DOCUMENTOS PARA COMPRA, VENDA E LOCAÇÃO DE IMÓVEIS

Palestrante: Dra. Maria Valéria Mielotti Carafizi 

MUDANÇA DE PARADIGMA NA VENDA DE IMÓVEIS

Sylvio de Campos Lindenberg Filho

Com ritmo de produção desacelerado e menor demanda, o mercado imobiliário brasileiro que esteve com boa evolução de vendas nos últimos anos, começa a dar sinais de desgaste. Em função desta realidade, as empresas do ramo imobiliário precisam repensar a sua forma de atuação, para não diminuírem o seu ritmo de atividades e continuarem o seu esforço de efetivarem mais vendas por clientes atendidos.

Em função desta realidade, recomenda-se uma forma de venda pouco praticada na área imobiliária: a venda direta.

           

Venda Direta

Adicional à forma como as imobiliárias, construtoras e incorporadoras vêm desenvolvendo as suas vendas, pode-se introduzir uma nova prática:  a venda direta.

A venda direta se caracteriza por um serviço personalizado, com grande interatividade e confiança entre as partes e em um local de escolha do cliente.

Para o cliente, a venda direta representa um atendimento personalizado com exposições e explicações mais detalhadas sobre o imóvel pretendido, na sua residência, no seu local de trabalho ou em outro local de sua preferência. A relação pessoal do cliente com o corretor de imóveis permite esclarecer todas as dúvidas sobre o imóvel pretendido, além de receber uma assistência personalizada. A venda direta se diferencia pelo seu marketing face a face, com a apresentação pessoal que proporciona um elevado grau de interatividade com o cliente comprador. Esta interatividade viabiliza a construção de um relacionamento fiel, criando um laço de confiança entre o corretor de imóveis e o cliente comprador e a sua família. Inclui, também, o poder de persuasão do corretor de imóveis, que envolve o cliente comprador e possibilita um melhor detalhamento do imóvel pretendido.

Mais informações sobre as vantagens de atender o cliente no seu local de preferência podem ser obtidas no livro Guia Prático do Corretor de Imóveis: Fundamentos e Técnicas da Editora Atlas, páginas 82 e 83, nas quais são feitas outras considerações sobre o assunto.

Para as imobiliárias, construtoras ou incorporadoras, a venda direta proporciona um distinto e inovador canal de distribuição, com um detalhamento e agregação de valor não disponível, na prática convencional de vendas de imóveis. A venda direta é perfeitamente adequada para a comercialização de imóveis em lançamento, usados, de terceiros ou seminovos.

Tablet e aplicativos 

As imobiliárias, construtoras e incorporadoras, para colocarem em prática a venda direta de seus imóveis, podem se valer do uso do tablet ou simplesmente tablete, em português. O tablet é um dispositivo pessoal em formato de prancheta, por isto, o nome de tablet. Uma das características mais marcantes dos tablets é a tela sensível ao toque dos dedos. O tablet é um produto inovador que chegou ao mercado recentemente para inovar o perfil da informática. O aparelho possui uma estrutura fina, compacta e pode ser levado para qualquer lugar, de forma cômoda e segura. Os corretores de imóveis podem ativar uma série de aplicativos, armazenar arquivos e navegar pela internet com a maior comodidade. A capacidade de memória varia de 16GB a 64GB para armazenar arquivos e oferecer portabilidade ao seu conteúdo virtual. Os tablets são menos potentes do que os computadores pessoais como os desktops e notebooks, no entanto, são mais apropriados para a venda direta de imóveis em lançamento ou venda direta de imóveis usados, pois são mais leves, fáceis de transportar e de manusear.

Atualmente, já existem aplicativos para a venda de imóveis em lançamento e venda de imóveis usados, ou de terceiros ou seminovos. Outra vantagem que alguns aplicativos na área imobiliária oferecem é ajudar os corretores de imóveis a seguirem um “padrão de apresentação dos imóveis”. A falta deste recurso deixava as empresas do ramo imobiliário em dúvidas, quanto à forma como os imóveis eram apresentados pelos seus profissionais. Além do mais, aproximadamente ¼ do nosso cérebro é envolvido em processamento visual. A imagem vale mais que mil palavras, quando algo é do interesse ou desejo do cliente. E quando este interesse ou desejo é tratado em um ambiente em que o cliente se sente seguro, o seu espírito se enche de entusiasmo e vibração.

As imobiliárias, construtoras e incorporadoras podem criar equipes especiais, para realizarem a venda direta. Os profissionais designados para atuarem na venda direta deverão ser desembaraçados para enfrentarem lugares diferentes e, às vezes, inusitados. Deverão ser treinados no estudo do imóvel à venda, na condução de uma entrevista eficaz, saberem falar a “língua dos benefícios” e encaminharem o fechamento da venda. É importante, também, que os corretores de imóveis sejam treinados no uso do aplicativo escolhido. 

