FIANÇA LOCATÍCIA NÃO ADMITE INTERPRETAÇÃO EXTENSIVA

A fiança locatícia, estabelecida no artigo 37, II, da Lei 8.245/91, é modalidade de garantia ao cumprimento das obrigações assumidas pelo locatário perante o locador.

O artigo 818, do Código Civil, define o conceito de fiança: "Pelo contrato de fiança, uma pessoa garante satisfazer ao credor uma obrigação assumida pelo devedor, caso este não a cumpra".

Pela própria natureza do contrato, que é gratuito, o legislador estabeleceu a forma escrita, e que não admite interpretação extensiva — artigo 819, do Código Civil —, ou seja, estabelece os parâmetros de sua abrangência ao que restou convencionado pelos contratantes.

A Lei 8.009, de 29 de março de 1990, que dispõe sobre a penhorabilidade do bem de família, ressalvou no artigo 3º, inciso VII, a obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação, possibilitando a penhora do único bem do fiador destinado a sua residência.

A questão foi enfrentada pelo ministro Carlos Veloso, que entendeu em decisão monocrática pela impenhorabilidade do bem de família de fiador em contrato de locação, posição que foi rechaçada pelo colegiado do Supremo Tribunal Federal, tendo como relator o ministro Cezar Peluso.

A ressalva legal decorre da dificuldade de encontrar alguém que tenha dois imóveis e que se disponha gratuitamente a garantir o cumprimento de obrigações de terceira pessoa.

De qualquer modo, o acórdão do Recurso Extraordinário 407.688-8-SP espancou toda e qualquer dúvida quanto à possibilidade de penhora do único bem do fiador.

Outra questão que gerou muita controvérsia e que hoje encontra-se pacificada diz respeito à responsabilidade do fiador após o vencimento do prazo inicial do contrato, ou seja, quando a locação passa a vigorar por prazo indeterminado.

O EREsp número 566.633-CE, relatado pelo ministro Paulo Medina e que reuniu os ministros das 5ª e 6ª Turmas, determinou que "se o contrato de locação contiver cláusula que obrigue o fiador até a entrega das chaves mesmo na hipótese de prorrogação do contrato, revela que este tinha plena ciência de que o vínculo poderia avançar a prazo indeterminado, devendo o fiador responder pelos débitos gerados pelo afiançado".

O acórdão passou a ser novo divisor de águas, trazendo mais tranquilidade para os operadores do direito imobiliário.

A Lei 12.112, de 09/12/2009, deu nova redação ao artigo 39, da Lei 8.245/91, estabelecendo que as garantias da locação se estendem até a entrega das chaves, salvo disposição em contrário.

A fiança se extingue com a morte do fiador (artigo 40 da Lei 8.245/91).

O fiador poderá notificar o locador de sua intenção de desoneração da fiança, no caso de prorrogação da locação por prazo indeterminado, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança, durante cento e vinte dias, a contar do recebimento da notificação. (artigo 40, X, da Lei 8245/91).

A solução definitiva para o problema passa necessariamente pela maior celeridade dos processos que envolvam o inadimplemento do locatário: caso fosse possível ter a certeza da desocupação do imóvel no prazo de três meses, contados da propositura da demanda, os locadores em sua maioria, iriam prescindir de garantia para o fechamento de contrato de aluguel de imóvel.

Arnon Velmovitsky - Advogado especializado em Direito Imobiliário, Ouvidor da OAB-RJ e presidente da Comissão de Direito Imobiliário do IAB.

Fonte: Revista Consultor Jurídico

PREÇO DO IMÓVEL DESACELEROU EM JANEIRO

O preço do imóveis está perdendo o fôlego. Pelo segundo mês consecutivo, a variação em 12 meses do preço médio do metro quadrado dos imóveis prontos, a maioria usados, desacelerou em janeiro na comparação com o mês anterior.

No mês passado, a variação do preço do metro quadrado acumulada em 12 meses estava em 13,5%, segundo índice Fipe Zap, que pesquisa os preços na internet em 16 cidades. Em dezembro, esse mesmo indicador estava em 13,7% e, em novembro 13,8%.

"Com dois meses de desaceleração ainda não é possível tirar conclusões", afirma o coordenador do índice, Eduardo Zylberstajn. Mas ele pondera que os indicadores ruins, como a inflação persistente em níveis elevados e as incertezas que contagiam as expectativas, podem estar afetando o mercado imobiliário.

Movimento também de desaceleração foi registrado nas variações mensais de preço. Na média das 16 cidades pesquisadas, o preço do m² dos imóveis anunciados na internet aumentou 0,8% em janeiro na comparação com o mês anterior. Em dezembro, a variação mensal havia sido de 1%.

