TRIBUTAÇÃO NAS OPERAÇÕES DE PERMUTAS

No final do ano passado, a Receita Federal publicou as soluções de consulta cosit 189 e339, reiterando seu entendimento sobre os efeitos tributários das operações de permutas de imóveis, no sentido da validade do parecer normativo cosit 4 de 2014.

Através do referido parecer normativo, a Receita Federal consolidou seu entendimento de que nas operações de permuta, realizadas por pessoa jurídica que apura o imposto sobre a renda com base no lucro presumido, constituem receita bruta, tanto o valor do imóvel recebido em permuta, quanto eventual montante recebido a título de torna, com o fundamento de que essas operações representam ingresso de receita, equiparando-as à compra e venda.

Nas soluções de consulta referidas, questionou-se sobre a forma de tributação da operação de venda de terreno seguida de confissão de dívida e promessa de dação em pagamento, com ou sem recebimento de torna, de unidade imobiliária a ser construída.

Em resposta, a Receita Federal esclareceu que, em relação ao IRPJ, a base de cálculo deverá ser calculada mediante a aplicação de 8% sobre a receita bruta, bem como frisou que constituem receita bruta tanto o montante recebido a título de torna, quanto o valor dos imóveis recebidos em permuta, sejam unidades imobiliárias prontas ou aquelas a construir.

Afirmou, ainda, que no caso de empresas que apuram o lucro presumido, para que a aquisição das unidades imobiliárias reste configurada e a receita bruta realizada, para fins de incidência tributária, basta que a posse dos imóveis esteja amparada em contrato preexistente de promessa de dação em pagamento.

Ou seja, para as empresas optantes pelo lucro presumido e regime caixa, o valor do imóvel recebido em permuta comporá a receita bruta e será tributado no período de apuração do seu recebimento (entrega da posse), pelo valor discriminado no instrumento representativo da operação.

Essa posição da Receita Federal trouxe grande desconforto para o mercado imobiliário, justamente porque as empresas optantes pelo lucro presumido passaram a sofrer com a dupla tributação sobre o imóvel recebido em permuta, sendo o mesmo onerado no seu ingresso na contabilidade e, novamente, quando da sua revenda.

Em sentido contrário ao entendimento da Receita Federal, o STJ decidiu pela ausência de tributação na permuta de imóveis, sob o argumento da inexistência de receita nesse tipo de operação.

De acordo com o voto do ministro Herman Benjamin, proferido no REsp 1.733.560, “o contrato de troca ou permuta não deverá ser equiparado na esfera tributária ao contrato de compra e venda, pois não haverá, na maioria das vezes, auferimento de receita, faturamento ou lucro na troca”.

Existem, portanto, precedentes no sentido do reconhecimento da ausência de receita tributável nas operações de permuta por tratar-se, tão somente, de uma troca de ativos, sem reflexos nas contas de resultado das empresas.

Sendo assim, os contribuintes possuem relevantes argumentos para defesa de autuações fiscais ou propositura de demandas judiciais, contestando a posição da Receita Federal que exige o recolhimento de tributos nas operações de permuta.

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Roberto Junqueira de Souza Ribeiro - Advogado no escritório Duarte Garcia, Serra Netto e Terra - Sociedade de Advogados.

Fonte: Migalhas de Peso

AS CONSEQUÊNCIAS DA MORTE DO LOCADOR OU LOCATÁRIO NA LOCAÇÃO COMERCIAL

Por razões óbvias, morte é um assunto sobre o qual ninguém gosta ou tem desejo de falar.

Todavia, mesmo sendo desagradável, é um fato jurídico que gera inúmeras consequências ao mundo negocial. E em relação ao contrato de locação não é diferente.

O que acontece quando, em uma locação residencial, o locador ou o locatário falece?

Em primeiro lugar, a Lei de Locações estabelece que, morrendo o locador, a locação transmite-se aos herdeiros. Isto significa que a partir do momento do óbito, ainda que não haja alteração formal no instrumento assinado, todos os herdeiros, conjuntamente, passam a ser considerados locadores.

Na prática, cumpre aos herdeiros notificarem formalmente o locatário sobre o falecimento do locador, indicando, desde logo, a qualificação e os dados bancários de cada herdeiro – se for mais de um – bem como o valor a ser depositado a cada um.

Aqui, vale esclarecer que a divisão do pagamento dependerá muito do caso concreto, ao passo que a afirmação de “transmite-se aos herdeiros” deve ser considerada apenas como regra geral.

Isto porque, outros aspectos influenciarão, como a existência de viúva (o) meeira (o), que, até a partilha e a depender do regime de bens, terá direito a metade do aluguel, ou, ainda, pode ser que o imóvel pertença a mais de um locador, em condomínio.

Como se vê, são diversas as condicionantes. Por isso, a depender do número de herdeiros, é bastante aconselhável que, em ocorrendo o falecimento, providenciem o inventário o mais rápido possível. Com o a efetivação da partilha, o locador passará a ser o herdeiro a quem coube o imóvel.

Ainda quanto ao falecimento do locador, uma situação bastante comum é aquela em que a partilha dos bens não se dá de forma amigável. Quando há divergências entre os herdeiros, dificilmente a solução para pagamento do aluguel será rápida e linear, como exposto acima.

Por isso, o locatário precisa atentar-se para que não realize o pagamento de forma equivocada, para quem não tenha direito. Se na ocasião do primeiro pagamento, após o falecimento, ainda não houver, de forma clara e expressa para quem deva ser realizado, o locatário deverá tomar as seguintes providências:

(i) Pesquisar, no fórum da Comarca respectiva ou de residência do locador (caso este residisse em outra cidade) a existência de processo de inventário;

(ii) Em caso positivo, poderá realizar os pagamentos depositando-os em conta judicial e informando ao juiz do caso.

(iii) Em caso negativo, isto é, em não havendo inventário, restará ajuizar uma ação judicial chamada Ação de Consignação de Aluguéis em face dos herdeiros conhecidos.

De qualquer modo, como dito acima, esses são os quadros gerais. O desfecho, na prática, poderá ser diferente e muito mais simples, como, por exemplo, no caso em que exista uma administradora de bens como intermediadora no contrato e os aluguéis sejam depositados diretamente na conta desta empresa.

Ou, ainda, se já houver inventário instaurado, pode ser que o próprio juiz estabeleça que os pagamentos sejam realizados a uma conta bancária do Espólio (representado pelo inventariante).

Tudo dependerá do caso concreto.

Por outro lado, morrendo o locatário, dois caminhos são possíveis. No primeiro caso, a Lei de Locações prevê que o falecido será substituído pelo cônjuge sobrevivente ou pelo companheiro e, sucessivamente, pelos herdeiros necessários[1] e pelas pessoas que viviam na dependência econômica do falecido, desde que residentes no imóvel.

Caso alguma dessas pessoas também resida no imóvel, passará ela, na ordem de preferência acima, a ser considerada a locatária.

O segundo caminho é mais simples: se inexistem pessoas que atendam a essas condições, a locação simplesmente é extinta.

Em qualquer hipótese de falecimento do locatário, é necessário que o fiador seja devidamente notificado, se esta for a modalidade de garantia do contrato. Isto porque, uma vez que a fiança é uma garantia pessoal, o fiador não é obrigado a garantir o pagamento de pessoas diferentes do locador inicial, e terá 30 (trinta) dias para, se quiser, exonerar-se da fiança, ficando, de qualquer modo, responsável pelo prazo remanescente de 120 (cento e vinte) dias.

Por fim, é muito importante que diante dessas alterações subjetivas – morte de alguma das partes – o instrumento de locação seja aditado e assinado, contando as informações que correspondam à atual realidade.

[1] Herdeiros necessários: descendentes, ascendentes e cônjuge/companheiro.

Bruno Angeli Perelli - Advogado Cível em São Paulo, formado pela Universidade Presbiteriana Mackenzie, atuante em direito civil, principalmente na área contenciosa judicial, com extensão em direito de família e lei de locações.
Fonte: Artigos JusBrasil

ITBI: CONSTRUÇÃO DE BENFEITORIA NO TERRENO. OBJETO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA

Em artigo anteriormente publicado já verificamos que o compromisso de compra e venda não registrado não configura direito real e não é apto para compor a hipótese de incidência do ITBI. E mais, que o compromisso registrado, por si só, não enseja a ocorrência do fato gerador do imposto, mas, apenas a cessão de direitos e obrigações decorrentes desse compromisso registrado, devidamente averbado no registro imobiliário competente, porque o fato gerador é a transmissão de direitos reais sobre bens imóveis, além da transmissão de bem imóvel, evidentemente.

