A Lei 9.514/97 define a alienação fiduciária de bens imóveis como “o negócio jurídico pelo qual o devedor (...) contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel” (art. 22).
Na alienação fiduciária, o devedor (fiduciante) transmite ao credor (fiduciário) a propriedade imobiliária em garantia da dívida assumida, de modo que o credor recebe a propriedade sobre o bem dado em garantia, mas não de forma plena. Isto é, o bem dado em garantia passa a ter dois proprietários, um com o direito à propriedade chamada fiduciária (o credor) e outro com a propriedade fiduciante (o devedor), sendo que nenhum deles tem a propriedade plena sobre o bem, que fica reservado ao atendimento da garantia de cumprimento do contrato.
A partir dessa configuração, o devedor-fiduciante transmite ao credor-fiduciário um direito de propriedade temporário e restrito, pois destinado apenas a exercer a função de garantia, despindo-se da qualidade de proprietário, embora reserve para si os direitos econômicos do bem transmitido.
As garantias existentes nos sistemas jurídicos de origem romana, como principal exemplo a hipoteca, não mais satisfazem a uma sociedade industrializada, pois apresentam graves desvantagens pelo custo e morosidade em executá-las, vez que na hipoteca o devedor retém o bem em seu patrimônio e apenas o grava para garantia de uma obrigação, enquanto que na propriedade fiduciária o devedor transmite a propriedade, passando-a ao credor para que fique com este até que seja satisfeita a obrigação.
Considerando que a morosidade da execução das garantias inibe a aplicação de recursos no setor imobiliários e a concessão de empréstimos e financiamentos com garantia imobiliária, a Lei 9.514/97 teve em vista a criação das condições necessárias para revitalização e expansão do crédito imobiliário, pois o bom funcionamento do mercado e permanente oferta de crédito dependem de mecanismos capazes de conferir eficácia nos processos de recomposição das situações de mora.
Nesse sentido, são as disposições do § 1º do art. 22 da Lei 9.514/97, pelo qual a alienação fiduciária pode ser contratada por qualquer pessoa, física ou jurídica, não sendo privativa das entidades que operam no sistema de financiamento imobiliário, bem como, o art. 51 da Lei 9.514/97 permite a constituição de propriedade fiduciária para garantia de quaisquer obrigações em geral.
O destaque da alienação fiduciária está na sua relativa rapidez e eficácia na execução, vez que independe da provocação da tutela jurisdicional, sendo importante instituto na viabilização de negócios e desenvolvimento econômico do país.
Cumprido o contrato pelo qual se constituiu o crédito garantido, extingue-se o direito de propriedade para o credor fiduciário reconstituindo-se na pessoa do fiduciante automaticamente, por efeito do simples pagamento da dívida.
Se não for implementada a condição, o direito de propriedade incorpora-se em termos definitivos no patrimônio do fiduciário, ocorrendo a consolidação da propriedade ao credor fiduciário independentemente de qualquer novo ato constitutivo desse direito, seja judicial ou extrajudicial.
Depois de consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário não pode dela dispor livremente, como lhe convier, mas deverá colocar o imóvel à venda no prazo máximo de trinta dias, após o registro da consolidação, através da realização de leilão público, se apropriando do valor correspondente ao seu crédito, devendo entregar ao devedor-fiduciante o quantum que sobejar do produto da venda, levando ainda em conta que o ingresso do imóvel no seu patrimônio se faz para o fim específico de garantia e pagamento da dívida.
A Lei 9.514/1997 veio suprir importante lacuna do sistema de garantias do direito brasileiro, dotando o ordenamento de instrumento que permite sejam as situações de mora, nos financiamentos imobiliários e nas operações de crédito com garantia imobiliária, recompostas em prazos compatíveis com as necessidades da economia moderna.
Maycon Dôlevan Sabakeviski - Graduado em direito pela Universidade Estadual de Ponta Grossa – UEPG, pós-graduado em Processo Civil pela Pontifícia Universidade Católica do Paraná – PUCPR e especializando em Advocacia Imobiliária, Urbanística, Registral e Notarial pela Escola Nacional de Advocacia com a Universidade de Santa Cruz do Sul.
Fonte: Artigos JusBrasil
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