Preço de venda dos imóveis residenciais tem queda real em junho

O preço de venda dos imóveis residenciais em 50 cidades monitoradas avançou 0,18% em termos nominais (sem considerar a inflação) em junho, de acordo com o Índice FipeZap, divulgado nesta terça-feira (7). A variação ficou abaixo da alta esperada para a inflação no período, de 0,24% - resultando em queda de 0,06% no preço real dos imóveis, caso a taxa de inflação seja confirmada.

No primeiro semestre, no entanto, os preços de venda dos imóveis residenciais tiveram alta acumulada de 1,11%, ante inflação de de 0,08%. Se a variação do IPCA de maio for confirmada, os preços dos imóveis terão alta real (considerada a inflação) de 1,03%.

Nos últimos 12 meses, o valor dos imóveis acumula alta nominal de 0,81%, e uma queda real de 1,23%.

Maiores altas e baixas nas capitais

Dentre as 16 capitais monitoradas pelo Índice FipeZap, as que apresentaram maior elevação de preço médio no último mês foram:

Brasília (+0,63%)

Manaus (+0,61%)

Maceió (+0,59%).

Já as maiores quedas foram:

Recife (-1,38%)

Rio de Janeiro (-0,08%)

Vitória (-0,06%)

Preço médio de venda

O preço médio dos imóveis chegou a R$ 7.294 por metro quadrado (m²) entre as 50 cidades monitoradas. Rio de Janeiro se manteve como a capital monitorada com o preço do m² mais elevado (R$ 9.323/m²), seguida por São Paulo (R$ 9.132/m²) e Brasília (R$ 7.491/m²).

Já entre as capitais monitoradas com menor valor médio de venda residencial por m², foram Campo Grande (R$ 4.256/m²), Goiânia (R$ 4.309/m²) e João Pessoa (R$ 4.313/m²).

Fonte: G1

Casa Verde Amarela deve ter um planejamento melhor do que o do Minha Casa, Minha Vida

Nos próximos dias, será lançado o programa habitacional “Casa Verde Amarela”, que substituirá o Minha Casa, Minha Vida. O programa habitacional de Jair Bolsonaro terá como foco, sobretudo, a regularização fundiária e o incentivo a financiamentos com juros baixos. Confira mais detalhes nessa matéria!

Ao falar sobre o programa “Casa Verde Amarela”, Rogério Marinho, ministro do Desenvolvimento Regional, criticou o “Minha Casa, Minha Vida”. De acordo com Marinho, ao menos 500 mil unidades do programa habitacional petista se tornaram “guetos, territórios de ninguém”. Segundo ele, esses conjuntos habitacionais ficam longe dos centros urbanos e não possuem infraestrutura. Sendo assim, o programa habitacional de Bolsonaro pretende desenvolver projetos junto a organismos multilaterais para retomar esses espaços.

Além disso, o ministro disse que o governo federal ajudará os municípios com a metodologia a ser aplicada no “Casa Verde Amarela”. Conforme Marinho, “hoje você tem de 10 a 12 milhões de unidades habitacionais no Brasil que não têm escritura pública, são os ilegais. Você tem em torno de 60 milhões de unidades habitacionais, creio que a metade seja ilegal, sendo que de 10 milhões a 12 milhões são passíveis de ser regularizadas. Os outros não são passíveis porque estão em áreas não edificantes, são encostas, pântanos, margens de rios e de preservação. Nós vamos lançar um programa onde nós vamos apoiar os municípios brasileiros em programas de regularização fundiária. São editais que vão ser lançados”.

Por fim, Marinho disse que os juros do “Casa Verde Amarela” estão sendo negociados com a Caixa e com o Ministério da Economia. Com a redução dos juros do FGTS, o ministro acredita ser possível reduzir os juros do novo programa habitacional e torná-lo mais acessível a pelo menos 1 milhão de famílias.

