CADE INVESTIGA CONSELHOS DE CORRETORES DE IMÓVEIS

A superintendência-geral do Conselho Administrativo de Defesa Econômica (Cade) instaurou processo contra o Conselho Federal de Corretores de Imóveis (Cofeci) e 22 conselhos regionais (Creci) do país. As entidades teriam induzido seus filiados à conduta comercial uniforme no mercado de serviços de corretagem de imóveis, segundo o órgão.

O Cade informou que a apuração, iniciada para investigar se os órgãos de classe dos corretores de imóveis estariam adotando condutas que poderiam violar a legislação concorrencial brasileira, também está verificando a possível prática de cartelização por sindicatos de corretores de imóveis e de empresas de compra, venda, locação e administração de imóveis e de edifícios em condomínios de Goiás, Mato Grosso do Sul, Rondônia, Paraíba e Rio de Janeiro.

Entre as evidências colhidas pelo Cade, estão as que revelam que o Cofeci publicou resoluções normativas que impõem a obrigatoriedade das tabelas de honorários elaboradas por sindicatos de corretores e homologadas pelos conselhos regionais. Há também indícios de fixação de valores que podem ser homologados pelos conselhos para cobrança de comissões em contratos de locação e de exigência da obrigatoriedade de cláusula de exclusividade na contratação do serviço de corretagem imobiliária.

A superintendência constatou, ainda, que 22 conselhos regionais exercem fiscalização quanto ao cumprimento da obrigatoriedade das tabelas de honorários. Alguns deles, inclusive, instauraram processos disciplinares para apurar violação ética contra corretores que descumpriram os valores previstos nas tabelas de honorários. Além disso, destaca o Cade, verificou-se a existência de indícios de que sindicatos de corretores e de empresas de corretagem imobiliária teriam elaborado conjuntamente tabelas de honorários para serem homologadas pelos respectivos conselhos regionais.

Segundo a Superintendência do Cade, essas práticas, se comprovadas, são potencialmente anticompetitivas, pois uniformizam e majoram os honorários cobrados por corretores de imóveis, em prejuízo dos consumidores e de corretores que buscam empreender livre negociação.

Os representados no processo administrativo foram intimados a apresentar defesa. Ao final da instrução, a Superintendência-Geral emitirá um parecer conclusivo e encaminhará o caso ao Tribunal do Cade. Se condenados, podem pagar multas que variam de R$ 50 mil a R$ 2 bilhões.

O presidente do Sistema Cofeci-Creci, João Teodoro da Silva, informou que a "autarquia, legalmente responsável pela regulamentação e fiscalização dos profissionais imobiliários no Brasil, irá disponibilizar toda documentação e apoio a essa investigação, para que o Cade elucide o caso." Ele disse ainda que a entidade está integralmente à disposição.

Fonte: Daniel Lima – Agência Brasil

Nota do Editor:

Clique no link abaixo para acessar a pesquisa processual do CADE e lista de andamentos:

http://sei.cade.gov.br/sei/institucional/pesquisa/processo_exibir.php?g3XpuoWYp-7HVPth0qfy4BTnTQGB-1fZe5x7Wj6r2vvNWtIsyu4HBniOpWpj2vca985rxQXdCEUfOU8MWbz0nA,,

PROJETO ALIVIA TAXAS PARA OCUPANTES DE TERRENOS DA UNIÃO

O senador licenciado Marcelo Crivella (PRB-RJ), é autor do Projeto de Lei do Senado (PLS) 714/2015, em tramitação na Comissão de Assuntos Econômicos (CAE) da Casa. A proposta retira o valor das benfeitorias do cálculo do laudêmio (uma taxa de 5% sobre o preço do imóvel quando comercializado), o que pode diminuir o valor das taxas pagas pelos moradores de terrenos de marinha.

Crivella é também autor da Proposta de Emenda à Constituição (PEC) 56/2009, que acrescenta o artigo 97 ao Ato das Disposições Constitucionais Transitórias (ADCT), autorizando a transferência do domínio pleno dos terrenos de marinha a “foreiros, ocupantes, arrendatários e cessionários”.

A PEC 56 aponta para interesses do mercado imobiliário. Segundo a justificativa, “a manutenção dos terrenos de marinha no domínio da União é um preceito anacrônico, que traz grande prejuízo para a população dos estados litorâneos, não apenas pela imposição do pagamento de foro, arrendamento e taxa de ocupação sobre esses imóveis, mas também pelas restrições à iniciativa privada impostas pela atribuição da sua titularidade ao Poder Público”.

Os terrenos de marinha são terras da União no litoral, situados entre a linha imaginária da média das marés registrada no ano de 1831 e 33 metros para o interior do continente. É uma faixa costeira considerada estratégica pelo Estado. Também são consideradas nessa condição as margens de rios e lagoas que sofrem influência das marés.

Segundo a Agência Senado, a partir de informações da Secretaria de Patrimônio da União (SPU), quase 500 mil imóveis no país são classificados como terrenos de marinha. De acordo com o senador Ricardo Ferraço (PSDB-ES), cerca de 10 milhões de brasileiros vivem em terrenos de marinha. Para ele, a cobrança de taxas sobre esse conceito jurídico é “apropriação indébita”.

Ferraço foi relator do projeto que, no ano passado, deu origem à lei que trata dos terrenos de marinha (Lei 13.139/2015).

Cerca de 240 municípios brasileiros têm terrenos de marinha. As populações de municípios com sede em ilhas costeiras e oceânicas, como Florianópolis, São Luís e Vitória, pagam taxas referentes a esse estado jurídico.

Quem vive nos imóveis em terrenos de marinha é obrigado a pagar o laudêmio e o foro (taxa anual correspondente a 0,6% do valor da edificação).

Há ainda a taxa de ocupação, de 2% ou 5%, cobrada de quem ainda não firmou um contrato de aforamento, uma espécie de arrendamento, com a União.

Fonte: Agência Senado

Nota do Editor: 

Clique nos links abaixo e acesse a íntegra da Lei 13.139/2015, o PLS 714/2015 e a PEC 56/2009 respectivamente::

http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2015-2018/2015/Lei/L13139.htm

https://www25.senado.leg.br/web/atividade/materias/-/materia/123902

https://www25.senado.leg.br/web/atividade/materias/-/materia/95166

CAIXA LANÇA NOS PRÓXIMOS DIAS MEDIDAS DE INCENTIVO AO CRÉDITO IMOBILIÁRIO, DIZEM FONTES

A Caixa Econômica Federal vai anunciar nos próximos dias um novo pacote de medidas para ampliar as concessões de crédito imobiliário, disseram à Reuters duas fontes com conhecimento direto do assunto.

As medidas, aprovadas pelo conselho de administração do banco estatal na última terça-feira, incluem corte de juros nas linhas habitacionais com recursos do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), maior fonte de recursos do banco para financiar o setor.

Esta é a primeira medida abrangente de uma instituição financeira de repasse de juros menores ao tomador, após o Banco Central ter reduzido a Selic na semana passada, no primeiro corte da taxa básica em quatro anos.

O pacote da Caixa também deve incluir o aumento da cota financiável. Além disso, o maior financiador habitacional do país considera aceitar como parte da entrada imóveis com valor inferior a 100 mil reais, hoje o piso praticado pelo banco.

Consultada, a Caixa informou que há medidas em estudo para estimular o financiamento imobiliário, mas que ainda não houve definição a respeito.

Outra medida considerada pela Caixa é o uso de um sistema de amortização que mescla características das tabelas SAC (Sistema de Amortização Constante) e Price.

Tradicionalmente, a Caixa usa apenas a SAC, entre outras razões porque o risco de inadimplência é menor, dado que o valor das prestações é cadente ao longo do tempo.

Porém, como as parcelas iniciais são maiores, especialmente num período de juros mais altos, muitas propostas de crédito têm sido recusadas, quando os proponentes não podem pagar uma prestação inicial superior a 30 por cento da renda familiar.

Como a tabela Price, de prestações constantes, tem parcelas iniciais menores, várias dessas propostas até então recusadas poderiam ser aprovadas pela Caixa. A contrapartida é que nesse sistema o juro total pago ao longo do financiamento é maior.

