NÃO RENOVAÇÃO DO CONTRATO DE LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL EM FUNÇÃO DE PROPOSTA DE TERCEIRO

1. Introdução

O presente trabalho tem o objetivo de apresentar aspectos da ação renovatória de contrato de locação não residencial e analisar as matérias de defesa para esta ação, em especial a melhor oferta de terceiro.

Primeiramente, apresenta-se os requisitos para a propositura da ação renovatória de contrato de locação não residencial, com base com o disposto no Código de Processo Civil (CPC) e na Lei do Inquilinato (Lei 8245/91).

Após, apresenta-se as matérias de defesa para esta ação em especial a melhor oferta de terceiro e a indenização devida ao locatário nos casos de não renovação.

2. A ação renovatória de contrato de locação não residencial

Tendo em vista a relevância do ponto comercial para a empresa e para o desenvolvimento das atividades econômicas como um todo, o ponto comercial recebe proteção na Lei do Inquilinato, que estabelece os requisitos para a renovação do contrato de locação não residencial mesmo que contrária à vontade do locador.

“Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente:

I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;

II - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;

III - o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.

§ 1º O direito assegurado neste artigo poderá ser exercido pelos cessionários ou sucessores da locação; no caso de sublocação total do imóvel, o direito a renovação somente poderá ser exercido pelo sublocatário.

§ 2º Quando o contrato autorizar que o locatário utilize o imóvel para as atividades de sociedade de que faça parte e que a esta passe a pertencer o fundo de comércio, o direito a renovação poderá ser exercido pelo locatário ou pela sociedade.

§ 3º Dissolvida a sociedade comercial por morte de um dos sócios, o sócio sobrevivente fica sub - rogado no direito a renovação, desde que continue no mesmo ramo.

§ 4º O direito a renovação do contrato estende - se às locações celebradas por indústrias e sociedades civis com fim lucrativo, regularmente constituídas, desde que ocorrentes os pressupostos previstos neste artigo.

§ 5º Do direito a renovação decai aquele que não propuser a ação no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor.” (grifo nosso)

Conforme se depreende do artigo 51, acima citado, para a propositura da ação renovatória do contrato de locação não residencial, deve-se atentar para a observância dos requisitos cumulativos (art 51, I, II e III) e, principalmente, ao prazo decadencial disposto no § 5º .

O autor da ação renovatória deve-se atentar também, além dos requisitos do artigo 282, do CPC, aos requisitos do artigo 71, da Lei do Inquilinato:

“Art. 71. Além dos demais requisitos exigidos no art. 282 do Código de Processo Civil, a petição inicial da ação renovatória deverá ser instruída com:

I - prova do preenchimento dos requisitos dos incisos I, II e III do art. 51;

II - prova do exato cumprimento do contrato em curso;

III - prova da quitação dos impostos e taxas que incidiram sobre o imóvel e cujo pagamento lhe incumbia;

IV - indicação clara e precisa das condições oferecidas para a renovação da locação;

V – indicação do fiador quando houver no contrato a renovar e, quando não for o mesmo, com indicação do nome ou denominação completa, número de sua inscrição no Ministério da Fazenda, endereço e, tratando-se de pessoa natural, a nacionalidade, o estado civil, a profissão e o número da carteira de identidade, comprovando, desde logo, mesmo que não haja alteração do fiador, a atual idoneidade financeira;

VI - prova de que o fiador do contrato ou o que o substituir na renovação aceita os encargos da fiança, autorizado por seu cônjuge, se casado for;

VII - prova, quando for o caso, de ser cessionário ou sucessor, em virtude de título oponível ao proprietário.

Parágrafo único. Proposta a ação pelo sublocatário do imóvel ou de parte dele, serão citados o sublocador e o locador, como litisconsortes, salvo se, em virtude de locação originária ou renovada, o sublocador dispuser de prazo que admita renovar a sublocação; na primeira hipótese, procedente a ação, o proprietário ficará diretamente obrigado à renovação.”

3. A utilização da melhor oferta de terceiro como matéria de contestação em ação renovatória de contrato de locação não residencial

Proposta a ação renovatória de imóvel não residencial, o réu da ação (locador) terá matéria restrita para a contestação.

Nos termos do artigo 72, da Lei do Inquilinato, a contestação do locador, além da matéria de direito que possa caber, ficará adstrita, quanto a matéria de fato, ao seguinte: não preencher o autor os requisitos estabelecidos nesta lei; não atender, a proposta do locatário, o valor locativo real do imóvel na época da renovação, excluída a valorização trazida por aquele ao ponto ou lugar; ter proposta de terceiro para a locação, em condições melhores; não estar obrigado a renovar a locação (incisos I e II do art. 52).