Fonte: Seu Crédito Digital

Dissolução de Condomínio

DO CONDOMÍNIO DE PROPRIETÁRIOS

Um imóvel pode ter apenas um proprietário, ou variados sem limites. Quando o mesmo imóvel possui vários herdeiros, todos precisam estar de acordo com a destinação do mesmo, ou seja, se irão mantê-lo desocupado, se irão locá-lo, vendê-lo, qual o preço de venda, como dividir as despesas de manutenção. Chamamos de “condomínio de proprietários”, quando existem vários proprietários do bem. Este geralmente é formado pela aquisição conjunta do imóvel, na fusão de negócios familiares, mas o caso mais comum é na distribuição de herança. Formado o condomínio de proprietários, deve-se primar pela paz e harmonia na administração do bem imóvel o que nem sempre ocorre.

DA DIVISÃO E DIVERGÊNCIA DE ACORDO DOS PROPRIETÁRIOS/HERDEIROS

Com efeito, quando há divergência entre os proprietários quanto à destinação e má administração do mesmo esta deve ser resolvida, sob pena dos riscos a serem cometidos. Assim, caso não resolvida de forma extrajudicial, é necessário dividir o imóvel em partes equivalentes à porcentagem que cada condômino possui. Mas como dividir, um apartamento, casa ou fazenda edificados no mesmo terreno quando esta possui vários herdeiros?

É juridicamente impossível o desmembramento com exceção da fazenda que pode geralmente ocorrer. Todavia o imóvel é um bem indivisível. Para dissolver o condomínio de proprietários deve-se alienar o bem, todavia, existem herdeiros que não desejam alienar o imóvel o que dificulta ainda o embaraço da destinação do bem imóvel.

DA AÇÃO JUDICIAL DE DISSOLUÇÃO DE CONDOMÍNIO

Nesse sentido, a medida se perfaz através de uma medida judicial de "Dissolução de condomínio" ou “Extinção de Condomínio”, tecnicamente conhecida como “Alienação Judicial de Coisa Comum Indivisível”. Qualquer um dos condôminos pode propor a ação de Extinção de Condomínio, mesmo que tenha uma pequena participação na propriedade.

Basta que esteja insatisfeito com a administração do imóvel, e que não deseje mais permanecer em condomínio de proprietários. Uma vez proposta a ação judicial, o juiz mandará citar os demais proprietários, e buscará um acordo, para que o imóvel (ou a parte do condômino insatisfeito) seja todo adjudicado para um dos condôminos, mediante o pagamento, pelo mesmo, do valor pretendido pelo condômino que propôs a ação.

DA FALTA DE CONCILIAÇÃO E DA VENDA JUDICIAL EM LEILÃO

Se não houver acordo quanto à adjudicação do imóvel para um dos condôminos, o juiz determinará a avaliação do imóvel, e, após, dará preferência, na venda, para qualquer condômino adquiri-lo, em condições iguais à proposta por estranho. Também deverá dar preferência, entre os condôminos, para aquele que tiver benfeitorias de maior valor e, sucessivamente, para o proprietário de parte maior (se não houver benfeitorias).

Contudo, se não exercidas as preferências acima, o juiz levará o imóvel a leilão, no qual o imóvel pode ser arrematado por terceiros interessados, em preço que pode chegar apenas à metade do valor da avaliação realizada no processo.

O preço apurado com a venda judicial, em leilão, será dividido entre os condôminos, em partes proporcionais à porcentagem que possuíam no imóvel e, assim, o condomínio de proprietários estará extinto.

CONSIDERAÇÕES FINAIS

Denota-se, portanto, não ser vantajosa a continuidade da ação de extinção de condomínio, pois todos os proprietários arriscam-se a perder o equivalente à metade do valor da propriedade, caso a mesma seja leiloada. E, além desta perda, terão que pagar as custas processuais, avaliação judicial e honorários advocatícios.

