Uma das grandes dúvidas do Direito Imobiliário e de Sucessões é a de como proceder à venda de um imóvel, após a finalização do inventário e a conclusão da partilha dos bens.
Após todo o complexo e demorado processo de inventário, apurados os bens do de cujus e partilhado entre os herdeiros, que optaram em vender o bem imóvel, passa-se à outra etapa exclusivamente do Direito Imobiliário.
Com a partilha do imóvel registrado em cartório, os herdeiros tornam-se sócios, ou condôminos em um imóvel, cabendo a cada um deles uma fração ideal sobre o terreno. Assim, finalizado o inventário, não existem mais inventariante, espólio ou herdeiros, a relação passa a ser contratual entre comprador e vendedores.
Primeiramente é importante ressaltar, que com o falecimento, todos os bens do de cujus, passam a compor o “monte mor”, ou a reunião de bens deixados pelo falecido, e se tornam uma única herança.
Imaginemos, que o de cujus, tenha deixado apenas um imóvel a ser partilhado por seus filhos, à cada parte corresponderá um percentual, uma fração sobre o total do bem.
O fato é que as pessoas têm direito de dividir os bens deixados e a própria Lei estabelece uma cadeia de sucessão para os herdeiros.
Voltamos assim ao procedimento inicial. É preciso abrir o inventário e enquanto o processo de inventário não for concluído, nada poderá ser dividido ou vendido.
Mas, e se um dos herdeiros não concordar com a venda do bem?
Este problema é muito comum. O desentendimento entre os herdeiros com relação ao futuro do bem, ou o desejo em não se desfazer do imóvel por questões pessoais ou mesmo por que um dos herdeiros já reside no imóvel e se nega a sair, torna-se o grande entrave na alienação do bem.
Quando há discordância quanto a venda do imóvel e se um dos herdeiros não quiser a venda do bem, a Lei estabelece aos interessados o poder de decisão sobre o bem, para que seja declarado este direito em juízo. Assim, o juiz determina que os herdeiros notifiquem o herdeiro contestante, que se recusa a vender o bem, sobre a intenção da venda. Os herdeiros terão o direito de preferência para comprar a parte de cada.
Havendo a vontade de vender o imóvel, o ideal é que todos entrem em acordo quanto ao preço e forma da venda e renunciem ao direito de preferência. Caso você ou qualquer outro herdeiro queira ficar com o bem, pode exercer o direito de preferência, devendo para tanto, comprar a parte dos demais, pagando o preço de mercado e repassando o valor da fração que cada um tem direito.
Por fim, caso você não queira ou não possa pagar pela parte dos demais, recomendo que faça um acordo sobre as condições de venda, pois se você recusar, os demais poderão ingressar com uma medida judicial chamada “Dissolução de Condomínio”, caso em que o imóvel irá a leilão judicial e o valor arrecadado dividido entre os coproprietários sobre o que cada um tem direito.
Ressalte-se que, de acordo com o previsto em lei, os herdeiros/condôminos têm direito de preferência na compra.
Importante lembrar, que durante o período de ocupação indevida, será devido aluguel aos demais herdeiros, que têm legitimidade para cobrá-lo, mas neste caso sem a possibilidade de ação de despejo, já que não se trata de uma relação locatícia pura.
Sendo assim, conclui-se que não é lícito, que um dos herdeiros de um bem recuse a venda do imóvel em detrimento da vontade de outro ou de outros herdeiros, pois neste caso deverá prevalecer a vontade da maioria.
Bernardo César Coura - Advogado Especialista em Direito Imobiliário, Direito Ambiental e Direito Condominial
Fonte: Artigos JusBrasil
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