CONSTRUTORAS RESISTEM A DEVOLVER VALORES, APESAR DA JURISPRUDÊNCIA DO STJ

A crise econômica que afeta o Brasil nos últimos anos fez da construção civil uma de suas maiores vítimas. Além de muitas construtoras suspenderem novos empreendimentos e oferecerem brindes e prazos maiores para pagamento, boa parte dos consumidores teve de devolver imóveis comprados por não conseguir pagar as prestações.

A queda de 8% no valor dos imóveis nos últimos 12 meses, segundo o índice FipeZap, e a taxa de desemprego em 11,2% no último trimestre, de acordo com o IBGE, confirmam as dificuldades enfrentadas pelas duas pontas dessa relação. A inflação alta — em abril, o IPCA registrou variação de 9,28% no acumulado dos últimos 12 meses — também afeta diretamente as prestações devido aos reajustes previstos em contratos.

A devolução de imóveis, apesar de já possuir jurisprudência consolidada no Superior Tribunal de Justiça, sempre acaba gerando um conflito entre consumidor e construtora. O advogado Eduardo Veríssimo Inocente, do escritório EVI – Sociedade de Advogados, destaca que a Súmula 543 da corte determina que, havendo culpa exclusiva da construtora/vendedor, deverá ser devolvido ao comprador o valor total das parcelas, corrigidas monetariamente.

“Caso a rescisão seja por parte do consumidor, mesmo que justificada por motivo de foro íntimo, o percentual de retenção da parte vendedora poderá variar entre 10% e 25%, dependendo do caso em questão”, explica Veríssimo.

Segundo o advogado, o STJ entende que, quando o comprador já entrou no imóvel, a construtora pode reter até 25% dos valores pagos, devolvendo o remanescente corrigido. “Quando o consumidor ainda não entrou, o vendedor pode reter até 15% do que já foi pago, restituindo o restante com correção monetária. É importante observar que o valor pago a título de sinal também compõe o montante que deve ser devolvido.”

Esse entendimento do STJ foi usado no REsp 907.856, quando a corte definiu que o consumidor pode rescindir o contrato e pedir a restituição dos valores pagos por não ter mais condições de pagar as prestações, mesmo havendo cláusula contratual prevendo a retenção total. No recurso, o dispositivo foi anulado e considerado abusivo.

As formas e condições da restituição, quando houver rescisão, foram definidas pela 2ª Seção do STJ com base no artigo 543-C do Código de Processo Civil em recurso repetitivo. “É abusiva cláusula que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, no caso de resolução de contrato de promessa de compra e venda, por culpa de quaisquer contratantes”, explica o colegiado.

Se a devolução dos valores ocorrer apenas depois de terminada a obra, o STJ entende que a prática retarda o direito do consumidor à restituição da quantia paga, violando, assim, o artigo 51, II, do CDC. A demora para devolver os valores também é caracterizada como vantagem exagerada para o fornecedor, conforme o inciso IV do mesmo artigo.

Havendo resolução do contrato, segundo a seção, “deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador — integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento” (REsp 1.300.418).

Jurisprudência farta

No Pesquisa Pronta, há jurisprudência e diversos acórdãos sobre a relação de consumo envolvendo construtoras. O material traz, principalmente, julgados da 3ª e da 4ª Turma do STJ, especializadas em Direito Privado.

O tribunal considera o Código de Defesa do Consumidor aplicável aos contratos de compra e venda de imóveis apenas quando o comprador for o destinatário final do bem. De acordo com a 3ª Turma, o uso do CDC é válido porque o código “introduziu no sistema civil princípios gerais que realçam a justiça contratual, a equivalência das prestações e o princípio da boa-fé objetiva” (REsp 1.006.765).

Para o STJ, o CDC pode ser aplicado em relação à corretora imobiliária responsável pela realização do negócio (REsp 1.087.225) e também nos contratos em que a incorporadora se obriga a construir unidades imobiliárias mediante financiamento (AREsp 120.905). A corte entende que o contrato de incorporação é tanto pela Lei 4.561/64, que dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias, quanto pelo código do consumidor.

