terça-feira, 22 de julho de 2014

DA RESPONSABILIDADE DA IMOBILIÁRIA FRENTE O LOCADOR DO IMÓVEL


Por certo que a locação de imóvel através de uma imobiliária traz maior segurança ao contrato de locação. No entanto, antes de delegar plenos poderes a uma administradora para alugar o imóvel, mediante assinatura de um contrato, concedendo-lhe poderes para selecionar inquilino, vistoriar o imóvel, firmar o contrato de locação, receber o aluguel, entre outras prerrogativas decorrentes, o proprietário precisa tomar alguns cuidados para evitar problemas posteriores.

Para tanto, válido esclarecer que o contrato firmado entre administradora do imóvel e locador, rege-se sob forma do mandato civil, cujos disposições legais estão inseridas nos artigos 653 a 666 do Código Civil.

O mandato civil, nada mais representa, que um contrato pelo qual alguém – mandatário ou procurador – recebe de outrem – mandante – poderes para, em seu nome, praticar atos ou administrar interesses segundo as condições pactuadas em contrato, concedendo ao mesmo uma procuração com poderes específicos para a administração.

Assim, dado os poderes outorgados pelo proprietário à imobiliária, deve este, de plano, antes de deixar o imóvel em locação, verificar se a imobiliária escolhida possui profissionais competentes e especializados neste seguimento de locação e administração de imóveis, ou ainda se possui idoneidade junto ao mercado imobiliário.

Verificado seu conceito junto ao mercado, e estando a mesma aprovada, será firmado um contrato de administração de imóvel, especificando quais são as obrigações das partes. Normalmente, para alugar o imóvel, as administradoras cobram um valor correspondente um aluguel, e pela administração mensal posterior, 10 % do valor mensal da locação.

Tal contrato é de suma importância, uma vez que se houver prejuízos ao locador, resultante de mau desempenho decorrente de despreparo, negligência ou imperícia, a imobiliária poderá ser responsabilizada civil ou até criminalmente pelos erros cometidos, pois a mesma tem a obrigação de cuidar do imóvel deixado em locação como se fosse coisa própria, adotando todas as diligências necessárias à aprovação da ficha cadastral do pretenso locatário e fiador, pois, se a escolha for malfeita e em desacordo com a capacidade econômica para locação do bem, e dela resultar prejuízo ao proprietário, este poderá adotar as medidas judiciais necessárias para recebimento dos danos decorrentes, pois, conforme jurisprudência dominante em nossos Tribunais, a responsabilidade pelo prejuízo decorrente da locação é do administrador.

Isto porque, normalmente tais problemas ocorrem em razão da negligência da administradora quanto aos cuidados necessários quando da locação do imóvel, induzindo o cliente, no caso o proprietário, a assumir riscos os quais não conhece e são desnecessários.

Outro ponto que deve ser visto com cuidado é o que pertine a vistoria, uma vez que, muitas vezes, o inquilino é adimplente em relação ao aluguel, mas não mantém os cuidados necessários quanto ao estado do imóvel. Somente com o término da locação é que o proprietário poderá constatar o estado de conservação do bem deixado em locação, por isso , antes de locar o imóvel, uma vistoria detalhada do bem é fundamental, a fim de confrontar em cada término da locação o estado do imóvel deixado pelo locatário, para assim exigir a reposição ao seu estado inicial.

No geral, deve constar no contrato de administração de imóvel, principalmente, as seguintes condições:

- A obrigação do administrador em cuidar da locação do imóvel, selecionando um inquilino que tenha boa situação cadastral e apresente condições de arcar com o pagamento do aluguel;

- Elaboração de contrato de locação, com cláusulas claras e específicas, obedecendo a legislação vigente;

- Realizar vistoria no imóvel antes de entregar as chaves ao inquilino e ao final de cada locação, mediante elaboração de um termo de vistoria detalhadamente redigido, ou filmado, com assinatura ou presença as partes;

- Constar do contrato a obrigação da administradora de cobrar o aluguel, pagar as despesas do imóvel, tais como: IPTU, taxas extraordinárias do condomínio, verificação se o locatário está adimplente frentes as despesas ordinárias do condomínio; e se for o caso, entrar com ação de despejo, em caso de inadimplência;

- Se a garantia for fiança-locatícia, deverá conferir toda a documentação pessoal do fiador e do seu patrimônio pessoal, para verificar se no caso de inadimplemento do locatário o mesmo possa responsabilizar-se pela dívida, uma vez que a fiança é solidária, lembrando ainda que, se a fiança for dada por pessoa casada, o cônjuge também deverá assinar o contrato.