De fato, prescreve o art. 1227 do Código Civil que é vinculante dentro do direito tributário:

“Art. 1227- Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (arts. 1245 a 1247), salvo os casos expressos neste Código”.

O problema surge na hipótese de construção de benfeitoria em terreno objeto de compromisso de compra e venda. Quando o compromissário recebe a escritura definitiva de compra e venda, geralmente, o fisco municipal tenta cobrar o ITBI sobre o valor total do imóvel, englobando o valor do terreno e o valor da edificação.

Trata-se de um procedimento equivocado e ilegal, pois o prédio não foi objeto de transmissão pelo vendedor, que se limitou a alienar o terreno.

A Súmula 470 do STF veda tal procedimento:

Súmula 470 – O imposto de transmissão “inter vivos” não incide sobre a construção, ou parte dela, realizada, inequivocamente, pelo promitente comprador, mas sobre o valor do que tiver sido construído antes da promessa de venda.

Para prevenir discussões e prevenir litígios com o fisco recomenda-se que a escritura de compra e venda mencione, de forma expressa, que o prédio foi construído pelo compromissário comprador.

Igualmente é comum, também, a construção em terreno objeto de promessa de permuta. Determinado proprietário pode celebrar contrato de promessa de permuta com certa construtora, pelo qual, se obriga a transferir a esta o terreno e a construtora se compromete a transferir àquele proprietário de terreno uma quantidade determinada de unidades autônomas que pretende construir no edifício projetado.

Na hipótese ocorrerá, por ocasião da aquisição do domínio, dupla transmissão: a primeira relativa ao terreno, cuja propriedade é transmitida para a construtora, e, a segunda relativa às unidades autônomas do edifício, cujas propriedades são transmitidas para o antigo proprietário do terreno.

Essa mesma situação ocorrerá na hipótese de promessa de compra e veda com pacto de dação em pagamento. O proprietário do terreno celebra com uma construtora promessa de venda do terreno, cujo preço deverá ser pago mediante entrega de determinadas unidades autônomas do edifício projetado.

Kiyoshi Harada

Fonte: Gen Jurídico

BUILDING INFORMATION MODELING: COMENTÁRIOS AO DECRETO 9.377/18

O Building Information Modelling (BIM) ou Modelagem de Informação da Construção é um modelo digital de alta precisão que tem por finalidade o desenvolvimento de projetos de forma integrada e colaborativa. O método tem como objetivo aperfeiçoar projetos e empreendimentos, desde sua concepção até sua conclusão, por meio de ferramentas digitais que viabilizam maior verossimilhança e embasamento ao projeto.

Através de sua tecnologia integrada e colaborativa, o BIM envolve sistemas que estimam com maior exatidão as especificidades técnicas e despesas do projeto. Consequentemente, é capaz de reduzir os custos e otimizar tempo e serviços aplicados, além de identificar, de forma antecipada, potenciais riscos e impasses à execução do planejamento.

Por ser de grande utilidade nas contratações públicas, o decreto 9.377, de 17 de maio de 2018, institui a Estratégia Nacional de Disseminação do Building Information Modelling no Brasil – Estratégia BIM BR, que estabelece um plano para a difusão da modelagem de informação no país.

Nesse sentido, além de fomentar o desenvolvimento do setor de construção, a Estratégia BIM BR tem como finalidade basilar a implementação da Modelagem de Informação em todas as contratações de obras públicas, desde a elaboração de projetos na fase licitatória até a manutenção do empreendimento após sua conclusão.

Para tal, o Livreto da Estratégia BIM BR, elaborado pelo Governo Federal, propõe um cronograma de implementação do BIM nas contratações públicas, que passarão a ser exigidas a partir de 2021 e deverão estar integralmente implementadas até 2028, como demonstrado a seguir:

2021: Será exigida em projetos de arquitetura e engenharia para novas construções, ampliações ou reabilitações, quando consideradas de grande relevância para a disseminação do BIM;

2024: Será proposto que seja aplicado, no mínimo, nas atividades previstas na primeira fase e, de modo adicional, na orçamentação, no planejamento da execução e na atualização de suas informações como construído (“as built”);

2028: Abrange todo o ciclo de vida da obra, incluindo, ainda, as atividades pós-obra. Nesta fase, o BIM será aplicado, no mínimo, nas novas construções, reformas, ampliações ou reabilitações (quando consideradas de média ou grande relevância), nos usos previstos na primeira e na segunda fases e, além disso, nos serviços de gerenciamento e de manutenção do empreendimento após sua conclusão.

Como se vê, a implementação do BIM nas contratações públicas poderá ser de grande utilidade, se de fato constituir uma evolução dos parâmetros de custo e técnica para avaliação das contratações públicas.
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Kelly Ribeiro Felix de Souza - Advogada do escritório Manesco, Ramires, Perez, Azevedo Marques Sociedade de Advogados.

Helena Gouvêa de Paula Hocayen - advogada do escritório Manesco, Ramires, Perez, Azevedo Marques Sociedade de Advogados.
Fonte: Migalhas

"INFLAÇÃO DO ALUGUEL" ACELERA PARA 1,26% EM MARÇO E É DE 8,27% EM DOZE MESES

O Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M) subiu 1,26% em março, percentual superior ao apurado em fevereiro, quando variou 0,88%. Com este resultado, o IGP-M acumulada alta de 2,16% no ano e de 8,27% nos últimos 12 meses. Em março de 2018, o índice havia subido 0,64% no mês e acumulava alta de 0,20% em 12 meses. Os dados são da FGV/Ibre.

O Índice de Preços ao Produtor Amplo (IPA) subiu 1,67% em março, após alta de 1,22% em fevereiro. Na análise por estágios de processamento, a taxa do grupo Bens Finais variou 1,93% em março, contra 1,19% no mês anterior. A principal contribuição para este resultado partiu do subgrupo combustíveis para o consumo, cuja taxa de variação passou de -0,04% para 9,11%, no mesmo período. O índice relativo a Bens Finais (ex), que exclui os subgrupos alimentos in natura e combustíveis para o consumo, subiu 0,06% em março, ante queda de 0,12% no mês anterior.

A taxa de variação do grupo Bens Intermediários passou de -0,35% em fevereiro para 0,87% em março. O principal responsável por este movimento foi o subgrupo materiais e componentes para a manufatura, cujo percentual passou de -1,12% para -0,02%. O índice de Bens Intermediários (ex), obtido após a exclusão do subgrupo combustíveis e lubrificantes para a produção, variou -0,03% em março, contra -0,81% em fevereiro.

O índice do grupo Matérias-Primas Brutas desacelerou passando de 3,23% em fevereiro para 2,33% em março. Contribuíram para o recuo da taxa do grupo os seguintes itens: minério de ferro (11,98% para 2,94%), leite in natura (8,63% para 3,10%) e cana-de-açúcar (1,76% para -0,05%). Em sentido oposto, destacam-se os itens soja (em grão) (-2,04% para 2,25%), aves (0,32% para 7,66%) e bovinos (-0,72% para 1,31%).

O Índice de Preços ao Consumidor (IPC) subiu 0,58% em março, ante 0,26% em fevereiro. Cinco das oito classes de despesa componentes do índice registraram avanço em suas taxas de variação. A principal contribuição partiu do grupo Transportes (0,00% para 0,82%). Nesta classe de despesa, vale citar o comportamento do item gasolina, cuja taxa passou -2,98% para 1,30%.

Também apresentaram avanço em suas taxas de variação os grupos Alimentação (0,65% para 1,09%), Vestuário (-0,66% para 0,38%), Educação, Leitura e Recreação (-0,16% para 0,11%) e Saúde e Cuidados Pessoais (0,29% para 0,45%). As principais influências para a aceleração dos grupos partiram dos seguintes itens: hortaliças e legumes (-0,33% para 12,35%), roupas (-0,94% para 0,51%), show musical (-7,51% para 3,56%) e artigos de higiene e cuidado pessoal (-0,46% para 0,77%).

