GOVERNO DESEJA VENDER IMÓVEIS FEDERAIS PARA REDUZIR CUSTOS

O ministro da Casa Civil, Onyx Lorenzoni, disse que o presidente Jair Bolsonaro (PSL) pediu aos ministros um levantamento sobre todos os imóveis do governo federal nos Estados, sobretudo nas capitais. A ideia é reunir todas as estruturas em um só local, liberando edifícios para a venda.

"É o nascedouro da ideia de uma Casa Brasil nas capitais. A União tem hoje cerca de 700 mil imóveis. Pensem o que isso significa em termos de custo de manutenção", afirmou. "Também serão revisados todos os contratos de locação de imóveis. Há contrassenso absurdo no aluguel desses espaços", acrescentou.

Essa não é a primeira vez que um membro do governo federal cita esse tipo de medida. No mês passado, o então ministro do Planejamento, Esteves Colnago, afirmou que, se a União conseguisse vender todos os imóveis passíveis de serem leiloados, a arrecadação estimada alcançaria cerca de R$ 300 bilhões. Ele avaliou, no entanto, que a criação de fundos de investimentos imobiliários seria um instrumento mais eficiente para a gestão desses ativos que a simples tentativa de venda direta.

"Se vendêssemos todos os imóveis possíveis, arrecadação seria de quase R$ 300 bilhões. Mas venda de imóveis não é coisa simples. Muitos desses imóveis têm problemas de reformas e manutenção", afirmou o ministro.

De acordo com ele, a União possui hoje em torno de 681 mil imóveis, mas muitos deles não podem ser desmobilizados, como a própria Esplanada dos Ministérios. Já os apartamentos, casas, salas comerciais e armazéns poderiam ser desocupados.

"Talvez seja necessário repensar a forma de vender. Fundos de investimento imobiliário podem ser a solução para alguns desses ativos. Há mecanismos de mercado que hoje se adequariam mais do que uma secretaria administrar esses imóveis", avaliou.

Segundo Colnago, pode ser constituído um fundo para receber os aluguéis desses imóveis, e outro fundo para receber os valores das vendas desses ativos. "A ideia seria vender as cotas desses fundos no mercado. Uma proposta de formatação para a constituição desses fundos já está em consulta pública", lembrou.

Fonte: Estadão

DÉFICIT HABITACIONAL É RECORDE NO PAÍS

A redução do crédito para financiamento de imóveis, o desemprego em alta a partir dos anos de crise e a queda na renda das famílias tornaram o sonho da casa própria ainda mais distante para milhares de brasileiros. O déficit habitacional do País, que já era elevado, aumentou em mais de 220 mil imóveis entre 2015 e 2017, batendo recorde.

Um levantamento feito pela Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc) em parceria com a Fundação Getulio Vargas (FGV) aponta que o déficit de moradias cresceu 7% em apenas dez anos, de 2007 a 2017, tendo atingido 7,78 milhões de unidades habitacionais em 2017.

“Chegamos ao recorde da série histórica de déficit habitacional. Hoje, ele ocorre, sobretudo, pela inadequação da moradia – famílias que dividem a mesma casa, moram em cortiços, favelas – e pelo peso excessivo que o aluguel passou a ter no orçamento das famílias no últimos anos”, afirma Robson Gonçalves, da FGV.

Ele explica que a maior parte do déficit é formada por famílias que ganham até três salários mínimos por mês, mas a demanda por moradias também atinge consumidores de rendas intermediárias, que viram o mercado de trabalho ficar instável nos últimos anos e o crédito imobiliário mais escasso.

“As famílias querem ter a própria casa, mas as incertezas dos últimos anos tornaram essa vontade mais distante para a maior parte”, afirma Gonçalves. “O brasileiro que não perdeu o seu emprego ficou com medo de ficar desempregado e adiou a compra da casa; e muitos dos que ficaram sem trabalho tiveram de interromper um financiamento no meio.”

No ano passado, mesmo com o início da recuperação da economia, o desemprego ainda alto e a falta de confiança do consumidor fizeram a concessão de crédito andar de lado. Em 12 meses até setembro, o crédito imobiliário concedido era a metade dos recursos emprestados às pessoas físicas em 2014.

Novo ciclo - Apesar dos resultados ainda tímidos, a expectativa das construtoras e incorporadoras é de que, passadas as eleições, o mercado de trabalho mantenha uma trajetória de recuperação este ano e a busca por imóveis volte a crescer. O levantamento FGV/Abrainc também aponta que, para atender à demanda por moradia no País nos próximos dez anos, seria necessário construir 1,2 milhão de imóveis por ano.