Portanto, é aconselhável, sempre, os proprietários buscarem solução amistosa na administração dos imóveis que mantenham em condomínio de proprietários, evitando maiores prejuízos.

Entretanto, o proprietário que estiver sendo lesado, ainda que detenha pequena parte do imóvel, pode propor a ação de extinção de condomínio, a fim de buscar seus direitos e, também, o fim de litígios extrajudiciais.

Fernando Franco: DIREITO AMBIENTAL, DIREITO IMOBILIÁRIO, DIREITO URBANÍSTICO, DIREITO TRIBUTÁRIO.

Fonte: Artigos JusBrasil

WEBINAR: LEGISLAÇÃO URBANÍSTICA E A AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS URBANOS

O evento será on-line com realização pela plataforma Zoom e Transmissão ao Vivo pelo Canal do IBAPE/SP no YouTube.

O procedimento administrativo de usucapião extrajudicial de bens imóveis

A usucapião consiste em um modo de aquisição da propriedade, baseado no exercício da posse prolongada sobre o bem. Embora já houvesse previsão legal da usucapião judicial, a possibilidade de realizar o procedimento extrajudicialmente foi consagrada pelo artigo 1.071 do Código de Processo Civil de 2015, que inseriu o artigo 216-A na Lei de Registros Públicos, enaltecendo preceitos basilares do novo código, como a economia e a celeridade processuais. A superveniência desse procedimento pelas vias administrativas ampliou consideravelmente o âmbito de aplicação do instituto da usucapião, que vem passando por um processo de extrajudicialização.

Em tempos como o atual, percebemos a judicialização das relações humanas em geral. Desse modo, com o objetivo de mitigar os conflitos que são levados ao crivo do Poder Judiciário, o legislador passou a prever procedimentos para a solução de litígios extrajudicialmente. A título exemplificativo, percebe-se a presença do fenômeno na possibilidade de realização de inventário, partilha, separação e divórcio consensuais — pela via administrativa, na consignação em pagamento extrajudicial, na retificação administrativa de registro imobiliário e na usucapião extrajudicial, objeto do presente artigo.

Premente pontuar que a possibilidade de usucapião pela via extrajudicial não prejudica o usucapiente de pleitear a pretensão perante o Poder Judiciário, se assim optar. Contudo, destaca-se que o procedimento extrajudicial é mais simples, célere e econômico. Para que seja possível pleitear o reconhecimento da usucapião extrajudicialmente, é necessário preencher alguns requisitos, os quais serão pormenorizados adiante, acompanhados do procedimento correlato.

O reconhecimento extrajudicial da usucapião deverá ser processado perante o cartório de registro de imóveis da comarca na qual o imóvel usucapiendo estiver localizado. Para o ingresso do pedido junto ao cartório competente, é imprescindível que o interessado seja representado por advogado, munido de procuração com poderes especiais. Além disso, o pedido deve ser instruído com alguns documentos, os quais serão elencados a seguir.

Ata notarial lavrada por tabelião: Por meio desta ata, o tabelião deve atestar, no mínimo, o tempo de posse e a cadeia possessória, a depender da modalidade da usucapião pretendida, caso haja possibilidade de cumulação do tempo com o do possuidor antecessor. Além disso, o tabelião também poderá atestar o que entender necessário para a comprovação do direito postulado.

Planta e memorial descritivo: A planta e o memorial descritivo devem ser assinados por profissional legalmente habilitado. Além disso, deve haver prova de anotação de responsabilidade técnica do conselho de fiscalização profissional. Esses documentos devem descrever o maior número de especificidades possível, de modo que se consiga verificar a localização, as dimensões, os confrontantes do bem usucapiendo e as matrículas ou transcrição influenciadas.

Certidões negativas: As certidões negativas devem ser obtidas junto aos distribuidores da comarca do imóvel e do domicílio do requerente, que devem comprovar a inexistência de ações reais ou reipersecutórias, evidenciando a posse mansa e pacífica.

