IGP-M DESACELERA PARA O,78% EM ABRIL

A alta do Índice Geral de Preços - Mercado (IGP-M) desacelerou para 0,78% em abril, de 1,67% em março, informou a Fundação Getulio Vargas (FGV). A desaceleração ocorreu graças a taxas menores nos preços agropecuários e industriais no atacado. Em abril do ano passado, o índice subiu 0,15%.

A taxa do IGP-M de abril ficou ligeiramente abaixo da estimativa média de 0,80% apurada pelo Valor Data entre 18 consultorias e instituições financeiras. As projeções para o indicador variaram de alta de 0,73% a avanço de 0,88%.

No ano, o IGP-M acumula alta de 3,35% e, em 12 meses, avanço de 7,98%. O indicador é apurado entre os dias 21 do mês anterior e 20 do mês atual e é usado como referência para o reajuste de contratos, como os de aluguel.

No atacado, o Índice de Preços ao Produtor Amplo (IPA) - que responde por 60% dos IGPs - subiu 0,79% em abril, após ter registrado alta de 2,20% em março. A alta do IPA de produtos agropecuários cedeu de 6,15% para 2%, influenciada pela deflação de itens como soja em grão e farelo, laranja e minério de ferro. Por outro lado, subiram os bovinos, leite, batata inglesa e cana-de-açúcar. Já o IPA industrial baixou de 0,76% para 0,33%.

No varejo, o Índice de Preços ao Consumidor (IPC) registrou em abril a mesma variação de março: 0,82%. A principal contribuição em sentido ascendente partiu do grupo saúde e cuidados pessoais (0,49% para 0,97%), em que a FGV destacou o item medicamentos em geral, que passou de queda de 0,03% para alta de 1,49%. Também ficaram mais caros vestuário, alimentação e despesas diversas.

Já divulgado na semana passada, o Índice Nacional de Custo da Construção (INCC) registrou em abril variação de 0,67%, acima do resultado de março, de 0,22%.

Fonte: Valor

ALTERAÇÃO DO QUADRO SOCIETÁRIO DA EMPRESA LOCATÁRIA E SEUS EFEITOS NA FIANÇA

A rapidez com que as empresas sofrem reestruturação nos dias atuais é notória e nem sempre os negócios jurídicos adjacentes à atividade empresária e em vigor à época da reestruturação passam por uma atualização necessária para que reflitam com precisão seus novos sujeitos de direitos e obrigações.

Em muitos casos, os contratos de locação continuam em vigor após completa alteração do quadro societário da empresa locatária. Todos os termos permanecem inalterados, incluindo as garantias, mas, apesar de ser, na aparência, as mesmas partes, em realidade, a locatária mudou. Neste caso, como fica a figura do fiador, que prestou fiança à empresa locatária em razão de ter relação de confiança com seus sócios, que, ante às mudanças, não mais figuram como contratantes?

Tem-se que a fiança é uma garantia pessoal, já que expressa obrigação que alguém assume, ao garantir o cumprimento de obrigação alheia. Ou seja, caso o devedor não o faça, o fiador garante o cumprimento. A garantia fidejussória é, portanto, uma garantia pessoal, uma fiança dada por alguém, que se compromete pessoalmente a cumprir as obrigações contraídas num contrato. Logo, tem sentido distinto da garantia real, na qual um bem é dado como caução. Sendo assim, pode-se dizer que a fiança é um contratointuitu personae.

Por essa razão que o entendimento moderno e majoritário é o de que é possível o fiador exonerar-se do encargo quando há troca no quadro societário da empresa locatária e afiançada. Tal entendimento encontra reflexo na súmula 214 do STJ (O fiador na locação não responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu) que, por sua vez, está coerente com o disposto no artigo 819 do CC/02 (A fiança dar-se-á por escrito, e não admite interpretação extensiva).

Ora, se a fiança é um contrato acessório absolutamente intuitu personae, não pode o garantidor ficar à mercê do ônus de afiançar empresa com a qual não mais tem relação de confiança alguma. O STJ não tem outro entendimento:

"1. É cabível a exoneração da garantia fidejussória prestada à sociedade após a retirada da sócia-fiadora, em face da quebra da affectio societatis. 2. Tendo a sócia fiadora e seu cônjuge notificado o locador de sua pretensão de exoneração do pacto fidejussório, em razão da sua retirada da sociedade que afiançaram, direito lhes assiste de se verem exonerados da obrigação, uma vez que o contrato fidejussório é intuitu personae, sendo irrelevante, no caso, que o contrato locatício tenha sido estipulado por prazo determinado e ainda esteja em vigor. 3. Em se cuidando de contrato de natureza complexa em que a fiança pactuada o é enquanto preservado o contrato societário, faz-se evidente que a resolução de qualquer dos contratos implica a resolução do remanescente, mormente se a essência complexa do contrato foi aceita pelo locador, na exata medida em que locou o imóvel à pessoa jurídica, sendo fiadora uma de suas sócias. 4. Recurso provido".

Também do STJ extrai-se que, quando não há confiança, não há como manter a fiança:

"Nos termos do art. 1500 do CC/02, o fiador tem o direito de se desligar da fiança, se esta não mais lhe convém, como no caso, prestada em razão dos antigos integrantes da firma. Com a retirada deles, non extenditur fidejusso".

Sendo assim, se a fiança, em face de sua natureza, não se estende de pessoa a pessoa, pois se trata de obrigação personalíssima, havendo relação pessoal direta entre o afiançado e fiadores. Qualquer mudança significativa no quadro societário de empresa afiançada desvirtua o instituto da fiança, pois, do contrário, estaríamos emprestando interpretação extensiva ao negócio.

A alteração do quadro societário da pessoa jurídica locatária e afiançada desvirtua completamente a garantia intuitu personae prestada no contrato celebrado entre as partes, na medida em que a fidúcia lançada no instrumento é de ordem pessoal, dada em função da pessoa afiançada. Portanto, a partir do momento em que os sócios originalmente afiançados se retiraram da sociedade, a fiança para eles prestada perdeu efeito porque desnaturada a relação ensejadora da garantia.

