60% DOS IMÓVEIS DE BRASILEIROS ESTÃO IRREGULARES, APONTA MINISTÉRIO

30 milhões dos imóveis no Brasil, não possuem escritura ou documento elaborado em Cartório que comprove a titularidade do imóvel, segundo informações do Ministério de Desenvolvimento Regional. Somente em Aparecida de Goiânia, estima-se ter mais de 200 mil imóveis pendem algum tipo de regularização, e segundo levantamentos preliminares uma das barreiras a serem rompidas é o excesso de burocracia e elevado número de regras para o registro imobiliário e o valor elevado das taxas e impostos cobrado para o registro.

A regularização fundiária das propriedades é crucial para o desenvolvimento do país. Nós precisamos achar o caminho para termos o controle sobre a propriedade e uso da terra no país, tanto rural, quanto urbano. Da Independência até o ano de 1850, houve ocupação do solo pela tomada da posse sem qualquer título.

Atualmente a problemática além de passar pela função social da propriedade que passar necessariamente sobre o exercício da posse como forma de aquisição originária da propriedade, outro grande empecilho são os chamados contratos de gaveta, que dentro da nova realidade econômica do país tem se mostrado como a ferramenta mais utilizada por aqueles que não possuem condições financeira de regularizar seus bens imóveis.

Como dito, o contrato de gaveta transparece a insegurança jurídica das relações imobiliárias, contudo, diante dos altos custos para a transcrição de bens imóveis, tem mostrado como a única alternativa, mesmo que frágil para aqueles que não possuem recursos financeiros para arcar com as taxas e impostos necessários para efetivar definitivamente a propriedade.

A Ausência de registro imobiliário causa inúmeros prejuízos à sociedade e ajudar no congestionamento de ações judiciais afetas ao direito de propriedade. Segundo pesquisa da Unicamp sessenta por cento das propriedades brasileiras, possuem algum tipo de pendência perante Cartório de Registro de Imóveis.

“Alguns têm contrato de compra e venda, ou escritura organizada, isso fica em torno de 20%. Outros, não se enquadram na lei municipal, ou o terreno tem algum problema. Em muitos casos, o loteamento é clandestino”, explica o professor coordenador do estudo.

A falta de registro reflete negativamente na arrecadação do Imposto Predial Territorial e Urbano (IPTU), além da insegurança jurídica dos proprietários. Com isso a falta de registro, a Prefeitura não arrecada direito, mas a pessoa pode ter problemas, porque se alguém registrar um título do mesmo imóvel, ela perde os direitos. Ela perde o imóvel, não é comum, sendo inestimável o valor que o município deixa de arrecadar anualmente com impostos, estima-se que uma cidade de 1,5 milhões de habitantes o município espera arrecadar 850 milhões de reais em um ano com os impostos relacionados à propriedade imobiliária.

A informalidade dos imóveis é um problema histórico e complexo, resultado de invasões e terrenos, de loteamentos feitos à revelia da lei, de vendas e doações não registradas devidamente, entre outros fatores. As irregularidades encontram-se em todas classes sociais, vai desde problemas em favelas a condomínios de luxo. Não ter registro imobiliário acarreta também em outros riscos. Sem o documento lavrado no cartório de imóveis, o proprietário não pode conseguir empréstimos bancários, compras parceladas e usar o imóvel como garantia e também não pode ser fiador.

Márcio M. Cunha
Fonte: Jornal Opção

GOVERNO QUE VENDER 3.751 IMÓVEIS E ARRECADAR 30 BILHÕES ATÉ 1922

O governo tem um plano ambicioso para um período de quatro anos: arrecadar, com a venda de imóveis da União, R$ 30 bilhões. Para isso, no entanto, terá que enfrentar desafios.

Invasões, problemas com a documentação e dificuldades no licenciamento de projetos são alguns dos entraves que, na avaliação de especialistas, precisam ser solucionados para tirar o plano do papel.

A equipe econômica montou uma estratégia para tentar superar essas barreiras, como rodadas de eventos com investidores e oferecimento de pacotes de ativos para fundos imobiliários.

A projeção de arrecadação até 2022 é com base em um mapeamento de 3.751 propriedades com melhores condições de irem a mercado. Na lista, há terrenos, galpões, prédios, salas comerciais e até fazendas. A expectativa da equipe econômica é levantar R$ 1 bilhão até o fim do ano.

Se alcançada, a cifra seria quase o dobro do valor recebido com alienação de bens ao longo de toda a última década: R$ 664 milhões, segundo os dados do Ministério da Economia.

Os imóveis mapeados até agora são uma pequena fração dos mais de 700 mil imóveis do governo federal, universo que inclui áreas que não podem ser vendidas, como praças e até praias.

Para especialistas, o mercado imobiliário - que começa a se recuperar dos efeitos da recessão - terá capacidade de absorver esses ativos se o governo souber preparar os imóveis.

Segundo os dados mais recentes da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), os lançamentos no país somaram 27.878 unidades entre janeiro e maio, alta de 4,1% em relação ao ano passado.

