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USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL: ATUALIZAÇÃO (LEI 13.465/2017)

IGP-M DESACELERA EM JANEIRO

O Índice Geral de Preços - Mercado (IGP-M), usado para corrigir a maioria dos contratos de aluguel de imóveis, fechou janeiro em alta de 0,76%, segundo informou a Fundação Getulio Vargas (FGV) nesta terça-feira (30). Em dezembro, a variação havia sido maior, de 0,89%. Em 12 meses, o IGP-M tem deflação acumulada de 0,41%.

O subíndice de preços no atacado (IPA) perdeu força de dezembro para janeiro, de 1,24% para 0,91%, e influenciou o comportamento do IGP-M, já que é responsável por 60% de sua composição.

A queda do IGP-M não foi maior, porque os outros dois subíndices que integram o cálculo registraram avanço. O Índice de Preços ao Consumidor (IPC) acelerou de 0,30% para 0,56% e, o Índice Nacional de Custo da Construção (INCC) avançou de 0,14% para 0,28%.

Fonte: G1

JUROS DE OBRA - QUEM DEVE PAGAR?

Didaticamente tentaremos explicar abaixo as razões que levam à cobrança dos conhecidos JUROS DE OBRA.

Em algumas modalidades de construção de imóveis, a construtora não dispondo dos recursos para realizar o investimento busca recursos no mercado financeiro. Como garantia pelo empréstimo, as unidades habitacionais são dadas em garantia ao agente financeiro, mediante contrato entre o banco e a construtora/incorporadora, se comprometendo esta a concluir a construção em data certa, inclusive com a averbação do habite-se.

Nesse caso, ocorrendo a entrega das chaves e a averbação do habite-se, o comprador/mutuário assina contrato de financiamento com o mesmo agente financeiro, assumindo a partir daí o pagamento do financiamento. Ocorre que quando a construtora/incorporadora não cumpre a data de entrega prevista, o agente financeiro inicia a cobrança dos famigerados juros de obra. Quem deve pagar os referidos juros de obra é a construtora/incorporadora que foi quem não cumpriu o contratado com o agente financeiro.

Acontece que algumas construtoras/incorporadas, usando de má-fé transferem o pagamento dos juros de obra ao comprador, o que é inaceitável, visto que quem deu causa a sua ocorrência foi a empresa, ademais até esse momento o comprador não tem nenhum vínculo contratual com o agente financeiro. Ademais, o pagamento dos juros de obra pelo comprador não gera amortização do saldo devedor de seu futuro financiamento habitacional. Ou seja, é um prejuízo gritante ao consumidor que está, na prática, “jogando dinheiro fora”.

Quanto ao tema, vejamos abaixo o entendimento jurisprudencial:

[…] Os juros de obra cobrados do promitente comprador em período de atraso na entrega do imóvel devem ser indenizados pela construtora que deu causa a tal onerosidade que ultrapassa o limite pactuado. […]. (Acórdão n.862799, 20140110919255APC, Relator: GISLENE PINHEIRO, Revisor: J.J. COSTA CARVALHO, 2ª Turma Cível, Julgamento: 22/04/15, DJE: 27/04/15. Pág.: 215).

[…] Os juros de obra cobrados durante o período de mora incorrida pelas rés devem ser ressarcidos, pois importam ônus excessivo ao consumidor. […] (20130111325539APC, Relator: ESDRAS NEVES, Revisor: HECTOR VALVERDE SANTANNA, 6ª Turma Cível, Julgamento: 10/12/14, DJE: 16/12/14. Pág.: 341).

[…] Os juros de obra devem ser ressarcidos pela construtora, eis que a manutenção da despesa para além do prazo inicialmente estipulado somente ocorreu em razão do atraso na averbação habite-se, requisito necessário para a conclusão do processo de financiamento imobiliário. (Acórdão n.893324, 20140310216997APC, Relator: CRUZ MACEDO, 4ª Turma Cível, Julgamento: 09/09/15, DJE: 25/09/15. Pág.: 159).

1. Verificado o atraso na entrega de bem imóvel financiado e adquirido na planta, a responsabilidade pelo pagamento dos juros de obra é da construtora, que deu causa ao descumprimento da avença. 2. O comprador faz jus ao ressarcimento, a título de danos emergentes, dos valores pagos a título de juros de obra após o término do prazo de tolerância para a entrega do imóvel, momento em que configurou a mora da promitente vendedora. (Acórdão n.892545, 20130111352582APC, Relator: SANDOVAL OLIVEIRA, Revisor: SEBASTIÃO COELHO, 5ª T urma Cível, Data de Julgamento: 02/09/2015, Publicado no DJE: 23/09/2015. Pág.: 187).

Assim, conclui-se, sem sombra de dúvida, que a construtora/incorporadora é a única responsável pelo pagamento dos juros de obra.

Desse modo, caso o comprador tenha pagado os referidos juros de obra, pode pleitear judicialmente a sua devolução.

Advocacia Zinato & Silva

Fonte: Artigos JusBrasil

NOVOS ALICERCES NO MERCADO

Popular na Europa e nos Estados Unidos, o empréstimo garantido pelo imóvel do tomador, conhecido como home equity, ainda é pouco utilizado no Brasil devido à falta de apetite dos bancos. Isso deve mudar. Na semana passada, a Comissão de Valores Mobiliários (CVM) passou a aceitar esses créditos como lastro dos Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI). Isso deve animar os bancos a oferecer mais empréstimos desse tipo. Com a nova norma, eles poderão repassar esses créditos para investidores por meio dos CRI, liberando capital para conceder novos financiamentos.

Os CRI são papéis de renda fixa que permitem às empresas antecipar o dinheiro dos pagamentos imobiliários a receber. Funciona assim: uma companhia de securitização adianta o dinheiro dos aluguéis ao proprietário de um imóvel, e passa a ter o direito de receber esses pagamentos por pelo menos cinco anos. Esses direitos, então, são reunidos em CRI e vendidos a investidores que querem uma renda garantida e, em geral, corrigida pela inflação. Isento de imposto, esse investimento é um sucesso. Hoje, um título de médio risco rende, em média, 6,2% ao ano. O rendimento dos de maior risco chega a 9,5%. Segundo a B3, há R$ 72,9 bilhões emitidos, e essa cifra deve crescer. “A liberação para que os CRI também recebam créditos de home equity tende a aumentar a emissão desses financiamentos”, diz a advogada Carolina Marcondes, do escritório Bicalho e Mollica, que solicitou a mudança à CVM.

Propiciar a expansão do crédito imobiliário por meio do mercado de capitais foi um dos argumentos de Pablo Renteria, um dos três diretores da CVM que aprovaram a mudança. “As fontes tradicionais de financiamento imobiliário não atendem à demanda habitacional brasileira”, diz Renteria.Dois dos cinco diretores foram contra a inclusão, em uma rara aprovação sem unanimidade. A divergência decorre de uma brecha na Lei 9.514, de 1997, que não explica claramente o que é um crédito imobiliário. A nova norma poderá fazer o estoque do home equity dobrar a médio prazo. Hoje, apenas 30% dos imóveis residenciais brasileiros estão vinculados a dívidas. Os 70% restantes podem ser dados em garantia. “No Brasil, esse segmento de empréstimos tem 3% da proporção do mercado americano”, diz Jonathan Camargo, fundador da London Investimentos.

Rodrigo Pinheiro, presidente do Grupo Financeiro Barigui, uma das empresas que entrou com recurso pedindo a mudança na CVM, já refez sua estratégia para 2018 incluindo as novas regras no cálculo. A carteira de crédito da companhia hoje é de R$ 300 milhões, dos quais 70% se referem a home equity. “Demoramos cinco anos para chegar a esse valor, mas nossa meta é emprestar mais R$ 150 milhões até o começo de 2019”, diz. Carolina Marcondes, da Bicalho e Mollica, afirma que depois da decisão, diversas empresas já a procuraram para preparar emissão de CRIs. “Isso tende a aumentar de maneira significativa esse mercado”, diz ela.

Fonte: Priscilla Arroyo - ISTOÉ Dinheiro

O PAGAMENTO DO IPTU NA VIGÊNCIA DO CONTRATO DE LOCAÇÃO: OBRIGAÇÃO DO LOCADOR OU LOCATÁRIO?

Muitos levantam a dúvida se o pagamento dos impostos e taxas referentes ao bem imóvel locado será da alçada do locador ou do locatário. E a resposta é: depende!

Especificamente quanto ao IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano), é interessante observar que, ao alcançar aqueles imóveis localizados em áreas urbanas ou destinados às atividades típicas destas áreas, será seu devedor (o contribuinte tributário) aquele que o possuir como se seu dono fosse. Assim é o caso dos proprietários, possuidores sem escritura, enfiteutas e superficiários, situações que se distanciam daquela vivida pelo locatário.