Não é outra a razão que leva locadores a disporem previsões contratuais e uma série de barreiras no contrato de locação, no que diz respeito à cessão do capital social, servindo de exemplo, a estipulação de obrigatório aviso ou pedido de anuência ao locador ou, ainda, a previsão costumeira nas locações em shopping centers, a cobrança de valores semelhantes, na cessão da participação social, àqueles cobrados em casos de singelas cessões do contrato de locação propriamente dito.

Pretender-se cobrar de fiadores que não anuíram, significaria dizer que eles seriam instados a pagamento que jamais prometeram, em imediata infração aos artigos 818 e 819 do CC/02 e à súmula 214 do STJ.

Nossos tribunais estão atentos à questão e julgando as controvérsias de acordo com a natureza do instituto da fiança, com a lei e com o entendimento majoritário acima esposado. Veja brilhante decisão liminar nos autos 0013344-31.2012.8.26.0001, em trâmite perante o Foro Regional de Santana/SP, em que foi concedida a antecipação de tutela para preservação dos bens dos fiadores que poderiam ser constritos por força de fiança dada a empresa: "Por ser o contrato acessório de fiança intuitu personae e tendo em vista que a sociedade afiançada sofreu alteração com a troca dos sócios, tem-se a verossimilhança do quanto alegado. O perigo de dano irreparável repousa na possibilidade dos autores virem a ser cobrados por dívida que não garantirão mais".

Da mesma forma, veja decisão exarada nos autos da apelação cível 826.966-9, de relatoria do ilustre desembargador Edson Vidal Pinto:

"A fiança prestada pelos sócios originários da empresa devedora, induvidosamente, deveu-se às peculiaridades próprias dos contratos (capital de giro e cheque especial), posto que foram celebrados entre o banco e a pessoa jurídica constituída pelos sócios fiadores com prevalência de caráter pessoal, pelo interesse mútuo entre a empresa e seus garantes. E uma vez ocorrida a alteração do quadro social da devedora não mais subsiste o gravame da fiança em desfavor dos sócios retirantes. […] Não se pode olvidar, outrossim, que os sócios retirantes não têm qualquer vinculação com a pessoa jurídica dirigida pelos novos sócios, não se prestando aquela para dar amparo econômico aos mesmos e nem às suas famílias. Logo, não tem sentido algum pretender que os ex-sócios permaneçam na condição de garantes-fiadores de um contrato que não mais lhe dizem respeito".

Dessa forma, em havendo mudança do quadro societário, com a saída de sócio, a relação existente de confiança deixa de existir, de rigor a exoneração do fiador.

Gabrielle Rossa - Advogada do escritório Rayes Advogados Associados

Fonte: Migalhas de Peso / Notícias JusBrasil

ROBERT SHILLER FAZ UM NOVO ALERTA SOBRE O MERCADO IMOBILIÁRIO NO BRASIL

Quase um ano depois de visitar o Brasil e alertar para uma possível bolha imobiliária no país, o Nobel de Economia Robert Shiller voltou a demonstrar preocupação com os altos preços dos imóveis nas maiores cidades brasileiras O norte-americano, que antecipou o colapso no setor nos Estados Unidos que derivou na crise mundial de 2008, diz suspeitar agora que os preços anunciados se mantêm excessivos, apresentando uma taxa de crescimento sustentada.

Em entrevista por e-mail ao EL PAÍS, Shiller faz questão de destacar em algumas de suas respostas que não é um especialista em Brasil, e que isso o impede de fazer projeções sobre o país “com confiança”. Mas ainda assim não deixa de dar as suas fortes opiniões e de mostrar conhecimento de causa.

Tomando como base os valores dos imóveis anunciados nas duas principais cidades do país, São Paulo e Rio de Janeiro, o economista norte-americano destaca a manutenção de uma taxa de crescimento bem superior à inflação e que reforça a sua observação de que os preços dos imóveis “aumentaram de forma dramática” no Brasil, feita em agosto do ano passado, durante a sua participação em um seminário da Bovespa em Campos do Jordão, no Estado de São Paulo.

O índice FipeZap apontou valorização de 13,5% nos preços de venda na cidade de São Paulo nos últimos 12 meses até fevereiro. No município do Rio de Janeiro, a alta foi de 15,2% no mesmo período. O indicador, no entanto, se baseia apenas nos preços anunciados dos imóveis, desconsiderando eventuais descontos ou acréscimos posteriores visando ao efetivo desfecho do negócio.

“A taxa de aumento foi muito constante. O índice de inflação ficou um pouco abaixo de 6%. Trata-se de uma alta real de preços na casa de 7%”, diz, referindo-se exclusivamente ao caso da capital paulista. “Suspeito que isso seja excessivo, sobretudo porque entendo que o mercado hipotecário está se desenvolvendo no Brasil e erros podem facilmente ocorrer.”

O balanço atualizado do FipeZap até março, divulgado apenas neste mês de abril, após o recebimento das respostas de Shiller pelo EL PAÍS, mostram uma levíssima desaceleração na expansão registrada no período dos últimos 12 meses. No caso paulistano, de 0,2 ponto percentual, para 13,3%; e no carioca, de 0,3 ponto percentual, para 14,9%.

Mas desde janeiro de 2008, quando o índice começou a ser medido, a cidade de São Paulo registra a fortíssima valorização de cerca de 200%, e o Rio de Janeiro, de estratosféricos 250%.

Fragilidade brasileira

Shiller diz que a natureza humana é praticamente a mesma em todos os lugares, mas adverte que as situações econômicas não são sempre as mesmas e em todos os lugares. “Acho que o Brasil se tornou vulnerável a uma crise por causa de seu crescimento econômico recente e o status de BRICS (grupo formado, além do Brasil, por Rússia, Índia, China e África do Sul).” O país, que chegou a avançar 7,5% em 2010, acumulou expansões de 2,7%, 1% e 2,3% nos anos imediatamente posteriores.

Ainda segundo o Nobel, a situação na Ucrânia pode fazer com que o “R” da Rússia seja “excluído” do BRICS, o que serviria como um momento de reflexão no pensamento daqueles que acreditam que esses boomseconômicos duram para sempre. Em uma represália pela anexação da região da Crimeia, Moscou já foi afastada do G8 (grupo que reúne os sete países mais industrializados e a Rússia). A próxima reunião do agora G7, que seria realizada em junho em Sochi, já teve, inclusive, o local alterado para Bruxelas.