São Paulo

Um dado relevante da pesquisa é que o preço do metro quadrado dos imóveis em São Paulo, o principal mercado do país, registrou em janeiro a menor variação mensal da série histórica iniciada em janeiro de 2008.

Em janeiro, o preço do m² na cidade de São Paulo, de R$ 7.839, teve alta de 0,70%. "É praticamente a variação esperada para inflação neste mês", compara Zylberstajn, citando o último Boletim Focus do Banco Central, que projeta IPCA de 0,72% para janeiro.

O economista observa que, em janeiro, a maioria entre as 16 cidades pesquisadas teve variação de preços muito próximas da expectativa de inflação para o período. Exceção à regra foram as altas no Rio de Janeiro (1,2%), Recife (1%), Florianópolis (1,6%), Porto Alegre (1,2%), Vitória (1,4%) e Niterói (1,1%). "Até pouco tempo atrás era difícil encontrar cidades com preços subindo igual ou abaixo do IPCA. Hoje é mais frequente", diz Zylberstajn.

Fonte: O Estado de S. Paulo

IMÓVEL COMPARTILHADO

O sonho da casa própria é um ideário que frequenta a mente da esmagadora maioria das pessoas, que usualmente o colocam como uma meta de vida, que pode ser alcançada nos primeiros anos de sua atividade produtiva, o que leva muitos que atingiram o objetivo a buscar uma segunda residência, que constitui a realização de um desejo, geralmente materializado na compra de uma casa na praia ou no campo.

A experiência mostra que essas aquisições são extremamente prazerosas, especialmente nos primeiros anos, quando a família se reúne com elevada frequência e a novidade se torna uma grande atração, entretanto, com o passar do tempo pode acabar se tornando um problema, uma vez que o local passa a ser frequentado cada vez menos, enquanto as despesas fixas mensais não param de chegar e o imóvel passa a exigir manutenção cada vez mais frequente, especialmente pela falta de uso.

Em função dessa realidade, começa a surgir no país um novo conceito de comercialização imobiliária, que procura conciliar o desejo de possuir um segundo imóvel com a mitigação dos custos inerentes à baixa ocupação, que consiste na montagem de um sistema de aquisição fracionada do imóvel, que possibilita a um grupo de pessoas adquirir cotas de um imóvel, geralmente de luxo e localizado em locais paradisíacos, especialmente em cidades praianas.

Embora os preços variem em função da localização, padrão de acabamento e número de cotas, um imóvel no valor de R$ 1 milhão possui um montante de rateio por cota de, no mínimo, R$ 85 mil, uma vez que essa divisão ocorre entre oito e doze cotas, cujos adquirentes se tornam coproprietários em um registro comum entre eles, obtendo, dessa forma, o direito de passar de duas a cinco semanas por ano no respectivo imóvel.

Trata-se de uma nova modalidade de aquisição, decorrente de uma mudança no perfil do comprador, em que o foco é a compra com melhor relação custo/benefício, o que já vem sendo denominado de compra inteligente, uma vez que o grande diferencial dessa modalidade é justamente o compartilhamento com os demais coproprietários das despesas com impostos, manutenção, segurança e demais encargos.

Além do lado financeiro, que não deixa de ser o maior atrativo, existe uma constatação entre os adquirentes, relativo à racionalidade de uso do imóvel, tendo em vista a verificação de que os proprietários individuais desse tipo de imóvel o usam apenas 10% do ano, enquanto no restante ficafechados, o que leva à deterioração.

Esse, inclusive, é um item também importante, no que tange à manutenção, uma vez que todas as despesas referentes a limpeza, conservação e reparo do imóvel ficam a cargo da administradora, além do IPTU, o que resulta em uma taxa média de condomínio anual da ordem de R$ 10 mil.

No que se refere à partição do tempo, esta se dá sob a forma de reserva e rodízio, a primeira devendo ser feita com antecedência e em períodos de baixa temporada, enquanto as datas premium, como carnaval e réveillon, operam pelo sistema rotativo, ou seja, cujo uso somente se repete após todos desfrutarem um mesmo período.

Finalmente, a questão documental não é problema, pois se trata de uma compra e venda convencional, sob a forma compartilhada, devendo o comprador exigir toda documentação de praxe, especialmente no caso da compra na planta, quando deve pesquisar os antecedentes da incorporadora.