De fato, inquilino não é contribuinte do IPTU, segundo o que dispõe o próprio Código Tributário Nacional (CTN), para o qual o responsável tributário (sujeito passivo/devedor) será aquele que praticar o fato gerador do tributo, que, no caso deste imposto predial será, pois, aquele que tiver a propriedade, o domínio útil ou a posse – não a posse para meros fins de uso locatício, mas aquela com ânimo de dono – de dado bem móvel.

Não obstante o que determina a legislação tributária, fato é que a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91) traz a possibilidade dos tributos e taxas, em geral, serem repassados ao locatário. É o que dispõe, expressamente, o art. 22, VIII, ao afirmar que “o locador é obrigado a: (…) pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato”. E nesta mesma linha, vale trazer o entendimento exarado junto ao Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, apto a corroborar o que aqui se defende:

APELAÇÃO. LOCAÇÃO. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO CUMULADA COM COBRANÇA DE ALUGUÉIS E ENCARGOS. DESNECESSIDADE DE NOTIFICAÇÃO PREMONITÓRIA. OBRIGAÇÃO DE PAGAR O IPTU. RESPONSABILIDADE DA LOCATÁRIA. CABIMENTO. O PACTO LOCATÍCIO DISCIPLINOU A RESPEITO. PRETENSÃO À INCIDÊNCIA DOS JUROS DE MORA A PARTIR DA CITAÇÃO. INADMISSIBILIDADE. INCIDÊNCIA A PARTIR DO VENCIMENTO DA OBRIGAÇÃO. RECURSO IMPROVIDO. A falta de notificação premonitória em nada representa, pois a dívida decorre do contrato de locação e não da notificação. A obrigação da locatária pelo pagamento do IPTU encontra-se previsto na cláusula 3ª do contrato. Nas obrigações líquidas e a termo certo, a correção monetária e os juros moratórios incidem desde o vencimento e não da data da citação ou notificação.

(Apelação Cível nº 0060991-30.2010.8.26.0506. Rel. Des. Adilson de Araújo. 2010)

O que se infere é que, caso haja, de forma expressa, uma disposição em contrário no contrato de locação, o inquilino será, sim, o responsável pelo pagamento do tributo junto ao locador. Ocorre que esta obrigação somente valerá entre as partes contratantes, não podendo ser oposta à Fazenda Municipal que cobrará o IPTU do locador, proprietário do bem. É que decorre do art. 123 do Código Tributário Nacional (CTN) que, de forma categórica, afirma que “as convenções particulares, relativas à responsabilidade pelo pagamento de tributos, não podem ser opostas à Fazenda Pública, para modificar a definição legal do sujeito passivo das obrigações tributárias correspondentes”.

O que se conclui, pois, é que, conforme disposição legal expressa, caso locador e locatário acordem que o pagamento do IPTU se dê às expensas deste último, ele deverá sim quitá-lo de forma devida, a tempo e a modo, sob pena de descumprimento contratual e, inclusive, ajuizamento de ação de despejo cumulada com cobrança de alugueres e encargos. A Fazenda Municipal demandará o locador para o cumprimento da obrigação tributária, porém este demandará o inquilino para que pague o que anuiu contratualmente.

Caberá ao proprietário quitar sua obrigação fiscal, antes que a tenha incluída numa dívida ativa com as consequências daí advindas, no entanto ele poderá, sim, lado outro, se antecipar ou valer do direito de regresso numa ação de cobrança posterior contra o inquilino, por força da legislação do inquilinato e da prévia previsão expressa no contrato de locação. É preciso estar atento!

Fonte: Mercado Imobiliário

A AUSÊNCIA DE PREÇO VIL NA RETOMADA DE IMÓVEL DADO EM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA

O parágrafo 5º do artigo 27 da Lei nº 9.514/97 prevê que, se o segundo leilão for negativo, considerar-se-á extinta a dívida e o credor será exonerado da obrigação de entregar ao devedor a importância sobrejacente, ou seja, a diferença entre o valor da arrematação e o valor da dívida.

Ab initio, não podemos perder de vista o instituto presente na origem da questão: a alienação fiduciária, que é a transferência da propriedade resolúvel ao credor, feita pelo devedor com escopo de garantia. Em outras palavras, o bem garante o pagamento da dívida. Pois bem, inadimplida a dívida garantida, após a constituição do devedor em mora e a averbação da consolidação da propriedade em favor do credor, o imóvel é levado a leilão para satisfação da obrigação originariamente assumida pelo devedor.

Os valores dos lances mínimos nos leilões são determinados por critérios legais. No primeiro leilão o lance mínimo corresponde ao valor do imóvel previsto em contrato. Já no segundo, este valor equivale ao da dívida, das despesas, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos e das contribuições condominiais. Assim, a extinção da dívida quando o resultado do segundo leilão é negativo evidencia que o imóvel se incorpora ao patrimônio do credor pelo valor do lance mínimo desta praça pública.

Já dissemos, no artigo ‘A natureza jurídica da consolidação da propriedade de bem imóvel à luz da jurisprudência e seus impactos nos registros públicos’, que, ante as impropriedades técnicas de redação legal existentes na Lei nº 9.514/97, uma análise comparativa entre os procedimentos previstos neste diploma legal e a execução judicial é capaz de esclarecer o entendimento sobre a lei de alienação fiduciária de imóvel.

Para aprofundarmos nossa análise, podemos estabelecer um paralelo entre a extinção da dívida e exoneração do credor da obrigação de entregar ao devedor a quantia sobrejacente no procedimento extrajudicial de imóvel dado em alienação fiduciária e a arrematação pelo credor na execução judicial.

Excluímos a adjudicação do raciocínio pois esta deve se dar pelo preço da avaliação do bem (CPC, art. 876, caput), equivalendo, assim, ao valor do primeiro leilão no procedimento extrajudicial. A arrematação pelo exequente pode ocorrer por preço inferior ao da avaliação, mas se sujeita ao piso da vileza do valor ofertado (CPC, art. 891, parágrafo único c/c art. 892, § 1º).

A incorporação do bem ao patrimônio do credor no procedimento extrajudicial não está sujeita a nenhuma limitação de valor, e é nesta ausência de limitação que reside o cerne deste trabalho.

Uma situação hipotética se mostra pertinente para melhor ilustrarmos a discussão. Pensemos em um financiamento com alienação fiduciária de um imóvel avaliado em R$ 500.000,00, através do qual o devedor fiduciante obteve um empréstimo de R$ 400.000,00, para pagar em 180 parcelas de R$ 3.500,00 cada uma. Imaginemos que o devedor pague 170 parcelas e fique inadimplente em relação às últimas 10. Nesta situação hipotética, pela solução dada pela Lei nº 9.514/97, se os leilões resultarem negativos, e se desconsiderarmos a valorização mercadológica do bem, o credor terá incorporado ao seu patrimônio um bem avaliado em R$ 500.000,00 para satisfação de um crédito de R$ 35.000,00.

Neste ponto, peço a permissão do leitor para fazer uma observação. A situação hipotética proposta, no contexto de recessão econômica, com sinais ainda muito tímidos de melhora dos índices e elevadas taxas de desemprego, não é um mero exercício de raciocínio, mas uma situação facilmente verificada na prática.

A solução dada pelo diploma legal em questão para a situação hipotética proposta não parece ser a mais justa. A vileza do valor da incorporação do bem ao patrimônio do credor ofende a vedação ao enriquecimento ilícito existente em nosso ordenamento jurídico. A esta altura do raciocínio provavelmente muitos estejam pensando que o devedor fiduciante pode socorrer-se do Poder Judiciário para receber do credor a diferença entre o valor da dívida e um percentual do valor de avaliação do imóvel que não seja tão vil quanto 7%.

No entanto, não podemos nos esquecer de que à luz da repartição dos poderes da República, em havendo lei especial expressa sobre determinado assunto, não cabe ao Poder Judiciário dar ao caso concreto solução diversa daquela estabelecida em lei, sob pena de exercer atividade típica do Poder Legislativo.

Portanto, mesmo que ofenda a concepção do homem médio sobre solução justa e permita um aparente enriquecimento sem causa do credor fiduciário, a Lei nº 9.514/97 estabelece que, se os leilões forem negativos o imóvel se incorpora ao patrimônio do credor fiduciário pelo montante da dívida, por mais ínfimo que seja o valor desta quando comparado com o valor de avaliação do bem.

A guisa de conclusão destas breves linhas, registro considerações de lege ferenda para que o procedimento de leilão extrajudicial se aproxime mais do leilão judicial, com a adoção do critério de preço vil tanto para o segundo leilão, hipótese em que o lance mínimo estaria limitado a 50% do valor indicado para venda do bem em público leilão (Lei nº 9.514/97, art. 24, VI), quanto para a incorporação do imóvel ao patrimônio do credor, hipótese em que seria necessário o depósito da diferença entre 50% do valor do bem e o valor da dívida.