A publicidade veiculada pelas construtoras também faz parte do contrato para o STJ. Um dos processos julgados na corte tratava do caso em que várias pessoas compraram diversos imóveis sob a promessa de que seria constituído um poolhoteleiro. Entretanto, vendida a proposta de hotel, ocorreu interdição pela prefeitura em virtude de a licença ser apenas residencial.

A empresa vendedora tentou anular a interdição remodelando o projeto anunciado, mas as mudanças não satisfizeram os compradores. No caso, o STJ entendeu que era cabível indenização por lucros cessantes e dano moral (REsp 1.188.442).

Outro descumprimento que gere indenização, de acordo com o STJ, é o atraso na obra. A construtora deve pagá-la conforme consta no contrato, além de arcar com os danos materiais, como o custo da moradia usada pelo consumidor durante o período em que a obra não é finalizada ou o valor correspondente ao aluguel do imóvel.

Restrição de valores

O STJ também têm restringido os valores de eventuais indenizações, dos juros e das taxas de corretagem. Sobre as compensações por danos morais, a corte entende que certos fatos são apenas de meros aborrecimentos. Mesmo assim, a jurisprudência da corte estabelece que o atraso na entrega do imóvel permite indenização, além de multa prevista em contrato (AREsp 521.841).

Em relação aos juros, o STJ define que cláusulas que preveem a incidência de alíquotas para compensar os valores de prestações anteriores à entrega das chaves não são ilegais ou abusivas. Os ministros da 2ª Seção entenderam, por maioria de votos, que, como a compra parcelada é uma escolha do consumidor, a cobrança dos juros é válida, desde que estabelecida no contrato (EREsp 670.117).

As cobranças de comissão de corretagem em contratos também foram analisadas pelo STJ. Para o tribunal, o ônus da corretagem é da vendedora, exceto quando o consumidor contratar o corretor para pesquisar e intermediar a negociação. "Em regra, a responsabilidade pelo pagamento da comissão é do vendedor; contudo, considerando os elementos dos autos, justifica-se a distribuição da obrigação" (Ag 1.119.920).

Porém, a taxa não pode ser cobrada se o negócio não foi concluído porque as partes desistiram (AREsp 390.656). Segundo a ministra Nancy Andrighi, o artigo 725 do Código Civil de 2002 permite a cobrança, mas o novo CPC indica que o julgador deve refletir sobre o que é resultado útil a partir do trabalho de mediação do corretor, pois a intenção das partes em comprar não justifica o pagamento de comissão (REsp 1.183.324).

Fonte: Revista Consultor Jurídico

TERRENOS DE MARINHA: AFORAMENTO, OCUPAÇÃO E OUTROS ESCLARECIMENTOS

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Questão de grande relevância quando se pretende adquirir um imóvel em qualquer cidade costeira é a relacionada aos terrenos de marinha.

Não se pretende aqui dar explicações aprofundadas juridicamente sobre as minúcias do tema, porém é necessário entender, ao menos superficialmente, o que são os famigerados terrenos de marinha ou áreas de marinha.

Tudo tem início quando a Secretaria de Patrimônio da União — SPU, que está incumbida da tarefa de administrar, fiscalizar e outorgar a utilização, nos regimes e condições permitidos em lei, dos imóveis da União, “cadastra”[1] quaisquer imóveis que estejam na seguinte situação:

Decreto-Lei nº 9760 de 5 de setembro de 1946:

Art. 2º São terrenos de marinha, em uma profundidade de 33 (trinta e três) metros, medidos horizontalmente, para a parte da terra, da posição da linha do preamar-médio de 1831:

a) os situados no continente, na costa marítima e nas margens dos rios e lagoas, até onde se faça sentir a influência das marés;

b) os que contornam as ilhas situadas em zona onde se faça sentir a influência das marés.

Parágrafo único. Para os efeitos dêste artigo a influência das marés é caracterizada pela oscilação periódica de 5 (cinco) centímetros pelo menos, do nível das águas, que ocorra em qualquer época do ano.

Art. 3º São terrenos acrescidos de marinha os que se tiverem formado, natural ou artificialmente, para o lado do mar ou dos rios e lagoas, em seguimento aos terrenos de marinha.

O mesmo decreto estipula que são bens imóveis da União os terrenos de marinha e seus acrescidos, conforme previsão em seu art. 1º, alínea “a”. Nesse contexto, surgem duas espécies de terreno de marinha, o aforamento ou enfiteuse e a ocupação.

