INQUILINO QUE TEM CONTRATO DE LOCAÇÃO RESCINDIDO POR INADIMPLÊNCIA AINDA TEM DIREITOS

A locação de imóveis é uma relação comercial onde o locador (dono do imóvel) concede o direito de uso do imóvel por período de tempo determinado em contrato ao locatário (pessoa que aluga o imóvel, inquilino).

Apesar de parecer uma relação comercial sem complexidade, pelo menos à primeira vista, já que quando findo o contrato de aluguel o imóvel deverá ser desocupado, a locação de imóveis costuma gerar muitos conflitos entre locador e locatário, principalmente quando uma das partes acredita estar sendo prejudicada por exigências feitas pela outra.

O presente artigo tem como objetivo trazer para discussão e reflexão uma prática muito comum no mercado imobiliário, que é a inserção de uma cláusula em contrato locatício que prevê, além da multa moratória pela inadimplência, multa moratória de até quatro aluguéis para os casos de rescisão de contrato antecipada, por culpa do locatário ou até do próprio locador.

É certo que a cláusula prevê a mesma multa para ambos os contratantes, porém, esta suposta isonomia na aplicação da sanção é mera ilusão, pois, certamente que, o locador está convicto de que nunca provocará a rescisão antecipada, e manterá o contrato até o final da vigência do mesmo.

A cláusula que parece uma aposta de que quem desistir primeiro deve pagar ao outro, é muito semelhante à aposta feita pelas "Casas Bahia" em sua promoção durante a Copa. Para quem não entendeu a promoção, era o seguinte:

“A Promoção Emoção em Dobro Casas Bahia acredita que a Seleção Brasileira vai ser Campeã do Mundo e por isso vai dar pra você que comprar uma TV de 60 polegadas a oportunidade de pagar apenas R$ 1,00 por 1 TV de 51 polegadas, se isso realmente acontecer.”

Não precisa dizer que os que acreditavam que a taça ia ficar aqui compraram a TV de 60 polegadas achando que iam comprar uma de 51 polegadas por apenas R$ 1,00. E também não precisa dizer que as Casas Bahia tinha consciência da fragilidade de nossa equipe canarinho em garantir o hexa, por isso incluíram na explicação da campanha a frase: "se isso realmente acontecer".

Pois bem, em se tratando de locação de imóveis é muito comum encontrarmos abusos quando o locatário, por força contratual, deve efetuar depósito de três aluguéis e até quatro aluguéis como forma de caução para garantir cumprimento de pagamento da obrigação principal e das obrigações acessórias (IPTU, condomínio, etc.).

Entretanto, passados alguns meses da locação, quando o locatário encontra-se em situação financeira difícil e, por conseguinte, venha tornar-se inadimplente com as obrigações contratuais retro citadas, ele se vê sendo notificado pelo locador sobre a rescisão contratual, pedido de devolução do imóvel por inadimplência e ainda a informação de que os três meses do aluguel, destinados à garantia de pagamento serão devidamente absorvidos pela multa moratória, pela rescisão contratual antecipada, conforme cláusula estipulada no instrumento locatício.

Este entendimento ainda não é baseado em julgamento de nenhuma discussão judicial, não que eu saiba, mas, está claro que o locador está excedendo em seu direito de cobrar os valores, e ainda colocando o locatário e o relacionamento contratual entre as partes, em situação mais vulnerável ainda, pois, considerando que o locatário já está com problemas de pagar os aluguéis e obrigações acessórias, a sua dívida aumentará a ponto de se tornar impagável, principalmente pelo fato do locador suprimir o depósito de caução para pagamento da multa moratória pelo distrato além, claro, de cobrar os valores em aberto acrescidos de juros, multa (em contratos de locação a multa moratória pode chegar a 20% e não há proibição para fixação deste percentual, quando deveria ser de apenas 2%), correção monetária e os honorários advocatícios, juntamente com ação de despejo, deixando o locatário em situação extremamente delicada, e agravando o conflito.

É certo que o direito de reaver o imóvel em função de descumprimento contratual é lícito e justo, e a ação de despejo é a única forma que o locador possui para exercer seu direito à propriedade, conforme legislação. A questão, entretanto, não é esta, mas, tão somente a cláusula de multa moratória pela rescisão contratual.

Considerando que geralmente, ou, poderemos considerar, que todos os locadores tratam do contrato de aluguel como sendo algo inalterável, e que deve ser aceito pelo locatário a todo custo e com cláusulas absurdas e ainda partindo do pressuposto de que para o locador se o propenso locatário não quiser aceitar as condições por ele impostas contratualmente tem outro na fila, poderemos perceber a desproporcionalidade e até a desvantagem do locatário que não vê outra opção, se ele quiser garantir o “teto” da sua família, que é aceitar todas as cláusulas apresentadas.

No meu entendimento do princípio da razoabilidade o locador poderia abater os débitos que não foram pagos do depósito de caução destinado para garantia da adimplência destes valores, e ajuizar a devida cobrança dos haveres restantes que não puderam ser cobertos pela mesma. O locador poderia ainda condicionar a permanência do inquilino no imóvel mediante o pagamento dos haveres remanescentes, devidamente acrescidos de juros, multa e correção monetária e, cumulativamente, a substituição da garantia que poderia passar a ser através de fiança de terceiros, seguro fiança ou título de capitalização ou, então, prosseguir com a ação de despejo e cobrança daqueles valores remanescentes.

A situação aqui apresentada é baseada em inúmeras ações de despejo com cobrança de aluguéis e obrigações contratuais acessórias, em que fica claro que o depósito caução foi absorvido pela cláusula moratória supra referenciada, apresentando ao juízo um valor acima do arrazoado, cabendo, claro, discussão por parte do locatário que poderá apresentar suas contrarrazões e indicar o valor que entende ser justo, deixando a decisão final para o magistrado.

Em meu entendimento, o magistrado que for julgar uma ação de despejo com cobrança de aluguéis e obrigações acessórias deve atentar para esta situação específica, e requerer do autor a justa compensação dos valores cobrados utilizando-se o depósito caucionado que, contratualmente, é destinado à garantia de pagamento de obrigações contratuais e não da multa moratória por rescisão e, ainda, considerar de plena nulidade esta cláusula, por ser economicamente abusiva, ou consignar que não houve inadimplemento ou culpa de qualquer das partes, já que o distrato se deu em decorrência de incapacidade econômica para suportar o pagamento dos aluguéis e não por má fé.

Embora o contrato de locação seja regido por legislação específica, assim como ocorre entendimento de que locação de bens móveis representa uma relação de consumo de prestação de serviços, a locação de imóvel não deixa de ter uma característica de prestação de serviços onde um locador oferece um produto para ser alugado, com condições estipuladas em ato jurídico próprio e, portanto, podendo ser julgado à luz do Código do Consumidor, além da Lei do Inquilinato (lei 8.245/91), com o objetivo de garantir o respeito e proteção às garantias não só do locador mas também do inquilino com relação, por exemplo, às cláusulas abusivas ou vícios aparentes ou ocultos no imóvel alugado.

Assim, é meu entendimento que a cláusula que prevê a multa moratória deve ser considerada, à luz do Código de Defesa do Consumidor, uma vantagem exagerada ao locador, fundamentando-me no seu artigo 51 conforme abaixo, pois, é fundamentado naquela cláusula contratual que o locador resolve, unilateralmente, reter o valor integral ou substancial do depósito caucionado posto em garantia.

CDC - Lei nº 8.078 de 11 de Setembro de 1990

Dispõe sobre a proteção do consumidor e dá outras providências.

