COTA IMOBILIÁRIA TEMPORÁRIA É MEIO DE INVESTIMENTO

Quinta Santa Bárbara Eco Resort, em Pirenópolis/GO

Ser proprietário de um imóvel por um tempo de uso determinado e arcando com as despesas de utilização e manutenção pelo período proporcional adquirido vem se tornando tendência econômica no mercado imobiliário.

Em consequência desse avanço e com o intuito de aquecer a economia de imóveis fracionados no Brasil, sancionou-se a Lei 13.777, de 20 de dezembro de 2018, que dispõe sobre o regimento jurídico de propriedades fracionadas, ou seja, propriedades divididas que podem ser adquiridas por tempo determinado, também chamado de multipropriedade, assim como a sua legalização mediante o registro público.

Essa tendência se trata de um regimento condominial constituído por um mesmo imóvel, que possui diversos proprietários, dividindo a propriedade do imóvel por um prazo pré-fixado de tempo. Assim, o que a diferencia da propriedade tradicional é o fator tempo.

Na multipropriedade, cada proprietário pode adquirir uma fração de tempo (exercício temporário) sobre o imóvel, obtendo a faculdade de uso e gozo exclusivo sobre o bem, de maneira alternada, cabendo a cada titular a responsabilidade sobre as despesas decorrentes, na proporção de sua fração, porém com título de propriedade.

Cabe ressaltar que a aquisição de propriedades fracionadas deve ser obrigatoriamente transferida mediante escritura pública devidamente registrada no registro de imóveis para surtir os efeitos legais da propriedade. Nessa seara, evidenciamos que a aquisição e transferência de quota imobiliária devem seguir o mesmo rito da aquisição e transferência de um imóvel padrão. Ademais, deve ser regida por uma convenção de condomínio, que regulará os deveres e direitos dos multiproprietários no que diz respeito às instalações, mobiliários e equipamentos, conservação e preservação do bem, contribuição condominial, entre outras regulamentações.

Também há possibilidade de os proprietários obterem benefícios através do intercâmbio de férias por intermédio de empresas especializadas que operam no exterior, interligando os proprietários de multipropriedades nos principais destinos turísticos, uma vez que esse segmento vem sendo frequentemente utilizado na aquisição de imóveis de lazer e turísticos.

Para melhor entendimento, a título de exemplo:

Um imóvel de campo ou de veraneio, adquirido pelo instituto da multipropriedade, que possui três proprietários (A, B e C), cuja fração temporal de A é de três meses (de janeiro a março), de B, cinco meses (de abril a agosto), e de C, quatro meses (de setembro a dezembro). O uso e gozo do imóvel só poderá acontecer nesses meses, os quais foram declarados em escritura pública e registrados na matrícula do bem, e igualmente arcarão com as despesas (tributos, cota condominial etc.) somente desse período.

Segundo dados apresentados no estudo “Cenário do Desenvolvimento de Multipropriedades no Brasil – 2018”, a multipropriedade imobiliária no Brasil atingiu um VGV (Valor Global de Vendas) de R$ 16,3 bilhões em 2018, um crescimento de 48% com relação a 2017.

Veja-se que a aquisição de imóveis fracionados é uma ótima opção de investimento por ser um instituto que simplifica e propicia a comercialização de bens, bem como acaba por reduzir a ociosidade na ocupação do bem e os custos de manutenção. Assim, obter uma cota fracionada de um imóvel configura uma ótima oportunidade de negócio, tanto para aqueles que tenham o intuito de desfrutar de lazer e descanso, como para aqueles que tenham o intuito de fazer investimentos.

Com custo-benefício financeiro atraente, a aquisição de frações imobiliárias por tempo vem sendo tendência para as incorporadoras, construtoras do mercado imobiliário convencional e redes hoteleiras, possibilitando o crescimento de novos empreendimentos e provocando expressivo desenvolvimento econômico imobiliário.

Em vista disso, recomenda-se que os futuros investidores obtenham mais informações, buscando uma assessoria jurídica especializada, a fim de contarem com a segurança e garantia jurídica na concretização do negócio e para resguardarem os direitos de posse e propriedade junto aos órgão públicos sobre os bens adquiridos.