Francisco Maia Neto - Advogado/Engenheiro

Fonte: Estado de Minas

GOVERNO BRITÂNICO VOLTA A CRITICAR RELATÓRIO DA BRASILEIRA RAQUEL ROLNIK

Raquel Rolnik, relatora especial das Nações Unidas para moradia

Um relatório da ONU sobre as condições de moradia na Grã-Bretanha publicado nesta segunda-feira reanimou a discussão em torno da avaliação feita pela brasileira Raquel Rolnik. No papel de relatora especial das Nações Unidas para habitação, ela pediu o fim da política conhecida como “bedroom tax”, que reduz o auxílio moradia para pessoas que vivam em residências com mais quartos do que precisariam. Seu posicionamento foi rejeitado pelo governo, que o classificou de partidário, desacreditado e de uma “enganosa diatribe marxista”.

Governo e oposição usam termos diferentes para se referir à mudança que entrou em vigor em abril de 2013. Enquanto a coalizão governista fala em “subsídio do quarto extra”, os oposicionstas preferem “imposto do quarto” (“bedroom tax”, em inglês).

Entre agosto e setembro do ano passado, a relatora viajou à Grã-Bretanha para pesquisar sobre o tema. À época, seu posicionamento contrário à política governista já foi bastante criticado, com espaço até para comentários grosseiros e exagero na reação contrária a um relatório que, como quase todos os produzidos sob a ONU, deve ter consequência zero. Agora, com a publicação do relatório completo, as reações mais uma vez foram exageradas, como apontou o jornal The Guardian, ao afirmar que dois departamentos do governo reagiram com “palavras fortes pouco usuais”.

“Este relatório partidário está completamente desacreditado, e é decepcionante que a ONU tenha se permitido associar com uma enganosa diatribe marxista”, disse o ministro da Habitação, Kris Hopkins. “O relatório é baseado em evidências anedóticas e a conclusão foi claramente escrita antes que qualquer pesquisa tenha sido completada”, disse uma porta-voz do Departamento de Trabalho e Pensões.

Rolnik, que foi diretora de Planejamento da Prefeitura de São Paulo na gestão de Luiza Erundina e secretária nacional de programas urbanos do Ministério das Cidades no governo Lula, disse que não faria comentários sobre o relatório até que o Conselho de Direitos Humanos discuta o conteúdo do documento em reunião marcada para o dia 10 de março.

Contudo, a fala da relatora no ano passado demonstrou certa base ideológica. Ela chamou a atenção para uma “mudança de status” das pessoas que conseguem, com dificuldade, acesso ao benefício habitacional. “Isso agora é visto como algo apenas para os vulneráveis, para aqueles que falharam como profissionais. Tornou-se algo estigmatizado”. E criticou o governo pelo grande investimento em estímulos para o mercado imobiliário, que não vai resolver o problema. “Os sistemas que estão sendo propostos, como auxílio para compra ou o esquema hipoteca para aluguel, eles não vão proporcionar moradias acessíveis”.

Ao Guardian, Aoife Nolan, especialista em direitos humanos, lembrou que o governo britânico não é forçado a seguir as recomendações do relatório. Acrescentou que, por outro lado, o documento deverá ser usado por grupos que buscam proteger os direitos a benefícios habitacionais.

Fonte: VEJA.com

SÍNTESE DA GESTÃO ESTRATÉGICA IMOBILIÁRIA

O desafio permanente para empresas de pequeno, médio ou grande porte, é manter a competitividade, processo esse responsável pelo sucesso ou pelo fracasso no mercado imobiliário.

Dado a globalização, a gestão estratégica é um procedimento primordial na condução dos negócios num universo por vezes turbulento, volátil, dinâmico e sujeito a mudanças radicais da noite para o dia. Deve-se possuir conhecimentos relevantes e sintonizados com o mercado, informações coerentes, conhecimento técnico da área de planejamento estratégico, além de liderança e firmeza de propósitos.

Gestão Estratégica

Inicia-se pela análise dos ambientes internos da empresa, o marketing adotado, as finanças, recursos humanos e, enfim, sua produtividade. O resultado da análise interna vai evidenciar deficiências e/ou pontos fortes, servindo de elemento comparativo com outras empresas do setor.

Na etapa seguinte, deve-se considerar os componentes do ambiente externo, no plano econômico, político, legal, demográfico, tecnológico e social, além da importante análise SWOT - Forças, Fraquezas, Oportunidades e Ameaças, ferramenta utilizada para avaliar-se um cenário ou ambiente, sendo usada como base para gestão e planejamento estratégico de uma corporação ou empresa e para qualquer tipo de análise de cenário da concorrência.