Maior transparência - O presidente da Associação de Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário do Rio (Ademi-RJ), Cláudio Hermolin, observa que o governo precisa investir para aumentar a atratividade desses bens.

Uma das sugestões é ajudar grandes compradores a recuperarem o apoio dos investidores, facilitando o licenciamento de projetos, como condomínios ou empreendimentos comerciais.

- É óbvio que imóvel que tenha liquidez vai ter mercado. O déficit habitacional no Brasil é imenso. Quando se fala em imóveis residenciais ou que tenham vocação para virar residenciais, como prédios ou terrenos, obviamente tem demanda.

Mas esses ativos vão ser mais líquidos (fáceis de vender) quanto mais garantias a gente tiver de que pelo menos vai ter um fast track , uma atenção especial na aprovação - disse.

E acrescenta: - Você dá garantia jurídica para aquele investidor de que no mínimo vai ter uma atenção especial naquele projeto e que não vai cair no limbo (da burocracia) - diz Hermolin.

Na avaliação do presidente da Patrimóvel, Rubem Vasconcellos, a comunicação com o mercado será fundamental. O especialista diz que é preciso garantir o máximo de transparência possível para que compradores tenham informações sobre as propriedades. Ele destaca que isso vale também para a venda em bloco, para fundos imobiliários.

- Se juntar um pacotão de imóveis que não se sabe o que é, esse fundo imobiliário não vai dar rentabilidade. Imóvel não é papel para comprar sem ver - afirma Vasconcellos.

Melhorias também podem ser feitas no arcabouço jurídico, avalia o advogado Raphael Espírito Santo, sócio da área imobiliária do escritório Veirano, que tem se reunido com representantes do governo e do setor imobiliário. Para ele, uma regra que pode ser revista é a de avaliação do valor dos imóveis.

Hoje, bens públicos precisam seguir regras rígidas de fixação de preço, com base nas características da propriedade. Segundo o especialista, isso dificulta oferecer descontos, caso o ativo tenha problemas como invasão.

- O que estamos vendo é um plano de desestatização imobiliária. Acho que é a primeira vez que isso acontece na história do Brasil. Com o arcabouço legal que a gente tem hoje, é possível (vender esses imóveis). Mas dá para deixar o processo mais dinâmico - comenta Espírito Santo.

Três níveis de liquidez - Parte do dever de casa sugerido pelos analistas começou a ser feito pelo governo.Segundo o secretário de Coordenação e Governança do Patrimônio da União (SPU), Fernando Bispo, os imóveis foram divididos por nível de liquidez, de acordo com a facilidade para vender: baixo, médio e alto. Todos os 3.751 selecionados até agora estão desocupados, de acordo com a pasta.

Como as propriedades são muito diferentes, o governo deve lançar mão de estratégias distintas para se desfazer de cada uma delas. Para se ter uma ideia, o imóvel mais caro da carteira é um terreno avaliado em R$ 850 milhões.

O mais barato, uma sala comercial de R$ 20 mil. Para testar o apetite do mercado, a pasta começou a colocar na rua alguns editais. Está prevista, por exemplo, a venda de nove apartamentos em Brasília.

- São muitos imóveis e com classes distintas. Temos pacotes de problemas e pacotes de soluções. A venda de imóveis para pessoa física é interessante e necessária, e por onde nós começamos - conta Bispo.

A equipe econômica não revelou exatamente quais imóveis estão à venda por acreditar que a informação pode interferir nas negociações, já que nem todos serão imediatamente colocados no mercado. De acordo com o levantamento, São Paulo é o estado que mais concentra essas propriedades. São 887 com potencial de venda, 23% do total. No Rio, foram identificados 39 ativos que podem ser alienados.

Fonte: O GLOBO

TAXA COBRADA POR ASSOCIAÇÃO DE MORADORES É ILEGAL

Volta à baila e é de interesse de dezenas de milhares de vítimas em todo o país a momentosa questão da conduta das chamadas “associações de moradores”, que se constituem baseadas na ausência do Estado, criando espécie de clubes de privatização de ruas, praças, cercando terrenos, tentando replicar o modelo dos condomínios fechados.

Trata-se de uma forma de organização que, historicamente, começou no Rio de Janeiro e se espalhou por todo o país e que impõe cobranças de taxas frequentemente abusivas, alegando serviços, principalmente de segurança.

O comportamento padrão é o fechamento de algumas ruas, criando portarias e guarnecendo um gênero de policiamento particular.

Ainda agora o Recurso Extraordinário 695.911 está no Supremo Tribunal Federal para julgamento e deverá decidir matéria pertinente.

De qualquer sorte, decisão da 1ª Turma do STF já reconhecera como ilegal a cobrança dessas taxas, ao acompanhar, por unanimidade, o voto do ministro Marco Aurélio, dando provimento ao Recurso Extraordinário 432.106.

Realmente, o ministro considerou que a regra do artigo 5º da Constituição Federal garante que ninguém poderá ser compelido a associar-se ou a permanecer associado.

Contata-se que essa ordem de entidades associativas já tem sido questionada em várias instâncias e contingências no Estado Democrático de Direito.

