COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA

Introdução

O presente trabalho tem por objetivo analisar o contrato de compromisso de compra e venda, dentro da sistemática contratual inserida no vigente Código Civil, mais especificadamente em seus arts. 1.225, VII, 1.417 e 1.418.

A promessa de compra e venda é o instrumento pelo qual a pessoa física ou jurídica se compromete a vender a uma outra pessoa um determinado bem, seja ele móvel ou imóvel, corpóreo ou incorpóreo, mediante as condições pactuadas no compromisso.

Neste estudo analisaremos o compromisso de compra e venda, buscando compreender suas peculiaridades, examinando suas raízes históricas e seus aspectos mais relevantes para a doutrina.

1. PROMESSA DE COMPRA E VENDA

Natureza Jurídica
A promessa de compra e venda é uma espécie de contrato muito utilizada atualmente, que conforme dito anteriormente, encontra-se situada dentro do Código Civil nos arts. 1.417 e 1.418, que dispõe o seguinte:

Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.

Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos destes forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.

A promessa de compra e venda é sem dúvidas um contrato preliminar que objetiva a realização de um negócio jurídico futuro, normalmente, um contrato de compra e venda, é certo ainda, que o promitente comprador faz jus aos direitos reais elencados no art. 1225 do CC, mais especificamente em seu inciso VII.

Orlando gomes distingue a promessa de compra e venda do compromisso, alegando que:
O contrato preliminar de compra e venda gera, para ambas as partes a obrigação de contrair o contrato definitivo. Contém, implicitamente, a faculdade de arrependimento, assim entendida, em sentido amplo, a de submeter-se a parte inadimplente às consequências normais da inexecução culposa de um contrato.[2]

Outra característica que distancia a promessa de compra e venda dos tradicionais contratos preliminares é a atribuição ao promitente comprador de um direito real. Acerca deste assunto leciona ARRUDA ALVIM:
Coloca-se, ainda, no art. 1.225, VII do novo Código Civil, o compromisso de compra e venda como um direito real. Embora não se diga, neste dispositivo, que este compromisso haja de ser inscrito para ser direito real, esta necessidade de inscrição e os próprios requisitos de que se deve revestir este compromisso se encontram expressados no art. 1.417 do vigente Código Civil. Não poderá haver cláusula de arrependimento para que se possa configurar direito real – conjugando-se o art. 1.471 com o 1.225, VII – acabando-se por concluir que deve o compromisso estar inscrito, para ser direito real.[3]

Neste mesmo sentido, ministra SERPA LOPES:
Parece indiscutível ter a promessa irretratável de venda a caráter de direito real de gozo, pois o que visou o legislador não foi afetar a coisa ao pagamento preferencial do credor, mas sim, conferir ao promissário comprador uma prerrogativa sobre a coisa vendida.[4]

Diante desses ensinamentos, resta ao promissário comprador um direito real sobre o bem, o qual pode ser alcançado mediante a ação de adjudicação compulsória, caso o promissário vendedor se recuse a cumprir com o contrato preliminar, tema que estudaremos adiante.

Forma do compromisso de compra e venda.
O compromisso de compra e venda deve seguir os requisitos de validade previstos no art. 104 do Código Civil de 2002, para que seja possível obter formação do negócio jurídico. Podendo, no entanto, ser por instrumento público ou particular, cabendo as partes adotar o modelo que mais se adapta as suas necessidades.

Um ponto importante e que deve ser mencionado neste trabalho é sobre a outorga uxória para a formação da promessa de compra e venda, quando se tratar de bens imóveis, exceto na hipótese dos cônjuges terem adotado o regime de separação de bens.

A respeito do tema ARNALDO RIZZARDO ensina que:
Quando, porém, se procede à leitura do parágrafo único do art. 439 do CC/2002, conclui-se que o compromisso sem o consentimento do outro cônjuge pode ser válido no que se refere aos efeitos meramente obrigacionais que dele resultam. Ou seja, sem o consentimento do outro cônjuge, a promessa só pode produzir efeitos obrigacionais, mas não constituirá direito real[5].

Tal entendimento prejudica a eventual propositura da ação de adjudicação compulsória nos casos em que o promissário vendedor se recusa a cumprir com a promessa.

Arrependimento
Antes da entrada em vigor do Decreto – Lei nº 58/37, não existiam meios para compelir o promitente vendedor a ser compelido ao cumprimento do contrato.

Neste sentido o Decreto – Lei nº 58/37 veio para impedir este tipo de conduta desonesta existente no direito brasileiro, fazendo valer o direito do promissário comprador, desde que este tenha cumprido com as suas obrigações contratuais, ou seja, quitado o preço previamente ajustado.

Tal decreto tem como justificativa afastar a desonesta prática dos loteadores de se arrepender da venda, após o pagamento integral pelo promissário comprador.

Diante disso, o Supremo Tribunal Federal Criou a súmula 166 que diz:
“É inadmissível o arrependimento no compromisso de compra e venda sujeito ao regime do decreto-lei 58, de 10/12/1937.”

AZEVEDO JÚNIOR adverte que:
Não tendo havido impedimento, porém, para que as partes, por força do princípio da autonomia da vontade, ajustem uma promessa de contratar venda e compra de imóvel não loteado, estipulando cláusula de arrependimento. Mas teremos aí, então, a rigor, um outro contrato, distinto do compromisso de que tratamos até agora e submetido a normas especiais

O direito de arrepender-se existe, desde que previamente fixado pelas partes, devendo ser exercido dentro dos moldes contratuais.

2. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA

A Adjudicação compulsória é uma ação judicial destinada a promover o registro imobiliário necessário à transmissão da propriedade imobiliária quando não vier a ser lavrada a escritura definitiva em solução de uma promessa de compra e venda de imóvel. Quando o vendedor e o comprador de um imóvel celebram um contrato de promessa de compre e venda, para pagamento do preço em prestações, ambas as partes se comprometem, após quitado o preço, a promover a lavratura da escritura definitiva. Se qualquer das partes, seja o promitente vendedor, seja o promissário comprador, por razões diversas, não concluir o negócio jurídico com a lavratura da escritura definitiva, a parte interessada pode ajuizar ação de adjudicação compulsória com a finalidade de, mediante sentença, obter a carta de adjudicação, que será levada, então, para o competente registro no cartório de imóveis, independente de celebração de escritura.

No entanto, surge um problema quando o compromisso de compra e venda não foi devidamente registrado em cartório, pois tal ato serve para conceder a eficácia do direito de real, tornando possível a ação de adjudicação compulsória.

A fim de solucionar o problema o Conselho Federal de Justiça formou entendimento registrado pelo Enunciado nº 95, da 1ª Jornada de Direito Civil, que: o direito à adjudicação compulsória (art. 1.418 do Código Civil), quando exercido em face do promitente vendedor, não se condiciona ao registro da promessa de compra e venda de registro imobiliário.

Súmula n° 239 do STJ - O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis.

O referido entendimento vem sendo utilizado pelos tribunais brasileiros na atualidade.

Conclusão

Conclui-se, neste estudo, que a Promessa de Compra e Venda é uma modalidade de contrato muito utilizada na atualidade e encontra-se prevista nos artigos 1.417 e 1.418 do Código Civil.

Nesta modalidade de contrato, os efeitos produzidos atingem à todas as partes, tornando um obrigado a vender e o outro obrigado a comprar, sendo o primeiro denominado de promitente comprador, cujos direitos encontram-se elencados no art. 1.225, VII do Código Civil, que é um direito real e a outra parte denominada promitente vendedor.

Por fim, se o compromisso de compra e venda estiver registrado no Cartório de Registro de Imóveis, com o pagamento do preço previamente ajustado, faculta ao promitente comprador o direito de promover ação de adjudicação compulsória em face do promitente vendedor, e caso esta ação seja julgada procedente, o juiz por sentença, determinará a outorga definitiva da escritura do imóvel ao promissário comprador.

Referências bibliográficas
GOMES, Orlando. Contratos. Rio de Janeiro, Forense.

ARRUDA ALVIM, José Manuel de. Comentários ao código civil brasileiro, volume XI, tomo I: livro introdutório ao direito das coisas e o direito civil/ Coordenadores: Arruda Alvim, Thereza Alvim e Alexandre Clápis. Rio de Janeiro: Forense, 2009.

SERPA LOPES, Miguel Maria de. Curso de direito civil, 4. Ed. 1962. Vol. VI, pág. 39.

RIZZARDO, Arnaldo, Promessa de compra e venda e parcelamento do solo urbano urbano: Leis 6.766/79 e 9.785/99, 8ª ed., São Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 2010.

