OPINIÃO: AS MUDANÇAS ESPERADAS NO MERCADO IMOBILIÁRIO EM UM FUTURO PRÓXIMO

O mundo passa por profundas transformações, e o mercado imobiliário, que está no epicentro das mutações que devem ocorrer nos centros urbanos nos próximos anos, deve se preparar para planejar as mudanças que tornarão os novos produtos adequados à nova ambiência socioeconômica, digital e tecnológica que, de maneira bastante intensa, afetará a forma como as pessoas moram, trabalham, compram e se divertem.

É fato que a população urbana mundial crescerá em torno de 75% até 2050, chegando a aproximadamente seis bilhões de pessoas. Além disso, a estratificação etária mudará de forma considerável e influenciará o perfil de usuários dos produtos imobiliários, que também será alterado.

Segundo a revista The Economist, pela primeira vez na história, o número de pessoas com idade acima de 60 anos deve superar o de pessoas com menos de 15 anos. Esse fato pode introduzir um limitador no preço dos imóveis, gerando um processo de deflação crescente conforme a intensificação desse fenômeno. Isso deve mudar não só a concepção dos produtos para que eles se adaptem a esse novo perfil de usuários, mas levar a estrutura de custos de uma relevante parcela do mercado a se acomodar em um eventual novo patamar de preços.

A sustentabilidade foi absorvida pelo mercado e está incorporada em alguns produtos imobiliários, principalmente nos países mais desenvolvidos. Contudo, a médio e longo prazo, esses conceitos serão incorporados à grande maioria dos produtos. Segundo relatório da PwC, mantidas as características das edificações existentes hoje, e com o crescimento previsto da população urbana, haverá um aumento de 50% no consumo de energia e de 40% no de água potável.

A tecnologia chegou de forma definitiva na vida das pessoas, trazendo alterações nos conceitos fundamentais de planejamento dos produtos imobiliários.

Com a queda de custos para melhorar o desempenho ambiental dos edifícios e em função das inovações tecnológicas, como painéis solares e sistemas de aquecimento mais eficientes, a incorporação desses equipamentos nas edificações será uma exigência do mercado, causando desvalorização naqueles produtos que não incorporarem as novas tecnologias.

Em função desses avanços, a necessidade de espaço físico está diminuindo e se alterando de forma significativa nos diversos setores do mercado imobiliário.

Os espaços em escritórios não estão só diminuindo, mas sendo compartilhados, numa revolução que está no início, mas deve evoluir rapidamente à tendência de substituição da venda de mercadorias pela venda de serviços no mercado imobiliário.

À medida que crescem as compras online, diminuem os espaços para as lojas físicas, e como o tempo de entrega das mercadorias deve ser cada vez menor, aumenta a necessidade de locais de armazenamento mais próximos dos consumidores.

Contudo, segundo os especialistas, embora existam produtos cada vez mais comprados na internet, setores como saúde e beleza serão mais resistentes a esse fenômeno. O segredo, portanto, será combinar o varejo físico e o digital em uma única plataforma. Por exemplo, centros de compras que combinem lojas de demonstração com restaurantes, áreas de entretenimento e vida social.

As mudanças seguramente estão por vir. Empreendedores imobiliários em condições de se anteciparem às tendências emergentes e que puderem se preparar adequadamente para incorporá-las em seus produtos terão muito mais chances de sucesso.

Claudio Bernardes - Engenheiro civil e presidente do Conselho Consultivo do Secovi-SP

Fonte: Folha de S. Paulo

O INQUILINO QUE NÃO PAGA IPTU PODE SOFRER EXECUÇÃO FISCAL?

O pagamento do IPTU é responsabilidade de quem?

Em relação aos cuidados por parte do locador, conforme um dos nossos artigos, é importante deixar consignado expressamente no contrato quem será o responsável pelo pagamento de taxas e impostos (IPTU).

Caso o locador queira repassar tal responsabilidade para o locatário, deverá fazê-lo através de contrato, sendo que na ausência de previsão nesse sentido, vigorará a regra geral da Lei do Inquilinato, segundo a qual o dever de pagar o IPTU cabe ao locador.

Ainda, outro ponto que merece atenção é a responsabilidade pelo pagamento do IPTU perante a Municipalidade. Nesse caso, é importante diferenciar dois aspectos que decorrem do fato da incidência do imposto sobre o imóvel:

(i) a responsabilidade legal pelo pagamento do IPTU perante a Prefeitura permanece de titularidade do proprietário (locador), independentemente do ajuste particular no qual pode haver o repasse ao locatário, e;

(ii) a responsabilidade contratual pelo pagamento do IPTU – que repassa, entre os particulares, o dever de pagar o imposto ao locatário.

Dessas duas responsabilidades surgem consequências distintas para as partes envolvidas, pois, no caso de relação entre o locador e a Prefeitura, o débito poderá dar origem à execução fiscal dos valores em aberto, sendo irrelevante eventual justificativa do locador sobre a previsão no contrato de locação que atribuiu a responsabilidade ao locatário.

E se o locatário não pagar o IPTU?

Já na relação entre o locador e locatário, tendo sido feita a expressa previsão no contrato no sentido que o locatário seria o responsável financeiro pelo pagamento do IPTU, a falha do locatário no pagamento pontual desse encargo autorizará a rescisão da locação, por meio da competente ação de despejo, pois, diz respeito à grave infração contratual, tal como aconteceria se ausente o pagamento do próprio aluguel.

Portanto, perante o Fisco, o locador é sempre o devedor.

O IPTU é um acessório da locação e a responsabilidade final pelo seu pagamento é do proprietário do imóvel que pode ser acionado pela municipalidade em caso de não pagamento.

Na relação contratual entre os particulares é que se mostra cabível a discussão e cobrança da dívida perante o locatário, com a eventual ação de despejo, se assim desejar o locador.

Diante disso, na situação descrita, o inquilino não sofrerá execução fiscal se não pagar o imposto, mas poderá ser acionado por ação de despejo.

Conclusão

É importante que tanto o locador como o locatário fiquem sempre atentos à previsão do contrato acerca da responsabilidade pelo pagamento do IPTU (na relação contratual particular), estando de acordo a respeito da forma de seu pagamento.

Em outras palavras, se o valor do IPTU será somado às parcelas do aluguel, porém, efetivamente pago pelo locador ou se será pago diretamente pelo locatário.

Ambos, ainda, devem ter um controle da regularidade do pagamento, pois, conforme mencionado acima, sabemos que o proprietário pode estipular o pagamento do IPTU pelo inquilino, mas, em contrapartida, tem o dever de apresentar a ele os comprovantes de pagamento.

Fonte: Douglas Ribas Advogados Associados

IGP-M SOBE 1,87% EM JUNHO, REVELA FGV

O Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M) acelerou de 1,38% em maio para 1,87% em junho, divulgou na manhã desta quinta-feira, 28, a Fundação Getulio Vargas (FGV). Assim, o indicador saltou de 4,26% em 12 meses até o mês passado para 6,92% em junho. No ano, o acumulado registra elevação de 5,39% ante 3,45%.

No mês, o resultado veio acima da mediana das estimativas do Projeções Broadcast, de 1,77%, mas dentro do intervalo de 1,37% a 1,99%. Da mesma forma, em 12 meses o dado superou a mediana (6,82%), gerada a partir das expectativas de 6,35% a 7,04%.

Entre os três indicadores que compõem o IGP-M, o Índice de Preços ao Produtor Amplo (IPA-M) avançou de 1,97% para 2,33% entre maio e junho. O Índice de Preços ao Consumidor (IPC-M) também acelerou de 0,26% para 1,09%, assim como o Índice Nacional de Custo da Construção (INCC-M), que passou de 0,30% para 0,76% no período.

IPAs

O avanço verificado no IGP-M entre maio e junho teve bastante influência dos produtos agropecuários no atacado, medidos pelo IPA Agropecuário, que subiram de 0,98% para 3,03% no período.

Por outro lado, os itens industriais, mensurados pelo IPA Industrial, tiveram pequena desaceleração, de 2,32% em maio para 2,10% em junho.

Na cadeia produtiva, os Bens Finais justificaram a elevação do IPA, com avanço forte de 0,27% para 2,58% em junho. Nessa etapa de produção, o destaque foram os alimentos processados, cuja taxa de variação passou de 0,75% para 4,77%.

Os Bens Intermediários tiveram leve arrefecimento, de 2,60% em maio para 2,42% em junho, com influência de subgrupo combustíveis e lubrificantes para a produção, cujo porcentual passou de 10,35% para 1,86%.

Já as Matérias-Primas Brutas tiveram desaceleração mais expressiva, de 3,32% no mês passado para 1,92% neste mês. Os itens que mais contribuíram para esse alívio foram minério de ferro (10,97% para -0,06%), soja em grão (5,67% para -0,64%) e leite in natura (5,84% para 3,24%).

Principais influências

Individualmente, os produtos com maior contribuição para o avanço do IPA-M em junho foram aves (1,77% para 21,22%), carne de aves (2,45% para 17,17%), óleos combustíveis (10,79% para 14,10%), gasolina automotiva (mesmo com o alívio de 11,08% para 6,60%) e adubos ou fertilizantes (4,06% para 10,09%).

Já entre as principais influências de baixa nos preços do atacado neste mês estão óleo diesel (12,98% para -3,05%), soja em grão (5,67% para -0,64%), bovinos (apesar da aceleração na taxa de -2,22% para -0,64%), banana (a despeito da queda menor, de -9,70% para -2,52%) e uva (-0,40% para -4,91%).

