JURISPRUDÊNCIA PRORROGA PRAZO PARA QUE A OBRA POSSA SER ENTREGUE A CONSUMIDOR

Na esteira do “boom” imobiliário deflagrado em 2011, ganhou destaque a questão envolvendo os prazos de entrega imóveis vendidos na planta e durante a construção das obras. É que ao lado dos fatores preço, qualidade dos projetos e materiais, conceito dos empreendedores etc., o prazo de entrega do imóvel desponta como ponto importante apesar na decisão do comprador, que assim passa a ser condição contratual impositiva. 

Ocorre que a fixação de tal prazo decorre, na realidade, de uma previsão de normalidade no conjunto de circunstâncias que envolvem uma obra de construção civil durante a sua execução, como a disponibilidade de mão de obra qualificada, de materiais especificados, chuvas, greves etc.

Em decorrência disto tudo, é praxe haver um prazo de tolerância que ultrapasse a previsão de entrega, via de regra, equivalente a 180 dias. É justamente em torno da eficácia desta cláusula de tolerância que inúmeras questões têm desembocado do judiciário, colocando em confronto os incorporadores e compradores. Isso porque a cláusula de tolerância autoriza que o prazo contratualmente previsto para a entrega do empreendimento seja adiantado ou prorrogado por esse período de até seis meses. Na maioria dos contratos, há previsão de que o atraso pode decorrer de caso fortuito ou força maior, como por exemplo, greves ou escassez de mão de obra, catástrofes ou eventos climáticos anormais, entre outras situações que, fatalmente, podem afetar o andamento normal da construção, contribuindo para o atraso na conclusão das obras e, consequente, na entrega do empreendimento.

Por sua vez, os consumidores que têm o seu empreendimento entregue fora do prazo previsto questionam, de forma maciça, a validade da referida cláusula.

Frente a essa situação, em que pese algumas decisões isoladas, o Poder Judiciário vem chancelando essa validade e permitindo a prorrogação do prazo para que a obra seja entregue.

Em decisão recente, proferida em fevereiro deste ano, o Tribunal de Justiça do Paraná entendeu que ”é prática comum entre as construtoras inserir em seus contratos cláusula prevendo um prazo de tolerância, a fim de que tenham uma margem temporal para se adequarem a eventuais imprevistos. Desse modo, desde que esteja clara e expressa no contrato, e que ambas as partes tenham ciência da possibilidade de sua aplicação, a cláusula de tolerância que traz um limite temporal fixo não pode ser considerada abusiva” .

Neste caso, o Tribunal entendeu, assim como vem fazendo na maioria dos demais, que não há abusos na cláusula de tolerância para a entrega do imóvel, uma vez que está expresso no contrato firmado pelas partes, de forma clara e objetiva. O que fundamenta esse entendimento é o fato de que, no momento da contratação, esta condição é de conhecimento dos contratantes, ou seja, os compradores.

Portanto, é de grande relevância que as construtoras indiquem, de forma clara e precisa, o prazo previsto para a conclusão das obras e a possibilidade de prorrogação para a entrega do empreendimento. Desse modo, aos olhos da jurisprudência majoritária, a utilização do prazo adicional será válida, até porque é impossível prever exatamente o que pode ocorrer no curso da execução da obra.

Por outro lado, no último mês de janeiro, o Tribunal de Justiça do Paraná se manifestou concluindo que as cláusulas contratuais que estabelecem o prazo de tolerância para entrega do imóvel estão previstas no artigo 18, parágrafo 2º, do Código de Defesa do Consumidor, que indica que “poderão as partes convencionar a redução ou ampliação do prazo previsto no parágrafo anterior, não podendo ser inferior a sete nem superior a cento e oitenta dias.".

Fato é que a jurisprudência dominante considera válida a cláusula que prevê a prorrogação do prazo contratual para a entrega do imóvel, em até 180 dias. Manifestando esse entendimento, o Poder Judiciário se mostra atento e sensível às mudanças sociais e econômicas, pois as regras da experiência comum indicam ser difícil prever com exatidão a data em que será concluída a obra, seja pelas adversidades citadas ou pelas inúmeras situações que podem ocorrer no decorrer da construção.

Não obstante, com a validação da cláusula de tolerância, evita-se que o setor imobiliário como um todo seja prejudicado, assim como privilegia o desenvolvimento econômico do país, pois se outro fosse o entendimento do Judiciário, empreendimentos de alto risco ou de apertado calendário de obras dificilmente sairiam do papel. Igualmente, inviabilizaria ainda mais o recente cenário imobiliário, que é de retração tanto nas vendas quanto no lançamento de empreendimentos.