Art. 51.São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que:

II- subtraiam ao consumidor a opção de reembolso da quantia já paga, nos casos previstos neste código;

Com relação ao que está disposto na Lei nº 8.245/91, também chamada de lei do inquilinato, lemos, em seu artigo 45:

“São nulas de pleno direito as cláusulas do contrato de locação que visem a elidir os objetivos da presente lei, notadamente as que proíbam a prorrogação prevista no art. 47, ou que afastem o direito à renovação, na hipótese do art. 51, ou que imponham obrigações pecuniárias para tanto.”

Isso quer dizer que, mesmo o locatário assinando o contrato com uma cláusula abusiva, que viole o que está determinado na lei 8.245/91 e no Código de Defesa do Consumidor, ele não poderá ser obrigado, nem judicialmente, a acatar o que está disposto em tal cláusula. Ou seja, a cláusula automaticamente deverá ser anulada.

É justo e razoável admitir-se a retenção, pelo locador, de parte ou integralmente, os aluguéis pagos antecipadamente em forma de depósito de caução, como meio de indenizá-lo pelas obrigações financeiras não cumpridas pelo inquilino, porém fere o princípio da razoabilidade e da proporcionalidade quando o locador apodera-se desta garantia para cobrar a multa moratória pela rescisão contratual.

Michael Pereira de Lira - Economista
Formado em Economia e Direito pela UNAMA , em Belém-PA; especialização e Finanças e Banking do Programa Treinee do Banco Banorte em 1990, em Recife-PE, com dissertação na área do Direito Econômico e do Consumidor ante Plano Econômico do Governo; Pós-Graduado em Gestão Financeira, Auditoria e Controladoria pela FGV, em 2010, com mais de 20 anos de experiência em gestão e em consultoria empresarial de grandes empresas; atualmente Economista em estatal Federal.
Fonte: Artigos JusBrasil

DESPESAS DO CONDOMÍNIO: COMO DIVIDIR DE FORMA JUSTA?

Este assunto tem despertado alguns debates provocados, particularmente, por proprietários de unidades habitacionais com maior área privativa e que, por isso, pagam mais pelas despesas do condomínio quando o rateio é feito com base na fração ideal do imóvel.

A alegação principal daqueles que se sentem prejudicados, com essa divisão proporcional para o custeio das despesas do condomínio, se baseia no fato de que a quota-parte devida de cada condômino serve para cobrir os custos de manutenção das áreas comuns do condomínio, que beneficia a todos sem distinção. Assim, o dispêndio com os serviços não individualizados como, por exemplo, os de portaria, limpeza, elevadores, luz, água, telefone, portões eletrônicos, manutenção da bomba e caixa d’água etc., que atendem a todos da mesma forma, deveria ser dividido igualmente entre todos os condôminos.

Esse argumento é bem interessante; mas, no meu entendimento, ele ainda não é suficiente para justificar que as despesas do condomínio sejam divididas igualmente por todos os condôminos, e não rateadas pela fração ideal.

Sabemos que quando compramos um imóvel num condomínio estamos adquirindo, em verdade, o direito de dois tipos de propriedade: uma que é de nosso uso exclusivo e outra que é de uso comum a todos os condôminos. O objeto da propriedade exclusiva é a parte privativa construída, ou seja, a unidade habitacional, e a propriedade compartilhada é a exercida sobre aquelas partes indivisíveis (terreno e construções para uso em comum) na proporção de sua fração ideal.

Assim, a fração ideal representa a parcela de cada condômino na copropriedade do terreno e das coisas comuns, conforme disposto no Código Civil:

Art. 1.331 – Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.

§ 3º – A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio.

Portanto, é por esse fracionamento ideal das partes do condomínio que não podem ser divididas, e que representa a quota-parte de cada proprietário no conjunto da edificação, que se quantifica de forma individualizada o valor da distribuição dos encargos dos condôminos na manutenção do patrimônio compartilhado.

Também, é pela fração ideal que são garantidos os direitos condominiais nas votações em assembleias gerais e na atribuição da quantia a que faz jus cada proprietário, sobre o terreno e nas outras partes comuns, em caso de extinção do condomínio ou de indenização paga pela seguradora:

Art. 1.352 – Salvo quando exigido quórum especial, as deliberações da assembleia serão tomadas, em primeira convocação, por maioria de votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais.

Parágrafo único – Os votos serão proporcionais às frações ideais no solo e nas outras partes comuns pertencentes a cada condômino, salvo disposição diversa da convenção de constituição do condomínio.

Art. 1.357 – Se a edificação for total ou consideravelmente destruída, ou ameace ruína, os condôminos deliberarão em assembleia sobre a reconstrução, ou venda, por votos que representem metade mais uma das frações ideais.

§ 2o – Realizada a venda, em que se preferirá, em condições iguais de oferta, o condômino ao estranho, será repartido o apurado entre os condôminos, proporcionalmente ao valor das suas unidades imobiliárias.

Art. 1.358 – Se ocorrer desapropriação, a indenização será repartida na proporção a que se refere o § 2o do artigo antecedente. (Código Civil)

Assim, a fração ideal no solo e nas partes comuns inerentes a cada unidade autônoma serve não só de base de distribuição dos encargos dos condôminos na contribuição para as despesas de manutenção do patrimônio coletivo, mas é ela também que assegura a proporcionalidade dos direitos condominiais de cada proprietário.

Para aqueles que entendem que as despesas do condomínio devem ser divididas de forma igual para todos os condôminos, eu deixo os seguintes questionamentos:

Um proprietário de dois apartamentos contíguos e que foram transformados em uma única unidade habitacional, com a fusão das suas matrículas, passaria a pagar a mesma quota-parte de outro condômino que só tem um apartamento?

Alguém que tenha a vaga de garagem com matrícula própria, desvinculada da unidade habitacional, e venda somente seu apartamento, permanecendo, portanto, ainda proprietário da vaga de garagem. Nesse caso, sua quota-parte seria igual a dos demais condôminos?

Nas deliberações em assembleias gerais dos condôminos todos os votos teriam o mesmo peso, independente do tamanho da unidade habitacional?

Numa possível distribuição da indenização relativa ao terreno e às partes comuns, todos os proprietários teriam direito ao mesmo quinhão ou seria adotado um rateio proporcional?

São por essas e outras questões que, em geral, eu ainda considero o sistema da fração ideal melhor e mais justo do que o da quota única para todos os proprietários. Lembrando que as despesas condominiais existem para a manutenção do patrimônio das coisas comuns, que pertencem a todos, mas nem todos têm o mesmo quinhão no valor global do condomínio.

Evidentemente, não é essa minha opinião sobre a forma de dividir as despesas condominiais que vale; mas, sim, o que os proprietários, em assembleia, decidirem e constar da Convenção do condomínio, tudo de acordo com o Código Civil:

Art. 1.336 – São deveres do condômino: I – contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção;

Sei que, em alguns casos, existem julgados favoráveis a condôminos que se sentiam prejudicados com o rateio pela fração ideal; no entanto, também há outras decisões judiciais contrárias, mantendo o que foi estabelecido em Convenção.

Mas, o que ainda vale mesmo para todos os efeitos legais é o consta do Código Civil, conforme citado acima (art. 1.336, inciso I). Cabe, portanto, aos proprietários em assembleia geral decidir sobre a melhor forma de dividir as despesas do condomínio.

Jésus Lopes - Administrador, MBA em Administração de Imóveis. Consultor de condomínios residenciais. Editor do blog "Alô portaria!" (http://aloportaria.blog.com).