Fonte: Estadão Conteúdo

DECISÃO DO STF PODE REVER FIGURA DO FIADOR EM LOCAÇÃO

Uma decisão do Supremo Tribunal Federal (STF) põe em xeque a garantia do fiador no contrato de aluguel. A Primeira Turma decidiu que, mesmo com a determinação legal de que o imóvel de família do fiador seja alienado para quitação de dívida locatícia, a regra não vale para todos os casos. 

Apesar do processo debatido no STF se tratar de um contrato de locação comercial, especialistas apontam que a lei, para fins de garantia, não faz distinção entre os dois tipos de contratos e, por isso, a decisão implica insegurança jurídica. 

O que estava até então consolidado é que se uma pessoa tem um débito e o único bem para quitação é o imóvel empregado para fins residenciais, ele não pode responder pela dívida, exceto nos casos da dívida de aluguel. 

"O STF rasgou essa pacificação que foi construída ao longo de décadas para dizer que se o inquilino está devendo aluguel, se a garantia é a fiança e o fiador tem só um imóvel, esse imóvel não vai mais ser penhorado, o locador tem de satisfazer o seu crédito de outro jeito", afirma Umberto Bresolin, sócio do Bicalho e Mollica Advogados. 

O fiador é a garantia mais comum nos contratos residenciais, mas sobretudo é a única que não é onerosa, em que o locatário não precisa desembolsar nenhum dinheiro, explica Moira Toledo, diretora da vice-presidência de Gestão Patrimonial e Locação do Secovi-SP (Sindicato da Habitação). Por isso, ela acredita que a decisão - que ainda não teve seu acórdão divulgado - é um retrocesso. 

A lei do inquilinato de 1991 introduziu na Lei 809, que trata do bem de família, a possibilidade de penhorar o imóvel para o caso de fiança prestada em contrato de locação. "A lei de 1991 foi feita para facilitar o acesso à locação, para dar mais segurança jurídica. Se o direito à moradia é um direito social, a locação é uma maneira de viabilizar esse direito", diz.

Essa decisão pode encarecer o processo de locação de um imóvel para o bom pagador, afirma Dariano Secco, sócio do escritório Márcio Casado. "Os locadores podem exigir mais garantias antes de assinarem os contratos de locação comercial ou residencial, já que aumenta o risco de não receberem o aluguel e nem mesmo do fiador." 

A imposição de mais custos e mais dificuldade para quem aluga esbarra em um mercado que ainda tenta se recuperar e não vê muito espaço para colocar mais obstáculos e correr o risco de ficar mais tempo com encargos de uma casa vazia. Nos últimos 12 meses, a alta dos aluguéis residenciais foi só de 0,60%, segundo o índice FipeZap.

Importância

Para Fátima Tadea, especialista em Direito Imobiliário do escritório Machado Meyer, talvez essa seja uma oportunidade para os locadores perceberem que o fiador não é tão importante assim, já que quando o locatário não paga o aluguel e não há garantia, a lei permite ordem de despejo e liberação do imóvel em até 15 dias, prazo bem mais ágil do que no caso de garantias, que pode levar meses ou até anos.

"Como a garantia de pessoa física tem diminuído, em casos comerciais é quase zero, e tem outras formas de garantia e contratos sem garantia têm processos mais céleres, não acho que essa decisão pontual é um problema", avalia. 

Fonte: O Estado de S. Paulo.

CRÉDITO IMOBILIÁRIO COM RECURSOS DA POUPANÇA SOMA R$ 4,5 BI EM MAIO

O volume de financiamentos imobiliários com recursos da poupança atingiu R$ 4,5 bilhões em maio, o que representa aumento de 9,4% em relação a abril e de 26,1% na comparação anual.

O valor alcançado em maio é o maior desde dezembro de 2016, segundo dados da Abecip, associação que representa as instituições que atuam no setor. O desempenho sinaliza a tendência de recuperação que os bancos vêm apontando após a crise que atingiu o mercado imobiliário nos últimos anos.

O crédito com funding da poupança somou R$ 19,79 bilhões nos cinco primeiros meses deste ano, alta de 18,1% frente ao mesmo período do ano passado.

O número de unidades financiadas nas modalidades de aquisição e construção totalizou 18,5 mil em maio, ante 16,5 mil em abril. Desde o começo do ano, foram financiados 79,19 mil imóveis, alta de 17,9%.

Com o desempenho do mês passado, os bancos privados ampliaram a diferença em relação à Caixa no acumulado do ano. O Bradesco liderou o volume de operações, com R$ 5,064 bilhões, seguido por Santander (R$ 4,183 bilhões) e Itaú Unibanco (R$ 3,98 bilhões). Em quarto lugar, o banco estatal fez um volume de R$ 3,928 bilhões.

A Caixa manteve a liderança no financiamento à aquisição, com R$ 1,385 bilhão em financiamentos. A instituição continua sendo a maior no crédito imobiliário se consideradas as operações com recursos do FGTS.

Fonte: Jornal Floripa

DANOS MATERIAIS POR ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL

Em recente julgamento realizado pela Segunda Seção do STJ, foi pacificado o entendimento, até então controvertido, acerca da presunção dos danos materiais, na modalidade de lucros cessantes, decorrentes do atraso na entrega de imóvel.

A questão é bastante comum no Judiciário, uma vez que a maioria dos empreendimentos adquiridos pelos consumidores durante o período de incorporação ou construção acaba sofrendo atraso superior ao prazo de tolerância previsto em contrato para sua entrega.

Diante do inadimplemento do vendedor, surgem diversos direitos ao comprador, dentre os principais a possibilidade de indenização por danos morais, o recebimento da multa contratual prevista para o caso de inadimplemento e os danos materiais decorrentes da mora.

Enquanto os demais encontram uma Jurisprudência mais pacífica, a questão dos lucros cessantes sempre demandou uma maior discussão, uma vez que a regra geral que se exige é a comprovação documental dos valores que deixaram de ser recebidos para que esta modalidade de dano seja pleiteada.

Ocorre que, neste tipo de situação, o dano acaba sendo presumido, uma vez que a pessoa deixou, por responsabilidade do vendedor, de ter acesso a imóvel que é seu. Disso, pode se concluir que: ou o comprador teve de permanecer pagando aluguel para residir em outro imóvel, ou deixou de receber aluguel pela locação de seu imóvel durante o período de mora, caso não fosse sua intenção residir nele.

Este foi o fundamento para a Segunda Seção do STJ, ao julgar os Embargos de Divergência em Recurso Especial 1341138 / SP, cuja relatoria é da Ilma. Ministra Maria Isabel Gallotti, pacificar o entendimento de que os danos neste tipo de situação devem ser presumidos.

Nos termos da jurisprudência do STJ, o atraso na entrega do imóvel enseja pagamento de indenização por lucros cessantes durante o período de mora do promitente vendedor, sendo presumido o prejuízo do promitente comprador.

A decisão gera um maior alívio aos consumidores já tão prejudicados pelas grandes imobiliárias e incorporadoras de imóveis, que têm no Judiciário a salvaguarda de seus direitos.

Thiago Correa - Advogado Especialista em Direito Administrativo, Pós-Graduado em Direito do Consumidor e Responsabilidade Civil e Pós-Graduado em Gestão e Planejamento Tributário.

Fonte: Artigos JusBrasil

CONTRATOS IMOBILIÁRIOS - AQUISIÇÕES DE BOA FÉ

Dentre diversos requisitos que devem ser observados nos contratos, destacam-se o tipo e o nome do contrato que está sendo negociado. Não se engane! Há dois meios de aquisição imobiliária. A originária, por usucapião, e a derivada por meio de contrato. E são esses contratos que apontarei, grosso modo nesse artigo. No “contrato de compra e venda”, a efetivação do negócio se dá com a quitação e tradição imediata do bem. Esse tipo de contrato na forma escrita tem a escritura pública obrigatória para imóveis com valor acima de 30 salários mínimos, como prevê o artigo 180 do Código Civil, salvo exceções, a exemplo dos contratos de compra e venda de imóvel com alienação fiduciária.

Depois, no “compromisso de compra e venda”, o objeto do contrato é imóvel usado, que já existe de fato, mas que há ou haverá dívida, pagamento financiado ou parcelado, por exemplo. Esse tipo de contrato pode ser feito por meio particular ou público, mas para segurança dos contratantes deve ser averbado na matrícula do imóvel o compromisso de compra e venda. Por último temos a “promessa de compra e venda”. Esse tipo de contrato é utilizado para aquisições de imóveis na planta, por exemplo, em que há obrigação de fazer, no caso de construir.

Os atos iniciais para aquisição e venda de um imóvel se resumem na averiguação de certidões de propriedade, tributos, certidões de débitos condominiais, e do proprietário vendedor, certidões de distribuição de execuções civil estadual, federal, criminal, distribuição de ações trabalhistas e de protestos e certidões obtidas junto ao Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária (Incra) para imóveis rurais. Cuidado com a dispensa dessas certidões, o que futuramente pode fazer falta no caso de ser necessário fazer prova de boa-fé do adquirente, pois, não raro, devedores se desfazem de seus imóveis visando fraudar credores e execuções e, apurada a fraude, aquele que adquiriu de má-fé pode perder o que comprou.