Resumidamente, o aforamento consiste na possibilidade que a União (senhorio) atribui a terceiros (enfiteutas) de exercerem o domínio útil de seus imóveis mediante o pagamento do foro, mais conhecida como “taxa de aforamento”. Tal instituto baseia-se na conveniência para a União de se manter um particular em seu bem imóvel, mantendo-se o caráter público do mesmo e ainda recebendo por isso. O particular que adquire um imóvel aforado não tem a sua propriedade, mas goza de todos os atributos da posse[2].

Anualmente, paga-se à União a título de foro o valor correspondente à 0,6% do valor do respectivo domínio pleno, que será atualizado pelo mesmo período. Tais imóveis — aforados — podem ser financiados por instituições financeiras sem maiores problemas.

A ocupação, por sua vez, consiste na inscrição de imóveis pela SPU (União) que, a seu juízo, podem ser aproveitados por ocupantes, ou seja, no caso da ocupação a União exerce mera tolerância para com o particular que está na detenção da posse do imóvel público (o ocupante sequer tem a posse do imóvel), ou seja, o ocupante apenas conserva a posse em nome de outra pessoa, no caso, a União.

Percebe-se que o regime de ocupação é bem diferente do aforamento, na medida em que não há posse na ocupação, não há exercício do domínio útil de um imóvel da União, mas apenas uma precária detenção da posse que pode ser retirada, nos termos dos arts. 131 e 132 do Decreto-Lei nº 9.760/1946:

Art. 131. A inscrição e o pagamento da taxa de ocupação, não importam, em absoluto, no reconhecimento, pela União, de qualquer direito de propriedade do ocupante sôbre o terreno ou ao seu aforamento, salvo no caso previsto no item 4 do artigo 105.

Art. 132. A União poderá, em qualquer tempo que necessitar do terreno, imitir-se na posse do mesmo, promovendo sumariamente a sua desocupação, observados os prazos fixados no § 3º, do art. 89.

A ocupação, assim como o aforamento, gera a obrigação ao ocupante de pagamento anual da taxa de ocupação na alíquota de 2%, recentemente fixada por meio da Lei Federal nº 13.240/2015 em seu art. 27. Essa alíquota da taxa de ocupação é calculada sobre o valor do domínio pleno do terreno de propriedade da União, não devendo ser incluído nesse cálculo o valor das benfeitorias ou construções erigidas pelo ocupante e será atualizada anualmente pela SPU.

Por não ser atribuído às ocupações nenhum direito real sobre a propriedade do imóvel, a obtenção de financiamento por instituições financeiras para a compra desses imóveis é rara, pois estas áreas nunca serão de propriedade destas instituições, ou seja, não há garantia alguma caso a União solicite o imóvel.

Na negociação desses imóveis no mercado imobiliário, após a venda e no momento de realizar a transferência de titularidade perante a SPU, é cobrado ainda o laudêmio, segundo o art. 3º do Decreto 2.398/1987, alterado pela Lei Federal nº 13.240/2015:

Art. 3º A transferência onerosa, entre vivos, do domínio útil e da inscrição de ocupação de terreno da União ou cessão de direito a eles relativos dependerá do prévio recolhimento do laudêmio, em quantia correspondente a 5% (cinco por cento) do valor atualizado do domínio pleno do terreno, excluídas as benfeitorias.

Há ainda que se dizer que o laudêmio, via de regra, deve ser pago pelo vendedor, a não ser que as partes expressamente estipulem em contrário no negócio jurídico que está sendo realizado. Tal obrigação tem fundamento no art. 2.038 do Código Civil que remete ao art. 686 do Código Civil de 1916 e no art 9º, inc. II da INSTRUÇÃO NORMATIVA Nº 1, DE 23 DE JULHO DE 2007/SPU:

Art. 2.038. Fica proibida a constituição de enfiteuses e subenfiteuses, subordinando-se as existentes, até sua extinção, às disposições do Código Civil anterior, Lei nº 3.071, de 1º de janeiro de 1916, e leis posteriores. §1º – Nos aforamentos a que se refere este artigo é defeso: I – cobrar laudêmio ou prestação análoga nas transmissões de bem aforado sobre o valor das construções ou plantações; II – constituir subenfiteuse. § 2º – A enfiteuse dos terrenos de marinha e acrescidos regula-se por lei especial.