Em contrapartida, os grupos Despesas Diversas (0,20% para -0,10%), Habitação (0,37% para 0,31%) e Comunicação (0,24% para 0,21%) apresentaram decréscimo em suas taxas de variação. Nestas classes de despesa, os maiores recuos foram observados nos itens cigarros (0,00% para -0,49%), tarifa de eletricidade residencial (1,01% para 0,80%) e tarifa de telefone residencial (-0,09% para -0,47%).

O Índice Nacional de Custo da Construção (INCC) permaneceu estável em março, repetindo a taxa do mês anterior, que foi de 0,19%. Os três grupos componentes do INCC registraram as seguintes variações na passagem de fevereiro para março: Materiais e Equipamentos (0,23% para 0,38%), Serviços (0,86% para 0,52%) e Mão de Obra (0,05% para 0,00%).

Fonte: Clipping – UOL

TRIBUTAÇÃO DAS PERMUTAS IMOBILIÁRIAS NO REGIME DO LUCRO PRESUMIDO

Este artigo trata do imposto sobre a renda nas operações de permuta imobiliária realizadas por pessoas jurídicas optantes pelo regime do lucro presumido. O artigo analisa a permuta propriamente dita, sob a perspectiva civilista; no âmbito do Direito Constitucional e do Direito Tributário, examina o imposto sobre a renda das pessoas jurídicas; e, por fim, constata o cenário jurisprudencial e legislativo que envolve o tema central, trazendo reflexões acerca da tributação das permutas imobiliárias para fins de lucro presumido, com base em premissas fixadas no decorrer do trabalho.

1. Sobre os contratos de permuta

O contrato de permuta é um negócio jurídico em que as partes se obrigam a dar uma coisa em troca de outra, sem envolver dinheiro, que servirá unicamente como complemento — o qual se denomina torna[1] — e não como a base do contrato.

Um dispositivo do Código Civil sobre permuta (artigo 533[2]), com apenas duas ressalvas[3], dispõe que a tal operação se aplicam as disposições destinadas ao contrato de compra e venda.

O contrato de permuta classifica-se como comutativo em razão da intençãodos agentes de dar e receber prestações equilibradas entre si; eventual diferença de valores entre os objetos permutados não descaracteriza essa qualidade do contrato[4].

Aliás, dentre os elementos que caracterizam o contrato de permuta, a vontade é o mais polêmico numa análise em que pretende averiguar se o contrato é ou não é de permuta. No caso, o elemento vontade serve principalmente para diferenciar a permuta de outras transações de transmissão de propriedade, como a compra e venda e a dação em pagamento.

Por exemplo: quando as partes chamam de contrato de compra e venda o que, na realidade, pretendiam denominar permuta. Ou vice-versa. Logo, deve-se avaliar a verdadeira intenção das partes, porquanto o que está formalizado não necessariamente legitima a situação fática existente[5]. Além disso, deve-se averiguar se a situação fática existente legitima a intenção das partes.

2. Diferença entre permuta e compra e venda

Conforme concluo em livro sobre o tema[6], a permuta e a compra e venda não podem ser equiparadas livremente, devendo a regra do artigo 533 do Código Civil ser interpretada e aplicada dentro dos limites criados pelas seguintes distinções entre ambas:

Compra e venda Permuta

Objeto: coisa em troca de dinheiro/preço Objeto: uma coisa em troca de outra

Vício redibitório: o comprador pode suscitar a resolução do contrato com a restituição ou o abatimento do preço Vício redibitório: o prejudicado pode suscitar a resolução do contrato, mas volta-se ao estado anterior

Despesas do contrato: salvo cláusula em contrário, ficarão as despesas de escritura e registro a cargo do comprador, e a cargo do vendedor as da tradição (artigo 490 do Código Civil) Despesas do contrato: salvo disposição em contrário, cada um dos contratantes pagará por metade as despesas com o instrumento da troca; (inciso I do artigo 533 do Código Civil)

Negócio entre ascendente e descendente: É anulável a venda de ascendente a descendente, salvo se os outros descendentes e o cônjuge do alienante expressamente houverem consentido (artigo 496 do Código Civil) Negócio entre ascendente e descendente: É anulável a troca de valores desiguais entre ascendentes e descendentes, sem consentimento dos outros descendentes e do cônjuge do alienante (inciso II do artigo 533)

Nesse cenário, a regra do artigo 533 do Código Civil, por si só, não autoriza que ambas as operações sejam tributadas a título de IRPJ como se fossem a mesma coisa porque, como visto, permuta e compra e venda, embora semelhantes, são institutos jurídicos diversos.

3. As permutas imobiliárias

Nesse cenário, a regra do artigo 533 do Código Civil, por si só, não autoriza que ambas as operações sejam tributadas a título de IRPJ como se fossem a mesma coisa porque, como visto, permuta e compra e venda, embora semelhantes, são institutos jurídicos diversos.

Essencialmente nos anos 1980, como o mercado imobiliário não dispunha de muitos recursos financeiros para adquirir terrenos necessários ao desenvolvimento de negócios, seus profissionais elegiam com frequência o contrato de permuta imobiliária para adquirir terrenos edificáveis[7]. Nesses contratos, terrenos podem ser trocados por imóveis ou unidades autônomas prontas, ou por unidades a serem construídas no terreno adquirido.

A Lei 4.591/1964, que dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias, aparentemente prevê a operação em questão[8]. Embora não indique a natureza contratual da operação que menciona, o dispositivo da denominada Lei de Condomínio e Incorporações prevê expressamente a permuta de terreno por unidades a serem construídas[9].

Esse dispositivo leva-nos a concluir que o contrato de permuta imobiliária, referente à concessão de terreno ou de fração de terreno por unidades a serem construídas, configura-se como verdadeira permuta ou contrato preliminar de compromisso de permuta.

4. O imposto sobre a renda das pessoas jurídicas e as atividades imobiliárias

O imposto sobre a renda, assim como os impostos em geral, objetiva gravar cada contribuinte de acordo com o incremento de seu potencial econômico em certo período, e não em razão de suas despesas nem com base na sua riqueza disponível em dado momento[10].

Os regimes de tributação por esse imposto aplicáveis às atividades imobiliárias são: o Simples Nacional; o Regime Especial Tributário do Patrimônio de Afetação (RET); o Regime Especial Tributário – Programa Minha Casa, Minha Vida; o lucro real; e o lucro presumido.

O presente artigo exige uma análise do regime de tributação com base no lucro presumido, principalmente aplicado à permuta, enfatizando-se o conceito de receita bruta, uma vez que sua definição é fundamental para resolver o tema central.

4.1. Lucro real x lucro presumido nas atividades imobiliárias

O regime do lucro presumido é fortemente utilizado pelas empresas do ramo imobiliário por ser mais simples e menos oneroso. Além disso, para as empresas que organizam o empreendimento por meio de sociedades de propósito específico (SPE), as receitas auferidas são computadas individualmente para fins de limite de receita do lucro presumido.

Ocorre que as normas para o setor imobiliário são mais corriqueiras para o regime do lucro real. Em contrapartida, no âmbito do lucro presumido há uma ausência de sistematização e de normas condutoras. No regime de tributação pelo lucro presumido a legislação não destina sistemática ao setor imobiliário, ao contrário do regime do lucro real. São poucos os dispositivos legais relacionados à atividade imobiliária.

Em 1988 foi publicada a Instrução Normativa da Secretaria da Receita Federal 107, que dispõe sobre os procedimentos a serem adotados na determinação do lucro real das pessoas jurídicas nas permutas de bens imóveis. Entretanto, na época não era permitida a opção pelo lucro presumido por parte das empresas imobiliárias[11], o que somente aconteceu a partir de 1º de janeiro de 1999[12].

4.2. O imposto sobre a renda de pessoas jurídicas optantes pelo regime do lucro presumido e as operações de permuta

O artigo 25 da Lei 9.430/96, alterado pela Lei 12.973, dispõe que o lucro presumido será a soma: a) do valor resultante da aplicação dos percentuais de que trata o artigo 15 da Lei 9.249/95, sobre a receita bruta definida pelo artigo 12 do Decreto-Lei 1.598/77, replicado no artigo 208 RIR/2018, auferida no período de apuração de que trata o artigo 1º, deduzida das devoluções e vendas canceladas e dos descontos incondicionais concedidos; e b) os ganhos de capital, os rendimentos e ganhos líquidos auferidos em aplicações financeiras, as demais receitas, os resultados positivos decorrentes de receitas não abrangidas acima, com os respectivos valores decorrentes do ajuste a valor presente de que trata o inciso VIII do caput do artigo 183 da Lei 6.404/76, e demais valores determinados na própria Lei 9.430/96, auferidos no período de apuração.