Por no passado ter sido alvo de processos judiciais questionando o uso da tabela Price, o banco ainda discute se vai adotar esse modelo misto.

As medidas vêm no momento em que o setor imobiliário segue amargando os efeitos da profunda recessão do país, com construtoras apurando números recordes de distratos e baixando preços para tentarem reduzir estoques. A Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip) prevê que a atividade no setor neste ano seja a pior desde 2009.

Este será o segundo pacote de incentivos da Caixa ao setor imobiliários em pouco mais de três meses. Em julho, a Reuters antecipou medidas do banco para o setor, incluindo elevação do teto do valor de imóveis financiáveis, do percentual da cota e financiável para imóveis de valores maiores, além de condições facilitadas para construtoras.

A Caixa tem um orçamento original de 93 bilhões de reais para financiamento imobiliário em 2016, mas na primeira metade do ano só havia emprestado 39 bilhões de reais.

O governo federal prepara um grande evento para anunciar as medidas, com a presença do presidente Michel Temer, em meio aos esforços para melhorar as expectativas com a economia do país.

Fonte: Aluísio Alves / Investing.com

IGP-M DE OUTUBRO FICA EM 0,16% ANTE 0,20% EM SETEMBRO, APONTA FGV

O Índice Geral de Preços - Mercado (IGP-M) desacelerou de 0,20% em setembro para 0,16% em outubro, divulgou nesta sexta-feira, 28, a Fundação Getúlio Vargas (FGV). O resultado do IGP-M de outubro ficou dentro do intervalo das estimativas dos analistas do mercado financeiro consultados pelo Projeções Broadcast, entre 0,12% e 0,35%, e abaixo da mediana de 0,20%.

Entre os três indicadores que compõem o IGP-M, o IPA-M saiu de 0,18% em setembro para 0,15% em outubro. Na mesma base de comparação, o IPC-M saiu de 0,16% para 0,17%. O INCC-M desacelerou de 0,37% para 0,17%. A variação acumulada do IGP-M em 12 meses até outubro é de 8,78%. No ano de 2016, o indicador acumula alta de 6,63%.

Os preços dos produtos agropecuários no atacado caíram 0,79% em outubro, após registrarem queda de 0,65% em setembro, informou a FGV. Já os preços de produtos industriais tiveram alta de 0,53%, mesma variação apresentada no mês passado.

Os preços dos bens intermediários subiram 0,04% em outubro ante queda de 0,33% em setembro. Já a variação dos bens finais foi de 0,07%, após recuo de 0,25% na mesma base de comparação. Os preços das matérias-primas brutas subiram 0,36%, ante avanço de 1,27% também no mesmo intervalo de tempo.

O Índice de Preços ao Produtos Amplo (IPA) subiu 0,15% em outubro, depois de avançar 0,18% em setembro. Em 12 meses até setembro, o IPA acumula aumento de 9,57%. Em 2016, esse indicador acumula alta de 7,07%.

Fonte: Estado de Minas

RADAR ABRAINC-FIPE APONTA ESTABILIZAÇÃO DAS CONDIÇÕES DE MERCADO EM AGOSTO

O Radar Abrainc-Fipe de agosto revela que as condições gerais do mercado imobiliário apresentaram pontuação média de 2,6 na escala entre 0 (menos favorável) a 10 (mais favorável), indicando estabilidade das condições de mercado entre agosto e julho.

O período foi marcado por uma melhora no ambiente macro, em particular no indicador de confiança, e no ambiente setorial, no indicador de lançamentos, compensando a diminuição nos indicadores de demanda e crédito imobiliário. Dessa forma, cinco dos doze indicadores do Radar mantiveram-se nos níveis mais baixos da série histórica: emprego, massa salarial, atividade, preço dos imóveis e condições de financiamento.

Em 2016, o panorama geral do mercado permanece negativo, com queda de 0,6 ponto na média geral entre dezembro de 2015 e agosto de 2016. No horizonte comparativo de 12 meses, entre agosto de 2015 e agosto de 2016, embora se note um recuo de um ponto na média geral, os indicadores do ambiente do setor já exibem ligeira melhora.

Acesse a série histórica do estudo aqui. 

Veja o Glossário do Radar.

De acordo com Renato Ventura, vice-presidente executivo da Abrainc, as condições de crédito e de demanda são os principais fatores limitadores para uma recuperação efetiva do setor. “Desemprego, queda de renda e custo de financiamento ainda impendem maior volume de recursos para a aquisição de imóveis”, explica o executivo.

O diretor da Abrainc, Luiz Fernando Moura, destaca que já é possível perceber uma melhora na confiança tanto dos empresários como dos potenciais compradores de imóveis. “Para a tomada de decisão, questões como estabilidade econômica e emprego são fundamentais. À medida que essa recuperação aconteça, haverá um impacto direto na confiança das famílias, que estarão mais seguras para voltar a assumir compromissos de longo prazo”, diz ele.

Vale lembrar: Na dimensão “Ambiente Macro”, por exemplo, há informações a respeito de variáveis e condições macroeconômicas da economia brasileira, que são Atividade, Confiança e Juros. Já no Crédito Imobiliário, a análise é coberta pelos indicadores Condições de Financiamento, Concessões Reais e Atratividade do Financiamento Imobiliário.

Em relação à Demanda, são interpretados dados de Emprego, Massa Salarial e Atratividade do Investimento Imobiliário. Por fim, a dimensão Ambiente Setorial mostra as análises de Insumos, Lançamentos e Preço dos Imóveis.

Metodologia do estudo

O Radar Abrainc-Fipe combina doze índices dos setores imobiliário e econômico em quatro dimensões: ambiente do setor, ambiente macroeconômico, demanda e crédito imobiliário, com dados desde janeiro de 2004.

Cada um dos indicadores possui uma metodologia própria de cálculo, desenvolvida para capturar a relação (interpretação) desejada entre a sua média e as condições enfrentadas pelo mercado ao longo do tempo. Dessa forma, são atribuídas médias de 0 a 10 para cada indicador, de modo que é possível apresentar todos os doze indicadores na mesma escala de pontuação.

Ao longo do tempo, as médias dos indicadores exibirão um comportamento correspondente à variação das condições do mercado imobiliário, assim o nível pode indicar se o cenário atual está: favorável e/ou estimula a atividade do setor; próximo à tendência histórica ou ao esperado para o momento; ou compromete e/ou desestimula o setor.

A divulgação do Radar Abrainc-Fipe é mensal e as fontes de coleta de dados são públicas. No glossário e na apresentação anexos do estudo, é possível acessar a metodologia completa para maior detalhamento sobre a elaboração de cada um dos indicadores. Acesse os materiais:www.abrainc.org.br ou www.fipe.org.br 

Sobre a ABRAINC

A ABRAINC foi constituída em 2013 com o objetivo de levar mais eficiência à gestão, qualificar e aprimorar o processo da incorporação imobiliária. Atualmente a ABRAINC reúne 35 companhias de capital aberto e/ou com presença nacional/ relevância regional. Seu objetivo é representar essas empresas, fortalecendo o setor e contribuindo para o desenvolvimento sustentável do país e de suas cidades. A associação atua em defesa da responsabilidade socioambiental, da ética, da integridade e das conformidades técnica, fiscal e urbanística.

Entre os principais temas em debate atualmente na associação estão as questões referentes aos processos de incorporação, ao impacto dos empreendimentos nas cidades, à burocracia nas diversas fases do negócio, à produtividade do setor e à ampliação do crédito e do financiamento.

Fazem parte da ABRAINC a Alphaville Urbanismo, BSP, Bueno Netto, Brookfield, Canopus, Canopus Maranhão, Cury, Cyrela, Direcional, Econ, Emccamp, Esser, Even, EZtec, Gafisa, Pacaembu, Helbor, HM, MRV, Odebrecht Realizações, Namour, Niss, Patrimar, PDG, Plano & Plano, Rodobens, Rossi, Setin, Stuhlberger, Tecnisa, Tenda, Toledo Ferrari, Trisul, You. Inc. e Yuny.

Fonte: Carolina Faria / O Nortão .