Art. 686. Sempre que se realizar a transferência do domínio útil, por venda ou dação em pagamento, o senhorio direto, que não usar da opção, terá direito de receber do alienante o laudêmio, que será de 2,5% (dois e meio por cento) sobre o preço da alienação, se outro não se tiver fixado no título de aforamento.

Art. 9º – O laudêmio é a receita patrimonial correspondente à compensação que a União recebe pelo não exercício do direito de consolidar o domínio pleno sempre que se realize transação onerosa de transferência ou promessa de transferência do domínio útil ou da ocupação de imóvel da União, verificados:

II – como sujeito passivo, o alienante ou cedente;

Ressalta-se ainda que o pagamento de laudêmio não exclui o pagamento do ITBI (tributo municipal que incide sobre transferência de bens imóveis), assim como o pagamento de foro e taxa de ocupação não excluem o IPTU. Importante lembrar que, após o pagamento o adquirente deve proceder com a transferência do imóvel perante a SPU, na forma do art. 10º da INSTRUÇÃO NORMATIVA Nº 1, DE 23 DE JULHO DE 2007/SPU e do art. 3º, §4º, do Decreto-Lei nº 2.398/1987:

Art. 10º – A Multa de transferência é a receita patrimonial decorrente da perda do prazo estabelecido nos termos do art. 3º do Decreto-lei nº 2.398, de 1987, verificados:

I – como hipótese de incidência, o atraso no requerimento para averbação da transferência no cadastro da SPU, quando for ultrapassado o prazo de sessenta dias a contar da data do título, nas ocupações, ou da data de seu registro no cartório competente, nos aforamentos;

II – como sujeito passivo da obrigação, o adquirente do domínio útil ou da ocupação do imóvel;

III – o valor, aplicando-se a alíquota de 0,05% (cinco centésimos por cento) do valor atualizado do domínio pleno do terreno e das benfeitorias nele construídas, por mês ou fração.

Art. 3º A transferência onerosa, entre vivos, do domínio útil e da inscrição de ocupação de terreno da União ou cessão de direito a eles relativos dependerá do prévio recolhimento do laudêmio, em quantia correspondente a 5% (cinco por cento) do valor atualizado do domínio pleno do terreno, excluídas as benfeitorias.

Art. 4º Concluída a transmissão, o adquirente deverá requerer ao órgão local da SPU, no prazo máximo de sessenta dias, que providencie a transferência dos registros cadastrais para o seu nome, observando-se, no caso de imóvel aforado, o disposto no art. 116 do Decreto-Lei nº 9.760/1946.

Explicados os pontos acima, fundamentais para o entendimento do tema, percebe-se que os imóveis em área de marinha são dotados de especificidades as quais os compradores e vendedores desses imóveis precisam estar atentos.

Os compradores devem exigir, caso contratem o profissional corretor de imóveis ou empresas que atuem no ramo, que estes apresentem certidões imobiliárias que comprovem toda a evolução do imóvel, indicando os antigos proprietários, bem como que, de posse destas certidões, verifiquem no site da SPU, por meio de uma pesquisa bem simples, se há qualquer registro desses antigos proprietários, se existem débitos inscritos em divida ativa da união, ou seja, procurem informações completas sobre o imóvel.

É fundamental ainda que tais informações integrem o contrato de compra e venda a ser celebrado, para que no futuro não surjam surpresas desagradáveis, tais como dívidas com a União em virtude do não pagamento das taxas, laudêmio ou eventual multa por atraso na transferência do imóvel.

Há que se atentar ainda para que não se confie somente na Escritura Pública do imóvel, pois a SPU e os Cartórios de Registro de Imóveis, muitas vezes, falham em se comunicar e estabelecer nestas escrituras se os imóveis estão sob o regime de aforamento ou ocupação, como resultado deste problema tem-se diversos imóveis que estão inscritos na SPU, mas tal dado não aparece na escritura pública.

Portanto, ao tomar esses cuidados o consumidor pode evitar a surpresa de ser executado pela União, em razão de nunca ter recolhido as taxas de aforamento ou ocupação, bem como pelo não pagamento de laudêmio e da multa que incide sobre a transferência tardia perante a SPU, do imóvel adquirido.

