A IMPORTÂNCIA DA MATRÍCULA COMO CAUTELA NA AQUISIÇÃO DE IMÓVEIS

A matrícula de um imóvel pode ser considerada como o documento que identifica, individualiza e fornece todos seus detalhes básicos, tais como, localização, metragem, relação jurídica com todos os proprietários já existentes e etc.

Podemos dizer que o dado da maior valia e importância presente na matrícula do imóvel é o histórico de propriedade, que elenca todos os antigos e atuais proprietários por meio do registro da escritura de compra e venda do imóvel, bem como, todas as penhoras, hipotecas, alienações e quaisquer outras alterações de maior relevância, inclusive, as averbações no tocante ao estado civil dos proprietários ou mudanças com relação a sua capacidade de gerir bens.

Ao nos debruçarmos sobre o Código Civil vigente, encontraremos no artigo 1227 a seguinte afirmação:

Art. 1.227. Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (arts. 1.245 a 1.247), salvo os casos expressos neste Código.

Este artigo também possuía correspondência perante o Código Civil de 1916, e há de se verificar que para a aquisição do direito real sobre o bem imóvel, torna-se imprescindível o Registro desta transação, que será realizada na matrícula do referido bem.

Mencionado códex também é expresso no tocante à importância do registro para a aquisição de bens imóveis, conforme verificado nos artigos 1245 à 1247:

Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.

§ 1o Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.

§ 2o Enquanto não se promover, por meio de ação própria, a decretação de invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do imóvel.

Art. 1.246. O registro é eficaz desde o momento em que se apresentar o título ao oficial do registro, e este o prenotar no protocolo.

Art. 1.247. Se o teor do registro não exprimir a verdade, poderá o interessado reclamar que se retifique ou anule.

Parágrafo único. Cancelado o registro, poderá o proprietário reivindicar o imóvel, independentemente da boa-fé ou do título do terceiro adquirente.

Podemos destacar a forma solene como deverão ser tratados os negócios jurídicos que envolvam bens imóveis, com a finalidade de conferir segurança jurídica às relações que envolvam estes bens. Desta forma, a matrícula representa o documento que expressa todo o histórico das relações que envolvem o bem imóvel, de certo que, é na matrícula que são realizados os registros e averbações que transferem, de forma concreta e sob a proteção legal, o bem imóvel.

Há de se destacar, ainda, o parágrafo 1º do artigo 1245, que afirma que “enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel”. Portanto, é por meio do registro realizado na matrícula do imóvel que é conferida a transmissão do imóvel e tal ato está de acordo com o princípio da publicidade, onde seu conteúdo será oponível erga omnes, para efeito de qualquer negócio jurídico que envolva o bem imóvel.

Portanto, conclui-se que, é através do conhecimento da matrícula do imóvel que o adquirente poderá se informar sobre a regularidade do imóvel, o que é de extrema importância pois, caso existam irregularidades estas poderiam obstar o exercício do poder de propriedade do adquirente, se este contém alguma espécie de usufruto, servidão, hipoteca ou algum ônus real que obste seu exercício de propriedade.

Bibliografia

Schwarzer, Márcia Rosália, Curso de Direito Notarial e Registral - Da Origem a Responsabilidade Civil, Penal e Trabalhista, 2008, Editora Nuria Fabris, São Paulo/SP.

Filho, Rubens Carmo Elias, Condomínio Edilício - Aspectos de Direito Material e Processual, 2015, Editora Atlas, São Paulo/SP.

Lopes, Carlos Alberto; De CastroRamos Mello, Carlos Marcelo; NATÁLIA KARALKOVAS - REGISTRO CIVIL DAS PESSOAS JURÍDICAS: Associação, Fundação e a Matrícula de Periódicos, 2013, E-Pub, São Paulo/SP

Victor Gonzalez Gnecchi

Fonte: Artigos JusBrasil

A CORRETAGEM NA INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

A corretagem caracteriza-se pelo dever assumido pelo corretor de atuar de forma diligente e leal a fim de promover a aproximação de um terceiro ao contrato proposto pelo dono do negócio que o contratou exatamente para esse fim.

Diferencia-se da mediação, porque o mediador se apresenta como alguém equidistante às partes, com imparcialidade e que busca fomentar a contratação sem que intervenha em favor de nenhum dos parceiros contratuais.

No direito brasileiro, a atuação do corretor é inegavelmente parcial, isto é, o profissional atua em favor de quem o contratou, na exata dicção do artigo 722 do Código Civil: “pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas.”.

Dessa forma, estamos convencidos do acerto da doutrina[1] e jurisprudência majoritária que caminha no sentido de entender que na corretagem propriamente dita quem tem o dever de remunerar o corretor é a pessoa que o contratou e logrou tirar proveito do trabalho técnico-profissional empreendido. Seja para realizar a venda, a compra, a locação ou qualquer outro contrato, curial que aquele que incumbe o corretor desse serviço, tem o dever, em regra, de proceder à remuneração.

Afinal de contas, lógico se mostra que aquele que contratou qualquer tipo de serviço, remunere quem o realizou. Arnaldo Rizzardo[2] alinha o seu pensamento dessa forma para a final concluir que “a comissão constitui obrigação a cargo de quem incumbe a realização da corretagem.”.

Como não há lei proibindo cláusula que preveja de modo diverso a quem compete remunerar o corretor, temos que em uma relação regida pelo direito comum e estando os contratantes em posição de igualdade, a disposição contratual reputar-se-á válida, desde que expressa. Assim, podem as partes adotar o critério do rateio da comissão como consta no artigo 1755 do Código Civil italiano e no antigo artigo 64 do Código Comercial. Pode ficar estabelecido, outrossim, que a remuneração competirá ao terceiro que contratar com o dono do negócio, assim como nada obsta que em uma compra e venda de imóvel com as partes postas em pé de igualdade, o comprador assuma o pagamento de pagar os impostos em atraso que incidem sobre a coisa (Ex. IPTU), mesmo antes da tradição. Tudo em conformidade com o caro princípio da autonomia privada e seu corolário lógico da obrigatoriedade.

