ENTREVISTA: CBN IMÓVEIS

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CBN IMÓVEIS ENTREVISTA O PROF. MARCOS MASCARENHAS

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SESSÃO ESPECIAL EM COMEMORAÇÃO AO DIA MUNICIPAL DO GESTOR IMOBILIÁRIO

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LEI QUE ALTERA REGRAS RELATIVAS AOS TERRENOS DE MARINHA E SEUS ACRESCIDOS ENTRA EM VIGOR

A Lei 13.139/2015, que altera regras relativas à ocupação de terrenos de marinha, classificação que abrange áreas ao longo da costa marítima e margens de rios e lagoas que sofrem influência de marés sofreu diversos vetos, principalmente quanto às alterações que reduziriam valores a serem pagos pelos ocupantes dessas áreas e entrou em vigor nesta quarta-feira, 28 de outubro.

Ao longo dos anos, os terrenos de marinha foram ocupados por imóveis, o que leva a União a cobrar taxas pelo uso. Muitos titulares, no entanto, questionam os cálculos, os critérios e as marcações feitas. O projeto que resultou na lei (PLC 12/2015) foi apresentado em 2013 pelo próprio Executivo, que admitiu que as normas até então funcionavam no sentido contrário ao esperado, desincentivando a regularização.

Com a lei, para demarcar uma nova área, o Executivo deverá realizar audiências públicas e informar a população atingida. A União pode firmar dois tipos de contrato com o ocupante: no aforamento, o morador do imóvel paga o foro e passa a ter um domínio útil sobre o terreno; na ocupação, a União é proprietária da área toda e pode reivindicar o direito de uso do terreno.

Vetos

Dilma vetou a unificação da taxa de ocupação de terrenos da União em 2% do valor do domínio pleno. Atualmente, o índice de 2% vale apenas para ocupações já inscritas ou com inscrição requerida até 30 de setembro de 1988. Nas demais situações, a taxa é de 5%. Também foi vetada a exclusão das benfeitorias da base de cálculo do recolhimento do laudêmio e da multa pela não transferência dos registros cadastrais no prazo legal.

Outro ponto rejeitado pela presidente da República foi o repasse obrigatório de 20% dos recursos provenientes de taxa de ocupação, foro e laudêmio aos municípios onde estão localizados os imóveis.

Segundo Dilma, esses e outros dispositivos, alguns dos quais constavam da proposta original do próprio Executivo, "resultariam em significativa perda de receitas decorrentes da exploração de direitos patrimoniais da União, inclusive sem a indicação das devidas medidas compensatórias". Ela cita a mudança de cenário econômico de maio de 2013, quando foi apresentado o projeto, para hoje.

Dilma também vetou parágrafos que previam a possibilidade de suspensão de multas por infrações administrativas, como construção e desmatamento não autorizados, e mudanças nas regras para utilização (onerosa ou gratuita) do espaço subaquático para passagem de dutos e cabos.

Fonte: Agência Senado

Nota do Editor: Clique no link abaixo para acessar a Lei 13. 139/2015

http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2015-2018/2015/Lei/L13139.htm

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EM 12 MESES, INFLAÇÃO DO ALUGUEL REGISTRA ALTA DE 10,09%

O Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M) alcançou 1,89% em outubro, alta de 0,94 ponto percentual em relação a setembro, de acordo com a Fundação Getulio Vargas.

Em outubro de 2014, a variação foi 0,28%. Em 12 meses, o IGP-M registrou alta de 10,09%. O IGP-M é o índice utilizado para balizar os aumentos da energia elétrica e dos contratos de alugueis.

No acumulado deste ano até outubro, a variação foi 8,35%.

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LOTEAMENTOS URBANOS: PROCEDIMENTOS DE APROVAÇÃO E CUIDADOS NA HORA DA COMPRA

A atividade de parcelar o solo, dividindo uma área de terras em frações menores, não é livre para os proprietários. Exige, em primeiro lugar, a aprovação do projeto de parcelamento pela Prefeitura Municipal, além da licença ambiental e observância de outras exigências previstas na Lei Federal nº 6.766/79 e nas leis municipais que disciplinam a matéria.

Significa dizer que, sempre que o proprietário de uma área de terras desejar dividi-la em parcelas menores, precisará da autorização do Poder Público Municipal. As formas básicas de parcelamento do solo são o desmembramento e o loteamento. Aqui, trataremos brevemente loteamento urbano.

Loteamento é a divisão de uma área de terras em lotes destinados a edificação, com abertura de novas vias de circulação e implantação de infraestrutura mínima definida em lei. Considerando a localização, o loteamento pode ser urbano ou rural. O rural tem disciplina diferenciada e requer previa audiência do INCRA.

Levando em conta as características e exigências legais do loteamento urbano, é necessário que, antes da elaboração do seu projeto definitivo, seja solicitado à Prefeitura Municipal uma Análise Prévia da viabilidade do empreendimento. Com base nesse estudo serão definidas as diretrizes para o uso do solo e o traçado dos lotes, do sistema viário, dos espaços livres e das áreas reservadas para equipamento urbano e comunitário. Somente após essa análise prévia é que o loteador poderá submeter o projeto de loteamento à aprovação do Poder Público Municipal.

Juntamente com o pedido de aprovação do loteamento urbanístico devem estar anexados, entre outros documentos, a certidão atualizada da matrícula do imóvel, expedida pelo Cartório de Registro de Imóveis, e a certidão negativa de tributos municipais.

Concluída a análise técnica e aprovados os projetos gráficos pelo setor competente, é expedido Decreto Municipal aprovando o loteamento, com posterior assinatura de Termo de Acordo e Compromisso.

O loteador, após a expedição do decreto aprovando o empreendimento, tem o prazo de 180 dias para submetê-lo ao registro imobiliário, sob pena de caducidade da aprovação. Significa dizer que, perdido esse prazo, é como se não tivesse havido aprovação do loteamento pelo Governo Municipal.

Caberá ao loteador a execução de obras de infraestrutura do loteamento, que incluem, no mínimo, a implantação das vias de circulação, demarcação dos lotes, quadras e logradouros e das obras de escoamento das águas pluviais. Leis municipais poderão estabelecer outras exigências além daquelas já previstas na lei federal. O Habite-se, inclusive, somente será concedido pela Prefeitura após vistoria técnica atestar que a obra do loteamento está em consonância com os projetos gráficos aprovados e os parâmetros urbanísticos do Município.

No projeto de loteamento também deverão ser reservadas áreas institucionais para instalação de equipamentos urbanos, dentre os quais, os espaços livres e àqueles destinados à implantação de áreas verdes. As vias e praças, os espaços livres e as áreas destinadas a edifícios públicos e outros equipamentos urbanos presentes no loteamento incorporar-se-ão ao domínio do Município com a simples aprovação do loteamento. Por isso, os loteamentos não podem ser fechados, nem impedir o livre acesso de qualquer pessoas às suas áreas internas, com a colocação, por exemplo, de guaritas e construção de muros ao seu redor.

Uma vez observadas todas as exigências legais para a aprovação do loteamento, cada adquirente de lote poderá solicitar abertura de matrícula em seu nome perante o Oficial Registrador.

Loteamentos que, após aprovação do Município, não são submetidos a registro imobiliário, são denominados de loteamentos irregulares. Aqueles que, sequer foram submetidos à análise do Poder Público Municipal, são chamados de loteamentos clandestinos. Em ambos os casos, os futuros adquirentes dos lotes apenas terão a posse do bem, não adquirindo a sua propriedade regular. Nesses casos, a propriedade somente será adquirida após a regularização fundiária de tal loteamento clandestino ou irregular, ou por meio de Ação de Usucapião.

É importante alertar para o fato de que, ou em desacordo com as disposições da lei. O loteador que não observar a lei também poderá ser responsabilizado civil e administrativamente.

Desse modo, deve o loteador estar atento às leis que disciplinam o loteamento urbanístico, e, para tanto, o auxílio de um advogado especialista em Direito Urbanístico é fundamental. Assim como deve o consumidor que pretenda adquirir lotes estar bem assessorado juridicamente para analisar a documentação do empreendimento, verificando, principalmente, se se trata de um loteamento regular.

Renata Rocha - Advogada. Mestra em Direito pela UFBA. Especialista em Direito Urbanístico e Ambiental.
Fonte: Artigos JusBrasil

A DIFERENÇA ENTRE MULTA COMPENSATÓRIA E MULTA MORATÓRIA

As multas penais, como as compensatórias e as moratórias, representam sanções penais de caráter civil, fiscal ou administrativo, sendo pecuniária ou não, proveniente de infrações previstas em leis e em acordos. Nos contratos, a cláusula penal é também conhecida como multa convencional ou sanção civil que se impõe à parte que não cumprir a obrigação contratual na sua totalidade ou por descumprimento parcial de alguma de suas cláusulas especiais ou ainda simplesmente retardar o seu cumprimento.