- Se a garantia lançada em contrato for seguro-fiança, a administradora, quando do inadimplemento do locatário, responsabilizar-se pela tarefa de entrar com ação de despejo e avisar a seguradora do débito, no prazo exigido pela empresa seguradora.

- Se a garantia for caução, o dinheiro deve ser depositado em uma caderneta de poupança, até o término da locação, e não havendo pendências, devolvida ao locatário.

José do Carmos Badaró – Advogado Especialista em Direito Imobiliário
Fonte: ICnews
Nota do Editor:
Sobre a Caução
Segundo a Lei do Inquilinato a caução poderá ser em bens móveis ou imóveis. Optando-se por bens móveis deverá ser registrada em cartório de títulos e documentos e se bens imóveis deverá ser averbada à margem da respectiva matrícula.
Já a caução em dinheiro não poderá exceder o equivalente a três meses de aluguel e deverá ser depositada em caderneta de poupança, autorizada pelo Poder Público e por ele regulamentada, revertendo em benefício do locatário todas as vantagens dela decorrentes por ocasião do levantamento da soma respectiva. 

40 comentários:

  1. Boa tarde, se o inquilino deixar de pagar o condomínio de quem é a responsabilidade da imobiliaria que administra o imóvel ou do proprietário.

    ResponderExcluir
  2. e se houver furto/roubo no imóvel com retirada de todos os bens moveis. A responsabilidade é da imobiliária juntamente com a seguradora?

    ResponderExcluir
  3. Boa noite,meu inquilino está atrasando o pagamento do aluguel e a imobiliária não está pondo em pratica a cláusula do caução. Como devo proceder neste caso já que a imobiliária não se pronunciou sobre a questão.

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Boa tarde. A caução só pode ser resgatada da poupança ao findar a locação, ou seja, quando o locatário entregar as chaves. Caso haja algum débito, a caução será usada para abater a dívida. Agora se o problema de inadimplencia persistir, procure um advogado competente a fim de entrar com processo de despejo e cobrança.

      Excluir
  4. Boa Tarde!
    No caso do imóvel estiver com contas de consumo atrasados de quem é a responsabilidade?
    Estou locando um imóvel através de imobiliária e o mesmo esta com 5 contas de luz e 04 de agua em atraso, o proprietário não quer efetuar os pagamentos e a imobiliaria me propos efetuar os pagamentos e será descontado no segundo aluguel.
    alegando que o primeiro aluguel é comissão da imobiliaria
    como devo proceder?
    desde ja agradeço o retorno

    ResponderExcluir
  5. Boa tarde, se o inquilino deixar de pagar o condomínio, de quem será a responsabilidade, da imobiliária que administra o imóvel ou do locador? meu e-mail varela.cris@gmail.com

    ResponderExcluir
  6. Bom dia estou com varios problemas com a minha imobiliaria um deles é que eles não estão querendo concertar o que os inquilinos antigos deixaram de estragos não receberam calção por que segundo o dono da imobiliaria o inquilino era seu amigo mais o mesmo saiu da casa sem avisar com alugueis atrasados e deixou a casa destruida ja que não esta sendo possivel amigavelmente resolver isso como posso proceder?

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Boa tarde Emerson. Neste caso quem se responsabiliza pelos prejuízos é a administradora, afinal colocou o locador em situação delicada, pois aceitou um locatário sem nenhuma garantia, colocando-o automaticamente em risco. Procure um bom advogado e entre com ação contra a administradora do imóvel.

      Excluir
  7. Bom dia, a imobiliária pode se recusar em dar o contrato de locação para o proprietário do imóvel?

    ResponderExcluir
  8. Bom dia, a imobiliária pode se recusar em dar o contrato de locação para o proprietário do imóvel?

