COMO IDENTIFICAR AS POSSIBILIDADES DE VALORIZAÇÃO DO SEU BAIRRO

Fazer um bom negócio na compra de um imóvel exige muita pesquisa e auxílio de um corretor capacitado. O corretor de imóveis é o profissional que poderá reconhecer qual o potencial de valorização do bem adquirido em um curto espaço de tempo. Um dos fatores levados em consideração pelos corretores na hora de reconhecer uma boa oportunidade é a localização, pois é ela que irá determinar grande parte do valor do imóvel. Mesmo que alguns fatores externos sejam difíceis de antever, o conhecimento sobre a capacidade de crescimento da região torna possíveis algumas previsões de valorização do imóvel.

Além das informações privilegiadas que o corretor poderá fornecer, há outras evidências que contribuem para identificar se a localização escolhida agregará mais valor ao seu imóvel num futuro próximo. Confira algumas questões consideradas pelos corretores imobiliários e que também podem ajudar você a fazer uma projeção de valorização.

Infraestrutura da região

Todo serviço disponível nos arredores conta ponto para agregar valor ao seu imóvel. Vias com calçamento, tratamento de esgoto, acesso fácil a transporte público, presença de parques, praças, comércios e shoppings contribuem para valorizar o seu imóvel.

Fique atento a especulações sobre novos empreendimentos próximos ao seu. Eles poderão ajudar a despertar o interesse para a região. Porém, é bom avaliar se o novo também impactará em outros aspectos, como a qualidade das novas construções ou mesmo o tipo de empreendimento que pode se instalar na rua ao lado.

Espaço para mais desenvolvimento

Regiões bem desenvolvidas já costumam ter preços acima das outras, então é provável que eles se mantenham mais estáveis ao longo dos anos. Ou seja, a valorização não será tão intensa como em bairros com mais chances de expansão. Procure imóveis em bairros que estão em crescimento e oferecem mais possibilidades de verticalização. Além do mais, os bairros conhecidos como “between” estão em alta e promovem o sossego a poucos passos da agitação.

Renda per capita

O poder aquisitivo dos moradores de um bairro é um dado que deve ser considerado. Quanto maior ele for, maior será a atração de possíveis investimentos para a região, principalmente em relação a comércios e serviços. A renda per capita pode ser conferida em pesquisas do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE) ou pelos próprios órgãos locais ligados ao planejamento urbano, que costumam fazer um levantamento por bairro.

Além disso, a renda também influencia diretamente no tipo de estabelecimento que vai se acomodar no entorno do bairro - gerando um atrativo ainda maior para quem quer investir em um imóvel visando um retorno a longo prazo.

Instalações vizinhas

Busque informações ou notícias sobre decisões governamentais. Elas podem influenciar no valor do seu imóvel tanto para o bem quanto para o mal, pois a liberação de determinadas instalações impactam nas imediações como um todo. Por exemplo, a construção de um presídio torna a região menos atrativa e, consequentemente, com perda de valor. Já um parque agregará qualidade de vida aos moradores das redondezas e atrairá mais interesse pela região.

Fonte: Ogliari Construtora

O ITBI E AS OPERAÇÕES DE COMPRA E VENDA COM CESSÃO DE DIREITOS

ÍNDICE DE REAJUSTE DE ALUGUEL FICA EM 0,47% PARA SETEMBRO

O índice de reajuste dos contratos de aluguel de imóveis para o mês de setembro ficou em 0,47%, segundo a FGV (Fundação Getúlio Vargas). O IGP-M (Índice Geral de Preços-Mercado) foi divulgado nesta quinta-feira (28). 

Entre os meses de abril e julho, o índice de reajuste dos aluguéis apresentou quatro resultados consecutivos de queda, abril (-1,10%), maio (-0,93%), junho (-0,67%) e julho (-0,72%). Já em agosto, o IGP-M voltou a subir e ficou em +0,10%. 

A coleta de preços para o cálculo do IGP-M de setembro foi feita entre os dias 21 de agosto e 20 de setembro. 

Além de referência de reajuste dos aluguéis, o IGP-M também é usado no cálculo dos contratos de energia elétrica.

O CONTRATO PRELIMINAR É AUTÔNOMO EM RELAÇÃO AO CONTRATO DEFINITIVO? QUAL A DIFERENÇA ENTRE UM E OUTRO?

O contrato preliminar deve conter todos os requisitos essenciais do contrato definitivo, sendo dispensada apenas a forma exigida por lei para sua celebração. Sendo assim, desde o ajuste preliminar está determinado o conteúdo essencial do contrato definitivo.

Apesar do contrato preliminar e do contrato definitivo serem figuras distintas, há autores que questionam a autonomia do contrato preliminar em relação ao definitivo, já que por si vem a encerrar todos os elementos constitutivos do contrato futuro que se pretende celebrar. Dizem esses autores que, nesse caso, bastaria a sua existência para que o contrato definitivo fosse considerado celebrado, evitando, com isso, o circuitus inutilis. Ainda, dizem que esse questionamento é inevitável, considerando que, substancialmente, o contrato preliminar e o definitivo encerram um mesmo acordo de vontades.

Com efeito, como bem apontou Orlando Gomes, há duas correntes que tratam da autonomia do contrato preliminar em relação ao contrato definitivo. A primeira corrente, com influência do direito francês, nega autonomia ao contrato preliminar argumentando que uma vez tendo as partes consentido no preço e na coisa, obrigando-se a certo dia, neste dia estarão obrigados. Fazer se obrigarem novamente é mera inutilidade, valendo então a promessa de venda como se venda fosse (2008, p. 159).

Por outro lado, há uma segunda corrente, predominante, que reconhece a independência do contrato preliminar em relação ao contrato definitivo por entender que os mesmos produzem efeitos distintos. No caso da compra e venda, por exemplo, o contrato preliminar objetiva a realização do contrato definitivo, mediante a promessa de contratar. Já o próprio contrato definitivo, que é a escritura de compra e venda, tem por obrigação típica a transmissão da propriedade e o pagamento do preço.

Valter Farid Antonio Junior conclui que nos dias atuais não se questiona mais sobre a autonomia do contrato preliminar, exceção feita ao direito francês, considerando que seria incoerente admitir que as partes, “sem razão alguma, optassem por duas modalidades contratuais sucessivas para atingir um mesmo objetivo”. O autor preceitua que se as partes “decidem pela celebração de dois contratos, é porque têm razões suficientes para exercer essa opção” (2009, p. 11).

E isso ocorre porque corriqueiramente “há várias situações que indicam não ser oportuna a imediata concretização do negócio jurídico, pela necessidade das partes amadurecerem a idéia da contratação definitiva”. Há casos, ainda, que nem mesmo é possível juridicamente realizar a contratação definitiva, a exemplo da escritura de compra e venda no caso da aquisição de bens de herdeiros na constância de inventário (FARIAS; ROSENVALD, 2010, p. 641).

Maria Helena Diniz adota posicionamento semelhante ao afirmar que o contrato preliminar é autônomo em relação ao definitivo e que, especificamente na compra e venda de imóveis, é comum que as partes deixem a transmissão do domínio para um momento posterior visando conceder um certo tempo para, por exemplo, quitação do preço ou apresentação de documentos e guia de impostos necessários à transmissão (2006, p. 332).

Dessa forma, nos filiamos à corrente predominante em nosso ordenamento jurídico, pela qual o contrato preliminar é autônomo, e não se confunde com o contrato definitivo. Se as partes deixaram a celebração do contrato definitivo para um segundo momento, como é comum principalmente nos contratos imobiliários, certamente há razões de conveniência ou impossibilidade para tanto. Ainda, as causas de ambos diferem. O contrato preliminar tem como causa precípua a realização de outro contrato, dito definitivo, que apesar de não ter sido celebrado naquele determinado momento, já se encontra delineado. Por outro lado, a causa do contrato definitivo varia conforme a sua própria função econômico-social, que na compra e venda, por exemplo, é a circulação de bens.

E qual a distinção entre o contrato preliminar e o definitivo? Destacaremos a seguir as suas principais diferenças no tocante ao objeto, efeitos e função.