PREÇO DOS IMÓVEIS DEVE TER NOVA QUEDA REAL EM 2017

Os preços de imóveis no Brasil devem ter queda real novamente em 2017, aponta um relatório da agência de classificação de risco Fitch Ratings divulgado nesta terça-feira (25). Quando a Fitch fala em queda real de preços, quer dizer que os imóveis continuarão subindo abaixo da inflação no próximo ano.

Se a previsão da Fitch se confirmar, 2017 será o terceiro ano seguido de queda real de preços. De acordo com números do Fipezap, num período de 12 meses encerrado em setembro os preços dos imóveis registraram um aumento nomial de apenas 0,22%, contra uma inflação de 8,79% nesse intervalo (de acordo com o IPCA). 

Os preços nominais, porém, não devem cair em 2017. A Fitch acredita que o mais provável é que eles se mantenham em tendênica de estabilidade no próximo ano, assim como em 2015 e 2016.

Essa queda real deve ser de médio a longo prazo e deve durar, segundo a agência, por conta do baixo desempenho da economia e o cenário escasso de empréstimos para o setor imobiliário.

Outra previsão é que a busca por financiamentos imobiliários continue baixa, já que o desemprego e as os juros altos devem apresentar melhoria “modesta” no país. Com a queda nos depósitos em poupança, que foi de 17% entre janeiro de 2015 e junho deste ano, os bancos brasileiros tiveram de restringir a oferta de financiamentos ao mesmo tempo em que aumentaram as taxas, levando a um cenário desanimador para quem sonha em comprar um imóvel.

Fonte: msn / dinheiro

CRISE BRASILEIRA AUMENTA POSSIBILIDADE DE MUTUÁRIO PERDER IMÓVEL

Dados do IBGE divulgados este mês apontam que o Brasil tem, atualmente, 22,7 milhões de pessoas desempregadas, subocupadas ou inativas. Para se ter uma ideia dessa dimensão, esse número é maior do que toda população do Chile (17 milhões) e o dobro dos habitantes de Portugal (10 milhões). Uma das consequências desse cenário é o não pagamento de dívidas que podem comprometer, e muito, a qualidade de vida de boa parte da população. A principal delas é, sem dúvida, o financiamento habitacional, o que pode levar o mutuário a perder o imóvel.

Infelizmente, essa possibilidade é real e pode ocorrer rapidamente. Segundo a Lei 9.514/97, que regulamente a alienação fiduciária de bens imóveis no Brasil, a partir da primeira parcela vencida e não paga, o credor pode iniciar o procedimento de execução extrajudicial do contrato de financiamento, como conta o vice-presidente da Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação (ABMH), Wilson César Rascovit. “Entretanto, se houver previsão contratual diferente, vale a regra mais benéfica ao consumidor. A maioria dos contratos prevê que a execução se iniciará a partir da terceira parcela em atraso”, acrescenta.

Um dos motivos para a retomada dos imóveis é a utilização da alienação fiduciária, um modelo de garantia da dívida por propriedades, móveis ou imóveis, que – em caso de atraso no pagamento das prestações mensais – se baseia na transferência de bens como pagamento de uma dívida, a partir de um contrato firmado entre o credor e o devedor. “A alienação fiduciária é utilizada pelo sistema financeiro como forma de garantia do pagamento de empréstimos de dinheiro. O mecanismo foi implantando no Brasil em 1997, com a Lei 9.514, e ganhou força nos anos 2000. Atualmente, além do financiamento para aquisição do próprio imóvel, o proprietário de unidade livre de quaisquer ônus pode oferecê-la em garantia de pagamento de empréstimo financeiro de qualquer natureza (empréstimo pessoal por exemplo)”, explica Wilson Rascovit.

De acordo com o vice-presidente da ABMH, nesse sistema, os direitos de propriedade são desmembrados. O consumidor tem a posse direta do imóvel (pode fruir, usar e gozar), enquanto o credor financeiro tem a posse indireta do bem (que consiste no direito de dispor do imóvel). “Trocando em miúdos, o mutuário pode utilizar a unidade como quiser, inclusive alugar ou emprestar (respeitadas as limitações legais, tais como os direitos de vizinhança e as regras condominiais), mas não tem o direito de aliená-la, ou seja, não pode vender, doar, partilhar ou a oferecer como garantia de algum empréstimo, por exemplo”, esclarece.

A constituição da alienação fiduciária é feita automaticamente, quando o comprador assina o contrato de compra e venda com financiamento imobiliário do imóvel, ou o contrato de empréstimo com garantia de alienação fiduciária. “A partir daí, se atrasar com o pagamento de alguma prestação, o credor pode iniciar o procedimento de execução extrajudicial do débito”, alerta Wilson Rascovit.

Antes que a situação chegue neste ponto, o vice-presidente da ABMH aponta que uma das alternativas é tentar negociar a dívida. Caso não haja essa possibilidade, o mutuário pode solicitar uma revisão do valor das prestações na via judicial, para que se adéque à sua realidade financeira. “O mais importante em todos os casos é tomar alguma atitude o mais breve possível.”

Se o caso chegar à execução, a instituição credora tem a obrigação de notificar o devedor pessoalmente a pagar o débito em 15 dias, como ressalta o vice-presidente da ABMH. “Findado este prazo, a propriedade do imóvel é transferida para o nome do credor financeiro, que, em seguida, é obrigado a levar o bem a pelo menos dois leilões públicos. Se a unidade não for arrematada em algum dos leilões, o credor fica com ela e a dívida é integralmente quitada.”

Além dessas obrigações, o procedimento de execução (e leilão) deve observar alguns requisitos, sob pena de ser declarado nulo. Quando o financiamento/empréstimo é tomado por mais de uma pessoa (um casal por exemplo), todos os devedores devem ser notificados pessoalmente para pagar a dívida em 15 dias. “Além da notificação inicial, o devedor – ou devedores – deve ser notificado sobre as datas dos leilões, e o imóvel não pode ser levado a leilão preço inferior a 60% de sua avaliação de mercado. Após os leilões, o credor deve repassar ao devedor a diferença entre o valor da arrematação e da dívida. Se não houve arrematante, pode-se pleitear a devolução da diferença entre o valor de mercado e da dívida”, completa Wilson Rascovit.

Para evitar que o imóvel seja levado a leilão, uma das alternativas é a utilização do FGTS para pagamento da dívida. “Neste caso, é necessária uma autorização judicial, que pode ser conseguida até mesmo pelo Juizado de Pequenas Causas, já que, amigavelmente, a instituição financeira não autoriza a operação. Outra alternativa é vender o imóvel e quitar a dívida, hipótese em que o devedor fica com a diferença entre o valor da venda e do débito. Em terceiro lugar, a saída é propor uma ação judicial para suspender o procedimento de execução”, aponta o vice-presidente da ABMH.

Quanto mais avançado está o procedimento de execução, mais difícil é suspendê-lo, como destaca Rascovit. “De toda forma, mesmo após a conclusão da execução, é possível anulá-la ou, pelo menos, requerer a devolução do valor correspondente à diferença entre o valor do bem e do débito. A ABMH presta consultoria jurídica gratuita aos que passam por essa situação”, informa.

Todas as regras descritas na Lei 9.514/97 também se aplicam aos contratos vinculados ao Programa Minha Casa Minha Vida. “O que diferencia esses contratos dos demais são situações específicas de concessão do financiamento, tais como valor do imóvel, renda do mutuário, responsabilidade direta da Caixa pelo empreendimento e concessão de recursos, bem como os benefícios que são concedidos pelo governo para fomentar a habitação no país. Os requisitos são pré-contratuais. Uma vez assinado o contrato de financiamento, deve ser observado pelo credor e devedor o rito de execução da Lei 9.514/97”, acrescenta Wilson Rascovit.

Sobre a ABMH – Idealizada 1999 e mantida por mutuários, a Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação (ABMH) é uma entidade civil sem fins lucrativos que tem como objetivo difundir as formas de defesa de quem compra imóveis, em juízo ou fora dele, com o efetivo cumprimento dos dispositivos legais. Atualmente, a Associação possui representações em 10 estados, além do Distrito Federal, e presta consultoria jurídica gratuita.