O objetivo das cláusulas penais é assegurar que ao menos parte dos prejuízos sejam recompostos caso uma das partes não cumpra o contrato. Nesse caso, a multa é estabelecida pelo Código Civil, que determina, no artigo 409, que a cláusula penal estipulada em conjunto com a obrigação pode se referir à inexecução completa da obrigação, de alguma cláusula especial ou à mora. De acordo com o artigo 412 do mesmo código, o valor da multa imposta na cláusula penal não pode exceder o da obrigação principal.

Existem dois tipos de cláusula penal: a compensatória, que pode gerar multa por descumprimento total ou parcial de obrigações previstas em leis ou contratos, e outra na hipótese de mora, ou seja, de atraso. No Direito Civil, a cláusula é elaborada com base em um valor previamente estipulado pelas próprias partes contratantes, a título de indenização para o caso de descumprimento culposo da obrigação.

A multa compensatória ocorreria no caso de, por exemplo, um inquilino desocupar o imóvel antes do fim do prazo locatício – a cláusula penal compensatória, nesse caso, seria proporcional ao período de cumprimento do contrato ou, na falta de pactuação, a multa imposta pelo Judiciário (Texto em itálico atualizado pelo Editor). Como o próprio nome já diz, a cláusula compensatória visa compensar a parte lesada pela quebra do contrato. A cláusula penal, funciona, na prática, como uma prévia avaliação das perdas e danos sem necessidade de comprovação.

Já a multa moratória, aplicada para os casos de inadimplemento – ou seja, em que há atraso no cumprimento de determinada obrigação - pode ser aplicada se, por exemplo, o inquilino não pagar o aluguel dentro do prazo. Nos contratos de consumo, o artigo 52 do Código de Defesa do Consumidor estabelece que o percentual da multa não pode ultrapassar 2% do valor da prestação.

Atualização do Editor quanto a multa moratória para os casos de inadimplemento:

Art. 52. No fornecimento de produtos ou serviços que envolva outorga de crédito ou concessão de financiamento ao consumidor, o fornecedor deverá, entre outros requisitos, informá-lo prévia e adequadamente sobre: § 1° As multas de mora decorrentes do inadimplemento de obrigações no seu termo não poderão ser superiores a dois por cento do valor da prestação (redação dada pela Lei nº 9.298, de 01.08.1996).

Os contratos de locação, todavia, não envolvem relações de consumo, são regidos por lei própria, a saber, a Lei 8245/91 (Lei do Inquilinato) – que dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes – razão por que o limite de 2% não pode ser imposto às relações entre locador e locatário, conforme entendimento do STJ:

"DIREITO CIVIL. LOCAÇÃO. DISPOSITIVO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. INAPLICABILIDADE. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. NÃO DEMONSTRAÇÃO. O Código de Defesa do Consumidor não é aplicável aos contratos de locação, porquanto estes dispõem de regime legal próprio, além de faltar-lhes as características delineadoras da relação de consumo. Precedentes desta Corte. STJ - 6ª T. - Rel. Ministro Fernando Gonçalves - REsp. n.º 343.740-SP 

O ordenamento jurídico brasileiro não especifica nenhum percentual máximo para a cláusula penal, razão por que pode ser fixada multa igual ou superior a 10%, desde que ela não ultrapasse o valor da obrigação principal, conforme dispõe o art. 412 do CC/02, in verbis:

Art. 412. O valor da cominação imposta na cláusula penal não pode exceder o da obrigação principal.

Cumpre salientar ainda que o juiz pode reduzir a multa se entendê-la excessivamente onerosa, de acordo com o art. 413 do CC/02, in verbis:

Art. 413. A penalidade deve ser reduzida equitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio.

As principais vantagens das cláusulas penais é aumentar a possibilidade de seu cumprimento, já que o devedor teme que o valor da prestação aumente pelo acréscimo da multa, e facilitar o recebimento da indenização em caso de descumprimento. Além disso, o estabelecimento da cláusula poupa o trabalho do credor de provar judicialmente o montante de seu prejuízo, caso tenha que batalhar por uma indenização.

Fonte: Revista Âmbito Jurídico com atualizações.

CONVITE: SESSÃO ESPECIAL EM COMEMORAÇÃO AO "DIA MUNICIPAL DO GESTOR IMOBILIÁRIO"

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LEI Nº 8.859 /2015

Institui, no Calendário Oficial de Eventos do Município de Salvador, o dia 21 de dezembro como o Dia Municipal do Gestor Imobiliário.

O PREFEITO MUNICIPAL DO SALVADOR, CAPITAL DO ESTADO DA BAHIA,

Faço saber que a Câmara Municipal decreta e eu sanciono a seguinte Lei:

Art. 1º Fica instituído o Dia Municipal do Gestor Imobiliário, no âmbito do Município de Salvador, a ser comemorado, anualmente, no dia 21 de dezembro.

Art. 2º Esta Lei entra em vigor na data de sua publicação.

GABINETE DO PREFEITO MUNICIPAL DO SALVADOR, em 21 de agosto de 2015.

ANTONIO CARLOS PEIXOTO DE MAGALHÃES NETO
Prefeito

JOÃO INÁCIO RIBEIRO ROMA NETO
Chefe do Gabinete do Prefeito

ÉRICO PINA MENDONÇA JUNIOR
Secretário Municipal de Cultura e Turismo

OBS: Publicada à página 11 do Diário Oficial do Município de Salvador de 22/08/2015

O PAPEL DO PERITO ASSISTENTE TÉCNICO

1. Introdução

Deve o perito judicial ter a necessária visão sistêmica das diferentes disciplinas envolvidas nas demandas judiciais, além do Direito, para que bem possa desempenhar o munus. Ele não é parte, não é advogado, não é juiz, dele se espera que, além de ter conhecimento técnico suficiente para o desempenho da função, tenha também facilidade de expressar-se clara e concisamente, habilidade no trato de conflitos, conhecimentos jurídicos e experiência em produção de prova pericial. Pode parecer paradoxal o fato de que um perito sempre começa sua carreira com a primeira perícia, mas atenção especial deve ser dada à nomeação de peritos inexperientes e despreparados, que via de regra conduzem a provas que não esclarecem adequadamente a matéria fática para o Juízo.

2. O perito do juízo e o perito assistente

A participação do perito judicial como auxiliar da justiça (art. 139 do CPC – Código de Processo Civil) é de grande importância na prestação jurisdicional quando a prova do fato depender de conhecimento técnico ou científico (art. 145 do CPC). Da mesma importância do mister atribuído ao perito nomeado pelo juízo, reveste-se a função do perito assistente, o qual possibilita que se instaure o contraditório na matéria técnica, para que não reine absoluto o entendimento do perito nomeado pelo Juízo, que deve ter a mesma postura de imparcialidade do Juiz que o nomeou.

O perito judicial é ser humano, sujeito a falhas por diferentes motivos. A indicação de perito assistente é de fundamental importância para dar segurança e eficiência à produção da prova pericial, cabendo-lhe fazer a interface de comunicação com o perito do juízo, já que, como é sabido, tem em princípio resistência em manter contato diretamente com as partes ou seus procuradores, os quais são parciais em relação às suas pretensões.

Em alteração ocorrida no CPC retirou-se do texto a possibilidade de se questionar a suspeição do perito assistente técnico. Nada mais correto, pois se ele é indicado pela parte, é óbvio que tem interesse que a parte que o contratou tenha sucesso. Diga-se bem claro, o perito assistente deve defender o interesse da parte que o contratou para o deslinde do processo da forma mais favorável possível, dentro dos limites da legalidade e da razoabilidade. A sua função é acompanhar o desenrolar da prova pericial, apresentar sugestões, criticar o laudo do perito nomeado e apresentar as hipóteses possíveis, desde que técnica e juridicamente sustentáveis. Havendo quesitos fora da área de especialização, o perito assistente deve esquivar-se de dar parecer técnico, emitindo apenas, caso se considere conhecedor do assunto, parecer de cunho pessoal, deixando claro que a questão deverá ser definitivamente avaliada e decidida pelo juiz da causa.

Algumas vezes argumenta-se que o assistente técnico tem dez dias após o protocolo do laudo para apresentar seu parecer, quando então faria uma análise aprofundada do trabalho pericial, tornando-se desnecessário o acompanhamento da produção da prova. O que se olvida é que quando o processo é devolvido à secretaria do juízo fica sujeito aos trâmites como conclusão, prazo para emissão de alvará de levantamento de honorários, vistas sucessivas para as partes ou outros procedimentos que impossibilitam o acesso do assistente técnico ao inteiro teor do laudo e seus anexos, assim como ao processo como um todo, única forma de desempenhar a contento a sua tarefa.

Uma forma de contornar esta possível dificuldade é ter consigo uma cópia completa do processo, dispensando o exame dos autos originais até a carga pelo Perito. É importante salientar também que o prazo para a apresentação de quesitos suplementares preclui com o protocolo do laudo, portanto se o perito do juízo entrega o laudo sem dar acesso ao perito assistente pelo menos por 48 horas (ou mais, dependendo da complexidade da prova), impede a parte de exercer o seu direito a quesitos suplementares decorrentes do texto do laudo.

