6 CARACTERÍSTICAS SOBRE A TAXA DE FRUIÇÃO DE IMÓVEL

Nesse texto eu explicarei o que é essa taxa, sua importância, como é cobrada e demais assuntos pertinentes ao tema que podem fazer você ganhar ou perder muito dinheiro na rescisão contratual do seu lote, casa, apartamento, imóvel comercial, etc.

1 - O que é essa taxa?

A taxa de fruição nada mais é que uma indenização a ser paga por quem utilizou o imóvel e não pretende mais prosseguir com o contrato, seja por inadimplemento ou porque simplesmente se arrependeu da compra feita.

É uma reparação justa, como se fosse um “aluguel”. Evita-se que o vendedor fique no prejuízo – porque fora privado do uso do bem – e que o comprador tenha um ganho sem causa, pelo uso do imóvel (morou nele, por exemplo) sem pagar por isso.

2 - Qual o valor da taxa de fruição?

Por um grande período, houve uma imprecisão quanto ao valor por ausência de regulamentação legal. A Lei de nº 13.786/2018 estabeleceu que, nos contratos celebrados a partir de 27 de dezembro de 2018, o valor seria de até 0,5% sobre o valor atualizado do contrato.

Mesmo antes dessa previsão legal, a Justiça considerava como adequada a fixação dessa taxa em 0,5%.

Muitos vendedores de imóveis previam o valor da taxa de fruição como sendo de 1%. Quando questionada essa cláusula, o Poder Judiciário acabava por reduzi-la para 0,5%.

No caso de loteamento, o valor da taxa de fruição pode chegar a 0,75% sobre o valor atualizado do contrato.

Existe uma certa divergência quanto a base de cálculo da taxa de fruição: seria sobre o valor pago ou sobre o valor atualizado do contrato?

Em que pese algumas decisões estabelecendo que a fruição deveria ser calculada sobre o valor que efetivamente foi pago até o momento da rescisão, prevalece que ela deverá ter como base de cálculo o valor atualizado do contrato.

É importante analisar como o seu contrato trata esse assunto, porque isso representa uma grande diferença financeira, como pode ser observado do exemplo abaixo.

Imagine que o valor do seu contrato é de R$ 500 mil reais e você pagou R$ 100 mil. A taxa de fruição calculada sobre o valor do contrato (0,5% x 500.000) será de R$ 2.500,00, ao mês. Entretanto, tendo como base de cálculo o valor efetivamente pago, essa mesma taxa teria o valor mensal de R$ 500,00. Ao longo de um ano, isso representa uma diferença de R$ 24 mil.

3 - Para a incidência da taxa de fruição precisa provar prejuízo ou benefício para alguma das partes?

Não. Esse requisito existiu no passado, atualmente não há exigência dele. Basta que a posse do imóvel tenha sido disponibilizada ao comprador para existir o dever de pagar a indenização por fruição.

4 - Eu apenas comprei o imóvel, mas nunca pude construir ou entrar nele, tenho de pagar a fruição se desistir do negócio?

É proibida a cobrança da fruição, nessa situação. Essa taxa existe justamente para a situação da pessoa que usou do bem. Se não houve o uso, não há que se falar em pagamento dessa natureza.

5 - Em todos os casos de desfazimento do negócio o desistente terá de pagar a taxa?

Só há a necessidade do pagamento quanto o comprador desiste do contrato, sem culpa do vendedor, ou quando se torna inadimplente. Sendo a rescisão motivada por culpa do próprio vendedor (atraso na obra, defeitos no imóvel, etc) não pode haver a cobrança da fruição.

6 - É possível cumular a multa com a taxa de fruição?

Sim. Atualmente, a penalidade por desistência do prosseguimento de um contrato imobiliário pode chegar até 50% do valor pago. Além dessa multa, caso o comprador se enquadre nas hipóteses da cobrança da taxa de fruição, também terá de pagá-la.

Dica de ouro: Cuidado com a forma como você decide por terminar o seu contrato. A taxa de fruição pode resultar em nenhum valor de restituição para você e, ainda mais, em um saldo devedor perante o vendedor.

Rafael Rocha Filho - Advogado especialista na defesa da carreira e patrimônio de Médicos e Dentistas.

Fonte: Artigos JusBrasil

SUMMIT ABECIP ABORDARÁ O PAPEL DO MERCADO IMOBILIÁRIO NA RETOMADA DO CRESCIMENTO DA ECONOMIA

O mercado imobiliário é peça-chave para mobilizar investimentos, gerar empregos e estimular a retomada do crescimento da economia brasileira: esta é a pauta do Summit Abecip 2019. No dia 9 de outubro, em São Paulo, o evento quer aproximar representantes do governo e especialistas do setor privado para discutir os principais temas desse mercado.