Fonte: JusBrasil

SAIBA POR QUE É TÃO CARO CONSTRUIR IMÓVEIS NO BRASIL

Custos dos empreendimentos são repassados ao consumidor final, 

aumentando o preço dos imóveis (foto Gilson Abreu)

O alto preço praticado pelo mercado imobiliário nas metrópoles brasileiras, onde cobra-se assombrosos 45 000 reais por um único metro quadrado nos endereços mais prestigiados do país, envolve fatores que vão além da simples especulação. O boom vivido no final da década passada foi, de modo geral, fruto da combinação de uma demanda que passara muitos anos sendo reprimida, da oferta de financiamento e dos preços relativamente acessíveis dos imóveis. De lá para cá, porém, assistimos a uma alta sem precedentes, e o lar dos sonhos foi jogado lá nas alturas. A inflação acumulada e a queda de poder de compra dos brasileiros contribuíram para tornar o cenário ainda mais difícil. Mas não foi só isso. Uma análise mais detalhada permite ver que o próprio processo de produção imobiliária ajudou a alavancar os preços, como aponta o professor João da Rocha Lima, do Núcleo de Real Estate da Escola Politécnica da USP. Abaixo, os principais deles e alguns dos impactos que podem ser sentidos na ponta do lápis.

1) Terrenos

Antes dominadas por casas, a cidades passaram ser cravejadas de edifícios, num processo de verticalização cada vez mais intenso. Isso levou a uma corrida frenética por terrenos disponíveis, adquiridos pelas incorporadoras por montantes proporcionais ao acirramento da disputa por eles. Fortunas foram pagas por espaços que jamais valeram aquele tanto, às vezes em patamares superiores ao que as próprias empresas poderiam ter pago, tudo pra tentar garantir um lugar ao sol. Em 2005, a aquisição do terreno representava para as incorporadoras cerca de 13% do custo do empreendimento. Neste ano, a fatia já saltou para o equivalente a 35% das despesas, ou seja, mais do que dobrou em menos de dez anos. Resultado: esse custo adicional é repassado no preço final. Como essas áreas seguem tornando-se mais e mais escassas, a escalada tem tudo para prosseguir.

2) Falta de mão de obra

A ausência de pessoal capacitado atinge todos os níveis profissionais presentes numa obra, do engenheiro ao pedreiro. Segundo estudo da Confederação Nacional da Indústria (CNI), 61% dos estudantes de engenharia desistem do curso antes de se formar. A causa mais comum é a má formação em matemática e ciências durante o período escolar, o que os impede de acompanhar o curso universitário. O alto custo das mensalidades e a falta de aulas práticas, já que a maior parte da grade é teórica, são outros dos motivos apontados. Aliás, essa falta de prática tem outro efeito colateral grave, o de entregar ao mercado de trabalho profissionais sem experiência prévia. Isso ajuda a explicar por que apenas 42% dos engenheiros formados atuam na própria área, como aponta outro levantamento da CNI. “Como esses profissionais não estão prontos para a indústria, buscam outros setores”, diz Rafael Lucchesi, diretor de Educação e Tecnologia da entidade. Sobra para as empresas a tarefa de tentar preencher a lacuna universitária e oferecer treinamento prático. Mas isso demanda tempo e investimento nem sempre estão disponíveis ou que, quando disponíveis, geram um custo adicional. Essa mesma lógica ser aplicada às demais atividades da construção. No final das contas, esse custo também é incorporado ao preço final dos imóveis, encarecendo-os ainda mais.

3) Burocracia e corrupção

A simples aprovação de um projeto junto à prefeitura, com todas as licenças exigidas por lei, pode levar mais de ano. Em setembro passado, o prefeito paulistano Fernando Haddad (PT) prometeu que a demora cairia de 450 dias (!) para a metade disso até o final deste ano, e que em 2016 seria preciso esperar apenas 90 dias para estar com toda a documentação em mãos. Quanto mais tempo é preciso esperar pelo retorno do investimento, mais caro fica o empreendimento — imagine o custo de deixar o capital parado durante um ano e meio, por exemplo. Sem motivos que justifiquem uma espera tão longa, recaem sobre a prefeitura suspeitas de corrupção. Por exemplo: o ex-diretor de aprovação de projetos da prefeitura de São Paulo Hussain Aref Saab acumulou pelo menos 106 imóveis de 2005 a 2012 e um patrimônio estimado 50 milhões de reais, conforme noticiou o jornal Folha de S. Paulo. Uma das supostas irregularidades cometidas durante a sua gestão foi a construção ilegal do gigantesco Templo de Salomão, que a Igreja Universal inaugura amanhã no Brás, no centro da capital paulista. Documentos oficiais apontam que a Universal entrou com um pedido de reforma de um prédio que estava demolido há anos. Histórias como essa ocorrem com frequência. Reduzir a burocracia e aumentar a transparência desses processos são medidas importantes para reduzir o custo da ineficiência e da corrupção, hoje infelizmente pagos em grande parte pelos consumidores.

4) Marketing

Quando o mercado está aquecido, os esforços de publicidade não precisam ser tão vigorosos, afinal o produto se vende praticamente sozinho. Mas quando o ritmo arrefece, uma das primeiras providências é investir na divulgação. Em 2005, a verba publicitária das incorporadoras era de 3% do total previsto para o empreendimento. Neste ano, já está batendo 8%. Entre as estratégias, está a criação de apartamentos decorados que reproduzem aquele que está sendo vendido na planta. São equipados com itens caros como espelhos e eletrodomésticos de última geração e assinados por estrelas do design (espertamente, esses projetos nunca têm portas, o que aumenta a sensação espacial do visitante). Depois de alguns meses em exposição, o local é desmontado e os objetos, jogados fora ou repassados a leilões virtuais que se encarregam de revendê-los. Estandes de vendas luxuosos também entram na conta, caso do que foi criado para o Jardim das Perdizes, da Tecnisa, na Zona Oeste da capital paulista e que consumiu mais de um milhão de reais. Uma sala de cinema exibia o vídeo do empreendimento e carrinhos de golfe transportavam potenciais compradores pelo terreno que abrigará 32 torres. Certamente não saiu de graça.

5) Processos artesanais

Quem já acompanhou de perto uma obra sabe o quanto de trabalho precisa ser refeito por causa de erros que poderiam ter sido evitados. Sem um ritmo industrial, a construção de empreendimentos fica a reboque de hábitos pouco produtivos, como o de primeiro erguer uma parede para então quebrá-la e instalar a parte elétrica. Claro que essas dificuldades também têm a ver com a falta de mão de obra qualificada, mencionada acima, mas sem investimentos em inovação não dá para esperar que os métodos construtivos se tornem mais eficientes da noite para o dia.

No cômputo geral, o que se nota é que seria possível erguer empreendimentos a um custo menor. E fazer mais barato significa vender mais barato. Mais precisamente, se fossem reduzidos 8% do custo da obra, seria possível vendê-la 4% mais barata. Nada mal para um momento em que cada real dos consumidores tem sido disputado a tapa pelo mercado.

Fonte: VEJA.com

FGV: IGP-M TEM DEFLAÇÃO PELO TERCEIRO MÊS SEGUIDO

O Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M), conhecido como inflação do aluguel, porque é usado como referência de reajuste na maioria dos contratos de locação, mostrou deflação pelo terceiro mês seguido, segundo aponta a Fundação Getulio Vargas (FGV).

Em julho, o indicador registrou queda de 0,61%, depois de recuar 0,74% no mês anterior. No mesmo mês do ano passado, o índice havia subido 0,26%. No ano, o IGP-M acumula alta de 1,83% e, em 12 meses, de 5,32% - abaixo do teto da meta da meta de inflação do Banco Central, de 6,5%.