Notas
[2]GOMES, Orlando. Contratos. Rio de Janeiro, Forense, 2008. pág. 290

[3]ARRUDA ALVIM, José Manuel de. Comentários ao código civil brasileiro, volume XI, tomo I: livro introdutório ao direito das coisas e o direito civil/ Coordenadores: Arruda Alvim, Thereza Alvim e Alexandre Clápis. Rio de Janeiro: Forense, 2009. pág. 324.

[4] SERPA LOPES, Miguel Maria de. Curso de direito civil, 4. ed. 1962. vol. VI, pág. 39

[5] RIZZARDO, Arnaldo, Promessa de compra e venda e parcelamento do solo urbano : Leis 6.766/79 e 9.785/99, 8ª ed., São Paulo : Editora Revista dos Tribunais, 2010, pág. 146.

Eline Luke Teixeira Paim - Advogada, graduada em Direito pela Faculdade Municipal de Direito de Franca e pós-graduanda em Direito Contratual pelo Inage - USP Ribeirão Preto
Fonte: Revista Jus Navigandi

PONTOS POLÊMICOS DA LOCAÇÃO DE IMÓVEIS

O aluguel é, muitas vezes, a saída encontrada por quem ainda não conseguiu comprar seu próprio imóvel ou opta por não ter um lugar fixo para residir. É uma maneira segura de ter o próprio espaço.

Porém, algumas vezes, a relação entre locador e locatário pode ser pontuada por algumas divergências. Por isso, corretores que trabalham com a locação de imóveis devem agir em alguns pontos polêmicos do universo locatício, pois é ele quem vai administrar o imóvel de uma terceira pessoa.

Reajuste do aluguel

Uma questão de suma importância diz respeito ao reajuste do aluguel. A maior parte dos contratos de locação imobiliária é baseada no Índice Geral de Preços de Mercado (IGPM), que já ficou conhecido como inflação do aluguel, e seu reajuste só pode ser feito uma vez por ano, no mês de aniversário do contrato.

Se o contrato de locação tiver prazo indeterminado, as partes, locador e locatário, poderão negociar um novo valor. Os parâmetros seguem a evolução do mercado, considerando a região e a qualidade do imóvel.

Existem duas situações onde o locatário poderá reivindicar o aumento. São elas:

a – Contrato por prazo indeterminado: A alternativa do locatário é devolver o imóvel sem o pagamento da multa. Caso não haja um acordo do novo valor com o locador, este poderá ingressar com a denúncia vazia (retomada imotivada), caso as partes não consigam atingir o objetivo comum.

b – Contrato por prazo determinado (situação mais rara): o locatário poderá ingressar com uma ação revisional objetivando uma decisão judicial, através de laudo pericial, estipulando o valor justo para o contrato.

Multa contratual

Antes da alteração da lei que dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes, conhecida como Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91), o locatário, ao devolver o imóvel antes do fim do contrato, tinha de pagar uma multa integral, independente da quantidade de tempo para o final do trato.

Com a mudança implantada na lei, o locatário possui o direito de devolver o imóvel locado antes do término do contrato, pagando, todavia, a multa pactuada no acordo proporcionalmente ao período de cumprimento do contrato.

– O fato é que, inexistindo acordo, o desfazimento da locação durante a vigência do contrato, motivado pelo locatário, encontra-se exemplificada a mencionada Lei, onde em linhas gerais, estabelece a obrigação do pagamento de multa rescisória proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada – avalia o advogado especialista em direito imobiliário, Wilson Martins.

O locatário somente ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer da transferência imposta pelo seu empregador para prestar serviço em localidade diferente da onde se deu o início do contrato.

Em relação ao “valor justo” a ser pago, o interessado pode pedir a revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço do mercado, mas, somente após decorridos três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado.

– Porém, antes de completados os ditos três anos, o locador é detentor do direito de receber o valor do aluguel acrescido dos reajustes legalmente implementados – afirma Martins.

Sublocação

Sublocação é um termo muito utilizado no mercado imobiliário. Nada mais é do que o acordo entre locador e locatário de repassar o aluguel para uma terceira pessoa, no caso o sublocatário. Este último é que será o encarregado de pagar o “primeiro” aluguel ao locatário e daí resolver o aluguel principal com o locador. Tanto a sublocação, quanto a cessão ou empréstimo total ou parcial dependem do consentimento prévio e escrito do locador.

O artigo 13 da Lei 8.245/91 estabelece a necessidade de consentimento prévio e por escrito do locador para a legitimidade da sublocação, sob pena de o locatário responder por infração legal ou contratual podendo o despejo lhe ser intentado.

Não há um prazo estipulado especificamente para a sublocação, pois seu funcionamento está atrelado ao da locação.

– Uma vez desfeita a locação, igualmente, ficam desfeitas as sublocações, assegurado ao sublocatário o direito de indenização em face do sublocador – diz Martins.

Ação de despejo

Dentre esses pontos polêmicos, encontra-se também a ação de despejo. Essa pode ser movida por falta de pagamento dos aluguéis e acessórios da locação, por descumprimento de cláusula contratual, por infração à legislação inquilinária (Lei nº 8.245/91), pela retomada imotivada (denúncia vazia) ou retomada motivada (motivos previstos na legislação, também chamada de denúncia cheia).

Entretanto, o corretor de imóveis que administra o bem, não poderá entrar com essa ação de despejo, a não ser que tenha o conhecimento técnico para isso, como explica Wilson Martins:

– Vale lembrar que o autor da ação será o locador e não o corretor de imóveis e que a propositura da ação deve ser feita por profissional técnico habilitado, no caso um advogado. Isto posto, o corretor deverá contratar o advogado, dispor dos valores necessários para pagamento das custas judiciais, diligenciar para que seja proposta ação e monitorar o caso acompanhado do defensor contratado.

Quanto ao tempo da ação, vai depender exatamente da razão pela qual a ação vai ser interpolada.

Cada processo tem sua peculiaridade na tramitação, esbarrando em dificuldades por vezes desconhecidas e inesperadas. Dentro de uma média, uma ação de despejo por falta de pagamento, por exemplo, poderá durar de 12 a 18 meses.

Ainda de acordo com Wilson Martins, poderá ser concedida liminar para desocupação em quinze dias, independente de audiência prévia, desde que, prestada caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem, por exemplo, os seguintes fundamentos:

a) descumprimento do mútuo acordo, celebrado por escrito e assinado pelas partes e por duas testemunhas, no qual tenha sido ajustado o prazo mínimo de seis meses para desocupação, contado da assinatura do instrumento;

b) término do prazo da locação para temporada, tendo sido proposta a ação de despejo em até trinta dias após o vencimento do contrato;

c) morte do locatário sem deixar sucessor legítimo na locação, de acordo com o referido no inciso I do art. 11, permanecendo no imóvel pessoa não autorizada por lei;

d) o término do prazo da locação não residencial, tendo sido proposta a ação em até 30 (trinta) dias do termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada;

e) a falta de pagamento de aluguel e acessórios no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37.

Matéria publicada na Revista Stand 27 / Fonte: CRECI-RJ

Nota do Editor:
Nos casos dos contratos residenciais de 30 meses ou mais, a locação encerra findo esse prazo e, após, se o locatário permanecer por mais de trinta dias no imóvel sem oposição do locador, prorroga-se por prazo indeterminado, quando então o locador pode, a qualquer tempo, exercer o direito da denúncia vazia, concedendo ao locatário 30 dias para desocupar o imóvel. Esse direito está previsto no Artigo 46, § 2º da Lei 8.245/91.

Já nos casos das locações residenciais contratadas por prazo inferior a trinta meses, geralmente 12 meses, depois de decorrido esse prazo, a locação fica automaticamente por prazo indeterminado, e o locador somente poderá retomar o imóvel mediante denúncia motivada, ou seja, deverá justificar o pedido de desocupação com alguma das hipóteses previstas na lei, especificamente no Artigo 47 da Lei 8.245/91, como uso próprio, de ascendente ou descendente; para realização de obras determinadas pelo Poder Público, ou se já se passaram cinco anos do prazo inicial contratado.

DIVULGAÇÃO: SnapRealty - SOFTWARE PARA GESTÃO DE INCORPORADORAS

O mercado brasileiro vive uma bolha imobiliária. Considerando as oito principais incorporadoras do país, são R$ 29 bilhões em imóveis não vendidos, segundo um levantamento do banco JP Morgan.

O relatório identificou que, além do momento desfavorável vivido pela economia nacional, as comercializações foram afetadas por cancelamentos nas vendas, os chamados “distratos”. Eles acontecem geralmente ao final das obras, quando o cliente que adquiriu o imóvel na planta é repassado para o banco para obter o financiamento para quitar a dívida com a incorporadora.