Atualmente, tramita no Congresso Nacional o Projeto de Lei 178/2011, que regulamenta o prazo de tolerância nos contratos de compromisso de compra e venda de imóveis, confirmando a validade da cláusula que o prevê. No projeto, há a previsão de que “o construtor não será penalizado por atrasos no término da obra no prazo de até 180 dias da data prevista em contrato para a entrega das chaves”. Trata-se de importante medida para assegurar tranquilidade ao assunto e alívio às construtoras.

Mauro Nunes Festa - Advogado especialista em Direito do Consumidor e Direito Imobiliário e Locações e sócio do escritório Peregrino Neto & Beltrami Advogados, atuando no Departamento de Direito Imobiliário.

Fonte: Revista Consultor Jurídico

Nota do Editor:

Clique no link abaixo para acessar o PL-178/2011 na sua íntegra:

http://www.camara.gov.br/proposicoesWeb/fichadetramitacao?idProposicao=491233

PREÇO DO M2 DO RJ CAI PELA PRIMEIRA VEZ, MAS AINDA É O MAIS CARO DO PAÍS

O preço do metro quadrado dos imóveis anunciados na cidade do Rio de Janeiro registrou em maio a primeira queda desde 2008, ano em que o índice FipeZap começou a ser divulgado.

Apesar do preço mais baixo, apresentado no levantamento publicado nesta quarta-feira (3), a capital fluminense continua com o espaço mínimo de terra mais caro do País, de, em média, R$ 10.642. Em abril, o valor médio do metro quadrado dos imóveis anunciados no Rio era de R$ 10.653.

Segundo o coordenador do índice, Eduardo Zylberstajn, os preços menores no Rio de Janeiro sinalizam para um “desaquecimento” do mercado nacional e refletem não somente nas cidades cujo valor do metro quadrado ficou mais barato.

— Tivemos em São Paulo também um número grande de bairros com média [de preço do metro quadrado] que variaram negativamente.

Entre os bairros do Rio de Janeiro, os valores médios dos metros quadrados mais caros foram verificados no Leblon (R$ 23.365) e em Ipanema (R$ 20.357). Por outro lado, a Pavuna e os Cosmos têm os preços mais baixos, de, respectivamente, R$ 2.521 e R$ 2.282, em média.

As outras cidades que apresentaram queda no preço dos imóveis ao longo do mês de maio foram Brasília (- 0,04%), São Bernardo do Campo (- 0,05%), Niterói (- 0,22%) e Campinas (- 0,65%).

Abaixo da inflação

Na avaliação de 20 cidades do Brasil, o índice caminhou na contramão da capital fluminense e registrou alta de 0,16% no mês. Com o resultado, o preço médio do metro quadrado no Brasil, de R$ R$ 7.599, apresentou queda real pela sétima vez seguida, já que a inflação esperada para o mês é de 0,55%.

No acumulado dos últimos 12 meses, o índice tem alta de 4,91%, número pela quinta vez consecutiva menor do que a inflação do período.

Se analisado somente 2015, todas as 20 cidades que compõem o levantamento registraram variações menores do que o índice oficial de preços do governo.

Confira abaixo a variação do preço médio do metro quadrado entre os meses abril e maio:

Rio de Janeiro: de R$ 10.653 para R$ 10.642

São Paulo: de R$ 8.570 para R$ 8.585

Brasília: de R$ 7.950 para R$ 7.947

Niterói: de R$ 7.726 para R$ R$ 7.710

Florianópolis: de R$ 5.942 para R$ 6.047

Recife: de R$ 6.014 para R$ 6.021

Belo Horizonte: de R$ 5.905 para R$ 5.912

São Caetano do Sul: de R$ 5.686 para R$ 5.691

Fortaleza: de R$ 5.628 para R$ 5.667

Porto Alegre: de R$ 5.342 para R$ 5.379

Campinas: de R$ 5.277 para R$ 5.243

Vitória: de R$ 5.181 para R$ 5.222

Curitiba: de R$ 5.143 para R$ 5.162

Santo André: de R$ 4.959 para R$ 4.982

Santos: de R$ 4.858 para R$ 4.887

São Bernardo do Campo: de R$ 4.706 para R$ 4.704

Salvador: de R$ 4.620 para R$ 4.628

Vila Velha: de R$ 4.272 para R$ 4.288

Goiânia: de R$ 4.155 para R$ 4.161

Contagem: de R$ 3.516 para R$ 3.541

Fonte: Tribuna Hoje

CAUTELAS NA COMPRA DE IMÓVEIS: NADA MUDA COM A LEI 13.097/2015 (MP 656/2014)

Tornou-se comum a utilização de factoides jurídicos, notadamente estampados em Medidas Provisórias, depois convertidas em lei, sem o menor critério, para anunciar “novidades” que não existem e representam, na verdade, apenas a ratificação daquilo que a jurisprudência construiu e o sistema já prevê.