“Art. 72. A contestação do locador, além da defesa de direito que possa caber, ficará adstrita, quanto à matéria de fato, ao seguinte:

I - não preencher o autor os requisitos estabelecidos nesta lei;

II - não atender, a proposta do locatário, o valor locativo real do imóvel na época da renovação, excluída a valorização trazida por aquele ao ponto ou lugar;

III - ter proposta de terceiro para a locação, em condições melhores;

IV - não estar obrigado a renovar a locação (incisos I e II do art. 52).

Art. 52. O locador não estará obrigado a renovar o contrato se:

I - por determinação do Poder Público, tiver que realizar no imóvel obras que importarem na sua radical transformação; ou para fazer modificações de tal natureza que aumente o valor do negócio ou da propriedade;

II - o imóvel vier a ser utilizado por ele próprio ou para transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital o locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente.

1º Na hipótese do inciso II, o imóvel não poderá ser destinado ao uso do mesmo ramo do locatário, salvo se a locação também envolvia o fundo de comércio, com as instalações e pertences.

2º Nas locações de espaço em shopping centers , o locador não poderá recusar a renovação do contrato com fundamento no inciso II deste artigo.

3º O locatário terá direito a indenização para ressarcimento dos prejuízos e dos lucros cessantes que tiver que arcar com mudança, perda do lugar e desvalorização do fundo de comércio, se a renovação não ocorrer em razão de proposta de terceiro, em melhores condições, ou se o locador, no prazo de três meses da entrega do imóvel, não der o destino alegado ou não iniciar as obras determinadas pelo Poder Público ou que declarou pretender realizar.”(grifo nosso)

Na hipótese do inciso III do artigo 72, o locador deverá provar a melhor proposta de terceiro com documento assinado por este e por duas testemunhas com clara indicação do ramo a ser explorado, que não poderá ser o mesmo do locatário.

Frisa-se que a avaliação das melhores condições da proposta do terceiro não está necessariamente atrelada ao preço mais elevado, podendo abranger outros aspectos do negócio jurídico.

Apresentada essa linha de defesa, o locatário (autor da ação) poderá, em réplica, aceitar as mesmas condições propostas pelo terceiro e obter a renovação pretendida.

“Art 72, 2° No caso do inciso III, o locador deverá juntar prova documental da proposta do terceiro, subscrita por este e por duas testemunhas, com clara indicação do ramo a ser explorado, que não poderá ser o mesmo do locatário. Nessa hipótese, o locatário poderá, em réplica, aceitar tais condições para obter a renovação pretendida.”

Não renovada a locação, o juiz fixará a indenização devida ao locatário, solidariamente, pelo locador e terceiro proponente.

“Art 75 Na hipótese do inciso III do art. 72, a sentença fixará desde logo a indenização devida ao locatário em conseqüência da não prorrogação da locação, solidariamente devida pelo locador e o proponente.”

Tendo em vista que os efeitos da sentença recaem diretamente sobre o terceiro proponente, ele deverá figurar na ação como terceiro interveniente.

A referida indenização é devida pela simples não renovação do contrato de locação, a qual teria direito o locatário, independentemente da veracidade da proposta do terceiro.

Caso o contrato de locação entre o locador e o terceiro proponente não se realize, será necessária a averiguação da ocorrência de fraude, que se comprovada, dará o direito ao ex locatário, além da indenização prevista no artigo 75, à indenização fundada não na lei do inquilinato, mas, no princípios gerais do direito civil.

Vale frisar que a indenização sobre a qual versa o artigo 75 somente é devida ao locador que goza do direito à ação renovatória.

Esse é o entendimento do TJMG. Vejamos:

“AÇÃO RENOVATÓRIA - LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL - PRAZO DECADENCIAL - ARTIGO 51, §5º, DA LEI Nº 8.245/91 - CLÁUSULA DE RENOVAÇÃO COMPULSÓRIA - INEXISTÊNCIA - INDENIZAÇÃO PELO FUNDO DE COMÉRCIO - DECADÊNCIA DO DIREITO DE RENOVAÇÃO DO CONTRATO - IMPOSSIBILIDADE DE CONCESSÃO. 1. O prazo decadencial da Ação Renovatória encontra-se previsto no artigo 51, §5º, da Lei nº 8.245/91. Ultrapassado tal prazo, sem a interposição da mencionada ação, decai o locatário do direito à renovação pretendida, sendo cabível a retomada do imóvel pelo locador. 2. Somente é assegurada a indenização pelo fundo de comércio àquele que goza do direito à Ação Renovatória.3. Recurso não provido.”(TJMG, Apelação Cível 1.0110.10.001767-9/002, Rel Cabral da Silva, Julgamento 24/07/2012) (grifo nosso)

Fixado valor da indenização em sentença, a execução do referido valor deverá ser realizada nos próprios autos em fase de cumprimento de sentença.

