por diante será observado o procedimento comum. É um mecanismo que não será o sumário e nem o comum, ou seja, singular, um procedimento especificamente criado para a ação revisional do aluguel.

Fonte: Revista Stand / CRECI-RJ

STJ VAI JULGAR PRAZO PRESCRICIONAL PARA RESTITUIR TAXA DE CORRETAGEM

O prazo prescricional para pedir a restituição de comissão de corretagem e de assessoria imobiliária será analisada como recurso repetitivo pelo Superior Tribunal de Justiça. O tema foi afetado à 2ª Seção do STJ pelo ministro Paulo de Tarso Sanseverino, que enviou mais três recursos para análise.

O principal questionamento sobre o tema 938 é a abusividade da transferência desses tipos de encargos ao consumidor. Ainda no julgamento dos recursos, o colegiado vai decidir sobre a validade da cláusula contratual que transfere ao consumidor a obrigação de pagar comissão de corretagem e taxa de assessoria técnico-imobiliária (Sati).

A taxa Sati é o valor cobrado pelas construtoras com base em 0,8% sobre o preço do imóvel novo adquirido pelo consumidor. A quantia é usada para pagar os advogados da construtora que redigiram o contrato de compra e venda, além de corresponder a serviços correlatos do negócio.

Depois que a tese sobre o tema for definida pelo STJ, ela servirá para orientar a solução de todas as demais causas e novos recursos ao tribunal não serão admitidos quando sustentarem posição contrária.

Fonte: Assessoria de Imprensa do STJ.

PERGUNTAS FREQUENTES

O que é compromisso de venda e compra de imóvel?

É o contrato particular ou público pelo qual alguém se compromete a adquirir um imóvel de outra pessoa (física ou jurídica), que se obriga a transferi-lo após o recebimento do preço ajustado, observadas as condições ali pactuadas. Com a assinatura do contrato, o comprador passa a ser titular de direitos aquisitivos do imóvel, e a lei assegura direito real do comprador em face do vendedor para exigir a efetiva transmissão do imóvel.

Quais as cláusulas essenciais que devem constar num contrato de venda e compra de imóvel?

No contrato de venda e compra são essenciais as cláusulas que disponham sobre: as características do imóvel e do empreendimento onde está inserido, preço e forma de pagamento, forma de cálculo da correção monetária, quando for o caso, incidência de juros, índice e quando de sua aplicabilidade, penalidades a que esteja sujeito o comprador na hipótese de inadimplemento e atraso no pagamento do preço na forma ajustada, prazo de entrega das unidades e demais obrigações assumidas pela incorporadora.

O que é cessão de direitos?

É o contrato, a título oneroso ou gratuito, pelo qual a pessoa titular de direitos (cedente) transfere a outra pessoa (cessionária) esses mesmos direitos, tornando-se o cessionário titular dos direitos até então do cedente. Em se tratando de imóveis, temos a cessão de direitos quando uma pessoa transfere a outra os direitos ao recebimento de unidade autônoma, que adquiriu mediante promessa de venda e compra, de modo que, por ocasião da escritura pública, o cessionário receba a titularidade do imóvel. As cessões de direitos sobre imóveis devem ser informadas na Declaração sobre Operações Imobiliárias (DOI) emitidas pelos cartórios e são sujeitas ao recolhimento do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI).

Qual a diferença entre contrato de venda e compra e escritura definitiva?

O contrato de venda e compra é o instrumento pelo qual uma das partes se compromete a vender à outra determinado imóvel, por determinado preço e condições. O contrato, ou promessa de venda e compra, pode ser efetivado por instrumento particular (e, nesse caso, há que se observar a presença de duas testemunhas, avaliação da qualificação das partes) ou por instrumento público (escritura de promessa de venda e compra) que, nesse caso, é lavrado pelo Cartório de Notas, que tem fé pública. Por outro lado, a escritura definitiva de compra e venda é o instrumento pelo qual alguém transmite definitivamente um bem imóvel a outro, muitas vezes em cumprimento a um contrato (promessa) previamente assinado. A escritura definitiva de uma unidade autônoma é lavrada quando a mesma está devidamente concluída, ou seja, com a averbação da construção do empreendimento junto ao Cartório de Registro de Imóveis competente, desde que a unidade esteja quitada, ou que o adquirente tenha obtido o financiamento necessário para o pagamento do saldo devedor.