Me refiro à Medida Provisória 656, de 7 de outubro de 2014 convertida na Lei13.097/2015 que, nos artigos 54 a 56 (arts. 10 a 12 da MP), apenas ratifica aquilo que há muito se entende em razão da Súmula 375 do Superior Tribunal de Justiça.

Eis o teor do seu art. 54: Art. 54. Os negócios jurídicos que tenham por fim constituir, transferir ou modificar direitos reais sobre imóveis são eficazes em relação a atos jurídicos precedentes, nas hipóteses em que não tenham sido registradas ou averbadas na matrícula do imóvel as seguintes informações: I - registro de citação de ações reais ou pessoais reipersecutórias;II - averbação, por solicitação do interessado, de constrição judicial, do ajuizamento de ação de execução ou de fase de cumprimento de sentença, procedendo-se nos termos previstos do art. 615-A da Lei nº 5.869, de 11 de janeiro de 1973 - Código de Processo Civil [projeto do NCPC, art. 844];III - averbação de restrição administrativa ou convencional ao gozo de direitos registrados, de indisponibilidade ou de outros ônus quando previstos em lei; eIV - averbação, mediante decisão judicial, da existência de outro tipo de ação cujos resultados ou responsabilidade patrimonial possam reduzir seu proprietário à insolvência, nos termos do inciso II do art. 593 do Código de Processo Civil [projeto do NCPC, arts. 808 e 860].

Alardeou-se, precipitadamente, que a partir dela o adquirente não precisaria mais se preocupar, a não ser com a verificação da matrícula.

Pior. Há vozes que sustentam a boataria jurídica fomentada pela sociedade da informação, desinformando em verdade e anunciando aos quatro ventos que “agora, com a lei, não é mais necessário pesquisar o vendedor do imóvel” (sic).

Não é, definitivamente, assim e muito menos tão simples quanto parece e demonstrarei os motivos da minha ilação.

Posso adquirir tranquilamente um imóvel se não houver penhora, arresto, sequestro ou qualquer pendência registrada ou averbada na matrícula?

Definitivamente não.

A par de o art. 54 da Lei 13.097/2015 estabelecer a eficácia dos negócios jurídicos imobiliários sem que haja qualquer constrição ou gravame na matrícula, esta presunção, como já decorria do sistema consolidado na Súmula 375 do STJ, é relativa.

Por outras palavras, evidentemente – e não haveria necessidade da MP para isso – se houver registro ou averbação de gravame, a presunção de ineficácia da aquisição ou recebimento de direitos sobre o imóvel em face de ações reais, dívidas e restrições administrativas é absoluta, ou seja, não admitirá qualquer prova em sentido contrário.

Todavia, se não houver o registro, não significa, automaticamente, que o adquirente está livre tanto da fraude contra credores quanto da fraude à execução.

Não havendo registro de qualquer pendência, a conclusão evidente, evidentíssima, aliás, é que o ônus da prova de conhecimento do gravame ou constrição se transfere para o credor ou prejudicado.

Isto significa que presume-se, de forma relativa, a higidez da transferência, modificação ou extinção do direito sobre o imóvel se não houver registro ou averbação do gravame ou constrição, mas não significa que não tenha havido fraude contra credores ou fraude à execução.

Se não houver registro ou averbação de gravame, a eventual fraude será objeto de verificação fática, caso a caso, pela demonstração, pelo credor ou pelo prejudicado, da má-fé do adquirente.

Essa é a conclusão que se extrai do parágrafo único do art. 54 da Medida Provisória 656/2014, segundo o qual “Não poderão ser opostas situações jurídicas não constantes da matrícula no Registro de Imóveis, inclusive para fins de evicção, ao terceiro de boa-fé que adquirir ou receber em garantia direitos reais sobre o imóvel, ressalvados o disposto nos art. 129 e art. 130 da Lei nº 11.101, de 9 de fevereiro de 2005, e as hipóteses de aquisição e extinção da propriedade que independam de registro de título de imóvel.”

Portanto, se – e percebam que o condicionante é importante – o adquirente estiver de boa fé ao operar a aquisição ou o recebimento de garantia imobiliária, a ele não poderão ser opostas “situações jurídicas não constantes da matrícula”, ou seja, ações, penhoras, arrestos etc.

Contudo – e aí está a confusão de muitos – não significa que, não havendo o registro ou averbação de gravames ou constrições na matrícula, o sistema prestigie o negócio e beneficie o terceiro que haja procedido com má-fé.

Seria até absurdo pensar o contrário.

Posso exemplificar: imaginem alguém que adquira imóvel de pessoa que, a par de não ter, em face do seu imóvel, qualquer gravame registrado ou averbado, responde por dívidas ajuizadas, possui títulos protestados e assim por diante na mesma comarca da situação do imóvel.