4. Fundamento da indenização devida ao locatário

A doutrina majoritária define que a indenização devida ao locatário pelo locador e terceiro proponente pela não renovação do contrato de locação se fundamenta na responsabilidade civil objetiva, ou seja, independente de dolo ou culpa, bastando simplesmente a não renovação do contrato a qual o locatário tinha o direito.

Tal argumento se baseia no fato de que o dever de indenizar decorre da determinação prevista na Lei do Inquilinato (artigo 75) e de que a negativa de renovação pelo locador e a proposta realizada pelo terceiro não configuram ato ilícito, pois utilizam de direito conferido a eles pela mesma lei (artigo 72, III).

“Art. 188 CC/02 - Não constituem atos ilícitos:

I - os praticados em legítima defesa ou no exercício regular de um direito reconhecido;

II - a deterioração ou destruição da coisa alheia, ou a lesão a pessoa, a fim de remover perigo iminente.” (grifo nosso)

No entanto, há entendimento divergente que considera que o dever de indenizar decorre da responsabilidade civil subjetiva, pois, a negativa de renovação pelo locador e a proposta realizada pelo terceiro configuram abuso de direito pela quebra do contrato celebrado e do não cumprimento dos deveres internos e externos do negócio jurídico.

“Art. 186 CC/02 - Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito.

Art. 187 CC/02 - Também comete ato ilícito o titular de um direito que, ao exercê-lo, excede manifestamente os limites impostos pelo seu fim econômico ou social, pela boa-fé ou pelos bons costumes.

Art. 927 CC/02 - Aquele que, por ato ilícito (arts. 186 e 187), causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo.

Parágrafo único. Haverá obrigação de reparar o dano, independentemente de culpa, nos casos especificados em lei, ou quando a atividade normalmente desenvolvida pelo autor do dano implicar, por sua natureza, risco para os direitos de outrem.”

5. Função social externa do contrato e o terceiro proponente como terceiro ofensor

O princípio da função social, em sua acepção externa, se define pela relativização do mito da relatividade contratual, objetivando substituir a vertente individualista do vínculo contratual pela moderna concepção da tutela externa do crédito.

É cediço que os contratos possuem eficácia relativa, no sentido de que terceiros não podem ser credores ou devedores por força de relações jurídicas alheias, em que não foram partes.

No entanto, tal relatividade não pode ser confundida com a exigência de que o negócio jurídico, em toda sua trajetória, seja respeitado por terceiros, ou seja, terceiros tem o dever de abstenção de atos que possam interferir em relações alheias, sob pena de causar a desordem econômica e a falta de segurança jurídica nas avenças.

Porém, deve-se atentar que a função social do contrato não deve ser entendida como intervencionismo econômico e dirigismo contratual, mas, sim na linha de interpretação conforme a Constituição, como a imposição de um freio aos abusos cometidos em nome da liberdade contratual, visando a construção de uma sociedade solidária.

Nesse sentido é o conteúdo do Enunciado nº 23, do Conselho de Justiça Federal, aprovado na 1ª Jornada de Direito Civil:

“A função social do contrato prevista no art. 421 do novo Código Civil, não elimina o princípio da autonomia contratual, mas atenua ou reduz o alcance desse princípio quando presentes interesses metaindividuais ou interesse individual relativo à dignidade da pessoa humana.”

Sendo assim, a função social atua, primeiramente inter partes (tutela interna), tutelando à dignidade, e, posteriormente, realiza relevante performance ultra partes (tutela externa).

Adentrando ao tema específico deste trabalho, o terceiro, ao apresentar melhor proposta que a do locatário atual, pode estar contribuindo para o descumprimento de relação obrigacional em curso e, consequentemente, violando o seu dever anexo de proteção ao contrato.

Nos casos em que o contrato de locação não se renova em função da melhor proposta de terceiro, este pode ter sido a causa que levou à frustração do credor (locatário) por propiciar o inadimplemento e a destruição da obrigação inicial.

