CONSELHO FISCAL DO CONDOMÍNIO EDILÍCIO: ATRIBUIÇÕES

INTRODUÇÃO

O presente trabalho tem como escopo primordial discorrer acerca do conselho fiscal, órgão de grande importância para a administração de condomínios em geral. O Código Civil de 2002, em seu artigo 1.356, dispõe que poderá o haver no condomínio um conselho fiscal, composto de três membros, eleitos pela assembleia, por um prazo não superior a dois anos, ao qual compete dar parecer sobre as contas do sindico. Verifica-se que o código insere na sistemática legal o conselho fiscal como sendo um órgão facultativo, portanto não obrigatório da administração condominial. Na elaboração da convenção os condôminos poderão delegar poderes específicos ao conselho fiscal, conferindo poderes para auxiliar o síndico no bom gerenciamento do condomínio, tornando a administração do sindico mais transparente, soma-se também como a participação de outros condôminos na administração do edifício.

2. CONCEITO

O conselho fiscal é essencialmente um órgão consultivo, de apoio ao síndico, devendo assessorá-lo quanto a eventuais dúvidas, bem como para fiscalizá-lo no que diz respeito à contabilidade do condomínio. O conselho fiscal veio a transparecer no Código Civil de 2002 por meio do Art. 1.356, que dispõe:

Art. 1.356. Poderá haver no condomínio um conselho fiscal, composto de três membros, eleitos pela assembleia, por prazo não superior a 2 (dois) anos, ao qual compete dar parecer sobre as contas do síndico.

Embora tenha tomado esse nome a partir do advento do Código Civil de 2002, a chamada “Lei do Condomínio” (Lei nº 4.591/64) já dispunha do referido conselho dando lhe a denominação de “conselho consultivo”. Apesar de em essência serem ambas as previsões referentes ao mesmo órgão, há quem não concorde com essa ideia. Parte da doutrina assevera que conselho consultivo e conselho fiscal são instituições que, embora semelhantes, são distintas, haja vista que conforme prevê a Lei do Condomínio, o conselho consultivo é obrigatório, devendo constar da convenção, assim como expressamente prevê o Art. 23 e seu parágrafo único da referida lei:

Art. 23. Será eleito, na forma prevista na Convenção, um conselho consultivo, constituído de três condôminos, com mandatos que não poderão exceder de 2 anos, permitida a reeleição.

Parágrafo único. Funcionará o Conselho como órgão consultivo do síndico, para assessorá-lo na solução dos problemas que digam respeito ao condomínio, podendo a Convenção definir suas atribuições específicas.

Em que pese o posicionamento exposto, entende-se como razoável a posição de Pedro Elias Avvad, asseverando que ambas os conselhos tem em tese a mesma função, mas que não há proibição alguma de que um condomínio tenha um conselho fiscal e um consultivo nos moldes da lei do condomínio, assim como outros organismos que considerarem úteis na administração do condomínio segundo as necessidades e conveniências.

3. FORMAÇÃO DO CONSELHO FISCAL

O Código Civil de 2002 deixou a cargo dos próprios condôminos a faculdade de nomear ou não um conselho fiscal, deixando de lado a nomeação obrigatória a qual se refere a lei do condomínio. Essa interpretação é retirada não só da expressão “poderá” contida no Art. 1.356, mas também da interpretação do Inc. II do Art. 1.334, ambos doCódigo Civil em vigor.

O conselho fiscal será composto de três membros eleitos pela assembleia. É interessante a esse respeito que o Código Civil não exige que os conselheiros eleitos para integrarem o conselho fiscal sejam condôminos, assim como fazia a lei anterior. Assim, qualquer um, mesmo inquilino, ocupante, procurador ou outra pessoa com alguma relação com a comunidade pode ser, em tese, eleita para o conselho. É de praxe, conforme ressalta Pedro Elias Avvad, que os membros eleitos para o conselho fiscal geralmente estão entre os condôminos e tem alguma experiência em controle de contas, com contadores, contabilistas, administradores e advogados ligados à área, e em certos casos, são lhes fixado um honorário pró-labore nas hipóteses em que se exige uma participação mais atuante na fiscalização e auxilio na administração do condomínio.