“Uma forma de driblar os distratos é focar em soluções que auxiliem na secretaria de vendas, que possa prever com agilidade e segurança a análise de crédito. E, se necessário, também controlar as solicitações de cancelamento”, explica Fábio Zarvos, CEO da SnapSystems, desenvolvedora do SnapRealty, um aplicativo de negócios desenhado para atender incorporadoras e imobiliárias dentro da plataforma Salesforce.

A solução possibilita criar um fluxo de trabalho para que a análise de crédito seja mais rápida e segura, em que controla todo o histórico do cliente dentro de um único ambiente e repassa informações em tempo real ao corretor responsável.

O SnapRealty ainda combina ferramentas para gestão da força de vendas, atendimento ao cliente, planejamento e controle financeiro de empreendimentos imobiliários. O sistema conta com um workflow que gerencia etapas, desde a aprovação de propostas até a vistoria para entrega do imóvel.

O executivo comenta que a plataforma ganha cada vez mais espaço entre as incorporadoras, com mais de 300 usuários ativos. “O SnapRealty é responsável por 80% de nosso faturamento, e esperamos um crescimento considerável em nossas vendas para o próximo ano”.

4 vantagens ao utilizar o SnapRealty:

Métricas de desempenho: permitem criar controles para acompanhar a performance dos corretores, como o tempo limite para trabalhar em uma proposta, por exemplo.

Fluxo de aprovações: monitora todas as modificações realizadas nas tabelas de vendas, como crédito, assinaturas de contratos, entre outros.

Espelho de vendas: possibilita visualizar em tempo real todos os status dos empreendimentos, com andamento de cada apartamento de um prédio, por exemplo.

Controle de distrato: cria fluxos de trabalho para gerenciar as solicitações de cancelamento de compra e acompanha em tempo real o andamento do processo dentro do histórico do cliente.

Para mais informações, acesse: www.snapsystems.com.br

GARAGEM DEIXA DE SER UM BEM DE FAMÍLIA

A Lei 8.009 de 29/03/1990 garante que o único imóvel residencial do casal ou da entidade familiar é impenhorável por se tratar de bem de família. Logo, ele fica livre de qualquer tipo de dívida civil, comercial, fiscal, previdenciária ou de outra natureza contraída pelos cônjuges ou pelos pais ou filhos que sejam seus proprietários e nele residam (salvo nas hipóteses previstas nesta lei).

Por ser bastante abrangente a proteção do bem de família, fica clara a intenção do legislador em proteger e amparar um problema social de moradia preservando a unidade familiar. Mas, o que é desconhecido por muita gente é que a impenhorabilidade não é absoluta, pois o artigo 3º da Lei apresenta um rol de exceções que possibilita a penhora do bem de família.

Por outro lado, fica em segundo plano o crédito dos credores, uma vez que há um imóvel a menos para penhorar. Atentando para isso, em decisão recente, o Superior Tribunal de Justiça decidiu que o box de garagem, quando tiver registro próprio, poderá ser penhorado, sendo usado para garantia dos credores, consoante Súmula 449.

Desta maneira, destaca-se que o box de garagem deverá ter uma matrícula própria, sendo considerado um bem autônomo em relação ao bem de família. Em caso de propriedade com garagem anexa registrada em uma só matrícula, esta será ainda resguardada pela impenhorabilidade prevista na Lei 8.009/90.

Com efeito, considerando a lógica que o devedor contumaz não possui veículo por ausência de recursos, a decisão torna-se medida justa. Ademais, mesmo que o devedor possua um automóvel o crédito do credor deve ser estimado, pois todos possuem o direito de receber o que lhe é devido.

De outro norte, não deve ser ignorado o fato que a penhora de um box de garagem pode causar constrangimento do devedor, que terá a sua situação de inadimplência exposta perante os seus vizinhos. Nesse sentido, destaca-se que o próprio vizinho do devedor poderá arrematar o box de garagem que for levado a leilão.

Entretanto, o direito do credor em receber o seu crédito é importante, uma vez que é sabido que nenhuma empresa consegue estabilidade no mercado tendo o seu capital prejudicado.

Pensando nesta linha de raciocínio é que o Superior Tribunal de Justiça sumulou que o box de garagem autônomo é considerado um bem penhorável, sendo este novo entendimento considerado um avanço para a recuperação de crédito, pois foi priorizado o direito do credor em relação ao conforto do devedor. Apesar de ser a decisão do STJ, não há como negar que a medida é, no mínimo, polêmica.

Sarah Ghedin Orlandin - Advogada inscrita na OAB/SC sob o nº 34.619, graduada no curso de Direito pela Universidade do Extremo Sul Catarinense (UNESC), pós-graduada em Direito Civil, Negocial e Imobiliário pela Universidade Anhanguera - Uniderp e colunista da Revista do Factoring.

Fonte: Artigos JusBrasil

Nota do Editor:

Clique no link abaixo para acessar a lei 8.009/90:

http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8009.htm

MOODY'S DESTACA GANHO DO BRASIL COM LETRAS IMOBILIÁRIAS

Novas regulamentações financeiras introduzidas este mês pelo governo brasileiro vão permitir aos bancos brasileiros emitirem pela primeira vez as Letras Imobiliárias Garantidas, ou LIGs, que vão acrescentar liquidez ao mercado de capitais do País, avalia a agência de classificação de risco Moody's, em relatório. O instrumento será especificamente lastreado por carteiras de financiamento imobiliário e deve beneficiar principalmente a Caixa Econômica Federal, segundo a agência.

As LIGs serão complementares às Letras de Crédito Imobiliário (LCI) existentes. As LCIs também são títulos emitidos por bancos e lastreados em financiamento imobiliário, porém não têm a proteção oferecida pela segregação de ativos que é proporcionada às LIGs.

A Moody's aponta que essa nova modalidade deve beneficiar particularmente a Caixa, que representa 68% do mercado de financiamento imobiliário brasileiro e cuja carteira de crédito vem crescendo em resposta a políticas habitacionais do governo. Segundo a agência, embora os bancos privados também tenham expandido o volume de empréstimos em suas carteiras de crédito imobiliário, esses financiamentos ainda representam apenas uma parcela modesta do total de empréstimos dos bancos. "Como tal, não esperamos que os bancos privados, como o Itaú Unibanco, o Bradesco e o Santander, utilizem as LIGs com frequência", diz o relatório.

A nova regulamentação, publicada em 7 de outubro por meio da Medida Provisória 656, visa estimular o mercado de capitais do Brasil e incentivar o investimento de longo prazo por parte dos investidores brasileiros e estrangeiros. O instrumento beneficia o investidor que não quer correr o risco banco, já que, em caso de falência da instituição emissora, os ativos estão apartados do patrimônio da instituição.

A Moody's destaca ainda que a LIG também será isenta de Imposto de Renda para investidores pessoa física e investidores estrangeiros que não sejam de países com tributação favorecida. Com a maior participação de investidores na negociação desses títulos, um mercado secundário se desenvolverá. "A introdução das LIGs no mercado brasileiro permitirá que os bancos expandam para o financiamento de prazo mais longo, aumentando suas opções de financiamento", avalia a vice-presidente e analista sênior da Moody's, Daniela Chun Jayesuria.

Os investidores terão recurso primeiramente por meio da força de crédito da instituição financeira emissora e, em seguida, por meio dos fluxos de caixa da carteira segregada de financiamentos imobiliários, se o banco deixar de fazer os pagamentos requeridos dos bônus. Essa segunda camada de proteção pode dar suporte a um rating mais alto nas LIGs do que em uma dívida sênior sem garantias da instituição financeira. A agência ressalta, porém, que os reguladores ainda precisam tomar decisões sobre algumas característica das LIGs, o que leva a alguma incerteza sobre seu impacto no crédito.

Fonte: Stefânia Akel / Estadão

IGP-M SOBE 0,28% EM OUTUBRO

O Índice Geral de Preços - Mercado (IGP-M) subiu 0,28%, em outubro, divulgou nesta quinta-feira a Fundação Getulio Vargas. Em setembro, o índice variou 0,20%. Foi o segundo mês seguido de alta, após quatro deflações seguidas. Em setembro de 2013, a variação foi de 0,86%. A variação acumulada em 2014, até outubro, é de 2,05%. Em 12 meses, o IGP-M variou 2,96%.

O IGP-M é usado como referência para a correção de valores de contratos, como os de energia elétrica e de aluguel de imóveis. O indicador é composto pelo Índice de Preços por Atacado (IPA), com peso de 60%, pelo Índice de Preços ao Consumidor (IPC), com 30%, pelo Índice Nacional de Custo da Construção (INCC), com 10%. A pesquisa é feita entre o dia 21 do mês anterior até o dia 20 do mês de referência.