Em princípio, o terceiro não tem o dever de conhecer a existência do crédito alheio, neste caso, de conhecer a existência e as condições do contrato de locação originário, mas quando o conhece, o dever geral de respeito se concretiza.

Quando o terceiro ofende o contrato de locação do qual era conhecedor, descumpre a cláusula geral do ato ilícito (art 186, CC/02), pois, não respeita o dever geral de abstenção, consistente em não intervir na órbita contratual alheia. Tal lesão induz à responsabilidade civil pela teoria subjetiva, no limite dos prejuízos causados (art 927, CC/02).

Da mesma forma, está configurada a responsabilidade solidária entre o terceiro e o locador, podendo o locatário exigir a indenização de um ou de outro ou de ambos, com fundamento no artigo 942, CC/02: "se a ofensa tiver mais de um autor, todos responderão solidariamente pela reparação."

Porém, os fundamentos da responsabilidade são distintos. O locador responde pelas normas relativas ao inadimplemento (art 389 e seguintes, CC/02), caracterizando responsabilidade contratual. A seu turno, como já visto, o terceiro tem responsabilidade extracontratual.

Outra questão que pode ser levantada é se o locatário prejudicado pode exigir do terceiro ofensor (proponente) o montante estipulado a título de cláusula penal. Em função do princípio da relatividade, entende-se que não. O referido princípio atrai a pena apenas para a esfera obrigacional do locador, sendo ela (a pena) ineficaz perante o terceiro, que não a estipulou. Deve-se lembrar que somente a responsabilidade do locador é contratual, a do terceiro é aquiliana.

Existe o receio que a aplicação desenfreada dessa teoria acarretaria no desiquilíbrio do mercado imobiliário, pois, interferiria na competitividade. É necessário, portanto, distinguir situações de interferência delituosa nos negócios jurídicos alheios das situações de interferências contratuais benignas, em que a melhor oferta é característica própria da concorrência.

6. Conclusão

Através deste trabalho, apresentou-se o procedimento da ação renovatória de locação não residencial e analisou-se as matérias de defesa do réu, especialmente a melhor oferta de terceiro, verificando-se ainda que há diferentes fundamentações (teorias objetiva e subjetiva) para a indenização devida ao locatário em caso de não renovação do contrato.

Referências

BRASIL. Código Civil (2002). Código Civil. Editora RT, 2013.

BRASIL. Código de Processo Civil (1973). Código de Processo Civil. Editora RT, 2013.

BRASIL. Constituição (1988). Constituição da República Federativa do Brasil. Editora RT, 2013.

BRASIL. Lei 8245, de 18 de outubro 1991. Dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes. Diário Oficial da União, Brasília 21/10/1991.

COELHO, Fabio Ulhoa. Curso de Direito Comercial: direito de Empresa. São Paulo: Saraiva. 2009. 13ª Edição. Vol. 1.

DINIZ, Maria Helena. Lei de Locações de Imóveis Urbanos Comentada. São Paulo: Saraiva. 2012. 12ª Edição.

KOENIG, Gilberto. Comentários à Lei 12.122/09, que alterou a Lei do inquilinato. Revista Notadez v.58, n° 390, abril de 2010.

MINAS GERAIS. Tribunal de Justiça. Apelação Civil 1.0110.10.001767-9/002. Rel Cabral da Silva, Julgamento 24/07/2012.

ROSENVALD, Nelson. Curso de Direito Civil – Contratos - Teoria Geral e Contratos em Espécie. Editora Lumen júris.2ª Edição.

THEODORO, Humberto Junior. Inovações na Lei no Inquilinato. GZ Editora.

VENOSA, Sílvio de Salvo. Lei do Inquilinato Comentada – Doutrina e Prática. São Paulo: Editora Atlas. 2010. 10 ª Edição.

Ana Carolina Paiva e Silva

Advogada especialista em Direito Civil e Empresarial. Graduação em Direito pela Pontifícia Universidade Católica de Minas Gerais. Pós Graduação em Direito Empresarial na Faculdade Milton Campos

Fonte: Revista Âmbito Jurídico

MERCADO IMOBILIÁRIO ESPANHOL: GRANDES CIDADES SE RECUPERAM

Pozuelo de Alarcón

Ponto de ebulição de uma das crises mais severas na Europa, o mercado imobiliário é atualmente o investimento mais recomendado na Espanha por analistas financeiros.