Mariana Zaccani Baggio - Advogada da área cível do Dupont Spiller Advogados.

Fonte: Revista Consultor Jurídico

FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO EM 2019: O QUE O GESTOR DEVE SABER

Nos últimos anos, os gestores do mercado imobiliário se viram pressionados pela crise e a queda das vendas e dos lançamentos. Em 2019, porém, tudo indica que o mercado brasileiro está voltando a respirar e o financiamento imobiliário deve ganhar novo fôlego.

Para as incorporadoras, é importante fazer o planejamento financeiro do empreendimento e avaliar as condições dos clientes para obter o crédito imobiliário necessário. Quer garantir bons lançamentos pela sua incorporadora? Veja o que você precisa saber para assegurar excelentes negócios em 2019!

Perspectivas do mercado imobiliário em 2019

Em 2018, o financiamento imobiliário teve crescimento de 33% em comparação com o ano anterior: foram 117 bilhões de reais desembolsados nos empréstimos realizados com recursos da Poupança e do FGTS.

Tanto as vendas quanto os lançamentos de imóveis também registraram crescimento, indicando que o mercado está cada vez mais aquecido com a melhora da economia brasileira. Portanto, as construtoras têm boas expectativas de crescimento também para 2019.

Já para quem está em busca de crédito imobiliário, as notícias também são boas. Com juros baixos e os preços dos imóveis estabilizados, já há quem afirme que 2019 é um bom ano para investir em imóveis.

A importância do crédito imobiliário na visão das incorporadoras

Se os compradores precisam pensar em como poupar dinheiro para conquistar o sonho da casa própria, as incorporadoras também precisam ficar de olho no crédito imobiliário. Ao planejar um lançamento, os gestores precisam definir como a obra será financiada e como será a estratégia de vendas para garantir o fluxo de caixa necessário.

Além de avaliar a si mesma, a incorporadora também precisa avaliar seus potenciais compradores para garantir que eles tenham crédito quando chegar o momento de solicitar o financiamento imobiliário no banco.

Com isso, queremos chamar a atenção para o fato que a obtenção de crédito é um fator fundamental para as incorporadoras, e também pode determinar o sucesso do empreendimento. Além de pensar em excelência construtiva, marketing e vendas, o gestor da incorporadora também deve colocar o financiamento entre suas prioridades.

O que uma incorporadora precisa observar quanto ao financiamento imobiliário

Veja agora quais são os principais aspectos para a obtenção do crédito imobiliário, tanto por parte da incorporadora quanto por parte dos clientes.

Crédito imobiliário para a incorporadora

Uma incorporadora que aborda uma instituição financeira para tratar de financiamento imobiliário, deve demonstrar bom histórico de crédito e experiência. Os principais itens são:

evidenciar uma boa gestão financeira;

comprovar a experiência com projetos anteriores;

convencer que o empreendimento é viável em termos de marketing e vendas;

mostrar que o empreendimento atende à demanda do público em termos de plantas, localização e outros fatores;

ter vendido, no mínimo, 30% das unidades até o momento da solicitação do crédito para a produção.

Financiamento imobiliário para o comprador final

Além de cuidar das próprias finanças para se mostrar uma empresa confiável, a incorporadora também deve fazer uma análise prévia do comprador para atestar sua elegibilidade para um financiamento imobiliário.

Ao vender apartamentos na planta, a incorporadora deve se esforçar para minimizar os riscos de que algum dos clientes não obtenha financiamento e tenha que recorrer ao distrato. Por isso, ela deve solicitar a comprovação do cliente em termos de histórico de crédito e comprovação de renda compatível.

Sabemos que o financiamento imobiliário é um tema chave, tanto para incorporadoras quanto para clientes. Em 2019, os juros baixos e a boa oferta de crédito são bons sinais e devem fomentar o reaquecimento do mercado. Existe crédito disponível no mercado financeiro e os dados apontam aumento da confiança dos consumidores e melhoras do cenário do emprego e renda no Brasil.