O CPC continha previsão de que o perito teria que conferenciar com os assistentes técnicos antes de entregar o laudo, previsão esta que foi retirada do Código. Uma modificação do CPC, entretanto, pela Lei nº 10.358, de 27 de dezembro de 2001, introduziu o art. 431-A que prevê que “As partes terão ciência da data e local designados pelo juiz ou indicados pelo perito para ter início a produção da prova”. Entendemos, diante deste novo artigo, que o perito do juízo é quem deve entrar em contato com os assistentes técnicos para que tenham a oportunidade de participar ativamente da produção da prova, o que não elimina a necessidade de comportamento pro-ativo do perito assistente, como veremos mais adiante.

3. O parecer técnico

O principal trabalho do perito assistente não é, como acham muitos, apenas elaborar um laudo independente, um laudo divergente ou uma crítica ao laudo pericial, mas sim diligenciar durante a realização da perícia no sentido de evidenciar junto ao perito do juízo os aspectos de interesse ao esclarecimento da matéria fática sob uma ótica geral e mais especificamente sob a ótica da parte que o contratou. Somente após esgotadas todas as possibilidades junto ao perito do juízo é que caberá ao perito assistente elaborar o seu parecer técnico.

Uma questão que tem sido levantada por alguns juízes é de que o perito assistente tem a função de elaborar laudo completo apartado, caso não se contente com o trabalho elaborado pelo perito do juízo. Não entendemos desta forma, s.m.j., pois o parágrafo único do artigo 433 do CPC faculta aos peritos assistentes oferecer seu parecer no prazo de dez dias da intimação das partes sobre a juntada do laudo. Entendemos por “parecer” uma peça que tanto critique o laudo oficial, quanto apresente outras informações e alternativas de respostas aos quesitos, não necessariamente elaborando outro laudo completo. Não cabe, pois, que o juiz da causa manifeste censura à critica proferida pelo assistente técnico, como já vimos acontecer, pois o seu papel é exatamente de criticar o trabalho do perito nomeado, e não a pessoa do perito, através de parecer técnico e não exatamente de elaborar um laudo completo.

Qualquer argumentação no sentido de inquinar de vício o trabalho do assistente técnico cai por terra, pois assim como a parte que o contratou exerceu o direito de estabelecer o contraditório técnico, também a parte contrária pode exercer este direito, cabendo, a final, ao juízo, analisando o laudo do perito por ele nomeado e os pareceres dos assistentes técnicos das partes, formar seu entendimento sobre a matéria de fato. Ressalte-se que o Juízo tem ampla liberdade de formar seu convencimento, não se vinculando nem mesmo à prova pericial produzida pelo Perito Oficial (Art. 436 do CPC).

Há circunstâncias, entretanto, em que o perito assistente técnico antecipa o seu trabalho e faz o protocolo de seu parecer antes do laudo do perito nomeado pelo juiz ou então antes do prazo de 10 dias após intimadas as partes da apresentação do laudo, conforme previsto no parágrafo único do art. 433 do CPC. O procedimento é, no mínimo, anti-ético, vai na contra-mão do procedimento usual dos peritos do juízo não darem acesso à minuta do laudo pelos assistentes técnicos. Não é correta tal antecipação, s.m.j., a despeito de não gerar qualquer consequência processual. Entendemos que o perito assistente que adota este procedimento prejudica seu cliente, pois o seu parecer que deveria ser um parecer crítico ao trabalho do perito do juízo, perde força por se antecipar, por subverter a ordem processual e o bom senso. O perito assistente que assim procede perde a oportunidade de exercitar o contraditório técnico, de dialogar com o perito do juízo buscando melhor esclarecer a matéria de fato sob o ponto de vista da parte que o contratou. Não há que se argumentar que se procedeu assim por se tratar de matéria objetiva ou singela, pois é fato que os mínimos detalhes muitas vezes são objeto de longas discussões no campo jurídico.

Ao elaborar seu parecer técnico ao laudo, deve o assistente técnico abster-se de fazer referências adjetivas ao procedimento do perito do juízo, visto que lhe compete fazer críticas ao laudo resultante da prova pericial e não à pessoa do perito nomeado. Ao procurador da parte é que caberá, se for o caso, tecer considerações sobre a conduta técnica e ética do expert do juízo, restringindo-se o perito assistente à crítica técnica do documento gerado ao final da perícia. Exceção se faz à hipótese de o expert nomeado não permitir o acesso do perito assistente às diligências, aos documentos ou à minuta do laudo ou se não lhe conceder prazo suficiente para fazê-lo. É muito comum que o expert do juízo, após trabalhar longamente na preparação do laudo oficial, tenha uma certa pressa em entregar o laudo, dificultando, às vezes, o necessário acesso do assistente técnico. Neste caso cabe a este último relatar os fatos na introdução ao seu parecer, para que o juiz tome conhecimento de que a parte não teve o acesso necessário para o estabelecimento do contraditório técnico, prejudicando a ampla defesa da parte.

4. O papel do perito assistente

Ao perito assistente cabe diligenciar criteriosamente no sentido de verificar as diferentes hipóteses de abordagem da matéria técnica objeto da prova pericial, tentando fazer com que o perito nomeado pelo juízo perceba as diferentes interpretações da matéria fática sob estudo, para que não seja o seu cliente prejudicado com visões unilaterais, distorcidas da realidade ou que não sejam suficientemente abrangentes para dar ao juiz da causa subsídios amplos para o esclarecimento da matéria fática sob exame. Não há que se falar em imparcialidade absoluta do perito assistente, diferentemente do perito nomeado pelo juízo, pois a sua contratação pela parte objetiva precipuamente que acompanhe o trabalho técnico a ser desenvolvido pelo perito com os olhos voltados para as alternativas que melhor esclareçam a matéria de fato sob o ponto de vista da parte que o contratou, dando assim ao Juízo condições de tranquilamente decidir a questão sub judice.

Para que o assistente técnico possa desempenhar com perfeição o seu mister é importante que procure acompanhar todas as diligências realizadas pelo perito do juízo, ou na pior das hipóteses, antes que o laudo seja finalizado, pedir o prazo necessário ao perito para examinar as peças do processo e ter claras em mente as teses jurídicas da parte que o contratou e da parte contrária, para que possa melhor assessorar a parte, através de seu procurador, na condução da prova técnica. Fato inconteste é que após apresentado o laudo com imperfeições, torna-se mais difícil a sua retificação.

Antes mesmo do início dos trabalhos e também durante a produção da prova pericial, deve o perito assistente técnico avaliar cuidadosamente a eventual necessidade de apresentação de quesitos suplementares para melhor esclarecer a matéria, os quais somente poderão ser apresentados antes de protocolado o laudo em juízo. Após a entrega do laudo somente cabem esclarecimentos, nos termos do art. 435 do CPC. Como o perito nomeado pelo juiz deve ater-se aos quesitos formulados e não emitir juízo de valor sobre a questão examinada, cabe ao perito assistente técnico sugerir eventuais quesitos suplementares durante a perícia e em seu parecer aprofundar o estudo técnico da prova, extraindo conclusões sobre a prova produzida de modo a municiar o procurador da parte de elementos para o pedido de esclarecimentos.

Na formulação de quesitos é fundamental a participação do assistente técnico, profissional que deve ter o preparo necessário para assessorar o advogado de forma que os quesitos sejam formulados objetivamente, focados na matéria técnica e com a delimitação clara dos parâmetros a serem seguidos na perícia. É público e notório que os advogados não dominam a área técnica fora de sua área de formação, carecendo, portanto, de assessoria do perito assistente na formulação dos quesitos, evitando-se a formulação de quesitos incorretos, desnecessários, prejudiciais, impertinentes ou de mérito. Ninguém melhor que o assistente técnico, com formação específica na área técnica e com bons conhecimentos de Direito, para saber quais os elementos de prova serão necessários para o esclarecimento do juízo. A partir dos quesitos elaborados pelo assistente técnico, terá o procurador da parte a oportunidade de adequá-los ao contorno jurídico apropriado à instrução do processo.

No caso de perícias que envolvem cálculos de liquidação, por exemplo, há que se cuidar para que o termo inicial e final para a aplicação de correção monetária e juros sejam consentâneos com a decisão exequenda, assim como as verbas deferidas com suas particularidades determinadas pelas decisões judiciais. Numa perícia desta espécie é fundamental, também, que os cálculos sejam atualizados até a mesma data dos cálculos apresentados com a inicial da execução, para que o juiz da causa possa bem avaliar se houve ou não excesso de execução. É muito comum que as decisões não sejam suficientemente claras e permitam mais de uma interpretação na liquidação. Nestes casos, cabe tanto ao perito do juízo quanto ao assistente técnico, apresentar as hipóteses de interpretação das decisões exequendas, abrindo o leque de possibilidades e submetendo-o ao crivo do juiz da causa, a quem cabe a análise de Direito. Muitas vezes o perito sente-se na posição de julgar o que é legal ou correto, deixando até mesmo de responder os quesitos conforme formulados, usurpando a função do juiz. 