Justo título: O justo título deve comprovar a posse do imóvel, que pode ser substituído por quaisquer outros documentos que sejam capazes de demonstrar a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse daquele possuidor específico. A título exemplificativo, o justo título pode ser um contrato de compra e venda, uma promessa de compromisso de compra e venda, uma declaração de posse, uma cessão de direitos, um contrato verbal comprovado pelos recibos de pagamento ou um comprovante de pagamento de impostos e taxas que incidam sobre o imóvel.

Além da documentação supramencionada, são necessários: I) a concordância dos titulares de direitos reais registrados ou averbados na matrícula; II) a concordância dos confrontantes; III) a ciência da União, do Estado ou do Distrito Federal e do município; IV) a publicação de edital em jornal para o conhecimento de terceiros; e V) o atendimento aos requisitos da modalidade de usucapião pretendida.

Em síntese, o procedimento administrativo da usucapião extrajudicial é iniciado com o requerimento do interessado, que pode ser tanto pessoa física quanto pessoa jurídica. Além disso, o interessado deve ser representado por advogado que, além de munido de procuração com poderes específicos, deve portar todos os documentos supramencionados.

Logo após, o registrador procederá à autuação do pedido, cuja prenotação será prorrogada até o momento em que houver o acolhimento ou a rejeição do pedido. Em seguida, será realizada a qualificação registral, que desencadeará em três cenários: rejeição do pedido, caso seja negativa; novas diligências, caso seja inconcludente; ou prosseguimento do procedimento, caso seja positiva.

Ultrapassada essa fase, verificar-se-á se a planta do imóvel usucapiendo contém a assinatura de todos os titulares de direitos reais e outros direitos registrados ou averbados na matrícula. Caso a resposta seja negativa, será necessário notificar os titulares, por meio do registrador competente, para que se manifestem em 15 dias. Caso o prazo transcorra in albis, será presumida a concordância. Ocorre que a concordância é um requisito para o prosseguimento do procedimento administrativo da usucapião, pela via extrajudicial. Portanto, caso não haja, o registrador deverá tentar promover a conciliação e, se essa for infrutífera, deverá remeter o procedimento ao juízo competente, momento no qual o requerente deverá adequá-lo para que a petição inicial observe os requisitos inerentes ao procedimento comum.

Adiante, caso estejam preenchidos os requisitos para o procedimento do trâmite, o oficial de registro deverá proporcionar ciência à União, ao Estado e ao município para que também se manifestem sobre o pedido em 15 dias. Caso o aludido prazo transcorra in albis, o procedimento seguirá o trâmite regular. Contudo, caso haja impugnação, o registrador deverá tentar promover a conciliação e, se essa for infrutífera, deverá remeter o procedimento ao juízo competente, momento no qual o requerente também deverá adequá-lo para que a petição inicial observe os requisitos necessários.

Ato contínuo, caso estejam preenchidos os requisitos para o procedimento do trâmite, com o objetivo de proporcionar a ciência a terceiros, o registrador publicará edital em jornal de grande circulação para que eventuais interessados possam se manifestar em 15 dias. Caso o prazo transcorra in albis, o procedimento seguirá o trâmite regular. Caso haja impugnação, o registrador também deverá tentar promover a conciliação e, se essa for infrutífera, deverá remeter o procedimento ao juízo competente, momento no qual o requerente deverá adequá-lo para que se observem os requisitos da petição inicial do procedimento comum judicial.

Decorrido o prazo de 15 dias da publicação do edital e preenchidos todos os requisitos expostos acima, será registrada a aquisição do imóvel por usucapião. No entanto, importa elucidar que, caso, por algum motivo, o pedido de reconhecimento da usucapião extrajudicial seja rejeitado, não existe qualquer óbice para que o interessado ajuíze ação de usucapião perante o Poder Judiciário.