Com as alterações proporcionadas pela Lei 12.973/2014, qualquer receita intrínseca à atividade ou objeto principal da pessoa jurídica deve compor a receita bruta tributável para fins de lucro presumido. Todavia, continuam fora do âmbito da receita bruta os ingressos que não caracterizam receitas.

O caráter opcional do lucro presumido não admite a tributação de qualquer valor, sob o argumento de que se trata de opção do contribuinte, pois lhe é permitido optar pela tributação pelo lucro real. Nesses parâmetros, a tributação no regime do lucro presumido deve atender os princípios da livre concorrência, do tratamento privilegiado às empresas de pequeno porte, da capacidade contributiva e da igualdade, além de observar as mesmas restrições aplicadas às sistemáticas do lucro real e do lucro arbitrado, tributando apenas aquilo que for renda[13].

A necessidade de acréscimo patrimonial não é abandonada na sistemática do lucro presumido, passando a ser objeto de presunção legal absoluta, equacionada por dois elementos: a receita e o índice de presunção de acréscimo patrimonial disposto em lei[14].

Enquanto no regime do lucro real — conforme dispõe a Instrução Normativa 107/1988 — uma entrada de imóvel a título de permuta pode ser equivalente ao imóvel que lhe corresponde na operação (dado em permuta) a ponto de, sem gerar polêmicas, ser neutralizada pelo seu custo ou despesa, no lucro presumido a empresa que realiza a mesma operação enfrenta um cenário de controvérsias.

5. A tributação das permutas imobiliárias

A tributação das permutas imobiliárias no regime do lucro presumido é razão para diversos questionamentos por parte dos contribuintes.

Em 2014, com o Parecer Normativo 9, a Receita Federal veiculou a orientação de que, para fins de IRPJ, CSLL e contribuição para o PIS e Cofins, o valor do imóvel recebido em permuta constitui receita bruta (base de cálculo no regime de apuração pelo lucro presumido) assim como o montante recebido a título de torna. Nesses parâmetros, o Fisco exige indistintamente — de empresas incorporadoras ou não — o recolhimento de tributos sobre essa operação.

Para tanto, o Parecer Normativo Cosit 9 consigna que as regras da IN SRF 107/1988 não são aplicáveis ao lucro presumido, sob os seguintes fundamentos:

i) a permuta deve ser equiparada a? compra e venda;

ii) a base de cálculo no regime de apuração pelo lucro presumido e? determinada por meio do percentual aplicado sobre a receita bruta — que compreende o produto da venda nas operações de conta própria — de modo que o valor do imóvel que a pessoa jurídica que explora atividades imobiliárias recebe em permuta compõe sua receita bruta.

O Parecer Normativo Cosit 9 definiu ainda que no lucro real não ha? resultado a tributar porque o valor contábil do imóvel que entra e? igual ao valor do imóvel que sai (receita menos custo), mas no lucro presumido, o custo do imóvel entregue na permuta não ira? afetar a base de cálculo.

Todavia, existem fortes razões que levam os contribuintes do mercado imobiliário a questionar o posicionamento da Receita Federal. Uma delas consiste no fato de que, muito embora o Fisco insista, na forma do Parecer Normativo 9, em tributar os contratos de permuta da mesma forma que os contratos de compra e venda (estes, sim, tributáveis), equiparando-os, trata-se, na verdade, de operações que se distinguem sobremaneira, de modo que, ao contrário da segunda, na primeira inexiste receita.

Aliás, desde 2016, a Justiça Federal de Santa Catarina e o TRF-4[15] vêm acatando esse argumento, e, recentemente, o Superior Tribunal de Justiça, na sua primeira decisão de mérito sobre o tema[16], seguiu a mesma linha de raciocínio, afastando a tributação sobre o terreno recebido em permuta por empresa do ramo de construção civil optante pelo regime do lucro presumido.

O voto condutor consignou que “o contrato de troca ou permuta não devera? ser equiparado na esfera tributária ao contrato de compra e venda, pois não haverá?, na maioria das vezes, auferimento de receita, faturamento ou lucro na troca”.

Além dessa tese, há outro fundamento ainda não debatido na jurisprudência, a ser considerado em prol do contribuinte, desenvolvido por mim em livro sobre o tema[17]. A tese considera a relevância da natureza do negócio jurídico (permuta) e do elemento volitivo para fins de definição do negócio jurídico. Além disso, a tese debate o conceito de receita bruta e de receita propriamente. Nessa hipótese, há de se considerar que na operação de permuta as incorporadoras tão somente adquirem um terreno para construir algo nele, sem demandar pagamento em dinheiro. O incorporador realiza esse pagamento pela entrega de unidades a serem construídas sob sua responsabilidade, sem pretender nem implicar obtenção de receita.

Tais premissas levam a? conclusão de que, por ausência de fato gerador tributário, não incide tributação sob a perspectiva das incorporadoras na citada operação.

6. Considerações finais

A discussão é extensa devido à ausência de legislação específica sobre o tema. Tal cenário prevalece tanto sobre a permuta em si, como sobre a permuta imobiliária e suas modalidades. Oportuno lembrar que não há sequer um conceito de permuta definido em lei. Logo, há que se cogitar a possibilidade de regramento dessas operações para que se proporcione, especialmente aos contribuintes do ramo imobiliário, um ambiente de maior segurança jurídica. No entanto, por ora, o combate a esse obstáculo está restrito à esfera do Poder Judiciário.

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[1] Parte-se aqui da ideia de que a torna não desnatura a permuta, a não ser que seja a essência de um contrato. Ou seja, o valor do bem imóvel deve ser necessariamente maior do que o valor do complemento em dinheiro para que se considere ocorrida uma verdadeira permuta. Logo, deve-se analisar individualmente o caso concreto, averiguando-se o que prepondera na operação realizada entre as partes: se o bem imóvel ou se o valor em dinheiro. Entende-se que essa é a forma de apreciação que mais preserva a segurança jurídica.

[2] Art. 533. Aplicam-se à troca as disposições referentes à compra e venda, com as seguintes modificações:

I - salvo disposição em contrário, cada um dos contratantes pagará por metade as despesas com o instrumento da troca;

II - é anulável a troca de valores desiguais entre ascendentes e descendentes, sem consentimento dos outros descendentes e do cônjuge do alienante.

[3] Uma delas relativa ao rateio das despesas do contrato, e outra no que tange à proibição de contratos entre ascendente e descendente com valores desiguais.

[4] ALVIM, Agostinho. Da Compra e Venda e da Troca. Rio de Janeiro: Forense, 1961, p. 273.

[5] Aqui não importa o nome que as partes deram ao negócio jurídico, mas os termos em que ele foi feito.

[6] BITTENCOURT, Gabriela. O IRPJ nas permutas imobiliárias realizadas por pessoas jurídicas optantes pelo regime do lucro presumido, 1 ed. São Paulo: Noeses, 2019, p. 57.

[7] BICALHO, Rodrigo Cury. Permuta imobiliária e fraude de execução. Revista dos Tribunais, São Paulo, v. 105, n. 963, jan. 2016, p. 382.

[8] “Do texto não se extrai, com precisão, a natureza jurídica do contrato assim celebrado, o que é lamentável, tendo em vista que ele se torna cada vez mais frequente, pelas inegáveis vantagens de que se reveste” (SOUZA, Sylvio Capanema de. Das várias espécies de contrato. Da troca ou permuta. Do contrato estimatório. Da doação. Da locação de coisas: artigos 533 a 578. Rio de Janeiro: Forense, 2004, v.8, p. 15).

[9] BICALHO, Rodrigo Cury. Permuta imobiliária e fraude de execução. Revista dos Tribunais, São Paulo, v. 105, n. 963, jan. 2016, p. 383.

[10] CARRAZZA, Roque Antônio. Imposto sobre a renda (perfil constitucional e temas específicos). 3. ed. São Paulo: Malheiros, 2009, p. 120.

[11] Artigo 1º, parágrafo 4º da Lei 6.468/77; artigo 5º, inciso IV da Lei 8.541/92; e artigo 36, inciso IV, da Lei 8.981/95.