4. INSTALAÇÃO DO CONSELHO FISCAL

Pouco discorreu a legislação a respeito do tema, assim sendo, tem-se que a instalação do conselho dispensa formalidades. Entretanto, é conveniente que a assembleia discuta em qualquer reunião a respeito do tema, fazendo com que conste como matéria da assembleia subsequente para que seja criado o conselho, haja vista que a assembleia não pode decidir questões que não se encontrem especificamente propostas no edital de convocação.

Os membros eleitos para o conselho fiscal exercerão mandato de até dois anos, conforme dispõe a lei 4.591/64, podendo os membros da assembleia serem reeleitos quantas vezes a assembleia assim o desejar.

5. FUNÇÕES E COMPETÊNCIA

Se a convenção do condomínio não conceder ao conselho fiscal outras atribuições, a competência deste se limitará a dar parecer sobre as contas do síndico, anualmente, na ocasião da Assembleia Geral Ordinária prevista no Art. 1.350 do Código Civil. Embora pareça dispensável, a função fiscalizadora do conselho fiscal é de grande importância, especialmente nos condomínios de grande porte, evitando ou impedindo fraudes ou desvios de verba dos condôminos por parte do síndico.

Dispostas as atribuições de essência do conselho fiscal, não há impedimento legal para que a convenção do condomínio institua um ou mais conselhos com funções diversas, conforme assevera Pedro Elias Avvad:

“Por isso, nada impede que a convenção do condomínio conceba, na sua forma de administração, a existência de um ou mais conselhos com funções diversas, podendo-se criar um conselho consultivo, com funções administrativas, cabendo assegurar o sindico e atuar na gestão da edificação, como órgão subsidiário da assembleia, decidindo determinadas questões de rotina como da aplicação ou relevação de multas; aquisição de materiais ou contratação de serviços dentro de certos limites financeiros; admissão e demissão de empregados e o que mais lhe for atribuído no estatuto convencional”. (AVVAD, 2004, p. 196).

Conforme dito, o conselho fiscal pode exercer outras funções que não só a de emissão de parecer, mas há como benéfico, utilizá-lo para examinar contas, controlar aplicações financeiras do condomínio, bem como suas contas em geral, conforme dispuser no estatuto do condomínio.

6. CONCLUSÃO

Ainda que surjam resquícios doutrinários quanto à obrigatoriedade ou faculdade da criação do conselho fiscal, fato é que este órgão desempenha um papel fundamental seja no âmbito consultivo e/ou fiscalizatório no que tange as ações do síndico.

Cumpre salientar que paira cada vez mais sobre todos os setores da sociedade a transparência, a publicidade e a participação efetiva em prol de interesses comuns, interesses estes que aqui se refletem na égide de uma maioria que depositou no síndico a certeza de lisura, exatidão e compromisso para com os que ali o elegeram na confiança de ser o melhor para o edifício.

Por fim, o conselho fiscal visa não só auxiliar o síndico, mas também dar uma maior credibilidade aos interessados de que este vem cumprindo com as obrigações legais atinentes à função que lhe foi atribuída por meio de uma assembleia.

REFERÊNCIAS

BRASIL. Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964. Dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias. Diário Oficial da União, Brasília, 21 de dezembro de 1964. 

BRASIL. Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Institui o Código Civil. Diário Oficial da União, Brasília, 11 de janeiro de 2002. 

AVVAD, Pedro Elias. Condomínio em Edificações no Novo Código Civil. Rio de Janeiro: Renovar, 2004.

RIZZARDO, Arnaldo. Direito das Coisas. Rio de Janeiro: Forense, 2006.

HORA, Thiago. Esclarecimentos gerais sobre o conselho consultivo e fiscal sob a égide do condomínio edilício.