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A primeira mesa-redonda do dia abordará medidas para destravar o ambiente de negócios imobiliários, com foco em questões que geram insegurança jurídica para esse tipo de crédito. Na sequência, a pauta é o que falta para a digitalização do crédito imobiliário, com Antônio Carlos Braga, desembargador, Flaviano Galhardo, da Arisp (Associação dos Registradores Imobiliários de São Paulo), Gustavo Viviani, do Santander, e Marco Guimarães, do Banco Inter.

Na parte da tarde, o foco está nas novas perspectivas para o mercado imobiliário. Para encerrar o evento, a última mesa discute as formas de financiamento disponíveis, como o FGTS, a poupança, as LIGs (Letras Imobiliárias Garantidas) e os CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários). O intuito é tratar sobre o desenvolvimento do mercado brasileiro de funding e analisar as regras europeias. O painel terá Daniel Oya, do Santander, Igor Freitas, do FGTS, Leandro Albuquerque, da Standard & Poors, Lucas Bertalot, do ECBC (European Covered Bond Council), Mauro Oliveira, da Oliveira Truste, e José Ramos Rocha, do Bradesco.

Todas as mesas contam com a mediação da jornalista Christiane Pelajo.

Serviço: Summit Abecip 2019

Data: 9 de outubro, quarta-feira

Horário: das 8h às 17h

Local: Hotel Pullman

Endereço: R. Olimpíadas, 205, Vila Olímpia, São Paulo – SP

Inscrições: pelo site do evento

Fonte: ABECIP

CONDOMÍNIOS EDILÍCIOS E AirBnB: COMENTÁRIOS SOBRE POSSIBILIDADE DE HOSPEDAGEM EM CONDOMÍNIOS EDILÍCIOS POR INTERMÉDIO DE PLATAFORMAS VIRTUAIS

Com os avanços da tecnologia e a facilidade que os indivíduos passaram a ter para se relacionar, a cada dia, diversas são as novas situações com relevo no âmbito jurídico que passam a existir, modificando a forma pela qual a sociedade se comporta e exigindo maior atenção dos tribunais e legisladores, a fim de solucionar os mais variados conflitos que delas decorrem.

O presente artigo trata da possibilidade de locação de imóvel em condomínio edilício, por meio da plataforma virtual do “AirBnB”, questão esta que vem ganhando espaço nos Tribunais pátrios, contudo, ainda sem um posicionamento uníssono firmado, o que intensifica os debates existentes entre o proprietário locador e o condomínio do qual o seu imóvel faz parte.

A controvérsia existente quanto à permissibilidade de hospedagem em condomínios edilícios por intermédio do “AirBnB” – plataforma eletrônica, por meio da qual são ofertados serviços de hospedagem em casas, apartamentos ou, ainda, em apenas cômodos destes – reside na natureza jurídica deste negócio jurídico, que para uns consiste em locação e, para outros, em hospedagem, e a consonância que deve guardar com a convenção e o regimento interno do condomínio.

Inicialmente, convém elucidar, brevemente, o tratamento dado pela lei aos condomínios em edifícios no que concerne à matéria ora tratada.

O condomínio edilício, regulamentado pelos art. 1.331 a 1.358 do CC, corresponde ao condomínio vertical, no qual há a divisão entre partes comuns e partes exclusivas dos condôminos, nos termos do art. 1.331 do CC.

As partes comuns são aquelas relativas à sua estrutura interna, tais como o solo, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade e as áreas de lazer quando existentes, as quais são de uso comum de todos os condôminos, não podendo ser divididas e alienadas separadamente. As áreas exclusivas, por sua vez, correspondem à fração ideal pertencente a cada condômino, autônoma e exclusiva das demais, de modo que, em função da liberdade do exercício da autonomia privada, podem ser livremente alienadas ou gravadas de quaisquer ônus, sem direito de preferência dos demais condôminos.

Quanto à instituição e criação dos condomínios, estes se dão por um ato de gestão, que deve observar dos requisitos formais elencados no art. 1.332 do CC, a saber: (i) a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns; (ii) a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns; e (iii) o fim a que as unidades se destinam, este fundamental para evitar a utilização indevida das dependências do condomínio, sob a qual podem recair sanções previstas em lei.

Cumpre salientar que o uso das áreas internas do condomínio, por parte de um condômino, que não respeite à finalidade definida pelos demais na convenção, depende da concordância dos demais.

Outrossim, a constituição da modalidade de condomínio ora analisada é feita pela Convenção, que deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, 2/3 (dois terços) das frações ideais, a fim de regular os interesses dos condôminos, de modo que, respeitado o quorum qualificado para a sua elaboração, se torna obrigatória a todos os titulares de direito sobre as unidades, bem como para aqueles que delas tenham posse ou detenção, independentemente de registro, de acordo com o que dispõem o art. 1.333 do CC e a súmula 260 do STJ.

A convenção, além de atender aos requisitos do art. 1.332 da lei geral civil, acima mencionados, deve determinar, dentre outros elementos obrigatórios previstos no art. 1.334 da referida lei, o regimento interno do condomínio, cuja instituição busca a fixação de regras básicas de convivência entre os condôminos ou possuidores, devendo, ainda, se atentar à realidade social na qual está inserido o condomínio, como forma de atender à socialidade e à eticidade.