Além dos preços considerados baixos para o continente, o governo ainda oferece ao comprador estrangeiro um bônus. Desde maio, quem vive fora da Espanha e adquire um imóvel em qualquer parte do país por, no mínimo, € 500 mil (cerca de R$ 1,6 milhão) tem direito a solicitar o visto de residência, que pode ser estendido a familiares. Apenas dois anos depois, já é possível pedir a cidadania europeia.

Por esse valor, em Madri, dá para comprar um imóvel de 215 metros quadrados com quatro quartos, varanda e vaga na garagem no bairro de Salamanca, um dos mais nobres e caros da capital espanhola. Ou ainda um três quartos em Pozuelo de Alarcón, na região onde vivem jogadores de futebol como o português Cristiano Ronaldo.

Segundo a Prefeitura de Madri, o metro quadrado varia de € 2.100 a € 4.800, ou de R$ 6.700 a 15.400, dependendo do bairro.

A concessão do visto de residência é uma forma de dar utilidade a cerca de 3 milhões de imóveis desocupados no país, de acordo com o censo.

A desocupação e a queda da inflação fizeram o preço das moradias recuar, em média, 13,7% entre 2008 e 2012, mas pode chegar a 60%.

Embora a agência de risco Standard & Poor´s estime que os preços seguirão caindo até 2015, no mercado interno se estima que Madri e Barcelona já atingiram o vale de queda. E, com o aumento esperado do financiamento, podem até voltar a subir.

COMO COMPRAR

Para comprar um imóvel no país, o primeiro passo, após analisar o mercado, é solicitar em um consulado o NIE (Número de Identidade de Estrangeiros), uma espécie de RG espanhol. Também no consulado, é possível dar entrada no pedido de visto de residência ou a uma linha de crédito em um banco do país.

Recentemente, o governo espanhol voltou a incentivar o crédito. Brasileiros podem pedir financiamentos com hipotecas de até 30 anos e juros de 4,95% no primeiro ano. A partir do segundo ano, as taxas são reduzidas para 2,8% ao ano mais o Euribor (juros calculados a partir da média das taxas aplicadas por 44 bancos europeus).

No ano passado, o governo criou o Sareb, uma espécie de banco que hoje financia imóveis para estrangeiros sob as mesmas condições oferecidas a cidadãos espanhóis.

LUISA BELCHIOR

COLABORAÇÃO PARA A FOLHA, EM MADRI

TV COFECI: CONTATOS INTERNACIONAIS

SALVADOR: SEM LICITAÇÃO PREFEITURA CONTRATA FIPECAFI PARA AUDITAR TRANSCON E VALOR TOTAL PODE CHEGAR A BILHÕES

A novela da Transferência do Direito de Construir (Transcon) ganhou mais um capítulo nesta quinta-feira (5), com a contratação da Fundação Instituto de Pesquisas Contábeis, Atuariais e Financeiras (Fipecafi) para auditar todos os documentos do tipo existentes na capital baiana.

A decisão da prefeitura de Salvador tem como base um decreto do prefeito ACM Neto (DEM) e uma determinação do Tribunal de Contas dos Municípios, que em outubro apontou que a gestão de João Henrique (PSL) e do ex-superintendente da Sucom, Cláudio Silva, causou um prejuízo de R$ 6,5 milhões com o uso da Transcon.

Em entrevista ao Bahia Notícias, o atual superintendente da Sucom, Silvio Pinheiro, explicou o motivo da contratação da Fipecafi. “Foi para fazer a auditoria determinada pelo TCM e dar continuidade ao que foi determinado pelo prefeito, de verificar todas as nuances da Transcon, que era muito polêmica. O processo se iniciou com o levantamento dos dados e identificou a necessidade de auditoria externa, para fazer um trabalho de confirmação dos dados e de apresentação de um relatório”, disse o gestor, que não estipulou prazo para o fim da auditoria, o que vai depender “do ritmo que impor a Fundação”. O uso de Transcon na capital baiana segue suspenso pela prefeitura.

A contratação da empresa foi feita sem licitação, pelo valor de R$ 780 mil. Segundo Silvio Pinheiro, o acordo foi necessário para garantir a eficiência da auditoria. “É uma fundação com vasta experiência, que já prestou serviços a diversos órgãos públicos, ao governo de São Paulo e que preenche os requisitos legais para a contratação. Via licitação não teria como ser realizado, porque poderia ser uma empresa de má qualidade, ou sem experiência, ou de credibilidade duvidosa. Como é algo sensível e de valor muito alto, fizemos [sem licitação] com aval da Procuradoria Geral do Município e entendemos que era a forma mais correta”, argumentou.