Referências

[1] Tal cadastro ou demarcação está disciplinado nos arts. 10 a 14 do Decreto-Lei nº 9.760/1946, porém nem sempre a SPU observa todas as regras para efetuar tal procedimento o que pode gerar problemas (tributários principalmente) para eventuais foreiros/ocupantes perante a União.

[2] http://dados.gov.br/dataset/imoveis-dominiais-da-uniao

DAL'COL, LARANJA & SÁ Advogados Associados

Fonte: JurídicoCorespondentes

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PREÇO DO METRO QUADRADO TEM QUEDA REAL DE 8,21% EM 12 MESES, SEGUNDO FIPEZAP

Nos últimos 12 meses contados até maio, o preço de venda de imóveis acumula ligeira alta de 0,11%, segundo o Índice FipeZap, que acompanha o valor anunciado em 20 cidades brasileiras. Trata-se da menor variação registrada nessa base de comparação na série histórica da pesquisa, divulgada nesta sexta-feira. Nesse período, o preço médio do metro variou abaixo da inflação (9,06%, medida pelo IPCA, do IBGE), o que significa uma queda real de 8,21%. Segundo os dados, Belo Horizonte, Rio, Recife, Niterói e Distrito Federal registraram queda nominal no período.

No mês passado, o preço do metro quadrado avançou apenas 0,07%, o que contribui para estabilidade nos valores este ano: nos cinco primeiros meses de 2016, houve crescimento acumulado de 0,04% no valor do metro quadrado, taxa inferior ao IPCA do período, calculado em 3,80%. Em maio, o preço médio do metro quadrado nas 20 cidades analisadas foi de R$ 7.639. 

No mês, cinco municípios registraram variação negativa — Rio (-0,56%), Goiânia (-0,38%), Recife (-0,08%), Fortaleza (-0,07%) e Florianópolis (-0,03%).

— Os números não foram surpreendentes. Mês após mês, o índice tem batido a mínima variação da história. Estamos em processo de queda e o setor imobiliário vem mostrando os piores resultados nos últimos meses. Os preço estão estáveis, mas os imóveis têm se desvalorizado em relação a outros produtos da economia, que têm crescido com a inflação. O mês de maio seguiu a tendência que vem há dois anos, de imóveis menos valiosos — explicou o economista da Fipe, Raone Costa.

Apenas quatro cidades, entre as que tiveram alta de preço, superaram a taxa IPCA estimada para maio pelo Boletim Focus do Banco Central do Brasil (0,54%): Vitória (1,32%), Curitiba (0,82%), Porto Alegre (0,66%) e Salvador (0,61%).

O Rio de Janeiro se manteve como o metro quadrado mais caro do país (R$ 10.282, em média), seguida por São Paulo (R$ 8.633). Segundo o índice FipeZap, o preço médio do metro quadrado alcança seus menores valores na mineira Contagem (R$ 3.552) e em Goiânia (R$ 4.245). Nos últimos doze meses, Vitória foi a cidade que teve a mais expressiva alta no preço dos imóveis, enquanto na outra ponta o Rio de Janeiro foi quem mais derrubou o valor do metro quadrado.

O resultado do PIB do primeiro trimestre de 2016, que superou as expectativas ao fechar em queda de 0,3, não anima Costa quanto a uma possível reação do setor imobiliário, que viveu um boom da valorização de imóveis nos anos anteriores à deflagração da crise econômica brasileira. Ainda é cedo para cantar vitória, afinal o resultado do IBGE ressalta um ciclo de queda ainda sem previsão de término, na opinião do economista.

REAÇÃO DOS PREÇOS À CRISE

— O PIB do trimestre cair 0,3% nos diz que estamos melhores do que pensávamos. Mas, em termos absolutos, é um resultado ruim. Tudo mudou de dois anos para cá. Os juros subiram, o crédito ficou mais difícil, há desemprego, a renda do brasileiro caiu, e os preços estão reagindo a isso. Essa crise vai acabar em algum momento, mas ainda não está claro quando.

Costa não enxerga uma virada a curto prazo para o segmento imobiliário porque a crise econômica tem derrubado o valor dos imóveis frente a outros produtos na economia. Apesar da queda no setor, o economista não acredita que seja um bom momento para investir nesses bens, porque a tendência é que os próximos meses também seja de queda.