Fonte:  Sandro Pinheiro de Albuquerque / JusBrasil

PL- 987/2011: AMEAÇADORA EXPECTATIVA

Sabido é, no mercado imobiliário de locações de imóveis urbanos, que assegura a Lei 8.245/91 aos locadores, o direito de condicionar a efetiva contratação locatícia, ao oferecimento por parte do Locatário, de uma das garantias elencadas no Art. 37 daquela referida Lei Específica. Esta segurança jurídica, autoriza ainda ao Locador, a denunciar o contrato de locação firmado, ainda que em vigência, na hipótese de perecimento, desaparecimento ou insuficiência da garantia inicial ofertada, caso em que, autoriza a este Locador desfavorecido com o risco que sobrevier quanto à futura satisfação, ou insatisfação, das obrigações pelo Locatário, utilizar-se da Ação de Despejo sobre locação desprovida de qualquer garantia, podendo, na propositura da demanda, e mediante caução do equivalente a 3 (três) alugueres vigentes, pleitear a desocupação já em caráter liminar (Arts. 40, 59, § 1º., VII).

Destacam-se entre as garantias de maior cunho satisfatório, a fiança e a caução imobiliária. A primeira, fiança, por força da própria Lei de Locações, fora inserida como exceção à tutela da Lei de Impenhorabilidade do Bem de Família, consentido, assim, que responda o patrimônio dos Fiadores Locatícios, ainda que considerados impenhoráveis pela Lei 8009/1990. A segunda, a caução imobiliária, por se tratar de garantia real, que se vincula ao patrimônio ofertado pelo garantidor caucionante, atrela-se ao próprio bem ofertado, e enquanto subsistente qualquer obrigação não cumprida pelo Locatário, não admitindo sequer exoneração sob nenhum pretexto.

Neste contexto, desde o início de vigência da Lei 8245/91, exercem Locadores e Administradoras Imobiliárias por estes contratadas, a preferência maciça sobre as garantias acima mencionadas, tendo, contudo, em razão da resistência à garantia real pelos pretensos garantidores, abarcado como regra a fiança locatícia, em virtude da exceção legal à Lei da Impenhorabilidade do Bem de Família, já brevemente comentada.

O que poucos sabem, é que tramita às escuras, o Projeto de Lei 987/2011, proposto pelo Deputado Carlos Bezerra, que tem por objeto a revogação do inciso VII, do Art. 3º da Lei de Impenhorabilidade do Bem de Família, almejando-se, assim, a exclusão das obrigações decorrentes da fiança prestada aos contratos de locação, hoje tratada como exceção à impenhorabilidade do bem de família.

Ou seja, pela referida proposição, passam os fiadores a serem abrangidos pela proteção da impenhorabilidade, não respondendo os seus bens particulares, tratados como impenhoráveis, às dívidas de seus locatários.

A eventual aprovação deste Projeto, por certo, como se pode concluir, não tão somente deixará a modalidade da Fiança como garantia eventual aos novos contratos que se firmarem, como exigirá tanto de Locadores como das Administradoras de Locações, maior diligência que a já habitualmente exigida.

Para ilustrar o acima narrado, consideremos o seguinte: Um candidato a fiador, com renda superior a 3 (três) locativos exigidos, e tendo em seu patrimônio 02 (dois) ou 03 (três) imóveis, entre os quais o de sua residência, até os dias atuais, é facilmente considerado como apto à garantia de qualquer locação, uma vez que, por um juízo de probabilidade, dificilmente irá se desfazer de todos os bens, ou ao menos lhe remanescerá o imóvel em que abriga sua família. Pelo texto legal hoje vigente, e hipoteticamente se considerando que ao término da locação detenha em seu patrimônio apenas sua residência, esta responderá pelos débitos de seu afiançado (Locatário), por não poder invocar a impenhorabilidade deste único imóvel. Ao passo que, uma vez aprovada a proposição em trâmite, nesta mesma hipótese, não restaria ao Locador nenhuma garantia de futura satisfação de seus créditos, pois, este único imóvel passaria a ser tutelado pela conhecida "Lei do Bem de Família".