O superintendente disse desconhecer o atual valor de mercado da Transcon, o que será apontado pela auditoria, mas calculou que o total de papéis do tipo em circulação em Salvador pode chegar à casa dos “bilhões de reais”. A Transcon é oferecida para proprietários de terrenos desapropriados pela gestão municipal, mas costuma ser vendida para empresários da construção civil, visto que permite à construtora aumentar o tamanho de prédios e outras prerrogativas. Com isso, o dono da propriedade consegue reaver o dinheiro do terreno ou imóvel e repassar a Transcon.

Fonte: Bahia Notícias

Nota do Editor:

A Transcon é um instrumento através do qual é permitido o aumento do potencial construtivo de um determinado terreno, dentro das normas estabelecidas pelo PDDU. Apesar de dar a possibilidade de poder ter-se uma área construída maior, existem limitações e não se pode ultrapassar os gabaritos definidos em lei e nem o Coeficiente de Aproveitamento Máximo legalmente definido para a área de utilização. Além disso, a viabilidade da solicitação é submetida à apreciação da Semut - Secretaria de Urbanismo e Transportes, para verificação da capacidade da área objeto em absorver esse aumento.

PL - 5708/2013 ESTABELECE MECANISMOS DE PROTEÇÃO AOS ADQUIRENTES E RECEBEDORES DE DIREITOS REAIS DE GARANTIA QUE CELEBREM NEGÓCIOS JURÍDICOS COM BASE NAS INFORMAÇÕES CONTIDAS NOS ASSENTOS DE REGISTROS DE IMÓVEIS

De autoria do Deputado Luiz Paulo Teixeira Ferreira (PT-SP), o Projeto propõe a adoção do princípio da concentração de dados nas matrículas dos imóveis, mantidas nos Serviços de Registro de Imóveis.

Trata-se de procedimento que contribuirá decisivamente para aumento da segurança jurídica dos negócios, assim como para desburocratização dos procedimentos dos negócios imobiliários, em geral, e da concessão de crédito, em particular, além de redução de custos e celeridade dos negócios, pois, num único instrumento (matrícula), o interessado terá acesso a todas as informações que possam atingir o imóvel, circunstância que dispensaria a busca e o exame de um sem número de certidões e, principalmente, afastaria o potencial risco de atos de constrição oriundos de ações que tramitem em comarcas distintas da situação do imóvel e do domicílio das partes.

Clique no link abaixo para acessar o inteiro teor:

http://www.camara.gov.br/proposicoesWeb/fichadetramitacao?idProposicao=579526

BOLHA IMOBILIÁRIA PODE AFETAR 5 PAÍSES

A alta dos preços dos imóveis volta a preocupar o mercado brasileiro. Pelo segundo mês consecutivo, o preço do metro quadrado dos imóveis prontos, a maioria usados e anunciados na internet, subiu 1,3% em média em 16 cidades, segundo o Índice FipeZap de novembro. Em 12 meses, os preços subiram 13,8%. Descontada a inflação esperada de 5,9% para o período, segundo o Boletim Focus do Banco Central, o aumento real foi de 7,9%.

De acordo com dados do Sindicato da Habitação (Secovi-SP), o preço médio anual do metro quadrado de apartamentos novos em São Paulo saltou de aproximadamente 2,5 mil reais, em 2002, para 8,2 mil reais em novembro deste ano – uma variação de mais de 200%

A existência de uma bolha imobiliária no Brasil é tema para discursos acalorados entre economistas brasileiros. E, mais recentemente, também para os grandes pensadores estrangeiros. Os vencedores do Nobel de Economia Robert Shiller e Joseph Stiglitz escreveram sobre o assunto. O economista Nouriel Roubini, conhecido por ter previsto a crise financeira de 2008, também falou à respeito do tema na semana passada.

O assunto é complexo porque não envolve apenas o aspecto da rápida subida de preços em relação à variação da renda dos brasileiros. O déficit habitacional, ainda muito alto no Brasil (em torno de 6 milhões de moradias), e os altos juros de financiamentos imobiliários, se comparados aos de outros mercados, tornam a percepção de bolha pouco crível no país. Contudo, o tema exige atenção — não só no Brasil, como em outros países.

Confira uma lista elaborada pela Fortune com as cinco nações que devem tomar cuidado com a formação de uma bolha imobiliária.

Austrália

A rápida subida dos preços de imóveis na Austrália fez com que o Fundo Monetário Internacional (FMI) fizesse um alerta, em novembro, sobre a possibilidade de bolha.