Em alguns aplicativos, a busca de um imóvel pode ser feita através do mapa de localização do imóvel ou acessando o sistema de busca. De forma prática e simples, o corretor de imóveis pode realizar a filtragem dos imóveis pelas suas características ou referências. Dependendo do aplicativo escolhido, o corretor de imóveis poderá dispor de um roteiro de apresentação padronizado, onde terá a sua disposição, todas as informações necessárias e imprescindíveis, do imóvel desejado. As imagens são apresentadas em alta definição e em tela cheia. Há aplicativos que permitem a visualização de plantas técnicas e humanizadas. Em outros, há a possibilidade de incluir vídeos em Full HD. Há os que, permitem a visualização de ambientes em 3D. Existem aplicativos que permitem inserir uma variedade de informações comerciais, como: tabela de preços; tabela de disponibilidade; quadro de áreas; memorial descritivo entre outros relatórios. Alguns aplicativos, disponibilizam ferramentas de gestão como: mensagens instantâneas; cadastro de clientes; negociações e propostas; calculadora e simulador de financiamento. Muitos aplicativos permitem que, as informações armazenadas no tablet, podem ser selecionadas pelo corretor de imóveis e enviadas por e-mail ou direcionadas para uma impressora. 

O marketing das empresas do ramo imobiliário que vierem a promover a venda direta de imóveis através de recursos tecnológicos tipo tablet  estarão se diferenciando, se fidelizando na mente do seu potencial cliente, pela inovação. As empresas proporcionam aos clientes o prazer da experiência de poderem adquirir o seu novo imóvel em conjunto com a sua família, no ambiente onde se sentem mais seguros, além de outros fatores tais como praticidade, utilidade e conveniência. Mudando o paradigma na venda de imóveis, as imobiliárias, construtoras e incorporadoras poderão fechar mais vendas por clientes atendidos.

Colaboração: Sylvio Lindenberg via E-mail 

CRECI ESCLARECE: LEI DAS PLACAS. QUAIS AS CIDADES EM QUE ELA JÁ VIGORA?

RANKING DOS PREÇOS POR METRO QUADRADO NAS CIDADES BRASILEIRAS

O portal imobiliário Agente Imóvel que monitora o preço médio do metro quadrado de imóveis à venda em 12 cidades brasileiras, divulgou a lista dos preços por metro quadrado das principais cidades.

Segundo levantamento, Brasília foi a cidade com o maior preço por metro quadrado, com R$ 9.098/m², seguida por Rio de Janeiro com R$ 8.158/m². Já as cidades com o metro quadrado mais barato foram Florianópolis com R$ 4.022/m² e Salvador com R$ 4.277/m².

Dentre as 12 cidades monitoradas pelo índice, Fortaleza e Porto Alegre registraram as maiores valorizações nos preços em agosto, de 2,32% e 2,24%, respectivamente. Recife bateu recorde de desvalorização no mês, de -2,49%, seguida por Vitória com -1,41%.

São Paulo apresentou queda de -0,04% e o Rio de Janeiro aumento de 0,26%. 

Na média nacional, o preço do metro quadrado da casa própria registrou R$ 5.450/m² em setembro, valorização de 0,19% informa o Agente Imóvel. 

Veja abaixo o preço médio do metro quadrado em agosto nas 12 cidades acompanhadas pelo Agente Imóvel:

Posição		Cidade	Preço Médio M² (R$)			Preço Médio (R$)	Alteração
	Média Nacional			5.450	741.330			0,19%
1	Brasília			9.098	1.033.014			-0,10%
2	Rio de Janeiro			8.158	1.404.003			0,26%
3	São Paulo			6.921	1.151.813			-0,04%
4	Recife			4.888	664.272			-2,49%
5	Vitória			4.887	616.492			-1,41%
6	Fortaleza			4.876	486.591			2,32%
7	Belo Horizonte			4.704	634.514			0,53%
8	João Pessoa			4.675	404.682			-0,55%
9	Curitiba			4.459	516.178			0,64%
10	Porto Alegre			4.435	569.973			2,24%
11	Salvador			4.277	654.995			0,78%
12	Florianópolis			4.022	759.436			0,12%

O levantamento elaborado pelo portal imobiliário Agente Imóvel acompanha os preços do metro quadrado dos imóveis usados à venda, que totalizam mais de 180.000 unidades todos os meses. 

Para o CEO do portal Agente Imóvel, Johan Jonsson, o preço anunciado é a mais eficaz medida comparativa do mercado imobiliário brasileiro. “Os preços anunciados refletem o valor do imóvel em tempo real. Na verdade, esse indicador já é usado há muito tempo nos EUA e Reino Unido, e agora estamos trazendo para o Brasil. Hoje somos os únicos por aqui a utilizar essa referência”, comenta.

O diretor de Ti do portal, Anders Flodmark ainda conclui "O nosso processo de análise de dados é muito cuidadoso e criterioso. No momento do processamento das estatísticas aplicamos um processo de filtragem de pontos de dados extremos. Imóveis com preço ou preço por metro quadrado extremo são excluídos do cálculo. Antes do processamento também há um controle de qualidade manual da amostra para verificar alguns parâmetros e números principais dos dados. Tudo isso gera confiabilidade aos nossos dados", afirma.