Você, como gestor de produtos imobiliários, precisa observar vários aspectos do produto: qualidade, adequação às necessidades do público, apelo comercial e muito mais. Além de todos eles, coloque na lista também o planejamento financeiro da sua empresa para a obtenção do crédito imobiliário, garantindo o sucesso do seu empreendimento.

Fonte: IBRAFI - Instituto Brasileiro de Estudos Financeiros e Imobiliários.

BREVES CONSIDERAÇÕES SOBRE ALUGUEL NOS CONTRATOS DE LOCAÇÃO EM SHOPPING CENTER

Um shopping center não é uma loja qualquer, tampouco um conjunto de lojas dispostas em um centro comercial ou uma loja de departamentos. 

Trata-se de criação mercadológica nascida nos Estados Unidos após a 2ª Guerra Mundial, mais precisamente na década de 1950. Caracteriza-se por um edifício composto de salões para a instalação de lojas, distribuídas e selecionadas em razão dos ramos de atividades segundo uma preferência técnica, com a fixação da atenção de consumidores sobre certas marcas ou denominações de maior atração (lojas-âncora), em busca de uma comercialização planejada e eficiente. Oferece estacionamento para veículos e outros atrativos (cinema, playground, praça de alimentação) arranjados de tal maneira que alia o centro comercial a local de lazer. 

Todo esse complexo permite estabelecer um planejamento estratégico de modo a explorar todo o mercado potencial previamente analisado em seu conjunto (tenant mix). 

Ficou estabelecido, a despeito de controvérsia sobre a sua natureza contratual, que a locação de espaços em shopping center é subordinada à Lei do Inquilinato (art. 54, da Lei 8.245/91). Esse contrato costuma atribuir aos lojistas diversas obrigações pecuniárias, a exemplo da divisão de encargos comuns, o pagamento de cessão de fundo de comércio (res sperata), a "cláusula degrau", de aumento progressivo e real do valor do aluguel, bem como a cláusula de desempenho, dentre outras. 

Aqui interessa tratar do aluguel, em razão da sua inegável importância: o empreendimento de shopping center se financia pela atuação conjunta do empreendedor e dos lojistas. Os segundos obrigam-se a prestação pecuniária para assegurar o financiamento do projeto. Na fixação do seu valor, os contratantes ponderam não apenas, o uso de um certo e restrito espaço físico, mas todo um universo de vantagens que abrem expectativas e perspectivas de rentabilidade, retorno e lucro. 

Costuma ser convencionado um aluguel mínimo (fixo) e um percentual (variável), com a indicação de um percentual sobre o faturamento do lojista, fruto da liberdade proclamada nos artigos 17 e 54 da Lei do Inquilinato. 

No caso de aluguel percentual, permite-se ao empreendedor fiscalizar a receita do lojista, que abre mão do direito de sigilo de sua contabilidade. A peculiaridade desse sistema é o balanceamento ajustado, de um para o outro, de tal modo que predomine o quantitativo mais elevado, a saber: se o aluguel móvel foi inferior ao aluguel mínimo corrigido, prevalece este último. 

Registre-se, finamente, que esse contrato possui natureza empresarial e o controle judicial sobre a eventual abusividade de suas cláusulas é restrito, em respeito ao princípio da autonomia privada e, ainda, em decorrência de prevalência da livre iniciativa, do princípio da força obrigatória que emana dos contratos (pacta sunt servanda ), da função social da empresa e da livre concorrência de mercado, o que exige dos interessados em contratar redobrada cautela e cuidadosa avaliação do seu conteúdo. 

Alessandro Marinelli de Oliveira -  Advogado, membro da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da OAB/PR, Subseção Londrina.

Fonte: Folha de Londrina

A NOVA LEI DOS DISTRATOS COMO FATO SUPERVENIENTE

Muito recentemente (14 de fevereiro de 2019), a col. 4ª. Câmara de Direito Privado do TJ/SP proveu apelação de uma Incorporadora (nossa cliente) e julgou improcedente uma ação civil pública promovida pela Associação Paulista de Consumidores.

A votação se deu por maioria de votos (3 x 2). Compuseram a turma vencedora os des. Natan Zelinschi de Arruda (relator designado), Maurício Campos da Silva Velho e Enio Zuiliani, ficando vencido o relator sorteado, des. Fábio Quadros, e, também, Alcides Leopoldo.