Anderson Henrique Gallo - Advogado, Escrevente Técnico Judiciário junto ao Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo.

Fonte: Artigos Jus Navigandi

LEI DO INQUILINATO: DIREITOS E DEVERES, REAJUSTE E REVISÃO DO ALUGUEL

Ao alugar um imóvel, é importante que ambas as partes envolvidas conheçam seus direitos e deveres, já que não são raras as vezes que surgem ocasiões inesperadas.

Exemplos não faltam: quem deve pagar a conta se for preciso pintar o prédio? Para quem deve ser encaminhada a cobrança se o condomínio decidiu reformar as áreas comuns? E se houver infiltração na garagem? E se o reajuste do aluguel for abusivo?

Tais questões são tratadas na Lei nº 8.245, de 1991, também conhecida como Lei de Locações ou Lei do Inquilinato, muito embora também é importante analisar as cláusulas do contrato antes de assinar.

Esclareço algumas dúvidas:

Durante a vigência do contrato, o locador não poderá reaver o imóvel sem motivo justo, devendo garantir ao locatário utilização mansa e pacífica de seu imóvel.

Quem responde pelos vícios ou defeitos que antecederam a atual locação, além de ser o responsável pelo pagamento das taxas tributárias, impostos e seguros, se não estiver disposto o contrário no contrato de locação, é o proprietário.

O fundo de reserva, responsável pelo pagamento da maioria das reformas, é paga pelo proprietário, não pelo locador. Tal taxa está embutida no condomínio, atenção senhor inquilino para pagar o que não deve!

Caso haja problemas com o inquilino, como falta de pagamento, deverá ser iniciada a ação de despejo.

Já o inquilino deve pagar pontualmente seu aluguel na forma e prazo convencionados, cuidar do imóvel como se fosse seu, realizando reparações provenientes de mau uso, provocadas por ele.

Também não poderá modificar o imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador, levando ainda, a seu conhecimento, qualquer surgimento de dano ou defeito que ao proprietário caiba reparar.

Caso o proprietário deseje vender o imóvel, o inquilino tem preferência para comprá-lo e, se este direito não for respeitado, o locatário pode entrar com uma ação judicial de perdas e danos ou ainda poderá reclamar transferência de propriedade do possível novo adquirente, desde que deposite o valor da compra adicionado das demais despesas deste negócio jurídico.

Mas, se o imóvel for vendido a terceiro, tendo respeitado o direito de preferência, e o contrato de aluguel ainda estiver vigente, o novo proprietário poderá denunciar o contrato. Nesse caso, será concedido ao locatário prazo de 90 dias para a desocupação, ou, se no contrato de locação, averbado junto à matrícula do imóvel, houver uma cláusula chamada ‘Cláusula de Vigência”, é necessário respeitar o tempo restante.

Outro tema importante é o reajuste do aluguel. A maioria dos contratos de aluguel, é feitos de acordo com o Índice Geral de Preços de Mercado (IGPM), conhecido popularmente como a “inflação do aluguel” que é revisto e alterado anualmente de acordo com a especulação imobiliária.

Entretanto, a taxa do IGPM não é uma regra que deve ser seguida à risca e sim um valor de referência para as imobiliárias que podem aumentar e diminuir o valor do aluguel.

Mas não é tudo, existe ainda a revisão do valor do aluguel! Mas qual a diferença do reajuste e da atualização?

O reajuste de aluguel é a atualização do valor do aluguel nos prazos determinados em lei ou pelo contrato, calculado pelo índice de inflação estipulado em contrato ou na lei, correspondentes ao período.

Por outro lado, a revisão do valor do aluguel, ou revisional, significa que, em qualquer momento e de comum acordo, o inquilino e o proprietário do imóvel residencial podem alterar o contrato de locação, estabelecendo um novo valor para a locação. A revisional geralmente acontece quando o valor do aluguel pago pelo inquilino está muito abaixo dos valores praticados pelo mercado.

E como saber se o proprietário está cobrando um valor exorbitante?

Inicialmente, o proprietário e o inquilino devem tentar um acordo quanto ao valor. É aconselhável o envio de notificações por escrito, como por e-mail, por exemplo.

Se não for possível o acordo, qualquer uma das partes poderá promover “ação revisional de aluguel”, desde que possuam provas dessa alteração do valor de mercado e tenham transcorrido pelo menos três anos desde o último ajuste de aluguel.

Mais um alerta: não confunda atualização monetária com ajuste/revisão de aluguel, são duas as modalidades legais de alteração do valor do aluguel diferentes.

Além disso, as regras entre a locação residencial e a comercial são diferentes.

Sofia Carolina Jacob de Paula - Advogada de Balneário Camboriú / SC - OAB/PR 45.077

Fonte: meuadvogado.com.br

VALE A PENA INVESTIR EM FUNDOS IMOBILIÁRIOS?

Os fundos imobiliários são uma alternativa para quem quer viver de renda e deseja entrar no mercado imobiliário com um baixo valor mínimo inicial. O governo federal instituiu os Fundos de Investimentos Imobiliários (FII) em 1993, através da Lei Nº 8.668. Eles são caracterizados por um condomínio fechado, sendo proibido o resgate de cotas, com prazo de duração determinado ou indeterminado.

As cotas dos FIIs constituem valores mobiliários e compete à CVM autorizar, disciplinar e fiscalizar a constituição, funcionamento e administração dos mesmos. O patrimônio de um fundo é constituído pelos bens, em especial os bens imóveis, e direitos, como títulos vinculados a imóveis – CRI ou LCI - adquiridos pela administradora.

Para investir, o primeiro passo é se cadastrar em uma corretora de valores. Existem duas formas de adquirir uma cota de um fundo imobiliário: na oferta inicial de distribuição ou no mercado secundário (mais comum). Os fundos imobiliários são negociados, na sua grande maioria, exatamente como as ações. Cada fundo é representado por um código composto de 4 letras e o código 11 no final, por exemplo, BBPO11 ou HGRE11. O código 11 pode ser usado para outros ativos, como por exemplo, ETFs, não sendo uma exclusividade dos fundos imobiliários. Pode-se comprar ou vender uma cota de um fundo imobiliário através do Home Broker da sua corretora.

Existem ainda alguns fundos imobiliários que são negociados através do mercado de Balcão, por isso recebem a letra “B” no final do código, por exemplo, BMLC11B. Como alguns Home-Brokers não emitem ordens para o Mercado Balcão da Bovespa, o investidor deverá ligar na corretora e colocar uma ordem de compra ou venda pelo telefone diretamente com o trader. Este enviará a ordem à Bovespa. Como essa forma de negociação é mais trabalhosa para as corretoras, e mais difícil de acompanhar pelos investidores, a grande maioria dos fundos já migrou para o pregão eletrônico.

Você pode consultar a listagem completa de todos os FIIs disponíveis para negociação neste link. 

Podemos destacar as vantagens de se investir em um fundo imobiliário ao invés de um imóvel tradicional:

• Baixo valor mínimo para investimento – O valor mínimo para investimento corresponde ao valor de negociação de 1 cota mais os custos de corretagem, geralmente ao redor de R$ 150,00.

• Facilidade e praticidade – As tarefas ligadas à administração ficam a cargo dos profissionais responsáveis pelo fundo: procura de inquilinos, documentação, compra e venda dos imóveis, manutenção, impostos, etc. As taxas de administração de um FII são muito baixas quando comparadas com as taxas cobradas por uma imobiliária, por exemplo.

• Valor atualizado – Como as cotas de um FII são negociadas em bolsa de valores, é possível verificar o valor atualizado dos investimentos, bem como as ofertas de venda e compra durante os horários de negociações da Bolsa.

• Aportes adicionais – O investidor pode adquirir novas cotas no mercado secundário e aumentar gradativamente o investimento em determinado fundo

• Fracionamento – Caso o investidor precise de algum valor para cobrir alguma despesa inesperada ou realizar um sonho momentâneo, ele não precisa vender a totalidade das suas cotas. Basta vender parte do investimento.

• Diversificação – Como o valor mínimo para investimento é baixo, pode-se comprar vários fundos imobiliários, cada um com uma característica de imóveis diferentes. Veja um pouco mais abaixo essas características.

• Rendimentos isentos* – Os rendimentos/distribuições são isentos de imposto de renda para pessoa física desde que o fundo tenha pelo menos 50 cotistas, nenhum dos cotistas detenha mais de 10% do fundo. O Fundo deve distribuir semestralmente pelo menos 95% das receitas entre os cotistas.

