Você é síndico de um edifício recentemente entregue pela construtora o qual ainda está no prazo de garantia, mas não consegue qualquer reparo por falta de atitude da responsável pela obra? Veja como proceder para resguardar a sua responsabilidade, para garantir os direitos do condomínio e, ainda, fazer com que os responsáveis atendam às exigências.
Infiltrações na piscina, na laje das garagens, umidades nas paredes do edifício, dentre outros defeitos pós-entrega de obra são fatos corriqueiros nos condomínios novos. A parte boa é que o edifício ainda se encontra na garantia, mas temos um probleminha: a empresa responsável pela obra não quer prestar o atendimento (apenas se certifique quanto aos prazos, pois podem variar conforme o bem ou o item que se pretende garantia). Como proceder?
Veja abaixo, de modo esquematizado, a sugestão do passo a passo:
1) Registro da solicitação de providências;
2) Insistência no pedido de providências;
2.1) Atendimento das providências pela empresa. Tratativas + cronograma de obras.
2.2) Não atendimento das providências pela empresa. Notificação extrajudicial + laudo técnico + verificação da saúde da empresa;
3) Tratativas extrajudiciais sem sucesso. Medidas judiciais.
Em breve síntese, seguem os comentários ao esquema ilustrado acima, lembrando que as sugestões pressupõem que o condomínio esteja dentro do prazo de garantia e que se trata de um dentre os possíveis caminhos a seguir em situações similares.
1) O registro da solicitação de providências é medida que necessita ser tomada como regra. Verificado determinado problema, a primeira coisa a se fazer é registrar por escrito o pedido de providências. Atualmente, o e-mail é a forma mais recomendada.
Tomemos como exemplo o aparecimento de infiltrações nas paredes das garagens.
Passe uma solicitação bastante cordial, tente descrever ao máximo a ocorrência e a sua necessidade, se possível encaminhe foto, peça que a empresa responsável responda quando pretende fazer uma vistoria e dar o retorno sobre a problemática encontrada. Lembre-se que os prazos de garantia poderão variar conforme o bem ou o item que se pretende cobertura.
Arquive todas as conversas, pois poderão ser úteis no futuro.
2) Insistência no pedido de providências
Seja compreensivo, pois muitas das empresas responsáveis por obras recebem uma série de demandas diárias, com diversos temas, motivo pelo qual o seu pedido certamente não será o único. Se preciso, reitere as solicitações de tempo em tempo, com intuito de relembrá-los e reforçar o pedido.
Caso não receba retorno, meça a urgência da situação e avalie por mais quanto tempo poderá aguardar o posicionamento da empresa responsável.
Deste ponto em diante, poderemos ter dois desdobramentos: o atendimento da solicitação por parte da empresa responsável, ou sua omissão quanto ao que está sendo requerido pelo condomínio.
2.1) Atendimento das providências pela empresa. Tratativas + cronograma de obras
Ótimo, a empresa responsável pela obra respondeu, deu atenção, agendou a visita técnica, fez as devidas explicações, marcou a data para o início dos reparos, bem como informou previsão razoável para o fim das obras. Melhor impossível, este, de fato, é o cenário ideal, demandando do condomínio apenas a atenção para que tudo se dê da forma correta e o problema seja sanado.
2.2) Não atendimento das providências pela empresa. Notificação extrajudicial + laudo técnico + verificação da saúde da empresa
Aqui o cenário começa a ficar preocupante sob o ponto de vista jurídico. Se a empresa não responde às solicitações do síndico, não presta informações ou sequer passa maiores justificativas, é importante que o condomínio, por meio do síndico, convoque uma assembleia extraordinária condominial para a deliberação da situação e contratação de profissionais especialistas.
O tema para a pauta deve incluir os assuntos: contratação de advogado ou escritório de advocacia para a elaboração da notificação e demais tratativas com a responsável pela obra; bem como a contratação de engenheiro ou escritório de engenharia para a aferição técnica do problema encontrado no condomínio. Por isso, importante que sejam levados 3 (três) orçamentos de cada área para a apreciação dos demais condôminos.
Deste momento em diante, é recomendável que o advogado passe a, juntamente com o síndico, efetuar a notificação extrajudicial, bem como as demais medidas e tratativas que venham a se desdobrar.
Também é imprescindível que o advogado faça o levantamento sobre a saúde jurídica da empresa responsável pela construção do edifício. Tal levantamento dirá sobre a necessidade de medidas de urgência para garantir que a empresa tenha patrimônio para arcar com a responsabilidade, ou se o caminho será por negociações extrajudiciais de maneira relativamente mais confortável.
O laudo técnico elaborado por profissionais da engenharia, com a obrigatória emissão de ART (anotação de responsabilidade técnica), deverá buscar: i) a origem do problema, ii) as possíveis medidas visando ao reparo, bem como a iii) aferição do valor para todo o conserto (mão de obra + material).
Esse documento técnico dará firmeza e credibilidade às solicitações do condomínio, de modo a otimizar as tratativas entre o advogado e a empresa responsável pela construção do edifício. Tal laudo também poderá ser utilizado futuramente, caso venha a ser necessário alguma medida judicial.
3) Tratativas extrajudiciais sem sucesso. Medidas judiciais
Uma vez tomadas todas as medidas administrativas descritas acima, em que tanto o síndico, quanto o advogado contratado buscaram métodos amigáveis para a resolução do conflito e, ainda assim, a empresa responsável pela obra recusa-se a prestar a devida garantia, necessária será a ação judicial.
Tal medida caberá quando esgotadas as vias extrajudiciais, contudo deverá ser adotada com prudência, de modo a fazer com que a empresa que realizou a obra seja responsabilizada pelo não cumprimento das suas obrigações de prestar a garantia.
O síndico é o administrador do condomínio, uma espécie de prefeito daquela seleta comunidade. A sua omissão quanto às medidas que devem ser implementadas também são passíveis de responsabilização. É função que demanda grande responsabilidade, portanto, fique atento e sempre que necessário, consulte profissionais especializados na área.
Leandro Canavarros - Advogado, Sócio-Proprietário do escritório Canavarros, Reis & Király Advogados e Consultores, Membro da Comissão de Direito Constitucional da OAB/SC.
Fonte: Artigos JusBrasil
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