Pois bem, o objeto do contrato preliminar é a obrigação de contratar, enquanto no contrato definitivo são as prestações próprias do contrato principal. Especificamente no caso da compra e venda de imóveis, por exemplo, a obrigação do contrato preliminar é de fazer e a do contrato definitivo é a de dar a coisa que lhe serve de objeto.

Os efeitos produzidos pelos contratos também diferem. Como bem observou Valter Farid Antonio Junior, “no direito brasileiro o contrato preliminar é inapto a gerar os efeitos jurídicos típicos do contrato definitivo almejado, ainda que concentre grande parte ou todo o conteúdo do negócio projetado” (2009, p. 12).

Fácil visualizar tal afirmativa quando se trata de compromisso de compra e venda de imóvel, típico contrato preliminar. A transferência da propriedade somente ocorrerá após o pagamento integral do preço e mediante a outorga da escritura pública definitiva levada a registro, conforme preceitua os artigos 108 e 1.245 do Código Civil.

Por fim, a função dos contratos também difere, tendo o contrato preliminar uma finalidade preparatória, de garantia e também de tornar obrigatória a celebração do contrato definitivo.

Sendo assim, a não-celebração imediata do contrato definitivo tem como função, dentre outras, a segurança das partes, “que aguardarão a normal execução do contrato preliminar para que só depois da sua extinção pelo adimplemento venham a cumprir suas obrigações e exigir seus direitos correspondentes” (ANTONIO JUNIOR, 2007, p. 12).

No caso do compromisso de compra e venda, o vendedor, por segurança, guarda para si a propriedade do bem, realizando a transmissão do domínio apenas quanto quitado integralmente o preço, ainda que desde a contratação preliminar tenha transferido ao promissário comprador o direito de usar e gozar do bem, bem como parte do direito de dispor. Caso o negócio venha a ser desfeito, o promitente vendedor recupera a plenitude dos poderes do domínio, voltando as partes ao status quo ante.

Conforme restou demonstrado, o contrato preliminar difere, portanto, do contrato definitivo, tanto em razão da sua causa, como do seu objeto, efeitos e função.

REFERÊNCIAS

ANTONIO JUNIOR, Valter Farid. Compromisso de Compra e Venda. São Paulo: Atlas, 2009.

DINIZ, Maria Helena. Tratado teórico e prático dos contratos. 6. ed. São Paulo: Saraiva, 2006. v. 1.

FARIAS, Cristiano Chaves de. ROSENVALD, Nelson. Direitos reais. 6. ed. Rio de Janeiro: Editora Lumen Juris, 2010.

GOMES, Orlando. Contratos. 26. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2008

Ana Luiza Gurgel - Advogada

Fonte: Artigos JusBrasil

A TAXA DE CORRETAGEM E O DIREITO DO CONSUMIDOR

Vez ou outra, o mercado jurídico é assolado por uma onda viral de ações repetitivas que alavancam bancas de advocacia, mas que não podem prescindir de uma análise crítica daqueles profissionais que respeitam os clientes e a Justiça.

Há algum tempo, o Poder Judiciário tem sido provocado a se manifestar sobre uma prática imemorial do mercado imobiliário, principalmente de imóveis novos, a respeito do pagamento da remuneração do corretor.

Não obstante todo mundo que compra um imóvel novo direto de uma construtora saiba que o comprador arca com a remuneração do corretor, alguns compradores têm ido à Justiça, com base no Código de Defesa do Consumidor, pedir a restituição, em dobro, deste valor, quando o negócio de compra e venda do imóvel é desfeito.

No Distrito Federal, a 1ª e a 2ª turma recursal do Tribunal de Justiça têm posições completamente divergentes sobre o assunto, mas está em julgamento um incidente de uniformização no TJDFT (UNJ 2012 01 1 20194-0 - suspenso por pedido de vista) a fim de pacificar esta controvérsia entre as turmas.

Ainda que a questão seja decidida pelo TJDFT em um sentido ou outro, temos que a discussão ainda está longe de acabar e não impede que nós, enquanto estudiosos do direito, manifestemos nossa opinião e defendamos uma terceira corrente.

O professor e filósofo Michael J. Sandel, atualmente professor-visitante na Sorbonne, em Paris, em sua obra recentemente traduzida para o português "O que o dinheiro não compra – os limites morais do mercado", diz que fomos resvalando da situação de ter uma economia de mercado para a de ser uma sociedade de mercado. E a diferença entre uma coisa e outra ele mesmo explica: A diferença é esta: uma economia de mercado é uma ferramenta valiosa e eficaz – de organização de uma atividade produtiva. Uma sociedade de mercado é um modo de vida em que os valores de mercado permeiam cada aspecto da atividade humana. É um lugar em que as relações sociais são reformatadas à imagem do mercado. (pág. 16)

Em nosso contexto brasileiro atual, estamos tendenciosos a encarar todas as relações jurídicas como relações de consumo, supervalorizando o CDC e desvalorizando o Código Civil.

Depois de estudar com profundidade todas as correntes que se propõem a definir os elementos da relação de consumo – consumidor, fornecedor, serviço e produto -, podemos concluir, com a maior tranquilidade, que a corretagem não é um contrato sujeito ao CDC.

Especificamente sobre compra e venda de imóveis na planta ou em construção feita entre construtoras e incorporadoras de um lado e clientes pessoas físicas do outro, não há dúvida de que o contrato entre eles sofre dupla incidência – CC e CDC.

Isto se dá porque o CDC define o que é produto e serviço e quem é fornecedor e consumidor, havendo, em princípio, adequação que sustente a aplicação deste instituto ao negócio de compra e venda de imóveis.

Ocorre que o contrato de corretagem, que não é apenas uma etapa dentro do contrato de compra e venda, é um contrato autônomo, que não se enquadra no CDC porque não é um serviço, tal como definido nesta lei, nem em outra.

Das lições de Arnaldo Rizzardo 1, extraímos o seguinte excerto:

Concebe-se a prestação de serviços como contrato sinalagmático através do qual uma das partes contratantes, designada prestadora (no Código de 1916 'locadora'), se compromete a prestar serviços de mão- de- obra, que a outra, denominada beneficiária ou recebedora (no Código de 1916 'locatária'), se compromete a remunerar.

Já a corretagem é o contrato através do qual uma pessoa se obriga, mediante remuneração, a intermediar, ou agenciar, negócios para outra, sem agir em virtude de mandato, de prestação de serviços ou de qualquer relação de dependência.

Ainda da lição de Arnaldo Rizzardo 2:

O CC de 2002, que disciplinou a espécie, no que era omisso o Código anterior, traz, no art. 722, a definição: "pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude do mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas".

Corretor não presta serviço na sua acepção jurídica, portanto não é fornecedor de serviço. Pelo conceito do CC, que, relembre-se, é posterior ao CDC, o corretor obriga-se a obter negócio e não fornecer um serviço. O corretor é a pessoa que aproxima quem quer comprar e quem quer vender.

E essa aproximação de pessoas, essa mediação, por definição do CC não é serviço.

Se o corretor não presta serviço, logo sua atividade não está abrangida pelo CDC, mas tão somente pelo direito civil, que não determina a quem cabe o pagamento de sua remuneração.

Não é o corretor que vende o imóvel. Ele simplesmente aproxima comprador e vendedor para que estes façam o negócio. Consumidor é o comprador e a construtora ou incorporadora é a fornecedora do produto. Nos negócios de compra e venda de imóveis não há fornecimento de serviços.

Isto significa que a corretagem, e todas as suas implicações, estão sujeitas unicamente aos dispositivos do CC e da Lei de Corretagem, não sendo possível tomar o CDC, nem por empréstimo, para regular a situação.

Não vislumbramos necessidade de mudança de hábitos nas imobiliárias, construtoras e incorporadoras na forma como vendem os imóveis, desde que resguardado os princípios contratuais do CC em relação à corretagem, quais sejam, boa-fé e probidade:

Art. 422. Os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé.

Não há no CC disposição sobre quem deva pagar a remuneração (e o termo do Código Civil é este mesmo) no caso da corretagem, como também não há disposição sobre isto na lei de corretagem.