— O melhor momento é quando os preços param de cair e começam a subir, porque você terá comprado o imóvel no menor valor possível. Agora, há inflação, os produtos têm subido de preço. Os imóveis, não, eles têm perdido valor. O sujeito pode investir se tiver um horizonte amplo: comprar agora e em algum momento passar a ganhar dinheiro, embora saiba que vai perder dinheiro no meio tempo até que aconteça a virada da economia — opina o economista.

VENDA x LOCAÇÃO

Com a crise, embora a Fipe não produza estatísticas para oferta, Costa opina que alguns proprietários de imóveis têm desistido da venda e migrado para a locação enquanto aguardavam um possível reaquecimento do mercado. Por isso, segundo ele, o preço do aluguel caiu mais do que o da venda. Em abril, o índice FipeZap para locação mostrou que o preço do aluguel caiu 4,80% nos últimos doze meses, enquanto o valor de venda subiu 0,21% no mesmo período. Assim, como a oferta de imóveis à venda teria diminuído, o preço deles não registrou maior queda que a quantia paga na locação.

— É um efeito contraintuitivo, porque a Caixa Econômica Federal mudou o sistema de financiamento. Pede agora 50% de entrada em vez de 20% na venda de imóveis. Isso não afeta a locação, e mesmo assim foi o segmento em que os preços mais baixaram. Isso me soou como evidência de que proprietários estão reticentes em vender e estão colocando para alugar.

Fonte: EXTRA online

PRESCRIÇÃO DE DÉBITO CONDOMINIAL DEVE SER DE 10 ANOS

Questão controversa desde a entrada em vigor do Código Civil de 2002 gira em torno do prazo prescricional das cotas condominiais, se de cinco ou de dez anos. A celeuma se instalou em razão de omissão e da falta de precisão do legislador ordinário acerca do tema. Isto porque, enquanto o artigo 205 caput do Código Civil determina que a prescrição ocorre em dez anos, quando a lei não haja fixado prazo menor, o artigo 206, §5º, inciso I, da mesma lei fixa a prescrição quinquenária para a pretensão de cobrança de dívidas líquidas, constantes de instrumento público ou particular.

Com isso, há os que defendem a prescrição decenal das cotas condominiais em razão da lei não preceituar prazo menor para a prescrição de dívidas desta natureza, enquanto outros advogam pela prescrição quinquenária dos débitos de natureza condominial, já que dívidas dessa natureza se enquadrariam nos requisitos do artigo 206, §5º, inciso I do Código Civil, ou seja, são dívidas líquidas e constantes de instrumento particular.

A divergência é tão reiterada nos tribunais do país e, por consequência, no Superior Tribunal de Justiça, que foi submetido, pelo ministro Luis Felipe Salomão, à 2ª Seção do STJ o julgamento de um recurso na sistemática dos repetitivos, onde se decidirá, de uma vez por todas, o prazo prescricional das cotas condominiais.

Embora o STJ tenha mantido, durante anos, o entendimento de que as cotas condominiais prescrevem em cinco anos, em razão de, no seu entendimento, as dívidas desta natureza se encaixarem aos requisitos do artigo 206, §5º, inciso I do Código Civil, fundamentos não faltam para que a corte decida, em definitivo, que esse prazo para dívidas dessa natureza é de dez anos.

Isto porque, além de o prazo prescricional das despesas condominiais não se amoldarem às situações específicas tratadas no artigo 206 do Código Civil, não foi atribuído a este tema tratamento especial seja pelo próprio Código Civil, seja pela Lei 4.591/64, que rege os condomínios edilícios.

Ou seja, se não há na legislação ordinária previsão expressa acerca do prazo prescricional das cotas condominiais, e a obrigação de pagá-las não se acomoda nos requisitos estipulados peça artigo 206, §5º, inciso I do CC/2002, é inegável que o referido prazo é de dez anos, em observância ao positivado no artigo 205 do CC/2002.