O CC também elenca os direitos e deveres dos condôminos, bem como as sanções a estes aplicáveis, nos casos em que descumpridas as normas contidas na Convenção. Em seu art. 1.335, o Código define os direitos dos titulares das frações ideais, dentre os quais se encontra o de “usar, fruir e livremente dispor das suas unidades”. Tal direito decorre da teoria da propriedade integral, adotada pelo ordenamento jurídico brasileiro, e do direito constitucional de propriedade, o qual, apesar de considerado como fundamental, não é absoluto, podendo sofrer limitações.

À vista disso, deve o exercício da propriedade se atentar à função social da propriedade, à boa-fé e aos bons costumes, bem como às regras atinentes ao direito de vizinhança, previstas no art. 1.277 do CC, notadamente ao que diz respeito à segurança, ao sossego e à saúde dos demais proprietários. Tal dever se coaduna com o disposto no inciso IV do art. 1.336 da aludida codificação, segundo o qual é múnus dos condôminos “dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes”.

Da inobservância destes deveres, é aplicável multa, em valor correspondente até cinco vezes a quota condominial, devendo a sanção ser imposta por deliberação de 2/3 (dois terços) dos condôminos na convenção ou, na hipótese de ser essa omissa, por 2/3 dos condôminos restantes, em Assembleia Geral, conforme determina o art. 1.336, §2º, do CC.

Apresentadas tais premissas, cumpre explicitar as razões pelas quais o uso de plataformas eletrônicas, como o “AirBnB”, para hospedagem em apartamentos tem se mostrado tão controvertido.

A grande maioria dos condomínios edilícios define na convenção que sua finalidade é estritamente residencial e familiar, sendo vedado o uso de suas dependências, inclusive das unidades exclusivas, com intuito comercial. À vista disso, consistindo em um dever do condômino dar à sua fração ideal a destinação que tem o condomínio, conforme definido pela convenção – obrigatória a todos –, assegurando, ainda, o sossego, a segurança e a saúde dos demais condôminos, torna-se vedada a exploração das unidades autônomas para fins que não sejam especificamente residenciais.

Diante de tal situação e do surgimento de plataformas virtuais intermediadoras de hospedagem, tal como o “AirBnB”, veio à baila a discussão acerca de sua natureza jurídica, eis que, dependendo da forma em que considerada, sua utilização resta proibida.

Uma primeira corrente considera que os alugueis via plataformas digitais constituem locação para temporada, sendo regidas, portanto, pela lei 8.245/91, e cuja destinação é voltada para a “residência temporária do locatário, para a prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorrem tão somente de tempo determinado, e contratada por prazo não superior a noventa dias [...]”, nos termos do que dispõe o art. 48, caput, da referida lei.

Desta forma, ainda que perdure por curto período de tempo, cujo prazo máximo é determinado em lei, a locação para temporada tem como finalidade a residência temporária, motivo pelo qual, para os adeptos deste posicionamento, a locação via “AirBnB” é plenamente possível, consistindo a sua proibição por parte dos condomínios verdadeira afronta ao direito fundamental de propriedade, já que deixariam os locadores de dispor livremente sobre os seus bens imóveis.

Em contrapartida, para uma segunda posição, a locação de apartamentos por intermédio de plataformas virtuais afronta diretamente a convenção de condomínio, na medida em que deixam de observar os locadores o seu dever de dar destinação compatível com as normas internas, qual seja, a utilização estritamente residencial.

Isto decorre do fato de considerarem esta modalidade de locação hospedagem para turismo, consistente, segundo o art. 23 da lei 1.771/08, na prestação de serviços de alojamento temporário, mediante instrumento contratual, tácito ou expresso, e cobrança diária. Ademais, o §1º do aludido artigo determina a aplicação desta lei para os “empreendimentos ou estabelecimentos de hospedagem que explorem ou administrem, em condomínios residenciais, a prestação de serviços de hospedagem [...]”.

Diante disso, consistindo os serviços de hospedagem em atividades comerciais, e considerando a violação aos direitos de vizinhança dos demais condôminos, na medida em que a segurança, o sossego e a intimidades destes são potencialmente transgredidos, em razão do intenso fluxo de pessoas que passam a frequentar o condomínio, sem qualquer responsabilidade ou obrigação com este, defende-se a proibição do aluguel de apartamentos pelo “AirBnB”.