[12] Artigos 14 e 17, inciso II da Lei 9.718.

[13] MARTINS, Ricardo Lacaz. Tributação da renda imobiliária. São Paulo: Quartier Latin, 2011, p. 194.

[14] NETO, Luiz Flávio. Consequências tributárias de permutas de bens imóveis realizados por empresas optantes pela sistemática do “lucro presumido”. In: FARIA, Renato Vilela; CASTRO, Leonardo Freitas de Moraes e. Op. cit., p. 710 e 711.

[15] Processos 5001168-38.2017.4.04.7200, 5030057-36.2016.4.04.7200, 5000702-44.2017.4.04.7200, 5028437-57.2014.4.04.7200, 5000703-29.2017.4.04.7200, 5016447-20.2015.404.7205, 5000704-14.2017.4.04.7200, 5010221-77.2016.404.7200, 5020066-89.2014.4.04.7205, 5001548-17.2015.404.7205, 5007727-55.2010.404.7200 e 5013656-78.2015.4.04.7205.

Imagina-se que a discussão esteja fortemente disseminada e consolidada no TRF-4 em razão da celeridade, eficiência e qualidade dos julgamentos de tal corte de que se tem conhecimento.

[16] Recurso Especial 1.733.560 - SC (2018/0076511-6), DJe: 21/11/2018.

[17] BITTENCOURT, Gabriela. O IRPJ nas permutas imobiliárias realizadas por pessoas jurídicas optantes pelo regime do lucro presumido, 1 ed. São Paulo: Noeses, 2019.

Gabriela Bittencourt
Fonte: ConJur

CONVENÇÃO CONDOMINIAL: SEM RECORTE E COLA

Cada vez mais os prédios reúnem apartamentos dos mais diversos tamanhos com salas de uso profissional, lojas, cafés, garagens públicas e outros espaços. Está no longínquo passado a produção, tão somente, daqueles prédios de um único uso e apenas um tipo de apartamento, seja enfeitado como em algumas áreas ricas, seja em forma de caixotinhos, nas áreas menos favorecidas.

A convivência desses condôminos tão diferentes precisa ser bem combinada e esse ajuste é feito na Convenção do condomínio. É importante investir numa Convenção adequada ao perfil e necessidades do condomínio, abandonando-se o “recorta e cola” que impôs situações estapafúrdias e regras inúteis em alguns empreendimentos. Certa vez, circulou por aí uma convenção tratando extensamente do uso das piscinas com uma série de regras. Contudo, o referido prédio não tinha piscina. 

A Convenção de novos condomínios deverá disciplinar o seu funcionamento, abandonando as fórmulas repetidas e enfrentando, dentre outros, temas importantes como o uso da edificação, o rateio de despesas, os votos dos diversos condôminos. Outro exemplo: rateio deve ser somente por fração ideal?

É conveniente analisar a Convenção e, eventualmente, atualizá-la (o que não é legalmente obrigatório), levando-se em conta, entre outras questões, o quórum para a alteração do regimento interno, que trata do dia a dia do condomínio, normas que podem e devem ser sempre atualizadas.

A possibilidade de representação de condôminos por procuradores, e a eventual limitação de outorgantes por mandatário deve ser prevista neste documento. Por exemplo: neste condomínio específico, se prefere possibilitar o voto “fácil” (e um tanto açodado, na prática), por detentor de incontáveis procurações, ou se prefere estimular a participação dos condôminos, através da vedação da outorga de muitas procurações a um só procurador?

Itens polêmicos e atuais como a implantação de assembleias virtuais, a possibilidade ou o estímulo à contratação de síndicos externos, a previsão de auditoria externa das contas rotineira, em auxílio ao Conselho Fiscal, além do procedimento de punição do condômino antissocial e da aplicação de multas devem ser discutidos e, se possível, inseridos na Convenção. 

Também devem ser estudadas as regras sobre a posse de animais pelos condôminos e o custeio de alguns serviços especiais, extraindo-os do cômputo do rateio ordinário, além de realizar uma análise da lotação máxima admitida por unidade, preservando-se o interesse, a conveniência e a segurança de todos os condôminos.

Por fim, é importante estabelecer as condições para acordo com os inadimplentes, evitando mais estresse ao síndico, além de utilizar os métodos alternativos para a solução de conflitos, inclusive com eventual eleição de Câmaras de Mediação ou a instituição de comissões de conciliação e mediação no próprio condomínio, evitando assim o ingresso de uma ação em juízo.

Jaques Bushatsky - Advogado e administrador de empresas. Fundador e diretor da Mesa de Debates de Direito Imobiliário (MDDI). Integrante do Conselho Jurídico do Secovi-SP. Com mais de 30 anos de experiência, é especialista nas áreas de Condomínio e Locação. É sócio da Advocacia Bushatsky. 

Fonte: Artigos Jus Navigandi

STJ - SEGUNDA SEÇÃO DECIDE QUE LEI DE 2018 NÃO SERÁ APLICADA NA SOLUÇÃO DE REPETITIVOS SOBRE ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL

Ao examinar questão de ordem levantada pelo ministro Luis Felipe Salomão, a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que não serão aplicados diretamente os dispositivos da Lei 13.786/2018 no julgamento de dois temas repetitivos que tratam da aplicação de penalidades contra a construtora em casos de atraso na entrega do imóvel comprado na planta. Salomão é o relator dos recursos.

No tema 970 (REsp 1.498.484 e REsp 1.635.428), discute-se a possibilidade de cumular a cláusula penal decorrente da mora com indenização por lucros cessantes quando há atraso por parte da construtora.

Já o tema 971 (REsp 1.614.721 e REsp 1.631.485) diz respeito à hipótese de inversão, em desfavor da construtora (fornecedora), da cláusula penal estipulada exclusivamente para o adquirente (consumidor), em casos de inadimplemento por parte da construtora decorrente do atraso na entrega do imóvel em construção objeto de contrato ou de promessa de compra e venda.

Publicada em dezembro de 2018, a Lei 13.786 disciplinou questões acerca do inadimplemento (parcial ou absoluto) em contratos de compra e venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de unidades autônomas integrantes de incorporação imobiliária ou de loteamento.

Lei nova

Ao apresentar a questão de ordem, Salomão citou exemplos, na doutrina e em julgados da Terceira e da Quarta Turmas do STJ, para mostrar que, em vista da irretroatividade da lei, não seria possível a modificação do entendimento jurisprudencial em processos pendentes de julgamento, mesmo com a posterior mudança normativa.

“Penso que não se pode cogitar de aplicação simples e direta da nova Lei 13.786/2018 para solução de casos anteriores ao advento do mencionado diploma legal (retroatividade da lei, com consequente modificação jurisprudencial, com ou sem modulação)”, afirmou.

Segundo o ministro, a questão de ordem visou provocar desde logo a discussão entre os componentes da seção para propiciar “adequado amadurecimento” sobre as questões dos repetitivos, ensejando segurança, evitando surpresas e permitindo maior qualificação dos debates na solução dos recursos afetados.

Julgamento

Após a questão de ordem, o relator anunciou que o julgamento dos repetitivos, com as devidas sustentações orais por parte dos envolvidos, deve acontecer na próxima sessão do colegiado, em 10 de abril.

Salomão deferiu o pedido de ingresso no processo, como amici curiae, do Instituto Brasileiro de Política e Direito do Consumidor, da Câmara Brasileira da Indústria da Construção, da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias, do Sindicato da Indústria da Construção Civil de Grandes Estruturas do Estado de São Paulo e do Sindicato da Indústria da Construção Civil da Grande Florianópolis.

Fonte: STJ

1ª TURMA DO STF COMETE LAMENTÁVEL EQUÍVOCO EM JULGAMENTO SOBRE A POSSIBILIDADE DE PENHORA DO BEM DE FAMÍLIA DO FIADOR NA LOCAÇÃO COMERCIAL

Em junho de 2018, quando do julgamento do RE 605.709, a 1ª turma do STF, aplicando o método do distinguishing, criou verdadeira segregação entre o locador de imóvel residencial e locador de imóvel comercial.

Isto porque, ao permitir a penhora do bem de família do fiador para satisfação do crédito do locador de imóvel residencial, excluindo o crédito do locador de imóvel comercial desta mesma prerrogativa, deixou de perceber que o ordenamento jurídico não cria qualquer distinção entre estes sujeitos jurídicos.