    ResponderExcluir
  9. Fiquei sabendo que meu inquilino não Pag A o aluguel a 7 meses, através de um e-mail de desocupação do imóvel da imobiliária. Fiquei perplexa como a Imobiliaria não me avisou antes dos atrasos. Quais são as responsabilidade da imobiliária e como devo agir?

    ResponderExcluir
  10. Com relação a aluguel sem administração, quais são as obrigações do corretor que esta apresentando o cliente? vistoria e contrato, mesmo sem administração do imóvel é obrigação do corretor?

    ResponderExcluir
  11. Bom dia. Meu inquilino nao paga aluguel há mais de 6 meses. A imobiliária tentou mil acordos, sendo que eu queria que fosse feito a ação de despejo. Agora, após meses, a imobilliária vai entrar com a ação de despejo, porém está me cobrando os custos das ação. De quem é a responsabilidade? Não é da imobiliária? não é ela que deve arcar com isso?

    ResponderExcluir
  12. Quem paga o calote e a multa? Para o dono do imóvel.

    ResponderExcluir
  13. Bom dia!
    Moro em uma casa e a entrada é única.compartilho dessa entrada com o vizinho que locou a residência dos fundos, lembro que ambos moramos de aluguel.
    Pois bem, o vizinho possui uma cachorra e essa cachorro não fica presa e sendo assim, todos os dias ela come uma peça de roupa ou um par de chinelos e defeca em toda frente da minha casa.
    Já falei com a imobiliária e com o vizinho e nada foi feito.
    Posso acionar ambos na justiça?
    Como proceder nesses casos?
    Grato!

    ResponderExcluir
  14. Bom dia. Caso o inquilino nao pague o condominio, quem tem que pagar? O fiador, a administradora ou eu? Grata. songon1306@hotmail.com

    ResponderExcluir
  15. Fiz uma casa nova e não quis alugar direto pra não m incomodar mas vou relatar o q aconteceu e gostaria por favor q m dissessem o devo fazer: já fazia mais d cinco meses q não pagavam o aluguel e a imobiliária não m informou havia perdido o cartão e não sabia quando cheguei no banco levei um susto daí tive q correr atrás dá imobiliária pra tomar providências fizeram um acordo d pagar dois alugueis por mês mas foi cumprido somente no primeiro mês e novamente a imobiliária não informou mas como o banco passou a mandar mensagem em cada depósito daí eu fiquei sabendo e lá ia eu contatar a imobiliária pois eles não m informavam d nada até q pedi q fizessem o despejo aí levou mais d ano e a juíza deu quinze dias pra saírem mas o advogado da imobiliária deu trinta dias aí eu já achei q o advogado ao invés d m favorecer estava favorecendo a ela foi feito um acordo d trinta e três vezes de trezentos reais no prazo d trinta dias ela saiu mas deixou a casa toda aberta com box armarinhos d banheiro chuveiro podendo ser roubado pois aqui tem muito ladrão daí informei a imobiliária e ele disse q era pra trocar o miolo das fechaduras e foi embora deixando tudo aberto uma semana depois ele disse q ela tinha levado o dinheiro e as chaves e veio m entregar as chaves e eu pedi a vistoria d saída pois entreguei a casa nova e q não ia aceitar a casa naquelas condições ele ficou furioso e disse q então ele ia arrumar do bolso dele q não queria s incomodar sabendo q o fiador é um grande empresário do ramo hoteleiro e saiu furioso dizendo q poderia demorar meses ou anos o q faço a casa está toda aberta ele não fechou e eu não sei o q devo fazer pensei em fazer um boletim d ocorrência ou espero pra ver se ele vai arrumar e esse tempo q espero tem q ser pago o q faço m ajuda por favor obrigado

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Procure urgentemente um advogado ou a defensoria pública e processe a imobiliária!

      Excluir
    2. se o inquilino não devolveu as chaves e o contrato ainda esta no nome dele, tudo oq acontecer com o imovel , é do responsabilidade do lacatario.