EVICÇÃO: UMA QUESTÃO DE DIREITOS

No setor imobiliário, diz-se que acontece a evicção quando há perda total ou parcial do imóvel em face de terceiro, possuidor de direito anterior, através de decisão judicial. O Código Civil, através do artigo 1.228, menciona que apenas o proprietário do imóvel pode dispor (alienar) o imóvel de sua propriedade. O mesmo acontece com a cessão da posse ou uso da unidade que serão válidas apenas se realizadas pelo possuidor legítimo.

Já o artigo 447 prevê que o vendedor deve garantir a legitimidade do direito do imóvel que será vendido e responde caso ocorra evicção. Em um exemplo fictício, uma pessoa vende um imóvel para outra. Supondo que um terceiro apareça na história, afirma ser o proprietário da unidade vendida e solicita a posse da propriedade. Caso seja realmente comprovado, aquele que comprou a unidade sofrerá a evicção e perderá o imóvel.

Nessa situação, o vendedor deverá ser responsabilizado pelos danos causados ao comprador do imóvel como consta no artigo 450 do Código Civil:

Art. 450. Salvo estipulação em contrário, tem direito o evicto, além da restituição integral do preço ou das quantias que pagou:

I – à indenização dos frutos que tiver sido obrigado a restituir;

II – à indenização pelas despesas dos contratos e pelos prejuízos que diretamente resultarem da evicção;

III – às custas judiciais e aos honorários do advogado por ele constituído.

Além do CC, o Novo Código de Processo Civil, no seu artigo Art. 125*, admite a denunciação da lide, promovida por qualquer das partes:

I - ao alienante imediato, no processo relativo à coisa cujo domínio foi transferido ao denunciante, a fim de que possa exercer os direitos que da evicção lhe resultam;

II - àquele que estiver obrigado, por lei ou pelo contrato, a indenizar, em ação regressiva, o prejuízo de quem for vencido no processo.

§ 1º O direito regressivo será exercido por ação autônoma quando a denunciação da lide for indeferida, deixar de ser promovida ou não for permitida.

§ 2º Admite-se uma única denunciação sucessiva, promovida pelo denunciado, contra seu antecessor imediato na cadeia dominial ou quem seja responsável por indenizá-lo, não podendo o denunciado sucessivo promover nova denunciação, hipótese em que eventual direito de regresso será exercido por ação autônoma. (*Texto atualizado pelo Editor)

As escrituras de compra e venda devem conter a clássica cláusula: “respondem os vendedores pela evicção de direito, pondo os compradores, a paz e a salvo de dúvidas ou contestações futuras”.

– Mas a prerrogativa à evicção opera de pleno direito, por força da lei, independente de cláusula expressa. De toda forma, o corretor consciente de sua obrigação deve exigir que na escritura conste tal cláusula, como uma forma preventiva de evitar que o vendedor possa alegar, futuramente, que o comprador tenha renunciado a tal direito, muito embora os artigos 448 e 449 do Código Civil dizem que tal renúncia deva ser feita de forma expressa – ressalta o especialista em Direito Imobiliário, Hamilton Quirino.

Ainda de acordo com o especialista, apesar dos casos de evicção não serem muito comuns, é preciso fazer um amplo trabalho de análise para evitar sua ocorrência e problemas futuros.

– Inicialmente, é preciso investigar não só o nome do vendedor como do(s) primitivo(s) dono(s). Ocorre eventualmente que uma pessoa com problemas na Justiça faça a venda para um conhecido, e este para outro conhecido e finalmente para a vítima. Assim, a pesquisa irá levantar não só um nome, mas dois, três, ou até mais, para detectar tal problema. Isso deverá ser uma preocupação do corretor, principalmente quando se observa que o vendedor comprou o imóvel em data recente, digamos nos últimos dois anos. Exemplificando: uma pessoa vende o imóvel e nada existe contra ele que impeça a lavratura da escritura. Mas pode ocorrer uma pendência importante contra o dono anterior da unidade que pode proporcionar uma futura anulação de ambas as negociações. É o típico caso da fraude contra execução e de fraude contra credores envolvendo o primitivo proprietário.

Deve-se pesquisar também a existência de eventuais ações judiciais no primitivo domicílio do vendedor, o que pode ser obtido pelo número do seu CPF e levar em conta eventual existência de união estável, pois imóveis adquiridos nesta situação podem ser objeto de ações de anulação de escrituras de compra e venda.

– Também é recomendado investigar a existência de ações, principalmente de natureza trabalhista, fiscal e societária, envolvendo empresa de que é titular o vendedor, pois poderá ocorrer a despersonalização da pessoa jurídica, atingindo bens alienados pela pessoa física, ainda que nada exista contra ele ou o imóvel na época da escritura de compra e venda – comenta Hamilton Quirino.

O princípio da boa fé

É importante ressaltar que a boa-fé é um dos pilares do Código Civil, que a protege de forma direta nos artigos 113, 187 e 422. Tratam-se de dispositivos que fundamentam eventual ação decorrente de uma evicção:

Art. 113. Os negócios jurídicos devem ser interpretados conforme a boa-fé e os usos do lugar de sua celebração.

Art. 187. Também comete ato ilícito o titular de um direito que, ao exercê-lo, excede manifestamente os limites impostos pelo seu fim econômico ou social, pela boa-fé ou pelos bons costumes.

Art. 422. Os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé.

Por fim, destaca-se que o comprador não poderá perseguir o direito de indenização conferido pela evicção se tiver conhecimento que o imóvel pertence a terceiro, e não ao alienante, ou quando há imbróglio judicial sobre a unidade, já que dessa forma o adquirente terá que assumir os riscos inerentes ao litígio e não poderá buscar a indenização.

Alterações a partir da Lei 13.097/2015

Com a publicação da Lei 13.097 em janeiro de 2015, entre outras disposições, uma mudança de extrema relevância: a evicção só poderá ser reconhecida e atingir um comprador de imóvel quando as ações tiverem sido previamente averbadas na matricula deste imóvel.

Tal inovação legislativa proporciona mais segurança ao comprador no que tange à possibilidade de perda da unidade por motivo preexistente. Portanto, com a certidão atualizada da matrícula do imóvel, o comprador já terá condições de analisar se há ou não riscos da negociação imobiliária, caso concluída, ser atingida por uma ação jurídica anterior e ocorrer a evicção.

Mas é importante ter prudência e solicitar todas as certidões obrigatórias numa negociação imobiliária, já que trata-se de um período de transição. O artigo 61 da lei prevê que os registros e averbações relativos a atos jurídicos anteriores à norma devem ser ajustados aos seus termos em até dois anos, contados do início de sua vigência, ou seja até o início de 2017.

Fonte: Revista Stand / Com atualizações.

CHINA: MONTANTE DE HIPOTECAS EM CIRCULAÇÃO SOBE 33,4%

O Banco do Povo da China (PBoC, na sigla em inglês) afirmou que as hipotecas em circulação no fim do quarto trimestre no país representavam um montante 33,4% maior que aquele de igual período do ano anterior. O montante em circulação no fim de setembro era de 17,930 trilhões de yuans (US$ 265,36 bilhões).

O crescimento das hipotecas em circulação acelerou, já que no fim de junho ele era de 30,9% na comparação anual. Os números saem no momento em que Pequim busca enfrentar os riscos de um mercado imobiliário excessivamente aquecido.

O montante para novas hipotecas ficou em 3,75 trilhões de yuans no período entre janeiro e setembro, 1,38 trilhão de yuans superior ao registrado em igual período do ano passado, disse o PBoC. Isso representa um crescimento anual de cerca de 70% em novos empréstimos hipotecários, segundo cálculos do Wall Street Journal.

O crédito em circulação para todo o setor imobiliário aumentou 25,2% no fim de setembro na comparação anual, para 25,33 trilhões de yuans, disse o banco central. A força do setor imobiliário chinês gera preocupação entre economistas e autoridades, diante ao aumento dos riscos financeiros, o que levou autoridades a agir para reforçar os controles nessa área. 

Fonte: Notícias ao Minuto / com informações do Estadão Conteúdo.

CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL: USO ANORMAL DO IMÓVEL, VISTORIAS DE ENTRADA E SAÍDA

Trata-se sobre a questão da reparação por danos do imóvel locado em face do inquilino, bem como apresentação de solução para amparar as partes nesta situação.

Explicação: o inquilino devolve o imóvel sem a devida reparação. O locador solicita reparações e o inquilino diz que tais são indevidas.

Comumente, isso ocorre por erro de fechamento contratual de locação imobiliária, iniciando-se a confusão entre as partes: locador quer reparação e o inquilino (ex) diz que recebeu dessa forma, parecendo não ter fim esse desentendimento.

Afinal, qual (s) solução (s) para salvaguardar direitos para ambas as partes do contrato? 

Pois bem.

Cabe ao locador entregar o imóvel em estado de servir ao uso a que se destina:

Art. 22. O locador é obrigado a:

I - entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;

Quanto ao inquilino - locatário, este tem por obrigação entregar o imóvel no estado que recebeu, exceto as deteriorações do seu uso normal. 

Art. 23. O locatário é obrigado a:

III - restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal;

Nessa oportunidade, deve-se ter noção da responsabilidade do locatário diante dos prejuízos materiais, contudo, o ônus da prova é incumbência do locador, por meio de laudo de vistoria com amplo contraditório. Sem o mesmo, resta prejudicado reparações do imóvel. 

Jurisprudência:

"A responsabilidade do locatário por perdas e danos causados ao imóvel depende da comprovação pelo locador (CPC, art. 333, I) do uso irregular do bem por aquele, pois o desgaste natural do imóvel deve ser suportado por este." "Ap. com revisão n. 0010794-55.2010.8.26.0576. TJSP).

"Locatários -Inexistência de laudo de vistoria de entrada que corrobore com a pretensão indenizatória - Competia aos Autores a comprovação de que as deteriorações existentes no imóvel teriam decorrido do uso anormal da coisa"(art. 333, I, do CPC)” ( Ap. n. 0001246-19.2010.8.26.0022, rel. Des. Berenice Marcondes Cesar, j. 14.5.2013 ).

“Cabe ao locador demonstrar, mediante prova pericial, a necessidade dos reparos reclamados, bem como a responsabilidade do inquilino pelos danos existentes quando da restituição do bem (CPC, art. 333, I). Singelos orçamentos, recibos de materiais e testemunho dos funcionários da imobiliária responsável pela locação, porque inidôneos para demonstrar o uso anormal, são insuficientes, para outorgar ao locador o direito à indenização pretendida” (Ap. n. 0001866-97.2010.8.26.0291, rel. Des. Clóvis Castelo, j. 27.2.2012).

Importante mencionar a responsabilidade do fiador pelos danos materiais cometidos pelo locatário, isso se o mesmo participar do laudo de vistoria, tanto de entrada, quanto de saída, conforme entendimento jurisprudencial:

“Locação Cobrança Reforma do imóvel mau uso despesas por conta do inquilino e do fiador Responsabilidade contratual Admissibilidade O inquilino e seu fiador são responsáveis pelo pagamento das despesas com a reforma do imóvel por força de cláusula contratual que prevê a devolução do imóvel no estado em que foi locado, especialmente quando ocorreu o mau uso da coisa” (Apelação número 528.785-0/0). 

No entanto, sugiro tais soluções: A) contrato de locação imobiliária por escrito, com cláusula sobre o estado do imóvel; B) laudos de vistoria de entrada e de saída, com assinaturas das partes e dos fiadores; C) Sem as ditas vistorias, fica inconsistente o direito de reparação por parte do locador.

Silvio Ricardo Maciel Quennehen Freire - Advogado

Fonte: Dubbio

CORREIO LISTA OS 10 BAIRROS COM O m2 MAIS CARO E OS MAIS PROCURADOS EM SALVADOR

O preço nominal médio do m² para venda em Salvador teve valorização de 3,5% no mês de setembro de 2016 na comparação com setembro de 2015, passando de R$ 4.831 para R$ 5 mil. Esta é a maior valorização do m² para venda nos últimos dois anos. Ainda assim, a valorização dos imóveis segue abaixo da inflação.

A explicação para o cenário otimista, segundo a diretora de Inteligência de Mercado do site VivaReal (de anúncios de imóveis), Aline Borbalan, é que o setor imobiliário de Salvador está se reequilibrando. “Nos últimos anos, o número de lançamentos foi maior do que a demanda. Associado a isso, o cenário de recessão fez com que o setor enfrentasse uma crise. Agora o mercado conseguiu absorver os volumes que lançou”, diz.

Outro fator determinante para a retomada das vendas é o crédito para financiamento dos imóveis. Aline Borbalan explica que a Caixa Econômica, que concentra cerca de 70% das transações de crédito do mercado imobiliário, teve um peso importante nesta volta ao jogo.

“Em 2015, a Caixa revisou os limites de financiamento de 90% para apenas 50% para imóveis usados. Isso fez com que a demanda de consumidores interessados em comprar imóveis caísse de 77% à época para 50% no início deste ano”, aponta. “Foi então que o banco entendeu que isso estava impactando no mercado imobiliário e aumentou novamente, em março deste ano, o limite para financiamento, agora de 70%”, completa.

Para a especialista, o Plano Diretor e a aprovação da Louos na capital baiana também são fatores positivos que tendem a destravar o setor e impulsionar o mercado imobiliário como não acontece com nenhuma outra cidade atualmente.

O DMI-VivaReal (Dados do Mercado Imobiliário) é um levantamento realizado mensalmente com uma amostra de 30 cidades em diferentes regiões e mais de dois milhões de imóveis usados disponíveis para compra ou aluguel.

Os dados da pesquisa DMI-Viva Real confirmam que o mercado já começa a reagir diante da solução no cenário político e retomada da confiança do empresário e do consumidor. É o que analisa o presidente da Ademi-BA (Associação das Empresas do Mercado Imobiliário da Bahia), Luciano Muricy.

“O que a gente espera é um crescimento, já a partir desse último trimestre de 2016, e que ele se mostre mais forte no próximo ano com a redução de juros, sua consequente influência no desempenho da caderneta de poupança e uma oferta maior de crédito como já vimos antes”, afirma Luciano.

O bairro da Pituba foi o mais procurado para venda em Salvador e também ganhou destaque no ranking nacional ocupando o 8º lugar. Em todo o Brasil, a Pituba perdeu apenas para Vila Mariana (São Paulo), Barra da Tijuca (Rio de Janeiro), Tatuapé (São Paulo), Campo Grande (Rio de Janeiro), Recreio dos Bandeirantes (Rio de Janeiro), Ipiranga (São Paulo) e Boa Viagem (Recife).

O maior atrativo da Pituba, de acordo com Luciano Muricy, presidente da Ademi-BA, é a grande disponibilidade de serviços. “É um bairro bastante eficiente quanto aos serviços, com facilidade de transporte, escola, farmácia, supermercados, tem praia e ainda fica próximo ao centro financeiro de Salvador - a Avenida Tancredo Neves”, ressalta. 

Bairros mais desejados:

Pituba

Imbuí 

Piatã

Itapuã

Brotas

Patamares

Barra

Graça

Costa Azul

Cabula

Fonte: Correio

FUNDO DE COMÉRCIO E PONTO COMERCIAL NO NOVO CPC

GARANTIA DO CONDOMÍNIO NÃO ATENDIDA?

Você é síndico de um edifício recentemente entregue pela construtora o qual ainda está no prazo de garantia, mas não consegue qualquer reparo por falta de atitude da responsável pela obra? Veja como proceder para resguardar a sua responsabilidade, para garantir os direitos do condomínio e, ainda, fazer com que os responsáveis atendam às exigências.

Infiltrações na piscina, na laje das garagens, umidades nas paredes do edifício, dentre outros defeitos pós-entrega de obra são fatos corriqueiros nos condomínios novos. A parte boa é que o edifício ainda se encontra na garantia, mas temos um probleminha: a empresa responsável pela obra não quer prestar o atendimento (apenas se certifique quanto aos prazos, pois podem variar conforme o bem ou o item que se pretende garantia). Como proceder?