Daí concluímos que o Locador, já tão limitado pela Lei 8245/91, passaria, com a aprovação da proposição, a contar com constante insegurança jurídica nas suas relações com os Locatários garantidos pela Fiança, o que por derradeiro, demandaria maiores cautelas preventivas e por conseguinte maiores exigências pré-contratuais, ensejando, por óbvio o desaquecimento do Mercado de Locações.

Portanto, o presente chama a atenção dos profissionais administradores e detentores de propriedades diversas, para o acompanhamento mais acirrado sobre o dito Projeto de Lei. que, modestamente ao nosso ver, reclama maiores cuidados com a figura dos proprietários, que, não raras vezes, legal e legitimamente, confiam a posse de seus imóveis mediante a remuneração do aluguel, igualmente como meio de subsistência.

Dra Luciana Caparelli

Fonte: JusBrasil

Nota do Editor:
Clique no link abaixo para acessar o PL- 987/2011:
http://www.camara.gov.br/proposicoesWeb/fichadetramitacao?idProposicao=497988

TECNÓLOGO EM NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS

SER PROFISSIONAL é uma exigência da aplicação de conhecimentos técnicos que nos possibilitam desenvolver em toda a sua abrangência uma profissão. É não ser ou agir como um amador que não possui as competências necessárias para o desenvolvimento de determinada função ou funções. É conhecer profundamente o seu mister.

No mercado Imobiliário, dado a sua pluralidade de nichos, há a necessidade do desenvolvimento de competências, requisitos técnicos e qualificações diversas, sejam de ordem pessoal e/ou profissional para que seja possível trafegar-se neste mundo extremamente mutável e volátil com alguma perspectiva de sucesso.

Porém, até o presente momento, os componentes deste mercado, em todas as esferas, sejam fornecedores, clientes e mediadores desconhecem as reais possibilidades profissionais de um Tecnólogo em Negócios Imobiliários.

Fala-se muito sobre o profissional de excelência, aquele que reúne todos os requisitos técnicos e/ou qualificações e em busca de uma definição conclusiva sobre este, empregam-se sempre adjetivos que se traduzem nas várias facetas da gestão imobiliária, contudo, fala-se muito pouco ou quase nada sobre a real existência do Tecnólogo em Negócios Imobiliários, esta nova maneira de ocupar o mercado e que não pode e não deve ser associada ao Corretor de Imóveis.

A profissão, não regulamentada, diga-se de passagem, tornou-se objeto de conflito, em razão do conceito túrbido que os Corretores de Imóveis e seus Conselhos Federal, Estaduais e a Federação Nacional dos Corretores de Imóveis - FENACI têm da mesma, quando apontam semelhanças entre o Tecnólogo em Negócios Imobiliários  e os Técnicos em Transações Imobiliárias. Dado a unilateralidade de suas ações, impostas pela Lei 6.530/78, às quais não se pode extrapolar, sustentam veementemente que "somos todos corretores de imóveis".

Na realidade as profissões surgem e são extintas em razão das necessidades sociais. Quando do surgimento da sociedade capitalista – uma das maiores transformações por que já passou a história da humanidade – as profissões sofreram alterações consideráveis.

Os Tecnólogos em Negócios Imobiliários estão aptos a exercerem uma profissão autorizada e reconhecida, porém ainda não regulamentada, vez que inexiste Lei que dite normas de conduta ética e/ou profissional e nem um Conselho profissional ao qual sejam obrigados a credenciar-se. Desse modo, é importante ressaltar que o profissional pode trabalhar livremente como reza a Constituição Federal desde que não exceda as suas atribuições.

Salientamos, que o fato de uma profissão não ser regulamentada, não quer dizer que o profissional formado não possa trabalhar e muito menos que possa ser impedido de exercer a profissão para a qual possui diploma. A Constituição Federal garante o livre exercício profissional, desde que a atividade seja lícita e não haja reserva de mercado. Sob o ponto de vista legal, a maioria das atividades pode ser exercida livremente independentemente de qualquer regulamentação, conforme autorização expressa na Constituição Federal. O inciso XIII do Art. 5º. e parágrafo único do Art. 170 do texto constitucional estabelecem o princípio básico da liberdade de exercício de qualquer atividade profissional ou econômica, desde que lícita.