Entrementes, não vemos como possível essa estipulação contratual em contratos regidos pelo Código de Defesa do Consumidor[3] ou até mesmo em relação negocial não regida pela lei consumerista, mas que a pessoa que não contratou o corretor assuma a obrigação de pagar o corretor em um contrato de adesão por força do que dispõe o artigo 424 do Código Civil: “nos contratos de adesão, são nulas as cláusulas que estipulem a renúncia antecipada do aderente a direito resultante da natureza do negócio.”.

No primeiro caso, a grande aplicação prática dessa questão gira em torno da cobrança de corretagem cobrada pelo incorporador de imóveis do consumidor por ocasião da aquisição de uma unidade autônoma. Aqui, parece-nos que a abusividade salta aos olhos[4], pois ao consumidor não pode ser repassado um custo típico do fornecedor, isto é, ligado a uma de suas atividades empresariais preponderantes: a comercialização de imóveis postos à venda nos stands da própria sociedade empresária do ramo imobiliário.

Dentre as disposições negociais que acompanham a cobrança da comissão de corretagem, encontra-se a igualmente polêmica Taxa de Serviço de Assistência Técnico-Imobiliária (SATI), cobrada indevidamente do consumidor, sob o argumento de que este tira proveito contratual de uma assessoria apresentada pelo fornecedor a fim de que tenha acesso a questões contábeis e jurídicas relevantes na compra do imóvel.

Não raro, há um claro déficit de informação, pois não há transparência com relação ao que o consumidor está pagando, uma vez que a cobrança da corretagem se encontra inserida no contrato sem o devido destaque no meio de outras questões que dizem respeito ao imóvel que se está adquirindo. Nesse caso, parece bastante clara a vulneração do artigo 6º,III, da lei 8078/90[5] que estabelece o direito básico do consumidor à informação que deverá ser clara e precisa para que o consumidor saiba com exatidão os seus direitos e seus deveres, não se surpreendendo com uns e outros. A ineficácia de cláusula em que não se oportuniza ao consumidor o conhecimento prévio de seu conteúdo decorre da aplicação imediata do artigo 46 da citada legislação protetiva[6].

O pagamento indevido da comissão de corretagem pelo consumidor possibilitará o pleito de repetição do indébito em dobro da quantia efetivamente paga (art. 42, p. Único, lei 8078/90[7]), a ser proposta em face da incorporadora vendedora da unidade autônoma, uma vez que o pagamento de tal verba a ela interessa e compete.

O prazo prescricional será de dez anos a contar do desembolso financeiro indevido (art. 205, CC[8]), uma vez que inexiste prazo específico menor para a prescrição da pretensão ressarcitória nascida do referido direito patrimonial.

Questão mais difícil será a de definir a possibilidade da cobrança da comissão de corretagem por parte do consumidor na hipótese em que não existir déficit informacional. A cláusula será válida se constar no contrato escrito, com a devida transparência e destaque?

A questão é polêmica, desafiando dois entendimentos.

O desembargador Werson Rego[9] estabelece balizas bem delineadas em que a cobrança se mostra válida. Ei-las: “A transferência do pagamento da comissão de corretagem, devida pela incorporadora, ao adquirente não se revela abusiva, diante da comprovação de satisfação dos seguintes pressupostos de validade da estipulação: a) ciência prévia e clareza em tal estipulação; b) pagamento efetuado em nome do vendedor e; c) dedução do valor da comissão de corretagem do preço da unidade imobiliária contratada.”. A ausência de qualquer um dos requisitos apontados ensejaria, portanto, a repetição do indébito em dobro, na forma preconizada pelo artigo 42, p. Único, do Código de Defesa do Consumidor.

Em que pese a judiciosidade do raciocínio, ousamos discordar. A nosso viso, a vulnerabilidade do consumidor reconhecida pela Constituição Federal (art. 5º, XXXII e 170, V) e pela lei 8078/90 (art. 4º, I) conduz a que ao fornecedor não seja lícito repassar ao destinatário final de sua atividade produtiva de algo que é do seu exclusivo interesse empresarial que vem a ser a venda das unidades autônomas após a regular incorporação.

Outra vulneração clara aos princípios e regras consumeristas está no fato de o consumidor pagar por um serviço que não foi prestado a ele, situação essa que torna a cláusula nula por estabelecer uma obrigação iníqua, abusiva, que coloca o consumidor em desvantagem exagerada e, ainda, ofensiva da boa fé objetiva, na forma do inciso IV, do artigo 51 do Código de Defesa do Consumidor.

Nessa relação desigual entre fornecedor e consumidor, unidos que se encontram na celebração de um contrato de adesão, a liberdade contratual produzirá o nefasto efeito de retirar dos ombros do fornecedor uma despesa umbilicalmente vinculada à sua atividade empresarial e colocá-la sobre os ombros do consumidor, parte mais fraca da relação, sendo meramente formal eventual cláusula que diga que o valor pago pela corretagem será excluído do valor final do imóvel. Transparente será a fixação do preço da unidade autônoma e sobre tal valor incidir a comissão de corretagem paga por aquele que se coloca no mercado de consumo como vendedor de imóveis.

Ademais, o esclarecimento inserto na disposição contratual é de pouca, senão nenhuma relevância para o consumidor, uma vez que quando este se dirige ao mercado para compra de um imóvel na qualidade de destinatário final do produto, o fornecedor já escolheu o corretor que, obviamente, irá prestar os seus serviços em favor dele, com parcialidade e de modo oneroso.