A doutrina e a jurisprudência já assentaram o princípio de que a igualdade jurídica consiste em assegurar às pessoas de situações iguais os mesmos direitos, prerrogativas e vantagens, com as obrigações correspondentes, o que significa tratar igualmente os iguais e desigualmente os desiguais na medida em que eles se desigualam, visando sempre o equilíbrio entre todos. Esta é a expressão máxima do art. 5º da CF.

Ademais, o crédito do locador pode ter diversas finalidades, independentemente da natureza da locação. como exemplo, podemos ter uma situação em que o locador de um imóvel residencial destina todo seu crédito para seu lazer, enquanto um locador de imóvel comercial pode necessitar de seu crédito para sua própria moradia e vice-versa. as hipóteses são inúmeras e não há como pretender distinguir o crédito ou locador para fins de possibilitar a penhora do bem de família do fiador do contrato.

Antes mesmo de demonstrar o lastimável equívoco cometido pela 1ª turma do STF, vale fazer rápidas considerações sobre a possibilidade da penhora do bem de família do fiador de contrato de locação.

A lei 8.009/90, em seu art. 3º, inciso VII, estabelece uma exceção para a regra geral da impenhorabilidade do bem de família, qual seja: "obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação". Em outras palavras, o bem de família é impenhorável, salvo quando este bem for do fiador de contrato de locação que se obrigou, como principal pagador e devedor solidário, pela satisfação do crédito do locador, em caso de inadimplemento por parte do locatário.

Esta matéria foi bastante debatida pelos TJ’s dos Estados após a vigência da lei 8.245/91, que acrescentou o referido inciso VII ao art. 3º da lei 8.009/90, até que o assunto chegou aos tribunais superiores, STJ e STF.

Primeiramente o STF, em sessão plenária, ainda no ano de 2010, resolveu a questão com a edição do tema 295/STF, em sede de repercussão geral, que, através do julgamento do recurso paradigma RE 612.360, firmou a seguinte tese:

"É constitucional a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação, em virtude da compatibilidade da exceção prevista no art. 3°, VII, da lei 8.009/90 com o direito à moradia consagrado no art. 6° da CF, com redação da EC 26/20".

Posteriormente, a segunda seção do STJ, já no ano de 2014, em julgamento pela sistemática dos recursos repetitivos, que originou o tema 708/STJ, também declarou seu entendimento sobre a matéria, fixando a seguinte tese:

"É legítima a penhora de apontado bem de família pertencente a fiador de contrato de locação, ante o que dispõe o art. 3º, inciso VII, da lei 8.009/90".

Já no ano seguinte (2015), o STJ pacificou de vez a questão com a publicação da súmula 549, que possui o seguinte enunciado:

"É válida a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação".

Vale ressaltar que todos os precedentes do STJ, tanto o REsp 1.363.368/MS, que serviu de paradigma para o tema 708/STJ, quanto os recursos: AgRg no AREsp 624.111/SP; REsp 1.363.368/MS; AgRg no AREsp 160.852/SP; AgRg no AREsp 31.070/SP; AgRg no Ag 1.181.586/PR; e AgRg no REsp 1.088.962/DF, tiveram, na origem, a possibilidade da penhora do bem de família do fiador em locação comercial.

Dito isto, vamos ao que interessa, que, afinal, é o tema deste artigo.

Como se pode perceber, o julgamento do RE 605.709 teve como questão originária a possibilidade da penhora do bem de família do fiador, que, in casu, afiançou contrato de locação de imóvel não residencial (comercial).

O julgamento foi da 1ª turma do STF, composta pelos ministros Luiz Fux, Marco Aurélio, Rosa Weber, Roberto Barroso e Dias Toffoli (relator). Este último, substituindo o min. Alexandre de Moraes, para julgar processos a ele vinculados.

O resultado do julgamento foi por apertada maioria (3 x 2). Os ministros Dias Toffoli e Luís Roberto Barroso, votaram no sentido de manter a higidez da tese firmada no julgamento do RE 612.360-RG (tema 295/STF), sob o argumento de não ser cabível a distinção pretendida.

A min. Rosa Weber votou de forma divergente, sendo acompanhada pelos ministros Luiz Fux e Marco Aurélio.

Apesar do julgamento do RE 605.709 ter ocorrido em junho de 2018, como informado no início deste artigo, o inteiro teor do acórdão foi publicado (disponibilizado) apenas em fevereiro de 2019, possibilitando o estudo detalhado da decisão. O acórdão ficou assim ementado:

"EXTRAORDINÁRIO MANEJADO CONTRA ACÓRDÃO PUBLICADO EM 31/8/05. INSUBMISSÃO À SISTEMÁTICA DA REPERCUSSÃO GERAL. PREMISSAS DISTINTAS DAS VERIFICADAS EM PRECEDENTES DESTA SUPREMA CORTE, QUE ABORDARAM GARANTIA FIDEJUSSÓRIA EM LOCAÇÃO RESIDENCIAL. CASO CONCRETO QUE ENVOLVE DÍVIDA DECORRENTE DE CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL COMERCIAL. PENHORA DE BEM DE FAMÍLIA DO FIADOR. INCOMPATIBILIDADE COM O DIREITO À MORADIA E COM O PRINCÍPIO DA ISONOMIA. 1. A dignidade da pessoa humana e a proteção à família exigem que se ponham ao abrigo da constrição e da alienação forçada determinados bens. É o que ocorre com o bem de família do fiador, destinado à sua moradia, cujo sacrifício não pode ser exigido a pretexto de satisfazer o crédito de locador de imóvel comercial ou de estimular a livre iniciativa. Interpretação do art. 3º, VII, da lei 8.009/90 não recepcionada pela EC 26/00. 2. A restrição do direito à moradia do fiador em contrato de locação comercial tampouco se justifica à luz do princípio da isonomia. Eventual bem de família de propriedade do locatário não se sujeitará à constrição e alienação forçada, para o fim de satisfazer valores devidos ao locador. Não se vislumbra justificativa para que o devedor principal, afiançado, goze de situação mais benéfica do que a conferida ao fiador, sobretudo porque tal disparidade de tratamento, ao contrário do que se verifica na locação de imóvel residencial, não se presta à promoção do próprio direito à moradia. 3. Premissas fáticas distintivas impedem a submissão do caso concreto, que envolve contrato de locação comercial, às mesmas balizas que orientaram a decisão proferida, por esta Suprema Corte, ao exame do tema nº 295 da repercussão geral, restrita aquela à análise da constitucionalidade da penhora do bem de família do fiador em contrato de locação residencial. 4. Recurso extraordinário conhecido e provido. (RE 605709, relator(a):min. DIAS TOFFOLI, relator(a) p/ acórdão:min. ROSA WEBER, primeira turma, julgado em 12/6/18, ACÓRDÃO ELETRÔNICO DJe-032 DIVULG 15/2/19 PUBLIC 18/2/19)"

Pois bem! De logo, percebe-se que a 1ª turma do STF afirmou que o RE 612.360 (paradigma do tema 295/STF) teve como caso originário a fiança prestada em locação residencial.

Analisando o Voto divergente da min. Rosa Weber, verifica-se a afirmação da ministra de que o recurso extraordinário paradigmático 612.360, enfocou a fiança prestada em locação residencial, conforme trecho reproduzido adiante:

"... Esse entendimento restou reafirmado ao julgamento do recurso extraordinário paradigmático 612.360, ocasião em que, enfrentado o tema 295 da repercussão geral, o plenário deste STF assentou a seguinte tese:

"É constitucional a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação, em virtude da compatibilidade da exceção prevista no art. 3º, VII, da lei 8.009/90 com o direito à moradia consagrado no art. 6º da CF, com redação da EC 26/00."

A reafirmação da jurisprudência, no aludido apelo extremo paradigmático, teve por base precedentes que enfocaram a fiança prestada para viabilizar locação residencial, como bem ressaltou o ministro Roberto Barroso, na presente assentada, em voto-vista proferido depois da manifestação do Ministro Dias Toffoli.

Essa circunstância distintiva impede, portanto, a submissão do caso concreto ora em julgamento, que envolve contrato de locação de imóvel comercial, às mesmas balizas que orientaram a decisão proferida por este Suprema Corte sob o regime da repercussão geral, restrita aquela, em suas razões de decidir, ao exame da constitucionalidade da penhora do bem de família do fiador em contrato de locação residencial...".