      Excluir
  16. Quando o mandatário se apresentar ao imóvel locado para fazer vistoria ou apresentá-lo a futuros compradores, que documentos deve apresentar ao locatário para certificá-lo de que realmente representa o proprietário, porque senão qualquer pessoa pode chegar lá falando que está indo em nome dele. Atenciosamente, Bruna

    ResponderExcluir
  17. Boa tarde...aluguei uma casa pela imobiliária já faz quase 16 meses...nunca atrasei nenhum aluguel, sempre paguei tudo em dia...a pouco mais de um mês fui comunicada que o dono do imovel tirou a casa da imobiliaria atual, a qual no ato do contrato pediu caução ou fiador...decidimos pelo caução. No ato da recisão do contrato ficamos sabendo que eles devolveriam o dinheiro apenas daqui a 30 dias. Como pagamos no ato do contrato, decidimos não assinar a recisão até recebermos o caução. O dono da casa pode ser acionado? O que fazer...e a outra imobiliária está em cima para assinarmos um contrato com eles

    ResponderExcluir
  18. boa tarde. Estava com um imóvel alugado e o inquilino ficou vários meses com o aluguel em atraso, até que decidimos entrar com uma ação de despejo. Conseguimos que ele saísse do imóvel, mas é claro que não pagou os débitos. A imobiliária agora está me cobrando os honorários advocatícios da ação de despejo e disse que se quiser fazer a cobrança dos aluguéis atrasados teremos que entrar com um novo processo. Minha pergunta é: A ação de despejo não seria responsabilidade da imobiliária? E o mais correto a se fazer não seria entrar logo com a ação de despejo e cobrança dos aluguéis?

    ResponderExcluir
  19. Boa tarde
    Sou o marcelo
    Gostaria de tirar um grande duvida, sou proprietário de um prédio pequeno e pago o condomínio, quando tem aptos vazios a imobiliária me fala que o condomínio esta devedor, mesmo quando não a apto vazio esta divida é minha ou da imobiliária que administra os meus imoveis, pago taxa de administração mensal.
    muito obrigado pela atenção.

    ResponderExcluir
  20. Boa tarde. Coloquei meu imóvel numa imobiliária para não ter nenhum problema, sendo que quando me entregaram o imóvel e me estava todo destruído. Não cumpriram com o contrato. Devo cobrar da imobiliária.?

    ResponderExcluir
  21. Bom dia.quero saber o que favorece o locatário,quando a imobiliária entrega a casa pra você e diz que vai fazer a pintura e os reparos pendentes ex pintura,caixa d'água vazando,descarga não funcionando, escorpiões saindo pelo ralo do banheiro,água escorrendo pela parede qd chove,pela janela tb ..
    Posso pedir a rescisão do contrato visto que há 6 meses pago corretamente e a imobiliária diz todo mês que não teve tempo,que está corrido e não fez os reparos prometidos.paguei caução referente 2 meses de aluguel..
    Quero saber em que casos posso reaver meu caução..visto que não tenho interesse de continuar alugando o imóvel,por falta de compromisso dá imobiliária.
    Sou de são Paulo e aluguei um imóvel em Natal RN..
    Caso eu saia do imóvel
    Após esse ano de contrato..
    Como resolverei as futuras pendências ?
    Voltando para sp?
    Pretendo não pagar mais nada
    Visto que a imobiliária não vai cumprir o acordo cmg.
    Me sinto lesada.

    ResponderExcluir
  22. Boa Noite!
    Estou com um problema, tenho um apartamento que esta alugado, e teve infiltração na lavanderia,parte de cima e foi constatado que a infiltração estava vindo do vizinho de cima, tentamos entrar em contato com ele mas o mesmo sequer abriu a porta para nos atender, como meu apartamento tem seguro, ligamos para eles e resolveram o problema da infiltração, mas teve que quebrar algumas partes e o armario esta todo estragado, de quem eu devo cobrar isso, porque a infiltração, nao era do meu apartamento e sim do vizinho, a imobiliária nao se manifesta e praticamente pediu para eu se virar,eu nao sei o que fazer??? Me Ajuda Por favor obrigada e aguardo

    ResponderExcluir
  23. Bom dia.
    Por favor. quanto dias a imobiliaria tem para depositar para o proprietário o valor do aluguel recebido. Aguardo retorno e antecipadamente agradeço.