Ao perito assistente cabe apresentar ao perito do juízo, caso este não tenha considerado em seu trabalho, estas diferentes hipóteses de interpretação, além de questionar todos os valores a fundo, a partir da origem do débito, conferindo todos os índices utilizados e sua pertinência, os termos iniciais e os cálculos efetuados, eventuais suprimentos de lacunas, passo a passo e de forma aprofundada. Caso o perito não faça esta análise abrangente da liquidação, deve o perito assistente ressaltar este fato em seu parecer, desenvolvendo os cálculos nas diferentes alternativas e submetendo à apreciação do juízo e, eventualmente, sugerir ao advogado que requeira seja determinado ao perito que desenvolva tais cálculos através dos esclarecimentos.

5. Conclusão

Do exposto conclui-se que a atuação do perito assistente técnico se reveste de importância muito maior que se presume e que as possibilidades de sua intervenção nos processos, sejam judiciais ou extrajudiciais, se ampliam num grande leque muitas vezes não percebido pelos operadores de Direito. A observância dos vários aspectos citados abre várias possibilidades para uma prestação jurisdicional mais justa e efetiva.

Gilberto Melo - Engenheiro e Advogado, Parecerista jurídico-econômico-financeiro, especialista em liquidação de sentença e cálculos judiciais, extrajudiciais e de precatórios...

DIVULGAÇÃO CRECI-BA: SEMINÁRIO IMOBILIÁRIO

É hora de encontrar novos caminhos e diferentes soluções e ferramentas para atingir as metas de nosso planejamento profissional. O Seminário Imobiliário foi cuidadosamente preparado, pelo CRECI BAHIA, com esta finalidade. Serão apresentadas 04 (quatro) palestras imperdíveis, num dia inteiro (08:30 às 18:30 horas) de conhecimento essencial, voltado para Corretores de Imóveis, Estagiários e Estudantes de Gestão Imobiliária e TTI.

As inscrições só poderão ser feitas na Sede do CRECI, em Brotas ou em uma das delegacias do interior, mediante a entrega de 02 latas de leite em pó, que serão, posteriormente doadas para o Hospital Aristides Maltez.

Não serão garantidas vagas para inscrições realizadas no dia do evento.

Faça já sua inscrição!

Data: 13 de novembro

Local: Fiesta Convention Center

Fonte: Assessoria de Comunicação CRECI BAHIA

MUNDO: FINANCIAMENTO MAIS FÁCIL TRARÁ DE VOLTA FRENESI DO MERCADO RESIDENCIAL DE LONDRES

O breve respiro observado no precipitado mercado imobiliário residencial de Londres depois que os reguladores impuseram critérios de financiamento mais rigorosos no ano passado está acabando.

Os custos hipotecários mais baixos e a escassez de casas estão atiçando a especulação de que os valores na capital do Reino Unido vão disparar novamente. Além disso, os credores estão aliviando as condições de financiamento, e as taxas de endividamento estão subindo pela primeira vez em um ano durante o terceiro trimestre, de acordo com o Banco da Inglaterra. Os corretores então estão elevando as projeções de preços para as residências em Londres, que custam em média 522.000 libras (US$ 808.000).

Essa reviravolta põe em risco as iniciativas tomadas pelas autoridades do banco central em outubro do ano passado, quando, a fim de evitar uma bolha estimulada pelo financiamento no mercado imobiliário residencial, limitou-se o quanto as pessoas podem tomar emprestado com base no salário delas. A taxa anual de aumento dos preços de casas na capital desacelerou de 17,4 por cento há um ano para 4,2 por cento em agosto, mostram dados do governo. As vendas de residências caíram 14,3 por cento no período, de acordo com a empresa de pesquisa Londres.

"Os limites de empréstimo com base no salário, e as práticas mais estritas de financiamento hipotecário em geral, tornaram muito mais difícil para as pessoas obter acesso às hipotecas", disse Peter Dixon, economista internacional do Commerzbank AG em Londres. "No entanto, para esfriar um mercado no longo prazo é preciso colocar outras medidas em jogo, como aumentar os juros ou construir mais casas".

Maior ameaça

O presidente do Banco da Inglaterra, Mark Carney, disse que a moradia era a maior ameaça à economia quando ele restringiu os empréstimos mais arriscados ao requerer que no máximo 15 por cento das novas hipotecas possam exceder uma proporção empréstimo-renda de 4,5 vezes. A Financial Conduct Authority (autoridade de conduta financeira inglesa) já exigia em abril de 2014 que os compradores provassem que teriam condições de fazer os pagamentos da hipoteca mesmo se as taxas de juros aumentassem.

Os limites impostos pelos reguladores não bastaram para esfriar os preços de modo permanente, pois investidores estrangeiros ricos continuam comprando e competindo com os moradores locais no mercado, que não tem imóveis suficientes disponíveis, de acordo com Jeremy Cook, economista-chefe da empresa de câmbio World First U.K. Ltd., com sede em Londres.

Mais de 80 por cento dos londrinos acham que os preços das casas estão caros demais e acreditam que eles ainda vão aumentar, de acordo com uma pesquisa da ING Groep NV. O coeficiente do preço médio em relação à renda agora equivale a 12 vezes, um recorde e mais que o dobro do nível registrado em Birmingham, a segunda cidade do Reino Unido, disse a empresa de pesquisa Hometrack.

Falta de oferta

A falta de oferta é o principal motivo que levou o londrino John Cook, 40, a decidir comprar uma casa de quatro quartos em Streatham Hill. "O governo atual não vai mudar de modo significativo as regras do jogo em relação à oferta de casas", disse ele.

Os custos mais baixos para tomar empréstimos também estão tornando o cenário mais atraente para a compra. As taxas de hipoteca no Reino Unido caíram para 3,17 por cento em toda a dívida pendente no segundo trimestre, o valor mais baixo desde pelo menos 2007, e os avanços líquidos subiram mais de 10 por cento em relação ao ano anterior, para 9,9 bilhões de libras.

As vendas de residências aumentaram em agosto pela primeira vez desde abril de 2014, de acordo com uma pesquisa feita pela Royal Institution of Chartered Surveyors. A corretora Broker Hamptons International elevou no mês passado a projeção para o preço das casas em Londres neste ano de 1,5 por cento para 6 por cento.

O aumento nas vendas e nos empréstimos hipotecários é "saudável" e não se traduz diretamente em uma disparada dos preços das casas, que já estão altos demais, de acordo com Ed Stansfield, economista da Capital Economics em Londres.

"Seria preocupante se estivéssemos vendo novamente padrões mais laxos de financiamento, o que resultaria em mais medidas das autoridades", disse Stansfield.

Fonte: Sharon Smyth e Neil Callanan / Bloomberger

CMS: ATRASO NA VOTAÇÃO DO ITIV AFETA APROVAÇÃO DO PDDU

Está cada vez mais evidente a possibilidade de o projeto do Executivo Municipal que institui o parcelamento do ITIV só ser votado ano que vem. 

Esta semana, o texto não foi colocado para votação na Câmara Municipal de Salvador devido à falta de consenso entre a bancada governista e a oposição. 

A previsão era de que ontem o projeto fosse levado ao plenário para aprovação, no entanto, não houve sessão e a pauta do legislativo municipal seguirá trancada.

O atraso na votação do projeto que parcela o ITIV afetará, também, os planos do prefeito ACM Neto (DEM) de aprovar o polêmico Plano Diretor de Desenvolvimento Urbano (PDDU), alvo de diversas reclamações de movimentos sociais pela forma como está sendo conduzido o debate pela prefeitura.

Exigência do mercado imobiliário, o parcelamento do ITIV teria sido uma estratégia de Neto de agradar os empresários e aquecer o setor, bastante enfraquecido por conta da crise econômica que atinge o Brasil. Nesse pacote de apoio, entra também o já aprovado projeto da Outorga Onerosa e o PDDU. 

No entanto, tudo indica que as dificuldades do prefeito serão grandes, principalmente para reunir 29 vereadores que votem a favor, uma vez que este é o número necessário para aprovação do projeto, que tem caráter tributário.

Nos bastidores, afirma-se que o prefeito precisará de muita articulação, através dos seus líderes na Casa, entre eles Joceval Rodrigues (PPS) e Leo Prates (DEM), que é o vice. 

Na última segunda-feira, a sessão esteve cheia, no entanto, a pedido da oposição, na figura do líder Suíca (PT), não ocorreu a votação. E na ocasião, a bancada do governo só tinha 28 vereadores na Casa, conforme afirmou no dia o vereador Joceval Rodrigues.

Para o vereador Gilmar Santiago (PT), não tem como não criticar o funcionamento da casa no último mês, quando diversas sessões não tiveram quórum. 

”Na última semana não tivemos sessão. Eles se utilizam disso, dessa nossa provocação como tática para tentar organizar sua base e votar esse projeto. Temos interesse de discutir o ITIV, mas do jeito que está não dá”, disse. 