Ainda que não haja um posicionamento uníssono firmado, é possível observar a adoção do segundo posicionamento por alguns Tribunais de Justiça estaduais, conforme se depreende da análise das jurisprudências a seguir colacionadas:

APELAÇÃO CÍVEL – LOCAÇÃO DE IMÓVEL RESIDENCIAL VIA APLICATIVO “AIRBNB” PELA AUTORA – VEDAÇÃO DA LOCAÇÃO DIÁRIA DETERMINADA PELO CONDOMÍNIO – REGIMENTO INTERNO E CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO QUE PREVÊ DESTINAÇÃO RIGOROSAMENTE RESIDENCIAL E FAMILIAR – LOCAÇÃO VIA “AIRBNB” QUE POSSUI FINALIDADE DE HOSPEDAGEM, RELACIONADA A TURISMO – FINALIDADE QUE DESTOA DAQUELA PREVISTA NO REGIMENTO INTERNO – AÇÃO JULGADA IMPROCEDENTE – RECURSO DESPROVIDO (TJPR, Apelação 0007302-35.2018.8.16.0194. 9ª Câmara Cível. Rel. Des. Domingos José Perfetto. Julgamento em 01.08.2019)

APELAÇÃO – OBRIGAÇÃO DE NÃO FAZER – CONDOMÍNIO EM EDIFÍCIO – UTILIZAÇÃO DE MEIO ELETRÔNICO PARA LOCAÇÃO TEMPORÁRIA (AIRBNB) – Locação de unidade autônoma através de anúncio em plataformas digitais que constitui forma de hospedagem, e não de ocupação com finalidade residencial, dada a alta rotatividade de pessoas – Uso do imóvel de forma desvirtuada da finalidade estritamente residencial prevista em convenção condominial – Precedentes desde E. TJSP [...]. (TJSP, Apelação 1001199-30.2018.8.26.0642. 32ª Câmara de Direito Privado. Rel. Des. Luiz Fernando Nishi. Julgamento em 19.08.2019.)

APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. PRELIMINAR CONTRARRECURSAL. ILEGITIMIDADE ATIVA REJEIÇÃO. MÉRITO. DESRESPEITO À CLÁUSULA DE QUÓRUM. INOVAÇÃO RECURSAL. NÃO CONHECIMENTO DO RECURSO NESTE TÓPICO. PROIBIÇÃO DE ALUGUEL DE UM DOS QUARTOS DO APARTAMENTO DA COAUTORA VIA AIRBNB. SOBERANIA DAS DECISÕES TOMADAS EM ASSEMBLEIA. SENTENÇA INTEGRALMENTE MANTIDA. [...] Proibição de aluguel de um dos quartos do apartamento da coautora via airbnb. Soberania das decisões tomadas em assembleia. As decisões tomadas em assembleia geral são soberanas, na medida em que obrigam todos os condôminos, sobretudo quando não afrontam a lei ou a anterior minuta de convenção do condomínio. Sentença mantida na sua integralidade [...]. (TJRS. Apelação Cível 70080920614. 17ª Câmara Cível. Rel. Des. Giovanni Conti, Julgado em 23.05.2019) 

Destarte, ainda que não haja um posicionamento consolidado dos Tribunais, vislumbram-se diversas decisões no sentido de vedar a locação para hospedagem de imóveis em condomínios edilícios, quando definida a finalidade deste como estritamente residencial, ocasião em que deverá prevalecer o disposto da Convenção, posto que é aplicável e obrigatória a todos os condôminos. À vista disso, a restrição ao direito de propriedade daquele que pretende oferecer o serviço de hospedaria, não se mostra ilícita ou abusiva, já que decorre de interesses da coletividade, em prol da manutenção dos direitos de vizinhança daqueles que possuem direitos de propriedade em um determinado condomínio.

Outrossim, vale ressaltar a possibilidade de aluguel via “AirBnB” nas hipóteses em que a Convenção nada dispor acerca da finalidade do condomínio, ou, ainda que contrária a esta, permitirem os demais condôminos, em Assembleia e respeitado o quorum definido em lei para a alteração de suas normas internas, que seja possível e exercício de serviços de hospedaria por plataformas eletrônicas e, eventualmente, as condições para tanto.

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Vitória Valente Dal Bem - Advogada no escritório Ramos & Brito Advogados Associados.

Fonte: Migalhas de Peso

A CONTROVERTIDA QUESTÃO SOBRE A FIANÇA CONCEDIDA EM CONTRATO DE LOCAÇÃO E A IMPENHORABILIDADE DO BEM DE FAMÍLIA

É de senso comum que a residência familiar não pode responder por dívidas. Foi a lei 8.009, de março de 1990, que instituiu e disciplinou a conhecida impenhorabilidade do bem de família. Desde então, estabeleceu-se em nosso ordenamento jurídico que “o imóvel residencial próprio do casal, ou da entidade familiar, é impenhorável e não responderá por qualquer tipo de dívida civil, comercial, fiscal, previdenciária ou de outra natureza, contraída pelos cônjuges ou pelos pais ou filhos que sejam seus proprietários e nele residam” (art. 1º, da lei 8.009/90). 

Assim, caso um ente familiar contraia uma dívida, que venha a ser cobrada judicialmente, poderá sofrer constrição de valores em conta corrente, de automóveis, ou até mesmo de obras de arte e adornos suntuosos que guarneçam a residência. No entanto, “o imóvel sobre o qual se assentam a construção, as plantações, as benfeitorias de qualquer natureza e todos os equipamentos, inclusive os de uso profissional, ou móveis que guarnecem a casa, desde que quitados” (art. 1º, parágrafo único, da lei 8.009/90), não poderão ser constritos.