Além dos fundamentos acima, que, por si só, garantem a aplicação do prazo decenal para as cotas condominiais, tem-se que, nos exatos termos do artigo 1.336, inciso I do Código Civil, a obrigação de pagar essas despesas decorre da lei e não de instrumento público ou particular, obrigando o titular da unidade imobiliária ao pagamento de contribuição condominial justamente pelo fato ostentar esta condição, em conformidade com o Princípio da Solidariedade, que, sobretudo, norteia a vida em condomínio.

Então, não pode o artigo 206, parágrafo 5º, inciso I, do Código Civil ser aplicável às cotas, mormente pelo fato de ser a convenção de condomínio tão somente um documento que regula a cobrança das prestações devidas pelos condôminos, e não instrumento de fonte da obrigação.

A esse respeito, é importante deixar claro o fato de que o nascimento da relação obrigacional decorrente da propriedade de uma unidade imobiliária que integre um condomínio edilício não se dá pela convenção deste, que apenas regulamenta tal obrigação. A obrigação de pagamento de cotas tem natureza “propter rem”, o que significa que seu nascimento se dá em razão da relação jurídica existente entre uma pessoa e um determinado bem, relação de propriedade, sendo certo que a obrigação, nesses casos, acompanha o bem imóvel, independentemente da sua titularidade.

Evidente que sendo o pagamento de despesa condominial uma obrigação propter rem (própria da coisa), esta não tem correspondência com a dívida líquida constante de instrumento público ou particular, justamente porque tais instrumentos não são a fonte da obrigação condominial.

Esclareça-se que ainda que a convenção condominial instrumentalize a obrigação de cooperar com o pagamento das despesas de manutenção das partes comuns nos condomínios edilícios, como corriqueiramente ocorre, é certo que esse instrumento não é a fonte de tal obrigação.

Ainda assim, não bastassem todos os argumentos acima, é certo que a adoção de entendimento diverso se consubstanciaria em uma flagrante premiação para os condôminos inadimplentes, em detrimento do direito da coletividade que compõe o condomínio e, por consequência, do Princípio Constitucional da Solidariedade, que norteia a vida nessa modalidade de organização.

Por outro lado, o prazo de prescrição decenal, além de ser o previsto em lei, é o mais benéfico à coletividade, já que, em caso de inadimplemento, serão os moradores que integram o condomínio edilício, pares do inadimplente, que eventualmente serão prejudicados pela prescrição das dívidas no exíguo prazo de cinco anos, período que, muitas vezes, é utilizado pelo condomínio na tentativa de solucionar a questão extrajudicialmente, mormente quando as cotas não montam cifras elevadas.

Dessa forma, o resultado do julgamento a ser enfrentado pelo Superior Tribunal de Justiça quando da análise do Recurso Especial 1.783.930, que está sob a sistemática dos recursos repetitivos, terá um enorme impacto para os condomínios, já que há grande quantidade de ações tramitando em que se discute a prescrição das cotas condominiais, além de que encerrará recorrente controvérsia que já se arrasta há muito nos tribunais do país.

Espera-se que o Superior Tribunal de Justiça interprete sistematicamente os mencionados artigos em choque do Código Civil para determinar a aplicação do artigo 205 caput às dívidas de natureza condominial, garantindo, assim, o prazo prescricional de dez anos aos débitos dessa natureza, em homenagem ao Princípio Constitucional da Solidariedade e mitigando os prejuízos dos condôminos adimplentes com suas obrigações, já que eventuais débitos sempre recaem sobre os adimplentes com suas obrigações decorrentes da propriedade.

Thiago Nicolay - Advogado e especialista em Direito Imobiliário.

Fonte: Revista Consultor Jurídico

PRESIDENTE DA CAIXA QUER RETOMAR OBRAS DO MINHA CASA, MINHA VIDA

O novo presidente da Caixa Econômica Federal, Gilberto Occhi, disse que o banco vai retomar "imediatamente" as obras de 80 mil unidades do Minha Casa Minha Vida que estão paradas.

Occhi disse que, na semana que vem, terá uma reunião com o ministro das Cidades, Bruno Araújo, e com o ministro interino do Planejamento, Dyogo Oliveira, para estabelecer a retomada dessas obras. A maioria dessas 80 mil moradias pertence à faixa 1 do programa, destinada a famílias com renda mensal de até R$ 1,8 mil.

