Tema polêmico, que constantemente é objeto de ações judiciais, qual seja, o rateio das cotas condominiais em proporções diferentes a proprietários de unidades condominiais de tamanhos maiores, ainda não foi pacificada pelos tribunais brasileiros.
Com efeito, tal polêmica surgiu após moradores de unidades condominiais com fração ideal maiores questionarem a legalidade de cobrança em valor superior aos dos demais condôminos. Os argumentos utilizados na defesa desses moradores, consistem, dentre outros, no principio da isonomia, sustentando que o tamanho da unidade condominial, por si só, não deve ser utilizado como critério para diferenciar o valor das cotas condominiais, já que a fração ideal não espelha as efetivas despesas, e, desta forma, geraria enriquecimento ilícito dos demais condôminos.
Tal argumento encontra guarida em diversos precedentes espalhados pelos Tribunais brasileiros:
“CONDOMÍNIO EDILÍCIO. CRITÉRIOS PARA O RATEIO DAS DESPESAS. A soberania da assembléia geral não autoriza que se locupletem os demais apartamentos tipos pelo simples e singelo fato de o apartamento do autor possuir uma área maior, já que tal fato, por si só não aumenta a despesa do condomínio, não confere ao proprietário maior benefício do que os demais e finalmente, a área maior não prejudica os demais condôminos. A ressalva legal, salvo disposição em contrário, deixou à assembléia geral na elaboração da Convenção de Condomínio ou em deliberação extraordinária a fixação da contribuição fora do critério da fração ideal para que fosse adotado com justiça o princípio do uso e gozo efetivo dos benefícios ofertados com a despesa - inteligência dos artigos 12, § 1º da Lei4.591/64 e artigo 1336, inciso I do Código Civil, com a redação dada ao inciso pela Lei nº 10.931, de 02/08/2004. A cobrança de rateio de despesas de condomínio de unidade com fração ideal maior, sem se observar o princípio do proveito efetivo revela enriquecimento sem causa abominado pelo artigo 884 do Código Civil.”[1]
“DIREITO CIVIL. DESPESAS CONDOMINIAIS. CRITÉRIO DE RATEIO NA FORMA IGUALITÁRIA ESTABELECIDO EM CONVENÇÃO CONDOMINIAL. ADMISSIBILIDADE. A assembléia dos condôminos é livre para estipular a forma adequada de fixação da quota dos condôminos, desde que obedecidos os requisitos formais, preservada a isonomia e descaracterizado o enriquecimento ilícito de alguns condôminos. O rateio igualitário das despesas condominiais não implica, por si só, enriquecimento sem causa dos proprietários de maior fração ideal. Recurso parcialmente conhecido e, nessa parte, provido.”[2]
Não obstante os precedentes que seguem essa linha terem aumentado nos últimos anos, ainda é atual a corrente contrária, que sustenta que, uma unidade condominial maior, somente pelo fato de ser maior, demanda mais gastos (limpeza, água, luz, etc.), e por isso, justificaria o rateio de forma diferenciada, pois, nesse caso, seria a única forma de manter a igualdade entre o rateio das unidades maiores e menores.
Essa corrente encontra respaldo no artigo 1.336, I, do atual Código Civil, que estabelece:
Art. 1.336. São deveres do condômino:
I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção;
Em decisão recente, o TJSP teve oportunidade de apreciar essa questão, julgando em sentido favorável ao rateio de forma diferenciada:
“APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO. AÇÃO ANULATÓRIA DE CONVENÇÃO CONDOMINIALE REPETIÇÃO DE INDÉBITO. RATEIODAS DESPESAS CONDOMINIAIS. IMPROCEDÊNCIA. ConvençãoCondominialque estabeleceu previsão de pagamento das despesas em proporçãomaiorpara aunidadeimobiliária pertencente à apelante, commaiorárea em relação às demais. Aprovação da convenção pela quase totalidade dos condôminos, mas que não atingiu, todavia, o "quorum" legal de 2/3 das frações ideais (art. 1.333 do CC). Observância, na espécie, do interesse coletivo em detrimento da aplicação rigorosa da lei, que estaria por conferir vantagem econômica à apelante, em evidente prejuízo aos demandados. SENTENÇA MANTIDA. NEGADO PROVIMENTO À APELAÇÃO. UNÂNIME.” [3]
Em virtude das divergências apresentadas, o julgamento no sentido de firmar uma posição orientadora poderia ter sido realizado pelo Superior Tribunal de Justiça, no Recurso Especial n. 1.104.352-MG. Todavia, o recurso não pode ser julgado pelo Colendo Tribunal em seu mérito, já que esbarrou em questão processual. Decisão semelhante já havia sido tomada por ocasião do julgamento do Recurso Especial n. 1.121.607-RS, podendo-se afirmar que, ao contrário de outros entendimentos, a questão permanece sem uma conclusão, pelo menos a nível nacional:
“AGRAVO REGIMENTAL. RECURSO ESPECIAL. PREQUESTIONAMENTO. SÚMULA STJ/211. CONDOMÍNIO. RATEIO DAS DESPESAS. SÚMULAS 5 E 7/STJ. DECISÃO AGRAVADA. MANUTENÇÃO. 1.- O prequestionamento, entendido como a necessidade de o tema objeto do recurso haver sido examinado pela decisão atacada, constitui exigência inafastável da própria previsão constitucional, ao tratar do recurso especial, impondo-se como um dos principais requisitos ao seu conhecimento. Não examinada a matéria objeto do especial pela instância a quo, mesmo com a oposição dos embargos de declaração, incide o enunciado 211 da Súmula do Superior Tribunal de Justiça. 2.- A convicção a que chegou o Tribunal a quo quanto ao valor da cota condominial decorreu da análise da convenção do condomínio e do conjunto probatório. O acolhimento da pretensão recursal demandaria o reexame do mencionado suporte. Incide nesse ponto as Súmulas 5 e 7/STJ. 3.- Agravo Regimental improvido.”[4]
O que é certo, porém, é que inexistindo julgamento definitivo, prevalece a regra contida no 1.336, I, do Código Civil; ou seja, o rateio das despesas deve ser proporcional à fração ideal da unidade condominial, exceto se houver previsão em contrário na convenção condominial.
A cobrança condominial que é feita com base na fração ideal, sem que haja ação judicial está nos termos da lei. Já os proprietários de apartamentos com fração ideal maior, caso não haja acordo para a alteração da convenção, só restará o meio judicial.
Notas:
[1]Apelação Cível 1.0024.04.504058-1/001, Relator (a): Des.(a) Sebastião Pereira de Souza, 16ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 30/01/2008, publicação da sumula em 07/03/2008
[2]REsp 541317/RS, Rel. Ministro CESAR ASFOR ROCHA, QUARTA TURMA, julgado em 09/09/2003, DJ 28/10/2003, p. 294
[3]Apelação Cível Nº 70040675258, Décima Oitava Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Nara Leonor Castro Garcia, Julgado em 13/12/2012
[4]AgRg no REsp 1121607/RS, Rel. Ministro SIDNEI BENETI, TERCEIRA TURMA, julgado em 15/12/2011, DJe 03/02/2012
André Andrade - Advogado
Fonte: Artigos Jus Brasil
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