Em Sidney, a cidade mais populosa, o preço de uma moraria média avançou 13% no ano, para 718 mil dólares — valor superior ao de Londres e próximo ao de Nova York, que está em cerca de 800 mil dólares.

O Banco Central australiano também se pronunciou sobre o tema: pediu cautela aos investidores do setor, que se valem das taxas de juros baixíssimas praticadas no país para especular na compra e venda de imóveis.

Brasil

A existência de uma bolha imobiliária no Brasil é tema de inúmeros debates entre economistas. Apesar de o aumento do preço dos imóveis pesar a favor da teoria da bolha —  nas capitais, a alta média em 2013 é de 14% —, economistas argumentam que o crédito caro e o grande déficit habitacional inibem o surgimento de uma situação especulativa.

O ganhador do Prêmio Nobel, Robert Shiller, disse em entrevista ao site de VEJA, em agosto deste ano, que há indícios de bolha no país. Nouriel Roubini, um dos economistas a prever a crise imobiliária nos Estados Unidos, endossou a afirmação em artigo publicado na semana passada. Nesta quarta, foi a vez de outro Nobel, Joseph Stglitz, chamar a atenção para o aumento dos preços dos imóveis no Brasil. 

Nova Zelândia

O país já vivenciou uma bolha imobiliária em meados de 2000 devido ao rápido aumento do crédito. O estouro da bolha acarretou numa profunda recessão. Para ajudar o país a se reerguer, o governo implementou medidas de estímulo que incluíam mais crédito a juros ainda mais baratos. Apenas em Auckland os preços do mercado imobiliário subiram, em média, 17%. A alta fez com que o governo neozelandês começasse a se precaver e determinasse um aperto nos requisitos exigidos para a concessão de crédito.

China

Uma economia financiada pela poupança, como a chinesa, tem nos ativos imobiliários a opção mais segura de investimento. E isso ajudou a impulsionar os preços dos imóveis, sobretudo nas grandes cidades. Em Pequim, os preços aumentaram 16% no ano. Em Shangai e Shenzen, os valores subiram, em média, 17% e 20%, respectivamente.

Apesar do aumento dos preços, o endividamento da população com crédito imobiliário é baixo — justamente porque os chineses usam a poupança para comprar casas, e não o financiamento.

Estados Unidos

Ainda que a economia americana não tenha se recuperado completamente da crise, há lugares em que os preços dos imóveis já supera os praticados em 2007, antes do estouro da bolha imobiliária.

Segundo Richard Fisher, presidente do Federal Reserve de Dallas, externou seu temor de que o país esteja voltando a uma situação de bolha. Em média, os preços de imóveis residenciais subiram 12,5% nos Estados Unidos nos últimos 12 meses.

Nesta quarta, o Departamento de Comércio dos EUA divulgou dados mostrando que as vendas de imóveis deram o maior salto mensal desde 1980 — alta de 25,4% em relação a outubro.

Fonte: VEJA.com

Nota do Editor:

No Brasil, o setor diz estar tranquilo, mas até o ex-presidente do Banco Central, Gustavo Franco, pediu cautela e atenção. Ele afirmou em um congresso da BM&FBovespa, realizado recentemente, que não vê perigos imediatos de uma bolha porque a demanda se mantém consistente. Porém, é preciso “ficar de olho”.

NOBEL DA ECONOMIA VOLTA A PREVER ESTOURO DA BOLHA IMOBILIÁRIA

Robert Shiller - Foto Fórum Econômico Mundial/Flickr

O perigo de uma crise como a de 2008 não está assim tão distante, adverte Robert J. Shiller, o economista que recebeu este ano o Nobel da Economia e que alertou para o estouro da bolha do subprime nos EUA com um ano de antecedência.

“Em muitos países os preços imobiliários e nas bolsas têm subido muito. Estou particularmente preocupado com o boom nos Estados Unidos porque a nossa economia ainda está fraca e vulnerável. Tudo isso pode terminar mal”, disse Shiller à revista alemã Der Spiegel.

Segundo Shiller, a bolha não se limita aos países anglo-saxônicos, cujas economias estão tradicionalmente mais dependentes de movimentos financeiros e imobiliários. Nas suas declarações, o economista destacou o aumento do preço dos imóveis no Rio de Janeiro nos últimos cinco anos. “Parece-me um pouco o que ocorreu nos Estados Unidos em 2004, quando se justificava essa situação pelas oportunidades de investimento que existiam e por uma florescente classe média”, disse Shiller à Der Spiegel. Ele não é apenas o Prémio Nobel. Shiller foi um dos poucos a prever um ano antes o colapso das hipotecas “subprime” em 2008 e seu índice “Case Shiller” é uma referência para o cálculo dos preços imobiliários nos Estados Unidos.