O problema ultrapassa polêmicas unicamente jurídicas, pois se alarga pela contradição de grupos empresariais que pretendem ocupar funções de Estado, na ausência ou precariedade deste, visando ganhos à custa de direitos básicos de cidadania.

Ninguém pode ser obrigado a associar-se a “entidade de amigos” sem que seja de sua vontade. Não pode, outrossim, ser impedido a qualquer momento de retirar-se dessas associações, sob pena da criação de grupos paralelos ao instituto de governo da sociedade.

Basta referir que são inúmeros os casos em que essas “associações” impõem normas e regras para a frequência de ruas, dificultando o trânsito e fazendo prevalecer sistemas particulares de interação social, objetivando enriquecimento sem causa.

Diferentemente do princípio que rege o condomínio, estamos diante de entidades que cobram uma fórmula de “segurança por fora”, “cuidados especiais”, propiciando verdadeiros guetos de apartheid que não combinam com uma sociedade sem barreiras.

Sociologicamente, no Brasil e como fenômeno de modernidade, associações que se originam da informalidade sempre implicaram em monstruosidades do corpo jurídico, correndo na contramão dos direitos de cidadania.

No folclore, as figuras dos samurais no Japão, os justiceiros do Velho Oeste americano, as milícias cariocas são alguns dos produtos que se degeneram vestidos de aparentes melhores intenções de garantir a segurança, melhor qualidade de vida, conforto e bem-estar.

Guardar lugar e “garantir” segurança para o carro do “patrão” é o refrão dos flanelinhas que amanhã irão criar suas associações cobrando taxas?

O fascismo italiano e a ditadura de Vargas são exemplos de “associações” que começam cercando ruas e terminam em violência e ilegalidade e até no crime.

Flavio Goldberg é advogado e mestre em Direito.
Fonte: Revista Consultor Jurídico

CAIXA DISPONIBILIZA PORTAL DAS CONSTRUTORAS

Os parceiros Caixa da Construção Civil possuem mais uma ferramenta para consultar os dados dos empreendimentos habitacionais contratados. Após período de piloto o Portal das Construtoras expande seu acesso às Construtoras.

Para acessar o sistema as construtoras devem buscar sua unidade de relacionamento Caixa e solicitar cadastro que será disponibilizado em ondas. Em agosto serão 1.000 empresas atendidas pelo portal. Em setembro, serão incluídas mais mil, e assim sucessivamente, até completarem as mais de 9.000 construtoras clientes Caixa.

Segundo o Vice-Presidente de Habitação Jair Luis – A entrega é uma resposta que vem ao encontro de uma expectativa das construtoras, que há tanto tempo esperavam por um canal que disponibilizasse com transparência e em tempo real a rotina do fiador e inadimplência dos mutuários.

Com ambiente amigável e aparência agradável de fácil acesso, o Portal das Construtoras está disponível, as construtoras já cadastradas, no endereço: https://construtora.caixa.gov.br .

Nessa primeira entrega, o portal contemplará a rotina fiador, apresentando três funcionalidades:

1. Inadimplência dos Mutuários – Representa o total de inadimplências dos mutuários dos empreendimentos vinculados a empresa e suas filiais;

2. Prévia de Débitos – Disponibilizado o valor a ser debitado da construtora na rotina do fiador em até 2 dias antes do débito, proporcionando que a construtora provisione o valor a ser debitado nas contas.

3. Enviados para Débitos – Disponibilizado os valores encaminhados para o SIDEC na conta das construtoras, a fim de cobrar a rotina fiador.

Mais funcionalidades – Para as futuras entregas da nova ferramenta, devem ser agregados mais dados aos relatórios, tais como: obras com mais de 6 meses de atraso; demonstrativo de liberação de desembolso; pedido de liberação PJ e controle de agregação de unidades.

Segundo o Superintendente de Habitação Luiz Nei “O projeto é um marco importante na relação da Caixa com as construtoras, trazendo, além de celeridade, maior transparência e fidelidade de informações.”

Fonte: Caixa.

MERCADO IMOBILIÁRIO AVANÇA EM INOVAÇÃO

O Mercado imobiliário vive novos ares. Na era da inovação em que vivemos, de uma maneira muito rápida, produtos, serviços, ideias e conhecimento têm uma necessidade constante de transformação. Com isso, a cada instante, para não nos tornarmos obsoletos, os processos precisam ser revistos e readequados às novas demandas dos consumidores. Precisamos surpreender como as startups, que ganham cada vez mais espaço no mercado imobiliário, muitas vezes com mais coragem para enfrentar as velhas e ortodoxas práticas vigentes no nosso país, que nem sempre estão condizentes com os novos tempos.