Veja abaixo, de modo esquematizado, a sugestão do passo a passo:

1) Registro da solicitação de providências;

2) Insistência no pedido de providências;

2.1) Atendimento das providências pela empresa. Tratativas + cronograma de obras.

2.2) Não atendimento das providências pela empresa. Notificação extrajudicial + laudo técnico + verificação da saúde da empresa;

3) Tratativas extrajudiciais sem sucesso. Medidas judiciais.

Em breve síntese, seguem os comentários ao esquema ilustrado acima, lembrando que as sugestões pressupõem que o condomínio esteja dentro do prazo de garantia e que se trata de um dentre os possíveis caminhos a seguir em situações similares.

1) O registro da solicitação de providências é medida que necessita ser tomada como regra. Verificado determinado problema, a primeira coisa a se fazer é registrar por escrito o pedido de providências. Atualmente, o e-mail é a forma mais recomendada.

Tomemos como exemplo o aparecimento de infiltrações nas paredes das garagens.

Passe uma solicitação bastante cordial, tente descrever ao máximo a ocorrência e a sua necessidade, se possível encaminhe foto, peça que a empresa responsável responda quando pretende fazer uma vistoria e dar o retorno sobre a problemática encontrada. Lembre-se que os prazos de garantia poderão variar conforme o bem ou o item que se pretende cobertura.

Arquive todas as conversas, pois poderão ser úteis no futuro.

2) Insistência no pedido de providências

Seja compreensivo, pois muitas das empresas responsáveis por obras recebem uma série de demandas diárias, com diversos temas, motivo pelo qual o seu pedido certamente não será o único. Se preciso, reitere as solicitações de tempo em tempo, com intuito de relembrá-los e reforçar o pedido.

Caso não receba retorno, meça a urgência da situação e avalie por mais quanto tempo poderá aguardar o posicionamento da empresa responsável.

Deste ponto em diante, poderemos ter dois desdobramentos: o atendimento da solicitação por parte da empresa responsável, ou sua omissão quanto ao que está sendo requerido pelo condomínio.

2.1) Atendimento das providências pela empresa. Tratativas + cronograma de obras

Ótimo, a empresa responsável pela obra respondeu, deu atenção, agendou a visita técnica, fez as devidas explicações, marcou a data para o início dos reparos, bem como informou previsão razoável para o fim das obras. Melhor impossível, este, de fato, é o cenário ideal, demandando do condomínio apenas a atenção para que tudo se dê da forma correta e o problema seja sanado.

2.2) Não atendimento das providências pela empresa. Notificação extrajudicial + laudo técnico + verificação da saúde da empresa

Aqui o cenário começa a ficar preocupante sob o ponto de vista jurídico. Se a empresa não responde às solicitações do síndico, não presta informações ou sequer passa maiores justificativas, é importante que o condomínio, por meio do síndico, convoque uma assembleia extraordinária condominial para a deliberação da situação e contratação de profissionais especialistas.

O tema para a pauta deve incluir os assuntos: contratação de advogado ou escritório de advocacia para a elaboração da notificação e demais tratativas com a responsável pela obra; bem como a contratação de engenheiro ou escritório de engenharia para a aferição técnica do problema encontrado no condomínio. Por isso, importante que sejam levados 3 (três) orçamentos de cada área para a apreciação dos demais condôminos.

Deste momento em diante, é recomendável que o advogado passe a, juntamente com o síndico, efetuar a notificação extrajudicial, bem como as demais medidas e tratativas que venham a se desdobrar.

Também é imprescindível que o advogado faça o levantamento sobre a saúde jurídica da empresa responsável pela construção do edifício. Tal levantamento dirá sobre a necessidade de medidas de urgência para garantir que a empresa tenha patrimônio para arcar com a responsabilidade, ou se o caminho será por negociações extrajudiciais de maneira relativamente mais confortável.

O laudo técnico elaborado por profissionais da engenharia, com a obrigatória emissão de ART (anotação de responsabilidade técnica), deverá buscar: i) a origem do problema, ii) as possíveis medidas visando ao reparo, bem como a iii) aferição do valor para todo o conserto (mão de obra + material).

Esse documento técnico dará firmeza e credibilidade às solicitações do condomínio, de modo a otimizar as tratativas entre o advogado e a empresa responsável pela construção do edifício. Tal laudo também poderá ser utilizado futuramente, caso venha a ser necessário alguma medida judicial.

3) Tratativas extrajudiciais sem sucesso. Medidas judiciais

Uma vez tomadas todas as medidas administrativas descritas acima, em que tanto o síndico, quanto o advogado contratado buscaram métodos amigáveis para a resolução do conflito e, ainda assim, a empresa responsável pela obra recusa-se a prestar a devida garantia, necessária será a ação judicial.

Tal medida caberá quando esgotadas as vias extrajudiciais, contudo deverá ser adotada com prudência, de modo a fazer com que a empresa que realizou a obra seja responsabilizada pelo não cumprimento das suas obrigações de prestar a garantia.

O síndico é o administrador do condomínio, uma espécie de prefeito daquela seleta comunidade. A sua omissão quanto às medidas que devem ser implementadas também são passíveis de responsabilização. É função que demanda grande responsabilidade, portanto, fique atento e sempre que necessário, consulte profissionais especializados na área.

Leandro Canavarros - Advogado, Sócio-Proprietário do escritório Canavarros, Reis & Király Advogados e Consultores, Membro da Comissão de Direito Constitucional da OAB/SC.

Fonte: Artigos JusBrasil

PREÇO DO ALUGUEL CAI EM SETEMBRO E VOLTA AO PATAMAR DE 2013

A crise econômica que afeta o mercado imobiliário fez os valores ofertados de aluguel recuarem ao mesmo patamar registrado há três anos, de acordo com pesquisa realizada pela Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (Fipe) com base nos anúncios do site Zap Imóveis.

O preço anunciado de locação dos imóveis residenciais caiu 0,14% em setembro na comparação com agosto, considerando a média de 11 cidades brasileiras. Com isso, o preço médio do metro quadrado de locação chegou a R$ 30,08, mesmo valor registrado nominalmente no começo de 2013. A queda de 0,14% em setembro, porém, foi mais branda do que em agosto, quando a retração atingiu 0,37%.

Segundo o levantamento, o recuo no acumulado do ano chegou a 2,94%, enquanto a baixa nos últimos 12 meses atingiu 4,28%.

No mês de setembro, seis cidades monitoradas pela pesquisa mostraram quedas nominais no preço anunciado dos aluguéis. A região de Salvador apresentou o maior recuo no mês (-0,81%), seguida por Campinas (-0,46%) e São Paulo (-0,26%).

Entre as cinco regiões que apresentaram aumento nos valores ofertados de locação, as maiores altas foram registradas em Curitiba (0,44%), São Bernardo do Campo (0,34%) e Distrito Federal (0,19%).

A pesquisa também mostrou que a relação entre os valores de locação e os valores dos imóveis – medida que representa a rentabilidade do ativo – ficou em 4,4% em setembro, patamar estável em relação ao mês anterior.

O preço de locação tem sido afetado pelo excesso de imóveis disponíveis para comercialização. Como muitos proprietários não conseguiram efetivar uma venda, decidiram direcionar o imóvel para locação, repassando custos como condomínio, IPTU e manutenção. Além disso, muitos consumidores estão reticentes em fechar negócios devido ao cenário econômico incerto.

Fonte: ISTOÉ / Estadão Conteúdo

QUAL O CRITÉRIO IDEAL A SER ADOTADO NA COBRANÇA DAS TAXAS CONDOMINIAIS?

Resumo:

O presente artigo visa de forma clara e sucinta esclarecer as dúvidas de condôminos e gestores de condomínios acerca dos parâmetros existentes destinados a cobrança das taxas condominiais.

Atualmente existem três modelos de cobrança, por fração ideal, por unidade e Misto ou Hibrido.

a) Cobrança por Fração Ideal:

É o modelo adotado pelo código civil conforme dispõe o Art. 1336, I que prevê que os condôminos devem contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, se a Convenção não versar o contrário ou, se ela for omissa, esse modelo de cobrança é o mais adotado em todo mundo, no Brasil ganhou legitimidade com a Lei n.º 4.591/64, é reconhecida pela maioria como a regra mais equânime.

