GOVERNO PREPARA MUDANÇA EM REGRAS DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA

O governo prepara mudanças nas regras de alienação fiduciária – que garante a retomada do bem em caso de inadimplência do comprador – para dar mais segurança jurídica ao instrumento. O Valor apurou que uma das mudanças é definir claramente a regra de preço mínimo para o imóvel ir a leilão. A ideia em discussão é que o preço seja dado pelo Imposto sobre Transmissão de Bens Intervivos (ITBI) ou pelo valor de contrato, o que for maior. Hoje, não há regra definida e há muitas contestações, fatores que dificultam as vendas de imóveis retomados.

Outra iniciativa em estudo para melhorar a alienação fiduciária é dar preferência, no segundo leilão do bem, para a pessoa que comprou inicialmente o imóvel, mas que ficou inadimplente. A medida visa criar um incentivo para acabar com a prática do mercado de deixar o primeiro leilão “vazio” (jargão para ausência de interessados), fazendo com que o leilão seguinte seja feito sem regra de preço mínimo – levando ao chamado “preço vil”.

As discussões estão sendo feitas em parceria com os representantes da iniciativa privada. O setor de construção civil foi um dos mais seriamente afetados pela crise econômica atual. Grande gerador de empregos, ele vive um quadro de superoferta de imóveis e crescente judicialização de discussões, por conta de questões não claramente explicitadas na lei.

O presidente da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (Cbic), José Carlos Martins, avalia como positiva as medidas em discussão e ressalta a necessidade de se ter aperfeiçoamentos legais para evitar interpretações jurídicas que causem insegurança no sistema. “É melhor reforçar o texto da lei do que ter uma má notícia”, afirmou Martins, destacando que o instrumento da alienação fiduciária é algo positivo e foi fundamental para viabilizar o crescimento do setor de construção na última década, já que deu maior segurança para o crédito imobiliário.

O economista-chefe do Secovi-SP, Celso Petrucci, que participa das negociações com o governo, ressaltou que a alienação fiduciária continua sendo um alicerce do crédito imobiliário saudável, porém, é preciso ter alguns ajustes na legislação vigente para dar mais segurança jurídica aos envolvidos no negócio. “Ninguém está propondo nada radical. Mas existem alguns ajustes que não estão bem especificados na lei”, diz Petrucci.

Ele defende também um aprimoramento na lei para diferenciar operações que são feitas para garantir um financiamento imobiliário ou uma operação comercial (por exemplo, uma empresa dá um de seus imóveis como garantia). Na avaliação do economista, o judiciário precisa tratar de forma distinta a operação feita por empresa da feita por pessoa física para aquisição de imóvel. “Queremos diminuir as dúvidas judiciais”, afirmou. Petrucci mencionou ainda que há muitos questionamentos na Justiça sobre a retomada do imóvel por falta de pagamento e, por isso, algumas regras poderiam ser rediscutidas e ajustadas.

As conversas do governo com o setor privado são em torno de “seis ou sete medidas” para fortalecer o ambiente regulatório e, assim, criar algum estímulo adicional para a retomada da atividade no mercado imobiliário.

Outro tema que está nas discussões, e que já está próximo de uma conclusão, é a regulamentação do chamado “distrato”, quando o comprador resolve desfazer a aquisição de um imóvel na planta. Uma nova reunião específica sobre esse tema deve ocorrer nesta quinta-feira entre governo e setor privado. Apesar de representantes do mercado ainda tentarem elevar a proposta sobre quanto a construtora poderá ficar, o governo não abre mão de 10% do valor do imóvel, limitado a 90% do que foi pago. A pressão era para elevar o índice para 15%, no caso de imóveis entre R$ 500 mil e R$ 1 milhão, e 20%, no caso de acima de R$ 1 milhão.

Dentro do aperfeiçoamento do marco legal do distrato, o governo quer estabelecer uma regra de que os termos para se desfazer o negócio já estejam na própria capa do contrato, evitando desconhecimento por parte do comprador. Além disso, também quer prever um prazo de até 180 dias para a devolução do dinheiro pago a mais pelo comprador, tempo que, nas discussões em curso, poderia ser reduzido no caso em que há perda de emprego pelo comprador.

Fonte: Valor Econômico

IMÓVEIS RENTÁVEIS É UMA FORMA DE VENCER A CRISE NO BRASIL

Em tempos de crise, uma preocupação frequente dos profissionais do mercado de lançamentos imobiliários diz respeito ao direcionamento de seus investimentos.