Nota-se, ainda, que a min. Rosa Weber, induziu os operadores do direito a pensarem que tal assertiva teria sido ressaltada pelo min. Roberto Barroso, em seu voto-vista.

Neste ponto, mostra-se flagrante o lamentável equívoco cometido pela min. Rosa Weber.

A respeitável ministra cometeu, na verdade, dois desacertos.

Analisando o voto-vista do min. Roberto Barroso, não há qualquer menção de que o RE 612.360 (paradigma do tema 295/STF) tratou da fiança prestada em locação residencial.

Da mesma forma, ao consultar, na íntegra, os autos do processo originário que resultou no julgamento do RE 612.360-RG, torna-se patente que o caso tratou da fiança prestada em locação comercial, contrariando, inquestionavelmente, a premissa verificada no voto divergente da min. Rosa Weber.

Compulsando os autos do proc. 0007021-13.2003.8.26.0005 (2ª Vara Cível do Foro São Miguel Paulista – TJ/SP) que precedeu o RE 612.360, é possível encontrar o própriocontrato de locação, raiz da controvérsia, onde se verifica, claramente, a finalidade mercantil da locação. A cláusula quinta do referido instrumento dispõe o seguinte: "O imóvel ora locado será utilizado para fins COMERCIAIS".

Desta forma, não há como manter a aplicação do distinguishing entre os casos tratados no RE 605.709 e no paradigma do tema 295/STF, tendo em vista que, conforme provado, as duas lides originárias trataram da possibilidade da penhora do bem de família de fiador de contrato de locação de imóvel comercial.

Fato é que, o lastimável acórdão, com equivocadas premissas fáticas, já está induzindo alguns julgadores pelo Brasil a utilizarem o entendimento isolado da 1ª turma do STF (RE 605.709), conforme pode ser analisado nos seguintes processos: TJSC - AI 4013946-17.2018.8.24.0900; TJSP – AI 2192239-70.2018.8.26.000; TJPE – AI 0006433-11.2018.8.17.9000.

Vale lembra que o precedente em debate, RE 605.709, não representa superação do entendimento do plenário do STF no tema 295. Até mesmo porque, em dezembro de 2018, a 2ª turma do STF ao julgar o ARE 1.128.251, caso análogo (locação comercial), aplicou o referido tema 295 para solução do caso, possibilitando a penhora do bem de família do fiador em locação comercial.

Contra o acórdão do RE 605.709, foram opostos embargos de divergência, que oportunizará ao pleno do STF a correção do equivocado entendimento da 1ª turma.

Vale deixar consignado um pouco da sabedoria de Eça de Queirós: "É sempre nobre, generoso e necessário, falar em erros cometidos, enquanto se podem remediar".

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Abílio Veloso de Araújo - Advogado e sócio fundador do escritório Veloso de Araújo Advogados, com especialização em Direito Empresarial e Imobiliário.

Fonte: Migalhas de Peso

PREÇOS E ALUGUÉIS DE IMÓVEIS COMERCIAIS FICAM ESTÁVEIS EM FEVEREIRO

Os preços de venda e os aluguéis dos imóveis comerciais ficaram praticamente estáveis em fevereiro, conforme pesquisa do Índice FipeZap de Venda e Locação Comercial.

Segundo o índice, o preço médio de venda de imóveis comerciais encerrou o mês de fevereiro de 2019 próximo da estabilidade, com ligeira alta de 0,03%, resultado similar ao observado no preço médio de locação comercial, com ligeira queda de 0,03% no mesmo período.

Os preços não acompanharam, portanto, a inflação do mês medida pelo IPCA do IBGE, que subiu 0,43% no último mês, enquanto o IGP-M, da Fundação Getulio Vargas (FGV), normalmente usado no reajuste dos contratos de locação, registrou alta de 0,88% .

Nos últimos 12 meses, o preço médio de venda de imóveis comerciais acumula queda nominal, de -3,47%, enquanto os aluguéis recuaram no período -2,06%. A inflação no período acumulou alta de 3,89%, segundo o IPCA, e de 7,60%, de acordo com o IGP-M.

Nos últimos 12 meses preço médio de venda de imóveis recuaram - Em fevereiro, entre as cidades monitoradas pelo Índice FipeZap Comercial, Brasília foi a que apresentou a maior elevação de preço de venda (+0,91%), enquanto Salvador liderou a alta na locação (+0,74%). Já em 12 meses, Campinas foi a única a apresentar alta no preço nominal de venda de imóveis comerciais (+0,68%), enquanto, no caso das salas comerciais destinados à locação, os preços apresentaram alta nominal em 4 cidades: Curitiba (5,51%), Salvador (+5,34%), Porto Alegre (+0,72%) e Brasília (+0,11%).

O preço médio de locação comercial em fevereiro nas cidades monitoradas pelo Índice FipeZap foi de R$ 8.886/m2, no caso de imóveis comerciais à venda, e de R$ 37,44/m2, no caso de imóveis para locação. Entre as cidades monitoradas, Rio de Janeiro se manteve como aquela com o preço de venda de imóveis comerciais mais elevado em fevereiro (R$ 10.222/m2), enquanto São Paulo se destacou com o maior valor médio para locação do segmento comercial (R$ 44,28/m2).

Parte inferior do formulário - Quanto à rentabilidade do aluguel comercial, ou seja, o preço médio de locação dividido pelo preço médio de venda dos imóveis comerciais, houve ligeiro aumento frente ao patamar observado em dezembro de 2018. O retorno médio do aluguel comercial (anualizado) foi de 5,23% em fevereiro de 2019, superando a rentabilidade do aluguel residencial para o mesmo período (4,50%), bem como o retorno médio real de aplicações financeiras de referência. 

Fonte: MONEY TIMES

MEDIAÇÃO PODE SER USADA PARA AÇÕES QUE JÁ FORAM SENTENCIADAS

Em algumas ações judiciais é possível que uma das partes não tenha saído satisfeita com a decisão proferida pelo juiz ou que um dos litigantes não cumpriu a sentença. Nestes casos, é possível utilizar a mediação extrajudicial para colocar fim ao litígio.

Catarina Urraca, mediadora da Câmara de Conciliação e Mediação Vamos Conciliar, conta que alguns clientes chegam com receio de não conseguir que o acordo seja respeitado, já que a outra parte não cumpriu a sentença.

A mediadora explica que o procedimento é simples: basta as partes comunicarem ao juiz que proferiu a sentença que vão procurar uma câmara privada e tentar solucionar o conflito pela via alternativa. Além disso, é possível suspender o processo jurídico, se as partes quiserem. "A abordagem será totalmente diferente do processo tradicional. As partes terão voz ativa na ação e o mediador facilitará o meio de campo para que o conflito seja dissolvido", afirma.

"É muito difícil os envolvidos na ação descumprirem o acordo. Durante a mediação os litigantes entendem as necessidades do outro e chegam a um acordo satisfatório para os dois lados", comenta Catarina. Além disso, a mediadora explica que o acordo pode ser homologado por um juiz e passa a ser um título executivo judicial.

Vale ressaltar que o procedimento pode ser utilizado antes da ação ser ajuizada e também durante o litigio. "Além de ser eficaz e econômica, a mediação é uma ferramenta dinâmica, pode ser utilizado em qualquer fase do processo", finaliza. 

Fonte: Migalhas

COMPUTAÇÃO NAS NUVENS PARA AVALIAÇÃO DE BENS IMÓVEIS

Resumo

Mudanças na área de avaliação de imóveis ocorrem em ritmo cada vez mais acelerado. Termos atuais, como “big data”, “cloud computing”, “data mining” e “cloud GIS” estão cada vez mais presentes do dia a dia do profissional avaliador. Avanços tecnológicos na área computacional estão propiciando um aumento significativo na qualidade dos trabalhos de avaliação e uma diminuição acentuada nos tempos de elaboração dos laudos de avaliação. Grandes produtores de avaliação de imóveis, como importantes empresas imobiliárias, construtoras e instituições bancárias, estão já atuando dentro desses novos conceitos, obtendo reduções significativas dos custos e riscos envolvidos nas determinações de valores de mercado e estabelecimento de garantias.