O Índice de Preços ao Produtor Amplo (IPA), que calcula os preços no atacado e tem o maior peso no IGP-M, caiu menos de junho para julho, passando de -1,44% para -1,11%. A variação de preços dos produtos agropecuários caiu para -2,66% e dos produtos industriais, -0,53%.

Já o Índice de Preços ao Consumidor (IPC), que apresenta a variação de preços do varejo e também entra no cálculo do IGPM-M, mas com peso menor, ficou em 0,15%, em julho, ante 0,34%, em junho. A principal contribuição o resultado partiu do grupo educação, leitura e recreação, que baixou de 0,62% para -0,04%.

Com o menor peso entre os componentes do IGP-M, o Índice Nacional de Custo da Construção (INCC) registrou, em julho, variação de 0,80%, abaixo do resultado de junho, de 1,25%, influenciado por materiais, equipamentos e serviços, cuma variação foi de 0,45%, contra 0,37% no mês anterior.

Fonte: G1 Economia

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Agente Imóvel Inteligência de Busca

CLÁUSULAS CONTRATUAIS: AS DESPESAS ADMINISTRATIVAS COBRADAS NA DESISTÊNCIA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO

Na desistência da compra de imóvel por falta de recurso financeiro que suporte o pagamento das parcelas é comum que o adquirente arque com as despesas administrativas que não questionadas poderão representar o enriquecimento sem causa da incorporadora.

Na desistência do imóvel pelo adquirente em fase de construção é comum a cobrança das despesas administrativas havidas com a divulgação, comercialização e corretagem na alienação, uma prática que os Tribunais manifestaram-se favoravelmente reconhecendo o direito da empresa empreendedora em ser ressarcida dessas despesas.

Há que se repensar a questão.

O artigo 28, parágrafo único, da Lei 4.591/64 conhecida como Lei da Incorporação dispõe que “Para efeito desta Lei, considera-se incorporação imobiliária a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas”.

O incorporador é a pessoa fisica ou jurídica, comerciante ou não, que tem como objetivo obter lucro com a realização da construção de edificações compostas por unidades autônomas, vendendo-as antecipadamente como meio de obter o capital necessário para a referida construção.

Dada a caracterização da atividade empresarial da incorporação imobiliária, resulta claro que o incorporador será o titular desse negócio, aquele que toma a iniciativa de mobilizar os fatores de produção necessários para realização da construção e para oferta das unidades imobiliárias no mercado.(CHALUB, M. N. Da Incorporação Imobiliária. 2. ed. São Paulo: Renovar, 2005)

Nessa linha de raciocínio resulta que a divulgação, a comercialização e a corretagem se dará por conta do incorporador, aliás, tais despesas já estão previstas e incorporadas no preço total do imóvel pois faz parte do planejamento, da mesma forma, que outras atividades, tais como, a previsão do prazo para a conclusão e entrega do imóvel.

Traga-se à luz que a obrigação pelo pagamento da comissão de corretagem deve ser suportada pela empresa empreendedora, pois o profissional encontra-se a serviço desta, tal comissão é a chamada taxa de Serviço de Assessoria Técnico-Imobiliária, ou taxa SATI, o que nem sempre o adquirente tem ciência.

A boa-fé objetiva impõe o dever de informação ao adquirente, princípio que vigora no Código Civil que impõe aos contratantes a transparência, a confiança e a eticidade nas atividades negociais para que o contrato tenha a sua finalidade socioeconômica atingida.

No que se refere a divulgação e comercialização são despesas inerentes ao empreendimento não cabendo ao adquirente suportá-las, pois a divulgação trata de difundir o nome da incorporadora, da construtora estimulando ao público para a visita e aquisição do imóvel, da mesma forma, a comercialização é exercida pela empresa empreendedora e o lucro lhe cabe, não dividindo-se o lucro obtido pela comercialização das unidades com os adquirentes.

Na via inversa, não há motivos para que o adquirente ao desistir da unidade imobiliária por falta de recursos para o pagamento e que nada recebeu da comercialização do produto tenha que ressarcir a empresa empreendedora.

Para finalizar a retenção desses valores assinalados como despesas administrativas constituem motivo de enriquecimento sem causa da empresa empreendedora, ferindo cláusula geral inserta no Código Civil brasileiro fruto da Constitucionalização do Direito Civil.

Olinda Caetano Garcia - Advogada com especialização em Direito imobiliário pela FMU, atualmente, como Pres. da Comissão de Segurança Pública OAB-SBC e membro da Com. de Propostas e Parcerias OAB-SP
Fonte: JurisWay

USO DE PROCURAÇÕES EM ASSEMBLEIAS CONDOMINIAIS

Uma breve análise da possibilidade de representação em assembleias condominiais e suas repercussões jurídicas.

A utilização de procuração em assembleia é tema recorrente na maior parte dos condomínios, em destaque para os denominados “supercondomínios”, que possuem uma grande quantidade de unidades.

Assim, a análise dos dispositivos aplicáveis à regulamentação deste instrumento de representação é muito importante, tendo vista a validade das deliberações feitas com a presença de procurações.

Em princípio, é imperioso salientar que o Código Civil traz que é um direito do condômino, desde que esteja em dia com suas contribuições ao condomínio, votar e participar das assembleias (art. 1.335, inciso III).

Ocorre que, por conta das tarefas do cotidiano, por diversas vezes, este condômino não consegue participar fisicamente da assembleia, todavia, o seu direito de voto e participação ainda persiste.

Assim, para fazer externar suas vontades e opiniões, o condômino pode valer-se de um representante de seu confiança, um procurador que deverá ser constituído por meio de instrumento próprio.

O atual diploma civil primou pelo princípio da livre representação, ou seja, salvo quando houver forma específica prevista em lei, a procuração pode ser por instrumento particular, sem a obrigatoriedade de firma reconhecida (arts. 654 e 657).

Tal princípio coaduna-se com o outro princípio regente do novo diploma civil, o da boa-fé objetiva, que deverá estar presente em todas as relações privadas.

Desta forma, não havendo disposição na Convenção do Condomínio, no Regulamento Interno ou uma assembleia específica que determine limitações ao uso das procurações, tais como, número máximo de procuração por coproprietário, exigência de firma reconhecida, proibição do síndico ou conselheiro de ser procurador, valerá a regra geral de livre representação, ou seja, valerá o disposto na legislação civil.

Todavia, alguns síndicos e condomínios estão limitando o número de procurações ou/e exigindo firma reconhecida, somente por meio do edital de convocação, sem previsão na convenção, regulamento interno ou assembleia específica anterior.

Em que pese as respeitáveis argumentações de quem defende tal possibilidade, a inserção de algo estranho à convenção ou ao regulamento interno no edital de convocação poderá resultar em sua nulidade, a ser pleiteada por meio de ação própria, o que poderá trazer graves prejuízos para gestão condominial.

Pois, o edital de convocação é instrumento formal, que deverá seguir o que está determinado na lei, na convenção e no regulamento interno, não havendo qualquer possibilidade de inovação.

Vale ressaltar ainda que se a procuração foi outorgada com algum vício de consentimento (art. 138 e ss), isto poderá resultar na sua nulidade, e, ainda, desde que influente no resultado final, da deliberação ou da própria assembleia, na qual foi utilizada.

Por fim, conclui-se que a utilização das procurações em assembleia estará condicionada ao disposto na convenção ou regulamento interno, e, em casos omissos ou conflitantes, à regra geral da legislação civil, qual seja, da livre representação, sempre observando o princípio da boa-fé.

Fonte: http://www.meuadvogado.com.br

CONFIANÇA DA CONSTRUÇÃO CIVIL RECUA EM JULHO

A confiança da construção apresentou queda no trimestre encerrado em julho, variando -10,3% no indicador, medido pelo índice (ICST), da Fundação Getulio Vargas (FGV), divulgado nesta segunda-feira (28).