Assim, o Tecnólogo em Negócios Imobiliários pode exercer as funções previstas na sua grade curricular, sem excessos. Em resumo, não realize trabalhos para os quais não tem habilitação, pois isso caracterizaria o exercício ilegal da profissão.

No mercado imobiliário, excetue-se apenas àquilo que preconiza a Lei 6.530 de 1978 que regulamenta a profissão de Corretor de Imóveis e no seu Artigo 3º. explicita: Compete ao Corretor de Imóveis exercer a intermediação na compra, venda, permuta e locação de imóveis, podendo, ainda, opinar quanto à comercialização imobiliária. 

Sendo a corretagem imobiliária mais uma opção entre as inúmeras possibilidades de trabalho do Tecnólogo em Negócios Imobiliários, se quiser exercê-la, seja como atividade principal, secundária ou eventual, faça seu credenciamento no Conselho Regional de Corretores de Imóveis do seu Estado.

Há de se ressaltar, que por força de resolução do Conselho Federal dos Corretores de Imóveis - COFECI, os Tecnólogos em Negócios Imobiliários, são equiparados aos Técnicos em Transações Imobiliárias - TTI exclusivamente para fins de inscrição. 

Como toda e qualquer transformação globalizada, a sociedade capitalista implica em diferentes necessidades. Entre elas, a de profissionais diversos, que atendam à sua finalidade precípua, qual seja, o acúmulo cada vez maior de capital financeiro.

Nos dias atuais não é diferente, porém, constata-se um momento de intensas mudanças no que se refere ao perfil profissional para interagir no mercado imobiliário. Os indivíduos integrantes daquele ou deste contexto empreendem verdadeira “corrida” rumo ao que lhes parece mais promissor do ponto de vista financeiro, que é a mola propulsora da sociedade atual.

- Mas até quando será promissora a profissão escolhida? Acredita-se que até o momento em que seja necessária à sociedade em questão.

O curso Superior de Tecnologia em Negócios Imobiliários tem como objetivo formar profissionais para atuar no mercado imobiliário. O profissional formado estará habilitado a planejar, organizar, dirigir e controlar as atividades ligadas ao setor e, sem dúvida, o reconhecimento deste trabalho será conquistado através do exercício consciente, produtivo e eficiente, aliado à relevância dos seus anseios.

É importante mencionar que não há registro da profissão de Tecnólogo em Negócios Imobiliários ou Gestor Imobiliário, que é a atividade fim do Tecnólogo, na Classificação Brasileira de Ocupações – CBO, elaborada desde 1977, pelo Ministério do Trabalho e Emprego. A CBO é o documento normatizador do reconhecimento, da nomeação e da codificação dos títulos e conteúdos das ocupações do mercado de trabalho brasileiro.

Vivemos um outro tempo, o mercado imobiliário é outro, pulsante, cada vez mais técnico, globalizado, abrangendo vários ramos da ciência, cada vez mais profissional, priorizando o planejamento estratégico, as tecnologias de informação e comunicação, a inteligência emocional, o marketing, o estudo, a análise e a pesquisa nos seus mais diversos segmentos. Definitivamente, não há mais lugar para experiências elementares.

O mercado imobiliário sempre buscará profissionais com a melhor qualificação possível e que preencham os requisitos da função. Há de continuar tão ou mais exigente e, com certeza, quem possuir formação superior de qualidade terá mais oportunidades em sua área de atuação.

Profissional competente não precisa de reserva de mercado de trabalho, mas sempre haverá aquele, que por temer a concorrência, seja ela qual for, considere a proteção pessoal, possivelmente concedida por uma reserva de mercado, uma boa ideia, embora isto seja nitidamente nocivo aos interesses da Sociedade Brasileira.

Tal qual a sociedade capitalista, a sociedade do conhecimento ou sociedade da informação – algumas das formas como tem sido denominada a sociedade atual – implica em exigências próprias, surgindo a cada dia uma nova profissão, um novo profissional e com isso advêm novas expectativas onde o que é mais cobiçado cede espaço ao que é mais promissor. 

