Grupo avaliou os segmentos residencial e comercial, além de vendas,
desempenho das empresas e crédito. Confira relatório na íntegra:
Perspectivas para o setor do real estate no Brasil em 2013
Na última reunião deste ano do Comitê de
Mercado do NRE-Poli foram debatidas questões com o objetivo de
identificar as perspectivas de comportamento do mercado para o próximo
ano na visão dos membros do Comitê. O debate foi orientado por meio de
uma enquete entre os seus membros, cujas respostas foram levadas à
discussão na reunião. As ênfases, convergências e divergências eventuais
estão referidas nesta nota, na qual se sintetizam as perguntas e a
forma como o Comitê formulou as expectativas para 2013.
O questionário da enquete foi dividido
em três partes: mercado residencial; vendas, desempenho das empresas e
crédito; e empreendimentos comerciais.
Primeira Parte
MERCADO RESIDENCIAL
1. O gráfico 1 apresenta a variação (%) dos preços dos imóveis acima da
renda do mercado usando o índice de preços FipeZap (outubro como
referência) e o IPCA-IBGE como deflator do índice de preços
(representando a evolução da renda do mercado). Observa-se que nos
grandes centros os preços cresceram de forma recorrente nos últimos dois
anos, exceto em Brasília, que apresentou queda de preço real neste
último ano. No entanto, o crescimento dos preços no último ano (out/11 a
out/12) foi sensivelmente inferior ao observado no ano passado (out/10 a
out/11).
A maioria dos membros do CM-NRE-Poli
opina que em 2012 os preços vêm sendo praticados com descontos
crescentes e o índice, que trabalha com preços ofertados, não tem
estrutura para captar esses desvios. Nesse sentido, foram discutidas
outras fragilidades em relação ao índice, que podem distorcer seu uso
como indicador de variação de preços de mercado de forma generalizada:
- o índice apresenta distorção por ser avaliado a partir do preço
ofertado e não do real valor da transação, de forma que, com descontos
crescentes em ciclos em que a oferta prevalece, a variação calculada
está acima da verificada;
- o crescimento da velocidade de vendas de imóveis usados, que estavam
com preços defasados em relação aos novos para uma dada região, também
provoca distorção no índice (que é medido pela média);
- o preço médio é alterado também de acordo com a região onde se
concentram os lançamentos, o que distorce a variação de preços de um ano
em relação ao outro.
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A maioria dos membros do CM-NRE-Poli
espera que em 2013 os preços variem próximo de 2012, porém seguindo mais
próximo da variação do IPCA-IBGE, ou seja, alguns pontos abaixo da
variação do Incc-fgv, diferente do que se observou no ano passado (com
preços que variaram ainda acima do INCC-FGV). Um ponto importante que se
deve apontar é que em 2012 os preços cresceram acima do INCC-FGV,
acompanhado mais de perto o real crescimento dos custos de construção,
que não foi capturado pelo INCC-FGV (que é calculado para uma cesta de
insumos, que dificilmente segue a curva de insumos/custos reais das
obras dos empreendimentos).
Ainda que custos de construção e
terrenos nos grandes centros continuem subindo, induzindo crescimento de
preços, os membros do CM-NRE-Poli opinam que a variação dos preços será
mais próxima do IPCA-IBGE (renda do mercado), principalmente em regiões
onde há maior oferta de terrenos, e onde os preços dos terrenos
mantiveram seus valores nominais.
Casos pontuais, referentes a mercados
específicos, como os preços praticados no Leblon (Rio de Janeiro) ou na
Vila Nova Conceição (São Paulo), por exemplo, onde os terrenos são cada
vez mais escassos, não podem ser considerados como tendência de mercado,
mesmo para os grandes centros urbanos.
2. A expectativa da maioria dos membros
do CM-NRE-Poli, para outras capitais e grandes metrópoles, o
comportamento dos preços em 2013 deve ser equivalente aos grandes
centros, porém, como a volatilidade destes mercados é maior (mercados
menos consolidados e menores), a variação de preços em 2013 pode ser
ainda menor que nos grandes centros, principalmente em função dos
estoques observados em alguns mercados (oferta desequilibrada com a
demanda), consequência da estratégia de diversificação geográfica
adotada pela maioria das empresas de capital aberto pós IPO.
3. A variação dos preços no ciclo
mostrado no gráfico 1, segundo os membros do CM-NRE-Poli, foi forçada em
ordem de influência (maior para menor) pelos seguintes fatores: custos
de construção, terreno + outorga onerosa, margens de segurança para
proteção de desvios na formação dos preços, crescimento dasmargens de
resultado dos empreendedores e custos do capital investido. Ainda que
custo de construção e terreno (mais outorga onerosa) representem boa
parcela na composição do preço, é importante ressaltar que o preço é
determinado também pela relação oferta e demanda, que influencia na
estratégia das empresas. Para mercados com demanda reprimida, por
exemplo, as empresas podem praticar preços que resultem em melhores
margens de resultados, ao contrário, podem praticar preços mais baixos
para liquidar estoques em mercados recessivos, reduzindo margens de
resultados.