Pois bem, não se pode esquecer que a transmissão de propriedade deve ser registrada na matrícula do imóvel! O que força o uso do jargão “quem não registra não é dono”! Em conclusão, com todo respeito a entendimentos divergentes, este é o modesto entendimento explanado da forma mais simplória, com o objetivo de abrir os olhos de adquirentes de imóveis e que assim os façam ler, agora sem completa ignorância, o que estão assinando e principalmente que busquem a consultoria de um advogado especializado em Direito Imobiliário.

Aline Krahenbuhl Soares - Pós-graduada em Direito Empresarial e especializada em Direito Processual Civil e Recuperação Judicial. Membro da Comissão de Estudos de Recuperação Judicial da OAB Campinas e sócia da Fernando Soares Jr. e Krahenbuhl Associados.

Fonte: Jornal de Jundiaí

CSRF E A TRIBUTAÇÃO NA INTERMEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA

Como sabido, nas operações de compra e venda de imóveis o custo da comissão devida ao corretor de imóveis, invariavelmente, acaba sempre sendo objeto de acirradas discussões entre as partes envolvidas, especialmente no que à definição da parte que irá suportar esse ônus na negociação.

Mais recentemente, por força de uma linha de atuação relativamente recente desenvolvida pela Receita Federal do Brasil – RFB, agora as incorporadoras e imobiliárias, partes relevantes nas operações do mercado imobiliário, também devem atentar-se para a incidência das contribuições previdenciárias incidentes sobre o valor das comissões recebidas pelos agentes imobiliários autônomos e responsáveis pelas intermediações de negócios.

Isso porque em decisão proferida pela Câmara Superior de Recursos Fiscais – CSRF, por maioria de votos, restou mantido o lançamento de contribuição previdenciária em razão da “prestação de serviços de intermediação de venda de imóveis que atua em nome da imobiliária”, tendo a turma entendido ser irrelevante o fato de o pagamento da comissão ter sido paga diretamente pelo cliente da Contribuinte (Acórdão nº 9202-006.520).

O caso em questão tratou de autuação lavrada para cobrança de contribuição previdenciária sobre os valores pagos aos corretores imobiliários. Conforme esclarecido pelo voto do conselheiro-relator, a autuação foi fundamentada na alegação de que houve prova de prestação de serviços por parte dos corretores à imobiliária autuada. Tal prova estaria supostamente documentada a partir da constatação que a Contribuinte mantinha um “verdadeiro departamento de vendas com corretores treinados e capacitados para atendimento ao público”.

Ainda, outros documentos indicados como provas da alegação de prestação de serviços dos corretores em favor da Contribuinte seriam as propostas de vendas na medida em que estas, embora apresentadas diretamente pelos corretores aos possíveis adquirentes das unidades imobiliárias, tinham a “chancela” da Contribuinte autuada.

Em sua defesa, a Contribuinte sustentou a ausência de qualquer subordinação ou prestação de serviços por parte dos corretores, pois a remuneração auferida por tais profissionais seria um ônus do adquirente das unidades imobiliárias. De acordo com as alegações da Contribuinte, tais corretores eram, em verdade, “corretores autônomos de imóveis”, sendo que a prova de tal operação seria justamente o fato de a comissão de intermediação ser descontada do valor da compra e venda e diretamente direcionada aos corretores autônomos envolvidos na operação.

Entretanto, nos termos do voto vencedor, a alegação de independência entre a Contribuinte autuada e os corretores autônomos foi superada em função do resultado de algumas diligências realizadas apontarem que em nenhum momento os adquirentes de imóveis haviam contratado ou sido contatados pelos corretores autônomos, mas sim que contataram tais profissionais no “stand” que a Contribuinte mantinha nos locais dos empreendimentos. Ademais, também no voto vencedor foi invocado como elemento fático a sustentar a vinculação entre a Contribuinte e os corretores autônomos o fato de os adquirentes dos imóveis emitirem cheques nominativos apenas à Contribuinte, nunca aos corretores. Destarte, embora o “ônus” da comissão de corretagem fosse do adquirente, quem efetua o pagamento em favor dos corretores seria a Contribuinte (imobiliária).

Assim, por entender provada a prestação de serviços pelos agentes autônomos à pessoa jurídica autuada, aplicável estaria a hipótese prevista no art. 22, inciso III da Lei nº 8.212/91, valendo destacar, ainda, a aplicação por analogia da Súmula 458 do STJ proposta no voto vencedor, súmula esta que fixou o entendimento pela incidência da contribuição previdenciária sobre a comissão paga aos corretores de seguros.

O acórdão aqui tratado reflete a necessária atenção aos elementos fáticos das obrigações contratuais, na medida em que o voto vencedor - infelizmente, no que tange à corrente vencida, não houve declaração de voto -, calcou suas conclusões nas provas que davam conta da vinculação efetiva entre os corretores autônomos com a Contribuinte, inclusive, como o foi o caso, a partir de diligências em terceiros não integrantes do processo fiscal (os adquirentes dos imóveis), o que destaca a maior qualidade das autuações recentemente lavradas e cuidados tomados pela Fiscalização na produção do conjunto probatório a suportar os lançamentos, em atenção ao disposto no art. 142 do CTN.

Thales Stucky - Advogado LL.M. em Tributação Internacional pela New York University e Ex-presidente do Instituto de Estudos Tributários – IET. Sócio de Trench, Rossi e Watanabe Advogados

Fonte: Jota

GARAGEM EM CONDOMÍNIO

A convenção condominial é quem norteia as regras para a utilização da garagem, e cada condomínio tem a sua convenção.

Vagas de garagem privativas:

Vagas de garagem privativas, são aquelas de propriedade individual do condômino, não integram a área comum. As vagas privativas podem ser de dois tipos: autônomas ou vinculadas.

Vagas Autônomas

As vagas de garagem privativas autônomas são aquelas de propriedade individual, que têm matrícula própria registrada no Cartório de Registro de Imóveis. Representa uma fração do condomínio, possui metragem própria e pode ser vendida de forma individual.

Vagas Vinculadas

As vagas de garagem privativas vinculadas são aquelas que não possuem matrícula própria no Cartório de Registro de Imóveis. Apesar de ser propriedade individual do condômino, com metragem própria, é vinculada à matrícula do apartamento, ou seja, integra a fração ideal da respectiva unidade e não podem ser vendidas separadamente do apartamento.

Vaga Comum

É uma área comum, como a piscina, elevador e sala de jogos, por exemplo, e pode ser usada por qualquer condômino.

Qualquer condômino pode usar qualquer vaga, podendo haver disputa das vagas melhores localizadas, valendo a ordem de chegada.

Mayara Silva - Advogada e Pós Graduada em Direito Civil e Empresarial

Fonte: Artigos JusBrasil

A IMPORTÂNCIA DE UMA CORRETA ANÁLISE DO INQUILINO PARA SEU IMÓVEL

Uma das maiores apreensões que os proprietários de imóveis tem ao alugarem é sem dúvida: (i) o receio de o locatário não ter o devido zelo e cuidado com o imóvel locado e (ii): a falta de pagamento dos alugueis em dia.

Pois bem, o medo de locar e ter prejuízos - decorrente de um inquilino inadequado - muitas vezes é realmente assustador, contudo certos cuidados na análise da documentação de um potencial inquilino pode diminuir as possibilidades de inadimplência e deixar a locação mais segura.

Como profissional da área das locações, sempre recomendo que, o proprietário que deseja alugar seu imóvel, procure uma imobiliária e ou um corretor de imóveis devidamente habilitado para fazer a intermediação, contudo não sendo possível ou desejando alugar o imóvel diretamente, siga as orientações abaixo para ao, menos deixar a locação mais segura.

“Um seleção cuidadosa, aliada a uma análise bem feita, pode evitar muita dor de cabeça” - Lucas D. Medeiros Cezar.

Confira algumas dicas importantes para selecionar adequadamente os futuros inquilinos do seu imóvel:

DOCUMENTOS BÁSICOS DE IDENTIFICAÇÃO

Normalmente ao alugar um imóvel, é solicitado um documento de identificação como RG e CPF. Contudo uma orientação interessante é que além destes documentos, você solicite uma ficha cadastral (para que o locatário preencha com maior número de informações possíveis) e se possível, solicite um segundo documento de identificação (exemplo: Carteira de Trabalho e Previdência Social (CTPS), Carteira de Órgão ou Conselho de Classe (OAB, CRM, CRP. Etc.), Carteira Nacional de Habilitação (CNH) com foto, passaporte, Carteiras expedidas por órgão público que por Lei Federal valem como identidade). Nos dias atuais é bastante comum encontrar fraudes como por exemplo, documentos falsos. Penso que solicitando um documento a mais a possibilidade de fraude pode diminuir.

CONSULTA AOS ÓRGÃOS DE PROTEÇÃO AO CRÉDITO (SPC/SERASA) E PROTESTOS

Uma locação segura, passa pela análise do histórico de crédito dos futuros inquilinos – saúde financeira. Evite pessoas negativadas e que possuem um mal histórico. Contudo não haja de forma discriminatória, pois existem restrições que podem ser toleradas. Acredite, existem ainda, restrições em que o negativado não tem o conhecimento. Se o pretendente a locação se dispor a regularizar a situação antes de alugar, dê uma oportunidade, pois mostra uma boa vontade em resolver as pendências. A consulta a estes órgãos podem serem feitas de várias maneiras uma delas é junto a empresas relacionadas ao comércio e que possuem acesso ao sistema.