Assim, as profissões representam uma peculiaridade de cada momento histórico e promovem mudanças irreversíveis para atender as exigências de um novo tempo traduzido num acelerado desenvolvimento tecnológico.

Cuide-se, para não ser substituído!

Prof. Marcos Mascarenhas

SPU DEFENDE, EM AUDIÊNCIA PÚBLICA NO SENADO, EXISTÊNCIA DE TERRENOS DE MARINHA

TERRENOS DE MARINHA PODEM SER EXTINTOS

TERRENOS DE MARINHA: ALTA DOS IMÓVEIS ENGORDA O TESOURO

A especulação imobiliária vem inflando a arrecadação da União com as taxas cobradas pela cessão de terrenos de marinha, localizados a uma distância de até 33 metros do mar, e às margens dos rios. Dados da Secretaria do Patrimônio da União (SPU) apontam um crescimento de 313% nas receitas patrimoniais do governo federal entre 2003 e 2012, quando o valor arrecadado chegou a R$ 808,6 milhões. Mantido o ritmo de crescimento, a expectativa é que a cifra chegue perto de R$ 1 bilhão já este ano. Com o objetivo de corrigir distorções, o próprio governo propôs ao Congresso mudanças no sistema de cobrança pelo uso de terrenos da União.

O aumento da arrecadação acompanha a valorização dos preços dos imóveis nos últimos anos — dados da Fipe apontam alta de 70% no valor do metro quadrado apenas entre agosto de 2010, quando o índice do mercado imobiliário começou a ser calculado, e setembro de 2013. Do total arrecadado pela SPU com receitas patrimoniais em 2012, 45% referem-se ao laudêmio, taxa cobrada sobre a transferência de imóveis localizados em terrenos de Marinha, hoje com alíquota de 5% sobre o valor do imóvel. Outros 10% são provenientes do foro, cobrado anualmente dos proprietários, com alíquota de 0,6%.

Além de proprietários de imóveis, as taxas cobradas pela SPU recaem também sobre instalações industriais localizadas em imóveis de marinha. Sobre esses, é cobrada uma taxa de ocupação de 5% do valor do terreno, que representou, em 2012, 18% da arrecadação do governo com as receitas patrimoniais. Ao todo, quase 400 mil terrenos em todo o Brasil estão sujeitos ao pagamento de taxas relativas ao uso de áreas de marinha e as localizadas às margens de rios.

A SPU diz que, além do aquecimento do mercado imobiliário, o aumento das receitas patrimoniais reflete melhorias do sistema de arrecadação e o início da gestão, em 2009, do patrimônio da extinta Rede Ferroviária Federal S. A. (RFFSA). “Bastaram gestos simples, como a modernização de gestão, atualização de cadastros e emissão de boleto eletrônico. As pessoas não querem ficar inadimplentes”, afirma a secretária do Patrimônio da União, Cassandra Nunes. “E, por outro lado, houve esse incremento do mercado imobiliário, com a verticalização e mais gente morando perto da orla”, completa.

Cassandra acredita que a arrecadação tende a se estabilizar, até porque as alíquotas propostas pelo projeto de lei 5627/2013, em apreciação na Câmara dos Deputados, são menores do que as atuais. A proposta reduz de 5% para 2% a taxa cobrada pelo uso de terrenos de marinha. O cálculo do laudêmio passa a considerar o apenas valor do terreno — hoje, a taxa é cobrada sobre o valor do terreno mais benfeitorias. Além disso, o texto reduz multas por atraso e anistia proprietários com débitos inferiores a R$ 10 mil.

Segundo a argumentação enviada pelo Ministério do Planejamento ao Congresso, o objetivo é retirar “desestímulos” à regularização da ocupação de áreas da União, provocados pela “oneração excessiva dos particulares, o que acabou por criar situações de inadimplência original”. A autoria do projeto é assinada pelos ministérios do Planejamento, Defesa e Fazenda e pela Advocacia Geral da União.

