A Lei 4.591/64 trouxe ao cenário do direito brasileiro uma nova concepção de propriedade ao introduzir a figura do novo condomínio que pressupõe a coexistência da propriedade exclusiva (unidade autônoma) com a comunhão sobre parte de um bem imóvel (áreas e coisas de uso comum).
Durante muito tempo a novidade revelou-se na indefinição da nomenclatura do novo instituto. Somente no projeto do novo Código Civil brasileiro é que se inaugurou uma denominação convencionada: condomínio edilício - condomínio sobre edificação. Entre a promulgação da lei de condomínios e a redação do novo Código Civil, diversas foram as denominações que para si reivindicaram o caráter de abrigar o perfeito sentido do novo condomínio. Mas agora é fato que condomínio edilício - a atual nomenclatura convencionada - sobrepôs-se a expressões como condomínio de edifícios, condomínio por andares, condomínio relativo, propriedade por planos horizontais e propriedade horizontal, entre outras.
A construção de edifícios com unidades autônomas, antes da redação original da Lei 4.591/64, não era um sistema desconhecido. Mas foi no início da década dos anos sessenta que, ao avolumar-se como opção de habitação nos grandes centros urbanos, chamou para si a atenção de juristas e legisladores. De fato, a legislação brasileira na vigência do Dec. N° 5.481, de 1928, não conseguia dar abrigo a um sistema que, sem dúvida, não fora previsto nas definições tradicionais de propriedade.
Se o advento a Lei 4.591/64 foi marco para a nova forma de propriedade, a empreitada de uniformizar e definir a prática do registro da incorporação imobiliária e do novo condomínio estava apenas em seu começo. Logo vieram o decreto N° 55.815/65, que dava redação às normas específicas de registro, regulamentado, assim, o diploma legal, e a Lei 4.864/65, que, além de criar medidas de estímulo à industria de construção civil, alteraria a lei de condomínios e incorporações, dando-lhe uma redação conceitualmente mais clara.
Este conjunto de normas jurídicas, ao mesmo tempo em que enfrentava a complexidade da nova forma de propriedade, trazia em seu espírito a preocupação com as definições e com as rotinas registrais de acordo com o sistema vigente à época. Na prática do registro imobiliário, a nova concepção de propriedade estava a exigir a definição do procedimento normativo. Era preciso criar um roteiro cujo destino final seria dar à unidade autônoma a sua existência registrária. Neste aspecto, uma alteração de importância fundamental era introduzida. Na expressão de Maria Helena Leonel Gandolfo, a novidade para os registros gerais de imóveis era que:
"A antiga regra, de que o acessório acompanha o principal, com muita justeza aplicada na hipótese de edificações isoladas, consideradas como acessórias em relação o terreno, tende a inverter-se quando se trata de edifícios em condomínio. Nesse caso, em relação à unidade autônoma, a fração ideal do terreno passa a ser considerada como acessório."
Esta particularidade ficou ainda mais evidente quando os cartórios de registro de imóveis passaram a adotar o sistema de matrícula, na vigência da Lei 6.015/73. Com a nova lei de registros públicos, foram as normas de serviços, de responsabilidade das corregedorias da justiça, que se encarregaram de criar regras para sistematizar aquilo que na lei estava prescrito.
Os modos de acesso do prédio à condição de condomínio regido pela lei especial, de acordo com o estudo de Mário Pazutti Mezzari, em seu livro "Condomínio e Incorporação no Registro de Imóveis", são diversos: por via testamentária, por ato unilateral, por acordo de vontades, por decorrência da incorporação imobiliária prévia, e por força de decisão judicial.
Sobre a instituição pela via testamentária, Mário Pazutti Mezzari, embora reconhecendo o pouco uso, comenta:
"É lícito dispor, em testamento, sobre a instituição de regime de propriedade horizontal. Esta hipótese tem como pressuposto que a vontade manifestada se faça acompanhar da especificação do condomínio."