Fonte: Excerto do texto de O GLOBO

ABRAMAT: É POSSÍVEL NOVA FAIXA DE RENDA NO MINHA CASA, MINHA VIDA

O governo da presidente Dilma Rousseff, em seu segundo mandato, terá condições de realizar ajustes em sua política econômica, afirmou o presidente da Associação Brasileira da Indústria de Materiais de Construção (Abramat), Walter Cover.

Ele considerou positiva a reeleição da petista e destacou a possibilidade de criação de uma nova faixa de renda atendida pelo programa Minha Casa Minha Vida.

"Para a construção o resultado das eleições foi positivo e devemos voltar a crescer já em 2015," disse Cover em entrevista ao Broadcast, serviço de notícias em tempo real da Agência Estado. Neste ano, a Abramat prevê um recuo do setor de material de construção de até 4%.

Cover destacou a ampliação do Minha Casa Minha Vida, prometida por Dilma em sua campanha, como um importante motor de crescimento para o setor.

Ele afirmou também que pode ser criada uma faixa intermediária, para reduzir o custo de financiamento para quem recebe menos de R$ 3100,00.

Durante a disputa eleitoral, Dilma afirmou que iria aumentar o ritmo de construção de moradias populares, de 450 mil por ano para cerca de 800 mil. Segundo Cover, esse crescimento deve dobrar a demanda do programa por materiais de construção.

O presidente da associação lembrou também que, em reunião com entidades do setor, Dilma sinalizou que o governo concentraria sua atenção na construção de casas para famílias com renda até R$ 1600, a chamada faixa 1 do Minha Casa Minha Vida.

Para Cover, o governo precisa acabar com o clima de desconfiança na economia, ampliar as parcerias com o setor privado e ajustar os níveis do câmbio e dos juros.

Medidas que, segundo ele, já foram sinalizadas pela presidente durante sua campanha e em seu discurso após a vitória.

"Acho que o governo Dilma está preparado para tratar desses assuntos", afirmou o presidente da associação. "O governo, no nosso entendimento, vai cuidar de uma maneira diferente da economia."

De acordo com Cover, o segundo mandato da presidente deve ser marcado pela participação cada vez maior do setor privado nos investimentos de infraestrutura por meio de parcerias com o governo, o que deve aumentar o número de obras marcadas para os próximos anos.

Ele considera que Dilma já vem sinalizando para um diálogo mais próximo com as forças produtivas. "Principalmente nas obras de maior envergadura, vamos ter uma evolução maior da participação desses arranjos entre governo e setor privado", disse Cover.

"Pela questão fiscal, haverá uma pressão maior sobre os gastos do governo e, do outro lado, as empresas precisarão investir em infraestrutura para crescer".

As incertezas do empresariado e das famílias, segundo ele, também devem ser amenizadas com o fim da disputa eleitoral.

Para Cover, a indefinição política foi responsável por boa parte dos atrasos das obras neste ano e esse cenário apresentará melhoras já no ano que vem. Com a eleição finalizada, a demanda por crédito imobiliário também deve aumentar.

Segundo o presidente da Abramat, o anúncio da saída do ministro da Fazenda, Guido Mantega, ajuda a acalmar a desconfiança do mercado, mas não basta.

O governo teria que adotar uma comunicação mais clara e uma política econômica que caminhe na direção estabelecida para reconquistar a confiança do empresariado.

Fonte: Thiago Moreno - Estadão

CONSTRUTORAS LIQUIDANDO IMÓVEIS: COMO ISSO AFETA AS PRINCIPAIS CIDADES DO PAÍS?

Diversas campanhas na TV vem mostrando construtoras adotando estratégias para liquidar imóveis parados. O fato é consequência de as gigantes do setor terem se empolgado com o bom momento do mercado imobiliário nos últimos anos e terem construído novos empreendimentos nas principais capitais do país em ritmo bastante acelerado. Para se ter uma ideia, entre 2009 e 2012, os lançamentos cresciam 20% ao ano. Enquanto isso, a economia do país, o PIB, chegou a 3,35% de média.

Assim, a demanda não acompanhou o ritmo da oferta e vários imóveis novos, especialmente apartamento e imóveis comerciais, começaram a ficar vazios. E o preço dos imóveis - que subia em ritmo muito maior do que a inflação - começou a se estabilizar.

Além de construir em ritmo mais acelerado que o mercado pudesse consumir, as construtoras pecaram, também, no erro de planejamento e de conhecimento do público. Veja o exemplo de Brasília. A capital federal convive, hoje, com falta de imóveis de dois, três e quatro dormitórios, mas ainda assim o mercado continuou apostando de maneira agressiva em imóveis compactos. Hoje, apartamentos de um dormitório representam 45% dos imóveis sem compradores em Brasília.

Problemas de estoque acontecem em outras grandes cidades. Segundo estudo da Fundação Getúlio Vargas, Salvador apresenta mais de 7,7 mil unidades novas em oferta, enquanto a capital baiana comercializa, em média, 4 mil imóveis residenciais por ano. Curitiba passa por situação semelhante, com também 7,7 mil unidades vazias. Diante desse cenário, as duas cidades diminuíram o ritmo de construção e passaram a se dedicar na liquidação do estoque nos últimos dois anos.

A situação não é tão crítica em outras capitais. Fortaleza é o destaque positivo, com um estoque de pouco mais de 4 mil unidades. Em média, apenas 19% dos imóveis de três dormitórios lançados ficam sem compradores na capital cearense.

Já na capital mais rica do país, São Paulo, o estoque é de aproximadamente 19 mil unidades, situação considerada normal. Para o Sindicato da Habitação de São Paulo (Secovi-SP), uma oferta entre 15 e 20 mil imóveis é o ponto de equilíbrio do mercado na cidade paulista. Tanto é que as construções não pararam em 2013, quando foram lançados mais de 33 mil unidades, um avanço de 16% ante 2012.

As construtoras sempre trabalharam para manter uma margem pequena de imóveis estocados. O problema começa quando o ritmo de construção supera a necessidade da demanda. Atualmente, um imóvel estocado significa muitas despesas para a construtora. Coloque na lista de despesas os gastos com manutenção, segurança e Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU).

Para se livrar de todas essas despesas, as construtoras apostam todas as fichas em promoções de tudo quanto é tipo. Algumas negociam até pela internet. Feirões com descontos entre 5% e 40% também fazem parte da estratégia. A matemática funciona mais ou menos assim: quanto mais baixo for o andar (vista desprivilegiada e problemas de barulho) ou menos vagas na garagem tiver, mais alto é o desconto pelo apartamento.

Mais uma forma de incentivar a compra é oferecendo promoções em eletrodomésticos, instalação de carpetes ou pisos de madeira, entre outros serviços. Promover o pagamento da escritura ou deixar 6 meses de condomínio acertado são outras formas de motivar o cliente a comprar o imóvel. O importante é liquidar os imóveis até encontrar o ponto de equilíbrio do mercado.

Germano Leardi Neto - InformaMídia Comunic@-nos

A LOCAÇÃO COMERCIAL E A RENOVAÇÃO CONTRATUAL

A Lei de Locações – Lei 8.245/91, regula a maior parte das relações locatícias de imóveis, excetuando-se: (i) aquelas que envolvam imóveis de propriedade da União, dos Estados e dos Municípios, suas autarquias e fundações públicas; (ii) de vagas autônomas de garagem ou de espaços para estacionamento de veículos; (iii) de espaços destinados à publicidade; (iv) em estabelecimentos destinados à hospedagem regular e com autorização de funcionamento pelo Poder Público e; (v) o arrendamento mercantil, em qualquer de suas modalidades.

E a referida lei ainda divide as locações entre residenciais, para temporada e não residencial (esta destinada a locação de lojas, espaços comerciais, industriais e assemelhados e mais conhecida como locação comercial).

A locação não residencial (ou comercial) e regida pela Lei 8.245/91 é protegida pelo legislador em razão das peculiaridades que apresenta, sobretudo o ponto comercial que vincula o empresário e a sua atividade aos seus clientes em determinada localização geográfica e que se estabelece ao longo do tempo.

Assim, a Lei de Locações resolveu permitir ao locatário o direito à renovação contratual não residencial independente da vontade do locador, desde que cumpra certos requisitos. Exige a lei em seu art. 51: (i) que o contrato tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado, (ii) que o prazo mínimo do contrato ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos e (iii) que o locatário esteja explorando o mesmo ramo de comércio pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.

Esse direito é assegurado ao cessionário, sucessor e sublocatário, quando o imóvel for utilizado para atividades de sociedade de que faça parte o locatário, constituindo o fundo de comércio, inclusive em caso de falecimento do sócio, desde de que continue no mesmo ramo e às locações celebradas com indústrias e sociedades com fins lucrativos.