Ele se refere ao fato de a emenda dele, do vereador Edvaldo Brito (PTB) e de Silvio Humberto (PSB) não terem sido aceitas. 

Já Sílvio Humberto disse não entender a motivação do Executivo Municipal em não aceitar a emenda da oposição.

Já a base do governo alega que as compras de imóveis são as transações em que mais ocorrem sonegação do ITIV. 

Para o vereador Sílvio Humberto, a alegação não tem lógica. 

“Estão partindo do pressuposto de que a maioria dos contribuintes são sonegadores e isso contradiz um princípio da justiça, de que todos são iguais até que se prove o contrário. Não vejo porque, e o governo deve estar buscando construir o consenso na sua base aliada. Eu irei, juntamente com outros, todos os dias para a sessão”, disse ele à Tribuna, semana passada.

Hieros Vasconcelos Rego / Fonte: Tribuna da Bahia

A PROMESSA DE PERMUTA E O REGISTRO DE IMÓVEIS

Os cartórios, quase sempre incompreendidos e muitas vezes sujeitos a paradigmas negativos, são uma necessidade social. Previnem litígios e servem  de memória autorizada dos fatos sócio-jurídicos mais importantes. Desempenham funções essenciais aos objetivos fundamentais do Estado.

É por meio da publicidade, oponível a todos os terceiros, que os registros públicos podem afirmar a boa-fé dos que praticam atos jurídicos amparados na presunção de certeza irradiada a partir de tais registros. Publicidade é elemento essencial dos registros públicos, diante de certos atos ou fatos da vida civil jurídica.

O outro lado da mesma moeda, implicando a inação do credor, gera a inoponibilidade de sua pretensão, dado que a presunção de boa-fé será deslocada em prol do terceiro forrando sua aquisição, suportando, assim, o exequente o ônus de sua negligência traduzido no dever de provar a má-fé do terceiro adquirente do imóvel. Neste sentido, a regra é clara: Os fatos sujeitos a registro e não registrados são inoponíveis a terceiros, atribuindo-lhes lei a presunção de boa-fé, princípio curial do direito.

Além disso, proporcionar segurança às relações jurídicas é um dos objetivos dos registros públicos, a partir do aprimoramento de seus sistemas de controle, especialmente com a obrigatoriedade das remissões recíprocas, criando uma rede fina, atualizada e completa de dados e informações.

De forma que existe uma burocracia saneadora do mercado imobiliário e ela atende pelos nomes de Registro de Imóveis e Tabelionatos de Notas.

Neste contexto, tem-se verificado com frequência cada vez maior, notadamente em época de vigoroso incremento das negociações imobiliárias, nova modalidade de negociação jurídica denominada de promessa de permuta de imóveis.

No exemplo citado, o proprietário do terreno vende parte ideal de seu imóvel para a construtora e reserva-se de uma fração ideal, surgindo assim, um condomínio civil. Sob o escopo de pagamento do terreno, a construtora se compromete em construir algumas unidades autônomas, convencionadas previamente e consignadas na escritura pública que materializa tal negócio jurídico. Efetuada a construção, considera-se cumprida a obrigação assumida pela construtora e o vendedor (proprietário do terreno) passa a ser titular das unidades autônomas construídas por acessão sem nenhuma formalidade já que a legislação civil admite esta modalidade de aquisição imobiliária.

Trata-se de tema muito importante para o avanço do mercado imobiliário que vem procurando, nos últimos anos, em especial pela busca do uso racional do espaço, este cada vez mais exíguo nos grandes centros urbanos, uma nova modalidade de negócio jurídico, qual seja, a alienação do imóvel pelo proprietário a terceiro, para receber deste, em contrapartida, área construída no próprio local, e não dinheiro. Encontrou-se a solução, com reflexo na área notarial e de registros, no instrumento adequado para formalizar o negócio jurídico – promessa de permuta - definindo-se qual o contrato apropriado para a espécie e que melhor reflita a realidade da relação pactuada pelas partes.

Ocorre que alguns registradores (ainda) entendem que o fato dos negociantes identificarem as unidades autônomas no momento da negociação do terreno, configura a necessidade de prévio registro da incorporação imobiliária.

Não obstante, em que pese respeitáveis entendimentos em contrário, entendo a recusa de registro deste tipo de negócio jurídico como considerável entrave econômico ao pleno desenvolvimento do mercado imobiliário e ofensa a um dos maiores pilares do desenvolvimento econômico do país, o Princípio da Propriedade Privada, princípio este reconhecido como verdadeiro direito que, além de fundamental, é tido por natural.

A questão reside na circunstância de a lei dos Registros Públicos 6.015 ter sido elaborada em 1973, época na qual não era comum – para dizer o menos - no Brasil a sistemática da permuta com torna de lote de terreno por imóvel a ser erguido nele, ao passo que a incorporação imobiliária é regida por outra lei - 4.591, de 1964.

Inicialmente, em relação ao contrato - seja de promessa, seja definitivo -, de permuta, nada há no sistema jurídico nacional que impeça sua confecção. Entre nós, vigora o princípio da liberdade de contratar (art. 421 CC 2002, cláusula geral aberta cujo norte é a utilidade, a dimensão social do contrato, vale dizer, sua função social. Atendendo o contrato a uma finalidade útil e necessária à realização dos fins sociais, implementa-se a possibilidade jurídica de sua formação. Em complemento, a mesma lei civil (art. 1.228 CC 2002) assegura ao proprietário 'a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa (caput), 'em consonância com as suas finalidades econômicas e sociais' (§ 1º), sendo, no entanto, 'defesos os atos que não trazem ao proprietário qualquer comodidade, ou utilidade, e sejam animados pela intenção de prejudicar outrem' (§ 2º).

Notadamente em relação à promessa de permuta, tem-se por necessário enquadrá-la na categoria de contratos atípicos, consoante visualiza o art. 425 também do Código Civil de 2002, para cuja formação exige-se apenas obediência às normas gerais do Direito, aplicáveis aos contratos em geral para sua existência, validade e eficácia.

Além disso, a compra e venda e a troca, por se cuidarem de institutos semelhantes, submetem-se ao mesmo regime legal (artigo 1.164 do Código Civil), com exceção de algumas regras específicas e que não autorizam a regulamentação da permuta em capítulo próprio (Orlando Gomes, 'Contratos', p. 325). Dentre essas regras específicas não se incluem qualquer vedação a que se formule promessa de permuta, aplicando-se, dessa forma, a regra geral dos contratos preliminares e, em particular, das promessas de venda e compra.

Aliás, nesta senda já decidiu o STF confirmando premissa constante de acórdão de Tribunal do Rio de Janeiro no sentido de que 'os mesmos princípios que regem a execução das promessas de compra e venda de imóveis aplicam-se ao negócio jurídico caracterizado como promessa de permuta'. Apenas ressalvou que 'a inscrição no Registro de Imóveis é condição essencial à adjudicação compulsória de imóvel prometido à permuta por instrumento particular' (RE n. 89.501-9, citado na 'Revista de Direito Imobiliário', vol. 6, p.134-135), em face da aplicabilidade do Decreto-lei 58, 1937 e não do artigo 639 do Código de Processo Civil.

Vale dizer, determinando a lei o acesso da promessa de venda e compra ao Registro de Imóveis, automaticamente permitiu também o da promessa de permuta. Com segurança, pode-se afirmar que inexiste motivo para, distinguindo-se um contrato do outro, deixar a promessa de permuta fora do registro imobiliário. Neste norte, conclui José Osório de Azevedo Júnior, não encontrar obstáculo ao registro da promessa de permuta (Compromisso de Compra e Venda, São Paulo: Saraiva, 2ª. ed., 1983, pág. 251).

De fato, o Código Civil prevê que 'a compra e venda pode ter objeto coisa atual ou futura' (art. 483), acrescentando que 'aplica-se à troca as disposições referentes à compra e venda' (art. 533).

Depreende-se que a permuta de imóvel por unidade autônoma futura não fere o conceito segundo o qual por permuta entende-se a troca de coisa por coisa, ou, mais propriamente, de bem por bem. Como diz Caio Mário da Silva Pereira, 'é fora de dúvida a viabilidade do contrato incidente em 'coisa futura', o qual fica perfeitamente definido como condicional – 'emptio rei speratae', que se resolve se a coisa não vier a ter existência, mas que se reputa perfeito desde a data da celebração, como implemento da 'conditio' (...) Lembra ainda o festejado jurista que 'ademais, permuta imobiliária não precisa ser de imóvel por imóvel – pode ser de imóvel por direito, por ação' (...). Prosseguindo, acentua que 'em virtude de sua extensão econômica é da maior amplitude. Tematicamente, todas as coisas 'in commercio', isto é, que não sofrem indisponibilidade natural, legal ou voluntária, podem ser permutadas: imóvel por imóvel, imóvel por móvel, bem corpóreo por bem corpóreo, bem corpóreo por bem incorpóreo' (grifos do original).

A propósito, o Código de Comércio de 1850, não por acaso, já previa que tudo o que pode ser vendido pode ser trocado (art. 221).