4. A expectativa da maioria dos membros
do CM-NRE-Poli é que os custos de outorga onerosa tendem a crescer no
próximo ano, ou seja, mesmo os preços dos terrenos mantendo-se
estáveis, a variável terreno+outorga tenderá a ser um dos fatores mais
expressivos para o crescimento dos preços em 2013.
O crescimento do custo do capital
investido também impactará na formação dos preços a serem praticados no
próximo ano. Com a queda da taxa de juros da economia brasileira, o
custo do funding deve cair, o que refletirá nos preços e/ou na
acomodação das margens de resultado praticadas pelas empresas
incorporadoras.
5. Quanto aos produtos prevalentes, os
membros do CM-NRE-Poli esperam que em 2013 devam manter perfil
equivalente aos produtos lançados em 2012, com plantas mais funcionais e
eficientes (uma planta de 60 m² hoje é mais funcional que uma planta de
70 m² de alguns anos atrás). O que não se vislumbra é grande espaço no
mercado de apartamentos tipo estúdios (com áreas inferiores a 50 m²),
como uma solução para equacionar o preço à capacidade de pagamento do
mercado.
Esses empreendimentos devem ser lançados pontualmente e não mais de maneira generalizada como se observou nos últimos anos.
6. No ano de 2013, a atuação das grandes
companhias do setor no programa Minha Casa, Minha Vida, seguindo a
expectativa da maioria dos membros do CM-NRE-Poli, deve diminuir,
deixando mais espaço para pequenas e médias empresas. A competitividade
para o produto foco das grandes companhias (produto convencional)
depende muito mais da localização e produto (atributos de qualidade x
preço), não sendo a obra o diferencial. Nos produtos do programa MCMV o
diferencial de uma empresa em relação a outra está na engenharia para
produção das unidades e na facilidade de conduzir a obra com a Caixa
Econômica Federal. Essa produção tende a ser cada vez mais
industrializada e com giro menor. Por esta razão, a perspectiva é de
redução da atuação no programa MCMV focando nos produtos convencionais.
Para as empresas focadas em MCMV, estas devem focar no processo de
industrialização para produção das unidades.
Segunda Parte
VENDAS, DESEMPENHO DAS EMPRESAS E CRÉDITO
1. A velocidade de vendas dos empreendimentos residenciais em 2013 deve
ser equivalente a 2012, já que a demanda deve continuar crescendo
organicamente pouco acima do patamar equivalente ao crescimento
populacional, tendo em vista que para a faixa etária do público alvo das
empresas incorporadoras este crescimento estará acima do crescimento
médio da população como um todo.
2. O volume de oferta de empreendimentos
em 2013 (em número de unidades), deve ser equivalente a 2012. A
desaceleração dos lançamentos já aconteceu neste ano de 2012.
3. Em relação ao desempenho das grandes
empresas listadas, a maioria dos membros do CM-NRE-Poli opina que devem
mostrar algum crescimento nos resultados, mas o problema de
credibilidade ainda prevalecerá, como consequência dos resultados
prometidos e não cumpridos. Os custos de construção também crescerão, e
os problemas recorrentes das obras continuarão (como atrasos, perda de
produtividade em certos períodos), interferindo no desempenho das
empresas como observado nos últimos anos.
4. Quanto ao crédito imobiliário para
produtos de habitação, os membros do CM-NRE-Poli opinam que irá crescer
ligeiramente em relação a 2012, tratando-se de crédito para pessoa
física. Com a compressão do spread e redução dos ganhos com cheque
especial, os bancos buscam eficiência em operações de longo prazo com
pessoas físicas, como é o caso do crédito imobiliário, que geram aos
bancos outras operações de crédito (cross selling). Com a perspectiva de
se manter o padrão de produção das unidades em 2013, relativamente a
2012, e o maior número de financiamentos também para imóveis usados, a
expectativa é que o número de unidades financiadas cresça moderadamente
em 2013.
5. Em 2013, o acesso ao mercado de
capitais para as empresas do setor, por meio de debêntures e CRIs,
estará equivalente a 2012, no entanto, a captação por meio da colocação
de ações será mais difícil. A perspectiva dos membros do CM-NRE-Poli é
que haverá maior facilidade para empresas focadas em empreendimentos
destinados à renda (property companies), em função da queda da taxa de
juros da economia brasileira.