ANÁLISE DE RENDA: UM FATOR CRUCIAL

Na análise da renda, recomendo que estipule um parâmetro mínimo de renda para ser o locatário do imóvel. Tenha em mente que o futuro inquilino ou o conjunto familiar (moradores que possuem renda e irão contribuir com as contas do imóvel) não poderão comprometer mais do que 33% (trinta e três por cento) da renda familiar. Com isto quero dizer que, a pessoa ou conjunto familiar que for alugar o imóvel deverá auferir a renda maior ou igual a 03 (três) vezes o valor do aluguel. Com isto é possível evitar possíveis atrasos e até mesmo falta de pagamento de alugueis mensais e demais encargos. A renda é um fator crucial para locação pois é a partir da renda que os locatários irão honrar os compromissos da locação e demais encargos. Procure exigir comprovantes de renda idôneos, como contracheques não adulterados ou fraudados, carteira de trabalho que apresente o valor do salário e histórico de contratações, assim como, extratos bancários de períodos anteriores como por exemplo de 01 ano, para aqueles trabalhadores informais e ou autônomos. Solicite sempre que possível, a declaração de imposto de renda. #Dica: verifique se o trabalho não é temporário e se o futuro inquilino costuma trocar de emprego com frequência. Lembre-se: sem trabalho, sem renda, sem renda, sem condições de pagar o aluguel.

CONSULTA A PROCESSOS ATIVOS OU ENCERRADOS. SOLICITE A APRESENTAÇÃO DE CERTIDÕES JUDICIAIS – CÍVEIS E CRIMINAIS.

Parece exagero, mas é importante pedir certidões judiciais cíveis e criminais quando da análise dos locatários. Com esta medida é possível saber se os pretendentes a locação possuem algum processo em trâmite ou finalizado. Lembre-se de solicitar as negativas referente as cidades em que o locatário residiu. Estas negativas são expedidas com os dados de identificação dos futuros locatários. Analise se possuem fatores que podem ou não interferir na locação. Mas lembre-se, não haja de forma discriminatória, existem situações que inspiram uma análise cuidadosa. Vale ressaltar que: a discriminação com base na raça, religião, nacionalidade, sexo, idade, estado civil, deficiência física ou mental e orientação sexual são crimes. #Dica: procure saber se o inquilino já foi despejado, se não possui processo por crimes, drogas e outros ilícitos.

CONVERSE COM O INTERESSADO!

Disponha-se a uma boa conversa com o interessado, isto é interessante e muito importante! Comece convidando o futuro locatário para conhecer o imóvel juntamente com você. Faça algumas perguntas para conhecer melhor o locatário, assim como, ele também irá perguntar sobre o imóvel, vizinhos inclusive sobre você proprietário! Descubra se é a pessoa indicada para o seu imóvel. Há certas qualidades que você deve procurar que geralmente indicam inquilinos bons, bem como, indicadores de que um candidato pode causar problemas no curso da locação. Procure referências pessoas do inquilino como, últimos imóveis em que residiu e contatos de proprietários-locadores anteriores.

NÃO ABRA MÃO DE UMA GARANTIA LOCATÍCIA!

Nos contratos de locação é faculdade do proprietário-locador exigir do locatário uma das modalidades de garantias previstas no artigo 37 da Lei do Inquilinato, quais sejam: caução; fiança; seguro fiança locatícia; cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. Normalmente as garantias mais usadas são a fiança, quando o locatário apresenta um fiador geralmente com um bem imóvel ou renda suficiente e ou caução que geralmente varia de 01 a 03 vezes o valor do aluguel. É valido lembrar que é vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação.

Por outro lado, existe ainda a possibilidade de o contrato de locação, por vontade das partes, não possuir previsão de nenhuma garantia. Apesar de muitos pensarem que esta opção é desfavorável para o locador, ela, na realidade, possui certos benefícios, que devem ser muito bem analisados por quem pretende locar seu imóvel, como por exemplo, podemos citar a facilidade para proceder o despejo liminar do locatário contudo existem algumas desvantagens como a morosidade do judiciário e em alguns casos a necessidade de caução para o despejo liminar.

CONCLUSÕES

Como proprietários ou administradores de imóveis, vocês devem selecionar adequadamente cada inquilino em potencial. Podem ocorrer diversos problemas, se vocês não fizerem uma análise da maneira correta. Afinal, tanto você como proprietário-locador, quanto o inquilino, definitivamente não desejam passar pelo exaustivo e desgastante processo judicial de despejo.

Lembre-se: isto não significa que você precisa se tornar um “investigador” toda vez que alguém demostrar interesse em alugar a sua casa ou seu apartamento. Use uma boa e sincera conversa e tente ter uma ideia do perfil da pessoa interessada, e então firme-se em dados e informações concretas prestadas na análise de crédito e elementos fornecidos pela pessoa interessada na locação do imóvel. Tenha cuidado para não ultrapassar os limites, o que pode colocá-lo em algum ato discriminatório grave, qualificado como crime!

Selecionar adequadamente um inquilino é compreender quem são os futuros moradores de sua casa ou apartamento. Selecionar adequadamente é analisar se aquela pessoa ou aquele conjunto familiar é adequado e tem condições para alugar e acima de tudo, manter uma saudável locação durante determinado período de tempo, tudo isto, com base em documentos fornecidos, informações prestadas e entrevistas realizadas. O que se busca em todo o processo de análise é uma estimativa sobre a pessoa certa para o imóvel certo. Importa destacar que as medidas acimas propostas, reduzem significativamente as possibilidades de inadimplência bem como problemas futuros, contudo não querem dizer que você não terá problemas futuros com inquilinos.

Nós operadores do direito imobiliário (corretores de imóveis, advogados especialistas, administradores de imóveis e condomínios) assim como, você na condição de proprietário, temos o dever de analisar e selecionar adequadamente – sem discriminar ou desmerecer ninguém, selecionar com eficiência e qualidade a pessoa mais indicada para aquele imóvel. Equilibrar corretamente os dois pesos na balança: a pessoa certa no imóvel certo!

Referências:

Lei 8.245 /91;

Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul;

Código Civil Brasileiro;

Lucas Daniel Medeiros Cezar - Advogado e Consultor Imobiliário.

Fonte: Artigos JusBrasil

PERMUTA DE IMÓVEIS É GANHO DE CAPITAL, DECIDE CARF POR VOTO DE QUALIDADE

A permuta de bens imóveis feita por empresas do ramo imobiliário deve ser tributada como ganho de capital, e não resultado da operação. A decisão, por voto de qualidade, é da 4ª Câmara do Conselho Administrativo de Recursos Fiscais (Carf). 

"Nas empresas que adotem o regime do lucro presumido, o valor do bem alienado em forma de permuta deve ser tratado como receita e oferecido à tributação", diz o acórdão.

O tributarista Fábio Calcini, do Brasil Salomão e Matthes Advocacia, explica que a decisão segue o entendimento da Receita Federal. No entanto, para ele, há equívoco nessa conclusão, pois desvia da noção de permuta. Ele explica que a permuta, embora possa se assemelhar aos contratos como de compra e venda, com este não se confunde.

Calcini lembra lição de Pontes de Miranda, que afirma que a permuta não tem preço. Segundo Pontes de Miranda, a permuta é uma troca que não deixa de ser troca se a contraprestação é outra coisa mais um valor em dinheiro.

"Este negócio jurídico lícito de simples troca não reúne os requisitos que, em nosso juízo, configurar hipótese de ganho de capital – renda – ou mesmo receita auferida", explica Calcini. Isto porque, complementa o tributarista, enquanto simples troca, não é possível sustentar que houve uma renda efetiva, real e incondicional.

Outra questão analisada pelo Carf na mesma decisão e destacada por Calcini diz respeito à formação de sociedade de propósito específico para uma incorporação não realizar a obra e revender o imóvel.

De acordo com a decisão, nessa hipótese, a receita recebida da alienação do imóvel deve ser classificada como operacional, mesmo que não haja edificações no imóvel alienado. Com isso, a tributação do Imposto de Renda da Pessoa Jurídica (IRPJ) deve ser de 8%.

Clique aqui para ler o acórdão. 

Fonte: Revista Consultor Jurídico

LEILÃO EXTRAJUDICIAL DE CASA FINANCIADA: COMO FUNCIONA E QUAL A POSSIBILIDADE DE REAVER A CASA?

A alienação fiduciária se trata de uma modalidade de empréstimo realizada no âmbito do Sistema de Financiamento Imobiliário a fim de possibilitar o financiamento na compra de um imóvel ou dos materiais para a sua construção.

O número de pessoas que buscam crédito para financiar a aquisição ou construção da sua casa própria aumenta a cada ano. Em maio de 2018 em torno de 18 mil pessoas buscaram tal modalidade de crédito para financiar a aquisição ou construção da tão sonhada casa própria[1].

O problema não surge no momento da contração, mas sim quando ocorre a inadimplência do contrato de alienação fiduciária. As disposições rigorosas de Lei de Alienação Fiduciária (Lei nº 9.514/97) tem gerado dores de cabeça e insônia para muitos consumidores que buscam instituições financeiras a fim de concretizar o sonho da casa própria.

A situação do crédito para financiamento da habitação se agrava quando analisamos a situação das pessoas que estão com as parcelas inadimplentes. O quadro é alarmante. Segundo dados do Banco Central atinentes ao mês de maio de 2018 temos os seguintes números de consumidores com parcelas do seu financiamento em atraso:

255.830 consumidores com até 3 parcelas em atraso.