Por isso, eles têm buscado investir em empreendimentos imobiliários rentáveis, capazes de oferecer um retorno mais rápido. Se você também quer saber quais são esses empreendimentos para direcionar melhor os seus investimentos, listamos os 5 mais rentáveis do momento. Confira:

1. Imóveis residenciais do segmento popular: rentabilidade aliada à alta procura

O segmento popular é uma das grandes bolas da vez no Brasil, e, com a crise econômica, ele tem sido a opção de várias incorporadoras que não buscam, apenas, se manter competitivas, mas também querem se destacar no mercado.

Veja o exemplo da MRV. Focada na habitação popular, ela foi eleita esse ano pela quarta vez consecutiva como a maior incorporadora do Brasil, segundo o ranking ITC- As 100 maiores da construção. Hoje, ela está à frente em uma série de indicadores: número de lançamentos, vendas, lucro líquido e receita líquida operacional.

O foco da MRV, e das incorporadoras de sucesso desse segmento, divide-se entre o Minha Casa Minha Vida e outros tipos de imóveis focados em famílias de baixa renda.

Embora o programa tenha sido alvo de muitos boatos nos últimos tempos, sua continuidade foi confirmada pelo Ministério das Cidades. A terceira fase, que foi anunciada com previsão de 2 milhões de unidades a serem lançadas até 2018, deve sofrer algumas alterações, mas está garantida. Por isso, o segmento popular ainda figura entre os empreendimentos imobiliários mais rentáveis.

2. Imóveis de alto padrão: investimentos baseados na inteligência de mercado

Assim como a habitação popular, os imóveis de alto padrão também estão entre os empreendimentos imobiliários mais rentáveis, e essa boa fase dos imóveis mais caros se deve a uma série de fatores.

Um dos problemas que tem sido enfrentado por quem trabalha com vendas é a dificuldade de obtenção de financiamento imobiliário. Segundo a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança, no último mês de abril o montante total de financiamento imobiliário foi de R$ 3,5 bilhões, contra R$ 9,2 bilhões no mesmo período em 2015. Isso representa uma queda de 62%, e é nesse ponto que o segmento de alto padrão sai ganhando, já que é menos dependente de financiamento do que os imóveis de valores populares ou intermediários.

O segmento de alto padrão também sai na frente, pois as famílias com renda maior costumam ser as últimas a sentir os efeitos das crises, por isso seu poder aquisitivo não é prejudicado, e elas continuam mantendo seus hábitos de consumo, mesmo quando outros segmentos se retraem.

Estrangeiros ou pessoas que têm investimentos fora do país também ganharam com a desvalorização do dólar, outro fator que ajudou a impulsionar esse segmento, juntamente pela discreta queda no valor do metro quadrado.

3. Estúdios em grandes centros: nicho imobiliário em expansão

Os grandes centros urbanos do Brasil, como São Paulo, Rio de Janeiro, Belo Horizonte e suas cidades metropolitanas, têm visto um movimento de valorização de bairros mais centrais com o ressurgimento dos lançamentos imobiliários nessas regiões, que costumam ser ricas em transporte público e conveniências.

O perfil de quem busca esses empreendimentos, que, em geral, são compactos e exigem menos cuidados com manutenção, costuma ser de estudantes ou profissionais que moram sozinhos e valorizam a praticidade desses bairros cheios de facilidades.

Por isso, estúdios e microapartamentos têm sido cada vez mais valorizados nesses locais. Uma pesquisa da Imobiliária Lopes revelou que mais de 21% dos lançamentos imobiliários em São Paulo, no ano de 2013, foram de apartamentos com apenas 1 dormitório. E a tendência é que esses números continuem crescendo nos próximos anos, já que, segundo o IBGE, entre 2004 e 2013, o número de pessoas que optam por morar sozinhas cresceu 35%.

4. Loteamentos no interior do Brasil: rentabilidade acompanha a valorização das cidades

Se nos grandes centros os estúdios são a sensação, no interior do país os loteamentos continuam com bastante força, especialmente em regiões onde o agronegócio tem se destacado. Os loteamentos são hoje, juntamente com o segmento popular, uma das grandes forças que têm puxado os números do mercado, já que, juntos, os dois cresceram 20% no primeiro trimestre do ano, em comparação a 2015.

E quando falamos em loteamentos, não consideramos apenas os terrenos mais populares, mas também os de alto padrão em cidades e regiões onde o poder aquisitivo está crescendo.