*“No último dia 30 de outubro, o governo assinou a Medida Provisória 806, que deixou algumas dúvidas em relação à tributação dos rendimentos dos fundos imobiliários. Alguns entendem de que os rendimentos passarão a ser tributados, enquanto outros entendem que os rendimentos continuarão isentos se atenderem aos requisitos da Lei 8.668 de 1993. Para maior esclarecimento precisamos aguardar as próximas distribuições.

• Liquidação financeira em D+3 – Ao vender um FII, o dinheiro é creditado na conta da sua corretora em D+3 (três dias úteis), exatamente como a venda de uma ação.

Entre as desvantagens de se investir em um fundo imobiliário podemos destacar:

• Liquidez – Assim como imóveis, o investimento em FII tem certo grau de iliquidez. Hoje, a maioria dos FIIs é negociada diariamente, mas há alguns que passam vários pregões sem que haja uma negociação. Mesmo para os fundos em que há negociação diária, caso o montante investido seja muito grande, pode ser que o investidor tenha que dar algum desconto na cota para que seja possível vender todas.

• Tributação sobre ganho de capital – Há tributação sobre a valorização da cota, isto é, se o preço líquido de venda for maior do que o de compra, o investidor terá que pagar imposto sobre a diferença.

• Riscos de execução – Alguns fundos são criados com o propósito de construir ou até mesmo reformar um imóvel de acordo com a necessidade do futuro locatário. Geralmente estes fundos têm um período com garantia de rendimentos durante as obras, mas como toda obra pode sofrer atrasos, esse período de garantia de rendimentos pode não ser suficiente.

É importante que o investidor, ao escolher um fundo imobiliário, conheça as principais características de cada fundo. Os ativos de um fundo podem ser compostos por um imóvel único, por vários e pode ter outros ativos ligados a imóveis como LCI, CRI. Dentre as características dos imóveis, podemos encontrar galpões logísticos, shoppings centers, agências bancárias, lajes corporativas, faculdades, hospitais, escritórios ou até recebíveis imobiliários. Alguns fundos fazem negociações dos imóveis, como consequência, parte da renda e distribuição do fundo pode ser proveniente dos lucros obtidos.

Devemos ainda verificar a distribuição dos dividendos. Como os rendimentos são na sua maior parte provenientes dos aluguéis, a distribuição tende a ser estável durante os meses. Há os períodos de reajustes anuais, contratos que estão para vencer e não foram renovados ainda e a taxa de vacância.

Uma característica importante das cotas de um FII é que os rendimentos distribuídos são descontados do valor, assim como uma ação fica “ex-dividendo”, a cota também fica “ex-rendimento” quando há a declaração. Esse fato deve ser levado em conta no momento da compra ou venda um FII. O dia da distribuição dos rendimentos é uma característica de cada FII, sendo assim, se o investidor está pensando em utilizar a renda para pagar alguma despesa, é necessário conhecer esta data de distribuição.

Antes de decidir por um fundo, devem-se analisar os principais riscos deste tipo de investimento. Há risco de perda de parte do valor investido. Assim como investir em imóveis, a cota do fundo pode se desvalorizar e, se for necessário vender em algum momento que a cota está inferior ao valor de compra original, haverá perda de capital. Lembre-se que a cota é descontada mensalmente pelo valor dos dividendos pagos.

Há também o risco de liquidez. Assim como os imóveis, um FII pode ser relativamente ilíquido e o investidor poderá ter que dar um desconto em relação ao valor de mercado da cota, caso precise liquidar o investimento rapidamente.

Há o risco de vacância do imóvel (ou imóveis) que compõe o fundo. Se algum inquilino resolve deixar o imóvel, o rendimento pode ser inferior ao planejado ou até mesmo não existir naquele mês.

Assim como o investimento em imóveis, há o risco de inadimplência de algum inquilino, o que também pode afetar a distribuição de rendimentos do FII. Como os fundos imobiliários podem investir em ativos vinculados a imóveis, como LCI ou CRI, há o risco de crédito do emissor.

Fábio Gabriel Heinze - Planejador financeiro pessoal e possui a Certificação CFP® (Certified Financial Planner), concedida pela Planejar - Associação Brasileira de Planejadores Financeiros.

Fonte: ÉPOCA Negócios

REGISTRO DE IMÓVEIS PODE EXIGIR CERTIDÃO NEGATIVA DE DÉBITOS?

Quando procuramos o Registro de Imóveis para fazer um registro ou averbação, é comum ser exigido a certidão negativa de débitos (CND). Por exemplo, ao averbar uma construção, é exigido a CND previdenciária.

Ocorre que, as ADIns 173/DF e 394/DF declararam inconstitucional o artigo 1º, incisos I, II, IV, §§ 1º à 3º e artigo. 2º da Lei 7.711/88, com a justificativa que a exigência da CND é uma sanção política, já que é uma forma indireta de cobrar tributo.

Além disso, o item 119.1, Capítulo XX, Tomo II das Normas Extrajudiciais da Corregedoria Geral da Justiça (NSCGJ) de São Paulo, dispõe que não poderá ser cobrada a certidão negativa, como podemos ver a seguir:

119.1. Com exceção do recolhimento do imposto de transmissão e prova de recolhimento do laudêmio, quando devidos, nenhuma exigência relativa à quitação de débitos para com a Fazenda Pública, inclusive quitação de débitos previdenciários, fará o oficial, para o registro de títulos particulares, notariais ou judiciais.

Ainda, o CNJ em outubro de 2017 também decidiu que não pode ser cobrada a CND, reforçando a justificativa de ser uma cobrança indireta de imposto pelo Estado.

Portanto, não pode ser exigida a Certidão Negativa de débitos, mas na prática continua a imposição da sua apresentação.

Por fim, vale lembrar que essa proibição não abrange a comprovação do pagamento do imposto de transmissão (ITBI ou ITCMD) e o recolhimento do laudêmio.

Tatiane Rodrigues Coelho - Advogada, inscrita no Estado de São Paulo sob o número 358.546. Pós-graduanda em Direito Imobiliário.

Fonte: Artigos JusBrasil

CONTRATO PRELIMINAR E DIREITO REAL DE AQUISIÇÃO NA PROMESSA DE COMPRA E VENDA NO STJ

O Código Civil brasileiro atribuiu expressamente ao direito do promitente comprador do imóvel a qualidade de direito real (art. 1.225, VII). Embora não esteja consignado na norma, trata-se de um direito real de aquisição aplicável aos contratos de promessa de compra e venda, consistente na possibilidade de o promitente comprador (titular do direito real à aquisição do imóvel) exigir em juízo a adjudicação compulsória do bem cuja escritura definitiva não fora outorgada voluntariamente pelo promitente vendedor. 

A terminologia técnica é complicada, mas pode ser mais facilmente compreendida à luz do estudo do contrato preliminar. Isso porque o contrato de promessa de compra e venda nada mais é do que uma espécie de contratação que visa, em princípio, a assegurar o cumprimento de outro contrato. A esse segundo contrato dá-se o nome de contrato principal, que é o contrato definitivo de compra e venda do imóvel. 

No tocante ao contrato preliminar, é mister assinalar que se trata de um tipo de negócio jurídico que voltado a preparar as partes contratantes para a celebração de um contrato futuro. Sendo assim, como negócio jurídico preparatório, deve conter os requisitos essenciais à validade do contrato definitivo (o contrato principal), especialmente aqueles previstos no art. 104 do Codex, in verbis: 

Art. 104. A validade do negócio jurídico requer:

I - agente capaz;

II - objeto lícito, possível, determinado ou determinável;

III - forma prescrita ou não defesa em lei.

Entre esses requisitos do art. 104, não se aplica ao contrato preliminar apenas o relativo à forma. Com efeito, o legislador optou por deixa-la livre à autonomia privada, a afastar a sua solenidade. É o que prescreve o art. 462 do CC (grifo meu):

Art. 462. O contrato preliminar, exceto quanto à forma, deve conter todos os requisitos essenciais ao contrato a ser celebrado.

É fato que parte da doutrina interpreta com ressalvas a liberdade de forma nos contratos preliminares, buscando conciliá-la com outros dispositivos legais, a exemplo do art. 227, que impõe restrições, no direito probatório, à prova exclusivamente testemunhal nos negócios jurídicos cujo valor não ultrapasse o décuplo do salário mínimo. 

A esse respeito, os comentários de Farias e Rosenvald (2012, p. 948) são esclarecedores: 

Na linha consensualista, o Código Civil é enfático na defesa do princípio da liberdade de forma para os contratos preliminares (art. 107, CC). Em outras palavras, dotado o negócio jurídico dos pressupostos de existência e dos requisitos de validade a que alude o artigo 104 do Código Civil, o contrato preliminar é um ato jurídico perfeito, independente da relação principal que procura garantir. O ordenamento afastou o princípio da atração das formas entre os contratos preliminar e definitivo. Esta diversidade de fundamentos e efeitos entre os dois modelos jurídicos, justifica a liberdade de contratar sem a exigência da forma pública, essencial à validade de negócios jurídicos que visem à constituição de direitos reais sobre bens imóveis de valor superior a trinta salários mínimos (art. 108, CC).