Importante destacar que, para os efeitos da impenhorabilidade, a lei 8.009/90 considera residência um único imóvel utilizado pelo casal ou pela entidade familiar para moradia permanente. Portanto, “na hipótese de o casal, ou entidade familiar, ser possuidor de vários imóveis utilizados como residência, a impenhorabilidade recairá sobre o de menor valor, salvo se outro tiver sido registrado, para esse fim, no registro de imóveis e na forma do art. 70 do CC” (art. 5º, parágrafo único da lei 8.009/90).

Pois bem. Uma vez compreendidas as condições necessárias para que seja possível opor a impenhorabilidade do bem de família em quaisquer processos de execução civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de outra natureza, cabe apontar que essa regra contém exceções. Dentre essas exceções, a que será analisada neste artigo diz respeito à obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação.

Segundo o art. 3º, inciso VII, da lei 8.009/90, a impenhorabilidade do bem de família não pode ser oposta pelo fiador, caso venha a ser demandado judicialmente pela dívida locatícia. O STJ, inclusive, editou a súmula 549, que dispõe: “é válida a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação”.

Portanto, da análise fria da lei, o fiador, demandado pela dívida locatícia por ele garantida, pode ver constrito seu único imóvel utilizado por sua entidade familiar para moradia permanente.

Tal interpretação, no entanto, nunca foi pacífica entre os operadores do Direito, tendo em vista que o direito à moradia constitui um direito social, expressamente garantido pelo art. 6º da CF.

Em junho de 2018, o STF, ao julgar RE 605.709/SP, voltando-se para essa corrente doutrinária, firmou entendimento no sentido de que, nos casos de contrato de locação comercial, a exceção prevista no art. 3º, inciso VII, da lei 8.009/90 não tem cabimento.

O fundamento que embasou esse posicionamento por parte da maioria dos ministros do STF foi exatamente o direito à moradia, à dignidade da pessoa humana e à proteção à família. Entendeu-se que, em contratos de locação comercial, não se pode sobrepor os interesses do locador de imóvel comercial ao do fiador, que, com sacrifício, conquistou uma moradia familiar. Igualmente, não se pode promover a livre iniciativa em detrimento de direito fundamental do fiador.

Para os ministros que votaram no sentido da corrente vencedora, permitir a penhora do bem de família do fiador em contrato de locação comercial significa colocar o fiador (garantidor da dívida), em situação mais gravosa do que a conferida ao devedor principal (afiançado), que, pela lei 8.009/90 não pode ver sua residência familiar responder pela dívida. Ao contrário do que ocorre nos casos de contrato de locação residencial, em que se promove, de forma pura, o direito fundamental à moradia, nos casos de locação comercial, promove-se a livre inciativa, devendo-se, nessas hipóteses, assegurar-se o mínimo existencial ao fiador do contrato locatício.

É certo que a decisão proferida no RE 605.709/SP ainda não transitou em julgado, pois foram opostos embargos de divergência. Além disso, referido recurso não está sendo julgado pela sistemática da repercussão geral, introduzida em nosso ordenamento jurídico somente em 2004, que promove a uniformidade de interpretação da Constituição em todo o território nacional, ao estabelecer, em última análise, que as decisões proferidas pelo STF devem ser observadas pelos demais órgãos do Poder Judiciário, hierarquicamente inferiores.

Portanto, a questão referente à penhorabilidade do bem de família do fiador em contrato de locação comercial ainda deve ser encarada com muito cuidado pelos operadores do Direito. Como a controvérsia ainda não está bem definida no âmbito do STF, os tribunais Estaduais podem decidir livremente sobre a questão, proferindo decisões díspares em todo o território nacional. Além disso, embora o tema não esteja absolutamente pacificado no STF, o posicionamento adotado no julgamento do RE 605.709/SP deve ser levado em consideração, pois deverá ser o entendimento que irá prevalecer naquela Corte Superior.

Até que se consolide um posicionamento definitivo sobre o assunto, fica o alerta aos contratantes e fiadores locatícios.

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Lilian Regina Ioti Henrique Gaspar - Advogada especialista e mestre em Direito Processual Civil, sócia do escritório Henrique & Gaspar Sociedade de Advogados.

Fonte: Migalhas de Peso

O RISCO DOS CONTRATOS VIRTUAIS IMOBILIÁRIOS E SUAS CLÁUSULAS ACESSÓRIAS

Nos tempos de e-comerce, negócios virtuais e sociedade de informação, surgem no campo do Direito Imobiliário uma nova tendência, o contrato virtual com links de redirecionamento no formato de cláusulas acessórias, o que é um risco para qualquer contratante.

Historicamente, devemos lembrar o significado de um contrato virtual; Contrato eletrônico é uma nova forma de contratar, isto é, o acordo ordenado entre duas ou mais vontades, realizado por meio de programas e aparelhos eletrônicos.