“Desde 1946 não discutimos uma lei abrangente sobre o tema”, comenta o deputado federal Lelo Coimbra (PMDB-ES), presidente da comissão que analisa a matéria na Câmara. Ele espera que o projeto, com as novas alíquotas, seja aprovado pelo Senado até abril do próximo ano, com poucas alterações ao texto apresentado pelo Planalto.

Coimbra diz que ainda há distorções a serem corrigidas futuramente, principalmente no que diz respeito a conflitos entre a atuação da SPU e a Emenda Constitucional 46, que exclui ilhas do conceito de áreas de marinha. “Hoje, Vitória, Florianópolis e São Luis do Maranhão são alvo de cobranças de taxas de uso de terrenos da União, mesmo que estejam protegidas pela emenda 46”, afirma. O tema é alvo de discussões no Supremo Tribunal Federal.

Fonte: Brasil Econômico - Nicola Pamplona

REGISTRO DAS TRANSAÇÕES IMOBILIÁRIAS NO CARTÓRIO DE IMÓVEIS

O brasileiro é conhecido por deixar tudo para a última hora, pelo chamado “jeitinho brasileiro” e por não se ater tanto às formalidades. Criou-se a cultura de não considerar importantes os detalhes, já que há a mentalidade de que sempre se poderá achar alguma brecha nos procedimentos e, ao final, “tudo vai dar certo”. Essa cultura, no entanto, não pode ser levada para as transações imobiliárias que, por serem solenes, devem observar uma forma legal para serem válidas e oponíveis perante terceiros.

Um ato solene é que aquele que deve observar uma série de formalidades para que seja plenamente válido. O casamento, o testamento e a venda de um imóvel são exemplos de atos solenes. Nessas hipóteses, se uma das formalidades legais não for respeitada, pode ocorrer a anulação do ato ou ele pode até ser tido como inexistente.

Como se disse, a transferência de um imóvel é um ato solene. Isso se dá porque a propriedade tem uma característica peculiar em relação aos outros direitos, qual seja, o fato de ser oponível a todos que não são proprietários da coisa. Essa característica é comum aos outros Direitos Reais, dos quais a propriedade é um exemplo. Isso quer dizer, basicamente, que se uma pessoa é proprietária de um bem, todas as outras tem que respeitar essa propriedade.

A existência de um proprietário de uma coisa móvel, como veículos e eletrônicos, é fácil de ser constatada, já que geralmente o proprietário é aquele que está na posse da coisa no momento. Em relação à propriedade de coisas imóveis, como terrenos, casas e apartamentos, essa pode ser difícil de ser constatada, pois nem sempre o dono do imóvel está no local para aparentar ser o proprietário. Isso se dá em razão da imobilidade da coisa. O proprietário pode viajar e se afastar bastante e por muito tempo do seu bem, por exemplo, porém continua sendo o proprietário.

Diante dessa realidade, surge a importância dos cartórios de imóveis, que são responsáveis pelo registro da propriedade e de outros elementos importantes a respeito dos imóveis. A função do cartório de registro de imóveis é justamente a de dar publicidade a informações relevantes a respeito de um imóvel, como a descrição, os confinantes, o histórico dos proprietários, quem prometeu comprá-lo e outros dados essenciais.

No cartório de registro de imóveis, qualquer pessoa pode ter acesso aos dados fundamentais de um bem. Essa publicidade das informações a respeito dos imóveis se faz necessária para que a propriedade e outros direitos reais relativos a eles sejam oponíveis a terceiros. Cada bem tem uma matrícula no cartório registral responsável pelos imóveis de sua localidade. Nessa matrícula, que é numerada em ordem crescente, é que são registrados todos os dados a respeito do imóvel.

O registro das transações imobiliárias tem, portanto, o escopo de dar segurança aos negócios jurídicos, conferindo autenticidade, eficácia e publicidade a elas. Na venda de imóveis, o registro da transferência de propriedade no cartório é ato sem o qual ela não se aperfeiçoa. A Lei dos Registros Públicos, Lei Federal 6.015, em seu artigo 167, diz o que deve ser registrado em cada matrícula de imóvel. Vejam-se as hipóteses mais comuns:

Art. 167 - No Registro de Imóveis, além da matrícula, serão feitos.