Esse fenômeno começou no interior de São Paulo há alguns anos e se espalhou para o resto do país de forma lenta. Hoje, esses loteamentos estão em boa fase no Centro-Oeste e também partes do Norte e Nordeste brasileiros. Nessas regiões, os lotes são vistos como bons investimentos, já que as cidades ainda estão em fase de valorização, e, por isso, são bastante procurados.

5. Imóveis de 2 quartos: o perfil de busca dos consumidores

Se a sua incorporadora não atua nos extremos do mercado (popular e alto padrão) e você não pretende mudar o foco, a melhor opção no segmento intermediário é apostar nos imóveis mais buscados.

Segundo dados do Secovi SP, imóveis na faixa de valor entre R$200 mil e R$ 500 mil foram os mais vendidos no primeiro trimestre do ano. Quanto às características, os mais buscados são os de 2 dormitórios, com área privativa entre 45m² e 65m².

Embora seja possível analisar dados gerais do mercado e identificar quais são os empreendimentos imobiliários mais rentáveis, é importante ressaltar que, em um país continental, como o Brasil, as diferentes regiões apontam para cenários distintos. Por isso, é sempre válido estar atento ao seu mercado de atuação e contar com um software de BI para incorporadoras, que vai lhe ajudar nas análises locais e a identificar os investimentos imobiliários mais rentáveis da sua região.

Fonte: O Documento Imóveis

SENADO: BASE DE CÁLCULO DO IPTU PODERÁ SER REVISTA PERIODICAMENTE

A base de cálculo do Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana (IPTU), tema de atenção de muitos prefeitos que acabam de tomar posse por todo o país, poderá vir a ser revista periodicamente até o final do primeiro ano do mandato do chefe do Poder Executivo local. É o que determina o Projeto de Lei do Senado (PLS) 46/2016 – Complementar, do senador Fernando Bezerra Coelho (PSB-PE), que espera o relatório do senador Raimundo Lira (PMDB-PB) na Comissão de Assuntos Econômicos (CAE).

O IPTU é um imposto municipal, cuja arrecadação é gerida pelos prefeitos e pelo governador do Distrito Federal que, quase sempre, preferem não enfrentar o ônus político de revisar o valor venal dos imóveis, atualizando dispositivos da Planta Genérica de Valores (PGV) e, consequentemente, elevando o imposto, já que é sobre esses valores que as alíquotas do imposto incidem. A PGV pode conter, por exemplo, indicativos do preço do metro quadrado de construção e de terreno dos imóveis.

“A existência de critérios e valores atualizados na PGV do município é fundamental para a adequada arrecadação do IPTU. Caso o valor venal não reflita o valor atualizado do imóvel, o município pode deixar de arrecadar o montante de imposto que poderia obter. Isso tem acontecido com diversas municipalidades, conforme atestado pela Confederação Nacional dos Municípios (CNM). Muitos deles não atualizam a PGV e, portanto, perdem receita tributária, pois o IPTU incide sobre valor venal defasado, muitas vezes inferior ao valor atual, decorrente da valorização imobiliária”, justificou o autor.

O projeto insere na Lei de Responsabilidade Fiscal (LRF) dispositivo que determina a revisão e a atualização periódicas da base de cálculo do IPTU, o que retirará parte do peso político que recai sobre os prefeitos e os vereadores, explica o autor. Isso se dará por meio de projeto de lei, aprovado nas câmaras municipais, ou na Câmara Legislativa, no caso do DF, no primeiro ano do mandato do novo prefeito ou governador. A atualização monetária continua a cargo do Executivo, sem necessidade de aprovar projeto.

De acordo com a proposta de Fernando Bezerra, se descumprir a regra o município ficará impedido de receber transferências voluntárias de outros entes federativos, encaminhados a título de cooperação, auxílio ou assistência financeira. No entanto, a sanção não afetaria, por força da própria LRF, as transferências relativas a ações de educação, de saúde e de assistência social, não prejudicando gastos essenciais do ente federativo, frisa o senador.

Fonte: Agência Senado

NOTA DO EDITOR:

Clique no link abaixo para acessar o PLS 46/2016 Complementar:

https://www25.senado.leg.br/web/atividade/materias/-/materia/124867

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA

O contrato de compromisso de compra e venda de imóvel, também chamado de promessa de compra e venda de imóvel, contrato preliminar de compra e venda de imóvel ou promessa bilateral de compra e venda de imóvel, surgiu na legislação brasileira com o advento do Decreto-lei nº 58 de 10 de dezembro de 1937. [1]

Seu surgimento se deu em razão da necessidade de regular situação que até então não tinha a devida atenção legal, vez que não possuía regulamentação específica, com as respectivas garantias necessárias para o fechamento do negócio. [2]

Atualmente, é também tratado em outras leis, tais como, Código Civil (Lei nº 10.406/2002), Lei do parcelamento do solo urbano (Lei nº 6.766/1979), Lei de incorporações imobiliárias (Lei nº 4.591/1964) e Lei de registros públicos (Lei nº 6.015/1973).