O direito a renovação deve ser exercido judicialmente “... No interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor”.

Porém, a renovação da locação não será obrigatória ao locador se o Poder Público exigir modificações no imóvel que resultarem em radical transformação ou que tal modificação aumente o seu valor. Se o imóvel for utilizado pelo locador para transferência de fundo de comércio que detinha há mais de um ano, sendo este detentor da maioria do capital, seu cônjuge, ascendente ou descendente. Nessa hipótese, a utilização do imóvel pelo locador não poderá ser no mesmo ramo do locatário, salvo se a locação também envolvesse o fundo de comércio já estabelecido anteriormente, com as instalações e pertences.

Se o locador negar a renovação da locação, alegando necessidade para uso próprio ou reforma exigida pelo Poder Público e não lhe dê o destino afirmado ou inicie as obras determinadas no prazo de 3 (três) meses, poderá o locatário pedir indenização pela perda ou depreciação do fundo de comércio, abrangendo também as despesas com a mudança e perdas e danos, inclusive lucros cessantes. Essa mesma indenização será devida se a renovação for negada pelo locador em razão de proposta de terceiro em melhores condições.

Sendo aceita a renovação contratual pelo locador ou reconhecida judicialmente e não havendo acordo em relação ao aluguel, este será fixado judicialmente mediante perícia e o prazo da renovação será o mesmo do contrato ajustado.

Assim, fica claro que o legislador protege o empresário que, estabelecido em determinado imóvel, passa a exercer a sua atividade de modo contínuo e cria uma referência com os clientes, fornecedores e a comunidade, sendo esta situação um fator preponderante a preservar e resguardar na sempre intricada relação locador e locatário.

Sergio Eduardo Martinez - Advogado sócio de Martinez Advocacia

Fonte: Artigos JusBrasil

ADEMI-BA: CONHEÇA OFERTAS QUE ESTARÃO NO 8º. SALÃO IMOBILIÁRIO DA BAHIA

Do alto luxo aos mais populares, quem quiser conquistar a casa própria e ainda ganhar brindes e descontos tem uma nova oportunidade entre os dias 31 de outubro e 2 de novembro. Nesse período acontecerá o 8ª Salão Imobiliário da Bahia, que reunirá empreendimentos de 18 construtoras e incorporadoras que oferecerão unidades habitacionais em Salvador e Região Metropolitana.

Durante o evento, que acontecerá pela primeira vez no estacionamento L1 do Salvador Shopping, os compradores terão benefícios nas compras dentre eles móveis da cozinha, isenção nos custos com documentos cartoriais e taxa de ITIV e até projeto de decoração gratuito.

“Esperamos para este ano um acréscimo nas vendas e no número de público. Nosso objetivo é continuar na posição de destaque como o principal evento imobiliário do Brasil”, destacou o Luciano Muricy Fontes, presidente da Associação de Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário da Bahia (Ademi-BA), que organiza o evento.

De acordo com ele, a expectativa para este ano é que 400 unidades sejam comercializadas, gerando um volume total de negócios em torno de R$ 1,2 bilhão no período. Entre as empresas confirmadas para participar do evento estão Akasa Incorporadora, Ampla Engenharia, D’ Ávila Empreendimentos, DEC Engenharia, Dona Construções, Iberkon, Inova Empreendimentos, Leão Engenharia, Moura Dubeux Engenharia, MRV incorporadora, MVL Incorporadora, NCN Engenharia, Odebrecht, OAS, PDG, Queiroz Galvão Desenvolvimento Imobiliário, Rozza Investimentos, Santa Clara Engenharia, Sertenge, Syene, JVF Empreendimentos Imobiliários Ltda, Silveira Empreendimentos e Via Célere Empreendimentos.

Oportunidade
Quem comprar um apartamento no Volare Imbuí, da construtora e incorporadora Sertenge, ganhará os armários da cozinha e quartos, além disso, contará com descontos exclusivos que poderão ser negociados com os corretores no local. A Sertenge também levará para o salão o Orchestra Canela, empreendimento que está construindo no Canela, com apartamentos de dois quartos, varandão gourmet e duas vagas de garagem, a partir de R$ 420 mil cada unidade. “O cliente terá a oportunidade de comprar o seu Sertenge com condições exclusivas durante o período do Salão Imobiliário”, ressalta Diana Queiroz, gerente de incorporação da empresa.

Outro empreendimento da empresa que será vendido no período é o Nautillus, no Jardim Armação. São as últimas seis unidades do empreendimento que já está pronto para morar.

Outra empresa que oferecerá brindes para os clientes é a Queiroz Galvão Desenvolvimento Imobiliário (QGDI), que participa da Salão com os empreendimentos Aquarela Imbuí, localizado na Av. Jorge Amado, que terá pré-lançamento (a partir de R$ 400 mil); Orizon View Houses (a partir de R$ R$ 3,5 milhões), localizado no Morro Ipiranga; Hemisphere 360° (a partir de R$ 1,2 milhão), localizado em Pituaçu e Itapuã Parque (a partir de R$ 330 mil), localizado na Avenida Dorival Caymmi em Itapuã.

Durante o evento, o cliente da QGDI que adquirir unidade no Hemisphere 360° ganha o projeto de decoração e no caso de adquirir o Itapuã Parque terá um ano de condomínio pagos pela empresa.

Já os compradores que adquirirem um apartamento no empreendimento Meu Apê Salvador Norte, da Via Célere, terão os custos com documentos cartoriais e a taxa de ITIV (Imposto de Transmissão Intervivos) pagos pela empresa.

A gerente comercial da Via Célere, Sabrina Motta, indica que estarão à venda 66 unidades de dois quartos a partir de R$149 mil e 6 unidades de um quarto a partir de R$ 137 mil. Outro empreendimento da empresa que será vendido no Salão é o Première Jaguaribe. Pronto para morar, o residencial de alto luxo tem 16 unidades (sendo duas coberturas com vista 360° para o mar) disponíveis para venda. O preço da cobertura de 347m² é R$ 2,6 milhões ; e o apartamento convencional custa a partir de R$ 1,180 milhão.

“O cliente que já está com o interesse em fechar a venda, terá nestes dias uma excelente oportunidade de definir a casa nova, otimizando o tempo de pesquisa e avaliando os diferenciais de cada um”, explica o diretor-geral da Via Célere, Rodrigo Dratovsky.

Ofertas
A MRV Engenharia informou, através da assessoria de comunicação, que tem o objetivo de manter a média de 100 unidades no evento. A empresa montará um estande com 24m², onde será lançado oficialmente o empreendimento Spazio Salvador Norte, que já tem 100 apartamentos vendidos nas imediações do Salvador Norte Shopping e a estrada Cia-Aeroporto.

A empresa também aproveitará o espaço para fazer o pré-lançamento do Spazio Soberano, que fica próximo às praias de Buraquinho e de Vilas do Atlântico e já tem mais de 600 unidades vendidas. Outro empreendimento que será vendido pela empresa no Salão é o Solar do Atlântico, em Lauro de Freitas, que foi lançado há dois meses e 70% das unidades já foram vendidas.

Além dos lançamentos, a construtora oferecerá empreendimentos já prontos a partir de R$ 130 mil. Já a MVL Incorporadora apresentará no Salão o empreendimento Mirabeau Sampaio Residence, no Barbalho. O empreendimento oferece apartamentos de dois quartos com suíte e varanda e completa estrutura de lazer e preço médio de R$ 230 mil.

A Santa Clara Engenharia fará no evento as vendas do Residencial Mont Saint Michel, no bairro Armação. São apartamentos de três quartos a partir de R$ 380 mil com entrega prevista para dezembro deste ano. A Iberkon, por sua vez, vai comercializar no feirão os empreendimentos Torre Madrid e Torre Ibiza, ambos no Imbuí a partir de R$ 227 mil. São imóveis de dois quartos, sendo uma suíte.

A Moura Dubeux venderá no Salão o empreendimento Torres do Atlântico, em Lauro de Freitas, a partir de R$ 215 mil. São apartamentos de 68, 56 e 52m², 2 e 3 quartos com suíte, varanda e cozinha. Outro destaque da empresa é o Parque Iguatemi, que oferece apartamentos de dois quartos a partir de R$ 268 mil, no Parque Bela Vista. O outro empreendimento é o Mar de Itapuã, com unidades de dois quartos a partir de R$ 228 mil.

Já a PDG levará para o Salão empreendimentos prontos para morar, como Colina de Piatã, Lumno Greenville e Reserva dos Pássaros, e em fase final de obras, como Flex Piatã, Reserva das Ilhas, Vila do Mar, Pátio Arvoredo, Etco, Platno, Ludco e Atmos, no Greenville.