O adquirente poderá ser considerado “de boa fé” nessa situação?

Evidentemente que não, de tal sorte que haverá a fraude à execução em relação às ações já ajuizadas e a fraude contra credores em relação àquelas não ajuizadas, até em virtude da interpretação correta do parágrafo único, do art. 54, da Lei 13.097/2015.

A única diferença é que, nesses casos – de ausência de registro ou averbação do gravame ou constrição – competirá ao credor demonstrar a má-fé do adquirente, o consilium fraudis, posto que em favor do adquirente do imóvel ou do recebedor da garantia consistente em imóvel militará a presunção – relativa – de boa-fé.

Outro exemplo pode ser dado: pela leitura do art. 54, I, da Lei 13.097/2015, exige-se o registro da citação de ações reais ou reipersecutórias (que buscam o bem).

Imaginem, então, a falsificação de documentos e a outorga de escritura com documentos falsos do vendedor que propõe, em face do adquirente, ação anulatória da escritura.

O adquirente poderia se furtar da citação, vender o imóvel para terceiro e, ainda que esse terceiro não tenha extraído qualquer certidão de distribuição de ações em face do vendedor, como não havia qualquer gravame na matrícula, a venda seria mantida e o titular do imóvel, que teve seus documentos falsificados, perderia?

Obviamente que essa não é a solução e sequer é a interpretação correta da Lei13.097/2015.

É óbvio que nos casos exemplificados, se o adquirente não tomou a cautela de extrair as certidões na comarca do imóvel e de residência do alienante, a presunção – relativa, é bom que se diga – de boa-fé que em seu favor milita, resta facilmente afastada.

Portanto, as certidões devem continuar sendo extraídas.

Sem extrair as certidões de praxe, a má-fé aflora e, a par de não haver qualquer constrição na matrícula, o negócio jurídico praticado será ineficaz perante ação ou execução já aforada, que tenham o condão de reduzir o alienante à insolvência; poderá ser anulada em razão da fraude contra credores no caso de dívidas ainda não ajuizadas através da ação pauliana ou revocatória; ou, será anulada nos casos de falsificações de documentos do titular do imóvel.

Pensar diferente seria premiar a má-fé, o que, definitivamente não decorre do sistema.

Então o que mudou em relação ao entendimento consolidado na Súmula 375 do STJ?

Nada.

De acordo com a Súmula 375/STJ: “O reconhecimento da fraude à execução depende do registro da penhora do bem alienado ou da prova de má-fé do terceiro adquirente.

O Ministro José Delgado resume bem a questão: “Não há que se falar em fraude contra credores se, quando da alienação do bem, não havia registro de penhora. Para tanto, teria que restar nos autos provado que o terceiro adquirente tinha conhecimento da demanda executória, o que não ocorreu no caso em apreço. Precedentes. Recurso especial não-provido"(REsp nº 791.104/PR, Relator Ministro José Delgado, DJ de 06/02/2006, p. 222).

O que isso quer dizer?

Quer dizer exatamente aquilo que foi incorporado, com uma linguagem confusa, pela Medida Provisória 656/2014 e, agora, pela Lei 13.097/2015, ou seja, que não havendo registro na matrícula, de qualquer gravame, ao credor incumbe a prova que o adquirente agiu de má-fé.

E essa prova pode consistir apenas na constatação que decorre da ausência do oferecimento das certidões de praxe na comarca do imóvel, quando facilmente, por tais documentos, poderia o adquirente verificar a insolvência do alienante ou a dívida.

Nesse sentido:

Superior Tribunal de Justiça. Recurso especial. Embargos de terceiro. Adquirente de boa-fé. Penhora. Registro. Ônus da prova. 1 - Ao terceiro adquirente de boa-fé é facultado o uso dos embargos de terceiro para defesa da posse. Não havendo registro da constrição judicial, o ônus da prova de que o terceiro tinha conhecimento da demanda ou do gravame transfere-se para o credor. A boa-fé neste caso (ausência do registro) presume-se e merece ser prestigiada. 2 - Recurso especial conhecido e provido. (REsp 493914/SP, Rel. Ministro Fernando Gonçalves, Quarta Turma, julgado em 08/04/2008, DJe 05/05/2008)

A alteração na Lei 7.433/1985 (que trata dos requisitos de lavratura das escrituras), deixa clara a conclusão da necessidade de certidões para garantir a boa-fé do adquirente.

O Decreto 93.240/1986, regulamentador da Lei 7.433/1985 (que trata dos requisitos de lavratura das escrituras), no § 2º do inc. V do art. 1º está assim redigido: “§ 2.º As certidões referidas na letra a do inc. III deste artigo [TRIBUTOS], somente serão exigidas para a lavratura das escrituras públicas que impliquem a transferência de domínio e a sua apresentação poderá ser dispensada pelo adquirente que, neste caso, responderá, nos termos da lei, pelo pagamento dos débitos fiscais existentes.”