Essa nova realidade representa um processo disruptivo com o modus do passado. Diferentemente da revolução industrial na Inglaterra do século 18 —que deixou a certeza de que o mundo passaria por mudanças a cada 50 anos—, atualmente muitas transformações ocorrem a cada minuto. Mas, afinal, o que é de fato inovação e o que é apenas uma releitura de velhas condutas simplesmente com uma roupagem mais moderna? Na dúvida, gosto sempre de recorrer ao velho e bom dicionário…, que já não é mais o mesmo! Até o dicionário foi impactado com a era disruptiva em que estamos vivendo: a Wikipédia hoje lidera, com informações interativas e dinâmicas, incluindo a ajuda de Inteligência artificial, aprendendo a cada pesquisa solicitada.

Invenção que chega ao mercado

Conceitualmente, a palavra “inovação” significa criar algo novo. Derivada do termo latino “innovatio”, refere-se a uma ideia, método ou objeto que é criado e que pouco se parece com padrões anteriores. No entanto, hoje a palavra inovação é mais usada no contexto de ideias e invenções, assim como a exploração econômica relacionada, sendo que inovação é invenção que chega ao mercado.

“Inovação” também pode ser definida como uma forma de fazer mais com menos recursos, optando pela inserção da tecnologia como ferramenta auxiliar para gerar mais eficiência em processos produtivos, administrativos, financeiros ou na prestação de serviços, visando potencializar a competitividade. Quando a “inovação” cria aumento de competitividade, pode ser considerada um fator fundamental no crescimento econômico da sociedade. Então, a inovação no setor imobiliário é, na verdade, um instrumento de sobrevivência.

É necessário incentivar o processo criativo e transformador, com o cuidado de que sua implantação aconteça de forma responsável. As inevitáveis rupturas com velhos processos, que já passaram a ser executados no “piloto automático”, devem ter como premissa o impacto positivo na qualidade de vida dos nossos clientes e colaboradores.

Caráter valorativo

Inovar no nosso setor deve ter o caráter valorativo, visando sempre mudar para melhor, e não o mudar para parecer diferente ou simplesmente atualizado. As inovações precisam ter o objetivo de consertar, corrigir, fazer melhor, adaptar a novas condições e exigências do nosso consumidor.

No nosso mercado imobiliário, a principal transformação está em abandonar o papel e permitir que a tecnologia ajude a trazer esse novo conceito para dentro das organizações, garantindo eficiência, segurança e agilidade nos processos operacionais. Gerar documentos que podem ser assinados e arquivados digitalmente sem a necessidade de imprimir.

O processo eletrônico pode ser mais ágil, mais barato, mais seguro e mais eficaz! Então, o desafio maior está na assimilação pelos gestores da substituição do papel pelos documentos digitais. Quanto à questão jurídica, a adaptação é inevitável. O novo Código Civil, no Artigo 225, já trouxe a mudança na questão da autenticidade das assinaturas digitais: “As reproduções fotográficas, cinematográficas, os registros fonográficos e, em geral, quaisquer outras reproduções mecânicas ou eletrônicas de fatos ou de coisas fazem prova plena destes, se a parte, contra quem forem exibidos, não lhes impugnar a exatidão”. Assim, os clientes agradecem a desburocratização e celeridade dada às negociações. O meio ambiente agradece a preservação da natureza!

Cassia Ximenes - Jornalista, especialista em negócios imobiliários, empresária e presidente da CMI/Secovi-MG (Câmara do Mercado Imobiliário e Sindicato das Empresas do Mercado Imobiliário de Minas Gerais)

Fonte: Emorar.

A ASSINATURA ELETRÔNICA DIGITAL E O CONTRATO ELETRÔNICO NAS TRANSAÇÕES IMOBILIÁRIAS

A tecnologia trouxe às relações pessoais e negócios avanços facilidades, agilizando processos, transações e aprendizado, algumas áreas com mais rapidez e outros ainda com certa resistência, fosse pela diversidade, fosse pelo desconhecimento.

Na seara jurídica não foi diferente, as inovações e facilidades trazidas pela tecnologia ainda causam alguma incerteza, pois embora nosso direito busque dentro de suas limitações acompanhar as facilidades que a tecnologia nos traz, nem sempre é possível, seja pela necessidade de maior conhecimento de determinado instituto/ferramenta, seja pela necessidade de se aplicar aos regramentos hoje existentes.

Uma inovação que tem feito a diferenciação nas transações imobiliárias foi a possibilidade de formalização dos negócios por meio do contrato eletrônico e/ou assinatura eletrônica. O contrato eletrônico e/ou assinatura eletrônica já é uma realidade em várias transações negociais, mas a figura desse tipo de contrato e assinatura é mais recente nas transações imobiliárias brasileiras.

Essa prática comum no exterior, tem ganhado espaço dia após dia no ramo imobiliário, mas muitas são as dúvidas que cercam essa modalidade de contrato e assinatura, o que nos levou a realizar o presente estudo, não para esgotar o assunto, mas levantar atenção e ressaltar cuidados que operadores do direito e negócios imobiliários devem ter para transações envolvendo essa modalidade de contrato e/ou assinatura.

1. DO CONTRATO ELETRÔNICO

1.1 – DO CONCEITO DO CONTRATO ELETRÔNICO

Antes de adentramos ao conceito de Contrato Eletrônico, façamos uma breve explanação do que seria o conceito de contrato no nosso ordenamento jurídico para que possamos compreender melhor o que se entende por contrato eletrônico.