Os contratos eletrônicos de consumo são muito presentes em nossa realidade atual e estima-se que mesmo em 2000 já tenham movimentado na América Latina 8 bilhões de dólares, com 7 milhões de consumidores, 60% brasileiros. O comércio eletrônico é forma mais barata e rápida de circulação de mercadorias e serviços, além de ser mais cômodo para consumidores e fornecedores que não precisam mais sair de casa para contratar.

Entretanto, o Brasil enfrenta hoje um desafio, já que não tem legislação adequada ou mecanismos jurídicos claros e consolidados para resolver conflitos quanto relações virtuais de consumo.

Entretanto, a prática de adquirir produtos e serviços online é bastante frequente e pode gerar muitos conflitos em um ambiente que favorece o anonimato e o cometimento de diversos equívocos nas contratações.

O problema não está com o meio, pois o ambiente digital, desde que tomadas as devidas precauções, até favorece a criação de novos negócios como as startups, estudos preventivos como os realizados como due diligences, e confere certa agilidade na realização das contratações.

O problema é que o mundo vitual exige conhecimento, técnica e alguns cuidados preventivos, que muitas vezes não são observados pelo contratante, que assume o risco da contratação, sem consultar previamente um especialista.

Está comprovado, em inúmeras pesquisas que, no papel (físico) o leitor possui maior atenção, foco, enquanto no universo da informação, cibernético ou virtual, a atenção é menor, existe uma tendência a suprimir trechos, palavras e detalhes, no intuito de promover uma leitura rápida e superficial.

Segundo um estudo apresentado na Itália em 2014, ler um livro convencional faz com que o conteúdo seja absorvido de forma mais eficaz, quando comparado a um eBook. Outra análise mostrou que materiais impressos beneficiaram os leitores também em outras áreas, como empatia, imersão na história e entendimento da narrativa.

Ocorre que a maioria dos consumidores sequer se dá ao trabalho de ler os estatutos, regras e contratos que autorizam a invasão de sua privacidade nas redes sociais, o mesmo acontece nos outros contratos. Afinal, ninguém se lembra do contrato assinado virtualmente com o Facebook, Linkedin e Instagran, não é?

De toda forma, quando se trata de um contrato digital, especialmente os imobiliários, o cuidado deverá ser maior ainda, pois se trata de um bem de alto valor agregado, em que o pagamento em sua compra poderá chegar a 360 parcelas, incluindo juros, encargos e taxas que muitas vezes são abusivas.

O contrato virtual deverá possuir todas as características de um contrato comum. A concepção histórica, é de que Contrato é todo ato humano, lícito, capaz de adquirir, transferir, modificar, ou extinguir uma relação jurídica (contrato em sentido lato). Contrato é o negócio jurídico, que as partes se sujeitam a observância da conduta idônea, à satisfação dos interesses que pactuam (contrato em sentido estrito).

Os elementos essenciais do contrato (res, pretium e consensum) são: a coisa que é objeto do negócio; o preço convencionado e o acordo das partes, os três requisitos necessários para a construção e conclusão de um contrato. Quanto `as cláusulas gerais: função social do contrato, relatividade e boa-fé objetiva.

Esses princípios visam manter um equilíbrio entre direitos e deveres das partes para que não seja imposta desvantagem maior a um dos contratantes, o que provocaria reflexos na economia e na sociedade.

Um pouco diferente é o contrato eletrônico que pode ser definido, como o encontro de uma oferta de bens ou serviços que se exprime de modo virtual através de uma rede internacional de telecomunicações e de uma aceitação suscetível de manifestar-se por meio da interatividade. Pode-se dizer ainda que são todas as espécies de códigos eletrônicos transmitidos pela internet que permitem a determinação de deveres e obrigações jurídicos através da sociedade da informação.

Eletrônico é o meio utilizado pelas partes para formalizar o contrato logo, pode-se entender que por contrato eletrônico aquele em que o computador é utilizado como meio de manifestação e de instrumentalização da vontade das partes.

Tradicionalmente, alguns princípios têm orientado todo o Direito Contratual, tais como a autonomia da vontade, a supremacia da ordem pública, o consensualismo, a relatividade dos contratos, a força obrigatória, a onerosidade excessiva e a boa-fé. Ocorre que, nos contratos celebrados por meio eletrônico surgem outros princípios específicos ao tema, os quais serão delineados a seguir:

a) Identificação: para que um contrato eletrônico seja válido, os signatários devem estar previamente identificados;

b) Autenticação: as assinaturas eletrônicas das partes devem ser autenticadas por entidades capazes de confirmar a identificação das partes;

c) Impedimentos de Rejeição: as partes não podem alegar invalidade do contrato, alegando que este foi celebrado por via eletrônica;

d) Verificação: os contratos devem ficar armazenados em meio eletrônico, possibilitando uma verificação futura;

e) Privacidade

f) Princípio da equivalência funcional dos contratos realizados em meios eletrônicos com os contratos realizados por meios tradicionais: Não deve ser negada validade a um contrato pelo simples fato de ter sido realizado em ambiente virtual.