Esta é a quinta queda consecutiva e o pior resultado desde outubro de 2011. Segundo Ana Castelo, Coordenadora de Projetos da Construção da FGV/IBRE, “com a finalização de grande parte das obras ligadas à Copa do Mundo e o enfraquecimento do mercado imobiliário – decorrente da redução dos lançamentos e vendas dos últimos dois anos, a atividade da construção está se desacelerando fortemente. A piora das expectativas sinaliza que não deve haver alteração desse quadro no segundo semestre.”

Na percepção para o setor, o Índice da Situação Atual (ISA-CST) ficou relativamente estável no período, passando de -5,7% para -5,8%.

Já o Índice de Expectativas (IE-CST) passou de -13,1% para -14% na comparação mensal.

Segundo a FGV, dos 11 segmentos pesquisados, sete apresentaram queda. Os setores que mais contribuíram para o resultado foram edificações (de -11,3% para -13%), preparação do terreno (-9,3% para -10,2%) e obras de arte especiais (-12,2% para -13%).

Das 703 empresas consultadas, 17,3% avaliaram que o nível de atividade aumentou no trimestre findo em julho de 2014, contra 20,9% no mesmo período do ano anterior; já 21,0% das empresas reportaram que a atividade diminuiu (contra 17,9%, em julho de 2013). No quesito situação atual dos negócios, 20,4% a avaliaram como boa, na mesma métrica temporal, (contra 24,5%, em julho de 2013); e 17,0%, a consideraram ruim (contra 15,5% há um ano).

A proporção de empresas que prevêem aumento da demanda no trimestre findo em julho de 2014 é de 23,5%, contra 34,6% há um ano, enquanto a parcela das que prevêem piora foi de 15,1%, contra 6,1%, em junho do ano anterior.

Fonte: Último Instante

A IMPORTÂNCIA DO MEMORIAL DESCRITIVO

O setor imobiliário em expansão tem trazido grandes contribuições para a sociedade, cumprindo com o direito de moradia previsto na Constituição Federal.

No entanto, os prazos para entrega desses imóveis e a possibilidade de possível atraso tem sido a grande causa para a contratação de mais trabalhadores, o que muitas vezes ocasiona a entrega do imóvel com defeitos ou vícios nem sempre aparentes na vistoria.

As construtoras ou incorporadoras aceleram a construção o que não raras vezes culminam com a entrega do imóvel diferente das especificações contratadas no memorial descritivo, além do prazo, existem também as questões de ordem financeira como fator preponderante a determinar a contratação de empresas, para determinados trabalhos, que acabam por contratar outros profissionais e assim se desenvolve uma cadeia de contratações de difícil controle, tudo visando o menor custo e o prazo de entrega.

Na fase final da construção são convocados os compradores para a vistoria do imóvel, e é nesse momento que o comprador deverá tomar os cuidados necessários para evitar futuras complicações.

O memorial descritivo é um documento elaborado antes do lançamento do empreendimento e que deve estar registrado no cartório de imóveis, sendo um documento público e obrigatório por lei (Lei 4.591/64), podendo ser consultado por qualquer interessado, bastando para tal solicitar ao cartório oferecendo o número da matrícula do imóvel.

O memorial descritivo é peça fundamental para avaliar a entrega do imóvel, que deverá ser dentro dos padrões de normas técnicas e de qualidade.

No momento da vistoria do imóvel é importante a verificação dos itens descritos no memorial descritivo, e caso seja possível ao comprador deverá ser acompanhado de um empreiteiro ou engenheiro de sua confiança e deverá testar o sistema hidráulico, elétrico, verificar as janelas, portas, alinhamento de paredes, pisos, entre outros itens.

Caso encontre alguma divergência deverá solicitar a anotação no laudo de vistoria que será assinado por ambos e ficará uma via com o comprador e outra com a incorporadora, ainda poderá ser recusada a entrega do imóvel dependendo da gravidade da divergência com o memorial.

Existem outros cuidados a serem observados na compra de um imóvel que poderão facilitar a vistoria, como fotografar o imóvel decorado, o stand de venda, o material publicitário, guardar os folhetos, as ofertas, e-mails e toda comunicação escrita, tudo o que possa garantir que o imóvel será entregue como foi apresentado, lembrando que o memorial descritivo deve acompanhar o contrato.

Importante que o imóvel esteja dentro das normas técnicas e de qualidade e qualquer alegação relacionada a diferenciação entre imóvel alto padrão e imóvel popular deve ser afastada no sentido de que o preço determina a qualidade e as normas técnicas. Tais desculpas não são válidas, para pisos tortos, problemas elétricos, infiltrações, entre outros problemas de ordem técnica e de qualidade. O que difere nesses imóveis é apenas a qualidade do material utilizado no acabamento.

Nunca o comprador deve aceitar respostas verbais sobre o conserto solicitado, tudo deve ser documentado, o comprador não deve aceitar nenhuma desculpa que afaste a documentação dos fatos. Mesmo no caso das ligações telefônicas será preciso anotar o nome de quem atendeu e número de protocolo.

Existem vícios ou defeitos que somente poderão ser constatados com o uso do imóvel, como pequenos vazamentos, rachaduras, infiltrações, entre outros. Mesmo esses problemas surgidos após a entrega do imóvel são de responsabilidade da empresa e os reparos deverão ser realizados quando não ressarcidos pela empresa.

Em último caso deve o comprador socorrer-se de uma ação judicial, para o caso de não realização da solicitação de reparo, ressarcimento, ou realização parcial do reparo, lembrando que a solução dessas questões sempre será pautada na perícia técnica cuja avaliação determinará os prejuízos existentes, o que servirá para nortear o pedido de reparação de danos decorrentes do cumprimento do contrato.

Referência
Constituição Federal de 1988.
Lei 4.591/64.

Olinda Caetano Garcia - Advogada com especialização em Direito imobiliário pela FMU, atualmente, como Pres. da Comissão de Segurança Pública OAB-SBC e membro da Com. de Propostas e Parcerias OAB-SP
Fonte: JurisWay

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QUEM COMPROU SALAS COMERCIAIS DEVE PERDER DINHEIRO, DIZ ESPECIALISTA

O assunto bolha imobiliária é uma das grandes pautas de 2014, ao lado de Copa do Mundo, que já ficou para trás, e das eleições, que irão acontecer em cerca de dois meses. O tema ganhou grande projeção quando o Prêmio Nobel de Economia Robert Shiller afirmou, no congresso da BM&F Bovespa 2013 que haveria vários indícios de bolha no Brasil . Devido à fama pelas previsões certeiras do economista, o medo se espalhou e muitos começaram comprar a ideia, como o Sr. Dinheiro , do Fantástico.

No entanto, o tempo passou e, até o momento, a teoria de Shiller não se concretizou. Marcelo Costa Santos, vice-presidente para América do Sul da consultoria Cushman & Wakefield, é um dos que contestam Shiller. Ele diz, em entrevista ao InfoMoney, que não tem como comparar o que está acontecendo no Brasil hoje com o que ocorreu nos Estados Unidos em 2008. "Lá as pessoas hipotecavam a casa e usavam o dinheiro para comprar carro e viajar pela Europa. Não tinha como não dar tudo errado. Aqui isso não acontece pois a regulação em cima dos bancos é muito maior que nos EUA", explicou.