Lado outro, no plano do registro imobiliário, prevê o art. 167 da lei dos Registros Públicos que'No Registro de Imóveis, além da matrícula, serão feitos: I – o registro; [...] da permuta'.

É certo que a lei instrumental não refere à promessa de permuta, todavia a lacuna legislativa não constitui, por si só, empecilho jurídico à recepção de tal título no fólio real.

Ora, considerando-se que 'aplica-se à troca as disposições referentes à compra e venda' (art. 533 CC 02) e a existência de expressa previsão do ingresso da promessa de compra e venda (art. 167, I, 18 LRP), mostra-se desarrazoado entendimento inverso.

Além disso, a redação do referido art. 167 da LRP não é taxativa, pois não esgota todas as hipóteses possíveis. Várias outras situações, quando praticadas, são admitidas a registro em sentindo amplo (abarcando a matrícula, o registro propriamente dito ou inscrição, e a averbação), inclusive encontradas dentro da própria lei 6.015 (vide, por exemplo, as situações elencadas no seu art. 246 e parágrafos). Fora dela, sem esforço podem ser mencionadas as hipóteses de renúncia (art. 1.275, II e seu § único CC 2002 = art. 589, § único CC 16), a perpetuidade de florestas (art. 21 lei 9.985, de 2000), novas averbações de cancelamento (art. 23 do Estatuto da Cidade – lei 10.257, de 2001), a averbação da reserva legal (art. 16, §2º do Código Florestal*– lei 4.771, de 1965, com a redação da lei 7.803, de 1989), etc.

Em verdade, a permuta ou troca é ato em que predomina o interesse obrigacional. Todavia, a circunstância de não se tratar de direito real também não é óbice ao registro da promessa de permuta, pois a lei textualmente admite o ingresso de atos e títulos considerados atípicos, na medida em que representam direitos de natureza diversa, que não a real (a que a lei confere atributo de 'realidade' em circunstâncias especiais. Neste sentido, no elenco do art. 167, encontram-se atos de natureza processual (arresto, sequestro, penhora, citações, etc.), outros em que predominam interesse obrigacional (alienação de coisa locada, dação em pagamento, doação entre vivos, etc.), registros de atos relacionados à realização do casamento (bens de família, convenções antenupciais, dote), etc.

O que é evidente, no sentido do ingresso do título, é que atenda às regras de forma estabelecidas e que digam respeito à imóvel matriculado (art. 222 LRP), sempre que praticado o ato ou negócio jurídico previsto na legislação civil, que por sua repercussão e interesse deva ser dado a conhecimento de terceiros interessados (art. 167, c.c. 169 LRP)

Ainda assim, inexiste óbice a que se admita ingresso do título como espelhando promessa de permuta, afastando praxe de se rotular o negócio como 'compra e venda com promessa de dação em pagamento ou compra e venda com preço convertido em obrigação de fazer, ou como dupla compra e venda com compensação de preço' (Marcelo Terra, Temas Jurídicos nos Negócios Imobiliários, pág. 178).

Por sua vez, a regra do artigo 39 da lei 4.591, de 1964, cuida apenas de entrega de área construída no próprio terreno negociado, não se referindo, à promessa de troca de terreno em que o permutante recebe algumas unidades autônomas futuras a se construírem em terreno distinto e de propriedade do co-permutante.

Forçoso concluir, nestes termos, pela inexistência de qualquer óbice, seja à confecção do contrato de promessa de permuta de imóveis, seja a que ingresse no álbum imobiliário, providência que visa, a constituir eficácia do negócio jurídico, irradiar publicidade a terceiros e, sobretudo, a resguardar a segurança jurídica.

Marcelo Guimarães Rodrigues - Desembargador do TJ/MG

Fonte: Migalhas de Peso

Nota do Editor: 

*Nada mudou com o Novo Código Florestal em termos gerais e estruturais, já que a lei aprovada permitiu tão somente ajustes pontuais para adequação da situação de fato à situação de direito pretendida pela legislação ambiental.

CONVITE: SESSÃO ESPECIAL - DIA MUNICIPAL DO GESTOR IMOBILIÁRIO

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RESPONSABILIDADE CIVIL NA CONSTRUÇÃO CIVIL

A responsabilidade civil é o dever de indenizar dano decorrente de ato jurídico, lícito ou ilícito, consequência do descumprimento de uma obrigação. O presente trabalho trata acerca deste instituto, mais especificamente, a responsabilidade civil dos empreiteiros, arquitetos e engenheiros quanto aos danos relativos às edificações.

Dessa forma, objetiva-se esclarecer as características específicas de cada profissão no tocante à responsabilidade civil, objetiva ou subjetiva, trabalhando questões como a natureza da obrigação de cada uma, se de meio ou resultado, se as responsabilidades são idênticas ou distintas, bem como qual deles responderá em casos específicos, em conjunto ou isoladamente.

RESPONSABILIDADE CIVIL SUBJETIVA E OBJETIVA

Na responsabilidade civil subjetiva leva-se em conta a conduta do agente, ou seja, a culpa é necessária para configurar o causador do dano, podendo ela ser grave, leve ou levíssima. A culpa grave é aquela em que o agente assume o risco de que o evento danoso e previsível não ocorrerá, aproximando-se, portanto, do dolo. Já na leve, a infração é de um dever de conduta relativo ao homem médio. Por fim, a levíssima é aquela que decorre de uma falta de atenção extraordinária, que apenas uma pessoa muito dotada de conhecimento específico poderia ter.

Faz-se importante ressaltar que em todas essas hipóteses cabe indenização, de forma que o grau de culpa servirá apenas para que se calcule o valor do dano a reparar.

Por sua vez, a responsabilidade civil objetiva, baseia-se na teoria do risco, exigindo-se apenas o nexo de causalidade entre o dano e a conduta, independentemente de culpa.

Posto isso, temos que os engenheiros e arquitetos, enquanto pessoa física ou jurídica prestadora de serviços, respondem objetivamente, porém enquanto profissionais liberais, devem ser responsabilizados em caso de culpa comprovada, ou seja, subjetivamente.

RESPONSABILIDADE CIVIL DO ARQUITETO

A responsabilidade civil do arquiteto, enquanto profissional liberal, é uma espécie de responsabilidade legal, vez que decorre diretamente das normas regulamentadoras das atividades técnicas relacionadas à construção, tendo este trabalho como foco as Leis n.º 5.194/66 e n.º 12.376/10, ambas vigentes.

Em concordância com a temática já abordada referente ao arquiteto enquadrar-se como prestador de serviços, a atribuição da responsabilidade consequente de dano por erro ou vício do projeto elaborado restará pendente da demonstração de culpa, caracterizando-se assim como hipótese de responsabilidade subjetiva.

Há que se notar, no entanto, que a abordagem legal da questão exige a observância de determinadas condutas a fim de garantir a segurança e afastar a ocorrência de dano de cunho sério e social, podendo atingir terceiros estranhos à relação contratual, originando-se então a obrigação legal de publicidade da autoria.

Neste sentido, José Roberto Fernandes Castilho traz em seu livro "O arquiteto e a lei - Elementos de direito da arquitetura" a seguinte ideia:

"Para garantia da sociedade, o trabalho técnico profissional do arquiteto nunca pode ficar oculto. A vinculação pública do arquiteto com a obra que produziu é de fundamental importância do ponto de vista das implicações legais, sejam direitos ou responsabilidade profissionais" (2012).

Verifica-se assim a relação de duas obrigações diretamente relacionadas, quais sejam, a de estabelecer o vínculo entre o profissional autor do projeto, e a que decorre da publicidade do mesmo, aplicadas na legislação brasileira mediante a assinatura dos trabalhos, a placa de identificação e a Anotação de Responsabilidade Técnica (ART), instituída pela Lei 6.496/77.

Em atenção a este raciocínio, se perfaz a diferenciação entre as demais atividades profissionais com caráter liberal, segundo a qual será necessário, além do registro profissional ou da empresa, o registro dos trabalhos individualmente considerados na respectiva corporação, viabilizando a melhor definição dos responsáveis técnicos do empreendimento e a fiscalização do CREA das obras em andamento.

Atualmente a ART é obrigatória em todos os casos, afastando-se a exclusão da responsabilidade de profissional que atuou de alguma maneira na consecução da obra, mesmo que haja contratação verbal ou prestação gratuita. Ademais, tratando-se de simples encomenda de projeto, ausente o vínculo próprio de empreiteiro ou construtor, o profissional responderá apenas pelo documento elaborado, incorrendo a expansão à adequada execução.

Conclui-se pela ilegalidade do exercício da profissão se não houver os devidos registros do profissional e do projeto.

Quando o arquiteto estiver a serviço de empresa será acionado perante reclamação de dano, sendo a responsabilidade da empresa subsidiária em relação ao técnico, como se perfaz da farta jurisprudência condenando-o total ou parcialmente ao dever de indenizar.