Por derradeiro, evidencia-se que, embora o RJET (Lei n° 14.010/2020) tenha suspendido os prazos de aquisição da propriedade imobiliária e mobiliária por usucapião de 12 de junho a 30 de outubro de 2020, os pedidos de usucapião extrajudicial não sofreram restrição e, durante o período alhures, o interessado pode requerer o reconhecimento da usucapião ao cartório de registro de imóveis da comarca na qual o imóvel usucapiendo estiver localizado, desde que observados todos os requisitos consubstanciados neste artigo.

Alberto Malta e Júlia Scartezini

Fonte: Conjur

PL permite suspensão de prestação da casa própria de afetado por pandemia

Aguarda designação de relator no Senado projeto que suspende as prestações de financiamentos habitacionais de consumidores afetados economicamente pela pandemia do coronavírus. O PL 1.935/20 foi apresentado pela senadora Rose de Freitas.

De acordo com o texto, que ainda não tem previsão de ser votado, poderão ser suspensas as prestações não quitadas entre 20 de março e 31 de dezembro de 2020 de contratos de financiamento imobiliário do SFH - Sistema Financeiro de Habitação, do SFI - Sistema Financeiro Imobiliário ou qualquer outra modalidade desse tipo de financiamento, entre eles consórcios.

Segundo a proposta, terão direito à suspensão pessoas físicas que tiveram sua fonte de renda comprometida em razão do estado de calamidade pública causado pela pandemia. 

O requerente terá de anexar ao pedido de suspensão comprovante de que ele (ou o cônjuge), durante o estado de calamidade pública, foi demitido sem justa causa; sofreu suspensão do contrato de trabalho ou redução da jornada de trabalho e de salário; é microempreendedor individual, titular de empresa individual ou sócio de sociedade empresária limitada que teve suas atividades suspensas pelo período superior a 30 dias; é profissional liberal ou trabalhador informal e foi impedido de exercer sua atividade laboral pelo período superior a 15 dias ou, caso seja servidor público, teve salários reduzidos em decorrência da pandemia.

Serão proibidas a incidência de multa, de juros de mora e de honorários advocatícios em relação às prestações suspensas, que serão convertidas em prestações extras, com vencimentos em meses subsequentes à data de vencimento da última prestação prevista para o financiamento. 

Ainda de acordo com o texto, as instituições financeiras ou empresas de financiamento imobiliário deverão disponibilizar na página principal de seus sites na internet a opção de requerimento para suspensão de prestações em virtude da covid-19 para que o consumidor faça o pedido eletronicamente.

“A suspensão das prestações é uma das medidas que já vêm sendo adotadas pela Caixa Econômica Federal para combater os efeitos da pandemia do coronavírus na economia. Com o presente projeto, as medidas destinadas à proteção dos adquirentes da casa própria serão estendidas a todos os financiamentos imobiliários, amparando todas as famílias afetadas pela crise”, afirma Rose na justificativa do projeto.

Fonte: Senado.

Quem vendeu imóvel para comprar outro e foi pego pela pandemia perde isenção de imposto

A pandemia do coronavírus demoliu o projeto imobiliário da professora Juliana Felipe, 45 anos. Em dezembro de 2019, Juliana vendeu seu apartamento em Lauro de Freitas, na região metropolitana de Salvador, com a intenção de comprar um outro, maior, no bairro da Barra.

Escolhida a morada de seus sonhos, ela fez uma proposta à proprietária e negociou a compra com ela. Esbarrou em um problema típico da pandemia: a proprietária é uma idosa que mora no interior da Itália --um dos países mais afetados pela Covid-19. O filho da proprietária não pode viajar ao Brasil para concluir a venda.

Nesse imbróglio, Juliana perdeu o prazo de seis meses fixado por lei para que vendedor de imóvel fique isento de pagamento de imposto sobre a diferença entre o valor que pagou ao comprá-lo e o recebido na venda.