Shiller, que é professor de Economia na Universidade Yale, ganhou o Prêmio Nobel de Ciências Econômicas de 2013 junto com outros dois pesquisadores norte-americanos, Eugene Fama e Lars Peter Hansen, por suas “análises empíricas de preços de ativos”. Os estudos do economista também derivaram no índice Case-Shiller de preços de imóveis, principal referência sobre a trajetória do mercado residencial norte-americano.

Ele é ainda autor do livro Exuberância Irracional (Makron Books), em que abordava inicialmente os riscos da supervalorização do mercado de ações no início da década passada, em meio ao boom tecnológico, e co-autor de O Espírito Animal – Como a psicologia humana impulsiona a economia e a sua importância para o capitalismo global (Elsevier-Campus).

Fonte: EL PAÍS

REGISTRO DE TECNÓLOGO NO CONSELHO REGIONAL DE ADMINISTRAÇÃO DA BAHIA

Catálogo Nacional dos Cursos Superiores de Tecnologia

Guia de informações sobre o perfil de competências do tecnólogo. O catálogo organiza e orienta a oferta de cursos superiores de tecnologia, inspirado nas diretrizes curriculares nacionais e em sintonia com a dinâmica do setor produtivo e as expectativas da sociedade. Clique aqui para conferir!

Guia de orientação profissional do Tecnólogo em determinada área da Administração

A publicação traz um breve histórico sobre a origem dos cursos superiores de tecnologia no Brasil, área de formação e atribuições profissionais do Tecnólogo. Clique aqui para conferir!

Por que se registrar no CRA?

É através do registro no CRA que o Diplomado em Curso Superior de Tecnologia, se habilita legalmente a exercer a profissão de Tecnólogo, conforme previsto nas Resoluções Normativas CFA nºs: 374, de 12/11/2009, 379, de 12/11/2009, 386, de 29/04/2010,396, de 08/12/2010, 404, de 04/04/2011, 412 de 10/06/2011 e 414 de 20/09/2011.

A atuação profissional do Tecnólogo se limitará especificamente à sua área de formação.

Confira aqui a Relação completa dos Cursos Superiores de Tecnologia que tem direito ao Registro no CRA-BA

Onde registrar ?

Na sede do CRA-BA, na Av. Tancredo Neves, 999 - Ed. Metropolitano Alfa, 6º andar - Salvador/BA ou ainda nas Delegacias Regionais.

O que é necessário (Documentos)?

Registro Profissional Principal:

O Tecnólogo deve ir ao CRA-BA em Salvador ou à Delegacia de sua Região e apresentar os seguintes documentos:

• Requerimento ao Presidente do CRA-BA (clique aqui);
• Diploma original com cópia frente e verso;
• Se não tiver o diploma apresentar certificado ou declaração em conformidade com o modelo do CRA-BA (original e cópia) (Veja o Modelo do Certificado);
• Caso o Tecnólogo tenha se graduado em um curso a distância (EAD), o mesmo deverá apresentar também o histórico da graduação, contendo nome do graduando, matrícula e pólo de estudo (original e cópia).  
• Carteira de Identidade (original e cópia);
• CPF - Cadastro de Pessoa Física (original e cópia) - salvo se houver a informação no RG;
• Titulo Eleitoral (original e cópia);
• Certificado de Reservista (original e cópia);
• 1 (uma) foto 3x4 atual, colorida, de frente, fundo branco, em traje formal e sem sorriso;
• Pagamento da Taxa de inscrição - R$ 27,00;
• Pagamento da Taxa de Carteira -  R$ 27,00;
• Pagamento da Anuidade - R$ 212,00.

Obs: * Os recém-formados que se registrarem neste CRA-BA em até 60 (sessenta) dias após a colação de grau, terão a isenção da primeira anuidade (a do ano corrente).

* É obrigatório que o profissional tenha colado o grau e requerido o diploma para efetuar o Registro Profissional.

* O profissional que se registrar apartir do mês de fevereiro pagará a anuidade em sua forma proporcional.

* O profissional que requerer o seu Registro Profissional neste CRA-BA apresentando Diploma ou Certificado de outro Estado, só será concedido o seu registro após a confirmação dos dados com a Instituição de Ensino Superior.

* Não existe realização de prova ou exame para fins de registro profissional no sistema CFA/CRA's.

* O Registro é gerado em até 5 (cinco) dias úteis após o pagamento.

* A Carteira de Identidade Profissional chegará no endereço de correspondência, sendo necessária a presença de um portador para recebimento, pois vai pelos correios via AR.

* Não são cobrados valores retroativos por motivo de diplomação em meses ou anos anteriores ao Registro.

Atenção

O curso deve estar devidamente reconhecido pelo Ministério da Educação. Em caso de dúvidas consulte o site do MEC

Fonte: CRA - Conselho Regional de Administração da Bahia

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A FRAÇÃO IDEAL E O RATEIO DAS DESPESAS CONDOMINIAIS

Desde o ano passado espalhou-se pelas mídias, quase como um “viral”, a notícia de que o Superior Tribunal de Justiça declarara a ilegalidade do rateio da taxa de condomínio pela fração ideal [1]. A grande repercussão motivou o próprio Superior Tribunal de Justiça a divulgar uma nota esclarecendo tratar-se de uma constatação equivocada[2].

Para melhor entender o imbróglio, deve-se explicar o processo que a ele deu origem. Trata-se do caso de um diminuto condomínio edilício de apenas seis unidades. Os condôminos do referido condomínio, em assembleia, decidiram alterar a convenção condominial que originalmente previa que as despesas condominiais fossem rateadas por unidade, para que o rateio passasse a respeitar a fração ideal correspondente a cada unidade. Como um dos condôminos era proprietário de uma unidade com maior área, logo uma maior fração ideal, suas despesas condominiais foram elevadas com a deliberação da assembleia. Este condômino supostamente prejudicado buscou o poder judiciário para que a deliberação da assembleia fosse declarada ilegal.

No processo foi realizada uma perícia que não logrou êxito em apontar qualquer diferença entre as despesas comuns geradas pela unidade com maior área e aquelas geradas pelos demais apartamentos tipo.