A instituição de condomínio por ato unilateral exige que se entenda a vontade do instituidor. O titular de domínio em um edifício com unidades autônomas, por ato de instituição, manifesta sua vontade de não exercer o domínio sobre um prédio único, mas sobre várias unidades que, ainda, possuem partes em comunhão. Em efeito, então, é realizada a necessária individuação de unidades, distinguindo-se o uno do diverso. Assim, mesmo que o titular de todas as unidades autônomas seja um só, o domínio é diverso, em partes especificadas. Não é outro o entendimento de Ulysses da Silva, quando ensina:
"Em verdade, a unidade autônoma só nasce para o mundo jurídico após a conclusão do prédio e o registro da especificação de condomínio. Tal é o entendimento da E. Corredeira Geral da Justiça de São Paulo, manifestado no item 213 das Normas de Serviço dos Cartórios Extrajudiciais, cujo teor é o seguinte: "Antes de averbada a construção e registrada a instituição do condomínio será irregular a abertura de matrículas para o registro de atos relativos a futuras unidades autônomas".
A instituição por acordo de vontades é o modo clássico de transição entre o condomínio comum e o condomínio regido por lei especial, como afirma Everaldo Augusto Cambler:
"Com a instituição, ocorre a conversão do condomínio simples em condomínio edilício, passando os condôminos a ter direito exclusivo em relação a partes determinadas, enquanto que as coisas restantes são objeto de uso comum. O edifício, com a instituição, é dividido em unidades autônomas, cabendo a cada condômino não mais o direito sobre a totalidade do condomínio, mas o direito sobre uma ou mais unidades autônomas."
Muito próximo da instituição por acordo de vontades está a instituição por decorrência de registro de incorporação prévio. Abrangendo a lei especial em toda sua extensão, o empreendimento imobiliário encontra na instituição de condomínio um desfecho que é a conclusão perfeita do negócio imobiliário. Retomando todas as especificações dos memoriais de incorporação e apenas reafirmando-as, o ato instituidor ratifica o que foi veiculado na fase de construção da edificação.
A instituição por força de decisão judicial é uma forma cuja prática é desconhecida, mas perfeitamente possível. O desuso deve-se, provavelmente, ao desconhecimento e não à viabilidade prática.
Enfim, o ato de instituir condomínio referido nas normas jurídicas tem o significado de eleger como forma de propriedade o sistema regido, em sua origem, pela Lei 4.591/64. No entanto, à exceção da instituição por decorrência de registro de incorporação prévio, todas as demais exigem um complemento de primordial importância. É o princípio de especialidade registrária que requer, para a abertura de matrícula, o ato de especificar o condomínio. Como diz a lei dos registros públicos em seu art. 176, § 1.º, inc. II, item 3, a matrícula deverá conter:
"(...) a identificação do imóvel, feita mediante indicação de suas características e confrontações, localização, área e denominação, se rural, ou logradouro e número, se urbano, e sua designação cadastral, se houver."
É neste momento, o da especificação, que se entende a vontade do legislador quando deu à Associação Brasileira de Normas Técnicas, ABNT, o encargo de produzir um conjunto de procedimentos normativos que, de certa forma, regulamentariam a apresentação de dados técnicos ao cartório de registro de imóveis. Se no registro de incorporação esses dados serviriam à proteção do negócio imobiliário, também era esperado que eles se destinassem à caracterização da unidade autônoma em sua concretude.
Os quadros criados pela NB 140 (atual NBR 12.721) e os procedimentos de cálculo neles recomendados cabem, por decorrência, como referência técnica ao ato de especificar. Nos quadros, o instituidor encontrará, entre outros dados, a identificação da unidade autônoma e suas áreas. É bem verdade que a ABNT falhou em dois detalhes. Em primeiro lugar, não introduziu, ao final dos cálculos, uma planilha com o resumo das áreas. Os dados, não sendo técnico o instituidor, perdem-se numa diversidade de classificação de áreas. Em segundo, não explicitou a questão da localização da unidade autônoma, muito embora a tenha sugerido quando criou o quadro "V" com o título "Informações Gerais". Portanto, à ABNT cabe ainda considerar o destino público das informações técnicas, dado-lhe o caráter de inteligível.
Assim, entendido o processo de Instituição em conjunto com a especificação ou individualização (termo também usual, para o caso), percebe-se a importância dos quadros da NBR 12.721. Vindos de entre os documentos arquivados no registro de incorporação ou apresentados como complemento no ato de instituição, os quadros servem de base para a nova matrícula dada à unidade autônoma.
Tal importância deu à NBR 12.721 o status que permite sua inclusão entre as principais normas técnicas brasileiras. Seu aperfeiçoamento, ao considerar os detalhes aqui analisados, certamente será saudado por instituidores e registradores, ao aceitar, por vez, a sua condição de documento técnico indispensável no ato que dá existência registrária à unidade autônoma, no condomínio regido pela Lei 4.591/64.