A relevância desse acórdão para o mercado imobiliário está na aplicação da recente lei Federal 13.786/18 aos processos em curso.

A sentença de primeiro grau, reformada pelo TJ/SP, julgara procedente a ação civil pública, condenando a empresa a (i) não incluir cláusula penal não superior a 25% das quantias pagas, sem nenhum outro acréscimo a qualquer título e (ii) a efetuar a devolução de quantia restituível em 30 dias, e de uma só vez.

Acolhendo integralmente as razões de recurso da incorporadora ré, o TJ/SP definiu (i) ser inviável a disciplina coletiva para uma questão individual e patrimonial, (ii) não caber ao Judiciário tabelar valores ou percentuais, envolvendo relação negocial de direito patrimonial disponível, (iii) que o CDC não impõe percentual máximo de retenção, pois dependente da situação fática, (iv) que o CDC somente veda a retenção total, (v) o início de vigência da lei Federal 13.786/18 é um fato superveniente, (vi) essa nova lei não atinge ato jurídico perfeito, nem a coisa julgada, e sua vigência imediata ampara sua aplicação imediata, (vi) que se a lei regula situações e casos de desfazimento do contrato, impossível a alteração em disposição contratual, celebrada de acordo com a lei, e, finalmente, (vii) que a previsão contratual de 50% de retenção não afronta o ordenamento jurídico vigente.

(Ap.1010259-32.2013.8.26.0309).

Marcelo Terra, Caio Mario Fiorini Barbosa e Raquel Guerreiro Braga.

Fonte: Migalhas Edilícias

PERMUTA DE IMÓVEIS DA UNIÃO COM SETOR PRIVADO

O patrimônio imobiliário da União é composto por milhares de imóveis atualmente subutilizados e/ou desocupados. Por outro lado, muitos dos imóveis ocupados pela Administração Pública são privados, pelos quais são pagos elevados valores de aluguéis.

Essa forma de ocupação dos imóveis pela União acarreta um grande prejuízo aos cofres públicos, pois além dos aluguéis, a Administração deve arcar com os custos de condomínio, manutenção e segurança, sejam dos imóveis alugados, sejam dos pertencentes à União.

Objetivando reduzir esses gastos e atender às necessidades de instalação dos órgãos e entidades públicos Federais, a Secretaria de Patrimônio da União (SPU) editou a Instrução Normativa 03/2018 regulamentando os procedimentos para a permuta de imóveis da União com imóveis de particulares.

A regulamentação decorre da decisão proferida pelo Tribunal de Contas da União (TCU) na consulta feita pelo Ministério do Planejamento, Desenvolvimento e Gestão sobre as regras a serem aplicadas na permuta de imóveis da União, em cumprimento aos dispositivos legais vigentes.

De acordo com a Instrução Normativa, na hipótese de indisponibilidade de imóveis adequados da União para atender às necessidades de instalação, o órgão ou entidade pública federal requererá à SPU a realização de permuta com bens de terceiros, mediante ofício que indique as características de localização, dimensão, tipologia da edificação e destinação, entre outros elementos físicos julgados necessários.

Havendo imóveis da União passíveis de permuta, a SPU regional realizará Chamamento Público para manifestação por parte dos particulares interessados, desde que os imóveis se enquadrem nas necessidades e características de instalação informadas pela Administração, que estejam livres de ônus e que o preço seja compatível com o valor de mercado, segundo avaliação prévia.

Realizado o Chamamento Público, a União poderá: realizar o procedimento licitatório na íntegra, para julgar a proposta mais vantajosa à Administração; declarar a inexigibilidade de licitação, caso venha a ser apresentada somente uma única proposta válida; ou declarar a dispensa de licitação, caso venha a ser apresentada mais de uma proposta válida e seja demonstrada a existência de proposta, justificadamente, mais vantajosa aos interesses da União.

Com relação ao valor, muito embora não haja previsão legal no âmbito do Direito Público, o TCU entendeu que será possível a permuta com torna a ser paga pelo particular se a diferença entre os valores dos imóveis não ultrapassar a metade do valor do imóvel ofertado pela União, observadas as regras do Direito Privado.