A bolha anglo-saxônica

Em abril deste ano o índice Shiller estimou que o ritmo de aumento dos imóveis nos Estados Unidos tinha alcançado o seu nível máximo desde o feroz estouro da bolha em 2007-2008. Em setembro, o movimento seguia claramente em alta com uma elevação interanual dos preços hipotecários de 12,8%. Em lugares como Sacramento, o incremento disparava para 34,1%. Em Las Vegas, era de 33,3%, em Riverside, Califórnia, de 31%.

Enquanto isso, no Reino Unido, o preço da moradia está a subir 6,5% ao ano, mais do dobro da inflação em um país com salários virtualmente congelados. Esta percentagem dispara quando se analisa o caso particular de Londres onde a propriedade aumentou 9,7% nos últimos 12 meses, um ritmo superior ao máximo obtido em 2008.

Um colapso imobiliário no Reino Unido ou no Brasil não teria um impacto global. A situação muda de figura se a bolha estourar nos Estados Unidos. Diferentemente da crise de 2008, alimentada pela venda de “hipotecas podres” a pessoas que muitas vezes não tinham emprego, a bolha atual pode ser sentida no segmento de rendimento médio-alto e alto através das chamadas “hipotecas jumbo”.

A regulação do mercado hipotecário estadunidense estipula um teto de 417 mil dólares para os empréstimos a um imóvel de família típico, limite que sobe para 625 mil dólares em áreas mais caras como Nova York ou Los Angeles. As “hipotecas jumbo” situam-se acima dessas cifras e tem uma taxa de juro mais alta – cerca de 0,25% a mais – para incorporar ao preço do empréstimo o risco adicional de um montante muito mais alto. Mas agora os bancos estão a promover hipotecas jumbo de 30 anos que custam menos que os empréstimos para uma família standard.

Um especialista do mercado imobiliário na Flórida, Peter Zalewski, da Condo Vultures, considera que a bolha está em pleno desenvolvimento. “A diferença é que agora vemos nichos, as propriedades que valem ao redor de um milhão de dólares, por exemplo, às quais têm acesso norte-americanos ou estrangeiros muito ricos e investidores institucionais. Os latino-americanos estão a contribuir ativamente para esta bolha”, disse Zalewski à Carta Maior.

O modelo econômico

No Reino Unido está a ocorrer um fenômeno similar. A imobiliária Savills calcula que 38% das moradias do centro de Londres estão a ser compradas por estrangeiros e, se só se leva em conta o imóvel recém-construído, esse percentual sobe para 74%. Segundo alguns, o impacto que isso tem no modelo económico britânico é que se está converter num país de agentes imobiliários, como ironizou em outubro um editorial do Guardian. “Hoje há cerca de 562 mil agentes imobiliários, recorde histórico; no último ano juntaram-se cerca de 77 mil novos empregados no setor”, resumia o editorial.

Este nível de emprego é indicador de um modelo econômico que continua ancorado ao consumo baseado no crédito e na especulação imobiliária. A diferença é que agora as autoridades estão mais conscientes de que as bolhas terminam por estourar com consequências devastadoras. Na sexta-feira, o novo presidente do Banco da Inglaterra, o canadiano Mark Carney, interveio ao desviar para pequenas e médias empresas os fundos de ajuda destinados ao setor imobiliário. “Seria bom que as pessoas se perguntassem se poderão pagar em cinco ou dez anos os créditos hipotecários se as taxas de juro aumentarem”, advertiu Carney ao The Guardian.

O problema é que o crescimento é tão dependente do crédito no Reino Unido que o debate desta semana é que impacto terá na economia que cresceu no último trimestre um anêmico 0,8%. Esta dependência económica está igualmente presente nos Estados Unidos e foi a base da crise de 2008. Segundo o co-diretor do Center for Economic and Policy Research de Washington, Dean Baker, as mudanças no sistema regulatório para enfrentar o problema têm sido de natureza cosmética. “O crescimento dos últimos 10 anos baseou-se em bolhas. É assombroso que a Reserva Federal não tenha visto isso. O sistema regulatório apenas mudou um pouco”, disse à Carta Maior.

Artigo de Marcelo Justo, da Carta Maior.

Tradução: Marco Aurélio Weissheimer.