Sob os ensinamentos de Maria Helena Diniz(1) temos que o “Contrato é o acordo entre a manifestação de duas ou mais vontades, na conformidade da ordem jurídica, destinado a estabelecer uma regulamentação de interesses entre as partes, com o escopo de adquirir, modificar ou extinguir relações jurídicas de natureza patrimonial”.

Dessa forma, para que um contrato possua validade jurídica, deve respeitar as características inerentes de um contratos conforme nosso ordenamento jurídico: existência de duas ou mais pessoa; capacidade genérica para praticar os atos da vida civil.; aptidão específica para contratar; consentimento das partes contratantes; licitude do objeto do contrato; possibilidade física ou jurídica do objeto do negócio jurídico; determinação do objeto do contrato; e economicidade de seu objeto.

O Contrato eletrônico, nada mais é que um contrato em que ocorre a formalização da vontade das partes, contudo realizado de forma virtual, sem a necessidade de sua materialização em papel e com assinaturas físicas. Todo o procedimento é realizado virtualmente por meio de uma plataforma própria ou terceirizada, assinado eletronicamente ou digitalmente.

Semy Glanz (2) assim nos ensina quando nos diz que “O contrato eletrônico é aquele celebrado por meio de programas de computador ou aparelhos com tais programas”.

Os contratos eletrônicos, como dito, podem ser assinados eletronicamente ou digitalmente, conforme a plataforma e especificidade que o intermediador da negociação possuir e apresentar no momento da negociação e do fechamento da transação. Nos contratos bancários de correntistas, as instituições valem-se da utilização de senha pessoal bancária, nas instituições de ensino utilizam-se o acesso remoto criado por meio de senha pessoal, nos processos judiciais utilizam-se a assinatura digital.

Nossa legislação pátria embora possua projetos de lei iniciados em 1999 com o condão de parametrizar os contratos eletrônicos e comercio eletrônico, atualmente não possui nenhuma lei que regulamente esse tipo de formalização de transação comercial. Para suprir essa ausência de lei, a MP 2200/2001 criada pelo Comitê Gestor de Infraestrutura de Chaves Públicas (CG ICP-Brasil), que é responsável pela certificação digital no Brasil, veio regular a formalização do contrato eletrônico e de outros documentos que utilizam a assinatura digital.(3)

Para que os contratos eletrônicos venham a ser validados juridicamente, de acordo com a MP 2200/2001, os documentos devem respeitar a três características importantes: autenticidade, integridade e tempestividade.

A autenticidade será verificada quando a autoria e a assinatura puderem ser comprovadas. A integridade será verificada quando for possível comprovar que o documento não fora adulterado, e, a tempestividade será verificada quando por possível comprovar a época em que o documento foi produzido.

Erica Brandini Barbagalo(4) nos chama a atenção de que os contratos eletrônicos devem respeitar as formalidades solenes prescritas na lei para que possuam validade jurídica.

“Embora as negociações preliminares possam ser entabuladas por meio das redes de computadores, o contrato solene não será válido se desobedecer à formalidade prescrita em lei, que, invariavelmente, não prevê a hipótese da utilização dos meios eletrônicos como suplementar ou alternativa a essas solenidades.”

Dessa forma, em regra, os contratos possuem forma livre, contudo, possuem algumas exceções na legislação que devem ser respeitadas e os contratos eletrônicos devem respeitar tais especificidades.

 

1.2– DO CONTRATO ELETRÔNICO EM TRANSAÇÕES IMOBILIÁRIAS

Nas transações imobiliárias, os contratos mais comuns realizados são o contrato de venda e compra, a promessa de compra e venda, o contrato de locação e o distrato. No nosso ordenamento jurídico, além das disposições gerais sobre contratos, temos a regulamentação dos contratos de compra e venda e promessa de venda e compra regimentada pelo Código Civil e, no pelo Código Civil e a Lei 8.245/1991 os contratos de locação residencial urbana entre particulares, a Lei 4504/64 sobre os contrato de arrendamento rural e a Lei 8666/93 sobre contratos em que as partes sejam o particular e o Poder Público.

Desta forma, faremos nos tópicos seguintes uma explanação sobre os três tipos mais comuns e o instituto do Contrato Eletrônico.

1.2.1 – DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA

No Código Civil, além do regramento geral dos contratos, o artigo 482 nos apresenta que o contrato de venda e compra será obrigatório e perfeito quando as partes acordarem com o objeto e preço.

A especificidade que há no nosso ordenamento jurídico em relação a venda e compra dá-se quanto ao registro público da transação de venda e compra, em que somente torna-se dono quem registra o título aquisitivo da compra e venda do bem imóvel, devendo o título de aquisição ser por meio de escritura pública quando o valor do bem for superior a 30 (trinta) salários mínimos, conforme preceitua o artigo 108, CC c.c. artigos 1227, CC e 1245, CC.