Além de beneficiar os cofres públicos, a aplicação da nova norma também trará solução para os imóveis desocupados, reduzindo as despesas com segurança e custas judiciais para recuperação dos mesmos quando invadidos ou ocupados irregularmente

Lúcia Silveira Frias - Advogada especialista em Negócios Imobiliários.

Fonte: Migalhas Edilícias

IMUNIDADE DO ITBI INDEPENDE DA FORMA DE AVALIAÇÃO DO IMÓVEL COLACIONADO

A Constituição dispõe que o ITBI não incide na integralização em imóveis do capital de pessoa jurídica que não tenha por atividade preponderante a venda, a locação ou o arrendamento mercantil de imóveis (artigo 156, parágrafo 2º, inciso I). 

Regulando o dispositivo, o CTN define atividade preponderante como aquela responsável por mais de 50% da receita operacional da sociedade nos dois anos anteriores e nos dois anos posteriores à transferência (artigo 37, parágrafo 1º).

A regra, embora claríssima, tem sofrido tentativas de amesquinhamento por parte de municípios que, por leis próprias ou simples prática administrativa, limitam a imunidade ao valor do capital subscrito (isto é, ao valor de face das ações ou quotas emitidas), cobrando o ITBI sobre a diferença entre este e o valor de mercado dos imóveis colacionados. A questão está afetada ao STF em repercussão geral (Tema 796: “Alcance da imunidade tributária do ITBI, prevista no art. 156, parágrafo 2º, inciso I, da Constituição, sobre imóveis incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica, quando o valor total desses bens exceder o limite do capital social a ser integralizado”).

A celeuma provém do artigo 23 da Lei 9.249/95, segundo o qual “as pessoas físicas poderão transferir a pessoas jurídicas, a título de integralização de capital, bens e direitos pelo valor constante da respectiva declaração de bens ou pelo valor de mercado” (caput). Segue a lei: “se a entrega for feita pelo valor constante da declaração de bens, as pessoas físicas deverão lançar nesta declaração as ações ou quotas subscritas pelo mesmo valor dos bens ou direitos transferidos” (parágrafo 1º). 

Por outro lado, “se a transferência não se fizer pelo valor constante da declaração de bens, a diferença a maior será tributável como ganho de capital” (parágrafo 2º).

Ao ver dos municípios em questão (que não são todos ou sequer a maioria), a parcela correspondente ao ganho de capital que deixou de ser auferido (e submetido ao IRPF) na hipótese do parágrafo 1º sofrerá a incidência do ITBI, em atenção ao suposto princípio de que algum tributo há sempre de ser pago e à necessidade de preservação da finalidade das imunidades tributárias, que não vêm para beneficiar particulares.

Olhando mais de perto, percebe-se que se está diante de um falso problema, pois, na hipótese do parágrafo 1º, há identidade tanto (i) entre o valor de declaração dos imóveis e o valor de face das ações ou quotas emitidas, quanto (b) entre o valor de mercado dos imóveis e o valor de mercado das ações ou quotas com eles integralizadas.

Assim sendo, fica claro que a controvérsia decorre de um elemento alheio à tributação municipal. Os municípios se utilizam de um benefício concedido pela União e pretendem dele extrair algum ganho para si, sem que nada em sua esfera jurídica tenha sido afetado. De fato, se a integralização ocorresse pelo valor de mercado, tudo o que se teria seria a incidência imediata do imposto de renda sobre o ganho de capital, sem o nascimento de qualquer dever de ITBI. Por que razão a integralização por um valor menor (e contra ações ou quotas com um valor de face também menor) deveria atrair a incidência do imposto municipal?