Estando o comprador do imóvel informado de que o pagamento desta remuneração será feita por ele, cabe a ele aceitar ou não. Haverá vício de consentimento se ele não for informado. Mas vício de consentimento dentro do CC não dá direito ao pagamento em dobro, e sim a anulação do contrato com o ressarcimento do que se pagou.

O contrato de corretagem também não é um contrato acessório. Ele se perfectibiliza quando as pessoas que foram aproximadas por ele entabulam o negócio. Se posteriormente estas pessoas desfazem o negócio – compra e venda – por várias legítimas razões, o corretor não tem mais responsabilidade.

Se interpretarmos o § 2º do art. 3º do CDC de forma literal, de imediato nulificaremos todosos contratos previstos no CC, diferentes do contrato de prestação de serviços, deixando de fora, e não por muito tempo, somente as relações trabalhistas.

Não parece que esta seja o caminho a ser percorrido.

Outro equívoco em tentar reduzir as diversas relações jurídicas a relações de consumo é infantilizar o cidadão. Isto porque o CDC é norteado pelo princípio da vulnerabilidade, que parte do pressuposto de que o consumidor é o elo mais fraco da corrente, ou que consumidor e fornecedor não integram a relação jurídica como iguais.

As relações civis são baseadas na liberdade contratual, na boa-fé e na probidade. Só haverá invalidação de negócios jurídicos se a livre vontade das partes tiver sido de alguma forma violada pelas figuras elencadas no art. 138e seguintes do CC – erro ou ignorância, dolo, coação, estado de perigo, lesão ou fraude contra credores.

O Código Civil parte do pressuposto que uma pessoa no gozo de sua capacidade civil tem discernimento de suas escolhas e das consequências desta escolha e que ele integra uma relação jurídica em igualdade de condições. Neste aspecto, o CC é emancipador, pois atribui a todas as partes as responsabilidades pelo negócio.

Não se está dizendo que o CC é melhor que CDC na medida em que aquele emancipa e este infantiliza a pessoa. Mas, há de se ter em vista o delicado equilíbrio entre estes dois ramos do direito, para que um não aniquile o outro. Para que não resvalemos na esparrela de em vez de "ter uma economia de mercado" "ser uma sociedade de mercado".

O Código Civil não pode ser diminuído de importância. Ele está na base de todas as sociedades civilizadas. Reduzi-lo a um livro histórico ou limitado a questões de família e sucessões é um invencível equívoco.

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1 (Contratos. Rio de Janeiro: Forense, 2005, pág. 612)

2 (Op. Cit. Pág. 775/6)

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Indira Quaresma - Procuradora federal e docente da ENAFE – Escola Nacional de Aperfeiçoamento, Formação e Editora.

Fonte: Migalhas de Peso

VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO DÃO LUCRO PARA CONSTRUTORAS

Os vícios de construção que não são consertados pelas construtoras são uma dor de cabeça para muitos proprietários. Vários são os casos de proprietários de apartamentos que ficam surpresos ao terem que pagar quotas extras de condomínio com valores expressivos para eliminar defeitos de construção que pela lei deveriam ter sido realizados pela construtora dentro do prazo de garantia que se esgota com cinco anos após a Baixa de Construção, que é concedida antes da entrega do empreendimento. Por falta de união e organização dos condôminos, que ficam anos sem tomar providências jurídicas contra a construtora, ocorre a prescrição.

Diante disso, constata-se condomínios tendo que arcar com obras que superam o valor de R$1.000.000,00, para consertar infiltrações nas lajes, trocar os encanamentos que estão vazando (especialmente de cobre que estão estourando em vários prédios de luxo), refazer o revestimento da fachada que se soltou, dentre outros problemas que poderiam ter sido reparados pela construtora se houvesse uma atuação profissional por parte dos adquirentes que compõem o condomínio.

Evite a prescrição do prazo

É comum o construtor protelar ou fazer reparos paliativos para passar o tempo e assim ocorrer a prescrição. Muitas são as construtoras que elaboram o manual do comprador constando que quando o defeito é aparente, após 90 dias da entrega das chaves não tem mais a obrigação de reparar, havendo cláusula que estabelece que a garantia da impermeabilização é de apenas 24 meses e do revestimento da fachada somente 3 anos, desde que o condomínio faça uma revisão e rejunte da fachada a cada 12 meses.

Essas cláusulas são abusivas e ilegais, pois visam enganar os adquirentes ao lhes impor obrigações de manutenção inviáveis de serem executadas para justamente gerar a justificativa de não fazer os reparos de obras que têm a garantia pelo prazo irredutível de 5 anos conforme previsto no art. 618 do Código Civil.

Defeitos aumentaram nos últimos anos

Durante o auge do boom imobiliário, entre 2008 a 2013, com a hipervalorização dos imóveis milhares de construtores prometeram a entrega de mais empreendimentos do que podiam construir. Assim, para conseguirem finalizar as obras, sobrecarregaram engenheiros que acompanhavam várias construções ao mesmo tempo, não sendo possível fiscalizá-las devidamente. Algumas empresas, para não ultrapassar o orçamento, contrataram estagiários ou engenheiros recém-formados para realizar atividades que exigiam alto grau de habilidade, conhecimento e experiência.

A inexperiência desses profissionais refletiu nas obras que, conforme previmos e alertamos em vários artigos publicados em 2009, aumentaram os vícios de construção.

A maior preocupação das construtoras após 2010 foi com o aumento expressivo com os revestimentos de fachadas que estão se soltando, havendo centenas de casos de ter que trocar todas as cerâmicas, mármores ou granitos. Está havendo grandes conflitos entre construtoras e fabricantes de cerâmicas e de argamassa, uns colocando a culpa nos outros, alegando falhas com a mudança da composição da argamassa ou das cerâmicas no decorrer dos últimos anos, além de falhas de mão de obra não qualificada. No final, os adquirentes, como consumidores, têm apenas que acionar a construtora para que ela faça o conserto, cabendo a esta fábrica, caso assim entenda.

Por que a construtora se recusa a consertar?

Os condomínios e seus síndicos têm ficado frustrados, pois mesmo após realizarem diversas reclamações, as construtoras se negam a realizar os reparos. Em geral, as empresas do ramo de construção civil destinam apenas 1% do orçamento da obra para gastos com reparos no pós-venda. Contudo, muitos empreendimentos construídos às pressas e sem a devida fiscalização estão apresentando problemas que em alguns casos chegam a representar 10% do valor da obra, fazendo com que a construtora se negue a repará-los, pois a correção desses problemas não é possível com intervenções paliativas.

Esta atitude da construtora não tem relação com honestidade, mas sim com sobrevivência. Elas não previram estes custos no orçamento e tentam de todo modo se furtar do dever de pagar criando situações para ludibriar o adquirente de maneira a gerar prescrição, pois sabe que é fácil obtê-la diante do fato do condomínio não ter assessoria jurídica.

Há casos de construtora cobrar do condomínio parte do valor dos reparos de grande dimensão, e depois, diante do conserto inadequado se nega a fazê-lo devidamente alegando que ocorreu a prescrição ou que o problema agora é dos adquirentes que assinaram o que não deviam ou que perderam a garantia.

Desunião de compradores

A desunião e desorganização dos compradores e do síndico são o grande trunfo do construtor que sabe que vale a pena protelar, pois têm bons advogados para orientá-lo. Há defeitos, como a troca de todos os canos de cobre que estão vazando em centenas de prédios de luxo em todo o país, que exigem milhões de reais para serem consertados, pois envolvem dezenas ou centenas de apartamentos. Esse é o ponto chave: Para que o direito seja respeitado, os compradores devem se unir e contratar advogado e perito especializados que realmente aprofundem nos problemas de maneira a evitar prejuízos.

O maior erro é o adquirente do apartamento achar que alguém irá defender o interesse dele, sendo que a lei lhe autoriza a tomar as providências independente do síndico. Mas o ideal é a união, pois assim os custos com a solução são partilhados entre todos os proprietários, os quais são beneficiados ao obterem a indenização ou a reparação de problemas que podem desvalorizar a edificação e comprometer o patrimônio.