Salienta, com propriedade, Héctor Valverde Santana[10], que “não há igualdade das partes na relação de consumo, mas efetiva dominação do fornecedor (construtora ou incorporadora) quanto à imposição das condições negociais. Exige-se um padrão de honestidade, lealdade, transparência e probidade das partes, circunstância que conduz à conclusão de que é abusiva a cláusula que transfere ao consumidor a obrigação de pagamento de comissão de corretagem, porquanto não há um correspondente serviço que lhe fora prestado.”.

Nos tribunais estaduais,[11] o posicionamento pela abusividade da cobrança tem prevalecido, mas diante dos posicionamentos sustentáveis sob o ponto de vista jurídico e econômico, mas absolutamente antagônicos, a questão se encontra hoje afetada ao regime dos recursos repetitivos junto ao Superior Tribunal de Justiça[12] para unificar as seguintes questões: validade da cláusula, legitimidade passiva para a repetição do indébito e prazo prescricional.

[1] Araken de Assis. Contratos Nominados. 2ª ed. 2009, p. 285.

[2] Arnaldo Rizzardo. Contratos. 13ª ed. 2013, p. 774.

[3] Héctor Valverde Santana. Pagamento de Comissão de Corretagem na Compra e Venda de Imóvel: Obrigação do Fornecedor. In Revista de Direito do Consumidor, Vol. 91, 2014, p. 141/165.

[4] No mesmo sentido: Flávio Tartuce. Teoria Geral dos Contratos e Contratos em Espécie. 11ª ed. 2016, p. 620.

[5] Art. 6º São direitos básicos do consumidor: III – a informação adequada e clara sobre os diferentes produtos e serviços, com especificação correta de quantidade, características, composição, qualidade, tributos incidentes e preço, bem como sobre os riscos que apresentem.

[6] Art. 46. Os contratos que regulam as relações de consumo não obrigarão os consumidores, se não lhes for dada a oportunidade de tomar conhecimento prévio de seu conteúdo, ou se os respectivos instrumentos forem redigidos de modo a dificultar a compreensão de seu sentido e alcance.

[7] Art. 42. … omissis … Parágrafo único. O consumidor cobrado em quantia indevida tem direito à repetição do indébito, por valor igual ao dobro do que pagou em excesso, acrescido de correção monetária e juros legais, salvo hipótese de engano justificável.

[8] Art. 205. A prescrição ocorre em dez anos, quando a lei não lhe haja fixado prazo menor.

[9] TJRJ, 25ª Câmara Cível do Consumidor, Apelação nº0161824-09.2013.8.19.0001, julg. Em 18/01/2016.

[10] Héctor Valverde Santana. Obra citada, p. 159.

[11] Apelação Cível. Rito Sumário. Promessa de Compra e Venda. Empreendimento Imobiliário. Ação de Repetição de Indébito c/c Indenização por Danos Morais. Comissão de Corretagem e Taxa de Serviço de Assistência Técnico-Imobiliária (SATI). Relação de consumo. Responsabilidade objetiva. Arts. 2º, 3º e 14 do CDC. Disposições contratuais que devem ser examinadas à luz dos ditames consumeristas, observando-se, principalmente, o princípio da boa-fé objetiva, bem como os princípios da transparência e da informação na interpretação do contrato, previstos no artigo 6º, do CDC. Assim, ainda que o artigo 724 do Código Civil contenha previsão no sentido de que o pagamento da comissão de corretagem pode ser objeto de ajuste entre as partes, quando se trata de imóvel vendido na planta relativo a empreendimento de monta, como é o caso dos autos, o entendimento jurisprudencial tem se encaminhado no sentido de reputar abusiva a cobrança de comissão de corretagem, mesmo que prevista contratualmente. Isto porque, em tais hipóteses, não há a figura da intermediação e aproximação inerentes ao contrato de corretagem, já que o consumidor procura o stand de vendas para efetuar a aquisição do imóvel por sua própria opção, sem ter sido encaminhado por profissional. Aplicação do art. 51, IV, do CDC. Do mesmo modo, indevida a cobrança da aludida Taxa “SATI”, eis que engloba serviços que são inerentes ao risco do empreendimento imobiliário, os quais devem ser arcados pela empreendedora. Consumidor que se vê compelido a arcar com tais custos, sob pena de ver inviabilizado o fechamento do negócio. Restituição dos valores que deve se dar de forma simples. Danos morais não configurados. Provimento parcial do recurso. (TJRJ, 27ª Câmara Cível do Consumidor, Apelação nº 0002026-39.2014.8.19.0207, Rel. Des. Mônica Feldman de Mattos, julg. Em 22/07/2015).

Direito do consumidor e civil. Recurso de apelação. Ação declaratória de nulidade de cláusulas contratuais c/c obrigação de fazer e indenização. Prazo indeterminado para conclusão da obra e entrega das chaves. Cláusula nula de pleno direito. Comissão de corretagem. Devolução ao promissário adquirente. Ausência de prova robusta do pagamento de aluguéis. Dano moral configurado. Recurso conhecido e provido em parte. 1. A cláusula que prevê a entrega do imóvel em julho/2011, ou, alternativamente, 18 (dezoito) meses após a assinatura do contrato de financiamento perante o agente financeiro, é ambígua e até mesmo contraditória, na medida em que estabelece datas distintas para o cumprimento da mesma obrigação contratual, devendo ser declarada nula de pleno direito. 2. Se houve contratação de empresa de corretagem, esta se deu pela promitente vendedora, para atuar em seu stand de vendas, devendo, pois, ser por ela custeadas as comissões que porventura decorram da venda de suas unidades autônomas. 3. O dever de ressarcir os aluguéis pagos durante o período de atraso da obra só serão devidos quando demonstrados e comprovados de forma robusta, o que não ocorreu na espécie. Capítulo reformado. 4. O dano moral corresponde à frustração da legítima expectativa da parte autora quanto à entrega do imóvel na data aprazada, em desconformidade aos ditames da boa- fé objetiva e do princípio da confiança, sendo evidente que os fatos narrados ultrapassaram a barreira do mero aborrecimento e do simples descumprimento contratual, atingindo, como restou alegado, o foro íntimo do promissário comprador. 5. Recurso conhecido e parcialmente provido. (TJCE, 3ª CC, Apelação Cível nº 0907806-02.2012.8.06.0001, Des. Washington Luis Bezerra de Araújo, julg. Em 13/07/2015).