Assim que assumiu o ministério, Araújo colocou em suspensão as contratações da modalidade "entidades". O ministro também disse ao jornal O Estado de S.Paulo que revisaria a meta da presidente afastada Dilma Rousseff de contratação de 2 milhões de moradias até 2018.

— Vamos colocar o pé no acelerador, voltar a fazer os investimentos e acelerar o que é possível fazer — afirmou, depois da posse dele no Palácio do Planalto. 

A retomada das obras, segundo Occhi, atingirá não apenas os empreendimentos do Minha Casa Minha Vida mas também outros projetos que estavam paralisados com a indefinição do comando do banco.

Occhi reafirmou a projeção do banco de liberar cerca de R$ 91 bilhões em financiamentos imobiliários em 2016, praticamente o mesmo valor do ano passado. Segundo ele, a Caixa e a equipe econômica estudam outras fontes de recursos para os empréstimos à casa própria, tendo em vista a fuga de dinheiro da caderneta de poupança.

Segundo ele, o governo tem expectativa de que haverá redução dos juros básicos neste ano, o que deve fazer com que a caderneta volte a ter uma certa atratividade. Ele lembrou que o FGTS fez um aporte de dinheiro R$ 21,7 bilhões para as linhas de financiamento imobiliários em 2016. A Caixa tem 67% do mercado de crédito à casa própria, afirmou.

Fonte: Estadão Conteúdo

ERA UMA CASA MUITO ENGRAÇADA, NÃO TINHA TETO, NÃO TINHA NADA...

Atualmente tem se observado com grande recorrência a solicitação de locatários questionando qual seria o desdobramento jurídico na hipótese de se buscar a rescisão do contato de locação em razão do imóvel locado não apresentar condições adequadas de moradia. A característica principal na grande maioria dos casos é a de que tais condições somente podem ser observadas após algum tempo de permanência no imóvel, fator este que dificulta a busca da rescisão contratual pelos inquilinos.

Locadores e imobiliárias valendo-se então de vistorias de entrada nas quais não é possível apontar defeitos ocultos do imóvel que somente poderão ser percebidos após passado algum tempo da vigência contratual e alicerçados em cláusulas contatuais abusivas, imputam aos locatários a obrigatoriedade de reparos ou o pagamento de multas expressivas pela rescisão antecipada quando os inquilinos optam em deixar a moradia por não suportar os transtornos sofridos pelas más condições de habitabilidade que o imóvel oferece.

Ocorre que, existem situações em que é possível o locatário rescindir o contrato isento do pagamento de multa, bem como eximir-se a realizar determinados reparos no imóvel, ou quando realizados, ser ressarcido das despesas incorridas, fazendo jus a indenização pelos danos ocasionados em seus pertences pessoais e em determinados casos, receber indenização pelos danos morais decorrentes da situação.

Assim é que o artigo 22 da Lei 8245/1991 (Lei do Inquilinato), prescreve como obrigações do locador, dentre outras, a entrega do imóvel em estado adequado ao uso a que se destina, bem como a responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação.

Neste sentido, deve-se anotar que a ocorrência de infiltrações, alagamentos, entupimentos, e outros infortúnios que tenham relação com defeitos em que a constatação somente foi possível após o ingresso e permanência no imóvel durante determinado período de tempo e não tenham relação com os atuais inquilinos, implica no dever do locador em efetuar o reparo às suas expensas, não transferindo em hipótese alguma estes custos ao inquilino.

O ideal nestes casos é cientificar formalmente o locador dos defeitos no imóvel, dando-lhe prazo razoável para efetuar os reparos. A comunicação pode ser feita através de e-mail ou notificação extrajudicial, caso o contrato não preveja os meios de comunicação a serem utilizados entre as partes.

No caso de recusa do locador em efetuar os reparos necessários com a finalidade de manter o imóvel em condições de moradia e negada a rescisão do contrato pelo proprietário sem o pagamento da multa contratual, o que comumente acontece, o inquilino pode pleitear a rescisão do contrato judicialmente, com isenção do pagamento de multa e ressarcimento de eventuais reparos que efetuar no imóvel, bem como a ser indenizado pela perda ou deterioração de pertences pessoais, cabendo em alguns casos, indenização por danos morais.

Wagner Luiz Domakosky - Advogado, Consultor Jurídico e Ghost Writer

Fonte: Artigos JusBrasil