Os fundos imobiliários são uma alternativa para quem quer viver de renda e deseja entrar no mercado imobiliário com um baixo valor mínimo inicial. O governo federal instituiu os Fundos de Investimentos Imobiliários (FII) em 1993, através da Lei Nº 8.668. Eles são caracterizados por um condomínio fechado, sendo proibido o resgate de cotas, com prazo de duração determinado ou indeterminado.
As cotas dos FIIs constituem valores mobiliários e compete à CVM autorizar, disciplinar e fiscalizar a constituição, funcionamento e administração dos mesmos. O patrimônio de um fundo é constituído pelos bens, em especial os bens imóveis, e direitos, como títulos vinculados a imóveis – CRI ou LCI - adquiridos pela administradora.
Para investir, o primeiro passo é se cadastrar em uma corretora de valores. Existem duas formas de adquirir uma cota de um fundo imobiliário: na oferta inicial de distribuição ou no mercado secundário (mais comum). Os fundos imobiliários são negociados, na sua grande maioria, exatamente como as ações. Cada fundo é representado por um código composto de 4 letras e o código 11 no final, por exemplo, BBPO11 ou HGRE11. O código 11 pode ser usado para outros ativos, como por exemplo, ETFs, não sendo uma exclusividade dos fundos imobiliários. Pode-se comprar ou vender uma cota de um fundo imobiliário através do Home Broker da sua corretora.
Existem ainda alguns fundos imobiliários que são negociados através do mercado de Balcão, por isso recebem a letra “B” no final do código, por exemplo, BMLC11B. Como alguns Home-Brokers não emitem ordens para o Mercado Balcão da Bovespa, o investidor deverá ligar na corretora e colocar uma ordem de compra ou venda pelo telefone diretamente com o trader. Este enviará a ordem à Bovespa. Como essa forma de negociação é mais trabalhosa para as corretoras, e mais difícil de acompanhar pelos investidores, a grande maioria dos fundos já migrou para o pregão eletrônico.
Você pode consultar a listagem completa de todos os FIIs disponíveis para negociação neste link.
Podemos destacar as vantagens de se investir em um fundo imobiliário ao invés de um imóvel tradicional:
• Baixo valor mínimo para investimento – O valor mínimo para investimento corresponde ao valor de negociação de 1 cota mais os custos de corretagem, geralmente ao redor de R$ 150,00.
• Facilidade e praticidade – As tarefas ligadas à administração ficam a cargo dos profissionais responsáveis pelo fundo: procura de inquilinos, documentação, compra e venda dos imóveis, manutenção, impostos, etc. As taxas de administração de um FII são muito baixas quando comparadas com as taxas cobradas por uma imobiliária, por exemplo.
• Valor atualizado – Como as cotas de um FII são negociadas em bolsa de valores, é possível verificar o valor atualizado dos investimentos, bem como as ofertas de venda e compra durante os horários de negociações da Bolsa.
• Aportes adicionais – O investidor pode adquirir novas cotas no mercado secundário e aumentar gradativamente o investimento em determinado fundo
• Fracionamento – Caso o investidor precise de algum valor para cobrir alguma despesa inesperada ou realizar um sonho momentâneo, ele não precisa vender a totalidade das suas cotas. Basta vender parte do investimento.
• Diversificação – Como o valor mínimo para investimento é baixo, pode-se comprar vários fundos imobiliários, cada um com uma característica de imóveis diferentes. Veja um pouco mais abaixo essas características.
• Rendimentos isentos* – Os rendimentos/distribuições são isentos de imposto de renda para pessoa física desde que o fundo tenha pelo menos 50 cotistas, nenhum dos cotistas detenha mais de 10% do fundo. O Fundo deve distribuir semestralmente pelo menos 95% das receitas entre os cotistas.
*“No último dia 30 de outubro, o governo assinou a Medida Provisória 806, que deixou algumas dúvidas em relação à tributação dos rendimentos dos fundos imobiliários. Alguns entendem de que os rendimentos passarão a ser tributados, enquanto outros entendem que os rendimentos continuarão isentos se atenderem aos requisitos da Lei 8.668 de 1993. Para maior esclarecimento precisamos aguardar as próximas distribuições.