Kênio de Souza Pereira - Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG.; Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis; Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário de MG e do SECOVI-MG.

É VÁLIDA CLÁUSULA QUE ADMITE ATRASO EM ENTREGA DE IMÓVEL COMPRADO NA PLANTA

No mercado de compra e venda de imóveis na planta, fatores imprevisíveis que podem atrapalhar a construção – como eventos da natureza, falta de mão de obra e escassez de insumos – tornam válida a cláusula contratual que estabeleça prazo de tolerância pelo atraso da obra. No entanto, a entrega do imóvel não pode ultrapassar 180 dias da data estimada e, em qualquer caso, o consumidor deve ser notificado a respeito do uso da cláusula e da justificativa para a ampliação do prazo.

Com base nesse entendimento, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) negou recurso especial de um casal de compradores que alegava ser abusiva a cláusula de tolerância em contratos imobiliários de compra e venda.

Para o casal, o incorporador, ao estipular o prazo de entrega, já deveria considerar a possibilidade de atraso, de forma que o consumidor não fosse seduzido com a informação de que o imóvel seria entregue em determinada data e, posteriormente, o prazo fosse ampliado de forma substancial.

Estimativa

O relator do recurso especial, ministro Villas Bôas Cueva, explicou que a compra de imóvel na planta possibilita ao adquirente planejar sua vida econômica e social, pois é sabido antecipadamente quando haverá a entrega das chaves. Por isso, o incorporador e o construtor devem observar o cronograma de execução da obra com a maior fidelidade possível, sob pena de responderem pelos prejuízos causados ao comprador pela não conclusão ou retardo injustificado do imóvel.

Todavia, tendo em vista a complexidade do empreendimento e os fatores de imprevisibilidade, o relator entendeu ser justificável a adoção, no instrumento contratual, de tolerância em relação à data de entrega – que na verdade é apenas estimada, conforme prevê o artigo 48, parágrafo 2º, da Lei 4.591/64.

“A disposição contratual de prorrogação da entrega do empreendimento adveio das práticas do mercado de construção civil consolidadas há décadas, ou seja, originou-se dos costumes da área, sobretudo para amenizar o risco da atividade, haja vista a dificuldade de se fixar data certa para o término de obra de grande magnitude sujeita a diversos obstáculos e situações imprevisíveis, o que concorre para a diminuição do preço final da unidade habitacional a ser suportado pelo adquirente”, disse o relator.

Notificação necessária

O ministro também destacou que a tolerância contratual não pode superar o prazo de 180 dias, considerando, por analogia, que é o prazo de carência para desistir do empreendimento (artigo 33 da Lei 4.591/64) e também para que o fornecedor sane vício do produto (artigo 18 do Código de Defesa do Consumidor).“O incorporador terá que cientificar claramente o consumidor, inclusive em ofertas, informes e peças publicitárias, do eventual prazo de prorrogação para a entrega da unidade imobiliária, sob pena de haver publicidade enganosa, cujo descumprimento implicará responsabilidade civil. Durante a execução do contrato, igualmente, deverá notificar o adquirente acerca do uso de tal cláusula juntamente com a sua justificação, primando pelo direito à informação”, concluiu o relator ao negar provimento ao recurso do casal. REsp 1582318

Fonte: STJ

CAIXA REDUZ PARA 50% LIMITE PARA FINANCIAMENTO DE IMÓVEIS USADOS

A Caixa Econômica Federal reduzirá a partir da segunda-feira (25/09) o limite para o financiamento de imóveis usados para até50% do valor. Até hoje, clientes podiam financiar até 60% ou 70% do montante dependendo da operação contratada. A medida reforça o aperto das condições de crédito para o setor, que já sofreu restrição no mês de agosto. O ajuste dos limites de financiamento ocorre como parte da estratégia de melhor alocação de capital disponível da instituição financeira estatal. Isso acontece porque, a despeito da crise econômica, a concessão de crédito para casa própria continua em forte expansão.

Nas operações com taxas reguladas - principal segmento da Caixa -, o valor concedido em novas operações cresceu 24% no trimestre encerrado em julho na comparação com os três meses até abril. Entre maio e julho, foram concedidos R$ 2,4 bilhões nesse tipo de operação em todo o mercado. Diante desse cenário, o banco estatal já havia reduzido limites para o crédito imobiliário em agosto. Na ocasião, o teto para o financiamento havia sido reduzido de 90% para 80% no caso dos imóveis novos e para os patamares entre 60% e 70% no caso dos usados.

Em nota divulgada nesta noite de sexta-feira (22/09), a Caixa informa que o novo limite passará a vigorar na próxima semana apenas para as novas operações. Propostas entregues recentemente e que pediam financiamento nas faixas anteriores terão o processo de análise concluído e, caso aprovadas, terão direito aos limites anteriores de crédito sem alteração dos valores.

A Caixa também deverá anunciar a suspensão temporária dos financiamentos com interveniente quitante - quando um cliente procura a instituição para financiar a compra de imóvel que ainda está alienado em outra operação de financiamento. Nessa transação, o banco quita a dívida com a instituição anterior com a criação de um crédito para o novo comprador.

Dados do Banco Central mostram que a carteira de crédito imobiliário soma atualmente R$ 555,1 bilhões, sendo R$ 490 bilhões em operações com taxas reguladas - juros limitados pelo governo - e R$ 65,1 bilhões em financiamentos com juros de mercado.A grande fonte de recursos para o financiamento imobiliário é a caderneta de poupança e o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS). Dos recursos da poupança captados pelos bancos, 80% devem ser emprestados para a compra da casa própria com juros regulados e 20% podem ser alocados com taxas livres.

Fonte: Estadão Conteúdo

STJ RECONHECE A VALIDADE DA CLÁUSULA CONTRATUAL QUE TRANSFERE AO CONSUMIDOR O ÔNUS DE PAGAR COMISSÃO DE CORRETAGEM

O Superior Tribunal de Justiça reconheceu, em recente julgado, a validade da cláusula contratual que transfere ao consumidor a obrigação de pagar comissão de corretagem, proferida em sede de julgamento do Recurso Repetitivo n. 1.551.956/SP, tendo como Ministro-Relator Paulo de Tarso Sanseverino, em agosto de 2016.

O ministro, em análise, ponderou inicialmente que se trata de uma prática usual do mercado brasileiro e que, assim como as seguradoras, as incorporadoras terceirizam o trabalho do corretor. E, concluiu pela validade da cláusula desde que haja transparência, ou seja, o consumidor deve ser previamente informado de que arcará com os custos da comissão de corretagem e qual será o seu valor, ainda que pago destacadamente.

“O dever de informação é cumprido quando o consumidor é informado até o momento da celebração do contrato acerca do preço total da unidade imobiliária, incluído nesse montante o valor da comissão de corretagem.”

Essa decisão contraria o entendimento adotado pelos tribunais de instâncias inferiores que entendiam ser abusiva a transferência ao consumidor do ônus de pagar a comissão de corretagem e a taxa de assessoria técnica imobiliária (SATI), pois reconheciam a ocorrência de venda casada, tendo em vista que o consumidor acabava sendo obrigado a pagar pelos serviços de corretagem e de assessoria técnica imobiliária (SATI) como condição para aquisição do imóvel desejado. Em vista disso, inúmeras ações foram ajuizadas para reaver o valor pago a título de comissão de corretagem e da taxa SATI.

A recente decisão não altera o entendimento no que se refere a abusividade da cobrança da taxa SATI. Nesse caso, o ministro entendeu que não se trata de serviço autônomo como a comissão de corretagem.

Consequências práticas da decisão para o consumidor

- O valor referente à comissão de corretagem poderá ser cobrado nos contratos de lançamentos imobiliários, desde que haja expressa previsão no contrato de que caberá ao consumidor arcar com esse custo e qual será o seu valor;

- Não havendo transparência, a cobrança dos honorários de comissão de corretagem será abusiva e poderá o consumidor reaver a quantia paga indevidamente;

- A cobrança da taxa SATI continua sendo considerada abusiva.