O que é Fração ideal?

É a parte inseparável, a fração ideal no solo e nas outras partes comuns que cabe a cada unidade imobiliária que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio e na escritura do imóvel.

Como é calculada a Fração Ideal?

A fração ideal é calculada dividindo-­se a metragem total da área construída do edifício pela área do terreno, multiplicando-­se o resultado pela área construída de cada unidade.

Fração Ideal = A Área total do terreno (Ater) x Área da Unidade (Aund) dividido pela Área total das unidades (At und)

FI = (Ater x Aund)/ At und

O STJ não afastou a cobrança por Fração Ideal por considerá-la ilegal?

Na verdade é equivocada essa afirmação propagada pela mídia e alguns juristas mal intencionados afirmando que a decisão do STJ vedou o rateio por fração ideal, que levou milhares de pessoas aos tribunais para questionar a legitimidade da cobrança, quando na verdade o Tribunal não se manifestou sobre essa questão. Não houve sequer discussão de mérito nesse processo, pois o relator, entendeu que o recurso não reunia condições processuais para seguir, quero dizer que a defesa do condomínio mineiro pela inépcia ao não rebater todos os argumento da sentença não deu condições processuais para que o Superior Tribunal de Justiça decidisse o mérito, ou seja o STJ não afirmou se a cobrança baseada na fração ideal é ou não possível, pois sequer entrou nessa controvérsia já que o recurso não foi nem mesmo acolhido. Conforme pode ser atestado no link abaixo:

https://ww2.stj.jus.br/websecstj/decisoesmonocraticas/frame.asp?url=/websecstj/cgi/revista/REJ.cgi/MON?seq=28654726&formato=PDF

b) Cobrança por Unidade:

Esse modelo de cobrança muito defendido principalmente por moradores de coberturas prevê a cobrança em condição de igualdade para todas as unidades independentemente da área privativa, embasam-se fundamentalmente no fato do uso da área comum ser o mesmo sem qualquer tipo de vantagem ou acréscimo para quem possui maior propriedade, além da alegação de que tal critério supostamente fere o princípio da Isonomia.

c) Cobrança Mista:

A cobrança mista adota critérios de cobrança diferentes para Taxas Ordinárias e Extraordinárias, este modelo usa como critério para cobrança das Taxas Ordinárias (manutenção, obras necessárias e de conservação) a fração ideal e a cobrança por Unidade para as Taxas Extraordinárias que como o próprio nome diz são os gastos extraordinários que demandem captação de valores como (Substituição de equipamentos, Reformas, benfeitorias).

Os corolários dessa tese defendem que a adoção de critérios diferenciados é adequada em razão das benfeitorias realizadas mediante pagamento de taxas extraordinárias beneficiarem a todos condôminos sem distinção, pois geralmente os investimentos que justificam essas taxas são aproveitados por todos condôminos na mesma proporção independentemente do tamanho da sua fração enquanto as taxas ordinárias tem relação direta aos custos de seguro e consumo que são presumidamente maiores nas unidades com maior fração ideal e por isso devem ser cobradas de acordo com a fração ideal.

A cobrança por fração ideal me parece ser a mais equânime, veja que se eu tenho um apartamento maior, ele tem maior valor venal, poderá ser habitado por maior número de pessoas, o que consequentemente afetará o consumo, além de gerar maior proveito econômico nos casos em que é destinado à locação, consequentemente tem mais propriedade no todo, se houver um sinistro eu serei indenizado numa proporção maior do que aquele que tem um apartamento cuja metragem é inferior ao meu e assim por diante.

Danúbia Rodrigues dos Santos - Advogada, especialista em Direito Civil com foco em Imobiliário, Contratos, Consumidor e Cobrança Judicial e Extrajudicial.

COMISSÃO DE CORRETAGEM E O CONTRATO DE EXCLUSIVIDADE FIRMADO COM IMOBILIÁRIAS

É comum que uma pessoa coloque o seu imóvel à venda em mais de uma imobiliária para que o seu objetivo (venda) seja alcançado de forma mais célere. Assim, vários corretores atuam com o mesmo foco. Entretanto, é válido esclarecer aos proprietários que quando queiram utilizar os serviços de mais de uma empresa não devem firmar contrato de exclusividade, para que não haja problemas no momento do pagamento da corretagem.

As ações de cobranças da corretagem são crescentes, pois as empresas nutrem o sentimento de que os seus trabalhos não foram reconhecidos. Porém, deve-se ponderar que, quando não houver contrato de exclusividade, a simples aproximação entre o comprador e o vendedor não dá azo ao recebimento da corretagem.

Nesse sentido, quando o profissional efetuar a intermediação da venda, com o alcance do negócio, é certo que o pagamento da corretagem é devido.

Contudo, caso o vendedor firmar negócio com o comprador, este apresentado por um corretor, sem exclusividade, o negócio poderá ser finalizado por outro profissional, que por sua vez será o beneficiado com a comissão.

O entendimento em destaque visa contemplar aquele que trabalhou para a concretização do negócio, eis que a comissão de corretagem não é gerada somente pela apresentação pessoal, mas sim pelo resultado útil do serviço, com a conclusão da venda do imóvel.

Com efeito, o contrato de exclusividade é o previsto no artigo 726, do Código Civil: Iniciado e concluído o negócio diretamente entre as partes, nenhuma remuneração será devida ao corretor; mas se, por escrito, for ajustada a corretagem com exclusividade, terá o corretor direito à remuneração integral, ainda que realizado o negócio sem a sua mediação, salvo se comprovada sua inércia ou ociosidade.

Assim, de acordo com o dispositivo legal mesmo que o negócio seja entabulado entre as partes, sem sequer ter sido realizada a aproximação destas por um corretor, o profissional será beneficiado com a comissão em razão da exclusividade ofertada.

Portanto, o vendedor deve agir com cautela na hora de colocar o seu bem a disposição da imobiliária. Se optar por atribuir exclusividade à empresa, esta mesmo sem ter participação no negócio será legítima credora da comissão. De outro norte, caso não houver exclusividade na venda, o proprietário contemplará com o pagamento do serviço aquele que atendeu aos seus anseios e concluiu o negócio jurídico.

Sarah Ghedin Orlandin - Advogada do escritório Giovani Duarte Oliveira Advogados Associados e pós-graduada em Direito Civil, Negocial e Imobiliário pela LFG.

Fonte: Portal VGV

Nota do Editor:

Há de se ressaltar que a cláusula de exclusividade – quando imposta pelo corretor – é abusiva, e atenta contra a livre concorrência. O próprio Código Civil, em seu artigo 726, prevê a exclusividade da corretagem como uma alternativa – não uma obrigação – a ser acertada entre o corretor e quem o contrata para intermediar o negócio imobiliário.

RESPONSABILIDADE DA ADMINISTRADORA DO IMÓVEL EM CASO DE INADIMPLEMENTO DO INQUILINO

Imagine a seguinte situação hipotética:

Você é proprietário de um apartamento e contrata uma empresa administradora de imóveis para que ela alugue o bem, receba os aluguéis do locatário e fiscalize o contrato.

O apartamento é locado, no entanto, o inquilino atrasa diversas prestações do aluguel.

Diante disso, você ajuíza uma ação de despejo cumulada com cobrança de aluguéis em atraso e rescisão contratual.

Ocorre que, durante a tramitação da ação, percebe-se que o locatário é insolvente, assim como o fiador do negócio, sendo certo que ambos não possuíam renda fixa e nenhum bem que pudesse servir para pagar a dívida. Detectou-se ainda que tanto um como o outro possuíam contra si diversas execuções ajuizadas.

Com base em tal exemplo, indaga-se:

Que espécie de contrato foi celebrado entre você e a empresa?

Um contrato de administração de imóveis.

Em que consiste este contrato?

É um contrato de prestação de serviços por meio do qual o proprietário do imóvel (ou o condomínio) confere a um administrador (pessoa física ou jurídica), por meio de mandato ou autorização, o poder de gerir o imóvel ou de dirigir seus interesses, mediante o pagamento de uma contraprestação. Para maiores informações, vide MILHOMENS, Jônatas.Manual Prático dos Contratos. Rio de Janeiro: Forense, 2005, p. 97.