De acordo com o especialista, uma bolha é algo generalizado e viral, e não uma alta de preços em alguns lugares que realmente são valorizados e tem um público que comporta o preço. "Que bolha é essa que é dividida por regiões e classes sociais? No Itaim, na Vila Olímpia você até irá encontrar preços elevados, mas eles têm compradores de sobra. Nos bairros de classes mais baixas os preços estão de acordo com o que as classes C e D podem pagar", disse. "O aluguel de lajes comerciais caiu bem, mas vai voltar a subir em breve. Bons galpões também terão inquilinos. O mercado vai se ajustando", diz. Já no segmento residencial também não há bolha porque o bônus demográfico - ou seja, o crescimento da população - vai garantir demanda futura para os imóveis.

A bolha é só nas salas comerciais. Uma exceção em meio a isso tudo, segundo Santos, é o segmento de salinhas comerciais. "Neste ponto, sim, eu concordo. Será um banho de sangue", afirmou. Para ele, o problema é que foram feitos muitos lançamentos a R$ 15 mil o metro quadrado em salas de 30 m². Isso significa que quem locar a sala terá que pagar R$ 4 mil por mês de aluguel para que o investidor tenha feito um bom negócio. "Um médico tem que ganhar quanto para pagar R$ 4 mil por mês de aluguel? No mínimo R$ 40 mil", disse. Assim, o proprietário só irá conseguir alugar por R$ 1 ou R$ 2 mil e, se quiser se desfazer do investimento, vai ter que aceitar preço menor do que pagou. "É o mesmo que aconteceu com os flats na década de 1990."

Alguns exemplos de onde isso está ocorrendo é na Avenida Marques de São Vicente, na zona oeste de São Paulo, que não tem vocação natural para empreendimentos de salinhas comerciais, mas onde haverá uma oferta grande de salinhas com a conclusão de diversos empreendimentos que já foram lançados. "Santo André é outro exemplo", disse ele, lembrando que empreendimentos em locais com vocação para salinhas comerciais podem ser menos penalizados ou até mesmo gerar lucro aos investidores.

Além dos investidores, os incorporadores que fizeram lançamentos de salas comerciais em locais onde não haverá demanda também correm o risco de ter prejuízo. Isso porque, no Brasil , o comprador de um imóvel na planta pode devolvê-lo até o momento da entrega das chaves. Nesse caso, a construtora devolve o dinheiro já pago pelo comprador, com exceção do que foi gasto com marketing e corretagem. O problema é que se o comprador fizer as contas e chegar à conclusão que vale a pena devolver o imóvel mesmo com esse desconto na restituição, ele poderá empurrar o "mico" para a incorporadora, que terá dificuldade em se livrar desse estoque.

Fonte: Extraído do Economia.Uol

LEI DE LOCAÇÕES DÁ SEGURANÇA JURÍDICA PARA EMPREENDEDOR

Hoje em dia, além da necessidade de pensar nos tipos de produtos/serviços que serão oferecidos, público alvo, definir preços e conseguir investimentos (isso tudo faz parte de um bom plano de negócios), quem pretende entrar no mercado precisa avaliar o local em que a empresa irá funcionar. E os empreendedores, sejam eles marujos de primeira viagem ou não, estão encontrando dificuldades nessa hora e o desafio é ainda maior para quem deseja abrir franquias.

O motivo de tanta preocupação se explica facilmente: os aluguéis estão cada vez mais caros e os pontos comerciais mais escassos. Prova disso é uma das novas práticas comerciais que surgiu diante de um mercado extremamente aquecido, onde na procura por pontos considerados ideais para lojas de varejo algumas marcas também começam a trabalhar de forma independente, e com receio de deixar uma boa oportunidade passar, inauguram uma nova unidade, mesmo sem ter contrato fechado com um franqueado, e quando surge um empreendedor interessado a loja é repassada pronta.

Independente dos novos cenários econômicos que venham a surgir decorrente da situação atual, os empreendedores devem se resguardar e procurar um bom advogado na hora de fechar um contrato e, mais importante ainda, para que possa assessorá-los na hora de discutir a renovação do contrato de locação. Sem a menor sombra de dúvida, dependendo do ramo de atividade e do porte da empresa, isso pode determinar a continuidade da atividade comercial da mesma.

Empreendedores de pequenos negócios estabelecidos há 10 anos ou mais no mesmo local, muitas vezes cometem o erro de fazer um contrato por cinco anos e nunca mais renová-lo. Caso o locatário não tenha um contrato formal de locação a situação é ainda pior.

Há também negócios que deram certo e para que o crescimento da empresa seja mantido a continuidade no ponto comercial torna-se crucial. Infelizmente, quando as circustâncias não permitem que a negociação seja pautada pela cordialidade e bom senso, o caminho para o empreededor é a Ação Renovatória.

Antes de analisarmos especificamente os cuidados necessários para que uma possível demanda judicial tenha êxito, é necessário explicar o que é uma ação renovatória e seu objetivo.

A ação renovatória tutela o reajuste da prestação locatícia sem que haja questionamento sobre o próprio contrato, além de ter o intuito de fornecer uma proteção legal ao empresário que aluga um imóvel para exercer sua atividade em determinado local.

O objeto da ação em comento é a renovação do contrato de imóvel para fins comerciais. Neste caso, é a Lei 8.245/1991 que dará a proteção mencionada acima ao ponto comercial e ao empresário-locatário.

Para que o inquilino tenha direito à ação renovatória, isto é, para que se submeta ao regime jurídico da renovação compulsória, será necessário cumprir os seguintes requisitos estabelecidos no artigo 51 da Lei 8.245/1991 (locações), sendo:

O locatário deve exercer uma atividade empresarial. Em suma, o artigo 966 do Código Civil define empresário como o profissional exercente de atividade econômica organizada para a produção ou circulação de bens ou serviços.

O inquilino deve explorar o mesmo ramo de atividade econômica pelo menos a 3 anos. Nesse sentido FABIO ULHOA COELHO entende que:

“(...) esse requisito que a lei criou tem em vista a necessidade de um tempo de estabelecimento em certo ponto para que este agregue valor minimamente apreciável à empresa explorada”[1].

Como terceiro requisito o contrato deve ser escrito e com prazo determinado.

A locação deve ser contratada por no mínimo 5 anos ininterruptos, admitindo-se a soma dos prazos de contratos, seja pelo sucessor ou pelo locatário.

A respeito dos requisitos elencados a jurisprudência é pacífica, como pode ser observado em um exemplo a seguir:

“Ementa: locação comercial. Ação renovatória de locação e ação de despejo por denúncia vazia (artigo 57 da lei 8.245/1991). Preliminares de não conhecimento do apelo e de ilegitimidade ativa. Ação renovatória. Requisitos. Inobservância. Inépcia da inicial. A ação renovatória de locação visa a assegurar ao locatário o direito de pleitear a renovação do contrato de locação, desde que satisfeitos os requisitos legais do artigo 282 do CPC e artigos 51 e 71 da Lei 8.245/91. Sentença de extinção da ação renovatória e de procedência da ação de despejo confirmada. Rejeitadas as preliminares, negaram provimento ao recurso. Unânime. (apelação cível nº 70009557307, Décima Quinta Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Otávio Augusto de Freitas Barcellos, Julgado em 08/09/2004) Apelação Cível 70009557307 Relator: Otávio Augusto De Freitas Barcellos. TJRS.”

Após cumprir os requisitos elencados anteriormente, o leitor(a) deve ainda observar o prazo para exercício do seu direito, qual seja: 1 ano a 6 meses antes do vencimento do contrato — Artigo 51, parágrafo 5º da Lei de Locações.

Importante frisar que o direito tratado até aqui é relativo, pois jamais poderá se sobrepor ao direito de propriedade do locador, pois esse último possui fundamento constitucional (uso, gozo e disposição sobre o bem do qual é titular).