A Ampla Engenharia comercializará 104 unidades do Top Imbuí, apartamento de três quartos com suíte a partir de R$ 460 mil; o Maison Montmartre, no Rio Vermelho, com seis unidades disponíveis a partir de R$ 1,2 milhão e o Uno Monte Cristo, no Horto Florestal, que tem um quarto e dez unidades prontas para a venda a partir de R$ 419 mil.

Outra empresa que está no Salão é a Odebrecht Realizações Imobiliárias que terá quatro empreendimentos disponíveis para venda: o Parque Tropical, residencial com unidades de três e quatro suítes em Patamares a partir de R$ 690 mil; o Hangar Business Park, campus corporativo que conta com sete torres empresariais, um Green Mall e dois hotéis, que tem preços a partir de R$ 265 mil (sala de 33m²); o Boulevard Side Residencial, localizado na Avenida Tancredo Neves, a partir de R$ 480 mil (duplex de 90m²) e o Quintas de Sauipe, no Litoral Norte, com 4 suítes a partir de R$ 950 mil, cada unidade.

Já a Syene participará do Salão com o Salvador Prime (um e dois quartos na Avenida 

Tancredo Neves) e o Villa Privilege (2 e 3 quartos em Vila Laura). A D’Ávila Empreendimentos levará para o Salão o Residencial Costabela, empreendimento de três quartos com uma suíte no Imbuí e o Residencial Varandas da Fonte Nova, na Ladeira dos Galés.

Fonte: Jorge Gauthier / CORREIO

JHSF MUDA O FOCO PARA LUCRAR COM ALUGUEL DE IMÓVEIS

Em meio aos altos e baixos do mercado imobiliário no País, uma das maiores empresas do setor decidiu dar uma guinada no seu modelo de negócios. Famosa por ter erguido o complexo de luxo Cidade Jardim na capital paulista, a JHSF trabalha com incorporação de edifícios de alto padrão desde a década de 80. Foi com esse perfil que ela abriu o capital na Bolsa em 2007 e deixou de ser uma sigla totalmente desconhecida no mercado. Agora, ela tenta explicar aos investidores que deixou de fazer parte do clube das grandes incorporadoras para "viver de aluguel".

Isso significa que, em vez de comprar terrenos para construir e revender imóveis, a empresa está desenvolvendo projetos para lucrar com renda. Nessa linha, a JHSF já tem shoppings, uma participação no hotel Fasano e está construindo um aeroporto executivo internacional - a receita virá de tarifas e da locação de hangares. O próximo passo será construir apartamentos residenciais para alugar em Nova York.

A decisão de direcionar a companhia ao aluguel foi tomada no fim de 2010. De lá para cá, a JHSF deu sequência aos seus projetos de incorporação, enquanto estruturava novos ativos para alugar. Neste ano, aconteceu a virada: a empresa passou a ter como principal negócio os ativos que geram "renda recorrente", ou seja, receitas com aluguel de imóveis e participações em vendas. Nos seis primeiros meses de 2014, 58% da geração de caixa da empresa veio do aluguel de ativos, superando pela primeira vez o peso da incorporação imobiliária, que gerou 37% do volume financeiro.

Com a mudança, a JHSF quer se proteger das incertezas do negócio de incorporação e garantir um fluxo de caixa previsível no longo prazo. "Quando a empresa conclui a incorporação de um empreendimento, ela volta para a estaca zero. Com o aluguel, as receitas são de longo prazo", explica o presidente da companhia, Eduardo Camara.

A ideia é DE que o peso do aluguel seja cada vez mais relevante no resultado da JHSF. No relatório financeiro do segundo trimestre, a empresa previu receitas anuais de R$ 412,5 milhões com 15 projetos de renda em operação e desenvolvimento. Na lista estão, por exemplo, o outlet Catarina, inaugurado há uma semana em São Roque (SP), o projeto de expansão do shopping Cidade Jardim, em São Paulo, e a reforma e ampliação de um edifício residencial em Nova York, que terá apartamentos de 323 metros quadrados para alugar. A projeção ainda não considera a operação do aeroporto que fará parte do complexo Catarina.

A JHSF não está estruturando projetos novos na área de incorporação. A companhia ainda tem terrenos que adquiriu no passado que devem receber lançamentos, mas ainda não há data definida para colocar os projetos no mercado. Um deles é a segunda fase do loteamento Fazenda Boa Vista, um condomínio residencial de luxo em Porto Feliz. O outro é o Reserva II, projeto para o entorno do shopping Cidade Jardim que inclui o lançamento de apartamentos residenciais de alto padrão.

"A empresa está se voltando completamente para a renda recorrente. A incorporação será um negócio pontual, para aproveitar oportunidades específicas", disse Camara.

Sozinha

O movimento da JHSF é, ao menos por enquanto, um caso isolado no mercado imobiliário brasileiro. Nenhuma das outras incorporadoras de capital aberto está construindo imóveis para alugar. O caminho escolhido pela maioria delas, diante do atual desaquecimento do mercado, foi pisar no freio e reduzir lançamentos.

Segundo o analista da Empiricus Research, Roberto Altenhofen, a JHSF é mais sensível que as demais incorporadoras ao desaquecimento do mercado imobiliário porque o resultado do braço de incorporação da empresa depende de projetos grandes e voltados para a alta renda. Diferentemente da família que compra o primeiro imóvel, o consumidor de imóveis de luxo não tem uma necessidade premente e costuma adiar a decisão de compra em momentos de incerteza.

Segundo Altenhofen, a única empresa de capital aberto que pode ser comparada à JHSF é a Multiplan. A administradora de shopping centers fez o caminho contrário, mas também mantém operações de renda e de incorporação imobiliária. A Multiplan tem na gestão de shoppings o seu carro chefe e lança alguns projetos de incorporação imobiliária pontualmente, principalmente, no entorno dos seus shoppings.

Boa parte do mercado, no entanto, ainda não percebeu a virada na estratégia da JHSF. Em reunião recente com um banco de investimentos, o presidente da companhia se surpreendeu ao perceber que os analistas ainda enxergavam a JHSF como incorporadora. "Ela não é uma incorporadora", corrigiu. "É uma desenvolvedora e administradora de ativos imobiliários." 

Fonte: O Estado de S. Paulo.

ESTOQUE ALTO E ECONOMIA RETROCEDEM MERCADO IMOBILIÁRIO

Incertezas econômicas, estoques elevados e o desaquecimento na demanda frearam os negócios das incorporadoras ao longo do terceiro trimestre, provocando redução nas vendas de imóveis e dos lançamentos de novos projetos.

Os empreendimentos imobiliários lançados entre julho e setembro totalizaram R$ 2,5 bilhões em valor geral de vendas (VGV), montante 23% menor do que nos mesmos meses do ano passado. Já as vendas contratadas atingiram R$ 3,3 bilhões, redução de 10% no trimestre.

O levantamento foi feito pelo Broadcast, serviço de notícias em tempo real da Agência Estado, a partir do relatório operacional divulgado por oito das maiores companhias do país listadas na bolsa (Cyrela, Gafisa,MRV, Direcional, EZtec, Even, Helbor e Rodobens).

Os números de vendas ainda são parciais e devem ser revistos para baixo, pois algumas empresas divulgaram apenas o volume bruto de vendas, sem considerar a quantidade de distratos. Esses detalhes serão conhecidos só no próximo mês, com a divulgação dos balanços completos.

Na avaliação do diretor-financeiro da EZTec, Emílio Fugazza, o ano tem sido muito desafiador para o mercado imobiliário.

Além dos feriados da Copa do Mundo esvaziarem os estandes de vendas em junho e julho, há um quadro ainda indefinido, que tira a previsibilidade sobre os rumos econômicos do país e atrapalha o planejamento de longo prazo, essencial tanto para empresas de construção quanto para compradores de imóveis.

"Como não sabemos qual vai ser a política econômica do suposto novo governo, não temos clareza ao investir", explicou o executivo.

O arrefecimento do setor também pode ser explicado por problemas operacionais das próprias incorporadoras, com estoques altos, aponta o analista de construção do banco JP Morgan, Marcelo Motta. "As empresas tiraram o pé do acelerador e adiaram novos projetos para não criar mais estoques", disse.

Motta lembrou que a prioridade das companhias é vender unidades já lançadas e controlar rescisões de vendas. Desde o ano passado, o distrato se tornou um problema de grandes proporções, reflexo do grande volume de obras em fase final.

Os cancelamentos ocorrem no momento da conclusão das obras, quando o cliente que adquiriu a unidade na planta é repassado pela incorporadora para o banco, onde assumirá financiamento para quitar o saldo devedor.