Certamente esta liberdade de forma não será extremada, posto conciliada com outros dispositivos legais. Daí a necessidade de escrito particular para os contratos preliminares cujo valor ultrapasse o décuplo do salário mínimo, admitindo-se a prova exclusivamente testemunhal quanto à sua existência tão somente para transação de patamar inferior ao aludido montante (art. 227, CC). Esta mesma restrição ao direito probatório é insculpida no artigo 401 do Código de Processo Civil.

Importa salientar que, no contrato preliminar, já há uma obrigação contratual definida. Ela consubstancia o dever de celebrar o contrato definitivo (contrato principal). Assim se justifica a redação do caput do art. 463 do CC, o qual assinala a eficácia obrigacional do vínculo prévio, dotando-o de exigibilidade jurídica:

Art. 463. Concluído o contrato preliminar, com observância do disposto no artigo antecedente, e desde que dele não conste cláusula de arrependimento, qualquer das partes terá o direito de exigir a celebração do definitivo, assinando prazo à outra para que o efetive.

Ao assegurar a possibilidade de tutela específica da obrigação de fazer, consistente na celebração do contrato principal, o art. 463 deixa claro que o contrato preliminar é um negócio jurídico sério, não se confundindo, dessa maneira, com as negociações preliminares, no curso das quais há apenas a manifestação de intenções desprovidas de juridicidade. 

Consequentemente, em regra, o contrato preliminar deve ser concebido como uma convenção jurídico irretratável, porquanto dotada de eficácia obrigacional. Ciente disso, o legislador ressalvou expressamente a possibilidade de inclusão da cláusula concernente ao direito de arrependimento, isto é, a aposição autônoma ao instrumento do contrato do direito potestativo que faculta aos contratantes resilir unilateralmente o contrato preliminar. Logo, a cláusula de arrependimento permite, por exemplo, que o contratante arrependido (contratante demissionário) não seja judicialmente compelido a celebrar a avença principal - medida que, na linguagem processual, corresponde à tutela específica da obrigação de fazer futura. 

Essas noções doutrinárias acerca do contrato preliminar são extremamente úteis ao entendimento do contrato de promessa de compra e venda. O motivo reside na similitude dessas modalidades contratuais, a apresentar estreita relação em sua disciplina jurídica. Prova disso é a previsão da cláusula de arrependimento no art. 1.417 do CC:

Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.

Portanto, seja na disciplina geral dos contratos preliminares, seja na disciplina específica da promessa de compra e venda, o exercício do direito potestativo de arrependimento deve decorrer da aposição de cláusula expressa ao instrumento. Caso contrário, a denúncia não se concretizará validamente (sem perdas e danos). 

Mas mais interessante ainda é atentar ao teor do parágrafo único do art. 463 do Código Civil, in verbis:

Art. 463. omissis

Parágrafo único. O contrato preliminar deverá ser levado ao registro competente.

Trata-se de dispositivo polêmico, que tem gerado fundas discussões nos tribunais. O busílis encontra-se na exigência de registro do contrato preliminar, o que poderia afetar o direito à adjudicação compulsória previsto no art. 1.418 do CC:

Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.

No afã de interpretar a redação equívoca do parágrafo único do art. 463 do CC, surgem duas correntes na doutrina (ASSIS NETO; JESUS; MELO, 2013, p. 1465). De lado, há os que defendem que o dispositivo refere-se tão só à necessidade de registro do compromisso de compra e venda para oposição de efeitos erga omnes (Ruy Rosado de Aguiar, Carlos Roberto Gonçalves); de outro, situam-se os que entendem que é imperiosa a necessidade de registro quaisquer que sejam os efeitos pretendidos pelos contraentes (Joel Dias Figueira, Carlos Alberto Dabus Maluf, Mário Müler Romitti). 

Por sua vez, no plano jurisprudencial, os precedentes mais antigos do Superior Tribunal de Justiça inclinavam-se em acatar os argumentos expendidos pela primeira corrente. Colaciono:

Adjudicação compulsória

1. É torrencial a jurisprudência da Corte no sentido de que o"direito à adjudicação é de caráter pessoal, restrito aos contratantes, não se condicionando a obligatio faciendi à inscrição no registro de imóveis".

2. Recurso especial conhecido e provido.

(STJ, T3 - Terceira Turma, REsp 204.784/SE, Rel. Min. Carlos Alberto Menezes Direito, j. 23/11/1999, p. DJ 07/02/2000).

De acordo com o raciocínio que foi sendo maturado pela Corte, a eficácia obrigacional inter partes existe tão logo seja concluído o pacto. Independentemente de registro, o promissário fica autorizado a exigir da contraparte a celebração do contrato principal nos limites do acordo prévio de vontades. Por sua vez, a eficácia real (erga omnes) é que demanda o registro em cartório da avença. Neste último caso, o registro (no cartório de registro de imóveis ou no cartório de títulos e documentos, conforme se cuide, respectivamente, de bem imóvel ou móvel) serve como mecanismo assecuratório de que a promessa inscrita no contrato preliminar não será afetada por eventual negócio jurídico celebrado com terceiros de boa-fé. Um exemplo vem a calhar. Suponhamos que, na promessa de compra e venda de imóvel, o promitente vendedor, no curso do contrato preliminar, e exercendo legitimamente seu direito de proprietário (afinal, não houve ainda a outorga da escritura definitiva da propriedade do bem imobiliário), celebre novo contrato (de compra e venda) com terceiro de boa-fé. Este terceiro ignorava a existência de contrato de promessa de compra e venda e nem poderia, diligenciando ordinariamente, descobri-lo. Aí é que a eficácia erga omnes, adquirida mediante o registro em cartório, tem o poder de impedir que a alienação do imóvel a terceiro de boa-fé prejudique o contrato preliminar. Assim, garantir-se-á que o promissário comprador da promessa de compra e venda possa ajuizar a ação pessoal de adjudicação compulsória, desta vez não apenas contra o promitente vendedor, que alienou o bem, mas também contra o terceiro, cujo contrato de compra e venda, ainda que celebrado de boa-fé, será considerado negócio jurídico ineficaz. Ou seja, o registro em cartório assegura a oponibilidade a terceiros da promessa de compra e venda, a atestar a eficácia real do pacto preliminar, consubstanciada no direito real de aquisição do bem prometido (CC, art. 1.225, VII). 

Com amparo nesse raciocínio, o STJ editou o enunciado nº 239 da súmula de jurisprudência do tribunal:

STJ, Súmula nº 239: 

O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis.

O verbete revela a assunção pelo tribunal da distinção já feita antes, no sentido de que a eficácia obrigacional inter partes do contrato preliminar independe de registro. "Assim, quando o direito à escrituração definitiva da compra e venda é exercido diretamente contra o promitente vendedor, não se lhe condiciona o registro" (ASSIS NETO; JESUS; MELO, 2013, p. 1465, grifo do autor). 

De tal arte a corroborar esse entendimento, o enunciado 95 da I Jornada de Direito Civil do CJF/STJ preceitua:

95 – Art. 1.418: O direito à adjudicação compulsória (art. 1.418 do novo Código Civil), quando exercido em face do promitente vendedor, não se condiciona ao registro da promessa de compra e venda no cartório de registro imobiliário (Súmula n. 239 do STJ).

Em seus julgados, o STJ vem aplicando iterativamente o enunciado nº 239. Colaciono (grifo nosso):

DIREITO CIVIL. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. REGISTRO IMOBILIÁRIO. DESNECESSIDADE. SÚMULA/STJ. RECURSO NÃO CONHECIDO.

- Nos termos do enunciado nº 239 da súmula/STJ, o direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis.

(STJ, T4 - Quarta Turma, REsp 188.172/SP, Rel. Min. Sálvio de Figueiredo Teixeira, j. 10/10/2000, p. DJ 20/11/2000).

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO. REGISTRO DO COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. SÚMULA 239/STJ. FINANCIAMENTO DE IMÓVEL. HIPOTECA POSTERIOR. INEFICÁCIA.

I – Em consonância com o enunciado 239 da Súmula desta Corte, o direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis.

II - A hipoteca outorgada pela construtora ao agente financiador em data posterior à celebração da promessa de compra e venda com o promissário-comprador não tem eficácia em relação a este último. Precedentes. Agravo improvido.