A pretensão que se busca nesse tipo de ação dá-se o nome de Tutela de Garantia de Inerência no Ponto, que por sua vez está amparado no interesse do empresário de continuar estabelecido no imóvel locado para exercer sua atividade econômica.

Para que a pretensão seja alcançada, são necessários que os requisitos apresentados sejam cumpridos cumulativamente e que ainda o prazo legal para a propositura da ação seja observado, sob pena da perda do direito.

Nesse aspecto, a lei de locações dá a segurança jurídica necessária para que o empreendedor, amparado por um profissional com bons conhecimentos jurídicos, foque no que realmente é necessário para que o crescimento da sua empresa se dê da forma mais tranquila possível.

[1] COELHO, Fabio Ulhoa. Manual de Direito Comercial, Editora Saraiva, 24ª edição – página 89.

Lucas Machado Arroyo - Advogado, MBA em Direito Empresarial da Fundação Getúlio Vargas (FGV).

Fonte: Revista Consultor Jurídico

CRÉDITO IMOBILIÁRIO AUMENTA 7% NO PRIMEIRO SEMESTRE

O volume de empréstimos para aquisição e construção de imóveis alcançou R$ 53,1 bilhões no primeiro semestre deste ano, segundo a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), volume 7% maior que o registrado no mesmo intervalo de 2013. O desempenho do semestre ficou abaixo da projeção da entidade para este ano, de avanço de 15%, para R$ 126 bilhões.

"Mantemos a nossa expectativa de crescimento de 15% para este ano. O crédito é multiplicador do PIB (Produto Interno Bruto). É natural que com o PIB crescendo menos, cerca de 1%, o crédito imobiliário tenha um crescimento mais moderado, mais tímido", avaliou Octavio de Lazari Junior, presidente da Abecip, lembrando que o primeiro semestre teve um menor número de dias por conta da Copa e outros feriados.

O presidente da Abecip lembrou que apesar de o Brasil ter "parado" durante a Copa do Mundo, o que impactou o volume de crédito imobiliário, em julho e agosto deve ocorrer uma recuperação e os 15% de expansão devem ser alcançados neste ano. Sobre as eleições, ele afirmou que há impacto, mas não deve impedir o setor de alcançar a projeção.

Em junho, o crédito imobiliário somou R$ 9 bilhões, cifra 7% menor em relação a maio, conforme a entidade. O desempenho do período, segundo a Abecip, foi influenciado pelo menor número de dias de trabalho. Na comparação com junho de 2013, quando a indústria registrou o maior volume mensal em 20 anos, de R$ 11,2 bilhões, foi identificada redução de 19%.

Apesar do menor número de dias úteis, por conta da Copa do Mundo no Brasil, de acordo com a Associação, junho teve o segundo melhor resultado para o mês na história recente do sistema financeiro. Em 12 meses até junho, o volume de empréstimos para aquisição e construção de imóveis com recursos da poupança totalizou R$ 112,7 bilhões, 18% maior que os 12 meses anteriores.

Foram financiadas, segundo a Abecip, 42,4 mil unidades em junho, recuo de 8% ante maio e de 20% em um ano. No primeiro semestre, foram 256,1 mil imóveis, volume 4,6% superior ao mesmo período de 2013.

A poupança continua com captação líquida positiva em junho, de acordo com a associação, de R$ 2,54 bilhões. No semestre, ficou em R$ 8,3 bilhões. 

Inadimplência controlada

A inadimplência no crédito imobiliário está absolutamente controlada, de acordo com Lazari Junior. Ao final de junho, o índice de calotes, considerando atrasos acima de 90 dias, ficou em 1,8%, 0,1 ponto porcentual acima do visto ao final de 2013, conforme dados da entidade. "O brasileiro é muito consciente para comprar imóvel e dá bastante entrada. Isso explica porque a inadimplência no Brasil é tão pequena. Ao dar 30%, 40% de entrada na compra de um imóvel, a chance de deixar de pagá-lo é muito pequena", destacou o presidente da Abecip, em coletiva de imprensa, nesta manhã.

O montante do financiamento face ao valor de avaliação do imóvel (LTV, na sigla em inglês) ficou em 65% ao final de junho ante 61% em 2010. O indicador, conforme Lazari Junior, comprova a perenidade do setor.

Sobre o funding para o financiamento imobiliário, ele disse que há volume de recursos suficiente para sustentá-lo com tranquilidade até o final do ano que vem, citando o desempenho de captação da poupança, cujo saldo está em R$ 490 bilhões. Há ainda, conforme o presidente da Abecip, fontes alternativas como letras de crédito imobiliário (LCI) e de certificado de recebíveis imobiliários (CRI) que, somados, alcançaram R$ 170 bilhões ao final de junho de 2014.

Projeção

A projeção de 15% para o crescimento de crédito imobiliário neste ano, alcançando montante de R$ 125,6 bilhões, é factível, de acordo com o presidente da Abecip. "Temos bastante crença de que o segundo semestre será melhor. A recuperação deve acontecer já no terceiro trimestre, que será um sinalizador bom. Crescimento 15% é factível, sadio e saudável para o mercado brasileiro", avaliou ele, em coletiva de imprensa, nesta manhã.

No segundo semestre, conforme Lazari Junior, o mercado de imóveis usados, que praticamente parou em junho por conta da realização da Copa e representa 60% do total, deve retomar no segundo semestre. Em número relativo, segundo ele, o crescimento esperado para a segunda metade do ano parece porcentualmente muita coisa, mas em números absolutos será necessário recuperar o menor desembolso em junho. "A retomada de venda de imóveis usados vai trazer volume novamente. Por isso, acreditamos que vamos fazer os 15% neste ano", afirmou ele.

Conforme Lazari Junior, como a venda de imóvel usado foi prejudicada, as pessoas que não adquiriram unidades em junho devem avaliar e fechar negócios nos próximos meses. Em junho, o crédito imobiliário somou R$ 9 bilhões, cifra 7% menor em relação a maio, conforme a entidade. Na comparação com junho de 2013, quando a indústria registrou o maior volume mensal em 20 anos, de R$ 11,2 bilhões, foi identificada redução de 19%.

No primeiro semestre, o volume de empréstimos para aquisição e construção de imóveis alcançou R$ 53,1 bilhões, segundo a Abecip, volume 7% maior que o registrado no mesmo intervalo de 2013.

Fonte: msn Estadão

MERCADO IMOBILIÁRIO DE DUBAI FATUROU US$ 30,7 BILHÕES NO PRIMEIRO SEMESTRE DE 2014

O mercado imobiliário de Dubai faturou US$ 30,7 bilhões no primeiro semestre de 2014. Os negócios no segundo trimestre, no entanto, renderam 14% a menos que o montante obtido nos três primeiros meses do ano, somando cerca US$ 14,157 bilhões. As informações foram divulgadas nesta quarta-feira (23) pelo Departamento de Terras de Dubai (DLD, na sigla em inglês) e publicadas pelo site Arabian Business.

Entre os negócios no período, 54% foram de vendas, totalizando 22.096 operações, somando US$ 16,743 bilhões. Já as hipotecas responderam por 42%, totalizando 6.922 acordos, no valor de US$ 12,877 bilhões.

“O mercado imobiliário de Dubai se tornou foco de atenção para um número crescente de investidores de todo o mundo. Este interesse pode ser atribuído a diversas razões, sendo a principal a confiança renovada no mercado de Dubai depois que a cidade venceu a concorrência para sediar a Expo 2020”, destacou Sultan Butti Bin Merjen, diretor-geral do DLD, segundo a matéria.