No entanto, muitos clientes não têm o crédito aprovado e são obrigados a abrir mão do imóvel, que retorna ao estoque. Há também os casos de clientes que compraram o imóvel esperando valorização na revenda, mas têm optado por devolvê-lo espontaneamente. Como o preço já não sobe tanto, o negócio deixa de ser atrativo.

No terceiro trimestre, a Gafisa foi a única das oito empresas acima a informar os números de distratos. No seu caso, as rescisões atingiram 43,6% das vendas brutas entre julho e setembro.

No caso da Tenda, sua subsidiária, o patamar foi ainda mais alto: 80,2%. "A Tenda continua a finalizar e entregar seus projetos antigos, mantendo a política de cancelamento de vendas a clientes não elegíveis (ao financiamento bancário)", justificou a companhia, em relatório.

Com a rescisão forçada, a Gafisa busca acelerar a revenda para compradores com condições financeiras melhores.

Outro ponto que contribuiu para a retração do mercado imobiliário foi o enfraquecimento da demanda.

De acordo com Belmiro Quintaes, diretor de atendimento da imobiliária Lopes, os compradores têm levado mais tempo para fechar negócio, à procura de preços atrativos e ofertas especiais. "O cliente tem mais opções e está mais seletivo, então demora mais para definir a compra", disse.

Quintaes acredita que, encerrado o período eleitoral, pode haver melhora das vendas e lançamentos no quarto trimestre, que tradicionalmente é mais forte.

O executivo pondera, no entanto, que a estabilização dos estoques levará muito tempo, pois depende de aumento na velocidade de vendas, que por sua vez está associada à recuperação da economia brasileira.

"Outubro ainda não foi um mês forte para lançamentos e vendas por causa das eleições. O mercado ainda depende das definições políticas", ressaltou.

Fonte: EXAME.com / Circe Bonatelli - Estadão

AS FINANÇAS E O MERCADO IMOBILIÁRIO

Frente à grande carência habitacional existente no Brasil, é importante criar mecanismos que permitam dar maior transparência ao comportamento do mercado imobiliário e sua relação com as variáveis macroeconômicas. Os mercados imobiliário e financeiro, no Brasil, caminharam juntos durante anos, se relacionados sob a ótica do financiamento. Tradicionalmente os bancos sempre foram ativos na concessão de empréstimos, tanto para o produtor (construtor / incorporador) quanto para o comprador final. Por outro lado, os bancos de investimento pouco se relacionavam com o setor imobiliário, por falta absoluta de interesse naqueles negócios. Dentro das grandes corporações financeiras brasileiras, muitas vezes os diretores do banco de investimento nem conheciam o diretor de crédito imobiliário. Entretanto, no fim da década de 1990 o mercado começou a mudar. Pouco a pouco foi se firmando o conceito de negócio de base imobiliária, aquele em que se analisa uma operação que depende de um imóvel específico para existir.

Na análise desse tipo de negócio procura-se, muito mais do que apurar o quanto vale o imóvel, saber o quanto o negócio nele instalado pode gerar de resultado ao longo dos anos. Esse tipo de avaliação se baseia, portanto, no estudo do fluxo de caixa provável que a operação vai gerar em longo prazo. Como alguns desses negócios mostravam taxas de rentabilidade bastante interessantes, os investidores passaram a se interessar em, mais do que financiar essas operações, participar de seus resultados. O mercado financeiro passou a entender o negócio imobiliário não só como uma operação de renda fixa, mas também de renda variável. E, assim, a visão que era só de financiamento, passou a incluir a de investimento. Outra alternativa utilizada pelos empreendedores visando adequar seu caixa ao financiamento para seus clientes foi à tomada de recursos junto a instituições financeiras via mecanismos que não são específicos para financiamentos imobiliários.

Essas operações possuem condições extremamente descoladas em relação às operações de longo prazo, em termos de juros e indexadores, o que reforça o risco de descasamento. Sendo assim, é imprescindível à figura de agentes financeiros capazes de suportar o prazo de recuperação da alocação de seus recursos em investimentos imobiliários, liberando o empreendedor para a realocação de recursos em novos projetos, concentrando seus esforços na busca do atendimento da enorme carência habitacional existente atualmente no Brasil.

Caracterizam-se os investidores com perfil para produtos de investimento de longo prazo, tipo de produto a que os títulos lastreados em ativos imobiliários fazem parte, identificando a eventual demanda caracterizada desses títulos. Esse grupo, em sua maioria, é composto por investidores institucionais, principalmente fundos de pensão e seguradoras, investidores que possuem a necessidade de investimentos de longo prazo e grande segurança, proporcionada justamente pela garantia de lastro do imóvel. Além desse grupo, podemos considerar a existência de uma potencial demanda formada por investidores individuais que, admitindo-se o desenvolvimento do mercado dos títulos imobiliários, podem vir a realçar seus ativos direcionando-os a esses títulos, utilizando-se de uma parcela de sua conta de poupança. Esse raciocínio nos leva diretamente a necessidade da existência de classificação de risco “institucionalizada” dos títulos lastreados em ativos imobiliários residenciais, considerando-se as especificidades dessa tipologia de negócio, criando um padrão de comparação com outros meios de investimento de longo prazo.

Elmo Tambosi Filho

Fonte: Diário do Grande ABC

ANGOLA: GESTOR IMOBILIÁRIO ASSEGURA QUE MERCADO ANGOLANO ESTÁ MAIS SÓLIDO

O gestor, diretor executivo da Proprime, Francisco Barros, teceu tais considerações quando dissertava na conferência sob o tema "“A evolução do mercado imobiliário em Angola e perspectivas a médio prazo”, durante a 12ª edição da Projecta, feira dedicada ao ramo da construção civil, obras públicas, urbanismo e arquitetura, nas instalações da Feira Internacional de Luanda (FIL), que decorre até o dia 26 do corrente mês.

De acordo com o gestor, o mercado imobiliário angolano confronta-se com uma nova procura, com maior profissionalização de entidades, assim como com a abertura do Executivo na criação de mecanismos e programas que visam não só o desenvolvimento econômico e social do país mas também a satisfação das necessidades do acesso a população.

Na sua ótica, a evolução futura do mercado imobiliário angolano será continuar nesta busca de qualidade, bem como procurar valores competitivos que permitam chegar a um público mais abrangente.

“Neste sentido, o Estado, através do Programa Nacional de Habitação, tem dado um contributo muito importante”, sublinhou o palestrante.

Fez saber que após a aprovação da lei que criou a figura do fundo de investimento imobiliário em Angola, a indústria imobiliária, os investidores institucionais e as instituições financeiras que operam neste mercado estão definitivamente mobilizados para a utilização deste instrumento, com a constituição de vários fundos de investimento imobiliário atualmente em curso por iniciativa de mais entidades.

A Projekta é o maior evento orientado para o setor da construção civil, obras públicas, urbanismo e arquitetura em Angola. Realizado há mais de 10 anos, assume-se como uma plataforma privilegiada para estabelecer parcerias, novos contatos e realizar negócios entre os empresários angolanos e estrangeiros.

Fonte: Agência Angola Press

INTERMEDIADOR DO NEGÓCIO SEM REGISTRO NO CRECI - ASPECTOS CÍVEIS E CRIMINAIS

De acordo com o artigo 2º da lei 6.530/78, o exercício da profissão de corretor de imóveis será permitido ao possuidor de título de técnico em transações imobiliárias.

A conduta de exercer ilegalmente profissão ou atividade é prevista como sendo uma contravenção penal artigo 47 da lei de Contravencões Penais (Decreto-lei 3.688 de 1941).

De acordo com Guilherme de Souza Nucci, a referida norma busca “coibir o abuso de certas pessoas, ludibriando inocentes que acreditam estar diante de profissionais habilitados, quando, na realidade, trata-se de uma simulação de atividade laborativa especializada”[1].

Trata-se de contravenção penal instantânea, bastando o mero anúncio que exerce a profissão de corretor para que reste configurada a contravenção penal de exercício ilegal de profissão ou atividade.

A jurisprudência do STJ de maneira radical considera:

A conduta do agente que exerce atividades de corretagem de imóveis após o cancelamento da sua inscrição no CRECI, por inadimplência das anuidades devidas, se amolda à contravenção penal prevista no art. 47 do Decreto-lei 3.688/41, haja vista que permaneceu clandestinamente na profissão regulamentada, exercendo-a sem o preenchimento da condição legal a que está subordinado o seu exercício, qual seja, inscrição perante o órgão de fiscalização profissional (CC 104924-MG, s. Rel. Jorge Mussi, 24.03.2010, v. U.).

Por outro lado, o próprio STJ[2], paradoxalmente, entende que o intermediador não inscrito no CRECI tem direito ao recebimento da comissão de corretagem.