A decisão do Tribunal de Justiça de Minas Gerais baseou-se em tal perícia para afirmar que a cobrança com base na fração ideal, naquele caso, configuraria enriquecimento sem causa dos demais condôminos. Vale frisar que, atendendo o próprio pedido do autor da demanda, embora não coincidindo com a fração ideal do seu respectivo apartamento, o valor de sua contribuição condominial foi fixada com um acréscimo de 20% (vinte por cento) em relação às demais unidades.

O condomínio então recorreu ao STJ alegando que tanto regras do Código Civil, quanto da Lei 4.591/64 estariam sendo violadas, uma vez que estas permitem expressamente a cobrança da contribuição condominial com base na fração ideal. Ocorre que o condomínio não atacou no recurso a conclusão da instância inferior no sentido de que, naquele caso específico, a aplicação do critério de contribuição pela fração ideal acarretaria enriquecimento sem causa do condomínio.

A vedação do enriquecimento sem causa é regra expressa em lei infraconstitucional, vide art. 884 do Código Civil:

“Art. 884. Aquele que, sem justa causa, se enriquecer à custa de outrem, será obrigado a restituir o indevidamente auferido, feita a atualização dos valores monetários.

Sem prejuízo do dispositivo que veda o enriquecimento sem causa, tanto o art. Art. 1. 336 do Código Civil, quanto o Art. 12. §1º, da Lei 4.591/64, afirmam categoricamente ser dever dos condôminos a contribuição para as despesas do condomínio na proporção de suas frações ideais na falta de ajuste em sentido diverso.

Para que não haja qualquer antinomia entre as normas acima citadas, deve-se partir do pressuposto de que a cobrança da contribuição condominial proporcionalmente à fração ideal de cada unidade é, via de regra, perfeitamente válida, a menos que se caracterize o enriquecimento sem causa no caso concreto, ou qualquer tipo de abuso de direito. Isso porque tanto o enriquecimento sem causa quanto o abuso de direito, além de serem regras positivadas no ordenamento, são princípios informadores do direito privado e funcionam como cláusulas gerais, ou seja, caracterizam-se como princípios orientadores da hermenêutica jurídica.

O art. 884 deixou de ser apontado como lei infraconstitucional violada no recurso em face da decisão do TJMG, e a ocorrência do enriquecimento sem causa no caso concreto não pode ser rediscutida por questões processuais de admissibilidade recursal, de forma que o STJ nem sequer analisou o mérito do recurso. Além disso, o STJ há muito é firme no sentido de que em sede de Recurso Especial não é possível revolver matéria fático-probatória, ou seja, seria impossível rediscutir o resultado da perícia já constante nos autos, por mais falha e imprecisa que esta pudesse ser.

Por esse motivo, quando do esclarecimento realizado, o próprio STJ afirmou, por meio de sua assessoria de imprensa, o seguinte:

Assim, o STJ não confirmou, rechaçou ou mesmo debateu o acerto ou erro da decisão do TJMG, pela falta de ataque, no recurso, a um fundamento autônomo e suficiente para mantê-la. Em outras palavras: o STJ não afirmou se a cobrança baseada na fração ideal é ou não possível, pois sequer entrou nessa controvérsia. Com a decisão do relator, no sentido de negar seguimento ao recurso, o entendimento do TJMG ficou mantido, mas por razões meramente processuais[3].

Aliás, precedentes jurisprudenciais do STJ anteriores[4] [5]asseveravam exatamente a legalidade da cobrança da contribuição condominial com base na fração ideal, com arrimo nas leis infraconstitucionais vigentes. Um dos precedentes ao qual é atribuído a declaração de ilegalidade do rateio por fração ideal é o REsp 541317 RS 2003/0064425-4, conclusão que mostra-se equivocada com uma leitura mais atenta:

DIREITO CIVIL. DESPESAS CONDOMINIAIS. CRITÉRIO DE RATEIO NA FORMA IGUALITÁRIA ESTABELECIDO EM CONVENÇÃO CONDOMINIAL. ADMISSIBILIDADE. A assembléia dos condôminos é livre para estipular a forma adequada de fixação da quota dos condôminos, desde que obedecidos os requisitos formais, preservada a isonomia e descaracterizado o enriquecimento ilícito de alguns condôminos. O rateio igualitário das despesas condominiais não implica, por si só, enriquecimento sem causa dos proprietários de maior fração ideal. Recurso parcialmente conhecido e, nessa parte, provido.

Como se vê, em nenhum ponto do supracitado julgado se fala em ilegalidade do rateio por fração ideal, pois o que se reconhece, na verdade, é a ausência de ilegalidade a priori, do rateio igualitário das despesas, se assim tiver sido deliberado pela assembleia condominial, pois esta possibilidade, de estipulação da contribuição de modo diverso, é expressamente prevista em lei. Nesse sentido, transcreva-se pertinente manifestação colhida na boa doutrina:

É insustentável a tese de que é enriquecimento sem causa o fato de um condômino que possui maior fração ideal do terreno (cobertura v. g.) pagar despesa maior já que exerce os mesmos poderes de domínio. Da mesma forma, se for estipulado pela convenção de condôminos que a cobertura pague valor idêntico, não será admitida a tese do enriquecimento sem causa desta em prejuízo dos apartamentos tipo, pois é uma faculdade disciplinada em lei. Em todos os países do mundo a cobrança é dessa forma, apenas para efeito didático, temos a legislação espanhola e portuguesa que tratam desse mesmo assunto. Em ambas as legislações o rateio legal é com base na fração ideal. O critério do rateio pela fração ideal é a forma universal de rateio de qualquer despesa em qualquer condomínio, pois estamos tratando de obrigações propter rem.[6]

O fato do rateio igualitário das despesas condominiais ser uma possibilidade legalmente instituída, não constrói, per se, nenhum silogismo que resulte na ilegalidade da cobrança de condomínio de acordo com a fração ideal de cada unidade.

Assim, a única conclusão que se pode, de antemão, esquadrinhar acerca da possibilidade da convenção condominial optar entre a cobrança “por unidade”, “por fração ideal” ou outro critério estabelecido, é que a escolha, ainda que realizada com a observância do quorum necessário, não poderá acarretar enriquecimento sem causa ou prejuízo injusto para nenhum dos condôminos.