Civil e Processual Civil – Apelação Cível – Ilegitimidade Passiva ad causam – Prescrição – Promessa de Compra e Venda – Imóvel – Taxa de Corretagem – Abusividade Contratual – Recurso Desprovido. 1. As condições da ação devem ser aferidas in status assertionis (teoria da asserção), à luz das alegações constantes da petição inicial. 2. Recentemente, o Colendo Superior Tribunal de Justiça reafirmou a tese sufragada em julgamento submetido ao rito dos recursos repetitivos (art. 543-C, do Código de Processo Civil), de que nas hipóteses em que se esteja diante de pretensão de ressarcimento de valores decorrentes de cobrança indevida, aplica-se o prazo decenal previsto no art.205, do Código Civil. 3. Configura prática abusiva a cobrança de comissão ou taxa de corretagem relativamente a contratos de promessa de compra e venda de imóveis novos na hipótese do adquirente (consumidor) se dirigir diretamente ao stand de venda da própria incorporadora, ou construtora, e entabular o negócio jurídico. (TJES, 1ª CC, Apelação Cível nº 0002458-31.2014.8.08.0024, Rel. Des. Annibal de Rezende Lima, julg. Em 15/12/2015).

[12] Recursos Repetitivos – Decisões de Afetação.

Informativo nº 571/2015. Direito do Consumidor e Processual Civil. Tema 939. Recurso Especial afetado à Segunda Seção como representativo das seguintes controvérsias:“legitimidade passiva da incorporadora (promitente vendedora) para responder pela restituição da comissão de corretagem e da taxa de serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), sob o fundamento da abusividade da transferência desses encargos ao consumidor”. (REsp 1.551.968-SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, DJe 27/10/2015).

Recursos Repetitivos – Decisões de Afetação.

Informativo nº 568/2015. Direito do Consumidor. Tema 938. Recurso Especial afetado à Segunda Seção como representativo das seguintes controvérsias: – “prescrição da pretensão de restituição das parcelas pagas a título de comissão de corretagem e de assessoria imobiliária, sob o fundamento da abusividade da transferência desses encargos ao consumidor”;

“validade da cláusula contratual que transfere ao consumidor a obrigação de pagar comissão de corretagem e taxa de assessoria técnico-imobiliária (SATI)”. (REsp 1.551.956-SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, DJe 8/9/2015).

Marco Aurélio Bezerra de Melo. Mestre em Direito pela Universidade Estácio de Sá. Desembargador do Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro. Professor Adjunto de Direito Civil e do Consumidor da Escola da Magistratura do Estado do Rio de Janeiro.

Flávio Tartuce - Advogado e consultor em São Paulo. Doutor em Direito Civil pela USP. Mestre em Direito Civil Comparado pela PUCSP.

Fonte: Artigos JusBrasil

LOTEAMENTOS URBANOS: PROCEDIMENTO DE APROVAÇÃO E CUIDADOS NA HORA DA COMPRA

A atividade de parcelar o solo, dividindo uma área de terras em frações menores, não é livre para os proprietários. Exige, em primeiro lugar, a aprovação do projeto de parcelamento pela Prefeitura Municipal, além da licença ambiental e observância de outras exigências previstas na Lei Federal nº 6.766/79 e nas leis municipais que disciplinam a matéria.

Significa dizer que, sempre que o proprietário de uma área de terras desejar dividi-la em parcelas menores, precisará da autorização do Poder Público Municipal. As formas básicas de parcelamento do solo são o desmembramento e o loteamento. Aqui, trataremos brevemente do loteamento urbano.

Loteamento é a divisão de uma área de terras em lotes destinados a edificação, com abertura de novas vias de circulação e implantação de infraestrutura mínima definida em lei. Considerando a localização, o loteamento pode ser urbano ou rural. O rural tem disciplina diferenciada e requer previa audiência do INCRA.

Levando em conta as características e exigências legais do loteamento urbano, é necessário que, antes da elaboração do seu projeto definitivo, seja solicitado à Prefeitura Municipal uma Análise Prévia da viabilidade do empreendimento. Com base nesse estudo serão definidas as diretrizes para o uso do solo e o traçado dos lotes, do sistema viário, dos espaços livres e das áreas reservadas para equipamento urbano e comunitário. Somente após essa análise prévia é que o loteador poderá submeter o projeto de loteamento à aprovação do Poder Público Municipal.

Juntamente com o pedido de aprovação do loteamento urbanístico devem estar anexados, entre outros documentos, a certidão atualizada da matrícula do imóvel, expedida pelo Cartório de Registro de Imóveis, e a certidão negativa de tributos municipais.

Concluída a análise técnica e aprovados os projetos gráficos pelo setor competente, é expedido Decreto Municipal aprovando o loteamento, com posterior assinatura de Termo de Acordo e Compromisso.

O loteador, após a expedição do decreto aprovando o empreendimento, tem o prazo de 180 dias para submetê-lo ao registro imobiliário, sob pena de caducidade da aprovação. Significa dizer que, perdido esse prazo, é como se não tivesse havido aprovação do loteamento pelo Governo Municipal.