Devemos, contudo, fazer uma ressalva no que tange a diferenciação entre contrato de compra e venda, escritura pública e registro. O contrato de compra e venda é uma formalização de um acordo entre as partes, sobre valor, condições, forma de pagamento, obrigações e direitos das partes, podendo ser ele de natureza pública ou particular. A Escritura Pública é um documento público oficial elaborado na presença de um Tabelião que munido de fé pública, torna legitima e valida o acordo entre as partes, mas não transfere a propriedade do imóvel ao comprador. O Registro é o procedimento realizado junto ao Cartório de Registro de imóvel no qual se registra a propriedade de determinado imóvel, tornando pública a transferência da propriedade, vez que o registro é realizado na matrícula do imóvel.

1.2.2 – DO COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA

A promessa ou compromisso de compra e venda é uma modalidade de contrato no qual uma pessoa, física ou jurídica, se obriga a vender a outra bem imóvel, a qual pode ser formalizada por meio de instrumento particular ou público devendo ser registrada conforme se extrai dos artigos 1417 e 1418, Código Civil vigente.

Trata-se de um contrato preliminar de uma ação futura contendo cláusulas de desistência ou irretratabilidade, devendo seguir os requisitos de validade da formação negócio jurídico dispostos no artigo 104, CC.

A especificidade deste contrato encontra-se na obrigatoriedade de respeitar o regramento geral de contratos e realização de seu registro.

1.2.3 – DO CONTRATO DE LOCAÇÃO

O contrato de locação é uma espécie de contrato bilateral, oneroso, que tem por objeto a locação de um bem móvel ou imóvel, por prazo determinado ou não, mediante retribuição. Na locação de bem imóvel, essa pode ser na modalidade residencial e não residencial, com regulamentação geral pelo Código Civil e especificas, como as leis nº 8.245/91, nº 4504/64 e nº 8666/93, esta quando tratar-se de locação entre particular e poder público.

Na Lei 8244/91 conhecida popularmente com a Lei do Inquilinato não apresenta em seus dispositivos qualquer impedimento quando a forma eletrônica do contrato de locação, fazendo apenas apontamentos de que o contrato pode ser escrito ou verbal e que não venha a elidir com os objetivos da lei.

A Lei 4504/64 igualmente não traz qualquer objeção quanto a forma eletrônica do contrato de arrendamento, podendo o mesmo ser expresso ou tácito, trazendo em seus dispositivos a possibilidade de comprovação do mesmo por meio de testemunhas.

A Lei 8666/93, embora possua especificidades para sua validação, não possui objeções quanto à forma eletrônica dos contratos.

1.2.4 – DO DISTRATO

O distrato, tal qual o contrato de locação ou venda e compra, é uma espécie de contrato, contudo, o que se é formalizado é a rescisão ou anulação de um contrato anterior existente entre as partes, podendo ser de forma consensual (ambas as partes acordam com o distrato) ou unilateral (uma das partes rescinde o contrato).

O Código Civil regulamenta o distrato em seus artigos 472 a 480 e, igualmente as espécies de contratos discorridas acima, não possui qualquer objeção quando a forma eletrônica do termo do distrato, contendo com especificidade respeitar a mesma forma utilizada para o contrato que se deseja rescindir ou anular.

1.2.5 – DO NÃO IMPEDIMENTO NO USO DO CONTRATO ELETRÔNICO EM TRANSAÇÕES IMOBILIÁRIAS

Conforme exposto nos tópicos acima, não há em nosso ordenamento pátrio qualquer objeção quanto ao uso de contratos eletrônicos nas principais transações imobiliárias, como venda e compra, locação ou distrato, devendo apenas o usuário dessa modalidade de contrato assegurar-se que o mesmo está sendo realizado de forma a atender as especificidades de cada espécie de contrato, as regras gerais dos contratos e as características especificadas pelo Comitê Gestor de Infraestrutura de Chaves Públicas (CG ICP-Brasil) que tornam um contrato eletrônico valido juridicamente.

Nossas jurisprudências ainda não possuem pareceres na área imobiliária, os questionamentos hoje existentes voltam-se a contratos de outros seguimentos negociais, como contratos bancários, estudantis ou peticionamentos eletrônicos.

E embora essa modalidade de contrato nas transações imobiliárias venha a trazer uma maior celeridade as transações, não deve essa celeridade ser razão para descuidos na formalização dessas negociações. Ao contrário, deve a segurança jurídica da negociação ser ainda mais atuante de modo que finda as transações, não haja mais nenhuma preocupação para com as partes.

2. DA ASSINATURA ELETRÔNICA E ASSINATURA DIGITAL

Antes de adentrarmos na validade jurídica da assinatura eletrônica e assinatura digital nos contratos de transações imobiliárias, necessários se faz apresentar a diferenciação a essas duas modalidades de assinatura, que comumente tem seus termos utilizados para referir-se a mesma cousa, embora tenham suas próprias especificidades.

2.1 – DA ASSINATURA ELETRÔNICA

A assinatura eletrônica conforme o Manual de Assinatura Eletrônica e Digital da Adobe (5) trata-se de “qualquer processo eletrônico que aceita um acordo ou um registro. Usa uma variedade de métodos de autenticação eletrônica comum para verificar a identidade do assinante, como e-mail social, ID´s, senhas ou um Pin de Telefone” (grifo nosso).