(STJ, T3 - Terceira Turma, AgRg no Ag 575.115/SP, Rel. Min. Castro Filho, j. 28/10/2004, p. DJ 17/12/2004).

DIREITO DAS COISAS. RECURSO ESPECIAL. USUCAPIÃO. IMÓVEL OBJETO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. INSTRUMENTO QUE ATENDE AO REQUISITO DE JUSTO TÍTULO E INDUZ A BOA-FÉ DO ADQUIRENTE. EXECUÇÕES HIPOTECÁRIAS AJUIZADAS PELO CREDOR EM FACE DO ANTIGO PROPRIETÁRIO. INEXISTÊNCIA DE RESISTÊNCIA À POSSE DO AUTOR USUCAPIENTE. HIPOTECA CONSTITUÍDA PELO VENDEDOR EM GARANTIA DO FINANCIAMENTO DA OBRA. NÃO PREVALÊNCIA DIANTE DA AQUISIÇÃO ORIGINÁRIA DA PROPRIEDADE. INCIDÊNCIA, ADEMAIS, DA SÚMULA N. 308.

1. O instrumento de promessa de compra e venda insere-se na categoria de justo título apto a ensejar a declaração de usucapião ordinária. Tal entendimento agarra-se no valor que o próprio Tribunal - e, de resto, a legislação civil - está conferindo à promessa de compra e venda. Se a jurisprudência tem conferido ao promitente comprador o direito à adjudicação compulsória do imóvel independentemente de registro (Súmula n. 239) e, quando registrado, o compromisso de compra e venda foi erigido à seleta categoria de direito real pelo Código Civil de 2002 (art. 1.225, inciso VII), nada mais lógico do que considerá-lo também como "justo título" apto a ensejar a aquisição da propriedade por usucapião.

[...]

(STJ, T4 - Quarta Turma, REsp 941.464/SC, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, j. 24/04/2012, p. DJe 29/02/2012).

DIREITO CIVIL. PROPRIEDADE. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO ANULATÓRIA. COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA. REGISTRO IMOBILIÁRIO. OPOSIÇÃO. ADJUDICAÇÃO EM HASTA PÚBLICA. BOA-FÉ.

[...]

6. A jurisprudência conferia ao promitente comprador o direito à adjudicação compulsória do imóvel independentemente de registro (Súmula n. 239); e, quando registrado, o compromisso de compra e venda foi erigido à seleta categoria de direito real pelo Código Civil de 2002 (art. 1.225, inciso VII), sendo, portanto, oponível em relação aos terceiros.

[...]

(STJ, T3 - Terceira Turma, REsp 1.221.369/RS, Rel. Min. Nancy Andrighi, j. 20/08/2013, p. DJe 30/08/2013).

Conclui-se, portanto, que, no caso da promessa de compra e venda, o promissário comprador pode exigir a tutela específica da obrigação de fazer (celebração de contrato futuro, mediante a outorga da escritura definitiva de transmissão da propriedade do bem imóvel) contra o promitente vendedor tão logo seja concluído o negócio jurídico prévio (obviamente, contanto que o promissário comprador tenha adimplido sua obrigação e o promitente vendedor esteja em mora). 

Dessa maneira, o registro em cartório, referido no parágrafo único do art. 463 do Código Civil deve ser interpretado tão somente como fator eficacial da promessa de compra e venda perante terceiros (sujeito passivo universal). Logo, o consectário do registro do contrato preliminar em serventia é a garantia de que a sentença que julgar procedente o pedido veiculado em ação de adjudicação compulsória possa desconstituir o direito real de todo e qualquer terceiro interveniente, ainda que de boa-fé.

REFERÊNCIAS

ASSIS NETO, Sebastião de; JESUS, Marcelo de; MELO, Maria Izabel de. Manual de Direito Civil. Salvador: JusPODIVM, 2013. 1720 p.

BRASIL. Superior Tribunal de Justiça. Enunciado nº 239 da súmula de jurisprudência. Disponível em: www.stj.jus.br. Acesso em: 14 de dez. 2013.

BRASIL. Superior Tribunal de Justiça. Enunciado nº 95 da I Jornada de Direito Civil. Disponível em: www.stj.jus.br. Acesso em: 14 de dez. 2013.

BRASIL. Superior Tribunal de Justiça. Recurso Especial nº 204.784/SE,da Terceira Turma, Rel. Min. Carlos Alberto Menezes Direito, j. 23/11/1999, p. 07/02/2000. Disponível em: www.stj.jus.br. Acesso em: 14 de dez. 2013

BRASIL. Superior Tribunal de Justiça. Recurso Especial nº 188.172/SP da Quarta Turma, Rel. Min. Sálvio de Figueiredo Teixeira, j. 10/10/2000, p. 20/11/2000. Disponível em: www.stj.jus.br. Acesso em: 14 de dez. 2013.

BRASIL. Superior Tribunal de Justiça. Agravo Regimental no Agravo nº 575.115/SP, da Terceira Turma, Rel. Min. Castro Filho, j. 28/10/2004, p. 17/12/2004. Disponível em: www.stj.jus.br. Acesso em: 14 de dez. 2013. 

BRASIL. Superior Tribunal de Justiça. Recurso Especial nº 941.464/SC,da Quarta Turma, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, j. 24/04/2012, p. 29/02/2012. Disponível em: www.stj.jus.br. Acesso em: 14 de dez. 2013.

BRASIL. Superior Tribunal de Justiça. Recurso Especial nº 1.221.369/SE, da Terceira Turma, Rel. Min. Nancy Andrighi, j. 20/08/2013, p. 30/08/2013. Disponível em: www.stj.jus.br. Acesso em: 14 de dez. 2013.

BRASIL. Código Civil. Lei 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Disponível em:www.planalto.gov.br. Acesso em: 18 de nov. 2012.

FARIAS, Cristiano Chaves de; ROSENVALD, Nelson. Curso de Direito Civil: reais, vol. 5. 8º ed. rev. ampl. e atual. Salvador: JusPODIVM, 2012. 988 p.

Rafael Theodor Teodoro - Graduado em Direito pela UFPA. Especialista em Direito Constitucional, Direito Tributário e Ciências Penais pela Universidade Uniderp/Anhanguera. Analista/Assessor de Promotor de Justiça.

Fonte: Artigos Jus Navigandi

NÃO CABE CORRETAGEM EM NEGÓCIO DESFEITO POR DESAPROPRIAÇÃO

Não cabe cobrar comissão de corretagem em negociação imobiliária desfeita em razão da existência de processo de desapropriação. De acordo com a 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça, como a conclusão da venda dependeria da ausência de restrições cartorárias, o negócio jurídico se tornou precário e, por consequência, o contrato de corretagem não atingiu seu objetivo.

“Nota-se que o resultado obtido com a intermediação foi inútil em virtude da desapropriação implementada pelo poder público. Desse modo, não poderia o promitente vendedor alienar o imóvel, tendo em vista que não se pode transferir o domínio por pessoa que não tem ou deixou de ter, por qualquer motivo, a qualidade de proprietário do imóvel”, afirmou o relator do recurso especial, ministro Villas Bôas Cueva.

Por meio de ação de cobrança, dois corretores cobravam cerca de R$ 180 mil pela participação na negociação de imóvel colocado à venda pelo réu. Segundo os corretores, apesar de a ação de desapropriação ter inviabilizado o negócio, eles cumpriram as obrigações assumidas no contrato de corretagem. 

O pedido de cobrança foi julgado parcialmente procedente em primeira instância, com a fixação de comissão equivalente a 2,5% do valor do imóvel. Para o magistrado, foi comprovado que os agentes imobiliários aproximaram os clientes e acompanharam o negócio, que foi finalizado com a assinatura de contrato de promessa de compra e venda.

A sentença foi mantida pelo Tribunal de Justiça de Minas Gerais. A corte destacou que nem o corretor nem o promitente vendedor sabiam do ajuizamento do processo de desapropriação, já que a citação ocorreu após a celebração do contrato.

O ministro Villas Bôas Cueva lembrou que uma série de precedentes do STJ apontam no sentido de que, para haver a legitimidade da cobrança da comissão, o corretor deve ter aproximado as partes contratantes, criando um vínculo negocial irretratável.

“Por decorrência lógica, se ficar evidenciado que o trabalho do corretor ficou adstrito ao campo das tratativas e das negociações preliminares, constituindo-se em mera aproximação, sem a efetiva vinculação entre as partes, a comissão não será devida”, explicou o relator.

Cueva também destacou que, no caso de negócios imobiliários, a verificação dos documentos relativos ao imóvel e ao vendedor geralmente ocorre antes da celebração do contrato. Por isso, também é responsabilidade do corretor obter as informações necessárias à contratação segura, sob pena de ser responsabilizado por perdas e danos, conforme prevê o artigo 723 do Código Civil.