47.754 consumidores com mais de 3 parcelas em atraso[2].

Todos sob o risco de ver sua casa ir a leilão.

Essa medida extrema prevista na Lei de Alienação Fiduciária tira o sossego de vários consumidores, especialmente daqueles que contrataram o financiamento com instituições financeiras mais rigorosas.

Essas instituições mais rigorosas levam alguma casa a leilão independentemente do número de parcelas em atraso, já que a Lei não prevê o número mínimo de parcelas em atraso para que a casa seja vendida pelo banco.

Ou seja, ainda que haja apenas uma parcela em atraso pode ocorrer a venda do imóvel em leilão. Alguns bancos preveem em contrato um número mínimo de parcelas em atraso para tomar o imóvel do consumidor, mas isso é raro.

O procedimento para chegar a medida extrema de leiloar o imóvel é complexo e divido e duas fases, segundo a Lei de Alienação Fiduciária.

A primeira fase é a de constituição de mora do consumidor. Mora significa atraso. Nela o banco deve notificar o consumidor via Oficial de Cartório de Registro de Imóveis ou por meio de carta, com aviso de recebimento postada no correio, assinada por qualquer representante ou advogado da instituição financeira.

Recebida a notificação, o consumidor terá 15 dias (corridos ou úteis a depender do contrato, via de regra corridos) para quitar as parcelas em atraso, sob pena de o imóvel ser transferido para o nome do banco.

A maioria dos Tribunais entende que notificação via correio não precisa ser recebida pessoalmente pelo consumidor, basta que qualquer residente ou pessoa que esteja no endereço receba tal notificação.

Sem essa notificação não há como o banco iniciar de forma regular a segunda fase (a do leilão). A nulidade aqui é absoluta. E caso o banco não tenha respeitado essa obrigação o consumidor pode buscar judicialmente a anulação dessa primeira fase do procedimento, desde que deposite em juízo as parcelas em atraso.

Ainda que o bem tenha sido arrematado em leilão, é possível reaver ele, caso o consumidor não tenha sido intimado para purgar a mora/pagar as parcelas em atraso no prazo de 15 dias.

Assim, verifica-se que a primeira fase do procedimento de expropriação da Lei de Alienação Fiduciária é a mais sensível e desrespeito a ela gera nulidade de caráter irreversível segundo a Lei de Alienação Fiduciária.

A segunda fase do procedimento é a chamada fase do leilão. Dividiremos ela em duas situações em razão de recente alteração legislativa da Lei de Alienação Fiduciária, a fim de facilitar o estudo da Lei 9.514/97:

A Lei nº 13.465, de 11 de julho de 2017 alterou a Lei de Alienação Fiduciária e fez modificações sensíveis no que tange a segunda fase do procedimento de expropriação, a fase do leilão. Dessa forma, para facilitar, dividiremos em duas situações:

1 – LEILÃO OCORRIDO ANTES DE 11 DE JULHO DE 2017:

a) INTIMAÇÃO SOBRE O LEILÃO: a intimação do consumidor sobre o Leilão é necessária e causa nulidade do procedimento e da arrematação, pois o STJ entende que o Decreto-Lei 70/66 se aplica ao caso. E tal decreto exige a intimação para o leilão:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO ANULATÓRIA DE ARREMATAÇÃO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE COISA IMÓVEL. LEI 9.514/97. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. FACULDADE DE PURGAÇÃO DA MORA. NOTIFICAÇÃO DO DEVEDOR FIDUCIANTE. NECESSIDADE. PRECEDENTES ESPECÍFICOS. 1. Em julgados relativos ao tema, o Superior Tribunal de Justiça asseverou ser necessária a intimação do devedor acerca da data da realização do leilão extrajudicial, prevista no Decreto-Lei 70/66, mesmo nos casos dos contratos regidos pela Lei 9.514/97. 2. Falta de precedente específico desta Quarta Turma. Relevância do tema. Conversão do agravo em recurso especial. 3. Agravo interno provido, determinando-se a conversão em recurso especial. (STJ - AgRg no REsp 1481211/SP, Rel. Ministro LÁZARO GUIMARÃES (DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TRF 5ª REGIÃO), QUARTA TURMA, julgado em 19/10/2017, DJe 08/11/2017)

b) EFEITOS DA FALTA DE INTIMAÇÃO: nulidade total do leilão e da arrematação, necessidade de repetição do ato para possibilitar ao consumidor que purgue a mora até a assinatura do auto de arrematação (válido). O consumidor pode purgar a mora antes mesmo da repetição do ato e novo leilão determinado judicialmente, ele consegue depositar em juízo o valor de toda a dívida em aberto a fim que nem seja realizado um novo leilão.

c) POSSIBILIDADE DE CONSEGUIR LIMINAR PARA SER MANTIDO NA CASA: alta, desde que ocorra o depósito de toda a dívida em juízo.

d) EFEITOS PRÁTICOS: consumidor anula o leilão em juízo, paga toda a dívida em aberto e obtém de volta a sua casa. Já o terceiro que arrematou o imóvel em leilão nulo deverá ser ressarcido pelo banco.

2 – LEILÃO OCORRIDO APÓS 11 DE JULHO DE 2017:

a) INTIMAÇÃO SOBRE O LEILÃO: a intimação do consumidor sobre o Leilão é necessária, pois ocorreu alteração legislativa para incluir o § 2º-A no artigo 27 da Lei de Alienação Fiduciária:

Art. 27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel.

§ 2o-A. Para os fins do disposto nos §§ 1o e 2o deste artigo, as datas, horários e locais dos leilões serão comunicados ao devedor mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

b) EFEITOS DA FALTA DE INTIMAÇÃO: nulidade que não “é nula”. A alteração legislativa incluiu o parágrafo único no artigo 30 da Lei de Alienação Fiduciária e dispôs que, excluídas as nulidades ocorridas na primeira fase (que permitem a devolução da casa), as nulidades ocorridas na segunda fase/leilão serão convertidas em perdas e danos:

Art. 30. É assegurada ao fiduciário, seu cessionário ou sucessores, inclusive o adquirente do imóvel por força do público leilão de que tratam os §§ 1º e 2º do art. 27, a reintegração na posse do imóvel, que será concedida liminarmente, para desocupação em sessenta dias, desde que comprovada, na forma do disposto no art. 26, a consolidação da propriedade em seu nome.

Parágrafo único. Nas operações de financiamento imobiliário, inclusive nas operações do Programa Minha Casa, Minha Vida, instituído pela Lei nº 11.977, de 7 de julho de 2009, com recursos advindos da integralização de cotas no Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), uma vez averbada a consolidação da propriedade fiduciária, as ações judiciais que tenham por objeto controvérsias sobre as estipulações contratuais ou os requisitos procedimentais de cobrança e leilão, excetuada a exigência de notificação do devedor fiduciante, serão resolvidas em perdas e danos e não obstarão a reintegração de posse de que trata este artigo. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

Assim, na prática, o consumidor obterá a nulidade do leilão, mas não terá a casa de volta, caso o leilão tenha ocorrido a partir de 11 de julho de 2017. O que se questiona é o significa da expressão “perdas e danos”.

Entendemos que essa expressão abrange todos os prejuízos que o consumidor teve com a realização de um leilão nulo. Se ele perdeu uma casa, o banco deve ser condenado a indenizá-lo no valor da casa. Antes dessa alteração legislativa alguns tribunais, ao analisar sobre a impossibilidade de devolver a casa e aplicado perdas e danos ao caso, têm condenado os bancos a devolver o valor pago (parcelas do financiamento) devidamente corrigidas.

Entendemos que a partir de 11 de julho de 2017 o que atende ao direito fundamental do consumidor à justa indenização (art. 5º, incisos V e X da CF)é que o conceito perdas e danos abranja realmente o que o consumidor perdeu e teve de danos, ou seja, uma casa com todos as suas características próprias e particulares que influem no preço de mercado. Assim, defendemos que o banco deve ser condenado a pagar ao consumidor o valor atualizado da casa.

Contudo, há corrente favorável ao consumidor, na qual nos filiamos, que interpreta que essa alteração legislativa não afeta a consequência da falta de intimação, qual seja, a nulidade. E que mesmo após as alterações incluídas pela Lei nº 13.465, de 2017) a falta da intimação do credor fiduciário para o leilão continua gerando a nulidade do procedimento e possibilita a devolução da casa leiloada de forma irregular.

Essa corrente se fundamenta no fato de que o novo parágrafo único do artigo 30 da Lei de Alienação Fiduciária deixa claro que “excetuada a exigência de notificação do devedor fiduciante” os demais casos serão resolvidos em perdas e danos (ações revisionais e de revisão de cláusulas contratuais, por exemplo).

Tal entendimento possui higidez, pois a intimação da segunda fase (leilão) também se trata de uma notificação e o parágrafo único do artigo 30 não faz distinção entre tipos de notificação (se da primeira ou da segunda fase).

Assim, qualquer tipo de controvérsia atinente a notificação, seja da primeira ou da segunda fase, continuará a gerar a nulidade do procedimento e possibilitará a devolução da casa. Quisesse o legislador diferenciar os tipos de notificação que se refere o parágrafo único do artigo 30 o teria feito de forma expressa, o que não ocorreu:

Art. 30. É assegurada ao fiduciário, seu cessionário ou sucessores, inclusive o adquirente do imóvel por força do público leilão de que tratam os §§ 1º e 2º do art. 27, a reintegração na posse do imóvel, que será concedida liminarmente, para desocupação em sessenta dias, desde que comprovada, na forma do disposto no art. 26, a consolidação da propriedade em seu nome.