Todavia, a Lei 7.433/85 foi alterada pela MP 656/2014 e, agora, pelo art. 59 da Lei13.097/2015 para incluir o § 2º do art. 1º nos seguintes termos: “O Tabelião consignará no ato notarial, a apresentação do documento comprobatório do pagamento do Imposto de Transmissão inter vivos, as certidões fiscais, feitos ajuizados, e ônus reais, ficando dispensada sua transcrição.”

Traduzindo, é obrigação funcional do notário, doravante, mencionar a existência de feitos ajuizados, donde conclui-se que essas certidões deverão – não poderão – ser apresentadas ao tabelião que consignará a sua entrega na escritura.

Nesses termos, fica ainda mais clara a necessidade de obtenção dessas certidões, além de outras como a dos cartórios de protestos da comarca do imóvel e do domicílio do alienante se diferente for, para manutenção da presunção relativa da boa-fé do adquirente de imóvel cuja matrícula não espelha qualquer gravame ou constrição e consequente higidez do negócio jurídico praticado.

Luiz Antonio Scavone Junior - Advogado, Administrador pela Universidade Mackenzie, Mestre e Doutor em Direito Civil pela PUC-SP, Professor e Coordenador do Curso de pós-graduação em Direito Imobiliário da EPD. Professor Titular do Curso de Mestrado em direto da EPD, Professor de Direito Civil e Mediação e Direito Arbitral nos cursos de graduação da Universidade Presbiteriana Mackenzie, autor de diversas obras e, entre elas: Direito Imobiliário – teoria e prática.

Fonte: Artigos JusBrasil

NOTA DO EDITOR:

Clique no link abaixo para acessar a íntegra da Lei 13.097/2015:

http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2015-2018/2015/Lei/L13097.htm

SURRECTIO E SUPRESSIO NO DIREITO IMOBILIÁRIO

SURRECTIO E SUPRESSIO NA LOCAÇÃO IMOBILIÁRIA

Sabia que o fenômeno do direito civil denominado de surrectio pode promover, na locação imobiliária, a ampliação do conteúdo obrigacional mediante o aparecimento de uma nova prática derivada do costume?

 

Quando, pelo decurso do tempo, uma dada situação é autorizada, alterada ou criada pelas partes de um negócio jurídico, surge um direito subjetivo para quem lograr proveito com a mudança, o que caracteriza o instituto da surrectio. Do mesmo modo, como o outro lado da moeda, surge a supressio como a perda do direito do outro sujeito ao tentar retomar a situação pretérita. É o que acontece na mudança, durante um tempo, do local do pagamento, da isenção de multa ou, até mesmo, da mudança de uma situação relacionada às benfeitorias do imóvel.

Vejamos o julgado abaixo que adotou os institutos num contrato de locação, a saber:

AGRAVO INTERNO. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO FUNDAMENTADA NO ARTIGO 335, I, DO CC. RECUSA INJUSTA DE RECEBIMENTO DO PAGAMENTO. BOA-FÉ OBJETIVA. SUPRESSIO E SURRECTIO. REVISIONAL DE ALUGUEL. MULTA MORATÓRIA DE 10%. APLICAÇÃO DA SÚMULA 61 DO TJRJ. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS CONTRATUAIS. CABIMENTO. REFORMA DA SENTENÇA. 1. É incontroversa a recusa do pagamento. Os documentos juntados aos autos evidenciam que os aluguéis estavam sendo pagos até o dia 05 de cada mês, sem o acréscimo de juros e multa. Boletos bancários, emitidos pelo próprio locador, com data de vencimento nos dias 04 ou 05 de cada mês. 2. Aplicação do princípio da boa-fé objetiva que rege as relações contratuais, tendo o locador incutido no locatário a legítima expectativa de que receberia o pagamento do aluguel, sem a cobrança de encargos moratórios, até o dia 05 de cada mês. 3. A Súmula 61 deste Tribunal de Justiça dispõe que não é considerada abusiva em contrato de locação a cláusula que comina multa no valor de até 10% (dez por cento). 4. A cláusula 3ª é clara no sentido de que só incidirão os honorários na hipótese de procedimento judicial. 5. Julgamento de acordo com a jurisprudência desta Corte, autorizadora da decisão monocrática, que deu parcial provimento ao recurso do ora agravado, restando prejudicado o adesivo interposto pelo agravante. NEGATIVA DE PROVIMENTO AO RECURSO (TJ-RJ - APL: 00221442220088190021 RJ 0022144-22.2008.8.19.0021, Relator: DES. MÔNICA DE FARIA SARDAS, Data de Julgamento: 18/02/2014, VIGÉSIMA PRIMEIRA CAMARA CIVEL, Data de Publicação: 03/04/2014 12:33) (grifo nosso).