Fonte: www.agenteimovel.com.br/mercado-imobiliario  
Colaboração: Roseane Santos / Relações Públicas via E-mail

DECRETO RESTABELECE USO DA TRANSCON EM SALVADOR

O uso da Transferência do Direito de Construir (Transcon), suspenso em março deste ano, foi restabelecido nesta quinta-feira (12 de setembro) pela Prefeitura de Salvador, através do decreto 24.236/2013. A partir dessa data, as Transcons identificadas como regulares podem voltar a ser utilizadas, respeitando algumas condicionantes. “Foi mantida a suspensão nos casos em que identificamos algum ponto em desacordo com o Plano Diretor de Desenvolvimento Urbano (lei 7.400/2008), para que a Procuradoria faça uma análise mais aprofundada desses casos”, explica Silvio Pinheiro, superintendente de Controle e Ordenamento do Uso do Solo do Município. De acordo com ele, o decreto estabeleceu também a limitação do uso em 50%.

Um dos instrumentos de política urbana, as Transcons passaram por análise criteriosa nos aspectos urbanísticos, jurídicos e de gestão com o intuito de garantir que tenham se originado respeitando todos os requisitos previstos em lei. “O Grupo de Trabalho atuou intensamente e, dentro do prazo estabelecido, conseguiu fazer um estudo aprofundado, em caráter preliminar, sobre o tema”, informa Pinheiro, lembrando que o grupo foi formado por técnicos da Sucom, da Casa Civil, da Procuradoria Geral do Município e da Secretaria de Urbanismo e Transporte (Semut). Também foi realizado o recadastramento através da convocação pública dos proprietários de Transcon, com apresentação de documentos comprobatórios de origem.

Na avaliação de Pinheiro, o processo foi positivo para a cidade. “A Transcon é importantíssima para a gestão, é, na realidade, indispensável, porque é uma das moedas passíveis de utilização pelo poder público municipal nos processos de desapropriação. Assim, quanto mais credibilidade tiver, melhor”. Ele lembra que isso também é um benefício para o portador, que passa a ter um instrumento mais estável e valorizado. “Nesse momento, a edição do decreto vem para assegurar o resultado útil do processo de análise e de revisão dos procedimentos relativos à Transcon, até a conclusão da auditoria externa. E, ao mesmo tempo, restabelece a ordem e coloca essa moeda para circular”.

Entenda
A Transcon é um documento expedido pela Prefeitura para pagar os proprietários de terrenos considerados de interesse pelo município. Trata-se de um instrumento através do qual é permitido o aumento do potencial construtivo de um determinado terreno, dentro das normas estabelecidas pelo PDDU. Assim, o portador de uma Transcon pode vendê-la a algum interessado em aumentar o potencial de construção de seu empreendimento. “É uma moeda de circulação no mercado imobiliário que tem reflexos no desenvolvimento da cidade”, frisa Pinheiro. “Apesar de dar a possibilidade de poder ter uma área construída maior em determinado terreno, isso tem limitações e não pode ultrapassar, por exemplo, os gabaritos definidos em lei e nem o Coeficiente de Aproveitamento Máximo legalmente definido para aquela área. Além disso, é submetido à apreciação da Semut quanto à viabilidade do pleito em relação à capacidade da área de absorver esse aumento”. 

Fonte: iBahia

PL-5630/2013 PROPÕE ISENÇÃO AO INQUILINO DE ARCAR COM PAGAMENTO DO IPTU

 Deputado Federal Leomar Quintanilha - PMDB 

Projeto de Lei de autoria do deputado federal Leomar Quintanilha (PMDB) pretende alterar a Lei do Inquilinato (lei 8.245/91) e isentar o inquilino de pagar o Imposto Predial e Territorial Urbano - IPTU. O Projeto transfere exclusivamente para o proprietário a obrigação de pagar o imposto em caso de imóveis alugados. Hoje, a legislação prevê o pagamento por parte do dono do imóvel, mas abre precedente para negociação entre as partes envolvidas.

Em sua justificativa, Quintanilha apoia-se na ideia de que o IPTU é um imposto sobre a propriedade e não sobre o uso do imóvel. Ele destaca que, embora seja do proprietário a responsabilidade pelo pagamento de tributos relacionados ao imóvel, a Lei do Inquilinato faz com que, na prática, a obrigação seja sempre de quem aluga. “Acaba por onerar ainda mais a vida de milhares de pessoas que não possuem casa própria e necessitam despender recursos para obtenção de moradia digna,” defende o parlamentar.

Na atual conjuntura, explica o deputado, o proprietário detém vantagem sobre as condições contratuais do negócio, principalmente porque parte dele a decisão final - de querer ou não - alugar o imóvel. 

Fonte: Portal CT

Nota do Editor:

Clique no link abaixo para acessar a Ficha de Tramitação do PL-5630/2013 que altera o inciso VIII do artigo 22 e o caput do artigo 25 da Lei n° 8.245 de 1991.

http://www.camara.gov.br/proposicoesWeb/fichadetramitacao?idProposicao=578027

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