“É uma oportunidade para o mercado, são poucos os países do mundo que têm uma demanda tão expressiva”, diz Alexandre Frankel, presidente da Vitacon. “Vemos um novo ciclo se formando no setor e, se tudo correr bem na economia, os próximos dois anos podem ser de retorno a um momento melhor do mercado imobiliário.”

“Temos de olhar com otimismo para o mercado, que é saudável e tem uma forte demanda, não só dos consumidores de baixa renda. A demanda é grande entre os que dependem de financiamento com recursos da poupança também”, avalia o presidente da MRV, Eduardo Fischer. Ele lembra que os juros básicos estão em um patamar baixo, a 6,5% ao ano, o que alivia na hora de contratar um financiamento imobiliário.

A empresa também espera lançar mais empreendimentos este ano do que em 2018, e quer aproveitar o aquecimento da demanda para voltar a vender imóveis de padrão mais alto, de olho nas famílias de classe média que adiaram a compra da casa própria durante a recessão.

Já o superintendente da Trisul, Lucas Araújo, estima que a demanda habitacional só na cidade de São Paulo aumente em 25 mil moradias por ano. Ele diz que as dificuldades do setor para zerar esse déficit passam pela dificuldade de se tomar crédito e a demora na aprovação de projetos nas prefeituras.

“Estamos falando de um mercado em que a demanda por moradias é crescente. Mesmo durante a crise, as construtoras focadas no público de baixa renda tiveram um bom desempenho e o consumidor que não pôde financiar um imóvel não desistiu de comprar sua casa, só adiou.”

Gonçalves, da FGV, alerta, porém, que o novo governo ainda não foi claro se pretende dar um novo uso para os recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS), importantes para financiar o setor imobiliário, e sobre o futuro do programa Minha Casa, Minha Vida.

Fonte: O ESTADO DE S. PAULO

PROTESTO DE BOLETO: COTA CONDOMINIAL

Atualmente esta previsto em nosso ordenamento jurídico o protesto do boleto de quota condominial. Mas o que isso resulta para o condômino e condomínio?

Para o Condomínio é uma forma de levar a conhecimento e forçar o devedor a liquidar a dívida sem a necessidade de ajuizar uma ação.

Já para o Condômino é muito prejudicial, afeta toda possibilidade dele conseguir algum crédito através de financiamento ou outro meio, realizar compras a prazo e demais necessidades que exigem que seu nome não tenha restrições.

Prevê o artigo 784, X da Lei 13.105/2015, que incluiu no rol dos títulos executivos extrajudiciais o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas.

Podemos observar que para que se torne titulo executivo é obrigatório estar prevista em convenção ou assembléia geral e que esteja devidamente documentada.

Para a realização do protesto não há necessidade de aprovação em assembléia, tendo em vista que é prevista em lei.

Mas para que haja o protesto há necessidade de apresentação de certos documentos:

- Cópia da Convenção de Condomínio;

- Cópia da certidão em inteiro teor do Registro do Imóvel (art. 167 da Lei 6.015/73 – figurando o nome do devedor como titular de direito real sobre o imóvel);

- Cópia da ata da assembleia que elegeu o síndico atual;

- Cópia da ata da assembleia onde o valor da cota foi estabelecido;

- Planilha discriminada do débito, contendo o valor do principal, da correção monetária (com menção do índice aplicado), dos juros moratórios e da multa

Fonte: SECOVI-SP

DAÇÃO EM PAGAMENTO E A PORTARIA PGFN 32/2018

O artigo 156 do Código Tributário Nacional (CTN) apresenta as hipóteses de extinção do crédito tributário e, dentre elas, está prevista, no inciso XI, incluído pela Lei Complementar 104/2001, a dação em pagamento em bens imóveis, na forma e condições estabelecidas em lei[1].

A Lei 13.259, de 16 de março de 2016, é o instrumento legal exigido pelo artigo 156, inciso XI, do CTN, estabelecendo as condições para extinção do crédito tributário inscrito em dívida ativa da União mediante dação em pagamento de bens imóveis. Assim, o artigo 4º da referida lei, com redação dada pela Lei 13.313, de 14 de julho de 2016, prevê:

Art. 4º O crédito tributário inscrito em dívida ativa da União poderá ser extinto, nos termos do inciso XI do caput do art. 156 da Lei nº 5.172, de 25 de outubro de 1966 - Código Tributário Nacional, mediante dação em pagamento de bens imóveis, a critério do credor, na forma desta Lei, desde que atendidas as seguintes condições:

I - a dação seja precedida de avaliação do bem ou dos bens ofertados, que devem estar livres e desembaraçados de quaisquer ônus, nos termos de ato do Ministério da Fazenda; e

II - a dação abranja a totalidade do crédito ou créditos que se pretende liquidar com atualização, juros, multa e encargos legais, sem desconto de qualquer natureza, assegurando-se ao devedor a possibilidade de complementação em dinheiro de eventual diferença entre os valores da totalidade da dívida e o valor do bem ou dos bens ofertados em dação.