Acerca da temática, é de extrema relevância a redação do parágrafo único do artigo 14 da Lei 12.378/2010, que estabelece a responsabilidade solidária entre os arquitetos envolvidos em certo projeto quando inexistir especificação no tocante a participação de cada qual, entendendo-se que "todos serão considerados indistintamente coautores e corresponsáveis" (CASTILHO, 2012). Esta presunção acarreta na inversão do ônus da prova, impondo aos profissionais a demonstração da extensão de sua atuação e consequente exclusão da parcela indenizatória a que deixou de contribuir para a ocorrência.

Deve-se também considerar o disposto nos artigos 18 e 19 da Lei 5.194/66, que estipulam os limites da responsabilidade em caso de modificação do projeto ou sua elaboração em conjunto, in verbis:

Art. 18. As alterações do projeto ou plano original só poderão ser feitas pelo profissional que o tenha elaborado.

Parágrafo único. Estando impedido ou recusando-se o autor do projeto ou plano original a prestar sua colaboração profissional, comprovada a solicitação, as alterações ou modificações deles poderão ser feitas por outro profissional habilitado, a quem caberá a responsabilidade pelo projeto ou plano modificado.

Art. 19. Quando a concepção geral que caracteriza um plano ou projeto for elaborada em conjunto por profissionais legalmente habilitados, todos serão considerados coautores do projeto, com direitos e deveres correspondentes.

Por fim, se houver discordância entre as partes contratantes, e se pretender desincumbir da obra, seja por rescisão de qualquer um dos envolvidos, o arquiteto deverá efetuar a “baixa” de sua participação na obra, o que também será verificado ao final da execução da mesma, isto porque a prolongação do vínculo no tempo é acompanhada pela continuidade da responsabilidade técnico jurídico do profissional.

RESPONSABILIDADE CIVIL DO ENGENHEIRO

A responsabilidade civil do engenheiro impõe ao encarregado por determinada obra ou serviço à obrigação de reparar os danos patrimoniais ou pessoais ocorridos em face de sua ação ou omissão. Se o profissional não executar o projeto de acordo com o especificado ele assumirá a responsabilidade e caso o projeto esteja errado, o projetista assumirá a responsabilidade.

O engenheiro, enquanto pessoa física ou jurídica prestadora de serviços, será responsabilizado de forma objetiva, uma vez que é considerado fornecedor, nos termos o artigo 3º do Código de Defesa do Consumidor. Por outro lado, enquanto profissional liberal responderá subjetivamente, mediante comprovação de culpa.

Um exemplo de conduta que dá margem a responsabilidade civil subjetiva é a do engenheiro projetista que não especifica bem as atribuições e os produtos que serão entregues ao contratante, o que pode acarretar em condenações inequívocas.

Depois de instaurada a responsabilidade objetiva é possível a busca da responsabilidade subjetiva de engenheiros envolvidos no dano. Para tanto, o juiz contrata um perito para analisar os projetos e processos executivos da obra. Ainda, as partes envolvidas poderão contratar assistentes técnicos para acompanhar o perito.

No caso de queda de uma edificação, por exemplo, os escombros podem mostrar muitas irregularidades, por isso são feitas análises da constituição do concreto empregado e da presença de corrosão nas armaduras, entre outras avaliações.

Para diminuir os riscos pelos materiais, tornou-se praxe executiva a especificação através do “Memorial Descritivo”, determinando tipo, marca e dimensões, dentro dos critérios exigidos de segurança, distribuindo a responsabilidade pelo fornecedor/fabricante que deve garantir as especificações técnicas dentro dos critérios de segurança.

A responsabilidade técnica decorre das atividades específicas dentro das várias modalidades das categorias da área tecnológica que realizam (projeto, execução, consultoria, peritagem, etc.).

A responsabilidade civil do engenheiro em uma obra divide-se em:

1 - Responsabilidade contratual: pelo contrato firmado entre as partes para a execução de um determinado trabalho, sendo fixados os direitos e obrigações de cada uma.

2 - Responsabilidade pela solidez e segurança da construção: pelo Código Civil Brasileiro, o profissional responde pela solidez e segurança da obra durante cinco anos; é importante pois, que a data do término da obra seja documentada de forma oficial. Se, entretanto, a obra apresentar problemas de solidez e segurança e, através de perícias, ficar constatado erro do profissional, este será responsabilizado, independente do prazo transcorrido, conforme jurisprudência existente.

3 - Responsabilidade pelos materiais: a escolha dos materiais a serem empregados na obra ou serviço é da competência exclusiva do profissional. Logo, por medida de precaução, tornou-se habitual fazer a especificação desses materiais através do "Memorial Descritivo", determinando tipo, marca e peculiaridade outras, dentro dos critérios exigíveis de segurança. Quando o material não estiver de acordo, com a especificação, ou dentro dos critérios de segurança, o profissional deve rejeitá-lo, sob pena de responder por qualquer dano futuro.

4 - Responsabilidade por danos a terceiros: é muito comum na construção civil a constatação de danos a vizinhos, em virtude da vibração de estaqueamentos, fundações, quedas de materiais e outros. Os danos resultantes desses incidentes devem ser reparados, pois cabe ao profissional tomar todas as providências necessárias para que seja preservada a segurança, a saúde e o sossego de terceiros. Cumpre destacar que os prejuízos causados são de responsabilidade do profissional e do proprietário, solidariamente, podendo o lesado acionar tanto um como o outro. A responsabilidade estende-se, também, solidariamente, ao subempreiteiro, naquilo em que for autor ou co-autor da lesão.

Há, ainda, previsão expressa no Código Civil acerca da responsabilidade pós-contratual do engenheiro. Prevê o seguinte o art. 618 do referido Código:

Art. 618. Nos contratos de empreitada de edifícios ou outras construções consideráveis, o empreiteiro de materiais e execução responderá, durante o prazo irredutível de cinco anos, pela solidez e segurança do trabalho, assim em razão dos materiais, como do solo.

Dessa forma, deixa claro o ordenamento jurídico que o engenheiro fica vinculado à obra que realizou pelo prazo de mais cinco anos após sua conclusão. Se eventual acidente ou falha na obra ocorrer e ficar provado que o erro decorreu diretamente da atuação do engenheiro, este se responsabiliza civilmente pelo ocorrido após a extinção do contrato.

Se a obra apresentar problemas de solidez e segurança, seja em decorrência de erros de projeto ou execução, aferida em perícias, ficar constatado erro do profissional, este será responsabilizado, independente do prazo transcorrido, conforme entendimento majoritário da jurisprudência existente.

É imprescindível que o profissional conheça as limitações e repercussões dos atos, evitando danos e a responsabilização nas mais diversas esferas, que surge como fenômeno de contrapartida social aos atos praticados.

RESPONSABILIDADE CIVIL DO EMPREITEIRO

O Código Civil de 1916, editado há quase 100 anos, época em que a “indústria” de construção era incipiente, não se ajustou aos complexos problemas emergentes do surto de construções das últimas décadas. Assim, foi necessário realizar uma nova interpretação para que se extraísse um sentido mais atual e adequado à nova realidade.

O artigo 1245 do referido diploma só era aplicado ao contrato de empreitada de construção de obras de vulto, com fornecimento de materiais, onde o defeito ou falha de construção comprometesse a solidez e segurança da obra. Nesse sentido, sustentou-se que esse dispositivo não disciplinava apenas a responsabilidade do empreiteiro de materiais e mão de obra, mas também a do construtor de obra considerável, qualquer que fosse a modalidade contratual adotada para a execução dos serviços, tendo em vista as peculiaridades técnicas dessa atividade e os altos riscos que ela representa para a sociedade.

O Código Civil de 2002 continuou disciplinando apenas a responsabilidade do empreiteiro, reproduzindo o supracitado dispositivo do Código anterior em seu artigo 618, omitindo-se quanto a responsabilidade do construtor por estar o legislador de acordo com tudo aquilo que a doutrina e jurisprudência haviam construído sobre o tema.

Todavia, verifica-se que o legislador utilizou o vocábulo empreiteiro de maneira ampla, referindo-se tanto ao construtor de pequenas reformas (retratado, v. G., nos artigos 610 e seguintes do mencionado diploma), a qual não é necessária que o contratado tenha responsabilidade técnica, quanto ao construtor de obras consideráveis (conforme se verifica no artigo 618, por exemplo), na qual a responsabilidade técnica deve ser necessariamente observada.

A responsabilidade do construtor decorre do contrato de empreitada, que se assemelha a um contrato de prestação de serviços. Porém, na prestação de serviços o objetivo é o serviço, e na empreitada busca-se o resultado. Segundo Caio Mário, o conceito empreitada caracteriza-se pela circunstância de considerar o resultado final, e não a atividade, como objeto da relação contratual. Daí resultam diferenças quanto ao risco: No contrato de prestação de serviços quem fiscaliza é o locatário, dono da obra, razão pela qual os riscos correm por sua conta. Na empreitada, cabe ao empreiteiro a fiscalização da obra e suportar os riscos dela decorrentes.