Caberá ao loteador a execução de obras de infraestrutura do loteamento, que incluem, no mínimo, a implantação das vias de circulação, demarcação dos lotes, quadras e logradouros e das obras de escoamento das águas pluviais. Leis municipais poderão estabelecer outras exigências além daquelas já previstas na lei federal. O Habite-se, inclusive, somente será concedido pela Prefeitura após vistoria técnica atestar que a obra do loteamento está em consonância com os projetos gráficos aprovados e os parâmetros urbanísticos do Município.

No projeto de loteamento também deverão ser reservadas áreas institucionais para instalação de equipamentos urbanos, dentre os quais, os espaços livres e àqueles destinados à implantação de áreas verdes. As vias e praças, os espaços livres e as áreas destinadas a edifícios públicos e outros equipamentos urbanos presentes no loteamento incorporar-se-ão ao domínio do Município com a simples aprovação do loteamento. Por isso, os loteamentos não podem ser fechados, nem impedir o livre acesso de qualquer pessoa às suas áreas internas, com a colocação, por exemplo, de guaritas e construção de muros ao seu redor.

Uma vez observadas todas as exigências legais para a aprovação do loteamento, cada adquirente de lote poderá solicitar abertura de matrícula em seu nome perante o Oficial Registrador.

Loteamentos que, após aprovação do Município, não são submetidos a registro imobiliário, são denominados de loteamentos irregulares. Aqueles que, sequer foram submetidos à análise do Poder Público Municipal, são chamados de loteamentos clandestinos. Em ambos os casos, os futuros adquirentes dos lotes apenas terão a posse do bem, não adquirindo a sua propriedade regular. Nesses casos, a propriedade somente será adquirida após a regularização fundiária de tal loteamento clandestino ou irregular, ou por meio de Ação de Usucapião.

É importante alertar para o fato de que, o loteador que não observar e/ou estiver em desacordo com a lei também poderá ser responsabilizado civil e administrativamente.

Desse modo, deve o loteador estar atento às leis que disciplinam o loteamento urbanístico, e, para tanto, o auxílio de um advogado especialista em Direito Urbanístico é fundamental. Assim como deve o consumidor que pretenda adquirir lotes estar bem assessorado juridicamente para analisar a documentação do empreendimento, verificando, principalmente, se se trata de um loteamento regular.

Renata Rocha - Advogada. Mestra em Direito pela UFBA. Especialista em Direito Urbanístico e Ambiental

Fonte: Artigos JusBrasil

BIBLIOTECA DO GI: CONTRATO DE CORRETAGEM IMOBILIÁRIA

Nesta obra, com referência ao entendimento da doutrina nacional e estrangeira, bem como da jurisprudência, são examinados, de forma prática, os aspectos que interessam ao tema da intermediação de imóveis, com propostas para solução das dúvidas que o assunto propicia, de maneira a facilitar sua compreensão tanto por estudantes, como por profissionais do Direito e da corretagem imobiliária, segundo, inclusive, a jurisprudência que passou a se firmar a partir do Código Civil de 2002 (Lei nº 10.406/02).

Onde comprar:

http://www.saraiva.com.br/contrato-de-corretagem-imobiliaria-doutrina-jurisprudencia-e-regulamentacao-4-ed-2013-5974709.html?

DESACELERAÇÃO DO MERCADO DE SECURITIZAÇÃO DEVE PROMOVER FUSÕES NO SETOR

A agência de classificação de risco Fitch prevê que a desaceleração do mercado de securitização no Brasil, associada a altos custos operacionais e baixa rentabilidade, pressionará as menores empresas do setor a deixar o negócio ou buscar uma fusão com competidores maiores.

A solução de se fundir com outras empresas, no entanto, tornaria o setor ainda mais concentrado. Segundo a Fitch, três das cerca de 30 companhias atuantes no Brasil são responsáveis por quase 60% do mercado de títulos lastreados em hipotecas – os certificados de recebíveis imobiliários (CRIs).

“Acreditamos que o risco operacional da emissão de CRIs pode aumentar se as empresas menores não conseguirem manter suas equipes de trabalho e os sistemas para controlar e monitorar as emissões já existentes”, apontou a Fitch.

Fonte: ISTOÉ

Nota do Editor:

O CRI (Certificado de Recebível Imobiliário) é um título de crédito nominativo lastreado em créditos imobiliários e constitui promessa de pagamento em dinheiro. O CRI é originado por meio da formalização de Termo de Securitização de Créditos. Nas operações denominadas pela Cia. Securitizadora como “Pulverizadas”, os créditos são provenientes de financiamentos imobiliários destinados às pessoas físicas ou jurídicas em imóveis já performados, ou seja, após a entrega de chaves.

DIREITO CIVIL: LOCAÇÕES

Nos casos em que o Condomínio possui destinação exclusivamente residencial, há noticias de alguns de seus proprietários que têm realizado várias locações em curto espaço de tempo (ex. Um, dois, três dias ou até um final de semana ou feriado), locando ou cedendo o imóvel para diversas pessoas estranhas ao condomínio, semelhante ao que ocorre nas estadias em hotéis, flats e pousadas.

Este tipo de locação ou hospedagem tem ocorrido com frequência ultimamente, estimulado por empresas que administram ou indicam essas estadias em sites de buscas nainternet. Grosso modo, o serviço é ofertado aos proprietários com apartamentos vazios e sem utilização ao longo do ano, com a promessa de ganhos rápidos e sem muita burocracia, explorando o seu imóvel mesmo fora de temporadas e por períodos curtos. Ao passo que é oferecido aos interessados, hospedagem com ótima localização e baixo custo de mercado, se comparado com os preços praticados por hotéis e congêneres.