A verdadeira questão a se deslindar torna-se patente: em quais casos haverá enriquecimento sem causa ou prejuízo injusto? Nos condomínios onde coexistem apartamentos com dimensões diferentes, como, por exemplo, coberturas privativas, os apartamentos térreos, laterais e de fundos, este debate vem ganhando relevo.

No caso analisado pelo TJMG, a perícia não encontrou fundamentos para que o apartamento de maior área tivesse uma despesa maior com a manutenção do condomínio. Entretanto, uma perícia judicial é direcionada pelos quesitos do magistrado e das partes, e o resultado é aplicável apenas ao caso avaliado. Pode ser que as partes e o magistrado não tenham formulado quesitos adequados, ou que o perito designado tenha deixado de promover a avaliação sob um ângulo diferente, embora relevante.

Se diretamente uma unidade com dimensões superiores não necessariamente acarreta maiores custos ao restante do condomínio, não se pode dizer que não haja uma contribuição indireta ou ao menos potencial para o aumento das despesas comuns.

Pode-se citar o exemplo de um edifício comercial. É comum a coexistência de pavimentos corporativos aonde há empresas utilizando privativamente vasta área (ex. 1000m²), alternados com pavimentos de salas diminutas (ex. 35m²).

Levando em consideração que as contas de luz e de água sejam individualizadas, seria árdua a tarefa para se comprovar, através de uma perícia, que o escritório de 1000m² gera mais despesas do que um escritório de 35m². Mas seria inquestionavelmente injusto que ambos pagassem a mesma contribuição condominial. Neste caso, caso fosse aprovada uma alteração para que a contribuição passasse a ser computada por unidade, as salas de 35m² esvaziaram-se valor comercial, em decorrência do desproporcional custo de manutenção, elevado justamente por conta da falta de pulverização das despesas condominiais, que ficam então concentradas em umas poucas unidades, de dimensões e valores econômicos completamente incompatíveis.

Com esse exemplo, a razão subjacente que fundamenta a contribuição condominial com base na fração ideal, resta evidente. Unidades que ocupam maior espaço privativo presumidamente impedem uma partilha maior dos espaços privativos dos prédios, impedindo que as despesas sejam partilhadas com um maior número de unidades.

Seguindo tal linha de raciocínio, imagine-se, deixando de lado a questão da regularidade formal do exemplo, que um morador adquira duas unidades vizinhas no mesmo prédio e realize uma obra transformando-as em um só apartamento. Se porventura a cobrança da contribuição condominial nesse edifício seja por unidade e não por fração ideal, poderia ser que o citado morador pleiteasse passar a pagar apenas uma contribuição pela fusão das unidades, e haveria um prejuízo real a ser suportado pelos demais condôminos em relação à situação anterior, pois todos arcariam com o desfalque ocasionado pela unidade suprimida.

Com efeito, unidades maiores potencialmente podem comportar um maior uso. Na construção civil, por exemplo, é comum que o dimensionamento dos reservatórios de água leve em consideração não o número de unidades do empreendimento, mas sim o número de dormitórios. Unidades correspondentes a frações ideais maiores, usualmente, comportam um maior número de cômodos, bem assim como um maior número de vagas de garagem, ou seja, um maior número de pessoas. No caso das coberturas, é comum que estes apartamentos recebam mais convidados, aumentando o desgaste dos elevadores e áreas comuns do edifício. É evidente que tais assertivas são lastreadas em perfunctórias presunções, contudo, a análise “caso a caso” causaria extrema insegurança jurídica na elaboração dos empreendimentos imobiliários.

De outro lado, não seria desejável que a contribuição básica do condomínio fosse diretamente proporcional ao uso, ainda que tal apuração fosse possível. Veja-se o exemplo dos apartamentos fechados, sem qualquer uso, adquiridos apenas para fins de especulação imobiliária. Seria razoável que ficassem isentos de contribuição condominial, onerando os demais condôminos?

Aliás, é por esse exato motivo que a contribuição condominial é uma obrigação propter rem, ou seja, independe do uso do imóvel, antes estando ligada a conservação da res. Dessa forma, até mesmo o condômino adquirente é onerado pelas dividas condominiais do imóvel geradas pelo proprietário anterior[7]:

“O adquirente assume papel de garante, podendo ser demandado diretamente porque há uma opção normativa de facilitar a cobrança da dívida em atenção ao fundamento propter rem que, como visto, é a conservação da res.”[8]

Há, portanto, uma primeira linha de argumentação que sustenta a cobrança por fração ideal: a potencialidade de maior uso das áreas comuns e, de certa forma, “o preço da exclusividade” e a necessidade de conservação da res.

Assim, apenas situações extremas justificariam uma intervenção judicial casuística, ligada ao maior ou menor uso do imóvel. Como exemplo de situação extrema, pode-se citar o caso de lojas comerciais situadas no térreo de edifícios residenciais, que, uma vez que voltadas diretamente para rua, com despesas de água, luz e manutenção de fachadas completamente autônomas, não compartilham de nenhuma forma da área comum do edifício, como churrasqueiras, salão de festas e nem mesmo fazem uso da portaria. Tratando-se, pois, de um “caso limite”, indubitável que a cobrança da contribuição condominial “cheia” com base apenas na fração ideal, mostrar-se-ia injustificável e merecedora de readequação.

Tratando-se, porém, de empreendimento meramente residencial, onde essa heterogeneidade não existe, a deliberação condominial não poderá ser sobrepujada sem fortíssimas razões justificadoras.

Para que os condomínios deixem de lado as presunções e cobrem contribuições condominiais cada vez mais justas e próximas do efetivo dispêndio de cada um dos condôminos, tem-se implementado hidrômetros individualizados, bem como taxas para utilização das áreas comuns, como churrasqueiras, salões de festa e etc. Assim, na medida do possível, se individualizam aquelas despesas intrinsecamente ligadas ao uso, daquelas que, decorrentes da mera conservação da coisa comum, não podem ser individualizadas.

É por esse motivo que a lei, apesar de fixar o rateio da contribuição condominial pela fração ideal como regra, deixa em aberto a possibilidade do condomínio, dentro da razoabilidade e proporcionalidade que deve permear as relações privadas, deliberar outras formas de apuração das responsabilidades dos condôminos para a conservação e utilização das áreas comuns.