Esclareça-se que, o compromisso de compra e venda é um acordo celebrado entre as partes, um contrato onde cada um tem direitos e obrigações, isso porque, enquanto uma parte se compromete a pagar o preço a outra se compromete a ceder a posse a título precário e, oportunamente, quando o preço for integralmente pago o compromissário vendedor deverá outorgar a escritura de compra e venda definitiva.

Referido contrato tem clara natureza jurídica de contrato preliminar, que será oportunamente tornado definitivo quando houver o pagamento integral do preço, ocasião em que será outorga a escritura definitiva de compra e venda do imóvel.

Assim, a finalidade do compromisso de compra e venda é trazer segurança jurídica, resguardando ambas as partes, porque nem sempre é oportuno ou mesmo possível celebrar um contrato definitivo. [3]

Por fim, não firmar um contrato tem inúmeros inconvenientes, razão pela qual, o compromisso de compra e venda enquanto um contrato perfeito e acabado é garantidor de direitos.

Referências:

[1] “O compromisso de compra e venda teve origem em projeto de lei apresentado pelo Prof. Waldemar Ferreira em 9.6.1936, tendo sido editado por Getúlio Vargas em 10.12.1937, como medida “governamental” de proteção dos adquirentes de imóveis loteados. Na época a expressão não era usada, mas tratou-se de verdadeira ‘lei de proteção ao consumidor." MARCONDES, Sylvio. Revista da Faculdade de Direito de São Paulo. São Paulo, v. LX, 1965, p. 47 – 67.

[2] “Podem as partes necessitar de prazo maior de meditação para a conclusão do contrato definitivo, aguardar melhor situação econômica, ou, naquilo que nos interessa agora, pode o alienante pretender maior garantia de pagamento, não concluindo definitivamente a venda enquanto não pago o preço.” VENOSA, Sílvio de Salvo. Direito civil: direitos reais. 10. Ed. São Paulo: Atlas, 2010, p. 520.

[3] Ibidem, p. 510-521.

Maria José de Souza Arakaki - Sócia do escritório Arakaki Advogados

Fonte: Artigos JusBrasil

RETOMADA DO IMÓVEL PELO LOCADOR

No caso de locações urbanas residenciais, as Leis que asseguram o direito de retomada do imóvel pelo locador são: nº 8.245/1991 e 12.112/2009.

Segundo essas legislações quando o locador e locatário não se encontrarem em mútuo acordo para a devolução e a retomada do imóvel ao locador existem duas hipóteses: a denúncia vazia e a denúncia cheia.

Quando há a retomada do imóvel sem a necessidade de se apresentar qualquer justificativa por parte do proprietário, se está diante da denúncia vazia, sendo que esse tipo de retomada poderá ocorrer em duas situações diferentes:

1ª) No caso de contrato escrito com prazo igual ou superior a 30 meses e ao final deste prazo o locador poder retomar o imóvel de forma imediata. Caso o locador não retome ao final do prazo acordado, o contrato passará a ser tido como de prazo indeterminado, e o locador somente poderá retomar caso aviso o locatário e conceda prazo de 30 dias para a desocupação;

2ª) Sendo contrato escrito ou verbal com prazo inferior a 30 meses somente poderá efetuar a denúncia quando a locação ultrapassar 5 anos ininterruptos. Para contratos com prazo inferior a 30 meses (verbal ou escrito) e ao final deste prazo ou em sua vigência, o locador somente poderá retomar o imóvel no caso de denuncia cheia, isto é, haja uma justificativa plausível para o ato. Tais justificativas estão elencadas na Lei nº 8.245/1991, são elas:

1ª) Ocorrência de infrações (legal ou contratual);

2ª) Inadimplência dos aluguéis ou outros encargos acessórios;

3ª) Reparações urgentes impostas pelo Poder Público;

4ª) Locatário sendo empregado do locador e o vínculo empregatício entre estes se encerrar.

No caso de alegação de retomada para uso próprio, o locatário deve alegar em juízo as justificativas. Para isso, este terá direito à retomada (para uso próprio, de ascendente ou descendente) somente se provar as seguintes situações:

1ª) Estiver ocupando outro imóvel na mesma localidade com finalidade de moradia;

2ª) Ascendente ou descendente estiver residindo em imóvel alheio;

3ª) Ascendente ou descendente beneficiário da retomada, residir em imóvel próprio.