Quando o comprador do imóvel é casado, seu cônjuge deve obrigatoriamente constar igualmente como adquirente?

Se os adquirentes forem casados sob o regime da separação absoluta de bens, não é necessário, pois, neste caso, cada cônjuge tem liberdade para administrar seu patrimônio, inclusive para contrair direitos e obrigações. Porém, nos demais tipos de regime de bens (comunhão total, comunhão parcial e participação final nos aquestos) é necessário o comparecimento do cônjuge uma vez que na celebração de um contrato de compromisso de compra e venda de unidades há diversas obrigações que são contraídas por ambos, como, por exemplo, do recebimento das chaves, concessão de garantias (ex.: hipoteca, Alienação Fiduciária). Também nesses casos, se a aquisição se der por procuração, é necessário que ambos os cônjuges nomeiem procurador através de procuração pública com poderes para a aquisição do imóvel e demais obrigações correlatas.

O que é a matrícula de um imóvel?

Pode ser feita uma comparação dizendo que a matrícula do imóvel é a sua "certidão de nascimento". É o documento de identificação do imóvel em que constam todos os seus dados, tais como, descrição, características e metragens, histórico das aquisições e vendas, dados dos antecessores e atuais proprietários, existência de ônus e gravames, identificação fiscal do imóvel, etc.

Como se obtém a matrícula de um imóvel?

A matrícula do imóvel é obtida no Registro de Imóveis da circunscrição competente, podendo a solicitação ser feita através da informação do número da matrícula, do endereço do imóvel ou através do nome de seu proprietário.

A partir de que momento o imóvel tem uma matrícula?

A matrícula é aberta quando do primeiro registro de um determinado imóvel. No caso de unidades autônomas, a matrícula individualizada de cada unidade autônoma é criada, normalmente, quando da averbação da construção e instituição/especificação do condomínio ou, em alguns cartórios, desde o registro do memorial de incorporação e, nesses casos, normalmente em livro auxiliar do registro, até que a construção seja concluída.

O que é Alvará de Obra (Alvará de Execução)?

O Alvará de Obra é a licença para construção emitida pela municipalidade em conformidade com o projeto legal do empreendimento. A construção só pode ser iniciada com esse alvará em mãos. O que é averbação da construção e quando ocorre? Com a conclusão das obras, é necessário averbá-la junto à matrícula do imóvel (empreendimento). Isso é realizado com a apresentação, perante o Cartório de Registro de Imóveis competente, do Habite-se e da Certidão Negativa de Débitos perante o Instituto Nacional de Seguridade Social (CND_INSS). Somente após a análise pelo Oficial Registrador, que normalmente ocorre dentro de até 30 (trinta) dias contados do protocolo dos referidos documentos, é efetivada a averbação da construção junto à matrícula do imóvel.

O que é Certidão Negativa de Débito (CND)?

É um documento emitido pelo órgão responsável (INSS, Receita Federal, prefeitura, etc.) que comprova a regularização dos recolhimentos de tributos, impostos ou taxas.

O que é Habite-se - Certificado de Conclusão da Obra?

Trata-se de um certificado emitido pela prefeitura local atestando que o empreendimento foi construído de acordo com o projeto aprovado e as exigências estabelecidas.

Quando receberei a escritura definitiva do imóvel adquirido?

A escritura do imóvel será firmada ao adquirente após a averbação da construção e da especificação do condomínio, que por sua vez ocorrerá após a apresentação do Habite-se e da CND-INSS da obra junto ao cartório imobiliário, e desde que o preço esteja quitado na forma contratada e que não tenha mais ônus perante o imóvel e/ou financiamento contratado.

Fonte: CIVILCORP Incorporações Ltda.