    ResponderExcluir
  24. Bom dia.
    Estou realizando novo Contrato de Administração de locação PF para PF e os locadores querem que eu recolha o carnê Leão para eles e repasse com o desconto desse valor. Em todos os outros contratos que já efetuei, nunca realizo essa função por me considerar não apta e sem conhecimento apropriado para faze-lo. É obrigatório à administradora recolher o Carnê Leão para os locadores , sem a habilitação e conhecimento apropriado?

    ResponderExcluir
  25. Quem é responsável pela vistoria do imóvel?
    E caso o inquilino entregue o imóvel com danos, quem deve fazer a cobrança sobre o mesmo, o proprietário ou a imobiliária?

    ResponderExcluir
  26. Boa noite queria saber o que devo, tenho duas vizinhas que quebrou o barraco comigo por causa de um cachorro. Que vem de vez enquanto em casa, o cachorro e da minha cunhada, elas fizeram um escândalos na rua, isso tudo por causa que no começo do ano formos na imobiliária e queixamos sobre o louro que a vizinha todos santos dias. Deixava ele na escada das 7 da manhã em diante, daí quando foi essa semana ela viu o cachorro da minha cunhada e começou a gritar com a gente, queria saber o que devo fazer, pois ela fala que o cachorro não vai entrar na minha casa.

    ResponderExcluir
  27. Boa tarde !

    No contrato de administração do imóvel feito com a imobiliária, caso ocorra despejo do imóvel e acionamento da justiça, os custos de honorários do advogado e com a justiça é de responsabilidade de quem ? do dono do imóvel ou da imobiliária ?


    Constar do contrato a obrigação da administradora de cobrar o aluguel, pagar as despesas do imóvel, tais como: IPTU, taxas extraordinárias do condomínio, verificação se o locatário está adimplente frentes as despesas ordinárias do condomínio; e se for o caso, entrar com ação de despejo, em caso de inadimplência; Com relação a ação de despejo e custos do processo, quem é que arca com o valor ??? O dono do imóvel ou a imobiliária ???

    ResponderExcluir
  28. Bom dia! Sou administradora de contratos de locação e estou com um caso onde o condominio está com diversos problemas financeiros e a inquilina está cobrando explicações as quais não estou tendo acesso nem com a proprietaria nem com a administradora do condominio. Até onde vai minha obrigação neste caso?

    ResponderExcluir
  29. Boa tarde , no meu case aluguei uma casa na Imobiliaria , tem divida na light e nao fui informada na hora da locacao. De Quem era responsabilidade de informar sore a DIVIDA?
    A Imobiliaria diz que nao sabia da divida, e que se seu rescindir o contract vou pagar a multa. Sendo que aluguei por seguro fiance .

    ResponderExcluir
  30. Dr Marcos, uma imobiliária pode cobrar 30% de honorários do proprietário, quando o inquilino reincide o contrato de locação?

    ResponderExcluir
  31. qual e o percentual que a corretora tem em que receber do locador com relação a um contrato anual?

    ResponderExcluir
  32. Estou em um imóvel comercial onde fiz um contrato de três anos c uma imobiliaria. E, renovei por mais três anos quando findou o prazo do primeiro contrato. Ocorre q agora a proprietaria do imóvel não quer mais os serviços da imobiliária e quer que eu continue no imóvel. Mas mesmo a proprietária tendo mandado isso por e mail a imobiliária, a mesma me mandou uma carta solicitando a desocupaçao do imóvel em 60 dias. Nunca atrasei um dia sequer no decorrer desses seis anos e estou rigorosamente em dia com todos as minhas obrigações. Eu não quero sair e a proprietária tbm não quer q eu saia. Sou obrigada a sair do porque a imobiliária exige?

    ResponderExcluir
  33. O locatário, pagando seguro finança, deixou taxas condominiais em aberto e a imobiliária deixou de cobrar do seguro no prazo de vigência do aluguel. Mesmo depois de finalizado o contrato, pode a imobiliária cobrar do antigo locador?

    ResponderExcluir
  34. Aluguei um imóvel residencial através de uma corretora sob as regras de um contrato de administração de imóvel. Ocorre que o inquilino me procurou e quer comprar o referido imóvel. Como proceder para que amanhã a corretora que alugou não venha reivindicar comissão pela venda?

    ResponderExcluir