“Verifica-se, desse modo, que a aproximação das partes foi precária, razão pela qual não houve pagamento de quaisquer valores por parte do promissário comprador antes de se ter o conhecimento integral da idoneidade do vendedor e do imóvel. Apesar de assinarem instrumento supostamente vinculativo, ainda estava incompleta a relação estabelecida, subordinando-se a continuidade do negócio à ausência de restrição em certidões cartorárias”, concluiu o ministro ao julgar improcedente a cobrança de comissão de corretagem.

REsp 1.272.932

Assessoria de Imprensa do STJ.

Fonte: Revista Consultor Jurídico

CCJ DEVE APROVAR O REPARCELAMENTO DO SOLO EM ÁREAS DE RISCO

A Comissão de Constituição, Justiça e Cidadania (CCJ) deve aprovar neste primeiro semestre o relatório favorável do senador Ronaldo Caiado (DEM-GO) ao reparcelamento do solo em áreas de risco ou atingidas por desastres. A medida (PLS 65/2014) permite ao poder público requisitar imóveis localizados nessas áreas para realização de obras de regularização sem a necessidade de desapropriar as terras.

De acordo com o projeto, os proprietários de imóveis localizados em áreas de risco ou em locais que passarão por projetos de reurbanização tornam-se cotistas de um fundo imobiliário. Esse fundo financia a recuperação da área. Os antigos proprietários podem vender suas cotas ou voltar para o imóvel no final das obras.

A proposta permite ao poder público requisitar imóveis localizados em áreas insalubres, de risco ou atingidas por desastres, para realização de obras de regularização, prevenção ou recuperação. De autoria do senador Paulo Bauer (PSDB-SC), o PLS faculta aos municípios a criação de consórcio imobiliário como forma de viabilizar planos urbanísticos nessas áreas.

O projeto altera o Estatuto da Cidade para introduzir no Brasil o instituto do land readjustment, ou reparcelamento do solo, "amplamente empregado em diversos países". Segundo Bauer, é uma forma de viabilizar a substituição de imóveis antigos por novos, sem a necessidade de desapropriação pelo poder público.

O senador cita como referência desse modelo a criação pelo governo do Líbano, em 1994, da Companhia para o Desenvolvimento e a Reconstrução do Distrito Central de Beirute, com a finalidade de recuperar a capital devastada pela guerra civil de 1975 a 1990. Capitalizada com imóveis antigos e recursos de investidores externos, essa empresa promoveu uma renovação de alta qualidade urbanística, afirmou o autor da proposta.

O projeto considera consórcio imobiliário o mecanismo de gestão pelo qual imóveis contíguos são incorporados ao patrimônio de fundo específico a título de integralização de quotas. Essas quotas poderão ser convertidas em lotes ou unidades autônomas edificadas após a conclusão das obras.

A proposta faculta ao poder público participar do capital do fundo, integralizando as quotas em terrenos ou em dinheiro. O poder público também deverá isentar do imposto de transmissão intervivos os bens imóveis relativos à integralização de quotas do fundo.

O projeto também determina que os recursos públicos para prevenção em áreas de risco de desastre e recuperação de áreas atingidas por desastre sejam aplicados preferencialmente na capitalização desses consórcios imobiliários.

Para o relator, trata-se de um “engenhoso mecanismo” que vai proporcionar um melhor aproveitamento do solo urbano. Caiado lembra que a insalubridade ou o risco de desastre com vistas à realização de obras de regularização, prevenção ou recuperação deverão ser aferidos pelo poder público caso a caso, para avaliar se as circunstâncias demandam medidas urgentes.

A matéria seguirá para votação terminativa na Comissão de Desenvolvimento Regional e Turismo (CDR) após passar pela CCJ.

Agência Senado 

PERMUTA NO MERCADO IMOBILIÁRIO PODE SER UMA BOA ALTERNATIVA EM TEMPOS DE CRISE

O mercado imobiliário, para quem busca vender seu imóvel, não está tão animador em razão da falta de compradores com condições a compra. Além disso, tem o fato de que as condições dos financiamentos habitacionais ainda não estão tão atraentes como até pouco tempo atrás. Uma alternativa viável para quem pretende se desfazer de um imóvel e adquirir outro é a permuta, ou troca.

De acordo com o presidente da Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação (ABMH), Vinícius Costa, regra geral, a venda de um imóvel é sempre precedida da compra de outro, normalmente, de maior preço. “O incomum é encontrar alguém que venda o imóvel para comprar outro de valor mais baixo ou para utilizar o bem como forma de investimento em negócios pessoais. Para aqueles que vendem para comprar outro, buscar negócios com outras pessoas que estão vendendo, e que também estão dispostas a receber outro imóvel em troca, pode ser um excelente negócio”, aponta.

O advogado esclarece que a permuta não se diferencia quanto às precauções que se deve tomar acerca do imóvel quando falamos em compra e venda. “É importante que os permutantes busquem o máximo de informações possíveis sobre o imóvel, em especial documentação (registro e prefeitura, por exemplo), bem como das características físicas (tempo de obra, reparos feitos, benfeitorias) e da localização”, aponta Vinícius Costa.

Os documentos pessoais dos permutantes também são de extrema importância. “Porém, como há substituição de um bem por outro, havendo algum tipo de ação contra um dos permutantes a possibilidade de haver um problema maior diminui, pois, nesse caso, o permutante devedor não está se desfazendo de seu patrimônio, apenas substituindo um bem por outro, que poderá garantir eventuais dívidas. Ressalvado os casos em que há flagrante fraude ou conluio entre os permutantes.” 

O presidente da ABMH chama a atenção para a importância de que essa operação seja feita com a participação de um advogado e que o contrato seja elabora somente após a avaliação dos documentos do imóvel, dos permutantes e a análise criteriosa das unidades por parte de engenheiro de confiança. “Ultrapassada essa fase pré-contratual, as partes podem sentar para formalizar o acordo da melhor forma que lhes atenda”, acrescenta Vinícius Costa.

Fonte: Investimentos e Notícias

DIREITO E MERCADO IMOBILIÁRIO

Houve alguns acontecimentos recentes na área jurídica, que tiveram impactos relevantes no mercado imobiliário. Trago quatro exemplos: três negativos e um único positivo. O primeiro foram as avalanches de processos tratando do direito de “consumidores” em “distratar” a compra de imóveis em construção, mesmo que esses “consumidores” fossem, muitas vezes, investidores com interesse meramente especulativo e com vistas unicamente em revender esses imóveis após a construção para ganhar dinheiro; ou seja, não eram e não são “consumidores” no conceito jurídico da palavra, que é o de destinatário final de um produto para uso próprio. Todavia, nosso judiciário não parou para entender o que realmente estava ocorrendo e tampouco para pensar que o acolhimento indiscriminado das ações de distratos, sem ponderar quem realmente era consumidor ou especulador, prejudicou toda uma coletividade de consumidores que efetivamente tinham a intenção de comprar apartamentos/casas para morar, ou seja, os distratos, acobertados pelo judiciário, impactaram negativamente o mercado imobiliário como um todo, e os verdadeiros consumidores, em especial.

O segundo ponto negativo é uma nova Medida Provisória que está no forno do Planalto, segundo noticiado na imprensa. A MP irá dobrar o percentual da taxa de laudêmio na transferência de terrenos de marinha e também irá dobrar os percentuais anualmente cobrados sobre esses imóveis a título de taxa de ocupação e foro. A medida visa essa majoração ‘apenas’ para pessoas jurídicas, mantendo as mesmas alíquotas atuais para as pessoas físicas. No entender do Planalto, a manutenção dos percentuais para as pessoas físicas visa não as onerar na aquisição e manutenção de suas residências. Ocorre que o aumento das alíquotas das pessoas jurídicas vai impactar nas pessoas físicas, porque as incorporações imobiliárias em terrenos de marinha, prescinde a aquisição desses terrenos por uma incorporadora (pessoa jurídica) que pagará o dobro de laudêmio e ainda pagará o dobro de taxa de ocupação/foro no período de construção. Em resumo: essa possível e iminente mudança acarretará um impacto negativo no mercado imobiliário, com aumento dos custos na incorporação em terrenos de marinha que, implicará em aumento de custo de aquisição de unidades nesse tipo de imóvel pelas mesmas pessoas físicas que o Planalto pretende proteger.