Embora em outro contexto, a tributação por um ente político de benefício fiscal concedido por outro já foi analisada em profundidade pelo STJ. No EREsp. 1.517.492/PR (1ª Seção, relatora para o acórdão ministra Regina Helena Costa, DJe 1/2/2018), em que afastou a incidência de IRPJ e CSLL sobre créditos presumidos de ICMS (subvenções para investimento), a corte deixou claro que a pretensão fiscal ali analisada equivaleria à “possibilidade de a União retirar, por via oblíqua, o incentivo fiscal que o Estado-membro, no exercício de sua competência tributária, outorgou”, aniquilando “instrumento legítimo de política fiscal para materialização da autonomia consagrada no modelo federativo”. Segue a ementa assinalando que “a tributação pela União de valores correspondentes a inventivo fiscal estimula competição indireta com o Estado-membro, em desapreço à cooperação e à igualdade, pedras de toque da Federação”. O inevitável “abalo na credibilidade e na crença no programa estatal proposto pelo Estado-membro” causaria “desdobramentos deletérios no campo da segurança jurídica”. E finaliza: “o ressurgimento do encargo, ainda que sob outro figurino” torna “inócua, ou quase, a finalidade colimada pelos preceitos legais”.

Ora, se a União não pode passar por cima de lei estadual para tributar benefício concedido por Estado-membro, por que motivo poderia o município apequenar imunidade constitucional para tributar isenção — na verdade, um simples diferimento, pois o ganho de capital será tributado na futura alienação das ações ou quotas integralizadas com imóveis — outorgada por lei federal?

E nem se alegue que a exigência aqui discutida teria assento no artigo 38 do CTN, segundo o qual “a base de cálculo do imposto é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos”. Não se decide sobre a configuração da hipótese de incidência com recurso a elementos do consequente normativo, que só se instaura uma vez verificada aquela. A petição de princípio é insuperável.

Tampouco cabe invocar o princípio de que as imunidades só devem ser reconhecidas se atendidas as suas finalidades, para que não se transformem em privilégios odiosos. A imunidade em debate visa fomentar o surgimento de novas empresas e o crescimento daquelas já existentes, o que sem dúvida decorre da leitura aqui predicada — e é obstado pela visão restritiva posta sob censura.

Isso sem falar que as imunidades, que só podem ser regulamentadas por lei complementar (Constituição, artigo 146, inciso II), decerto repelem restrições trazidas por leis e atos normativos locais. A pretensão faz lembrar a Lei 45/2011 do município baiano de Arporá, que “altera a redação do inciso IV do caput do art. 29 da Constituição Federal e do art. 29-A, tratando das disposições relativas à recomposição das Câmaras Municipais”.

A Quarta-Feira de Cinzas do Carnaval tributário parece nunca chegar.

Igor Mauler Santiago - Sócio-fundador do Mauler Advogados, mestre e doutor em Direito Tributário pela Universidade Federal de Minas Gerais e membro da Comissão de Direito Tributário do Conselho Federal da OAB.

Fonte: ConJur

AUTORIDADE BANCÁRIA EUROPEIA PUBLICA NOVO MANUAL DE AVALIAÇÃO

A Autoridade Bancária Europeia (EBA) publicou este mês um Manual de Avaliação para Fins de Resolução. O Manual, dirigido aos bancos centrais em toda a UE , procura promover a convergência e a coerência nas práticas de avaliação, bem como a interação com avaliadores independentes em toda a UE.

O Manual foi desenvolvido em consulta com o IVSC e inclui disposições estabelecidas nas Normas Gerais da IVS 2017, identificadas como uma fonte autorizada de referência sobre as melhores práticas de mercado.

O manual fornece orientações sobre os passos práticos do processo de avaliação, sobre os critérios de avaliação específicos aplicáveis ​​aos vários instrumentos de resolução e, com vista a facilitar a adoção de uma decisão informada pela autoridade de resolução, indicando o conteúdo que se espera ser incluído no relatório de avaliação.

A adoção do Manual baseia-se no artigo 29.º, n.º 2, do Regulamento (UE) n.º 1093/2010, que cria a ABE. O Manual segue a publicação anterior de um Framework for Valuation pelo European Single Resolution Board (SRB), que também faz referência ao IVS e que visa fornecer ao público em geral e futuros avaliadores potenciais uma indicação das expectativas do SRB em relação aos princípios e metodologias para avaliação.

Baixe o EBA Handbook on Valuation para fins de resolução

Fonte: International Valuation Standards Committee.