Assim em nosso exemplo, após ser celebrado o contrato, a empresa administradora passou a ser mandatária do proprietário do imóvel para, em nome deste, realizar e administrar a locação.

Qual é a responsabilidade da empresa administradora do imóvel?

Como visto, a administradora figura como mandatária do proprietário. Logo, sua responsabilidade é regida pelo art. 653 do CC, obrigando-se a indenizar o mandante por quaisquer prejuízos advindos de sua conduta culposa:

Art. 667. O mandatário é obrigado a aplicar toda sua diligência habitual na execução do mandato, e a indenizar qualquer prejuízo causado por culpa sua ou daquele a quem substabelecer, sem autorização, poderes que devia exercer pessoalmente.

Em caso de inadimplemento do inquilino, a administradora deverá arcar com o pagamento dos aluguéis em atraso?

Em regra não. A princípio, não cabe à imobiliária a responsabilidade pelo pagamento de aluguéis, cotas condominiais ou tributos inadimplidos pelo locatário.

Excepcionalmente, a administradora terá responsabilidade em duas situações:

a) Se houver previsão contratual nesse sentido (o que, na prática, é raro); ou

b) Se o contratante provar que a administradora agiu com culpa (sem diligência), não cumprindo os deveres oriundos da relação contratual.

Assim, a “administradora de imóveis é responsável por locação realizada sem as cautelas que a atividade recomenda, sendo por isso obrigada a satisfazer o proprietário naquilo que ele deixou de receber.” (STOCO, Rui.Tratado de responsabilidade civil. São Paulo: RT, 2004, p. 620).

Nesse sentido, já decidiu o STJ:

(...) A administradora de imóveis figura como mandatária do proprietário do bem para, em nome deste, realizar e administrar a locação, nos termos do art. 653, do Código Civil, obrigando-se a indenizar o mandante por quaisquer prejuízos advindos de sua conduta culposa (art. 667 do mesmo diploma legal). Por outro lado, não cabe à imobiliária que agiu diligentemente a responsabilidade pelo pagamento de aluguéis, cotas condominiais ou tributos inadimplidos pelo locatário - ressalvadas as hipóteses de previsão contratual nesse sentido -, porquanto ausente sua culpa, elemento imprescindível em sede de responsabilidade civil subjetiva.

2. Ao revés, configura-se a responsabilidade da administradora de imóveis pelos prejuízos sofridos pelo locador quando ela não cumpre com os deveres oriundos da relação contratual. (...)

(REsp 1103658/RN, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 04/04/2013, DJe 23/04/2013)

No exemplo fornecido, a imobiliária responderia pelos danos causados ao locador?

SIM, considerando que não agiu com diligência na aprovação do locatário e de seu fiador, não exigindo qualquer comprovação da capacidade econômica para cumprir o contrato nem fazendo uma pesquisa sobre a sua situação de solvência.

Em outros termos, você poderá ajuizar uma ação contra a administradora, devendo ela ser condenada a pagar os aluguéis em atraso e demais despesas sofridas.

Fonte: Dizer o Direito.

IPTU NO MEU NOME SIGNIFICA QUE O IMÓVEL É MEU?

Um dos equívocos que vejo com mais freqüência no cotidiano profissional é o de pessoas que confundem a titularidade do IPTU com a propriedade do imóvel. Melhor explicando, ao contrário do que a maioria pensa, ter o IPTU não seu nome não significa que você já é o dono formal do imóvel.

Em direito imobiliário, existe um brocado, que emana da Lei[1], e que preconiza que “quem não registra, não é dono”.

Mas o que exatamente esse ditado popular quer dizer?

E a resposta é simples: significa que quem compra um imóvel e não faz escritura[2] da compra e registra essa escritura no cartório de imóveis não se torna dono do imóvel, ainda que tenham o IPTU no seu nome e tenha a posse[3] do imóvel.

O Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) é um tributo cobrado pelos municípios e que incide sobre a propriedade ou posse de um bem imóvel[4]. A Lei autoriza, assim, que o município cobre o IPTU tanto do dono (proprietário) quanto de quem usa o bem há longo tempo (possuidor).

Desse modo, podemos afirmar com certeza que apesar de a regra ser o dono pagar o IPTU, não necessariamente o titular no cadastro municipal do IPTU é o dono do imóvel.

Como dito acima, a propriedade do imóvel se afere pelo registro imobiliário. Quer dizer: se você precisa saber quem é o dono de um imóvel, dirija-se ao cartório de imóveis perante o qual estiver matriculado o imóvel (se a sua cidade tiver mais de um[5]) e solicite uma “certidão da matrícula” do imóvel. Quem estiver informado como proprietário nessa certidão será o dono do bem.

E observe que eu disse “cartório[6]”. Isso porque as prefeituras costumam possuir cadastros imobiliários, mas quando se trata de conhecer o dono, é o cadastro do cartório de imóveis que interessa.

Você deve estar se perguntando: “Então pra que serve o maldito cadastro da prefeitura?”

E a resposta é novamente simples: apenas para cobrar o IPTU. Não é exatamente o foco do nosso texto o aprofundamento nesse assunto, mas com o passar do tempo os municípios descobriram que a maior parte dos imóveis não é regularizada no cartório de imóveis.

Assim, é comum que pessoas construam em lotes e não “informem[7]” ao cartório de imóveis que a construção ocorreu.

Em casos do tipo, no cadastro do cartório o imóvel continua sendo um lote e, na prática, no lugar já existe uma casa, ou até um prédio.

E como a área construída é uma das bases de cálculo do IPTU, de modo que quando maior a construção, maior o imposto, e como o fisco no Brasil jamais ‘dorme no ponto’, os municípios começaram a criar os próprios cadastros, paralelos aos dos cartórios de imóveis, apenas para cobrar impostos (e, na prática, confundir a população).

Existe, é bem verdade, uma pressão dos agentes envolvidos e a comunidade jurídica em geral, para unificar esses cadastros e simplificar a compreensão dos usuários.

Mas até que isso ocorra, a multiplicidade de cadastros continuará confundindo muita gente. E nós vamos, na medida do possível, tentando esclarecer os leitores e desfazer essas confusões.

Portanto, lembre-se: se precisar saber quem é o dono de um imóvel, procure no cartório de imóveis e não na prefeitura. E se o seu nome não constar no cartório como dono do seu imóvel, procure urgentemente um advogado especialista no assunto para se orientar, pois você corre sim orisco de perder o bem.

[1] Código Civil - Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.

[2] O contrato dos bancos vinculados ao sistema financeiro de habitação tem o mesmo efeito da escritura pública.

[3] Posse, apesar de no popular ser utilizada como sinônimo de propriedade, na acepção jurídica são coisas bem distintas. Posse, para o direito, em rápidas e imprecisas linhas, é o uso direto, a aparência de dono do bem. No caso de imóveis, possuidor seria quem tem as chaves e é respeitado como se dono fosse, quem decide quem entra e quem sai do imóvel.

[4] Código Tributário Nacional - Art. 32. O imposto, de competência dos Municípios, sobre a propriedade predial e territorial urbana tem como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse de bem imóvel por natureza ou por acessão física, como definido na lei civil, localizado na zona urbana do Município.

[5] Normalmente, basta ter em mãos o número da matrícula, ou o endereço correto do imóvel ou uma guia de IPTU do imóvel que o próprio cartório informa se ele próprio é o responsável ou se está na circunscrição de outro cartório.

[6] O termo mais correto seria ‘ofício de registro de imóveis’ e não cartório de imóveis como é popularmente conhecido.

[7] Essa ‘informação’ ao cartório de imóveis é chamada, na linguagem registral, de averbação.

Adrualdo Monte Alto - Advogado, sócio sênior da Monte Alto Advocacia & Consultoria, bacharel em Direito pela Universidade Federal de Minas Gerais - UFMG, especialista em Direito Imobiliário pela Universidade Estácio de Sá.

Fonte: Artigos JusBrasil