Também é de vital importância a análise dos números e das tendências do segmento de mercado em que a empresa atua, possibilitando a identificação das ameaças e oportunidades, presentes e/ou futuras.

Concluindo estas análises, há a necessidade de se estabelecer as declarações de “VISÃO” e da “MISSÃO” da empresa, que nada mais são que uma relação de atividades, dentro do conceito do negócio, que conjugadas aos esforços de todos, proporcionarão atingir-se determinada meta proposta para o futuro e motivar a todos os envolvidos. Importante que nos itens que compõem a missão, figurem a tecnologia e a qualidade, o compromisso com os clientes e com a sociedade.

Existem ainda aspectos indissociáveis ao sucesso da empresa refletidos nas condições limitadas que assegurem a realização daquilo que foi proposto na “VISÃO” e na “MISSÃO” e declarados, implicitamente, nos princípios, valores e na condução ética que pautará a empresa sendo compartilhados por todos os seus dirigentes e colaboradores.

Finalizando, resta implementar as estratégias gerais e funcionais anteriormente definidas, para posicionar-se e lograr atingir os objetivos previstos no planejamento estratégico para posteriormente auditar-se a gestão em curso, aferindo-se os novos padrões e adotando, se necessário, atitudes corretivas desenvolvendo-se novas soluções alternativas.

A expertise da Gestão Estratégica Imobiliária é mais uma das competências desenvolvidas pelo Tecnólogo em Negócios Imobiliários com a finalidade precípua do exercício das funções gerenciais e operacionais do mercado imobiliário.

Lembrete: Os Gestores Imobiliários de nível superior deverão ter a visão do negócio e não apenas a visão dos produtos e/ou serviços, além de sempre repensarem os paradigmas da organização.

Prof. Marcos Mascarenhas

BRITÂNICOS QUEREM IMPEDIR ESTRANGEIROS DE COMPRAR IMÓVEIS

Uma organização da sociedade civil britânica publicará, na próxima segunda-feira, um documento com uma proposta para dificultar a compra de imóveis no Reino Unido por pessoas que residam fora da União Europeia. A informação é do jornal britânico The Guardian.

Segundo o jornal, a organização Civitas defenderá, em documento, um esquema restritivo à compra de imóveis por estrangeiros, similar ao da Austrália.

A entidade acredita que o governo tem permitido a estrangeiros endinheirados enriquecer ainda mais à custa de um boom imobiliário no Reino Unido, diz o jornal.

Isso tem feito com que milhões de cidadãos britânicos não consigam comprar casas para morar, em razão dos altos preços, continua a publicação.

Segundo o Guardian, na Austrália os não residentes e pessoas com vistos de curta duração que quiserem comprar imóveis devem comprovar que seus investimentos no mercado imobiliário do país aumentarão o estoque de imóveis local.

A proposta da organização Civitas, diz o jornal, é que nenhum imóvel pronto possa ser vendido a alguém residente fora da União Europeia, e que imóveis novos só possam ser adquiridos por esses investidoresse o investimento levar à construção de mais imóveis.

Ainda de acordo com o Guardian, a proposta da entidade mira nos oligarcas russos e nos investidores endinheirados de países como China, Malásia e Singapura.

Estrangeiros detêm os melhores imóveis

O Guardian chama atenção para as estatísticas presentes no documento, intitulado “Finding Shelter” (“Encontrando abrigo”, em uma tradução livre).

Os números mostram que 85% das compras de imóveis de alto padrão de Londres em 2012 foram feitas com dinheiro estrangeiro, diz o jornal.

A publicação acrescenta ainda que quase sete bilhões de libras em dinheiro vindo do exterior foram gastas em residências de alto padrão em Londres, enquanto apenas 20% desse valor foi gasto por cidadãos britânicos.

“Dois terços das casas compradas por pessoas de fora do país não foram adquiridas para a ocupação do proprietário, mas como investimentos”, diz o texto.

O documento da organização Civitas, diz o Guardian, defende que o problema não diz respeito apenas às propriedades de luxo, mas também a imóveis novos e mais baratos.

De acordo com a entidade, apenas 27% dos imóveis novos na área central de Londres teriam sido comprados por cidadãos britânicos, enquanto que mais da metade foi vendida para investidores de Singapura, Hong Kong, China, Malásia e Rússia.

O documento acrescenta, segundo o jornal, que esse tipo de investimento estrangeiro também está distorcendo as prioridades do mercado de construção civil, uma vez que as construtoras se sentem atraídas pelos empreendimentos de alto padrão, deixando de lado o déficit de imóveis em faixas de preço mais baixas.

