CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL: USO ANORMAL DO IMÓVEL, VISTORIAS DE ENTRADA E SAÍDA

Trata-se sobre a questão da reparação por danos do imóvel locado em face do inquilino, bem como apresentação de solução para amparar as partes nesta situação.

Explicação: o inquilino devolve o imóvel sem a devida reparação. O locador solicita reparações e o inquilino diz que tais são indevidas.

Comumente, isso ocorre por erro de fechamento contratual de locação imobiliária, iniciando-se a confusão entre as partes: locador quer reparação e o inquilino (ex) diz que recebeu dessa forma, parecendo não ter fim esse desentendimento.

Afinal, qual (s) solução (s) para salvaguardar direitos para ambas as partes do contrato? 

Pois bem.

Cabe ao locador entregar o imóvel em estado de servir ao uso a que se destina:

Art. 22. O locador é obrigado a:

I - entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;

Quanto ao inquilino - locatário, este tem por obrigação entregar o imóvel no estado que recebeu, exceto as deteriorações do seu uso normal. 

Art. 23. O locatário é obrigado a:

III - restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal;

Nessa oportunidade, deve-se ter noção da responsabilidade do locatário diante dos prejuízos materiais, contudo, o ônus da prova é incumbência do locador, por meio de laudo de vistoria com amplo contraditório. Sem o mesmo, resta prejudicado reparações do imóvel. 

Jurisprudência:

"A responsabilidade do locatário por perdas e danos causados ao imóvel depende da comprovação pelo locador (CPC, art. 333, I) do uso irregular do bem por aquele, pois o desgaste natural do imóvel deve ser suportado por este." "Ap. com revisão n. 0010794-55.2010.8.26.0576. TJSP).

"Locatários -Inexistência de laudo de vistoria de entrada que corrobore com a pretensão indenizatória - Competia aos Autores a comprovação de que as deteriorações existentes no imóvel teriam decorrido do uso anormal da coisa"(art. 333, I, do CPC)” ( Ap. n. 0001246-19.2010.8.26.0022, rel. Des. Berenice Marcondes Cesar, j. 14.5.2013 ).

“Cabe ao locador demonstrar, mediante prova pericial, a necessidade dos reparos reclamados, bem como a responsabilidade do inquilino pelos danos existentes quando da restituição do bem (CPC, art. 333, I). Singelos orçamentos, recibos de materiais e testemunho dos funcionários da imobiliária responsável pela locação, porque inidôneos para demonstrar o uso anormal, são insuficientes, para outorgar ao locador o direito à indenização pretendida” (Ap. n. 0001866-97.2010.8.26.0291, rel. Des. Clóvis Castelo, j. 27.2.2012).

Importante mencionar a responsabilidade do fiador pelos danos materiais cometidos pelo locatário, isso se o mesmo participar do laudo de vistoria, tanto de entrada, quanto de saída, conforme entendimento jurisprudencial:

“Locação Cobrança Reforma do imóvel mau uso despesas por conta do inquilino e do fiador Responsabilidade contratual Admissibilidade O inquilino e seu fiador são responsáveis pelo pagamento das despesas com a reforma do imóvel por força de cláusula contratual que prevê a devolução do imóvel no estado em que foi locado, especialmente quando ocorreu o mau uso da coisa” (Apelação número 528.785-0/0). 

No entanto, sugiro tais soluções: A) contrato de locação imobiliária por escrito, com cláusula sobre o estado do imóvel; B) laudos de vistoria de entrada e de saída, com assinaturas das partes e dos fiadores; C) Sem as ditas vistorias, fica inconsistente o direito de reparação por parte do locador.

Silvio Ricardo Maciel Quennehen Freire - Advogado

Fonte: Dubbio