Tal entendimento não é novo. Outras decisões já haviam sido proferidas anteriormente nesse mesmo sentido. Ao julgar o Recurso Especial nº 87.918/PR, a 4ª Turma do Superior Tribunal de Justiça concluiu que "o intermediador faz jus à comissão de corretagem, uma vez que o seu serviço deve ser remunerado, sob pena de enriquecimento indevido do outro contratante".

Sobre o tema, o Supremo Tribunal Federal possui jurisprudência. Ainda sob o império da Constituição de 1967/69, o Tribunal resolveu interessante caso a respeito da profissão de corretor de imóveis. No RE n.º 70.563/SP, o Relator, Ministro Thompson Flores, teceu considerações dignas de nota:

A liberdade do exercício profissional se condiciona às condições de capacidade que a lei estabelecer. Mas, para que a liberdade não seja ilusória, impõe-se que a limitação, as condições de capacidade, não seja de natureza a desnaturar ou suprimir a própria liberdade. A limitação da liberdade pelas condições de capacidade supõe que estas se imponham como defesa social. Observa Sampaio Dória ("Comentários à Constituição de 1946", 4o vol., p. 637): 'A lei, para fixar as condições de capacidade, terá de inspirar-se em critério de defesa social e não em puro arbítrio. Nem todas as profissões exigem condições legais de exercício. Outras, ao contrário, o exigem. A defesa social decide. Profissões há que, mesmo exercidas por ineptos, jamais prejudicam diretamente direito de terceiro, como a de lavrador. Se carece de técnica, só a si mesmo se prejudica. Outras profissões há, porém, cujo exercício por quem não tenha capacidade técnica, como a de condutor de automóveis, piloto de navios ou aviões, prejudica diretamente direito alheio. Se mero carroceiro se arvora em médico operador, enganando o público, sua falta de assepsia matará o paciente. Se um pedreiro se mete a construir arranha-céus, sua ignorância em resistência de materiais pode preparar desabamento do prédio e morte dos inquilinos. Daí em defesa social, exigir a lei condições de capacidade técnica para as profissões cujo exercício possa prejudicar diretamente direitos alheios, sem culpa das vítimas.' [...] 

Há justificação no interesse público na limitação da liberdade do exercício da profissão de corretos de imóveis? Estou convencido que não, e a tanto me convenceu a argumentação de jurídico e substancioso acórdão relatado pelo eminente Des. Rodrigues Alckmim, do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferido na Ap. Cível n.º 149.473, do qual transcrevo esta passagem: 

'Postos estes princípios - os de que a liberdade de exercício da profissão é constitucionalmente assegurada, no Brasil, embora limitável por lei ordinária; mas que a lei ordinária pode exigir somente as condições de capacidade reclamadas pelo 'interesse superior da coletividade'; e que ao Judiciário cabe apurar se a regulamentação é, ou não, legítima - merece exame, agora, o impugnado art. 7º, da Lei n.º 4.116. Começa essa lei por estabelecer o regulamento de uma 'profissão de corretor de imóveis', profissão que, consoante o critério proposto por Sampaio Dória, não pode ser regulamentada sob o aspecto de capacidade técnica, por dupla razão. Primeiro, porque essa atividade, mesmo exercida por inepto, não prejudicará diretamente a direito de terceiro. Quem não conseguir obter comprador para propriedades cuja venda promova, a ninguém mais prejudicará, que a si próprio. Em segundo lugar, porque não há requisito de capacidade técnica algum, para exercê-la. Que diplomas, que aprendizado, que prova de conhecimento se exigem para o exercício dessa profissão? Nenhum é necessário. Logo, à evidência, não se justificaria a regulamentação, sob o aspecto de exigência, pelo bem comum, pelo interesse, de capacidade técnica. Haverá, acaso, ditado pelo bem comum, algum outro requisito de capacidade exigível aos exercentes dessa profissão? Nenhum. A comum honestidade dos indivíduos não é requisito profissional e sequer exige, a natureza da atividade, especial idoneidade moral para que possa ser exercida sem risco. Conseqüentemente, o interesse público de forma alguma impõe seja regulamentada a profissão de "corretor de imóveis", como não o impõe com relação a tantas e tantas atividade profissionais que, por dispensarem maiores conhecimentos técnicos ou aptidões especiais físicas ou morais, também não se regulamentam. Como justificar-se, assim, a regulamentação? Note-se que não há, na verdade, interesse coletivo algum que a imponha. E o que se conseguiu, com a lei, foi criar uma disfarçada corporação de ofício, a favor dos exercentes da atividade, coisa que a regra constitucional e regime democrático vigentes repelem.'

Pode-se dizer que haveria uma tendência na desregulamentação das profissões (como ocorreu com a dispensabilidade de diploma de jornalista para o exercício desta profissão pelo STF no leading case 511.961), sob o argumento de que a restrição legal a direito fundamental constitucionalmente autorizada é aquela estritamente indispensável, ou seja, cuja ausência tornaria o exercício individual do direito um verdadeiro risco aos demais integrantes da coletividade. E nessa perspectiva que a expressão "atendidas as qualificações profissionais", constante do inciso XIII do art. 5º da Constituição, deve ser entendida.

Nesta esteira, pergunta-se: a restrição ao exercício da profissão de corretor pode ser limitada atualmente somente aos que possuem registro no CRECI? É indispensável tal restrição legal?

O registro no CRECI traz segurança ao negócio imobiliário realizado, ainda mais frente à complexidade de tais relações, por isso entendemos ser exigido tal registro.

Muito embora haja exigência do CRECI para o exercício da atividade / profissão de corretor, é cediço que se o contratante conhecia do intermediador que este não possuía registro no CRECI e mesmo assim contratou os seus serviços, não poderá vir o contratante posteriormente à conclusão do negócio em virtude do trabalho daquele intermediador e alegar que a comissão é indevida e que haveria contravenção penal de exercício ilegal da profissão. Isso em razão dos princípio da boa-fé objetiva, do valor social do trabalho e da proibição do comportamento contraditório (venire contra factum proprium). Com relação ao venire contra factum proprium, se o contratante incumbiu os serviços a alguém que sabia não ser credenciado no CRECI não poderá posteriormente e contraditoriamente invocar eventual ilegalidade da profissão daquele intermediador de negócios para não honrar com o pagamento da comissão devida.

Ademais, no parágrafo anterior não há nem que se falar em contravenção penal, pois sequer foi o contratante ludibriado (escopo da norma incriminadora), aliás era conhecedor da condição de não inscrição do CRECI daquele corretor. Correu o contratante risco de um eventual negócio mal sucedido daquele negociador, assim como poderia o próprio proprietário incorrer em tal risco se tivesse realizado o negócio imobiliário diretamente (sem intermediação).

Por estas e outras razões, consideramos também incorreta a decisão do STJ em condenar o corretor que teve sua inscrição cancelada no CRECI por inadimplência pela contravenção penal do exercício ilegal da profissão, fato este que deveria ter sido resolvido na seara administrativa e civil, não podendo ter sido utilizado o direito penal em tal situação face aos princípios da intervenção mínima, da fragmentariedade e da ofensividade.

Luiz Antônio Scavone Júnior entende que há ato ilícito na conduta da pessoa que faz intermediação de negócios imobiliários sem registro no CRECI, e acrescenta que:

[...] a cobrança não poderia ser admitida, vez que a regra comezinha de direito que os atos devem ter objeto lícito (CC, 166, II), e a corretagem levada a efeito por pessoa não inscrita no CRECI seria contrato de prestação de serviços com objeto ilícito e, demais disso, confissão de delito[3].

Em que pese o brilhante posicionamento de SCAVONE, ousamos discordar, pois o objeto não se torna ilícito pelo fato de o contratado não ter inscrição no CRECI, afinal o objeto (negócio a ser intermediado) não se confunde com a pessoa com quem se contratou. Se o intermediador não inscrito no CRECI conseguiu o negócio pretendido (e este negócio era lícito) não há que se falar em objeto ilícito.

Notas:

[1] NUCCI, Guilherme de Souza. Leis penais e processuais penais comentadas – volume 1. 7 ed. São Paulo: RT. 2013. P. 163.

[2] STJ – 4ª T., REsp 185.823/MG, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, DJ 14.10.2008

[3] JUNIOR, Luiz Antonio Scavone. Op. Cit. P. 283.

Marcelo Rodrigues da Silva - Ex-Representante do Instituto Brasileiro de Direito e Política de Segurança Pública (IDESP.Brasil). Professor convidado da pós-graduação da Rede LFG. Professor da TV JUSTIÇA. Professor conteudista do Atualidades do Direito. Especialista em direito público pela Escola Paulista da Magistratura. Especialista em direito público pelo Damásio de Jesus.

Fonte: Artigos JusBrasil