A assinatura trata-se de um procedimento eletrônico para identificar alguém sem a utilização de criptografia do signatário, podendo ser realizada através do escaneamento de uma assinatura, login de usuário ou mesmo simples escrita em plataforma de documentos eletrônicos.

A Medida Provisória 2200/2001 em seu artigo 10, § 2º não exclui a possibilidade do uso de assinatura que não possua certificação, devendo contudo, para que o documento possua validade jurídica desde que as partes admitam como valido o documento assinado.

Assim, para que a assinatura eletrônica tenha sua validade jurídica depende da confirmação de sua origem, remetente e demonstração de vontade no firmar do documento assinado eletronicamente.

2.2 – ASSINATURA DIGITAL

As assinaturas digitais são um tipo de assinatura eletrônica, mas com estas não se confundem, vez que possuem maior segurança, cumprindo exigências legais e regulatórias para uma confiabilidade maior sobre a identidade do signatário e autenticidade dos documentos por ele assinado.

As assinaturas digitais conforme o Manual de Assinatura Eletrônica e Digital da Adobe (5) “usam uma ID digital baseada em certificado e emitida por uma autoridade de certificação (CA) ou um provedor de serviços confiável (TSP) credenciado. Desse modo, quando você assina um documento digitalmente, sua identidade é associada exclusivamente a você, a assinatura é vinculada ao documento com criptografia, e tudo pode ser confirmado por meio de uma tecnologia subjacente conhecida como infraestrutura de chave pública (PKI).”

Nesse entendimento temos o posicionamento Paulo de Tarso:

"A assinatura digital de contrato eletrônico tem a vocação de certificar, através de terceiro desinteressado (autoridade certificadora), que determinado usuário de certa assinatura a utilizara e, assim, está efetivamente a firmar o documento eletrônico e a garantir serem os mesmos os dados do documento assinado que estão a ser sigilosamente enviados" (STJ - REsp: 1495920 DF 2014/0295300-9, Relator: Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, Data de Julgamento: 15/05/2018, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 07/06/2018). (grifo nosso).

A Medida Provisória 2200/2001 traz em seu artigo 10º, §1º, não obstante o observado acima sobre o §2º do mesmo artigo, o entendimento exposto nas palavras do Ministro Paulo de Tarso em que um documento eletrônico assinado digitalmente para ter validade jurídica, careça de utilização de certificação emitida por uma autoridade de certificação.

“Art. 10. Consideram-se documentos públicos ou particulares, para todos os fins legais, os documentos eletrônicos de que trata esta Medida Provisória.

§ 1º As declarações constantes dos documentos em forma eletrônica produzidos com a utilização de processo de certificação disponibilizado pela ICP-Brasil presumem-se verdadeiros em relação aos signatários, na forma do art. 131 da Lei no 3.071, de 1o de janeiro de 1916 - Código Civil.

§ 2º O disposto nesta Medida Provisória não obsta a utilização de outro meio de comprovação da autoria e integridade de documentos em forma eletrônica, inclusive os que utilizem certificados não emitidos pela ICP-Brasil, desde que admitido pelas partes como válido ou aceito pela pessoa a quem for oposto o documento.”

Desse modo, para que a assinatura em um documento digital possua a validade jurídica tal a atribuída a uma assinatura física e autenticada em cartório, deverá a mesma ser certificada por Autoridade de Certificação existente no nosso ordenamento pátrio.

CONCLUSÃO

A tecnologia é uma ferramenta que vem a facilitar o avanço da humanidade e suas relações, seja no âmbito pessoal quanto no âmbito negocial, e a mesma deve ser usada sempre a favor dessa evolução.Nas relações comerciais envolvendo transações imobiliárias a tecnologia e os recursos que ela traz devem ser usados de modo que os negócios jurídicos, além de retratar a vontade das partes, tragam a estas a devida segurança jurídica necessária para formalização das transações comerciais realizadas.

O presente artigo, longe de esgotar a discussão sobre o uso de contratos eletrônicos e ou assinaturas eletrônicas e digitais em transações imobiliárias, teve como intuito aprofundar o estudo sobre essa modalidade de formalização de contrato, ainda nova em nosso ordenamento jurídico, mas já bem praticada nas relações comerciais, permitindo ao operadores do direito uma melhor atenção para os cuidados no uso desse recurso tecnológico.

Observou-se a ausência de ordenamento jurídico que regule os contratos eletrônicos, a assinatura eletrônica e assinatura digital, possuindo como diretriz a Medida Provisória 2200/2001 que regulamenta os documentos e assinaturas digitais.

Apresentando-se os conceitos de contrato eletrônico, assinatura eletrônica e digital, bem como a diferenciação entre a assinatura digital e a assinatura eletrônica e os cuidados necessários para que os mesmos possuam validade jurídica, permitiu-se explanar, mesmo que forma superficial, a possibilidade na formalização das transações imobiliárias com a mesma segurança que os contratos físicos possuem com suas assinaturas autenticadas em cartório.