Palavras-chave: Computação nas nuvens; Banco de dados; Avaliação de Bens; Redes Neurais; Geoprocessamento; Rede de Computadores

1 Introdução

Devido ao intenso crescimento da qualidade e da velocidade das conexões com a rede mundial de computadores (internet), juntamente com o fato de ser rápida, atualmente, a evolução tecnológica dentro da área computacional, viabilizou-se a utilização de tecnologia de “Cloud Computing”, ou computação nas nuvens, para a formação de banco de dados de mercado de forma “on line”, de softwares mais modernos de análise estatística e a possibilidade de compartilhamento de modelos matemáticos estatísticos dentro de comunidades de avaliadores.

Este cenário altera significativamente a forma que o Engenheiro de Avaliações atua, propiciando, inclusive, que seus arquivos (dados de mercado, fotografias, laudos, modelos estatísticos) não estejam mais instalados ou armazenados em seu próprio computador, mas na nuvem, ou seja, na própria internet.

As novas rotinas e tecnologias, disponíveis ao Engenheiro de Avaliações de Imóveis, alteram, também, a maneira de atuação profissional na elaboração de pesquisas mercadológicas, no armazenamento dos dados de mercado e na forma como se criam e se usam os modelos estatísticos. Uma nova forma de inter-relacionamento da informação com outros avaliadores está criada, com a utilização de softwares modernos que, por sua vez, viabilizam os intercambiamentos em tempo real.

2 Desenvolvimento

Apesar no termo “big data” estar em voga atualmente, dentro da atividade da avaliação de imóveis, os processos de coleta, organização e mineração de informações do mercado

imobiliário, provindas da mais variada gama de fontes disponíveis, sempre estiveram presentes de alguma forma. O importante, atualmente, dentro do conceito de atuação em nuvem e levando-se em consideração os avanços da tecnologia computacional disponível, é organizar, filtrar, geoprocessar e armazenar para uso da melhor forma possível essas informações.

Processos avançados de mineração de dados (Data mining), que envolvem aplicação de

inteligência artificial e de filtros na aceitação e na inclusão de novas informações, em conjunto com a possibilidade de armazenamento online, propiciam que informações comunitárias sejam compartilhadas e reutilizadas por todos, diminuindo muito os custos unitários dos entes envolvidos nos processos avaliatórios.

As plataformas online de gerenciamento de banco relacionais convencionais, atualmente, têm novos conceitos agregados, como Data warehouse, Business intelligence e OLAP, que tratam de forma mais inteligente e eficaz a possibilidade de utilização das informações colhidas do mercado, identificando padrões de comportamento e propicia ajuda, inclusive, na tomada de decisões sobre futuros investimentos imobiliários.

Hoje em dia, a grande capacidade de armazenamento que servidores em nuvem possuem juntamente com a sua capacidade inteligente de minerar dados e de geoprocessar informações de forma avançada, permite a criação de modelos estatísticos complexos e abrangentes, os ditos ‘macromodelos’, com centenas de dados e dezenas de variáveis, que respondem perfeitamente pelos valores dos imóveis para uma cidade inteira ou, até mesmo, para um grupo de cidades (mesma microrregião avaliatória).

O termo “avaliação em massa”, que também é relativamente novo dentro da comunidade de avaliadores, trata exatamente desta utilização de um mesmo modelo estatístico abrangente para avaliar uma grande gama de imóveis ‘avaliandos’, com características diferenciadas, como padrão de acabamento, área, localização, entre outras. Quando se pensa na criação de um único macromodelo estatístico que possa responder por uma cidade inteira, do porte de Curitiba, por exemplo, o principal é ter em mãos uma coleção de variáveis de localização que dêem embasamento à diferenciação dos dados em estudo. Cloud GIS Servers (Servidores de Geoprocessamento em nuvem) podem geoprocessar informações de várias formas, utilizandose, por exemplo, de krigagem de informações socioeconômicas, espacialização de distâncias e áreas, propiciando uma avaliação correta em toda uma cidade ou região.

Dentre as vantagens percebidas, no uso de rede de servidores interconectados, nos processos inerentes à atividade de Avaliação de Imóveis, destacam-se:

(A) Custo:

O uso das técnicas de computação nas nuvens elimina o gasto com aquisição de programas convencionais instalados no computador. Os serviços online cobram, geralmente, de acordo com a utilização dos mesmos, ou seja, o avaliador somente irá pagar por aquilo e pela quantidade que consome, não tendo gastos extras sobre o que não usa. Também é significativa a economia percebida no investimento em pesquisas de dados de mercado, uma vez que a nuvem permite o compartilhamento de dados entre os avaliadores.

(B) Escala Global

A computação em nuvem permite que o avaliador acesse suas informações e trabalhe, em tempo real, em qualquer cidade ou região, podendo estar fora, inclusive, de seu domicilio.

(C) Desempenho

Considerando que muitas tarefas necessárias para a finalização do laudo de avaliação podem ser eliminadas ou abreviadas, o avaliador pode aproveitar seu tempo para alcançar outras metas de desempenho: como aperfeiçoar o prazo de entrega do laudo, aumentar a fundamentação da avaliação ou atender mais clientes mantendo uma alta qualidade.

(D) Confiabilidade

Com o uso da nuvem de computadores, é eliminada a necessidade de manutenção de rotina de arquivamento local e de backups de dados e de modelos estatísticos pelo avaliador. Em uma eventual necessidade de recuperação de arquivos devidos, por exemplo, a desastres, infecção por vírus ou por necessidade de formatação, o avaliador poderá recorrer prontamente à nuvem, não interrompendo suas atividades, já que todas as suas informações estão espelhadas em diversos servidores online redundantes.

(E) Velocidade

Estando os dados de mercado e os (macro) modelos matemáticos estatísticos disponibilizados de forma online, o engenheiro avaliador poderá efetuar laudos de avaliação com mais velocidade, pois a etapa de pesquisa mercadologia e tempo despendido com análise numérica dos dados são abreviados.

2 Conclusão

O desenvolvimento da tecnologia computacional e das formas de interação dentro de um ambiente em nuvem irá, de qualquer forma, nortear o funcionamento da engenharia de avaliações de bens.

Dois grupos de conceitos estarão gradativamente mais presentes dentro de nossos estudos mercadológicos, são eles:

IA e Gêmeos Digitais: A Inteligência artificial (IA) , assim como o aprendizado avançado de máquinas (machine learning), subdivididas em suas mais diversas formas, como aprendizagem profunda, redes neurais e algoritmos de linguagem natural, darão suporte a criações autônomas de modelos estatísticos e de formas automáticas de saneamento de dados, uma vez que transcendem os algoritmos tradicionais e podem aprender prever e auto adaptarem-se sozinhas. Um modelo baseado em gêmeo digital tem comportamento dinâmico sobre um sistema físico,

como o mercado imobiliário, e se alimenta constantemente de dados coletados e de informações de certos sensores para compreender seu estado, responder a mudanças e necessidades, improvisar operações e acrescentar valores e variáveis.

Realidade Aumentada e Realidade Virtual: Técnicas mais avançadas de realidade aumentada (RA) e realidade virtual (RV) propiciarão a realização de vistorias técnicas remotas e a coleta de atributos de imóveis à distância, poupando tempo e recursos do profissional avaliador. Macromodelos Abrangentes Geo-estruturados e pré-carregados, sistemas mais amigáveis e com mais qualidade, processamentos em nuvem, maior economia e agilidade nas repostas aos clientes, compartilhamento e reutilização de informações entre todos e ferramentas poderosas de Geoprocessamento fazem parte, sem dúvidas, da nova tendência dentro da ‘Avaliações de Imóveis’.

Engenheiro Civil Eduardo Caldeira Baduy - Diretor Financeiro, compras e Marketing da Regression Engenharia de Avaliações Ltda, Pós-graduado em Engenharia Econômica pela CIESA e Engenheiro Civil pela UFPR, conclusão em 1999.

Engenheiro Civil Fabiano Chimenes - Diretor de Análise, Segurança da Informação e Tecnologia da Regression Engenharia de Avaliações Ltda, Especialista em Gestão de Projetos, Mestrando em Hidrologia UFPR, Certificação Delphi UML e Engenheiro Civil pela UFPR, conclusão em 2000.

Engenheiro Civil Marcelo Medvid - Diretor de Ensino, Recursos Humanos e Conformidade da Regression Engenharia Ltda, Especialista em Patologias das Construções, Geoprocessamento e Engenheiro Civil pela UFPR, conclusão em 1998.

Fonte: Blog Ricardo Trevisan.