Os imóveis ofertados são bem localizados, mobiliados e com a segurança de um condomínio residencial privado, em ambiente acolhedor e familiar. O locador é chamado dehóspede e o interessado na locação ou cessão de uso do apartamento de anfitrião.

O fato é que essa nova modalidade de locação – ou hospedagem como é chamada - tem causado muitas dúvidas e insegurança à comunidade condominial. A principal reclamação é a de que esses “hospedes”, por serem pessoas estranhas ao condomínio (estrangeiros em alguns casos), acabam transitando livremente pelas áreas comuns e se utilizando de toda estrutura da edificação, tais como: piscina, sauna, salão de festas, churrasqueira, quadras de esportes, etc. Isso sem falar no aumento das despesas condominiais devido ao maior uso das áreas comuns e dos equipamentos e funcionários do condomínio.

Pois bem, num ambiente estritamente residencial, os condôminos se conhecem e sabem, exatamente, quem mora e quem não mora no condomínio, diferente do que ocorre em um empreendimento comercial. Aliado a isso, o período de estadia é muito curto e sequer existe a identificação desses hospedes, de modo que havendo algum dano à edificação ou algum condômino, dificilmente será alcançada a reparação civil contra o hóspede que já poderá estar longe. Maior insegurança existe ainda com relação aos filhos dos condôminos que circulam juntamente com os hospedes pelas áreas comuns.

Ou seja, dá-se uma destinação diversa ou ampliativa ao condomínio, transformando-o numa espécie de hotel ou pousada para hóspedes, podendo acarretar, como visto acima, diversos transtornos aos seus condôminos, gerando uma situação de insegurança dentro de um ambiente que deveria ter o acesso controlado e de uso residencial e privativo.

Ora, não há dúvidas de que o proprietário-locador está dando uma destinação diversa da prevista na Convenção do Condomínio, pois, sendo um edifício exclusivamente residencial, não poderia ser dada destinação comercial ou para a finalidade empresarial.

Segundo dispõe o Código Civil é proibido ao condômino alterar a destinação dada à edificação, fazendo uso de forma diversa da prevista em Convenção. Confira-se:

Art. 1.332. Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial: III - o fim a que as unidades se destinam.

Art. 1.335. São direitos do condômino: (...) II - usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores;

Art. 1.336. São deveres do condômino: (...) IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.

A alteração da destinação do edifício, somente seria possível mediante a realização de assembleia geral, com quórum de aprovação unânime dos condôminos, nos termos do art.1.351, do Código Civil: (...) a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende da aprovação pela unanimidade dos condôminos.

Desse modo, sendo o condomínio exclusivamente residencial, não poderia exercer atividades empresariais ou profissionaisdentro das unidades.

Subsidiariamente, ainda que se alegue, por amor ao debate, não se tratar de alteração na destinação, posto que utilizado o imóvel com a finalidade de residência (hospedagem) e não para o exercício de uma atividade típica de comercio (ex. Escritório ou consultório), o fato é que esse tipo de utilização em muito se assemelha à locação para temporada, como dispõe o artigo 48 da Lei de Locações (8.245/91), in verbis:

Art. 48. Considera-se locação para temporada aquela destinada à residência temporária do locatário,para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorrem tão-somente de determinado tempo, e contratada por prazo não superior a noventa dias, esteja ou não mobiliado o imóvel. 

Com efeito. A locação para temporada se dá por um período curto não superior a noventa dias, na realidade, costuma haver a contratação de uma locação por um período maior (um mês, dois, um semestre, um período de férias ou veraneio). Já nas locações realizadas neste novo formato de hospedagem, o prazo é muito curto, havendo casos de locações por um único dia ou final de semana prolongado. Por esse ângulo, igualmente seria afastada a ideia de locação típica para temporada, seja pelo exíguo prazo (em que pese não superior a noventa dias), como também seria descaracterizada pela denominação empregada “hospede”, tentando afastar a lei de locações à essa nova modalidade de negócio.

Certamente que o proprietário tem o direito de alugar sua unidade para quem lhe interessar, pelo período que desejar. Quanto a isso não há discussão.

A questão é que mesmo para temporadas curtas, o locador (assim como seus hóspedes e visitantes) deverá respeitar às regras de convivência estabelecidas na Convenção o noRegulamento Interno a todos imposta, até mesmo aos não condôminos, havendo o registro em cartório (efeito erga omnes).

Ao desvirtuar a finalidade do edifício ou, no caso de utilizar a unidade de modo incompatível e prejudicial aos demais condôminos, estaria o proprietário (assim como seu hóspede) infringindo as normas condominiais, bem violando diretamente a Lei – que no caso e o artigo 1.336, IV, do Código Civil.

Para Biasi Ruggiero[1], a proibição de desvio da destinação visa coibir um uso tão intensivo que exceda o limite do normal em uma residência, evitando que a afluência de pessoas chegue a conspirar contra a tranquilidade e a segurança dos demais ocupantes, a desvalorização patrimonialmente às unidades e a aumentar as despesas com maior solicitação de serviços.

Segundo Hamilton Quirino Câmara[2]: “A convenção de prédio tipicamente residencial proíbe, via de regra, a utilização das áreas privativas ou áreas comuns com atividades mercantis, não especificando a atividade, pois são inúmeras as possibilidades. Assim, em princípio, estaria proibida a utilização de apartamento em qualquer atividade comercial, ainda que se trate de um atelier. Reforça a proibição a presença constante de pessoas estranhas ao prédio, como empregados, fregueses e fornecedores, o que, geralmente, prejudica a segurança dos demais moradores”. 