SURRECTIO E SUPRESSIO NO DIREITO IMOBILIÁRIO

A surrectio é uma modalidade aquisitiva de determinado direito subjetivo, sendo que tal aquisição restará formada em razão de determinado comportamento. Assim, a surrectio seria o exercício continuado de uma situação jurídica em contraponto do convencionado ou, até mesmo, do ordenamento jurídico, e isso implicaria em nova fonte de direito subjetivo, estabilizando a relação jurídico pro futuro (NORONHA, 1994, p. 183).

 

A supressio é uma supressão de um direito ou de um dever estabelecido originariamente num acordo. Assim, percebe-se que os dois institutos estão conectados, formando-se um círculo de aplicação cumulativa da aquisição do direito para uma parte e da perda do direito para a outra.

A surrectio, na área imobiliária, pode promover a ampliação do conteúdo obrigacional mediante o aparecimento de uma nova prática do costume, do uso, das prerrogativas, etc. Já a supressio promoverá a supressão de algo anteriormente estabelecido pelos contratantes.

Sobre os temas, seguem abaixo julgados recentes:

-Despejo por falta de pagamento cumulado com cobrança. Locação. Reajustes contratuais não implementados pelas partes por longo período. Pedido de reajustes dos aluguéis indevido. Supressio. Violação da boa-fé objetiva. Aluguéis e encargos moratórios devidos com base em acordo firmado pelas partes e até o depósito das chaves em juízo. Mantida a condenação da ré nos ônus da sucumbência. Recurso provido em parte. (1516775920098260100 SP 0151677-59.2009.8.26.0100, Relator: Hamid Bdine, Data de Julgamento: 02/08/2012, 32ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 10/08/2012).

-LOCAÇÃO DE IMÓVEIS - EMBARGOS À EXECUÇÃO - ÍNDICE DE REAJUSTE CONTRATUAL DOS ALUGUÉIS NÃO APLICADO POR MAIS DE TRÊS ANOS INADMISSIBILIDADE PRINCÍPIO DA BOA-FÉ E APLICAÇÃO DO INSTITUTO DA SUPRESSIO. A atitude do locador que passa a exigir em contradição ao comportamento adotado anteriormente durante mais de três anos vai de encontro ao princípio da boa-fé objetiva que deve nortear as relações contratuais Aplicação do instituto da supressio, segundo o qual a inércia de uma das partes gera na outra expectativa que o direito não será exercido - Apelo improvido. (1424651420098260100 SP 0142465-14.2009.8.26.0100, Relator: José Malerbi, Data de Julgamento: 07/05/2012, 35ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 08/05/2012).

-CONDOMÍNIO RESIDENCIAL. GARAGEM. INSTALAÇÃO DE COMÉRCIO. IMPOSSIBILIDADE. SUPRESSIO E SURRECTIO. CONTESTAÇÃO QUE CONFLITA COM REFERIDOS INSTITUTOS. CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO. VEDAÇÃO. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA.1. Mesmo que se entenda que se aplicam os institutos da supressio e da surrectio na relação jurídica dos autos, os réus não comprovaram que o autor autorizou o uso comercial das garagens para vários outros condôminos e por tempo relevante e suficiente a caracterizar a perda do direito de exigir a paralisação da atividade. 3. Ônus da prova dos réus. Alegação de fatos constitutivos, modificativos e impeditivos do direito do autor. Descumprimento.2. Convenção de Condomínio. Previsão expressa de uso residencial das unidades condominiais. A convenção de condomínio faz lei entre as partes. Procedência mantida. Recurso não provido. (8947220118260007 SP 0000894-72.2011.8.26.0007, Relator: Carlos Alberto Garbi, Data de Julgamento: 31/01/2012, 3ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 06/02/2012).

Bruna Lyra Duque - Doutora e Mestre do programa de pós-graduação stricto sensu em Direitos e Garantias Fundamentais da Faculdade de Direito de Vitória (FDV). Especialista em Direito Empresarial (FDV). Professora de Direito Civil da graduação e pós-graduação lato sensu da FDV. Sócia fundadora do escritório Lyra Duque Advogados (www.lyraduque.com.br).

CONTRATOS "BUILT TO SUIT": ENTENDA NO QUE CONSISTE ESTA NOVA MODALIDADE CONTRATUAL IMOBILIÁRIA E SUAS EXCELENTES VANTAGENS

O Contrato "Built to Suit", de origem estrangeira (cuja expressão, no direito norte americano, significa "construído para servir"), já vinha sendo bastante disseminado no Brasil antes mesmo de sua regulamentação legal, dado o superaquecimento do mercado imobiliário nos últimos anos.