Parágrafo único. Nas operações de financiamento imobiliário, inclusive nas operações do Programa Minha Casa, Minha Vida, instituído pela Lei nº 11.977, de 7 de julho de 2009, com recursos advindos da integralização de cotas no Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), uma vez averbada a consolidação da propriedade fiduciária, as ações judiciais que tenham por objeto controvérsias sobre as estipulações contratuais ou os requisitos procedimentais de cobrança e leilão, excetuada a exigência de notificação do devedor fiduciante, serão resolvidas em perdas e danos e não obstarão a reintegração de posse de que trata este artigo. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

A alteração legislativa é recente e só o tempo e a jurisprudência firmarão o melhor entendimento.

c) POSSIBILIDADE DE CONSEGUIR LIMINAR PARA SER MANTIDO NA CASA: baixa, mesmos que ocorra o depósito de toda a dívida em juízo, pois o novo parágrafo único do artigo 30 da Lei de Alienação Fiduciária prevê que as nulidades da segunda fase não obstam a reintegração de posse do banco ou do arrematante, desde que o leilão tenha ocorrido após 11 de julho de 2017:

Art. 30. É assegurada ao fiduciário, seu cessionário ou sucessores, inclusive o adquirente do imóvel por força do público leilão de que tratam os §§ 1º e 2º do art. 27, a reintegração na posse do imóvel, que será concedida liminarmente, para desocupação em sessenta dias, desde que comprovada, na forma do disposto no art. 26, a consolidação da propriedade em seu nome.

Parágrafo único. Nas operações de financiamento imobiliário, inclusive nas operações do Programa Minha Casa, Minha Vida, instituído pela Lei nº 11.977, de 7 de julho de 2009, com recursos advindos da integralização de cotas no Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), uma vez averbada a consolidação da propriedade fiduciária, as ações judiciais que tenham por objeto controvérsias sobre as estipulações contratuais ou os requisitos procedimentais de cobrança e leilão, excetuada a exigência de notificação do devedor fiduciante, serão resolvidas em perdas e danos e não obstarão a reintegração de posse de que trata este artigo. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

Contudo, há corrente favorável ao consumidor, na qual nos filiamos, que interpreta que essa alteração legislativa não afeta a consequência da falta de intimação, qual seja, a nulidade; bem como continua possibilitando a concessão de liminar favorável para ser mantido na posse do imóvel (uma espécie de contra liminar do banco para a imissão na posse – suspensão da liminar de imissão na posse).

E que mesmo após as alterações incluídas pela Lei nº 13.465, de 2017) a falta da intimação do credor fiduciário para o leilão continua gerando a nulidade do procedimento e possibilita que o consumidor seja mantido na posse do imóvel.

Essa corrente se fundamenta no fato de que o novo parágrafo único do artigo 30 da Lei de Alienação Fiduciária deixa claro que “excetuada a exigência de notificação do devedor fiduciante” os demais casos serão resolvidos em perdas e danos (ações revisionais e de revisão de cláusulas contratuais, por exemplo).

Tal entendimento possui higidez, pois a intimação da segunda fase (leilão) também se trata de uma notificação e o parágrafo único do artigo 30 não faz distinção entre tipos de notificação (se da primeira ou da segunda fase).

Assim, qualquer tipo de controvérsia atinente a notificação, seja da primeira ou da segunda fase, continuará a gerar a nulidade do procedimento e poderá obstar a liminar de imissão na posse do banco o ou do terceiro que adquiriu o imóvel no leilão irregular.

Quisesse o legislador diferenciar os tipos de notificação que se refere o parágrafo único do artigo 30 o teria feito de forma expressa, o que não ocorreu. Vejamos novamente a disposição legal:

Art. 30. É assegurada ao fiduciário, seu cessionário ou sucessores, inclusive o adquirente do imóvel por força do público leilão de que tratam os §§ 1º e 2º do art. 27, a reintegração na posse do imóvel, que será concedida liminarmente, para desocupação em sessenta dias, desde que comprovada, na forma do disposto no art. 26, a consolidação da propriedade em seu nome.

Parágrafo único. Nas operações de financiamento imobiliário, inclusive nas operações do Programa Minha Casa, Minha Vida, instituído pela Lei nº 11.977, de 7 de julho de 2009, com recursos advindos da integralização de cotas no Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), uma vez averbada a consolidação da propriedade fiduciária, as ações judiciais que tenham por objeto controvérsias sobre as estipulações contratuais ou os requisitos procedimentais de cobrança e leilão, excetuada a exigência de notificação do devedor fiduciante, serão resolvidas em perdas e danos e não obstarão a reintegração de posse de que trata este artigo. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

A alteração legislativa é recente e só o tempo e a jurisprudência firmarão o melhor entendimento.

d) EFEITOS PRÁTICOS: consumidor anula o leilão em juízo, mas perderá a casa e será indenizado por perdas e danos que, a depender do juízo, poderá ser o valor da casa atualizado ou o valor das prestações do financiamento que foram pagas até o momento.

Contudo, há forte corrente que entende que caso se trate de defeito atinente a qualquer uma das notificações (da primeira fase – 15 dias para pagamento - ou da segunda – leilão) a nulidade continuará gerando o efeito de devolver a casa para o consumidor, bem como obstará a liminar de imissão na posse do banco para a retirada dos moradores da casa, mantendo o devedor na posse do imóvel. Vez que o novo parágrafo único do art. 30 da Lei de Alienação Fiduciária não faz distinção expressa sobre o tipo de notificação que está falando, se da primeira ou da segunda fase.

Pois bem.

Existem outros assuntos que não se esgotam neste artigo, como o valor da arrematação, arrematação por preço vil, quantos leilões podem ser realizados. Mas isso é matéria para outro artigo.

Como se vê, a Legislação outrora criada para facilitar a aquisição e construção de casas para concretizar o direito fundamental à moradia (art. 6º da CF) cria atualmente mais empecilhos a concretização desse direito fundamental. Dessa forma, são necessários cuidados constantes e análise minuciosa do consumidor caso atrase parcelas do financiamento.

[1] Dados do Banco Central. Acesso em 19/06/2018. Disponível em http://www.bcb.gov.br/FIS/SFH/PORT/est2018/05/SFHFINANC.asp

[2] Dados do Banco Central. Acesso em 19/06/2018. Disponível em http://www.bcb.gov.br/FIS/SFH/PORT/est2018/05/SFHINADIM.asp

Jackson Wagner - OAB/PR 79.916

Fonte: Artigos JusBrasil

SITUAÇÕES QUE PERMITEM O DESPEJO DO INQUILINO

As ações de despejo são regidas pela Lei nº 8.245/91 e pode ser proposta por aquele que figura no contrato como locador. Mencionada ação é o caminho para o titular do direito reaver o imóvel locado, independentemente de qual seja o fundamento do término da locação.

Nos termos do artigo 9º da referida lei, algumas das razões pelas quais a locação poderá ser desfeita são:

I -) por mútuo acordo;

II -) em decorrência da prática de infração legal ou contratual;

III -) em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;

IV -) para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-las.

Portanto, o inquilino pode ser despejado por qualquer infração contratual, além dos casos de inadimplemento, mudanças da destinação da locação do imóvel, alterações estruturais não autorizadas, violação das normas condominiais, entre outras.

Para os casos de inadimplemento, motivação mais corriqueira para a propositura de ações de despejo, é possível evitar a rescisão do contrato de locação com o pagamento do débito atualizado, no prazo de 15 (quinze), incluindo os aluguéis e acessórios devidos, multas e penalidades contratuais, juros de mora, custas processuais e honorários advocatícios. Caso não ocorra a quitação do débito o despejo será formalizado.

De modo geral, se restar demonstrada a probabilidade do direito invocado, nos termos da lei, será concedida a liminar para desocupação do imóvel em até 15 (quinze) dias, desde que o autor preste caução no valor equivalente a três meses de aluguel e que o pedido de despejo esteja fundamentado nas seguintes situações:

I-) o descumprimento do mútuo acordo para desfazer a locação - celebrado por escrito e assinado pelas partes e por duas testemunhas, com prazo mínimo de seis meses para a desocupação;

II-) a extinção do contrato de trabalho do locatário, se o mesmo estava relacionado com a locação;

III-) o término do prazo da locação para temporada, tendo sido proposta a ação de despejo em até 30 (trinta) dias após o vencimento do contrato;

IV-) a morte do locatário sem sucessores legítimos, permanecendo no imóvel pessoas não autorizadas por lei;

V-) a permanência do sublocatário no imóvel, extinta a locação principal;

VI-) a necessidade de se produzir reparações urgentes no imóvel, determinadas pelo poder público;

VII-) o término do prazo de 30 (trinta) dias da notificação para apresentação de nova garantia do contrato de locação, quando necessário, sem resposta;

VIII-) o término do prazo da locação não residencial, tendo sido proposta a ação em até 30 (trinta) dias após o envio da notificação comunicando a intenção de retomada do imóvel;

IX-) a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer garantia.

Para todos os casos até aqui explanados, incluindo a locação residencial por prazo indeterminado, depois de findo os 30 (trinta) dias da notificação para desocupação, e as ações de despejo onde tiver decorrido mais de quatro meses entre a citação e a sentença de primeira instância, o prazo para desocupação voluntária será de 15 (quinze) dias. Para os demais casos o mandado de despejo conterá o prazo de 30 (trinta) dias.