Mas há, ainda, um importante esclarecimento que deve ser feito acerca das decisões que supostamente negaram a legalidade do rateio da contribuição condominial com base na fração ideal de cada unidade. As decisões tem em comum o fato de que a convenção condominial original previa a contribuição por unidade, e a assembleia deliberou pela alteração do status quo. Em se tratando de deliberação na qual uma minoria de condôminos, sem qualquer possibilidade de resistência por uma questão numérica, suporta todos os aspectos negativos da modificação de critério, se esta diante de um quadro de vulnerabilidade.

Nesse caso, é certo que os parâmetros da boa-fé objetiva, da vedação do enriquecimento sem causa e do comportamento contraditório deverão receber uma análise mais aguçada, em respeito aos postulados da igualdade e da proporcionalidade. Havendo a violação da principiologia do ordenamento no caso concreto, uma intervenção judicial poderá até mesmo retirar a autonomia da assembleia e anular a eventual deliberação flagrantemente iníqua e com o objetivo de obter vantagens injustas.

Não há motivos razoáveis, contudo, para conceder guarita à pretensão daquele proprietário que adquire unidade imobiliária em empreendimento cuja convenção condominial determina, de antemão, o rateio das despesas de acordo com as respectivas frações ideais, e posteriormente busca a modificação para um regime de partilha que lhe seja mais favorável. O custo da contribuição condominial começa-se a se desenhar já na idealização do projeto a ser edificado sobre o terreno, quando da divisão do coeficiente de construção em mais ou menos unidades, com áreas maiores ou menores. A mudança de regras após a comercialização do empreendimento impõe surpresa aos adquirentes, e por esse motivo qualquer intervenção judicial só deve tomar lugar diante de flagrante desproporcionalidade, o que não se vislumbra quando se trata de condomínios constituídos apartamentos de mesma destinação, porém com dimensões diferentes, que contribuem para as despesas comuns, desde a instituição do condomínio, de acordo com a fração ideal.

A diferença entre as duas situações – a manutenção de um critério já estabelecido (muitas vezes desde a comercialização do empreendimento) e a imposição um novo critério a uma minoria de condôminos - é bastante clara, uma vez que o ordenamento jurídico privilegia, sistematicamente, a estabilidade das relações privadas e a segurança jurídica, sem descuidar da justiça no caso concreto.

Percebe-se, pois, que o discurso daqueles que cunham a contribuição por fração ideal como “taxa de inveja” ou a atribuem a uma “deficiência matemática”[9], partem de uma visão unidimensional e eivada de parcialidade e sofismas. A realidade é que a suposta “ilegalidade do rateio por fração ideal” jamais foi asseverada de forma frontal pela doutrina e pela jurisprudência, como já se demonstrou.

CONCLUSÃO:

A legalidade do rateio das despesas condominiais proporcionalmente às frações ideais de cada unidade é prevista tanto o art. Art. 1. 336 do Código Civil, quanto o Art. 12. §1º, da Lei 4.591/64. Propugnar a ilegalidade de tal critério seria insinuar a inconstitucionalidade de tais dispositivos, tese que, contudo, não encontra arrimo no ordenamento jurídico vigente e não é corroborada pela jurisprudência do STJ, ao menos até a presente data. Por esse motivo, salvo casos excepcionais, não se vislumbra o enriquecimento sem causa dos proprietários das unidades menores em detrimento dos proprietários das unidades maiores nos condomínios onde o rateio de despesas é feito de acordo com a fração ideal. Aliás, a divisão das despesas por fração ideal é critério largamente utilizado nos ordenamentos de outros países.

A assembleia condominial, respeitado o quórum necessário, é livre para estabelecer tanto a fração ideal como o rateio igualitário (ou ainda outro) como critério de divisão de despesas comuns, vedado, contudo, o enriquecimento sem causa, cuja ocorrência deverá ser identificada “caso a caso” e não em abstrato.

Em todos os casos, deve-se privilegiar a segurança jurídica, preservando, tanto quanto possível, o regime de rateio previsto quando da instituição do condomínio, que só poderá ser alterado mediante convincente motivação, e com especial atenção para a equalização dos interesses daqueles condôminos que suportarão os prejuízos advindos com a modificação da convenção original.

NOTAS

[1]Vide Pereira, Kênio - http://www.hojeemdia.com.br/m-blogs/mercado-imobili%C3%A1rio-1.105111/stj-derruba-o-rateio-da-taxa-de-condom%C3%ADnio-pela-fra%C3%A7%C3%A3o-ideal-1.130491 – Visto em 31/03/2014

[2]http://www.stj.gov.br/portal_stj/publicacao/engine.wsptmp.area=398&tmp.texto=110270 - Consultado em 10/01/2014

[3]http://www.stj.gov.br/portal_stj/publicacao/engine.wsptmp.area=398&tmp.texto=110270 – Consultado em 10/01/2014.

[4]STJ; REsp 620406; RJ; Quarta Turma; Rel. Min. Fernando Gonçalves; Julg. 22/06/2004; DJU 06/06/2005; Pág. 334.

[5]STJ; AgRg-Ag 420775; SP; Terceira Turma; Rel. Min. Ari Pargendler; Julg. 06/10/2005; DJU 12/12/2005; Pág. 368.

[6]Rodrigues Júnior, Walsir Edson. LEGALIDADE DO RATEIO PELA FRAÇÃO IDEAL DAS DESPESAS EM CONDOMÍNIO EDILÍCIO (PROPRIEDADE HORIZONTAL) – Disponível em http://www.cron.adv.br/noticia.php?cod=351. Visitado em 28/03/2014.

[7]Conforme apregoa o art. 1.345 do Código Civil.

[8]BUNAZAR, Maurício Baptistella. Da obrigação propter rem. Dissertação de Mestrado. Faculdade de Direito da Universidade de São Paulo, 2012.

[9]Vide Pereira, Kênio - “Taxa da inveja” nos condomínios, a deficiência em matemática e na interpretação dos textos". Disponível em http://www.hojeemdia.com.br/m-blogs/mercado-imobili%C3%A1rio-1.105111/taxa-da-inveja-nos-condom%C3%ADnios-a-defici%C3%AAncia-em-matem%C3%A1tica-e-na-interpreta%C3%A7%C3%A3o-dos-textos-1.144220 – visto em 31/03/2014.