I - o registro:

1) da instituição de bem de família;

2) das hipotecas legais, judiciais e convencionais;

3) dos contratos de locação de prédios, nos quais tenha sido consignada cláusula de vigência no caso de alienação da coisa locada;

(...)

9) dos contratos de compromisso de compra e venda de cessão deste e de promessa de cessão, com ou sem cláusula de arrependimento, que tenham por objeto imóveis não loteados e cujo preço tenha sido pago no ato de sua celebração, ou deva sê-lo a prazo, de uma só vez ou em prestações; (…)

17) das incorporações, instituições e convenções de condomínio;

18) dos contratos de promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de unidades autônomas condominiais a que alude a Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, quando a incorporação ou a instituição de condomínio se formalizar na vigência desta Lei; (...)

21) das citações de ações reais ou pessoais reipersecutórias, relativas a imóveis; (...)

24) das sentenças que nos inventários, arrolamentos e partilhas, adjudicarem bens de raiz em pagamento das dívidas da herança; (...)

29) da compra e venda pura e da condicional;

30) da permuta;

31) da dação em pagamento; (...)

33) da doação entre vivos; (…)

35) da alienação fiduciária em garantia de coisa imóvel. (…)

Percebe-se, do teor da norma supracitada, a importância que a Lei dá para o registro dos bens imóveis. Na prática, no entanto, o brasileiro ainda não confere o devido valor para o registro dos negócios imobiliários em que é sujeito, sendo muitas vezes negligente no que pertine ao registro de compra e venda de imóveis, de doação, de contratos de promessa de compra e venda, entre outras hipóteses de registro.

Essa negligência acaba gerando diversas situações desconfortáveis que poderiam ser evitadas ou mais facilmente combatidas, se tudo tivesse o devido registro.

O exemplo clássico de situação que poderia ser amenizada com o registro de todas as transações relativas a um imóvel é o da venda dupla. Nesse caso, o mesmo imóvel é vendido duas vezes a compradores diferentes. Em hipóteses como essa, os Tribunais têm entendido que o verdadeiro proprietário do imóvel não é o que primeiro prometeu comprar e pagou o preço, mas o que efetivamente finalizou a compra, registrando a transação no cartório. Pouco importa quem foi o primeiro comprador, o proprietário é o que está assim qualificado na matrícula do imóvel.

As decisões reiteradas dos tribunais têm entendido que, nessas situações, o comprador que primeiro registrou o imóvel fica com ele e o comprador que não promoveu o registro tem apenas o direito de cobrar do vendedor os danos materiais e morais que eventualmente tenha suportado.

O imóvel não será garantia da indenização a ser paga, o comprador lesado terá que retirar a indenização do patrimônio do vendedor, excetuado o imóvel. Isso no caso de os dois compradores serem vítimas do vendedor fraudulento. Se for a hipótese de um dos compradores ter agido em coluio com o vendedor, o prejudicado pode tentar ficar com a propriedade do imóvel, através de um longo processo judicial, que poderia ser evitado se tivesse promovido o registro da compra e venda.

Há outra situação clássica em que o registro correto do negócio jurídico pode facilitar e muito a defesa do comprador bem intencionado, qual seja, a em que a pessoa que prometeu vender o imóvel falece antes da assinatura da escritura pública. Se a promessa de compra e venda estiver registrada na matrícula do imóvel, pode-se obrigar, mais facilmente e se for previsto na promessa, que os herdeiros do promitente vendedor assinem a escritura de venda do imóvel.

Com o aquecimento do mercado imobiliário e o aumento dos valores dos imóveis, fica mais arriscado “deixar para depois” o registro dos negócios relativos a eles, já que as quantias envolvidas são consideráveis, além de todo o fator psicológico, da “realização do sonho da casa própria”, que pode ser frustrado se o comprador não se atentar a todas as formalidades na concretização de uma transação imobiliária.

Phelipe Albuquerque de Souza - Advogado da Banca Carlos Henrique Cruz Advocacia. 

Fonte: Revista Jus Navigandi