Por fim, há que se destacar que o valor referente a cobrança da comissão de corretagem não precisa compor o valor final do imóvel, ele continua podendo ser pago separadamente. O que se exige é transparência do valor e boa-fé na realização dos negócios. Até mesmo porque, caso contrário, o valor final do imóvel ficará extremamente oneroso para o consumidor uma vez que, se incluído o valor da comissão de corretagem no preço total, a base de cálculo do ITBI, assim como das taxas da escritura pública, serão maiores.

Referências

STJ. Recurso Repetitivo n. 1.551.956/SP. 2016. 

Ana Laura Soares - Advogada

Fonte: Jurídico Certo

BLOCKCHAIN ASSENTANDO FUNDAÇÕES NO MERCADO IMOBILIÁRIO

Era apenas uma questão de tempo antes que duas indústrias que tenham experimentado booms similares em muitas regiões se juntassem. Embora o setor imobiliário seja tradicionalmente lento para adotar tecnologias emergentes, parece que mesmo este setor não pode resistir à atração hipnótica do Blockchain e do mercado mais amplo de criptomoeda.

Dmitry Faller, CEO da Primalbase, uma plataforma de compartilhamento de espaço Blockchain, tende a concordar:

"A imobiliária é uma indústria conservadora e tradicional, e, portanto, está pronta para a disrupção, e o Blockchain precisa de casos de uso reais que não sejam apenas baseados em especulações".

Comprando e vendendo

Algumas semanas atrás, foi revelado que uma parceria entre o The Knox Group, o BitPay e uma baronesa britânica que oferecerá apartamentos luxuosos em Dubai em troca de Bitcoins em um negócio no valor de US$ 330 milhões.

As transações Bitcoin-for-property em pequena escala foram feitas antes. Uma empresa imobiliária de Londres está oferecendo aceitar pagamentos baixos em Bitcoin, e um investidor baseado em Miami tem procurado vender sua mansão de US$ 6,5 milhões por Bitcoin, mas não dessa magnitude.

E ontem, a primeira compra da casa em Bitcoin foi relatada no Texas.

Tudo isso significa que os desenvolvedores de massa têm um alto nível de confiança no potencial disruptivo da tecnologia.

Julian Svirsky, CEO da ATLANT:

"Prevemos oportunidades sem precedentes de disrupção nos mercados globais de imóveis e hospedagem, que permitirão que os investidores, hospedeiros e proprietários se beneficiem de muitas maneiras, proporcionando economia de custos e conveniência, em comparação com as opções atualmente ineficientes e dispendiosas".

Alugando

A mesma empresa de propriedade baseada em Londres aceitará pagamentos de aluguel de seus inquilinos na forma de Bitcoin até o final do ano.

Na Suíça, a Vision Apartments, fornecedora de apartamentos com serviços, aceitou pagamentos de aluguel em Bitcoin e continua a experimentar, afirmando que:

"Explorar os diferentes Blockchains, especialmente o Ethereum, tem nos mostrado as inúmeras possibilidades de oferecer serviços novos e inovadores aos nossos clientes".

David Drake, membro do Conselho Consultivo da LAToken:

"Os mercados secundários e primários da propriedade fracionada da equidade do lar e das hipotecas estão agora à beira de um avanço, graças aos contratos inteligentes Blockchain de criptomoeda".

Registo de terras

Em um piloto recentemente concluído, o Cook County Recorder of Deeds de Chicago testou a transferência de propriedade imobiliária em uma plataforma Blockchain e como isso seria transmitido para o registro público. O teste foi bem sucedido e cumpriu todos os requisitos processuais e legais. O relatório afirma:

"Embora o Blockchain possa tornar as transações imobiliárias mais simples, seguras, mais precisas e mais fáceis de entender, há desafios que enfrentam sua adoção. Em muitos casos, esses desafios são as próprias razões pelas quais essa nova estrutura deve ser adotada e, portanto, também podem ser vistos como oportunidades".

A autoridade de registro de terras da Suécia (Lantmäteriet) tem registrado propriedades e terras em um Blockchain privado desde 2016, em uma iniciativa que está destinada a economizar mais de 100 milhões de euros (US$ 120 milhões). O Bitcoin Blockchain também tem sido usado no Brasil para ajudar o governo a resolver conflitos de propriedade de forma transparente e justa.

O poder do Blockchain para revolucionar o setor imobiliário reside na sua capacidade de acelerar o processo de fechamento, aumentar a transparência e reduzir custos em todas as partes do ciclo de transações.

Ragnar Lifthrasir, fundador da International Blockchain Real Estate Association (IBREA), diz:

"Como qualquer tecnologia emergente, o Blockchain alcançará a adoção do grande público quando os empreendedores criarem aplicativos seguros e fáceis de usar que solucionem um problema. Proprietários de imóveis e empresas que adotarem o Blockchain mais cedo experimentarão o maior benefício e se destacarão como líderes na próxima revolução no setor imobiliário".

Fonte: The Cointelegrafh

NOTA DO EDITOR: 

Blockchain é a tecnologia que impulsiona Bitcoin, Ethereum e outras criptomoedas. Ele é imortal, imutável e de livro-razão abertamente acessível a todas as transações que já ocorreram na rede desde seu princípio. Quase todas as criptomoedas tem seu próprio Blockchain. Novas transações são registradas e compiladas em lotes chamados "blocos" à intervalos regulares de tempo; os blocos são criados por um processo chamado "mineração de Bitcoin" e são adicionados ao final da "corrente" (chain em inglês) de todos os blocos existentes, por isso o sistema tem esse nome. A existência do Blockchain permite a cada usuário verificar o fato de que cada transação específica realmente aconteceu em algum lugar em algum momento.

A construtora Tecnisa, desde 2014, aceita bitcoins como parte do pagamento na compra de um imóvel e ainda dá desconto para quem usar essa moeda. Clique no link e veja o vídeo.

CONCEITO DE PRAZO DE TOLERÂNCIA NA CONSTRUÇÃO PRECISA SER REVISTO

Uma questão jurídica que tem sido absolutamente polêmica desde o recente boom imobiliário vivido no Brasil, que agora enfrenta sua crise, diz respeito ao denominado “prazo de tolerância”.

Como regra, as construtoras ou incorporadoras comprometem-se a entregar unidades imobiliárias (imóveis) a serem construídas dentro de um determinado prazo, usualmente de 36 meses, a contar da data contratualmente prevista para o início das obras.

Nesse contexto, esse é, verdadeiramente, o prazo para entrega da unidade imobiliária. Não obstante isso, é absolutamente usual a previsão ­de um “prazo de tolerância”, geralmente de 180 dias, para mais ou para menos. As quaestiones iuris consistem em saber qual a natureza desse prazo e a forma lícita de seu exercício.

Em nosso sentir, o “prazo de tolerância” não pode se confundir juridicamente com alteração ou prorrogação de prazo. Se a intenção das partes fosse, de fato, alterar ou prorrogar o prazo contratual, haveria a necessidade de efetiva repactuação do aludido prazo, como para 42 meses. Assim, se essa fosse a real intenção das partes, teriam simplesmente consignado no contrato o prazo de 42 meses e não de 36 meses com mais os 6 meses do chamado “prazo de tolerância”.

Deste modo, em nosso sentir, o prazo é sempre aquele contratualmente previsto, de 36 meses, por exemplo.

A previsão de “prazo de tolerância” de seis meses não pode ter o condão de traduzir-se em repactuação (alteração e/ou prorrogação) de prazo, e, sim, ao revés, apenas e tão somente benevolência/concordância antecipadamente concedida pelo credor para que o devedor, ante circunstâncias adversas e inesperadas (inerentes a esse tipo de negócio jurídico), mas que de forma “excepcional” dificultem o pontual cumprimento contrato, possa adimplir a obrigação — e isso desde que “prévia, motivada e justificadamente” informe ao credor a ocorrência dessas circunstâncias excepcionais —, situação na qual o credor, agindo com beneplácito, tolera a postergação do cumprimento da obrigação por um certo período de tempo (“prazo de tolerância”).