Fonte: EXAME.com

PREÇO DOS IMÓVEIS SUBIRÁ MENOS EM 2014, APONTAM ANALISTAS

Os preços dos imóveis no Brasil em 2014 devem subir em ritmo menor do que o dos últimos anos e ficar próximo à inflação. Bolha imobiliária em solo nacional? Não há riscos, ao menos por enquanto. A opinião é de economistas e representantes do setor imobiliário ouvidos pelo R7.

De acordo com o último índice Fipezap, opreço médio dos imóveis no País cresceu 13,7% em 2013, mesmo nível do ano anterior. Em 2011, por sua vez, o avanço foi quase o dobro: 26,3%.

Segundo o diretor de Relações Institucionais da AABIC (Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo), Eduardo Zangari, esse aumento ocorreu devido à “demanda reprimida” que, estimulada pelo aumento do crédito, foi atendida pelo mercado. 

— A partir do momento que o crédito ficou mais acessível, as pessoas buscaram novos imóveis para comprar e, a partir disso, começou a lei da oferta e da procura.

O diretor jurídico da ABADI (Associação Brasileira das Administradoras de Imóveis), Marcelo Borges, fala sobre “recuperação imobiliária” ao discorrer sobre o tema. Para ele, as melhorias da infraestrutura urbana contribuíram para a correção de valores no mercado.

Ainda sobre o aumento no preço dos imóveis, outro ponto citado foi a inversão dos números do mercado — entre 2007 e 2013, as vendas em São Paulo de apartamentos de um quarto passaram de 634 para 7.369; por outro lado, os imóveis de quatro dormitórios caíram de 11.066 para 2.507 no período, segundo dados da Secovi-SP (Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis Residenciais e Comerciais de São Paulo).

Nesse ponto, o economista-chefe da Secovi-SP, Celso Petrucci, é taxativo ao apontar na predominância de vendas de imóveis pequenos um dos motivos da valorização.

— O custo da construção é maior nessas unidades. Além disso, 95% dos imóveis de um dormitório foram construídos em bairros nobres, então isso puxou o aumento nos preços. 

Bolha imobiliária? 

Questionados a respeito do risco de uma bolha imobiliária no Brasil, os entrevistados a abordaram como um fenômeno pouco provável. Para o professor de Finanças do Ibmec/RJ (Instituto Brasileiro de Mercado de Capitais), Nelson de Sousa, os preços dos imóveis devem se acomodar daqui pra frente.

— Não se pode afirmar que exista uma bolha imobiliária, pelo menos não existem evidências que levem a essa conclusão. 

A economista do Ibre (Instituto Brasileiro de Economia) da FGV (Fundação Getulio Vargas), Ana Castelo, lembra que hoje o crescimento não é tão planificado como nos anos anteriores — a valorização dos imóveis em Brasília, por exemplo, ficou abaixo da inflação em 2013.

— O mercado está se ajustando, alguns lugares já reduziram inclusive o número de lançamentos, de modo a ajustar a oferta e a demanda. A perspectiva é de crescimento [dos preços] moderado, muito próximo à inflação. 

Sobre a possibilidade da bolha, ela faz questão de diferenciar a realidade brasileira com outros mercados. 

— Quando as pessoas falam em bolha, logo pensam no caso norte-americano. Porém, a realidade aqui é diferente, o sistema financeiro é outro. O número de famílias que usa o próprio imóvel em empréstimos pra comprar outros bens é muito pequeno.

Única voz discordante entre os entrevistados, o criador do blog Bolha Imobiliária, que preferiu não se identificar, afirma que a bolha é “evidente” e que é apenas “questão de tempo” para ela estourar. Ele comenta que começou a atentar para o aumento nos preços em 2010.

— Naquele momento defendi que o aumento dos preços, motivado por programas sociais e a melhorias da infraestrutura nas cidades devido aos eventos esportivos (Copa do Mundo e Olimpíadas), não ocorria de forma sustentável. 

O blogueiro comenta que, a partir daí, pessoas "sem nenhum conhecimento de investimentos" passaram a comprar imóveis para revender, inflacionando os preços. Segundo ele, agora está ocorrendo uma maior oferta do que procura de imóveis, o que deve baixar o preço tanto da locação quanto da venda.

— Nós vemos nos relatos do blog um certo desespero dos investidores, que não encontram compradores para os imóveis supervalorizados. As placas de “vende-se” e “aluga-se” aumentam a cada dia. O preço de venda [dos imóveis] ainda resiste, mas já temos muitos relatos de queda nos valores negociados.

Fonte: Tribuna Hoje