Ainda, o prazo será de 6 (seis) meses a 1 (um) ano quando se tratar de estabelecimentos de ensino autorizado e fiscalizado pelo Poder Público, de modo que a desocupação coincida com o período de férias escolares. Tratando-se de hospitais, repartições públicas, unidades sanitárias oficiais, asilos, estabelecimentos de saúde e entidades religiosas devidamente registradas o prazo será de um ano, exceto se entre a citação e a sentença houver decorrido mais de um ano, hipótese em que o prazo será de seis meses.

Se o locatário nas locações residenciais por prazo indeterminado, manifestar sua concordância com a desocupação do imóvel, o prazo fixando para efetivação da referida será de seis meses, nos termos do artigo 61 da Lei nº 8.245/91.

Findo o prazo concedido para a desocupação do imóvel será efetuado o despejo, se necessário, com o emprego de força policial e arrombamento. Lembrando que se o despejado não tiver como ficar com os seus pertences, os mesmos serão entregues à guarda do depositário, sendo que cabe ao Autor o encargo de fornecer todos os meios necessários para cumprimento da medida, como caminhão, carregadores, local para os bens e qualquer outra exigência requerida pelo oficial de justiça encarregado de dar cumprimento à decisão judicial de despejo.

Se ao final de todo o processo restar demonstrado que a decisão que concedeu liminarmente (sem ouvir a parte Ré) o despejo foi indevida, o valor da caução, inicialmente paga pelo autor, será revertida em favor do réu como indenização mínima pelos danos suportados, estando resguardado à parte pedir a majoração do montante em ação própria.

Nas ações de despejo por falta de pagamento de aluguel e/ou acessórios da locação, o pedido de rescisão contratual poderá ser feito conjuntamente com o de cobrança, ficando a cumulação de pedidos a critério do Autor.

Ademais, caso o imóvel seja abandonado no decorrer do processo, o locador poderá retomar a posse do bem.

Por fim, é primordial ter o cuidado de efetuar uma avaliação final minuciosa do imóvel recuperado, pois o bem deve estar nas mesmas condições que o locatário o recebeu, sendo que qualquer inadequação é de responsabilidade do mesmo.

Lana Alberta da Silva Custódio - Advogada e sócia do Custódio & Goes advogados.

Fonte: Artigos JusBrasil

AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS: AULAS ONLINE DA ESTÁCIO EAD

AULA 2: https://www.youtube.com/watch?v=WnUgLqWHi8s

AULA 3: https://www.youtube.com/watch?v=3Klx25Z3iQg

AULA 4: https://www.youtube.com/watch?v=8kszmWV_Rzk

AULA 5: https://www.youtube.com/watch?v=SVXPqzgK-vo
AULA 6: https://www.youtube.com/watch?v=5xFIFFA6jkE
AULA 7: https://www.youtube.com/watch?v=1Bek-cZ-pI4
AULA 8: https://www.youtube.com/watch?v=kPpxyGBDkVc
AULA 9: https://www.youtube.com/watch?v=uOVjYlZeVhc&t=332s
AULA 10: https://www.youtube.com/watch?v=-cd1Z8FTzuM

REVISÃO DAS AULAS 1 A 5: https://www.youtube.com/watch?v=0740cnwaRTI
REVISÃO DAS AULAS 6 A 10: https://www.youtube.com/watch?v=w5bUAweSlAk

DESVENDANDO O PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO

Pode uma pessoa ter mais de um patrimônio? 

Tradicionalmente, entendia-se que uma pessoa apenas poderia ter um patrimônio. No entanto, essa ideia de unidade patrimonial foi perdendo cada vez mais força com o crescente número de patrimônios de afetação (também conhecidos como patrimônios separados) criados pelo legislador.[1]

Os patrimônios de afetação têm “dono”, eles não são massas patrimoniais sem sujeito. E o titular do patrimônio de afetação continua sendo, ao mesmo tempo, titular do seu patrimônio pessoal, de modo que sim, uma pessoa pode ter mais de um patrimônio.

O que é o patrimônio de afetação?

É um patrimônio separado, ou seja, um conjunto de bens (móveis, imóveis, direitos) que não se misturam com os demais bens do seu titular – ou, em outras palavras, com o patrimônio pessoal deste.[2]

Por meio da afetação patrimonial, determinados ativos ficam inteiramente destinados (afetados) à realização de uma finalidade. Como decorrência, apenas os credores relacionados a essa finalidade podem se valer dos bens que integram o patrimônio de afetação para a satisfação de suas dívidas. Eis o fenômeno da blindagem patrimonial: pessoas estranhas aos negócios do patrimônio de afetação não podem executar os ativos que o integram para satisfazer seus créditos.

Exemplo de patrimônio de afetação, no direito brasileiro, tem-se na atividade de incorporação imobiliária.[3] Se o incorporador optar por esse regime, o conjunto de ativos destinado à realização de determinado empreendimento forma patrimônio separado, que não se mistura com os demais bens integrantes do patrimônio pessoal do incorporador.

Qual o papel do titular do patrimônio de afetação?

O titular do patrimônio de afetação tem um poder-dever. O poder decorre da sua situação de dono dos ativos que integram o patrimônio. E o dever decorre do caráter fiduciário da sua titularidade: o sujeito apenas pode dar aos ativos destinação compatível com a finalidade do patrimônio de afetação. Veja-se que os patrimônios de afetação são previstos em lei para o alcance de determinado escopo. Por isso que o sujeito do patrimônio não é livre para fazer o que bem entender. Deve agir para realizar, da melhor maneira possível, a destinação daqueles bens – o que inclui alienar ou substituir os bens, quando for o caso. Vale lembrar que os ativos, pelo só fato de integrarem um patrimônio de afetação, não ficam onerados ou gravados e podem ser objeto de livre alienação ou substituição – desde que esses atos sejam realizados para concretizar o escopo que justificou a criação do patrimônio separado. Exemplo disso é a comercialização de frações ideais do terreno sobre o qual haverá a construção do condomínio edilício em empreendimento imobiliário sujeito ao regime do patrimônio de afetação.

O que acontece com o patrimônio de afetação caso seu titular esteja enfrentando grave crise financeira? 

Os ativos integrantes do patrimônio de afetação não se confundem com os ativos pessoais de seu titular. Em caso de grave desequilíbrio econômico-financeiro do titular do patrimônio de afetação, os ativos dele integrantes permanecem protegidos e inteiramente voltados para a finalidade a que se destina o patrimônio. O patrimônio de afetação, justamente por ser separado, fica blindado, isto é, apenas os credores a ele relacionados podem atingir seus bens. Por isso, em caso de falência, insolvência, liquidação ou recuperação judicial relativa ao patrimônio pessoal daquele que também é dono do patrimônio de afetação, os bens deste não sofrem os efeitos de tais eventos.

Qual a relevância do patrimônio de afetação nas incorporações imobiliárias?

O impacto social da atividade de incorporação imobiliária é muito grande. Os adquirentes antecipam valores destinados à realização das obras e só posteriormente receberão o produto final. Muitas pessoas buscam realizar o sonho da sua casa própria via incorporação imobiliária, entregando ao incorporador, não raras vezes, a economia de toda uma vida de trabalho. No caso de falência do incorporador, sem o patrimônio de afetação, os adquirentes, se não conseguirem continuar as obras, vão concorrer com os demais credores do incorporador, conferindo a lei apenas privilégio aos créditos dos adquirentes, o que nem sempre se revela suficiente para assegurar sua satisfação.[4] Nessa direção, sem o patrimônio de afetação, os riscos dos adquirentes não ficam adstritos ao específico empreendimento, mas a todas as atividades do incorporador.

A conhecida falência da Encol, ocorrida em 1999, que deixou inúmeros adquirentes de unidades autônomas sem amparo, motivou a mudança legislativa que estabeleceu o patrimônio de afetação na incorporação imobiliária (Medida Provisória nº. 2.221/2001, seguida da Lei nº. 10.931/2004). A opção pelo regime da afetação patrimonial constitui faculdade atribuída ao incorporador.[5] Entretanto, ainda que sujeita à discricionariedade do incorporador, a possibilidade de separação patrimonial representa significativo avanço técnico para a proteção dos adquirentes e demais credores do empreendimento. Uma vez que o incorporador adote o patrimônio de afetação, os ativos pertinentes ao empreendimento imobiliário ficam blindados e não podem ser atingidos por eventual recuperação judicial ou falência do incorporador.[6] Não ingressa no processo falimentar senão o eventual saldo remanescente, uma vez ultimada a incorporação ou liquidado o patrimônio especial.[7]

Por que não basta a criação de uma Sociedade de Propósito Específico? 

Os incorporadores costumam criar Sociedades de Propósito Específico (SPEs) para cada empreendimento imobiliário em desenvolvimento. As SPEs são pessoas jurídicas especificamente constituídas para certo projeto e vocacionadas à extinção com a conclusão deste. A criação da SPE busca assegurar que os bens e direitos pertinentes ao empreendimento não sejam atacados por credores a ele não relacionados. Com efeito, são as ações da SPE (não já seus ativos) que integram o patrimônio de seus acionistas e, por isso, sujeitam-se tais ações à agressão dos credores deste.

