Preços crescentes
sem explicação na sua estrutura de custos, imóveis residenciais acima do seu
justo valor e a forte presença de capital especulativo, levaram a Presidenta
Dilma Rousseff a exarar o Decreto nº. 7.565 de 15 de setembro de 2011 que
dispõe sobre a criação e a manutenção do índice de preços de imóveis no Brasil.
Quando enfrentamos
o desafio de criar um índice estatístico dirigido a medir a evolução do preço de compra e venda de
imóveis, os elementos básicos a serem definidos são a fonte de informação
disponível e a metodologia que se irá empregar no cálculo estatístico.
Quando falamos sobre
índice de preços de imóveis, entendemos como da maior importância, seja qual
for a metodologia a ser adotada, o tipo de informação que produzirá o novo
indicador e, no que se refere à base de dados, as diversas possibilidades,
definições e conceitos estatísticos que podem vir a proporcionar diferentes
resultados de acordo com a fonte selecionada.
Para a escolha de
uma fonte idônea é preciso atender a alguns critérios conceituais como, o tipo
de informação, seu volume e sua qualidade.
A base metodológica
é crucial em qualquer cálculo estatístico, porém, as destinadas a medir a
evolução do preço de imóveis, transvestem-se de especial importância. De forma
genérica é muito difícil estabelecermos uma comparação de preços para elementos
comuns em dois momentos distintos de tempo, daí a metodologia a ser adotada ter
que resolver problemas como as diferentes tipologias e qualidade dos elementos
amostrais, de forma que a estimativa das variações de preço não venham a
provocar alterações nos conteúdos das amostras utilizadas, já que existe uma
relação direta entre a base de dados e a metodologia empregada, tornando o
indicador mais preciso quanto mais completo seja seu modelo e este tenderá a
melhorar seu desempenho em razão da qualidade e do tipo de variáveis que
intervenham na sua concepção.
Como fonte de informações, entre as que mais se aproximam da necessidade
de medir-se a evolução dos preços de imóveis no Brasil, destacam-se a Caixa
Econômica Federal, as Prefeituras Municipais e os Cartórios de Registro de
Imóveis, cada uma delas oferecendo uma visão particular do setor imobiliário e
estas fontes irão se complementar em se definindo o início da série histórica
do novo indicador.
A Caixa Econômica
Federal é o banco com maior participação em financiamento de imóveis totalizando mais
de 75% do mercado. Para que seja aprovada uma linha de financiamento, é necessário que se faça uma
avaliação do valor de mercado do imóvel, o que possibilita à CEF obter dados
específicos sobre cada imóvel financiado.
O estudo destinado
aos preços de imóveis residenciais, para
o novo indicador, não poderá deixar de estimar determinado valor a um imóvel sem observar sua evolução em
termos qualitativos e/ou depreciativos, como também não pode dissociá-lo aos
gastos de consumo, ou seja, existe a necessidade de estabelecer-se uma
equiparação entre os gastos de consumo e a compra do imóvel compatível com a
medição dos preços de bens e serviços consumidos através do SNIPC – Sistema Nacional
de Índices de Preços ao Consumidor.
A metodologia a ser
adotada para avaliar a evolução de preços de bens imóveis no Brasil, não pode
ser contaminada por trocas na composição da amostra e alterações dos imóveis ao
longo do tempo. Na hora de desenhar-se o novo indicador, tem-se que considerar
as particularidades das variáveis do objeto em estudo, já que o preço de venda
nunca se refere a um mesmo elemento. Ex. O preço de um imóvel adquirido em um
determinado período refere-se única e exclusivamente àquele imóvel, que uma vez
vendido, dificilmente estará no mercado num curto prazo. Isto dificulta
consideravelmente a elaboração de um modelo estatístico, já que existe a
prerrogativa, como requisito, da manutenção de uma base de dados homogênea ao
longo do tempo para que os preços observados façam referência sempre ao mesmo
elemento. Desta maneira, qualquer variação produzida pelo indicador deverá ser
afetada, unicamente, pela variação dos preços e não por qualquer outra
característica.