Outra situação que acaba causando grandes dúvidas é a ocorrência da venda do imóvel, neste caso o comprador, promissário comprador ou promissário cessionário, em caráter irrevogável com imissão de posse do imóvel e título registrado junto a matricula do mesmo poderá se utilizar dos mesmos mecanismos acima expostos.

Vitor Pécora - Advogado contador e pós graduado em Controladoria e Finanças pela FGV.;sócio do escritório R Oliveira & Associados.

Fonte: Artigos JusBrasil

DIVULGAÇÃO: CURSO DE ÁNALISE DE VIABILIDADE DE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS

SALVADOR - BA 

Data: 08 e 09 DE MARÇO de 2017 . 

Horário: de 09:00 às 18:00 horas.

Duração : 16 horas-aula.

Local: consulte.

VALOR DO INVESTIMENTO

À vista: R$ 200,00 (depósito com a inscrição) + R$ 1.350,00 com boleto bancário = R$ 1.550,00.

Parcelado: R$ 200,00 (depósito com a inscrição) + saldo em até 18 vezes através do PagSeguro, com despesas do parcelamento por conta do participante.

1. Desconto para inscrições antecipadas: até 15/02/2017: 10% ; até 22/02/2017: 05%.

2. Desconto para profissionais inscritos ou empresas associadas de ENTIDADES PARCEIRAS - consulte a página do curso: 10%.

5. Desconto (não cumulativo com item 2) para empresas associadas da ADIT Brasil: 17,5%.

Saiba mais: 

http://vetreinamentos.com.br/cursos/analise-de-viabilidade-de-empreendimentos-imobiliarios

É CRIME PEDIR O IMÓVEL PARA USO PRÓPRIO OU DE FAMILIARES E NÃO USAR

Não raras vezes, o proprietário (retomante) após o término de um contrato de locação (de tempo inferior a 36 meses) ou até mesmo na vigência do contrato, solicita o imóvel de volta, alegando que fara uso próprio deste, ou então que o destinará a seus familiares, solicitação esta legal, conforme art. 47, inc. III da Lei do Inquilinato.

Contudo, esta solicitação com a desculpa permissiva em lei pode guardar um interesse econômico sombrio, visto que o proprietário não poderia reajustar o valor do aluguel do atual inquilino como assim desejasse, fazendo então este desocupar o imóvel para locar para outra pessoa com o valor que realmente almeja.

Porém, caso o proprietário requeira o imóvel do modo acima descrito e não faça uso deste dentro do prazo de 180 dias, contados da entrega do imóvel, estará cometendo o crime tipificado no art. 44, inc. II da Lei do Inquilinato, crime este com pena de detenção de três meses a um ano.

Da mesma, forma comete o crime acima descrito o proprietário que retomar o imóvel, na forma do art. 47, III da Lei do Inquilinato, e não o usa pelo prazo mínimo de um ano, ou seja, se o proprietário retoma o imóvel e utiliza-se deste apenas por um mês colocando logo após o imóvel de volta no mercado também comete o crime em questão.

Vale lembrar que o referido crime é de ação penal pública incondicionada, assim noticiado o fato a Autoridade Policial ou ao Ministério Público, deverá ser aberta a persecução penal a fim de que se possa apurar a responsabilidade criminal do proprietário (retomante).

Por fim, mas não menos importante, além do cometimento da infração penal, o proprietário (retomante) que praticar a conduta descrita no art. 44, inc. II da Lei do Inquilinato, além de responder criminalmente, poderá ter que indenizar o locatário (ou sublocatário) que se sentir prejudicado no valor de até vinte e quatro vezes do valor do último aluguel, conforme dispõe o parágrafo único do art. 44 da Lei 8.245/91.

REFERÊNCIAS

SCAVONE JUNIOR, Luiz Antônio, Direito imobiliário – Teoria e prática – 9.ª ed. – rev., atual. E ampl. – Rio de Janeiro: Forense, 2015.

SOUZA. Sylvio Capanema de, A lei do inquilinato comentada. – 8.ª ed. – Rio de Janeiro: Forense, 2012.

VENOSA. Silvio de Salvo, Lei do Inquilinato comentada: doutrina e prática: Lei 8.245 de 18.10.1991 -12. Ed. – São Paulo: Atlas, 2013.

Jader Gustavo Kozan Nogueira - Graduando em Direito pela UNIVALE.

Fonte: Artigos JusBrasil