Segundo o novel artigo 54-A da Lei do Inquilinato Brasileira – acrescido pela Lei nº 12.744/2012 –, consiste o Contrato "Built to Suit" em um negócio jurídico / "locação" não residencial de imóvel urbano na qual o locador (geralmente uma empresa do ramo imobiliário) procede à prévia aquisição, construção ou substancial reforma do imóvel (comercial ou industrial), por si mesmo ou por terceiros, mediante especificações arquitetônicas estritamente projetadas pela própria "locatária" (contratante), a fim de que seja a esta locado por prazo determinado – geralmente em tempo não inferior a 15 (quinze) anos, a fim de viabilizar o investimento da contratada ("locadora"), garantindo retorno na medida em que permitirá a amortização dos investimentos, e, inclusive, assegurar a utilização do imóvel pela "locatária" (contratante) por um longo período de tempo.

A renúncia ao direito de revisão do valor dos aluguéis durante o prazo de vigência do contrato de locação poderá ser convencionada. Já em caso de denúncia antecipada do vínculo locatício pelo locatário (contratante), comprometer-se-á este a cumprir a multa convencionada, que não excederá, todavia, a soma dos valores dos aluguéis a receber até o termo final da locação.

Ademais, dentre as várias vantagens resultantes do negócio "BTS" – inclusive tributárias – é possível antecipar os aluguéis futuros mediante um processo de securitização imobiliária, onde o empreendedor cede seus créditos imobiliários ("aluguéis") a uma companhia securitizadora que, por sua vez, emite títulos (CRIs) no mercado financeiro e/ou de capitais, lastreados nos referidos créditos imobiliários.

Note-se, que, considerando o terreno adquirido pela contratada ("locadora"), é de se ressaltar a possibilidade do inverso (o terreno também poderá ser adquirido pela própria contratante / "locatária", a fim de que a contratada / "locadora" proceda, sob o regime "BTS", apenas a construção de um empreendimento ou sua substancial reforma).

Independentemente de o negócio "Built to Suit" estar regulado por lei, para que sua contratação reste efetivamente segura às partes, necessário se faz imprimir máxima cautela e precaução na redação das minutas contratuais, tendo em vista o grande vulto econômico-financeiro da operação.

Mirelle Cabral Wisbeck Krieger - Advogada inscrita na OAB/SC n° 28.690, Especialista em Direito Imobiliário, Membro das Comissões de Direito Imobiliário, Direito Bancário, Cartórios Extrajudiciais e Advogado Corporativo da OAB/SC - Subseção de Itajaí.
Fonte: Artigos Jus Navigandi

RELACIONAMENTO PARALELO DAS ADMINISTRADORAS DE IMÓVEIS COM OS FIADORES

É de obrigação e interesse das administradoras, que representam os proprietários de um imóvel, fazerem todas as exigências, diretamente ao inquilino, de acordo com o que consta no contrato assinado pelo mesmo, afim de defender e proteger os interesses de seu contratante.

O que acontece atualmente, é que as administradoras, não trabalham 100% com segurança à favor dos fiadores, se limitando apenas, a cobrar as mensalidades do aluguel diretamente do locatário, repassando assim, os recursos para o proprietário do imóvel.

Quando o locatário não paga seu aluguel, o mesmo está comprometendo o bem de seu fiador, sendo que na maior parte das vezes, o mesmo fica alheio, sem tomar conhecimento, de toda relação comercial das partes interessadas que são; administradora, proprietário e inquilino.

Se o inquilino não arca com o compromisso do pagamento de seu aluguel, a administradora, automaticamente se reporta ao proprietário que o locatário se encontra inadimplente. Então, todas as providencias legais, são tomadas pela administradora, juntamente com o proprietário do imóvel, seguindo as leis e exigências que constam nas clausulas contrato.

É comum, o fiador proprietário não saber de toda situação da inadimplência do inquilino, a quem ele confiou seu bem; pois em caso de inadimplência do mesmo, o fiador é notificado pela justiça, por culpa do não relacionamento da administradora com o mesmo. Então o fiador é obrigado a pagar todas as dívidas do locatário, sendo que o mesmo, acaba sendo prejudicado, e algumas vezes, é obrigado a vender seu bem imóvel, para que todas as dívidas a quem ele havia confiado, sejam quitadas.

O que quero expor, é que toda administradora, tem a obrigação legal de notificar os fiadores, caso o inquilino não esteja assumindo com o compromisso, do pagamento do aluguel, pois essa atitude por parte das administradoras, são muito paralelas com o fiador, privando o mesmo de tomar parte, real da situação e do risco da perda de seu bem, sendo o mesmo leiloado, afim de cobrir todas as dívidas que não foram quitadas pelo locatário.