g) Princípio da neutralidade e da perenidade das normas reguladoras do ambiente digital: As normas devem ser neutras para que não se constituam entraves ao desenvolvimento de novas tecnologias e perenes no sentido de se manterem atualizadas, sem necessidade de serem modificadas a todo instante.

h) Princípio da Conservação e aplicação das normas jurídicas existentes aos contratos eletrônicos: Os elementos essenciais do negócio jurídico, consentimento e objeto, bem como suas manifestações e defeitos, além da sua própria tipologia contratual preexistente, não sofrem alteração significativa quando o vínculo jurídico é estabelecido na esfera do comércio eletrônico.

i) Princípio da Boa Fé Objetiva: Com o advento da Constituição Federal de 1988 e do Código de Defesa do Consumidor, a boa-fé objetiva pode ser traduzida como proibição das práticas contratuais abusivas, da revisão do contrato por onerosidade excessiva, da proteção da parte vulnerável no contrato. Trata-se de princípio orientador de interpretação dos contratos.

Os contratos eletrônicos realizados via Internet ainda não se encontram regulamentados por lei no Brasil. Trata-se de uma nova forma de contrato que, dada a vulnerabilidade do mundo virtual, expõe os contratantes a riscos e possibilita os mais variados tipos de fraudes.

O contrato virtual de compra e venda ou locação de imóvel, deve seguir todos os princípios, rigores e técnicas previstas no Direito Contratual, Direito Civil e Processual, devendo observar o equilíbrio e Princípio da Informação, para ser considerado lícito, equilibrado e eficaz.

O problema, é que na maioria das vezes, o contrato virtual imobiliário, não observa minimante as regras em favor do contratante, sendo ele comprador de um imóvel ou locatário.

Um exemplo disso, é o de algumas imobiliárias, que desprovidas de um senso mínimo de ética, tem se valido de alguns subterfúgios para ludibriar seus clientes e dificultam, o estudo e entendimento dos termos assinados.

Estas imobiliárias, tem elaborado contratos com poucas laudas no geral, com poucas cláusulas estipulando direitos e deveres, mas anexam um número excessivo de links que redirecionam para outras sub-cláusulas, que raramente são encontradas ou percebidas.

Estes links redirecionados aditivos, são absolutamente ILEGAIS, ABUSIVOS e tornam este contrato passível de anulação.

Algumas imobiliárias foram recentemente condenadas em inúmeros processos, por abusar de cláusulas exorbitantes, anexadas através de links virtuais com dificuldade de acesso até mesmo para os advogados imobiliários mais experientes. Estas cláusulas são utilizadas tanto na compra e venda de imóvel, quando para corretagem imobiliária.

Sendo assim, diante da insegurança jurídica existente, pois no momento o contrato virtual ainda não está devidamente protegido por Leis próprias, que abordem exclusivamente a matéria, a sugestão é que cada comprador imobiliário, contratante de serviços, locador ou locatário, dê preferência ao contrato físico, pela segurança proporcionada por ele.

Caso o contratante opte, mesmo sabendo dos riscos atuais, por um contrato imobiliário virtual, verifique se não existe neste termo, links de redirecionamento com cláusulas exorbitantes, que dificultem propositalmente o entendimento do contrato ou geram insegurança jurídica, caso exista, não assine o termo.

Exija que todas as cláusulas estejam nas laudas do corpo do contrato a ser assinado, sem links acessórios adicionais e sempre, em toda ocasião, consulte um advogado especialista em Direito Imobiliário, pois é uma segurança para análise de qualquer contrato, sendo este físico, em papel ou virtual.

Bernardo César Coura - Advogado Especialista em Direito Imobiliário, Direito Contratual, Condominial e Direito Ambiental.

Fonte: Artigos JusBrasil

STJ DIVULGA 12 TESES CONSOLIDADAS SOBRE DIREITO IMOBILIÁRIO

A usucapião é forma de aquisição originária da propriedade, de modo que não permanecem os ônus reais que gravavam o imóvel antes da sua declaração.

Esta é uma das teses do Superior Tribunal de Justiça sobre direito imobiliário destacada pela corte na ferramenta Jurisprudência em Teses e apresenta diversos entendimentos do STJ sobre temas específicos, escolhidos de acordo com sua relevância no âmbito jurídico.

Outra tese destacada é a de que o promitente vendedor que readquire a titularidade do direito real sobre o bem imóvel anteriormente alienado pode ser responsabilizado pelos débitos condominiais posteriores à alienação e contemporâneos à posse do promissário comprador, sem prejuízo de ulterior direito de regresso. Com informações da assessoria de imprensa do STJ.