“Somado a esse otimismo está a menor inadimplência das grandes empresas no mercado. O resultado geral é que o mercado imobiliário de Dubai está apto a se reestabelecer e oferecer uma variedade de produtos para atrair investidores. Acreditamos que Dubai possa manter este nível de atração e aproveitar a oportunidades que estão aparecendo com a crescente demanda”, acrescentou.

Bin Mejren também atribuiu o maior volume de investimentos em propriedades à uma política econômica bem conduzida pelo governo de Dubai nos últimos tempos.

“Essa política inclui o lançamento de mega projetos como o World Mall, que foi recentemente anunciado e foi criado para manter o mercado imobiliário de Dubai à frente da concorrência global. Estes projetos foram lançados junto com iniciativas que estimulam investimentos e novas leis que garantem um bom andamento ao crescimento do mercado”, completou. O World Mall tem o propósito de ser um dos maiores shoppings do mundo.

Fonte: Agência de Notícias Brasil-Árabe

DIVULGAÇÃO: CONVENÇÃO SECOVI - SP 2014

O que é preciso planejar e fazer para que a indústria imobiliária continue crescendo? O que exigir dos futuros governantes para garantir esse processo? Quais estratégias empresariais devem ser adotadas diante de um cenário tão imprevisível? Essas e outras questões decisivas para o futuro das atividades imobiliárias serão analisadas por quem entende do mercado, do Brasil e do mundo durante a Convenção Secovi 2014, que acontece entre os dias 27 e 30 de agosto, na sede do Sindicato.

O evento proporciona conhecimento, atualização e networking qualificado em um ambiente que reúne profissionais e empresários de todos os elos que compõem a extensa cadeia da indústria imobiliária nacional, bem como representantes de entidades e do setor de diversos países.

A Indústria Imobiliária e os Desafios para Continuar Crescendo é o mote da 11ª edição da iniciativa, composta tradicionalmente de painéis, palestras, visitas técnicas a empreendimentos com projetos diferenciados, bem como rodadas de negócios, painéis para síndicos e o Fórum Urbanístico Internacional.

Amplo e rico, o conteúdo é dirigido ao aperfeiçoamento de profissionais de todas as categorias representadas pela entidade. Este ano, os organizadores prepararam ainda uma programação social e cultural para que não só os participantes, como também seus acompanhantes, possam desfrutar das opções que São Paulo oferece.

Em www.convencaosecovi.com.br, além da grade completa, os interessados podem conferir mais informações e efetuar inscrições, com condições especiais para associados do Secovi-SP e de entidades parceiras, estudantes e grupos.

LEI 6.015/73 - DESCONTO DE 50% NO REGISTRO E ESCRITURA DO PRIMEIRO IMÓVEL

Além do valor a ser desembolsado para a compra da tão sonhada casa própria, ainda é preciso reservar dinheiro para arcar com as despesas de registro e escritura junto ao cartório de registro de imóveis. No entanto, o que poucos sabem é que a Lei 6.015/73, em seu artigo 290, garante uma redução de 50% sobre esses custos, desde que fique comprovado que a aquisição é para fins residenciais. Também é preciso que o imóvel seja financiado pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH). O advogado, especialista e mestre em Direito, bem como professor de Direito Civil e Teoria Geral do Processo da Dom Helder Câmara, Romer Augusto Carneiro, afirma que essa diminuição representa, dentre outros fatores, um atrativo à pulverização dos negócios habitacionais, incentivando a compra do primeiro imóvel residencial.

“Aquele que adquire a casa própria por financiamento habitacional, certamente investe um valor inicial no imóvel e, em seguida, compromete-se com as parcelas do financiamento. Porém se depara no momento seguinte ao da assinatura do contrato com taxas, impostos, custas e emolumentos - vantagem devida como compensação de atos praticados pelo poder público ou por quem, com autorização deste, preste serviços - bastante expressivos, os quais terá a obrigação de pagar. Sendo assim, os agentes financiadores têm a opção de diluir, no próprio financiamento habitacional, tais custas, taxas e emolumentos. Considerando-se o desconto previsto na lei 6.015/73, por óbvio que o custo total da operação diminuiria”, comenta.

Segundo ele, essa vantagem não se estende para a compra de imóveis na planta. “Acredito que propositadamente o artigo 290 é silente quanto à questão dos imóveis na planta. Pois, como ainda está na planta, não há imóvel a ser registrado. A partir do momento em que a construção é entregue para comercialização, aí sim para registro das unidades, aplica-se o disposto na Lei 6.015”. Além disso, o valor das despesas com registro e escritura não pode exceder o limite correspondente a 40% do maior valor de referência. “Este valor de referência designa o teto para valor dos emolumentos”, esclarece.

Exigências

Romer Augusto Carneiro explica que, para obter a vantagem da redução de 50%, basta requerer o benefício junto ao cartório e apresentar certidões negativas de propriedade de imóvel. Conforme ele, alguns cartórios, no ato do registro, apresentam um termo a ser assinado, pelo então mutuário habitacional, no intuito de obter dele declaração sobre a adequação das condições apresentadas pela lei. Isto é, o adquirente vai declarar que é o primeiro imóvel financiado pelo SFH e não possuir casa, apartamento ou bem semelhante.

Os compradores de imóveis residenciais devem ser informados pelos cartórios que têm direito a esse desconto. No caso de omissão, os cartórios podem ser penalizados por terem feito a cobrança integral, ou seja, sem o desconto. O advogado e professor da Dom Helder frisa que a multa, conforme o parágrafo 5º do artigo 290, pode chegar a até R$ 1.120. “Valor esse que pode, inclusive, ser atualizado pelo juiz quando da aplicação da penalidade. Esclareço ainda que há um questionável entendimento no sentido de que não é cabível a aplicação desse desconto em contratos de alienação fiduciária de imóvel, uma vez que contratos do SFH, que possuem alienação fiduciária em garantia, são regrados pela Lei 9.514/97. Em minha opinião tal sustentação não procede, haja vista não estar em tela, aqui, a garantia a ser gravada no imóvel, mas sim a observância legal do disposto no artigo 290 da Lei 6.015/73”.

Conforme Romer Augusto Carneiro, os compradores que, por qualquer razão não exerçam esse direito à redução, não podem pedir reembolso posterior ao próprio cartório. Ele observa que, antes de ingressar com demanda judicial, o adquirente deve fazer um requerimento administrativo em duas vias, protocolar e aguardar a resposta. Se o pedido de reembolso for negado, é possível buscar o valor cobrado indevidamente junto à Justiça.

Avaliação

Para o advogado e professor da Dom Helder, os benefícios desta lei vão além do desconto de 50%. “A lei foi criada para otimizar negócios imobiliários, principalmente a aquisição da primeira casa própria, pois muitas vezes os altos custos poderiam se tornar um entrave para aquisição”. Ele ressalta que não é incomum o espanto das pessoas que adquirem imóveis por meio de financiamento, quando se deparam com a necessidade do pagamento dos emolumentos para registro do contrato de financiamento, bem como o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), entre outros.

“Em várias situações, estes compradores investiram todo o dinheiro que tinham para pagar o sinal do imóvel e são pegos desprevenidos para pagar valores acessórios tão altos, sejam impostos ou emolumentos de cartório. Uma possível solução para isso é a liberação pelos bancos dos valores financiados com um plus, com a finalidade de custear tais despesas. Por sua vez, esses valores podem ser somados à parcela do financiamento”, conclui.

Fonte: Daniela Galvão / Dom Total
Nota do Editor:
Para obtenção do desconto o valor de avaliação do imóvel deve estar limitado a R$ 750 mil nos Estados de São Paulo, Rio de Janeiro, Minas Gerais e no Distrito Federal e R$ 650 mil nos demais Estados.