6. As empresas de real estate poderão
contar com capitais de parceiros para investimento (recursos
estrangeiros e fundos de investimento nacionais e estrangeiros) em
padrão equivalente ao observado em 2012. Para fundos estrangeiros mais
experientes pode haver uma redução pela maior competitividade com
oportunidades em real estate fora do País, em regiões onde ainda se
encontram preços defasados. No entanto, há no ambiente do CM-NRE-Poli
opiniões minoritárias em relação aos fundos nacionais e estrangeiros
novos com uma perspectiva de ligeiro aumento na alocação de ativos de
real estate para renda (função
também da redução das taxas de juros).
Terceira Parte
EMPREENDIMENTOS COMERCIAIS
1. A opinião prevalente do CM-NRE-Poli é que o volume de novos negócios
nos grandes centros urbanos (em metro quadrado de área bruta locável) de
edifícios de escritórios em grandes lajes (corporativos) que terão
início em 2013, relativamente a 2012, será um pouco menor. Ainda
acredita-se em uma inércia, mas a demanda no próximo ano será menor.
Além disso, as operações urbanas com Cepacs (Certificados de Potencial
Adicional de Construção) caros, como é o caso do Porto Maravilha (Rio de
Janeiro), por exemplo, dificultam os lançamentos no curto prazo.
2. Em relação aos aluguéis de
empreendimentos de lajes corporativas nos grandes centros em 2013,
relativamente a 2012, crescerão moderadamente na opinião da maioria dos
membros do CM-NRE-Poli. Não é possível generalizar, mas para o mercado
do Rio de Janeiro a expectativa é que os preços ainda crescerão, no
entanto, tratando-se do mercado de São Paulo, os preços tendem a ficar
estabilizados.
Haverá também um movimento forçado pela necessidade de alterações de
áreas dos usuários finais, que ajudará a manter os preços estabilizados.
3. Para edifícios de pequenos
escritórios compartilhados nos grandes centros e em cidades grandes, a
opinião prevalente é que a oferta será menor, função da evidência de
vazios que já corroboram para uma queda significativa de demanda em
2013, relativamente a 2012. Escritórios vagos comprovam que a demanda
observada nos últimos anos composta pelos investidores que buscam renda
não se estende para os usuários na mesma proporção. Isso reflete nos
preços dos aluguéis desses escritórios, que na expectativa da maioria
dos membros do CM-NRE-Poli em 2013 deverá ser um pouco inferir em
relação aos patamares de 2012.
4. Em relação ao desempenho dos shopping
centers em 2013, a expectativa prevalente do CM-NRE-Poli é de que será
equivalente a 2012. Considerada a forte expansão da implantação de
empreendimentos, em algumas regiões de menor potencial de compras, onde
já se observa saturação de oferta, a opinião de alguns membros do
CM-NRE-Poli é que o desempenho será inferior em relação a 2012, em razão
de uma certa concorrência predatória. Com respeito aos lançamentos dos
novos empreendimentos, a opinião da maioria é que será equivalente a
2012, no entanto, espera-se uma mudança de espectro, com lançamentos de
um maior número de empreendimentos, porém com áreas de vendas menores em
mercados menos saturados e de potencial mais baixo.
5. Quanto ao segmento de hotéis urbanos,
o desempenho econômico de 2013, relativamente a 2012, será
moderadamente superior seguindo a expectativa da maioria dos membros do
CM-NRE-Poli. A demanda em grandes centros como São Paulo e Rio de
Janeiro é reprimida, o que vem sendo demonstrado por um RevPar com forte
crescimento. Há espaço para empreendimentos hoteleiros tipo long stay e
condohotel. Hoje, nos grandes centros urbanos, os contratos nestes
empreendimentos são renovados com preços ajustados antes dos
vencimentos. Por esta razão, acredita-se ainda no aumento de lançamentos
de unidades hoteleiras nos grandes centros para 2013 em relação a 2012.
São Membros do Comitê de Mercado do NRE-Poli: Alessandro
Olson Vedrossi; Alex Kenya Abiko; Carlos Terepins; Cláudio Bruni;
Claudio Tavares de Alencar; Daniel Citron; Eliane Monetti; Eric Cozza;
Fernando Bontorin Amato; João da Rocha Lima Jr.; José Roberto Machado;
José Romeu Ferraz Neto; Marcelo Vespoli Takaoka; Mario Rocha Neto; Pedro
Cortez; Roberto Aflalo Filho; Roberto Sampaio; Sérgio Alfredo Rosa e
Silva; e Walter Luiz Teixeira, sendo essa Nota firmada por todos os seus membros,
na sessão secretariada por Carolina Gregório, que se encarregou de
consolidar, na redação desta nota, o tema tal como debatido.
Fonte: PINIweb