Logo, nota-se, a toda evidência, que certos requisitos devem ser exigidos para que, então, o “prazo de tolerância” possa ser utilizado; são eles: (i) a ocorrência de circunstâncias que, conquanto inerentes a esse tipo de negócio jurídico, tenham caráter de excepcionalidade, e cuja ocorrência possa de fato dificultar o cumprimento pontual da obrigação; e (ii) que haja a prévia, motivada e justificada comunicação ao credor da ocorrência dessas circunstâncias excepcionais, inclusive para se aferir o quanto desse prazo excepcional seria justificável admitir ou tolerar.

Somente nessas hipóteses é que o devedor legitimamente faz jus a que o credor — por seu beneplácito/concordância antecipadamente concedidos — lhe tolere a postergação momentânea — por um certo período — do cumprimento da obrigação.

Se assim não fosse, estar-se-ia diante de uma pura potestatividade unilateral. A construtora poderia cumprir sua obrigação modificando unilateralmente o prazo em até um ano (para a hipótese de “prazo de tolerância” de seis meses), haja vista que o “prazo de tolerância” é para mais ou para menos; deste modo, ela poderia antecipar o cumprimento de sua obrigação em até seis meses, optar pelo cumprimento pontual (é dizer, na data efetivamente pactuada), ou, ainda, prorrogar seu cumprimento em até seis meses.

Ou seja, unilateralmente teria até um ano para ajustar o prazo para cumprimento de sua obrigação. Nessa hipótese, o adquirente teria de se preparar, nesse cenário de incerteza, para cumprir com sua obrigação correspectiva (pagar o preço) em datas que poderiam variar em até um ano, sem que tivesse igual direito a unilateralmente poder alterar o prazo para cumprimento de sua obrigação (prorrogá-la por seis meses, v.g.).

Por isso, entendemos que, sem haver circunstância excepcional que possa motivar e justificar eventual tolerância, e sem que haja prévia comunicação ao credor, quando da proximidade do término do prazo original (de 36 meses, por exemplo), dessa excepcionalidade, justificando e solicitando a referida tolerância, seu exercício nos afigura ilegítimo.

A mera previsão de “prazo de tolerância” no contrato, portanto, não se consubstancia em direito do devedor-moroso, e, sim, como dito, em benevolência/concordância antecipadamente concedida pelo credor, cujo uso (exercício) dá-se a partir da ocorrência de circunstância excepcional e pedido justificado.

A ideia de tolerância não é totalmente desconhecida da doutrina, que, de forma uníssona, entende que o significado jurídico do termo “tolerância” está intimamente ligado a uma liberalidade, condescendência, benevolência, não tendo o condão de se traduzir em aquisição de um direito por parte do devedor-moroso, muito menos em renúncia a direito pelo credor.

Nesse sentido, Plácido e Silva,, para quem: “ Tolerância. Do latim tolerantia, de tolerare (atuar), em significação jurídica designa a condescendência, a liberalidade, a permissão, em virtude do que se consente a prática de um ato, ou o aproveitamento de alguma coisa, sem que semelhante concessão importe em se atribuir ao favorecido, ou tolerado, a aquisição de um direito. Por essa razão, os atos de tolerância indicam-se os que são aturados, suportados, sofridos; mas que não implicam na intenção de alterar um estado sobre as coisas, ou sobre os fatos, em que recaem os mesmos atos. Nem mesmo sobre a posse, os atos de tolerância exercem qualquer eficácia: o que simplesmente se tolera é tido como precário, não dá causa à aquisição de direito (Código Civil, art. 497). Praticamente, a tolerância é um obséquio; é mera benevolência, ou bondade”.[1]

Esse nos parece ser o correto significado jurídico do termo tolerância, e não alteração ou prorrogação de prazo.

Em igual sentir é o entendimento da doutrina estrangeira, que enfatiza a inexistência — em atos de tolerância — de qualquer renúncia a direito pelo credor; verbis: “Tolleranza (Atti di). – Si chiamano atti di tolleranza quelli compiuti da persona che non aveva il diritto di effettuarli e che la persona che aveva il diritto di impedirli ha permesso che si compissero per spirito di benevolenza e di correntezza, ma senza rinunziare al suo diritto di vietarli in seguito”.[2]

Isso revela, em nosso sentir, venia concessa, a impropriedade jurídica em ter-se a mera tolerância (“prazo de tolerância”) como se se tratasse de alteração ou prorrogação de prazo ou direito protestativo puro do devedor (construtora/incorporadora), traduzindo-se, ao revés, em benevolência/concordância antecipadamente concedida pelo credor (adquirente/consumidor), cujo uso (exercício) dá-se a partir da ocorrência de circunstância excepcional e pedido justificado, mas sem implicar aquisição ou renúncia a direito.

Referências:

[1] De Plácido e Silva. Vocabulário Jurídico,14.ª ed., Rio de Janeiro, 1998, p. 820, destacamos.

[2] Adolfo Ravà. Tolleranza (Atti di), in Mariano D’Amelio (com colaboração de Antonio Azara). Nuovo Digesto Italiano, v. XII, p. 2.ª, Torino: UTET, 1940, p. 234, destacamos; v., ainda, Salvatore Patti. Profili della tolleranza nel diritto privato, CEDEJ: Napoli, 1978, pp. 45/48 e 51/59.

Thiago Rodovalho

Fonte: Revista Consultor Jurídico

6 FATOS QUE NÃO TE CONTAM SOBRE LOCAÇÃO DE IMÓVEIS

"Inquilino devedor abandona imóvel sem pagar." Já viu esse filme? Pois acontece todos os dias.

O atraso no pagamento de aluguéis, que se torna um verdadeiro pesadelo para o proprietário locador de imóvel, ao mesmo tempo pode acumular uma dívida impagável para o inquilino.

E é esse acúmulo de débito que pode levar o inquilino a pensar: “vou partir pra outra”, ao invés de se acertar com o proprietário.

Entendemos que essa atitude se torna comum, em geral, por duas razões básicas: (a) falta de diálogo e cooperação entre inquilino/proprietário; e (b) falta de informação. Acreditamos que este artigo pode ajudar muito com as duas questões. Por isso, aqui estão 6 pontos sobre LOCAÇÃO que todo proprietário, inquilino e fiador DEVERIAM saber:

1. Acordo. Quanto mais cedo, mais barato

Você que é inquilino e começa a acumular débitos: procure negociar logo com o proprietário e evite uma dívida impagável. Você que é proprietário e tem um inquilino com problemas de pagamento: esteja aberto a negociar, evitando despesas futuras com a cobrança, e a própria demora em receber.

Normalmente, quanto mais cedo se negocia, melhor e mais econômico é para todos.

2. Chaves não entregues: aluguéis continuam correndo

A rigor, o aluguel continua sendo contabilizado até a data de devolução das chaves ao proprietário.

Por isso, ao inquilino que sair do imóvel recomenda-se devolver as chaves ao proprietário, solicitando um comprovante por escrito da devolução. Caso contrário, os aluguéis podem continuar se acumulando.

3. Dívida pode ser executada judicialmente

A lei não exige muitas provas da parte do proprietário para cobrar a dívida de aluguel. Um contrato escrito e algumas cartas ou e-mails de cobrança, normalmente, são suficientes.

Assim, o inquilino e seu fiador podem ser logo surpreendidos com bloqueios judiciais em contas bancárias e outros bens, como carros, imóveis, faturamento de empresas, dentre outros.

4. Inquilino fica com o “nome sujo”

Não faz muito tempo, nossa legislação passou a autorizar a negativação daqueles que estão sendo executados judicialmente.

Basta o advogado do proprietário requerer ao juiz, e a dívida poderá ser inscrita nos cadastros de inadimplentes e cartórios de protestos.

5. Será difícil/demorado alugar novamente

Além do “nome sujo”, é muito simples para uma imobiliária, corretor de imóveis ou o proprietário verificarem a existência de ações judiciais anteriores, referentes a despejo ou cobrança de aluguéis.

Esse histórico, se não impossibilitar, vai dificultar muito para o inquilino e o fiador conseguirem alugar outro imóvel.