O uso irregular da unidade pelo inquilino, por exemplo, configura ato ilício e motivo para a rescisão do contrato de locação, propiciando ao locador a propositura de ação de despejo, por mau uso da unidade, nos termos do art. 23, da Lei de Locações[3].

O direito de propriedade não é absoluto. A contrário, sendo constatado um abuso de direito por parte do proprietário quanto ao uso regular da sua unidade, o Judiciário poderá intervir até mesmo na propriedade privada e restringir o uso de maneira irregular e atentatória ao direito de vizinhança. É o que prevê o Capítulo V, Seção I, do artigo 1.277, do Código Civil, ao tratar: “Do direito de vizinhança – do uso anormal da propriedade, in verbis:

Art. 1.277 - O proprietário ou o possuidor de um prédio tem o direito de fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos que o habitam, provocadas pela utilização de propriedade vizinha. 

Na mesma linha é o art. 187 do Código Civil que: “também comete ato ilícito o titular de um direito que, ao exercê-lo, excede manifestamente os limites impostos pelo seu fim econômico ou social, pela boa-fé ou pelos bons costumes” (teoria do “abuso de direito”).

O Código Civil, em seu artigo 1.336, impõe a cada condômino o dever de não utilizar a propriedade de modo prejudicial, causando prejuízos aos demais condôminos, ao que se refere ao sossego, à salubridade, à segurança e aos bons costumes, in verbis:

Art. 1.336. São deveres do condômino: (...) IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes. 

Logo, uma vez identificado que o morador da unidade, seja ele proprietário, inquilino, hóspede ou visitante, está causando prejuízos aos demais condôminos, o síndico deverá fazer cumprir a regras internas do condomínio, aplicando àsadvertências e multas previstas na Convenção e no Regulamento Interno.

Frise-se que a multa aplicada ao inquilino (ou possuidor) deve ser imediatamente comunicada ao proprietário, para que este último tome às providências que entender necessárias perante o seu inquilino, inclusive, promovendo ação de despejo com fundamento na quebra do contrato, pois, o inquilino é obrigado a respeitar as regras internas do condomínio, por força do artigo 23, inciso X, da Lei de Locações (O locatário é obrigado a: - cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos). 

O TJ-SP já enfrentou um caso semelhante, reconhecendo a validade da convenção que restringia o uso das unidades para locação por temporada ou finais de semana, diante dos transtornos causados àquela comunidade condominial. Confira:

“Os autores proprietários de um apartamento de veraneio no condomínio requerido, confessadamente utilizado para locação por temporada ou fim de semana, insurgem-se contra a limitação de ocupantes por unidade residencial, estabelecida em assembleia geral, para os casos de locação ou empréstimo. A convenção condominial estabelece que (...) as unidades autônomas do edifício (...) se destinam exclusivamente a fins residenciais, vedado, portanto, seu uso para qualquer outro fim, tendo cada proprietário o direito de usar, gozar e dispor de sua propriedade exclusiva, como melhor lhe aprouver, desde que não prejudique igual direito dos demais condôminos, e não comprometa a segurança, solidez e o nome do edifício, e nem de às unidades autônomas destinação diversa da finalidade do prédio. (...) Ao que se tem, não estipulou a assembleia geral nenhuma alteração na convenção condominial nem no regimento interno. Ao revés, e sem interferir no direito de propriedade dos autores, apenas fixou regra para casos específicos. Estabelecendo, como lhe era permitido até mesmo por imperativo de segurança e do bom nome do edifício -, diretrizes para hipóteses de empréstimo ou locação a terceiros estranhos ao quadro de proprietários do condomínio. Ademais, a anulação da decisão assemblear perquirida pelos autores confessadamente busca resguardar unicamente a exploração econômica do bem. O que, em assim sendo, além da segurança, deixa de observar o direito dos outros condôminos em não se verem às voltas com toda sorte de aborrecimentos causados pelo excesso de ocupantes nas unidades locadas ou emprestadas, mormente nos festejos de fim de ano e férias (v. G., falta d'agua ocasionada pela excessiva demanda decorrente da desmesurada lotação de unidades). Por outro lado, como bem consignado pela r. Sentença, “a anulação de assembleia de condomínio somente deve ser decretada quando presentes motivos fortes e suficientes que evidenciem ruptura ao sistema legal ou prejuízo concreto à sociedade condominial. Afora esses casos, as deliberações adotadas por coletividade de condôminos, regularmente reunidos em assembleia, devem ser preservadas. Por fim, consigno que a análise de mérito das matérias tratadas nas normas condominiais, uma vez provenientes de deliberações em assembleias, deve-se restringir à legalidade dos comportamentos dos sujeitos nela inscritos, e não à justeza das deliberações, caso em que os interessados deverão se acudir da própria assembleia geral, seara apta a tratar destes assuntos”. (Apelação nº 0020327-73.2012.8.26.0477. Relator: Luiz Ambra. Comarca: Praia Grande; Órgão julgador: 8ª Câmara de Direito Privado; Data do julgamento: 19/01/2015; Data de registro: 19/01/2015). 