O terceiro exemplo é o Provimento nº 04/17, da Corregedoria do Tribunal de Justiça de Pernambuco, que permitiu que os registradores imobiliários locais, promovam administrativamente a pedido de adquirentes e, independentemente da anuência do credor hipotecário, o cancelamento de hipotecas constituídas em favor de instituições financeiras, em razão de contratos de financiamento de produção imobiliária. Apesar dessa previsão do Tribunal local ter sido justificada no posicionamento do Superior Tribunal de Justiça sobre o assunto (Súmula 308), a mesma vai de encontro a previsão da legislação que trata de registro imobiliário e do cancelamento de hipoteca e ainda transfere do poder judiciário para o registrador imobiliário, a análise e decisão sobre o cancelamento de garantia hipotecária. Essa determinação, além de poder ensejar questionamentos judiciais pelos bancos acerca de sua legalidade e constitucionalidade, ainda trouxe uma insegurança jurídica, criando, portanto, mais uma dificuldade para a obtenção de financiamentos pelas incorporadoras, num momento econômico já delicado para o setor como um todo.

De outro lado, há uma notícia boa, que prova que o direito quando bem analisado e aplicado, traz benefícios à economia e à população, como foi a mudança trazida com a Lei 13.465/2017. Ela passou a permitir que loteamentos possam ser aprovados sob a modalidade de empreendimentos fechados ou com acesso controlado, bem como possibilitou a incorporação de condomínios de lotes, legalizando uma realidade que já era utilizada pelo mercado imobiliário, mas com enorme insegurança jurídica aos empreendedores e adquirentes de lotes nesses empreendimentos.

A conclusão é que atos praticados por agentes públicos, em qualquer um dos três poderes, produzem impactos relevantes na economia e, por tal, mesmo agindo os agentes públicos com boas intenções, precisam ter todo o cuidado necessário, para que seus atos produzam efeitos benéficos para o desenvolvimento econômico e, por conseguinte, para a população como um todo.

Felipe Rebêlo - Advogado especializado no mercado imobiliário

Fonte: Diário de Pernambuco

INQUILINOS EM CONDOMÍNIOS: 11 PERGUNTAS E RESPOSTAS

Inquilinos em condomínios podem ser mais um desafio da vida condominial para o síndico.

Afinal, aquela pessoa mora ali, mas não é a dona da unidade. Tem a posse do local, mas não pode votar em algumas das assembleias.

Mesmo não sendo o dono do imóvel, o inquilino não deve sofrer nenhum tipo de discriminação por isso. Tem direito de desfrutar das áreas comuns como qualquer outro morador.

Seus deveres também são quase os mesmos que os dos condôminos. Deve obedecer a convenção e o regulamento interno, além de ter de pagar em dia o aluguel. Mas e quando o inquilino apresenta comportamento antissocial? Para quem deve ser a multa? Ele paga fundo de reserva?

Para sanar essas e outras tantas dúvidas, elaboramos uma série de perguntas e respostas sobre o tema. Veja:

1) Na hora de reservar o uso de área comum, como churrasqueira e salão de festa, o condômino tem preferência sobre o inquilino?

Não, isso não pode ocorrer, já que ao alugar a unidade, o inquilino adquire os mesmos direitos que qualquer outro morador do condomínio. O regulamento interno deve oferecer outros critérios de desempate, como sorteio – quando a data é muito concorrida – ou privilegiar quem fez a reserva antes.

2) O proprietário pode continuar usando as dependências do condomínio enquanto seu imóvel está alugado?

Esse tipo de arranjo não é comum, principalmente porque as áreas comuns do empreendimento foram dimensionadas para serem desfrutadas pelo número de seus moradores. Afinal, se todos alugarem suas unidades e quiserem – inquilinos e proprietários - se utilizar da piscina e da quadra em um dia de sol certamente o espaço não seria suficiente.

Pode haver exceção no uso de áreas reserváveis, como área gourmet e salão de festa. Nesse caso, vale o que constar no regulamento interno do local. Porém, se o documento for omisso, pode-se conversar com o síndico para saber se é possível reservar o local sem problemas.

3) Proprietário que só aluga a unidade pode continuar usando a garagem?

Caso o mesmo tenha um espaço para estacionar seu carro e não a tenha alugado, é possível, sim continuar usufruindo do local.

4) Inquilinos podem participar de assembleia? E votar?

Não há consenso sobre a possibilidade de voto de inquilinos em assembleias. Especialistas do mercado divergem sobre esta questão.

Contra o voto de inquilinos Alguns especialistas consideram que o Novo Código Civil modificou a legislação anterior (lei 4.591/64) sobre o assunto. A lei 4.591/64 permitia o voto do inquilino na assembleia, em assuntos relativos a despesas ordinárias, caso o proprietário não estivesse presente. Já o Novo Código Civil não faz menção à possibilidade de voto do inquilino. Por isso, o entendimento destes especialistas é que o Novo Código teria revogado a disposição da lei 4.591/64 sobre o voto de inquilinos.

A favor do voto de inquilinos Há outros especialistas igualmente renomados que consideram que o Código Civil não teria revogado esta disposição da lei 4.591/64. Ou seja, que inquilinos podem votar em assuntos relativos a despesas extraordinárias, sem necessidade de procuração.

Por não haver consenso, recomenda-se que inquilinos que desejem votar em assembleias requeiram aos proprietários de suas unidades procuração para votar em assuntos relativos a despesas extraordinárias.

5) Inquilino pode ser eleito síndico?

Não há proibição legal de um inquilino ser eleito síndico. O novo Código Civil expressa claramente essa possibilidade:

"Art. 1.347. A assembleia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se."

Assim, a cláusula de Convenção que permitir que apenas proprietários sejam síndicos não tem validade legal. Convenções não podem contrariar leis municipais, estaduais ou federais.

6) Em caso de inadimplência, quem deve ser acionado, proprietário ou inquilino?

É importante frisar que a relação legal é sempre do condomínio com o condômino. Por isso, é o condômino (proprietário) quem deve ser acionado judicialmente quando a taxa não for paga – mesmo se for responsabilidade do inquilino arcar com esse custo.

O caráter da dívida da taxa de condomínio está sempre atrelado ao bem – e nesse caso, se o inquilino não pagar, e o condômino também não, a própria unidade poderá responder pela dívida.

O mesmo vale para o pagamento do IPTU.

Por isso, o que se aconselha é que o condômino efetue esses pagamentos ele mesmo, não delegando a tarefa para o inquilino.

7) Quando há correspondência para o proprietário, como se deve proceder?

Quando a correspondência é multa, imposto ou tributo referente ao imóvel, o inquilino tem a obrigação legal de contatar o proprietário para entregar a correspondência.

Como geralmente esse não é o único tipo de correspondência que o condômino (proprietário) recebe na unidade, pode-se deixar na portaria e o mesmo, de tempos em tempos, passa ali para recolhe-las.

Outro arranjo é deixar na administradora que cuida do condomínio ou imóvel.

8) Em caso do inquilino ser multado, como se deve proceder?

Primeiro é importante que o síndico siga exatamente o que diz a convenção antes de multar o inquilino. Afinal, não é porque ele não é condômino que se pode “adequar” as regras e não respeitar o estatuto do condomínio.

Respeitando todo o procedimento – inclusive o direito de defesa -, a multa, em si, deve ser endereçada sempre ao condômino (proprietário). Ele deverá conversar com o inquilino e cobrar deste o valor da multa. Porém, se o inquilino se recusar a pagar, será o condômino o responsável pelo débito.

Há entendimentos que o condomínio até pode cobrar do próprio inquilino, mas via de regra, é o condômino (proprietário) o acionado nesses casos.

9) Quais despesas do condomínio cabem ao inquilino?

As despesas que devem ser honradas pelos inquilinos dizem respeito à manutenção e ao diaadia do condomínio, tais como:

- Salários e encargos trabalhistas dos funcionários;

- Limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum;

- Consumo de água, luz, esgoto;

- Manutenção e conservação dos jardins

- Manutenção e conservação de equipamentos, como: elevadores, bombas hidráulicas, interfones, portões, segurança, etc.;

- Manutenção e conservação de equipamentos de lazer, como: piscina, sala de ginástica, etc.;

- Rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início da locação;

- Reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a período anterior ao início da locação;

- Seguro condominial

10) Os inquilinos devem participar do fundo de reserva?

Esse também é um tema polêmico, já que nem todos concordam com a participação dos inquilinos no pagamento desse tipo de fundo, já que o mesmo, a princípio, não tem um destino certo.

O ideal, para que não haja cobrança indevida, é que o condomínio conte com dois fundos separados: um para gastos ordinários – esse sim, com participação dos inquilinos – e outro para gastos extraordinários, com aporte dos proprietários.

11) O condomínio pode pressionar o proprietário a retirar seu inquilino?

Em casos de inquilino antisocial, o condomínio pode solicitar intervenção ao proprietário, cabendo a este decidir qual providência será tomada.

O correto, antes de ações extremas, é comunicar o morador de seu comportamento inadequado e, após as tentativas em vão, partir para atitudes mais enérgicas, como notificações, advertências e multas em nome do proprietário.

Fonte: Sindico Net