De outro lado, no caso do imóvel abandonado pelo inquilino, também pode demorar para o proprietário conseguir alugar novamente, por questões legais e processuais.

E isso mostra, mais uma vez, que o melhor caminho é o diálogo e a negociação entre as partes, evitando que o caso chegue ao Judiciário.

6. Maiores despesas, para todos

Como regra geral, a partir do momento em que o proprietário ingressa no Judiciário para cobrar a dívida, o inquilino e o fiador podem considerar um aumento entre 10 a 20% sobre o valor: são os honorários do advogado do proprietário.

Além disso, todas as despesas de cobrança são somadas na dívida: postagens, taxas processuais, diligências de Oficiais de Justiça, dentre outras. E ainda tem a multa contratual, juros e correção monetária.

De outro lado, mesmo que tudo seja somado à dívida do inquilino, logo de início o proprietário terá de desembolsar, se não toda, a maior parte desses valores.

Por todos os ângulos se reforça o conselho já repetido: que as partes procurem negociar logo, antes que fique mais caro para todos.

Conclusão

No fim, nossa percepção fica sendo a de que, para o inquilino, não adianta fugir pois a dívida o acompanhará e, para o proprietário, é bom estar aberto ao diálogo e à negociação desde o início.

A ambas as partes, porém, não sendo encontrada uma solução aceitável ou mesmo havendo dúvidas sobre o que fazer, o conselho final é que busquem consultoria e assessoria de advogados que possam defender seus direitos com excelência.

Zaramello Advocacia

Fonte: Artigos JusBrasil

IGMI-R REGISTRA NOVA QUEDA DE IMÓVEIS RESIDENCIAIS EM AGOSTO

Pelo quinto mês consecutivo, O IGMI-R ABECIP registrou nova queda nos preços dos imóveis residenciais em agosto. No entanto, o montante desta queda, -0,09%, foi inferior aos -0.19% observados em julho, e com isso a trajetória medida pela variação acumulada do indicador em 12 meses continuou sua tendência iniciada em fevereiro último de suave reversão do ritmo de queda, registrando -1,45% em julho após o resultado de -1,48% observado em maio.

Esta tendência de suavização no ritmo de queda na variação acumulada em 12 meses foi reproduzida em seis das nove capitais analisadas pelo IGMI-R ABECIP - São Paulo, Rio de Janeiro, Recife, Porto Alegre, Salvador e Goiânia.

Clique na tabela para ampliar

Os preços dos imóveis residenciais ainda apresentam quedas em termos reais, tanto na perspectiva da variação mensal quanto na do acumulado em 12 meses. Os indicadores que apontam para a retomada gradual no nível de atividade da economia brasileira ainda não possuem efeitos notáveis sobre o desempenho do mercado imobiliário. No entanto, o efeito combinado da contínua desaceleração dos índices de inflação com a tendência de quedas nominais cada vez menores nos preços dos imóveis faz com que a variação de seus preços reais tenda à estabilidade.

Assim como na dimensão do nível geral de investimentos, alguns fundamentos importantes já permitem vislumbrar uma reversão do ciclo para os imóveis, porém com uma defasagem em relação ao desempenho dos demais setores da economia.

Fonte: ABECIP

PROCURADORIA GERAL DA REPÚBLICA EXARA PEDIDO CAUTELAR DE SUSPENSÃO DA LEI Nº 13.465/17

A Procuradoria Geral da República ajuizou, no dia 1 de setembro, a ação direta de inconstitucionalidade ADI nº 5.771, distribuída ao ministro Luiz Fux, e atualmente em seu gabinete para apreciação do pedido cautelar de suspensão de toda a lei 13.465/17.

"O Procurador Geral da República, com fundamento nos artigos 102, inciso I, alíneas a e p, 103, inc. VI, e 129, inc. IV, da Constituição da República, no art. 46, parágrafo único, inc. I, da Lei Complementar 75, de 20 de maio de 1993 (Lei Orgânica do Ministério Público da União), e na Lei 9.868, de 10 de novembro de 1999, propõe ação direta de inconstitucionalidade, com pedido de medida cautelar, contra a Lei 13.465, de 11 de julho de 2017, que “dispõe sobre a regularização fundiária rural e urbana, sobre a liquidação de créditos concedidos aos assentados da reforma agrária e sobre a regularização fundiária no âmbito da Amazônia Legal; institui mecanismos para aprimorar a eficiência dos procedimentos de alienação de imóveis da União” e altera numerosas outras leis".

Dentre as principais alterações, a lei 13.465/17 dispõe sobre a regularização fundiária rural e urbana; disciplina o direito real a laje no Código Civil; estabelece regras para o condomínio de lotes; regulamenta a arrecadação de imóveis abandonados; facilita a extinção de enfiteuse sobre Terras de Marinha, por meio de remição; traz mudanças que afetam a lei que regula a alienação fiduciária em garantia de imóveis; modifica a Lei de Registros Públicos para incorporar o instituto da usucapião extrajudicial; e implementa o Código Nacional de Matrícula. 

OBS. Clique nos links acima e acesse a íntegra da ADI 5.771 e a Lei 13.465/17.

PGR: A arguição da inconstitucionalidade material

"Não é necessário analisar de forma destacada cada dispositivo da Lei 13.465/2017, porque, fundamentalmente, ela fere a Constituição ao tratar de seus temas centrais – regularização fundiária rural, regularização fundiária urbana e desmatamento – em descompasso com numerosas diretrizes que a ordem constitucional estipula. Antes, porém, de expor suas inconstitucionalidades, é necessário realçar a compreensão correta do direito social a moradia, ilegitimamente utilizado como base para edição da MP 759/2016".

A PGR ressalta que,

"A Lei 13.465/2017, caso não suspensa liminarmente em sua integralidade, permitirá privatização em massa de bens públicos - e há notícias de atuação política para criação de mutirões objetivando acelerar a emissão de títulos - sem preocupação com essas políticas, o que consolidará situações irreversíveis, como elevação do número de mortes em razão de conflitos fundiários, aumento da concentração fundiária (por atender aos interesses do mercado imobiliário e de especuladores urbanos e rurais), além de conceder anistia a grileiros e desmatadores. Ressalte-se também a ocorrência de prejuízo severo aos processos de regularização fundiária, que caminhavam de acordo com a legislação anterior (Lei 11.977/2009) e terão de readequar-se à nova regulamentação.

A lei impugnada tem o efeito perverso de desconstruir todas as conquistas constitucionais, administrativas e populares voltadas à democratização do acesso à moradia e à terra e põe em risco a preservação do ambiente para as presentes e futuras gerações. É necessário, portanto, que a disciplina inconstitucional imposta pela norma seja o mais rapidamente possível suspensa em sua eficácia e, ao final, invalidada por decisão definitiva do Supremo Tribunal Federal".

Vez que, até o momento, ainda não há decisão disponibilizada no site do Supremo Tribunal Federal, esperemos que o ministro Luiz Fux, reconheça a ausência de indícios das alegações da PGR e indefira o pedido cautelar de suspensão, mantendo os efeitos da lei 13.465/2017, garantindo assim, uma maior segurança jurídica para o já valetudinário mercado imobiliário.

Prof. Marcos Mascarenhas - Editor

ALUGUEL DE IMÓVEIS E OS RISCOS DO SEGURO FIANÇA

O aluguel de imóveis no Brasil é complexo e exigiu a criação de diversas leis que foram sendo aperfeiçoadas com o passar do tempo. Comprovou-se que a atuação das imobiliárias é essencial para amenizar os riscos decorrentes da inadimplência dos inquilinos. Contudo, de tempos em tempos surgem novidades muito atraentes que ao final descobrimos ser uma ilusão, como a promessa da administradora ou imobiliária pagar o seguro fiança no lugar do inquilino, de maneira que essa empresa venha a desenvolver sua atividade mesmo tendo prejuízo.

A experiência comprova ser impossível conduzir uma locação por meio virtual, pois computador não tem como avaliar e nem pesquisar in loco vários imóveis para apurar o valor de mercado, fazer a vistoria de maneira a cobrar os danos provocados pelo inquilino, negociar os reajustes, uma reforma e muito menos resolver os conflitos que surgem em qualquer locação.