Leia as 12 teses sobre direito imobiliário:

1) Por se tratar de competência relativa, a ação que se refira a direitos reais sobre imóvel, excluídos aqueles que expressamente ensejem a competência absoluta do foro em que situada a coisa (artigo 47, § 1°, do CPC/2015), poderá ser ajuizada no foro do domicílio do réu ou, se houver, no foro eleito pelas partes.

2) Os motivos que justificam a improrrogabilidade da competência das ações reais imobiliárias cedem diante da competência conferida ao juízo indivisível da falência que, por definição, é um foro de atração para o qual convergem a discussão de todas as causas e as ações pertinentes a um patrimônio com universalidade jurídica.

3) Os herdeiros possuem legitimidade ativa para atuarem diretamente em juízo em ações de direito real, enquanto não aberto o inventário, por aplicação do princípio de saisine.

4) É necessária a citação de ambos os cônjuges nas ações que versem acerca de direitos reais imobiliários, tratando-se de hipótese de litisconsórcio passivo necessário.

5) O promitente vendedor que readquire a titularidade do direito real sobre o bem imóvel anteriormente alienado pode ser responsabilizado pelos débitos condominiais posteriores à alienação e contemporâneos à posse do promissário comprador, sem prejuízo de ulterior direito de regresso.

6) O contrato de promessa de compra e venda constitui justo título apto a ensejar a aquisição da propriedade por usucapião.

7) A inexistência de registro imobiliário de imóvel objeto de ação de usucapião não induz presunção de que o bem seja público (terras devolutas), cabendo ao Estado provar a titularidade do terreno como óbice ao reconhecimento da prescrição aquisitiva.

8) A usucapião é forma de aquisição originária da propriedade, de modo que não permanecem os ônus reais que gravavam o imóvel antes da sua declaração.

9) A citação na ação possessória julgada improcedente não interrompe o prazo para aquisição da propriedade por usucapião.

10) A inexistência de outros bens imóveis no patrimônio de cônjuge/companheiro sobrevivente não é requisito para o reconhecimento do direito real de habitação.

11) O direito real de habitação pode ser exercido tanto pelo cônjuge como pelo companheiro supérstites.

12) O direito real de adjudicação somente será exercitável se o locatário efetuar o depósito do preço do bem e das demais despesas de transferência; formular o pedido de adjudicação no prazo de 6 meses do registro do contrato de compra e venda do imóvel; bem como promover a averbação do contrato de locação assinado por duas testemunhas na matrícula do bem no Cartório de Registro de Imóveis, 30 dias antes da referida alienação.

Fonte: Revista Consultor Jurídico

RITMO ATUAL REQUER 29 ANOS PARA DEBELAR DÉFICIT HABITACIONAL

Colocar fim ao déficit habitacional com o ritmo atual de financiamento e o crescimento da população demorará 29 anos, estima o presidente da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), Luiz Antonio França.

“Portanto, é necessário um funding [para a habitação] muito acima do atual”, disse ontem em audiência pública no Senado, promovida pela comissão mista que debate a Medida Provisória (MP) 889/19. A MP trata das regras para os saques do Fundo de Garantia do Tempo de Serviços (FGTS) e do PIS/Pasep.

O déficit habitacional é de 7,8 milhões de moradias, de acordo com França. Para zerá-lo, seriam necessários 14 anos.

Na próxima década, entretanto, esse déficit terá um crescimento adicional de 9 milhões de moradias, segundo estudo da Fundação Getulio Vargas (FGV) citado por ele.

Neste caso, o período necessário para colocar fim ao déficit chegaria a 29 anos.

Das 9 milhões de moradias novas necessárias, 71% serão demandados por famílias que ganham até cinco salários mínimos. Isso exigirá que esses imóveis sejam em boa parte financiados pelo Minha Casa, Minha Vida (MCMV), diz.

Tanto o Minha Casa, Minha vida quanto o financiamento imobiliário de baixa renda têm o FGTS como uma das principais fontes de recursos. A liberação de parte do dinheiro para saque vem sendo criticada por construtoras.

Na visão do presidente da Abrainc, a tendência é que as mudanças propostas comprometam “de forma dramática” a capacidade de investimento com recursos do FGTS.

O fim da multa de 10% em caso de demissão sem justa causa, por exemplo, diminuiria o lucro do fundo em 41%, segundo ele.

Das 133 emendas propostas ao texto original, 97 foram consideradas negativas pela entidade.

Para o presidente da Federação Nacional das Associações do Pessoal da Caixa Econômica Federal (Fenac), Jair Pedro Ferreira, os impactos negativos da MP não se limitariam ao financiamento habitacional, dada a grande capilaridade da construção civil dentro da economia.

“Estamos tirando uma ferramenta que o Estado tem, que os trabalhadores têm, que todo mundo tem de geração de renda e riqueza”, afirmou Ferreira. A Caixa Econômica Federal é a responsável pela administração do Fundo de Garantia.

Relator da MP 889, o deputado federal Hugo Motta (Republicanos/PB) pretende apresentar sua versão do texto em 2 de outubro.

Fonte: VALOR ECONôMICO