A afirmação acima é
inerente à metodologia que se irá implantar e grande parte do seu
desenvolvimento estará dedicada ao tratamento deste aspecto: a homogeneidade da
base de dados ao longo do tempo.
Cada estrato ou
camada estará identificado por determinado conjunto de atributos que o definem
e estes devem ser escolhidos de forma que justifiquem significativamente os
preços dos imóveis. Assim, cada um dos imóveis da amostra pertencerá a um
estrato em função dos seus atributos e o novo indicador medirá a evolução dos
preços dos estratos e não dos preços individuais dos imóveis da base de dados.
Este método
(Estratificação) consiste em decompor o mercado de imóveis em estratos de
acordo com características comuns, como área, idade, padrão de acabamento,
localização, entre outros, com a finalidade de tornar cada estrato o mais
homogêneo possível, produzindo periodicamente, informações sobre os imóveis que
foram objeto de transação em função do conjunto de atributos estabelecidos para
definir-se cada estrato, resolvendo-se desta forma, o problema da heterogeneidade
da base de dados.
O objetivo do novo
indicador é obter-se uma estimativa que represente a realidade do mercado
imobiliário, porém, a evolução de um preço médio no estrato ao longo do tempo,
só será afetada pela composição do mesmo no que se refere aos imóveis a ele
incluídos e não a uma evolução real dos preços.
A solução deste
problema deverá vir através da utilização de modelos de regressão que
proporcionarão uma estimativa dos preços dos imóveis dentro da realidade do
nosso mercado, ou seja, preços de venda de todos os estratos a partir das
informações dos imóveis efetivamente vendidos num determinado período de
referência.
Quanto ao cálculo
geral do novo indicador, algo equiparado ao utilizado no SNIPC-Sistema Nacional
de Índices de Preços ao Consumidor, deverá ser embasado em uma fórmula cujos
elementos agregados tenham uma ponderação associada a um custo de imóveis com
atributos comuns. Daí estimar-se-á a evolução dos preços transacionados, não se
pretendendo conhecer o custo desta ou aquela transação em particular, nem seu
valor por metro quadrado em um momento determinado no tempo e sim uma nova
visão estatística que virá complementar as já existentes.
A proposta deste novo indicador oficial é ser utilizado como uma
importante ferramenta de monitoramento
do mercado imobiliário, agindo, direta ou indiretamente, tanto para auxiliar as
decisões práticas de oferta e demanda de imóveis quanto para acompanhar a
condução de políticas econômicas.
Pesquisando os índices de preços de imóveis utilizados no mundo
(Vendas repetidas, Avaliação, Estratificação e Regressão Hedônica), acredito
que a tendência no Brasil seja o emprego de um índice que na sua construção
adote o método da estratificação, a exemplo da Austrália, baseado na Estrutura (refere-se às características do
imóvel, como tamanho, número de quartos, idade, etc.), Localidade (distância de
pólos comerciais, hospitais,
escolas, etc.) e Vizinhança (características relacionadas com as condições
sociais e ambientais). Neste contexto, resultados de análises preconizam a
utilização de apenas quatro variáveis estruturais, quatro variáveis locacionais
e uma de vizinhança, cujas pesquisas quanto às características estruturais,
locacionais e de vizinhança (que indica o status das áreas) seriam feitas
através do Censo Populacional o que não demandaria custos adicionais.
A opção
pela coleta de dados administrativos se deve ao baixo custo e sua possível
abrangência, dado que todos os imóveis comercializados devem ser registrados em
algum momento no órgão responsável. Neste caso, destacamos o banco de dados
disponível nas prefeituras, referentes ao Imposto sobre a Propriedade Predial e
Territorial Urbana - IPTU e o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis-ITBI.
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Vamos acompanhar todo o processo de criação deste novo indicador oficial e
torcer para que o IBGE consiga construir uma base de dados confiável, premissa
sem a qual o indicador produzido pode não ter o significado que se pensa estar
interpretando.
Esperemos para ver, lembrando que o mercado imobiliário faz as
suas próprias leis!
Prof.
Marcos Mascarenhas
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