Cumpre transcrever um trecho do v. Acórdão julgado pelo Segundo TAC-SP, em 29.02.2000 (Apelação Cível nº 609.498-0/9), tendo como Relator VIEIRA DE MORAES:

“Por regra encontrada no artigo 10, inciso II, da já citada Lei do Condomínio e Incorporações, é defeso a qualquer condômino usar a unidade de forma nociva ou perigosa ao sossego, à salubridade e à segurança dos demais condôminos. Essa espécie de propriedade, pois, por sua natureza, apresenta restrições ao exercício do respectivo direito muito mais amplas que aquelas preconizadas pela recorrente. “Consoante lição de João Batista Lopes, ilustre magistrado que já integrou esta Corte, no seu Condomínio, “... A vida em comum, no mesmo edifício, sujeita os condôminos a uma disciplina jurídica especial, em que não há lugar para o individualismo ou o egoísmo... Na solução de conflitos, deverá o juiz dar prevalência, sempre, aos direitos da coletividade condominial e não aos interesses de um único condômino, por mais respeitáveis que sejam... Essa orientação se ajusta perfeitamente aos fins sociais da lei e às exigências do bem comum, na medida em que evita a desarmonia e o dissentimento entre os condôminos, preservando a ordem, a disciplina e a tranquilidade do edifício”. (...) “O exercício da propriedade não pode ser colocado em nível de extremado individualismo, que ignore os interesses coletivos” (in 6a ed. Págs. 153 e 154). Por fim, conclui, “Para que se preserve a harmonia, possível a limitação do número de ocupantes de cada apartamento, desde que o condomínio ou seu representante, com delegação para tal não aja abusivamente”. 

Verifica-se que o assunto é bastante polêmico e longe está de ser solucionado, pois, o direito de propriedade não pode colidir com outros direitos igualmente protegidos, como o direito de vizinhança e a função social da propriedade. O abuso no exercício do direito de propriedade deve ser evitado, para que todos possam conviver harmonicamente dentro do condomínio, respeitando a paz, o sossego, a segurança, a salubridade e os bons costumes (art. 1.336, do Código Civil).

O síndico poderá se reunir com os seus conselheiros e propor a deliberação do assunto em assembleia, apontando os reais prejuízos ao condomínio e, se for o caso, colocar em votação se o condômino que aluga sua unidade por curtos períodos de tempo deverá ou não suspender esta pratica, caso considerada prejudicial aos demais condôminos, desvirtuando a destinação residencial do condomínio.

Alternativamente, poderá ser disciplinado em ata ou sugerida a inclusão no Regulamento Interno, para que em situações semelhantes fosse obrigatório ao proprietário-locador informar com razoável antecedência ao síndico os dados básicos e identificação dos hóspedes, o período em que irá permanecer na unidade, constando, ainda, que o proprietário da unidade seria o responsável por eventuais danos causados nas áreas comuns ou aos demais condôminos, ou seja, regras que proporcionassem maior segurança aos condôminos residentes.

Melhor seria ainda o acompanhamento ou monitoramento da entrada e saída dos hóspedes, realizando-se um registro na portaria, cadastrando os dados e contatos daqueles, ajustando a entrega das chaves com o síndico.

Enfim, há muito o que se pensar para fins de se tornar esse novo tipo de negócio vantajoso não só para o proprietário que aluga a sua unidade por um preço razoável, mas também para trazer maior segurança e organização à comunidade condominial, evitando prejuízos ao sossego e aos bons costumes do local.

Referências:

[1] Questões Imobiliárias. São Paulo: Saraiva, 1997, pág. 73.

[2] Condomínio Edilício. Editora Lumen Juris: Rio de Janeiro, 2004, pág. 51.

[3] Art. 23 - O locatário é obrigado a: II - servir-se do imóvel, para o uso convencionado ou presumido, compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina, devendo tratá-lo com o mesmo cuidado com o se fosse seu.

Alexandre Callé - Advogado Especializado em Condomínios e Locação

Fonte: Artigos JusBrasil

CONCORRÊNCIA IMOBILIÁRIA E VÍCIO CONSTRUTIVO: NEXO CAUSAL

Clique no gráfico para ampliar - Fonte: IBDA

Uma das regras basilares da Economia diz respeito à oferta e demanda sobre produtos e exerce efeito direto sobre o preço que agentes econômicos praticam no mercado com vistas a maximização de seus interesses: obtenção de lucro.

Tem-se verificado uma oferta muito grande de imóveis no mercado brasileiro com empreendimentos imobiliários sendo lançados mensalmente, uns com promessas que a compra de um apartamento se materialize em um bom investimento, outros com o timbre da “realização do sonho da casa própria”.

Independentemente da campanha publicitária que está adstrita à estratégia das construtoras na comercialização de apartamentos frutos de empreendimento imobiliário, o que merece destaque neste momento é a relação oferta de apartamentos no mercado e a qualidade da obra entregue pela construtora.

Quanto maior a concorrência, ou seja, quanto maior a oferta do mesmo produto no mercado, seu preço tende a cair pela necessidade das empresas construtoras em venderem os apartamentos, reduzirem suas unidades em estoque e, enfim, darem seguimento a sua atividade empresarial.

Uma das formas de aumentar o lucro das construtoras em um mercado tão competitivo acaba sendo o emprego de matéria prima em desacordo com o memorial de construção ofertado ao consumidor final no momento da venda do apartamento.

Referida situação, à um primeiro momento, pode não ser tão perceptível tendo em vista a apresentação de vício construtivo em edifícios, por vezes, faz-se necessário a passagem de tempo para sua constatação.

Não é sem motivo que a garantia legal prevista no artigo 618 do Código Civil é de 5 anos, período de tempo que o construtor responde pela existência de vício construtivo em relação a solidez da obra.

Diariamente tem-se conhecimento de que meras alterações climáticas causam quebra de azulejos, fissuras em paredes, canos que estouram causando alagamentos.

Sem prejuízo à uma investigação por equipe de engenharia com expertise em patologia construtiva, usualmente esses eventos são sinais de má qualidade na construção de demandam uma posição forte por parte do condomínio em relação à construtora.

Desta forma, e sem esgotar o tema, a sugestão é por conversar com um advogado e equipe técnica de engenharia com vistas a análise da situação de seu condomínio a fim de verificar a existência de patologias construtivas que demandem uma ação judicial.

Rafael Ozelame - Mestre em Direito Econômico pela PUC - Pr (2015), MBA em Comércio Exterior pela FGV
Fonte: Artigos JusBrasil