O empreiteiro pode obrigar-se a fornecer os materiais e o trabalho, denominadoempreiteiro de materiais e execução, ou somente o trabalho, denominado empreiteiro de lavor, mas possuindo a principal obrigação de executar a obra como lhe foi encomendada, podendo fazê-la pessoalmente ou por seus prepostos, mas sempre sob sua direção.

Nesse sentido, o construtor tem uma obrigação de resultado, onde o devedor assume a obrigação de conseguir um resultado certo e determinado, o qual só se exaure com a entrega desta, além da boa execução da obra, de modo a garantir sua solidez e capacidade para atender ao objetivo para o qual foi encomendada. Difere da obrigação de meio, pois, nesta, o devedor apenas se obriga a colocar sua habilidade, técnica, prudência e diligência, ou seja, a atividade. Na primeira, a culpa contratual é presumida, chegando até mesmo na responsabilidade objetiva, já que a responsabilidade técnica pela solidez e perfeição da obra é sempre pessoal e intransferível do profissional. Na segunda, só haverá inadimplemento, e o consequente dever de indenizar, se o credor provar que o resultado colimado não foi atingido, porque o obrigado não empregou a diligência a que se encontrava obrigado.

Defeitos na obra, aparentes ou ocultos, que importem sua ruína total ou parcial configuram violação do dever de segurança do construtor, verdadeira obrigação de garantia, ensejando-lhe o dever de indenizar independentemente de culpa. Essa responsabilidade só poderá ser afastada se o construtor provar que os danos resultaram de uma causa estranha – força maior, fato exclusivo da vítima ou de terceiro, pois a segurança e solidez das obras são matérias de ordem pública, que interessa a todos os cidadãos e ao próprio Estado, e não apenas ao empreiteiro e dono da obra.

Contudo, alguns julgados sustentam que essa responsabilidade não cobre qualquer defeito, somente aqueles que põem em risco a solidez e segurança da obra, ou seja, por sua gravidade, podem acarretar a ruína do prédio, bem como aos em que a falta de solidez parcial repercuta apenas na segurança daquela parte.

O construtor possui responsabilidade não só perante o dono da obra, mas em relação a terceiros que venham a sofrer algum dano pelo fato da obra. Inexistindo relação contratual, a responsabilidade é extracontratual, pois a atividade desempenhada pelo construtor é de risco (objetiva), bastando a relação de causalidade entre o dano e a construção.

Nesse sentido, não só o construtor, mas o proprietário, deve assegurar aos vizinhos a incolumidade física e patrimonial, resultando a solidariedade passiva entre o construtor e o dono da obra. O prejudicado poderá mover ação de ressarcimento contra qualquer um deles ou contra ambos, sem ter que demonstrar quem foi o responsável, cabendo posterior ação regressiva entre os responsáveis pelo dano.

Nas incorporações de imóveis, respondem solidariamente pelos defeitos da construção o incorporador e o construtor: o primeiro por ser o contratante; o segundo não só em razão da garantia legal imposta por questão de ordem pública, mas também por ser o substituto do incorporador na execução do contrato de construção. Tem legitimidade para reclamar o ressarcimento os condôminos, em relação aos defeitos que se apresentarem em suas respectivas unidades, e o condomínio, no quanto aos defeitos verificados nas partes comuns.

Todavia, muitas vezes o incorporador alega ser parte ilegítima, pois não efetua a construção. Porém, sua própria definição legal (Lei 4.591 de 1964, art. 28, parágrafo único) dispõe que o mesmo firme compromisso ou efetive a venda de terrenos ou suas frações, bem como o responsabiliza pela entrega do prédio de acordo com o projeto de construção e o memorial descritivo (art. 32, d e g da referida lei), pelo prazo daquela, preço e demais condições da obra, tendo como o fim desse contrato de incorporação, a edificação. Desse modo, o incorporador é responsável por qualquer espécie de dano que possa resultar da inexecução ou da má execução do contrato de incorporação.

Em relação aos vícios, para Mário Moacyr Porto o recebimento da obra extingue a responsabilidade do construtor quanto aos vícios aparentes, mas não quanto aos ocultos, que poderão ser arguidos e reclamados durante o prazo quinquenal de garantia, tendo em vista que estes, por sua natureza (infiltrações, vazamentos, rachaduras, defeitos nas instalações hidráulicas, elétricas, etc.), não podem ser percebidos à primeira vista, e normalmente surgem ao longo dos meses e anos depois de recebida a obra.

Esse prazo quinquenal é imperativo, de ordem pública, não sendo possível o construtor dele se eximir, nem reduzir a sua amplitude através de cláusula contratual, sendo esse entendimento positivado no art. 618.

Se excedido esse prazo, poderá o proprietário demandar o construtor pelos prejuízos que lhe advierem da imperfeição da obra, conforme a Súmula 94 do STJ, a qual dispõe que a prescrição da ação de indenização por defeitos na obra é de 20 anos.

Já o prazo de 180 dias de decadência, estabelecido no parágrafo único do artigo 618, é apenas para o exercício de ação em relação aos vícios e defeitos que a obra apresentar no período de 5 anos, contando do aparecimento do defeito. Esse prazo só se aplica ao dono da obra em relação ao construtor, não afetando a ação de terceiros contra o construtor.

Cumpre ressaltar que a relação jurídica entre o construtor, incorporador e demais sujeitos, possui incidência no Código de Defesa do Consumidor na medida em que o incorporador e o construtor venderem e construírem unidades imobiliárias, assumem a obrigação de dar a coisa certa, e isso é essência do conceito de produto (art. 3º do indicado diploma). No mesmo sentido, quando contratam a construção dessa unidade, quer por empreitada, quer por administração, assumem uma obrigação de fazer, o que se ajusta ao conceito de serviço. Desse modo, sendo essa a obrigação assumida com alguém que se posiciona no último elo do ciclo produtivo, alguém que adquire essa unidade imobiliária como destinatário final, está formada a relação de consumo que torna possível a aplicação desse codex, relação esta cujas normas são de ordem pública.

Além disso, há previsão referindo-se expressamente ao construtor, uma disposta no art. 12, a qual discorre sobre responsabilidade sobre vícios, e outra no art. 53, que veda a cláusula de decaimento (perda total das prestações), mencionando contrato de compra e venda de imóveis.

RELAÇÃO ENTRE OS PROFISSIONAIS

Conforme observado nos itens anteriores, os empreiteiros terão, enquanto executores de obras de edificação, responsabilidade exclusivamente objetiva, da mesma forma que os arquitetos e engenheiros enquanto pessoas físicas ou jurídicas prestadoras de serviços. No entanto, o diferencial a ser observado nessa relação é a figura de arquitetos e engenheiros na condição de profissionais liberais, que respondem subjetivamente.

Ainda, cada profissional responderá de maneira distinta dependendo, principalmente, do enquadramento jurídico de sua função, bem como da sua prática em específico, ou seja, do arquiteto quanto à elaboração do projeto ou do engenheiro e do empreiteiro quanto à execução da obra, no que lhes couber.

Portanto, não seria possível, por exemplo, responsabilizar um arquiteto pela não realização/execução do projeto pelo construtor ou, de forma semelhante, o engenheiro quando não for seguido o memorial descritivo de materiais, pois, nessas hipóteses, cumpriram devidamente com a sua respectiva função na edificação, sendo responsável, isoladamente, o empreiteiro que não seguiu de maneira apropriada as especificações a ele apresentadas.

CONCLUSÃO

Tendo em vista o dissertado acerca dos itens propostos, foi possível estabelecer as características específicas relativas à responsabilidade civil dos profissionais de construção/edificação, arquitetos, engenheiros e empreiteiros, em face danos causados pela má execução da obra.

Dessa forma, pode-se observar que mediante obrigação de dar e fazer contratual, ou seja, quando da obrigação de resultado, a responsabilidade civil dos profissionais será objetiva, decorrente do risco e independente de culpa, e, conforme estabelecido, será aplicável aos engenheiros e arquitetos, enquanto prestadores de serviços, e dos empreiteiros de forma geral, acerca do disposto no instrumento de contratação, observadas suas respectivas peculiaridades.

No entanto, quando da obrigação de meio, na qual o dever consiste na prestação da habilidade, técnica, prudência e diligência do profissional, estará configurada responsabilidade subjetiva, devendo ser comprovado o vínculo entre o dano causado e a atividade do devedor.

BIBLIOGRAFIA

- Gonçalves, Carlos Roberto. Direito Civil Brasileiro: Responsabilidade Civil. 6.ª Edição. São Paulo: Saraiva. 2011.

- Diniz, Maria Helena. Curso de Direito Civil Brasileiro: Responsabilidade Civil. 25.ª Edição. São Paulo: Saraiva. 2011.

- Filho, Sergio Cavalieri. Programa de responsabilidade civil. 8.ª Edição. São Paulo: Atlas. 2009.

- Castilho, José Roberto Fernandes. O arquiteto e a lei - Elementos de direito da arquitetura. 2.ª Edição. Pilares. 2012.

Daniel Ramos Maprelian - Acadêmico de Direito / Mackenzie SP

Fonte: Artigos JusBrasil