FÁBIO NEFFA ALCURE - Advogado, especialista em Direito Civil

Fonte: Revista Jus Navigandi

ENTENDENDO A USOCAPIÃO DE BENS IMÓVEIS URBANOS

Antes de desenvolver a conceituação das diversas modalidades de usucapião de imóveis urbanos, devemos entender a ideia principal do instituto, que é a proteção da função social da propriedade.

Apesar da garantia fundamental ao direito de propriedade constante no art. 5º, incisoXXII da CF, esta não se mostra de forma absoluta. O conceito dado pelos romanos(dominium est jus utendi, fruendi, et abutendi re sua, quatenus juris ratio patitur) não prevalece em nosso ordenamento jurídico, visto que o direito de propriedade está diretamente relacionado à função social, conforme o próprio art5ºº, inciso XXIII,CFF, e nos princípios gerais da atividade econômica, através do art.1.7000, incisos I e II daCFF, assegurando dessa forma, conforme o próprio caput do referido artigo, a “existência digna, conforme os ditames da justiça social”.

Em suma, a propriedade privada somente se justifica enquanto cumpre a função social, atendendo às exigências fundamentais de ordenação da cidade expressas no plano diretor, conforme reza o art. 182, § 2º da CF.

Com isso em mente, podemos entender que a usucapião nada mais é que uma forma originária de aquisição de imóvel permitida por lei tendo como objetivo atingir a função social da terra por aqueles que, atendendo a certos requisitos, garantem a estabilidade da propriedade.

Dentre os requisitos temos:

1. Posse com intenção de dono (animus domini): É fundamental que a posse do imóvel usucapiendo não seja decorrente de atos de mera tolerância, como oriundos de contratos de locação, comodato e depósito, concretizando dessa forma a característica de dono.
2. Posse mansa e pacífica: Importante que não haja nenhuma contestação do proprietário legítimo registrado no Cartório de Registro de Imóveis da área usucapienda. Havendo a qualquer tempo contestação da posse pelo proprietário legítimo, fica descaracterizada a usucapião.
3. Posse contínua e duradoura: Cada modalidade de usucapião estabelece um prazo mínimo de posse para aquisição do direito à propriedade por usucapião, conforme estudaremos adiante.
4. Posse de boa fé e com justo título: Estes requisitos somente são exigíveis na modalidade de usucapião ordinário constante no art. 1.242, CC, e trataremos deles adiante em conjunto com a referida modalidade de usucapião.

Importante salientar que para a contagem do tempo de posse, temos o art. 1.243, CC, que diz que o possuidor pode, para o fim de contar o tempo exigido pelos artigos antecedentes, acrescentar à sua posse a dos seus antecessores (1.207), contanto que todas sejam contínuas, pacíficas e, nos casos do art. 1.242 (usucapião ordinário), com justo título e de boa-fé.

Este dispositivo não se aplica à usucapião constitucional, uma vez que a Constituição Federal dá tratamento específico ao tema, conforme enunciado 317 da IV Jornada de Direito.

Isto posto, podemos finalmente elencar os diferentes tipos de usucapião para imóveis urbanos.

I) Usucapião Ordinária (art. 1.242, CC)

O art. 1.242 do Código Civil diz que:

“Adquire também a propriedade do imóvel aquele que, contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por 10 (dez) anos. Parágrafo único: Será de 5 (cinco) anos o prazo previsto neste artigo se o imóvel houver sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartório, cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico.”

No que tange o caput do referido artigo, temos os seguintes requisitos:

1. Posse mansa, pacífica e ininterrupta com animus domini por 10 (dez) anos.
2. Justo título: Aqui encontramos muitas contestações de defensores públicos e sentenças de improcedência alegando que o instrumento particular de compra e venda de imóvel não devidamente registrado no Cartório de Registro de Imóveis não pode ser considerado válido, visto ser nulo de pleno direito. Isto porque geralmente são oriundos de loteamentos não autorizados pelo poder público, não obedecendo ao disposto na Lei 6.766/79 que regulamenta o parcelamento do solo urbano e ainda, não sendo estes loteamentos registrados no Cartório de Registro de Imóveis, conforme reza o art. 167, inciso I, n. 19, da Lei 6.015/73 que dispõe sobre os registros públicos. Data venia, fundamento equivocado, visto que a ideia da usucapião não é a validação do negócio jurídico, e sim a garantia da função social da posse. Nesse sentido temos o enunciado 86 da I Jornada de Direito Civil que diz: “Art. 1.242: A expressão “justo título” contida nos arts. 1.242 e 1.260 do CCabrange todo ato jurídico hábil, em tese, a transferir a propriedade, independentemente de registro”. Além dio, já existem diversos acórdãos nas instâncias superiores seguindo este entendimento.
3. Boa-fé: A boa-fé exigida é a do art. 1.201 e ssss, CC, em que é de boa-fé a posse, se o possuidor ignora o vício, ou o obstáculo que impede a aquisição da coisa. Isso deixa ainda mais evidente a validade para fim de usucapião do instrumento particular de compra e venda não devidamente registrado no Cartório de Registro de Imóveis por ser oriundo de loteamento ilegal por falta de registro.

Em relação ao parágrafo único do art. 1.242, CC, temos algumas particularidades. O prazo diminui para 5 (cinco) anos, se o imóvel houver sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartório, cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua morada, ou realizado investimentos de interesse social e econômico.

Válida a redução do prazo pela metade dado o máximo cumprimento da função social da terra. Porém, a exigência de um documento devidamente registrado no respectivo cartório, sendo este cancelado posteriormente, maxima venia, me parece fora de contexto.

O elemento fundamental da norma em questão é o máximo cumprimento da função social da terra pela morada habitual e a realização de investimentos de interesse social e econômico, o que não pode ser obstado pela exigência de documento hábil. Infelizmente, o entendimento das cortes é que este elemento é requisito formal para incidência do dispositivo, não cabendo entendimento diverso.

II) Usucapião Extraordinária (art. 1.238, CC)

O art. 1.238 do Código Civil diz que:

“Aquele que, por 15 (quinze) anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé, podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis. Parágrafo único: O prazo estabelecido neste artigo reduzir-se-á a 10 (dez) anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo”.