E ainda que nosso ordenamento jurídico não possua regulamentação necessária para parametrizar a forma de formalização dos documentos e a jurisprudência nesse sentido ainda seja mínima, pode o operador do direito assegurar que as transações imobiliárias formalizadas eletronicamente venham a trazer a segurança necessária aos envolvidos, desde que sejam observadas as formas, especificidades e orientações dispostas no nosso ordenamento jurídico.

REFERÊNCIAS

1. DINIZ, Maria Helena. Tratado Teórico e Prático dos Contratos. São Paulo: Saraiva, 1993, p. 52.

2. GLANZ, Semy. Apud, ANDRADE, Ronaldo Alves de. Contrato Eletrônico. São Paulo:, Editora Manole, 2004, p. 29.

3. CERTISIGN, PORTAL DE ASSINATURAS. Contrato eletrônico: 5 dicas para garantir mais segurança. Disponível em: https://blog.portaldeassinaturas.com.br/contrato-eletronico-5-dicas-para-garantir-mais-seguranca/?gclid=Cj0KCQjw9pDpBRCkARIsAOzRziuY7RNui3mSAqv3lzhdTcFlPFDNIWFFDO110weLL0jhXQUocaffIpEaAj98EALw_wcB. Acesso em 09/07/2019.

4. BARBAGALO, Erica Brandini. Contratos eletrônicos. São Paulo: Saraiva, 2001, p. 50.

5. Adobe Systems Incorporated. Transform Business Processes with electronic and digital signature solutions. Disponível em: https://acrobat.adobe.com/content/dam/doc-cloud/en/pdfs/adobe-transform-business-processes-with-electronic-and-digital-signature-solutions.pdf. Acesso em 03/07/2019.

6. Adobe Systems Incorporated . O que são assinaturas Digitais. https://acrobat.adobe.com/br/pt/sign/capabilities/digital-signatures-faq.html. Acesso em 03/07/2019.

7. BRASIL. Medida Provisória Nº 2200, de 24 de agosto de 2001. Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/MPV/Antigas_2001/2200-2.htm. Acesso em 03/07/2019.

Michelle Engi - Advogada, Graduada em Direito pela instituição UNILAGO - União das Faculdade dos Grandes Lagos, com capacitação em Conciliação Judicial pela Escola Paulista da Magistratura de São Paulo e em Direito Imobiliário pela Escola de Negócios Civil Law em São Paulo e, especializando em Direito Federal na Prática pela instituição UNINTER em São Paulo.

Fonte: Artigos Jus Navigandi

CRECISP PROMOVE ENCONTRO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA

Para atender o aprimoramento profissional, o CRECISP promoveu o 1º Encontro de Corretores Avaliadores Mercadológicos (ECAM), no último sábado (27), no hotel Maksoud Plaza, na capital. Um total de 631 corretores avaliadores participou do encontro que teve 10 palestrantes com larga experi­ência em temas referentes ao dia a dia da avaliação imobiliária. No encontro realizado entre 9 e 16 horas, os corretores de diversas regiões do estado de São Paulo tiveram a oportunidade de ouvir conceitos e técnicas essenciais para o desenvolvimento profis­sional e ainda tirar dúvidas com perguntas dirigidas aos conferencistas.

Nesta primeira edição, os palestrantes foram Ricardo Caires (Aspectos Práticos da Avaliação Imobiliária), Willer Osvaldo de Arruda e Willer Os­valdo de Arruda Filho (Avaliação de Imóveis Rurais), Carlos César Pinheiro da Silva (Avaliação de Imóveis para Loteamento), Gustavo Feola, Roberto Nicastro Capuano e Sergio Ferrador (Avaliação de Imóveis com finalidade de Estruturação Imobiliária), Gilberto Yogui e Rosangela Martinelli (Principais Desafios na Montagem do PTAM e escolha de Referenciais) e Andersom Bontorim (PTAM x ABNT NBR 14653).

A abertura contou com a presença de Mário William Esper, presidente da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas), e Mylene Comploier, promotora de justiça e coordenadora do Centro de Apoio Operacional à Execução (CAEX) do Ministé­rio Público do Estado de São Paulo. Na apresentação de ambos foi mencionada a parceria dos órgãos com o CRECISP e também comentaram o esforço contínuo do CRECISP em levar conhecimento específico aos corretores avaliadores, visando a busca da excelência.

Responsável pela escolha dos temas, o presi­dente do CRECISP, José Augusto Viana Neto, disse que o evento foi uma oportunidade para o corretor se desenvolver, adquirir novas habilidades e compe­tências para atuar como avaliador. Com o avanço da tecnologia, Viana destacou que a atualização profis­sional passa a ter suma importância para profissionais que querem se destacar no mercado de trabalho, tão competitivo e acirrado.

“Os resultados foram extremamente positivos. Saio daqui bem satisfeito. Aprender é palavra de or­dem. Espero que todos tenham aproveitado bastante”, resumiu o presidente, no encerramento do ECAM.

Fonte: CRECISP