É aconselhável que todas as administradoras, notifiquem os fiadores, caso os locatários estejam inadimplentes, para que os fiadores consigam negociar e exigir a quem eles confiaram seu bem, que o morador pague o aluguel em dia.

É necessário, que as administradoras tenham relação bem estreita com os fiadores, tal como eles já possuem com os proprietários, afim de evitar constrangimentos futuros.

Caso as administradoras, não tenham relacionamento estreito com os fiadores, se caracterizará má fé por parte das mesmas.

Luiz Augusto Alves de Lima - Consultor jurídico, Desenvolvedor em diversas áreas e segmentos, Telecomunicações, Ciências e Tecnologia, Direitos Autorais, Patentes, Direito Intelectual, Empresarial. Consultoria de Inovações Produtos e Serviços, Analista Empresarial

Fonte: Artigos JusBrasil

EM QUANTOS ANOS VOCÊ COMPRA UM IMÓVEL EM 35 CIDADES DO MUNDO

Levantamento realizado pela Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (FIPE) e pelo portal de classificados Zap Imóveis mostra o tempo que se leva para comprar um imóvel em 35 cidades de diversas partes do mundo.

Para chegar ao resultado, a pesquisa leva em consideração a relação entre o preço médio dos imóveis nas cidades e a renda média da população.

"O forte aumento dos preços observado no Brasil na última década nos deu a impressão de que comprar um imóvel no país era muito mais difícil do que em outras partes do mundo", diz o Boletim FipeZap de abril, relatório por meio do qual o estudo foi divulgado.

Segundo as conclusões do boletim, contribuía para essa sensação o real valorizado, que gerava uma impressão de que os preços estavam fora da realidade ao comparar o mercado imobiliário de lugares como São Paulo e Rio de Janeiro com cidades estrangeiras, como Chicago, Miami ou Berlim.

Com a desvalorização do real e a desaceleração dos preços dos imóveis no Brasil, os dados da pesquisa mostram que a situação não é mais tão discrepante e os preços lá fora continuam atrativos, mas não como antes.

"Notadamente, há grande diferença entre as cidades mundo afora e particularmente entre as cidades brasileiras. Enquanto Porto Alegre e Salvador podem ser consideradas cidades com imóveis ‘baratos’ para a população local, Rio de Janeiro, São Paulo e Recife podem ser classificadas como cidades mais caras", afirma o Boletim FipeZap.

Ainda assim, o levantamento mostra que em cidades ícones do mundo em desenvolvimento, como Pequim, na China, e Moscou, na Rússia, e em outras capitais da América Latina como Bogotá, na Colômbia e Lima, no Peru, a população ainda leva mais tempo para comprar um imóvel do que em São Paulo e no Rio de Janeiro.

Segundo o FipeZap, embora muito acelerado, o aumento dos preços no Brasil dos últimos anos não nos colocou em uma situação anormal para padrões internacionais.

"A notícia é ruim para as famílias brasileiras, que não devem esperar encontrar facilidades para a compra da casa própria nos próximos anos", diz o boletim.

Confira, na tabela abaixo, quanto tempo a população de cada cidade demora, em média, para conseguir comprar um imóvel de 70 metros quadrados.

Cidade	Tempo (em anos)*
Chicago (EUA)	4,6
Miami (EUA)	5,5
Cidade do Cabo (África do Sul)	5,9
Montreal (Canadá)	7,1
Porto Alegre (RS-Brasil)	8,7
Berlim (Alemanha)	9,6
Salvador (BA-Brasil)	10,2
Cidade do México (México)	10,4
Belo Horizonte (MG-Brasil)	11,2
Sydney (Austrália)	11,3
Nova York (EUA)	11,5
Toronto (Canadá)	11,6
Quito (Equador)	12,8
Istambul (Turquia)	12,9
Santiago do Chile (Chile)	13,1
Lisboa (Portugal)	13,3
Cairo (Egito)	13,6
Recife (PE-Brasil)	13,9
São Paulo (SP)	14,7
Assunção (Paraguai)	14,9
Buenos Aires (Argentina)	15,7
Rio de Janeiro (RJ-Brasil)	17,3
Seul (Coreia do Sul)	18,2
Lima (Peru)	19,2
Bogotá (Colômbia)	20,2
Tel Aviv (Israel)	20,4
Londres (Inglaterra)	21,3
Paris (França)	22,2
Beirute (Líbano)	23,1
Cingapura (Cingapura)	28,0
Moscou (Rússia)	28,3
Roma (Itália)	31,1
Caracas (Venezuela)	33,1
Mumbai (Índia)	41,8
Pequim (China)	42,5

Fontes: Numbeo e FipeZap e IBGE (para as cidades brasileiras)

*A coluna tempo tomou como base a renda anual média do trabalhador para mostrar quantas vezes essa renda é necessária para pagar o imóvel.

Fonte: EXAME.com