Entretanto, não raras vezes, o que se observa é a desconsideração, pela controladora, da autonomia jurídica das SPEs. Isso ocorre quando, lamentavelmente, a controladora pede recuperação judicial de todo o “grupo”, aí se incluindo as SPEs, mesmo que elas não estejam enfrentando qualquer dificuldade financeira. A ideia da controladora é compartilhar os ativos das SPEs com todo o “grupo” societário, de maneira a propiciar maiores chances de êxito do plano de recuperação judicial. Sem embargo, o TJSP, em emblemático acórdão, exigiu que fosse respeitada a autonomia jurídica das SPEs no âmbito da atividade de incorporação imobiliária, tendo excluído as SPEs da recuperação judicial.[8]

Dessa forma, a SPE assegura blindagem patrimonial pela criação de um novo sujeito de direito, responsável por um certo projeto. Essa blindagem, entretanto, não é tão forte como no patrimônio separado porque, sendo a SPE parte de uma cadeia societária, determinadas dívidas podem atingi-la, mesmo que não se relacionem ao empreendimento.[9] Além disso, caso a SPE enfrente situação de insolvência, aplica-se o regime geral da Lei nº. 11.101/2005, ao passo que, havendo patrimônio de afetação, aplica-se o regime protetivo previsto na Lei nº. 4.591/64.[10] Destaque-se ainda que, havendo patrimônio de afetação, é possível aos adquirentes, via Comissão de Representantes,[11] fiscalizar a gestão dos recursos destinados à incorporação.[12] De todo modo, ressalve-se ser possível a utilização conjunta das duas técnicas de blindagem patrimonial, ou seja, a criação de SPE com patrimônio de afetação e, neste caso, haverá plena incidência das normas protetivas constantes na Lei nº. 4.591/64.

E se o patrimônio de afetação for insuficiente para o pagamento de suas dívidas? 

A separação patrimonial pode ser: (i) perfeita ou absoluta; e (ii) imperfeita ou relativa. Se for imperfeita, os bens do patrimônio pessoal do sujeito podem ser atingidos pelos credores do patrimônio de afetação em caso de insuficiência deste. Na separação patrimonial perfeita, a seu turno, o patrimônio pessoal não possui responsabilidade subsidiária. No caso da incorporação imobiliária, a separação patrimonial é imperfeita e os adquirentes sempre poderão atacar os bens do incorporador caso os ativos do patrimônio de afetação sejam insuficientes.[13]

Qual o futuro do patrimônio de afetação?

O patrimônio de afetação representa grande conquista do direito brasileiro. Com efeito, viabiliza a segregação de riscos, evitando-se a contaminação de um projeto saudável por outro deficitário. Com isso, mostra-se instituto de grande valia social, vez que permite a proteção dos mais vulneráveis em atividades estratégicas, além dos financiadores dos empreendimentos, reduzindo-se o risco de crédito. O futuro do patrimônio de afetação depende da sua adequada compreensão, fundamental para que se assegure seu principal efeito, qual seja, a blindagem de riscos. Por isso mostram-se benfazejas as decisões judiciais que preservam os patrimônios de afetação e impedem que sejam arrastados em recuperações judiciais que dizem com o desequilíbrio do patrimônio pessoal do incorporador.[14]

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[1] O patrimônio de afetação, para ser instituído, depende de previsão legal.

[2] Para um exame aprofundado do tema do patrimônio de afetação, cf. Milena Donato Oliva, Patrimônio Separado, Rio de Janeiro: Renovar, 2009, passim.

[3] Outras atividades também se valem da técnica da afetação patrimonial. Cabe destacar, a título ilustrativo, o fundo de investimento imobiliário, regulado pela Lei nº. 8.668/1993; a securitização de créditos imobiliários, prevista na Lei nº. 9.514/1997; o sistema de consórcio de que trata a Lei no. 11.795/2008; o sistema brasileiro de pagamentos, constante da Lei no. 10.214/2001; e o depósito centralizado de ativos financeiros e valores mobiliários, com previsão na Lei no. 12.810/2013.

[4] Lei nº. 4.591/64, art. 43, III: “em caso de falência do incorporador, pessoa física ou jurídica, e não ser possível à maioria prosseguir na construção das edificações, os subscritores ou candidatos à aquisição de unidades serão credores privilegiados pelas quantias que houverem pago ao incorporador, respondendo subsidiariamente os bens pessoais deste”.

[5] V. Lei nº. 4.591/64, art. 31-A, caput. Sobre a constituição do patrimônio de afetação, v. art. 31-B.

[6] Lei nº. 4.591/64, art. 31-A, § 1º: “o patrimônio de afetação não se comunica com os demais bens, direitos e obrigações do patrimônio geral do incorporador ou de outros patrimônios de afetação por ele constituídos e só responde por dívidas e obrigações vinculadas à incorporação respectiva”. Lei nº. 4.591/64, art. 31-F: “Os efeitos da decretação da falência ou da insolvência civil do incorporador não atingem os patrimônios de afetação constituídos, não integrando a massa concursal o terreno, as acessões e demais bens, direitos creditórios, obrigações e encargos objeto da incorporação”.

[7] Lei nº. 4.591/64, art. 31-F, § 13: “Havendo saldo positivo entre as receitas da incorporação e o custo da conclusão da incorporação, o valor correspondente a esse saldo deverá ser entregue à massa falida pela Comissão de Representantes”. Lei nº. 11.101/2005, art. 119, IX: “Os patrimônios de afetação, constituídos para cumprimento de destinação específica, obedecerão ao disposto na legislação respectiva, permanecendo seus bens, direitos e obrigações separados dos do falido até o advento do respectivo termo ou até o cumprimento de sua finalidade, ocasião em que o administrador judicial arrecadará o saldo a favor da massa falida ou inscreverá na classe própria o crédito que contra ela remanescer”.

[8] TJSP, Agravo de Instrumento nº. 2218060-47.2016.8.26.0000, 2ª C. R. D. E., Rel. Des. Fabio Tabosa, julg. 12.6.2017.

[9] CDC, art. 28, § 2º: “As sociedades integrantes dos grupos societários e as sociedades controladas, são subsidiariamente responsáveis pelas obrigações decorrentes deste Código”. Lei nº. 8.212/1991, art. 30, IX: “A arrecadação e o recolhimento das contribuições ou de outras importâncias devidas à Seguridade Social obedecem às seguintes normas: (…) IX – as empresas que integram grupo econômico de qualquer natureza respondem entre si, solidariamente, pelas obrigações decorrentes desta Lei (…)”. CLT, art. 2º, § 2º: “Sempre que uma ou mais empresas, tendo, embora, cada uma delas, personalidade jurídica própria, estiverem sob a direção, controle ou administração de outra, constituindo grupo industrial, comercial ou de qualquer outra atividade econômica, serão, para os efeitos da relação de emprego, solidariamente responsáveis a empresa principal e cada uma das subordinadas”.

[10] V. Lei nº. 4.591/64, art. 31-F.

[11] Lei nº. 4.591/64, art. 31-D: “Incumbe ao incorporador: (…). IV – entregar à Comissão de Representantes, no mínimo a cada três meses, demonstrativo do estado da obra e de sua correspondência com o prazo pactuado ou com os recursos financeiros que integrem o patrimônio de afetação recebidos no período, firmados por profissionais habilitados, ressalvadas eventuais modificações sugeridas pelo incorporador e aprovadas pela Comissão de Representantes”. Cf., ainda, art. 31-C: “A Comissão de Representantes e a instituição financiadora da construção poderão nomear, às suas expensas, pessoa física ou jurídica para fiscalizar e acompanhar o patrimônio de afetação. (…)”.

[12] A plena vinculação dos bens integrantes do patrimônio de afetação à realização da correspondente incorporação constitui preocupação primordial do legislador. Nesse sentido, o § 3º do art. 31-A da Lei nº. 4.591/64 estabelece que “os bens e direitos integrantes do patrimônio de afetação somente poderão ser objeto de garantia real em operação de crédito cujo produto seja integralmente destinado à consecução da edificação correspondente e à entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes”. Por sua vez, o § 6º prescreve que “os recursos financeiros integrantes do patrimônio de afetação serão utilizados para pagamento ou reembolso das despesas inerentes à incorporação”. Integram o patrimônio de afetação todos os ativos relacionados ao empreendimento, exceto “os recursos financeiros que excederem a importância necessária à conclusão da obra (art. 44), considerando-se os valores a receber até sua conclusão e, bem assim, os recursos necessários à quitação de financiamento para a construção, se houver” (Lei nº. 4.591/64, art. 31-A, § 8º, I).

[13] V. Lei nº. 4.591/64, art. 43, III e VII.

[14] Vale rememorar a recente e importante decisão do TJSP que, acertadamente, impediu que os patrimônios de afetação fossem contaminados pelo processo de recuperação judicial em que se discute o soerguimento do “grupo” societário (TJSP, Agravo de Instrumento nº. 2236772-85.2016.8.26.0000, 2ª C. R. D. E., Rel. Des. Fabio Tabosa, julg. 12.6.2017; TJSP, Agravo de Instrumento nº. 2218060-47.2016.8.26.0000, 2ª C. R. D. E., Rel. Des. Fabio Tabosa, julg. 12.6.2017), bem como deliberação semelhante alcançada consensualmente no âmbito da recuperação judicial nº. 1016422-34.2017.8.26.0100.

Milena Donato Oliva – Professora da Faculdade de Direito da UERJ. Sócia do Escritório Gustavo Tepedino Advogados.

Fonte: JOTA