Pela lei, o contribuinte que vende um imóvel tem seis meses para comprar outro sem ter que pagar pelo chamado ganho de capital. O imposto aplicado é de 15% sobre a diferença de preço.

Essa isenção serve para incentivar a construção civil e impedir que o vendedor de imóvel opte, por exemplo, por especular no mercado financeiro.

Juliana ainda pretende comprar outro apartamento com o produto da venda de seu imóvel antigo. Mas terá que pagar imposto sobre a venda do antigo após o fim do prazo de declaração do IR, na última terça-feira (30).

Vice-presidente do Conselho Regional dos Corretores de Imóveis do Mato Grosso e dono de uma imobiliária, Claudecir Contreira testemunha várias situações como essa.

Em um dos caso, o cliente vendeu o apartamento em dezembro. Ao encontrar o imóvel de seu interesse, no centro de Cuiabá, esse comerciante que prefere não se identificar tentou levar a mulher até o prédio para uma segunda visita antes de tomar a decisão final. Por causa da pandemia, o condomínio impediu a entrada do casal no edifício. Com a cidade em quarentena, ele tampouco pode visitar outros apartamentos. Mesmo com a disposição de comprar outro imóvel, terá que pagar R$ 71 mil imposto sobre o ganho de capital.

Contreira explica que as limitações à mobilidade durante a pandemia têm afetado o mercado imobiliário também pelas filas em cartórios e a dificuldade de acesso às agências da Caixa Econômica Federal, hoje lotadas de beneficiários quem tentam sacar o auxílio emergencial de R$ 600.

“Uma agência da Caixa [da região] teve de ser fechada porque todos os funcionários pegaram Covid-19. As dificuldades são imensas", afirma o corretor.

Presidente do Creci do Ceará, Tibério Benevides relata o caso de um cliente que, em fevereiro, vendeu um apartamento a R$ 780 mil, R$ 300 mil a mais do que pagou pelo imóvel.

A pessoa escolheu o apartamento que pretendia comprar, no bairro de Luciano Cavalcante, em Fortaleza. Mas, no meio da negociação, o proprietário, que é idoso, desistiu da venda. Agora, seu cliente terá que comprar um apartamento até agosto. Do contrário, terá de pagar R$ 45 mil em imposto.

Supervisor Nacional do Imposto de Renda, Joaquim Adir explica que o contribuinte terá que pagar imposto sobre o ganho de capital caso não tenha conseguido comprar outro imóvel seis meses depois da venda de um. “Infelizmente, terá que pagar. É a lei”, afirma.

Esse prazo, diferentemente da declaração anual de ajuste do IR, não foi prorrogado por causa da pandemia.

O deputado federal João Medeiros (Podemos-MT) é o autor do projeto para que a contagem do prazo de 180 dias seja suspensa a partir do dia 19 de setembro do ano passado, seis meses antes de a OMS decretar que o novo coronavírus havia se tornado uma pandemia. Essa isenção, pelo projeto, vigora até o fim do estado de calamidade.

Segundo a justificativa do projeto, “aqueles que conseguiram vender seus imóveis antes ou durante a pandemia terão muitas dificuldades em realizar nova aquisição dentro do prazo de 180 dias".

"Estou tentando sensibilizar o presidente da Câmara, Rodrigo Maia (DEM-RJ), para colocar o projeto na pauta. A construção civil gera muito emprego e hoje há muita insegurança”. Rodrigo Maia não comentou a proposta.

Enquanto isso, o advogado tributarista Tiago de Lima recomenda ao contribuinte que entre com um mandado de segurança para impedir a cobrança do imposto até aprovação de uma lei que suspenda esse prazo.

"Suponho que o caminho seja o mandado de segurança para resguardar o contribuinte, para que o prazo de 180 fique suspenso em função da calamidade pública”, explica.

Fonte: Folha de São Paulo