• Liquidação financeira em D+3 – Ao vender um FII, o dinheiro é creditado na conta da sua corretora em D+3 (três dias úteis), exatamente como a venda de uma ação.
Entre as desvantagens de se investir em um fundo imobiliário podemos destacar:
• Liquidez – Assim como imóveis, o investimento em FII tem certo grau de iliquidez. Hoje, a maioria dos FIIs é negociada diariamente, mas há alguns que passam vários pregões sem que haja uma negociação. Mesmo para os fundos em que há negociação diária, caso o montante investido seja muito grande, pode ser que o investidor tenha que dar algum desconto na cota para que seja possível vender todas.
• Tributação sobre ganho de capital – Há tributação sobre a valorização da cota, isto é, se o preço líquido de venda for maior do que o de compra, o investidor terá que pagar imposto sobre a diferença.
• Riscos de execução – Alguns fundos são criados com o propósito de construir ou até mesmo reformar um imóvel de acordo com a necessidade do futuro locatário. Geralmente estes fundos têm um período com garantia de rendimentos durante as obras, mas como toda obra pode sofrer atrasos, esse período de garantia de rendimentos pode não ser suficiente.
É importante que o investidor, ao escolher um fundo imobiliário, conheça as principais características de cada fundo. Os ativos de um fundo podem ser compostos por um imóvel único, por vários e pode ter outros ativos ligados a imóveis como LCI, CRI. Dentre as características dos imóveis, podemos encontrar galpões logísticos, shoppings centers, agências bancárias, lajes corporativas, faculdades, hospitais, escritórios ou até recebíveis imobiliários. Alguns fundos fazem negociações dos imóveis, como consequência, parte da renda e distribuição do fundo pode ser proveniente dos lucros obtidos.
Devemos ainda verificar a distribuição dos dividendos. Como os rendimentos são na sua maior parte provenientes dos aluguéis, a distribuição tende a ser estável durante os meses. Há os períodos de reajustes anuais, contratos que estão para vencer e não foram renovados ainda e a taxa de vacância.
Uma característica importante das cotas de um FII é que os rendimentos distribuídos são descontados do valor, assim como uma ação fica “ex-dividendo”, a cota também fica “ex-rendimento” quando há a declaração. Esse fato deve ser levado em conta no momento da compra ou venda um FII. O dia da distribuição dos rendimentos é uma característica de cada FII, sendo assim, se o investidor está pensando em utilizar a renda para pagar alguma despesa, é necessário conhecer esta data de distribuição.
Antes de decidir por um fundo, devem-se analisar os principais riscos deste tipo de investimento. Há risco de perda de parte do valor investido. Assim como investir em imóveis, a cota do fundo pode se desvalorizar e, se for necessário vender em algum momento que a cota está inferior ao valor de compra original, haverá perda de capital. Lembre-se que a cota é descontada mensalmente pelo valor dos dividendos pagos.
Há também o risco de liquidez. Assim como os imóveis, um FII pode ser relativamente ilíquido e o investidor poderá ter que dar um desconto em relação ao valor de mercado da cota, caso precise liquidar o investimento rapidamente.
Há o risco de vacância do imóvel (ou imóveis) que compõe o fundo. Se algum inquilino resolve deixar o imóvel, o rendimento pode ser inferior ao planejado ou até mesmo não existir naquele mês.
Assim como o investimento em imóveis, há o risco de inadimplência de algum inquilino, o que também pode afetar a distribuição de rendimentos do FII. Como os fundos imobiliários podem investir em ativos vinculados a imóveis, como LCI ou CRI, há o risco de crédito do emissor.
Fábio Gabriel Heinze - Planejador financeiro pessoal e possui a Certificação CFP® (Certified Financial Planner), concedida pela Planejar - Associação Brasileira de Planejadores Financeiros.
Fonte: ÉPOCA Negócios
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