No que tange ao caput do referido artigo, percebemos que, ao contrário da usucapião ordinária, o único requisito para a aquisição originária do imóvel é sua posse mansa, pacífica e ininterrupta com animus domini por 15 (quinze) anos, não sendo exigido justo título ou boa-fé.

Quanto ao parágrafo único do art. 1.238, CC, o prazo diminui para 10 (dez) anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo, ou seja, novamente diminui-se o prazo para aquisição originária do imóvel face ao máximo cumprimento da função social.

Esta é a forma mais simples de aquisição originária de imóvel por usucapião, uma vez que basta a posse mansa, pacífica e ininterrupta pelo prazo estipulado no artigo. Por isso o tempo exigido de posse é maior frente às outras modalidades de usucapião.

III) Usucapião Constitucional ou Especial Urbana pro misero (arts. 183, CF; 1.240, CC; 9º, Lei 10.257/01)

O art. 183, caput, da Constituição Federal diz que:

“Aquele que possuir como sua área urbana de até duzentos e cinquenta metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural”.

Este dispositivo foi reproduzido no art. 1.240, CC e no art. 9º da Lei 10.257/01 (Estatuto da Cidade).

Aqui vale ressaltar o art. 9º, § 3º da Lei 10.257/01 que diz “Para os efeitos deste artigo, o herdeiro legítimo continua, de pleno direito, a posse de seu antecessor, desde que já resida no imóvel por ocasião da abertura da sucessão”. Portanto, não se aplica a regra do art. 1.243 do CC, como vimos anteriormente, não sendo possível, portanto, a soma das posses inter vivos.

Isto posto, são requisitos do dispositivo:

1. Posse mansa, pacífica e ininterrupta com animus domini por 5 (cinco) anos.
2. Área urbana de até 250m2.
3. Ser utilizado para a sua moradia ou de sua família.
4. Não pode ser proprietário de outro imóvel rural ou urbano.
5. Não será conferida a propriedade por usucapião especial urbana mais de uma vez.

Este dispositivo deixa claro o ânimo em atender o direito mínimo de moradia e a função social da posse.

IV) Usucapião Constitucional ou Especial Urbana por abandono do lar (art. 1.240-A, CC)

Com o advento da Lei 12.424/11, foi adicionado ao Código Civil a modalidade de usucapião especial urbana por abandono do lar, através do art. 1.240-A que diz:

“Aquele que exercer, por 2 (dois) anos ininterruptamente e sem oposição, posse direta, com exclusividade, sobre imóvel urbano de até 250m2 (duzentos e cinquenta metros quadrados) cuja propriedade divida com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar, utilizando-o para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio integral, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural. Parágrafo único: O direito previsto no caput não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez”.

Note que o dispositivo é muito semelhante à usucapião especial urbana, conforme vimos no item III acima. A diferença encontrada aqui é a redução do prazo de posse mansa, pacífica e ininterrupta com animus domini para 2 (dois) anos. Outro requisito importante é o abandono do lar do ex-cônjuge ou ex-companheiro. A ideia aqui é a da proteção da entidade familiar, no sentido de não deixar desamparada a família em que o cônjuge tenha abandonado. De forma a ilustrar brilhantemente o assunto, temos o enunciado 499 da V Jornada de Direito Civil que diz:

“A aquisição da propriedade na modalidade de usucapião prevista no art. 1.240-A doCódigo Civil só pode ocorrer em virtude de implemento de seus pressupostos anteriormente ao divórcio. O requisito ‘abandono do lar’ deve ser interpretado de maneira cautelosa, mediante a verificação de que o afastamento do lar conjugal representa descumprimento simultâneo de outros deveres conjugais, tais como assistência material e dever de sustento do lar, onerando desigualmente aquele que se manteve na residência familiar e que se responsabiliza unilateralmente com as despesas oriundas da manutenção da família e do próprio imóvel, justificando a perda da propriedade e a alteração do regime de bens quanto ao imóvel objeto de usucapião.”

Lembre-se de que eventual ação de divórcio em que se discute o bem imóvel em questão interrompe o prazo para aquisição por usucapião.

V) Usucapião Especial Urbana coletiva (art. 10, Lei 10.257/01)

Reza o art. 10 da Lei 10.257/01 (Estatuto da Cidade):

“As áreas urbanas com mais de duzentos e cinquenta metros quadrados, ocupadas por população de baixa renda para sua moradia, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, onde não for possível identificar os terrenos ocupados por cada possuidor, são susceptíveis de serem usucapidas coletivamente, desde que os possuidores não sejam proprietários de outro imóvel urbano ou rural.”

O objetivo do dispositivo é a regularização das comunidades de baixa renda urbanas. Portanto, são os requisitos para a concessão da usucapião especial urbana coletiva:

1. Área urbana com mais de 250m2.
2. Ocupação por população de baixa renda que façam do imóvel sua moradia habitual.
3. Posse mansa, pacífica e ininterrupta com animus domini por 5 (cinco) anos.
4. Não possibilidade de identificação da área ocupada por cada possuidor.
5. Não ser proprietário de outro imóvel urbano ou rural.

Ademais, os parágrafos do referido dispositivo traçam regras claras para esta modalidade de usucapião, dentre as quais:

• O possuidor pode, para o fim de contar o prazo exigido, acrescentar sua posse à de seu antecessor, contanto que ambas sejam contínuas.
• A usucapião especial coletiva de imóvel urbano será declarada pelo juiz, mediante sentença, a qual servirá de título para registro no cartório de registro de imóveis.
• Na Sentença, o juiz atribuirá igual fração ideal de terreno a cada possuidor, independentemente da dimensão do terreno que cada um ocupe, salvo hipótese de acordo escrito entre os condôminos, estabelecendo frações ideais diferenciadas.
• O condomínio especial constituído é indivisível, não sendo passível de extinção, salvo deliberação favorável tomada por, no mínimo, dois terços dos condôminos, no caso de execução de urbanização posterior à constituição do condomínio.
• As deliberações relativas à administração do condomínio especial serão tomadas por maioria de votos dos condôminos presentes, obrigando também os demais, discordantes ou ausentes.

Marcel André Rodrigues - Advogado, com carreira desenvolvida na área Empresarial, com destacada experiência como Coordenador de Projetos Empresariais

Fonte: Artigos JusBrasil