Em geral, o maior risco de prejuízo numa locação ocorre no momento da desocupação do imóvel, pois nessa hora o inquilino não se preocupa tanto com sua imagem e assim, muitas vezes, deixa de cumprir suas obrigações já que está indo embora. É, ao final da locação, que se mostra importante a solidez dos fiadores ou de outro tipo de garantia, como o seguro fiança ou um depósito de valor expressivo em um título de capitalização.

Imobiliária iniciante e a ilusão da locação rápida

Algumas imobiliárias principiantes locam o imóvel para qualquer um, fazendo parecer que sua rapidez é eficiência. Em geral, ligam para o proprietário alegando que já têm um pretendente excelente e assim procuram pegar as chaves para induzi-lo a permitir que venham a promover também a locação. Cometem a falta de ética de criticar a imobiliária que trabalha com seriedade, que tem a preocupação de fazer uma locação segura, o que exige critério para aprovar as fichas do inquilino e dos fiadores.

Essas imobiliárias aventureiras, que felizmente são exceção, apregoam que são mais ágeis e assim, com a única intenção de ganhar de imediato a taxa de contrato/cadastro e a comissão mensal, fazem a locação de maneira descuidada, contando com o fato de o locador ser leigo e que este não conferirá a precariedade do cadastro, que às vezes, nem é realizado.

Nova onda da internet pode gerar uma surpresa

Desde 2014, com o grande crescimento de oferta de imóveis após o boom imobiliário, surgiram algumas startups focadas no setor de locação de imóveis. Têm tudo para ser a nova versão da Bolha da Internet, que alguns se lembram como “Bolha das Empresas ponto com” que foi uma bolha especulativa criada no final da década de 1990, que gerou uma forte alta das ações das novas empresas de tecnologia da informação e comunicação baseadas na internet. Milhares de pessoas perderam fortunas após a especulação atingir o auge em 10/03/2000 na Bolsa de Nova Iorque, tendo a partir de 2001, a Nasdaq despencado e a bolha se esvaziado rapidamente com algumas empresas “ponto com” sido vendidas ou absorvidas por fusão, sendo que a maioria quebrou ou desapareceu.

Essas novas imobiliárias do futuro que surgiram de startups, têm prometido a locação milagrosa, como se só existissem pessoas honestas. Certamente, essa forma de trabalhar seria viável na Suécia, Nova Zelândia, Noruega, Suíça ou Canadá, onde a justiça é pouco acionada, sendo até dispensável os fiadores. Bem diferente do Brasil, onde é comum ações de cobrança de aluguéis que demoram anos e ser raridade o imóvel ser devolvido espontaneamente em perfeito estado.

Você acredita numa empresa que trabalha para ter prejuízo? 

Essas imobiliárias virtuais prometem o milagre de pagar o seguro fiança que tem o custo entre 9,6% a 15% ao mês, apesar de receber apenas 10% de comissão do locador. Fica evidente que há algo errado! Nenhuma imobiliária de verdade se mantem com 0,4% de comissão ao mês, a não ser que seja na realidade uma corretora de seguros que tem outro foco de serviços. Ao verificar o contrato social e o CNPJ de algumas delas percebe-se que o foco não é realmente administrar uma locação de maneira a proteger o locador, mas sim criar uma carteira de clientes que será negociada futuramente de maneira a obter uma vantagem financeira nesses negócios do outro mundo. Quer comprovar? Peça o balanço da imobiliária e solicite explicações sobre como ela consegue pagar as despesas operacionais.

É comum o locador perceber que foi mal assessorado somente na ocorrência de despejo por falta de pagamento ou no ato da cobrança dos danos do imóvel, quando toma conhecimento do péssimo negócio realizado pela suposta imobiliária. Esta não diz que o seguro de 9,6% tem várias limitações, sendo que não garante a pintura e os danos do imóvel.

Seguradora quando vê o prejuízo sai fora do problema

Atuar no ramo imobiliário não é para amadores, pois basta vermos a história que comprova os vários insucessos de grandes cias seguradoras que lançaram o seguro fiança locatícia sem ter pleno domínio do assunto. Uma coisa é vender garantia e outra muito diferente e entender a Lei do Inquilinato e os desdobramentos desse setor de alta complexidade. Se garantir as obrigações de uma locação fosse simples, o seguro fiança criado desde 1979 pela Lei n° 6.649, já seria sucesso há décadas.

Somente em 1994, após a Lei nº 8.245/91, esse seguro começou a ser oferecido, sendo que nesses 23 anos diversas Cias. Seguradoras fracassaram ao tentar emplacá-lo.

Dentre as Cias. que trabalharam com o Seguro Fiança e encerraram as atividades, temos a União, Rural e a Phenix, seguradoras que não constam mais na Superintendência de Seguros Privados (SUSEP). Depois vieram a Sauex que atuou até abril 2001, a Martinelli até março 2003 e a Interbrasil que desistiu em junho de 2005. Há ainda grandes seguradoras que têm o produto quase paralisado, pois não conseguiram viabilizá-lo. Várias seguradoras tiveram enormes prejuízos com fraudes, má gestão, pois desconheciam as particularidades da Lei do Inquilinato e a morosidade da Justiça contra os devedores numa locação.

Corretor travestido de imobiliária

O corretor de seguro travestido de imobiliária falta com a verdade ao dizer que o seguro de 9,6% garante tudo, pois no momento da renovação do seguro, se houver sinistro, o valor do seguro subirá expressivamente e o locador terá surpresas, não adiantando reclamar no site que ficou sem qualquer garantia apesar do imóvel estar ocupado. Essa possibilidade de problemas é real diante do aumento do desemprego e do desaquecimento da economia, pois a história comprova como é complicado aventurar nesse mercado.

Kênio de Souza Pereira - Advogado e presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG.

ALUGUEL DE IMÓVEIS RESIDENCIAIS CAI 0,33% EM AGOSTO

O Índice FipeZAP, registrou queda de 0,33% entre julho e agosto. Com isso, a pesquisa identifica estabilidade no preço médio de locação neste ano (-0,08%), resultado que, frente à inflação acumulada de 1,62% no período IPCA/IBGE (Índice de preços ao consumidor/ Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística), implica uma queda real de 1,67% no preço médio de locação no período. Entre as cidades que acompanharam o recuo mensal no preço médio de locação, a variação foi mais intensa no Rio de Janeiro (-1,38%) e em Niterói (-0,86%).

Segundo a pesquisa, tiveram algumas cidades que registraram aumento de preço no mês, destacaram-se Belo Horizonte (+0,72%), Salvador (+0,36%) e Florianópolis (+0,26%). Nos últimos 12 meses, o Índice de Locação apontou recuo de 0,51% no preço médio do aluguel em termos nominais. Dentre as cidades monitoradas, as maiores quedas nos preços foram no Rio de Janeiro (-6,62%) e em Campinas (-4,62%). Já entre as regiões que registraram aumento de preço nos últimos 12 meses, destacam-se Distrito Federal (+3,32%), São Bernardo (+3,0%) e Santos (+2,63%).

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Nos últimos 12 meses (+2,46%), a pesquisa de Locação acumula queda real de 2,90% no período.

Em agosto, o valor médio do aluguel de imóveis nas cidades monitoradas foi de R$ 28,48/m². São Paulo desponta como a cidade com o maior valor médio por m² do País (R$ 35,76), seguida por Rio de Janeiro (R$ 32,92) e Distrito Federal (R$ 29,70). Já entre as cidades com o valor do aluguel mais barato por m² no mês de análise, destacam-se Goiânia (R$ 14,80), Fortaleza (R$ 16,23) e Curitiba (R$ 16,49).

Comparando-se o preço médio de locação com o preço médio de venda dos imóveis, é possível obter uma medida da rentabilidade para o investidor que opta por alugar seu imóvel. Esse indicador é relevante, em particular, para avaliar a atratividade do mercado imobiliário em relação a outras opções de investimento disponíveis. Com base em dados de agosto, o retorno médio anualizado do aluguel manteve-se em 4,3%.

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Fonte: ZapPro