§ 1º O disposto no caput não se aplica aos créditos tributários referentes ao Regime Especial Unificado de Arrecadação de Tributos e Contribuições devidos pelas Microempresas e Empresas de Pequeno Porte - Simples Nacional.

2º Caso o crédito que se pretenda extinguir seja objeto de discussão judicial, a dação em pagamento somente produzirá efeitos após a desistência da referida ação pelo devedor ou corresponsável e a renúncia do direito sobre o qual se funda a ação, devendo o devedor ou o corresponsável arcar com o pagamento das custas judiciais e honorários advocatícios.

§ 3º A União observará a destinação específica dos créditos extintos por dação em pagamento, nos termos de ato do Ministério da Fazenda.

Nesse sentido, a fim de dispor sobre os critérios para efetivação da medida autorizada pelo CTN (artigo 156, XI) e regulamentada pela Lei 13.259/2016, a Procuradoria-Geral da Fazenda Nacional (PGFN) publicou a Portaria 32, de 8 de fevereiro de 2018, estabelecendo o procedimento de dação em pagamento de bens imóveis para extinção de débitos, de natureza tributária, inscritos em dívida ativa da União. Desse modo, o contribuinte interessado deverá apresentar requerimento a unidade da PGFN do seu domicílio tributário, iniciando, assim, um processo administrativo, que deverá ser formalizado e instruído de acordo com as exigências inseridas na Portaria PGFN 32/2018, especialmente com as informações destacadas no artigo 5º[2].

Algumas das disposições contidas na portaria seguem a mesma previsão contida na Lei 13.259/2016. Vale destacar, por exemplo, que o (i) crédito deve estar inscrito em dívida ativa da União; (ii) o crédito deve ter natureza tributária; (iii) pode haver ou não ajuizamento de demanda judicial; (iv) havendo discussão judicial, o devedor ou corresponsável deverá desistir da respectiva ação, renunciando expressamente, e deverá, ainda, arcar com o pagamento das custas judiciais e honorários advocatícios; (v) afasta-se a possibilidade de dação em pagamento de bens imóveis para créditos tributários referentes ao Simples Nacional; (vi) a dação deve ser precedida de avaliação do bem ou dos bens ofertados, que devem estar livres e desembaraçados de quaisquer ônus.

Destaca-se ainda que a dação deve abarcar a totalidade do(s) crédito(s) que se pretende liquidar com atualização, juros, multa e encargos legais, sem desconto de qualquer natureza, assegurando-se ao devedor a possibilidade de complementação em dinheiro de eventual diferença entre os valores da totalidade da dívida e o valor do bem ou dos bens ofertados em dação.

Contudo, o parágrafo 3º, do artigo 3º, da Portaria PFGN 32/2018 informa que, se o bem ofertado for avaliado em montante superior ao valor consolidado do débito inscrito em dívida ativa da União que se objetiva extinguir, sua aceitação ficará condicionada à renúncia expressa, em escritura pública, por parte do devedor proprietário do imóvel, ao ressarcimento de qualquer diferença. Conforme visto, a Lei 13.259/2016 prevê que a dação deve abarcar a totalidade do crédito que se pretende liquidar, devidamente atualizado. Nota-se que condicionar a dação à renúncia por parte do contribuinte ao ressarcimento de qualquer diferença, caso a avaliação do imóvel ultrapasse o valor consolidado do débito, a portaria estabelece, claramente, hipótese de enriquecimento sem causa.

O enriquecimento sem causa pode ser constatado pelo recebimento, por parte da União, de valor superior ao do crédito tributário devidamente atualizado. O contribuinte com o imóvel avaliado em montante superior ao da dívida estará (i) extinguindo o crédito tributário, por meio da dação em pagamento, e (ii) renunciado ao ressarcimento de qualquer diferença. Significa dizer que essa diferença integrará, indevidamente, ao patrimônio da União. Indevidamente porque a Fazenda Pública receberá montante superior ao devido, corrompendo a lógica da relação jurídico-tributária, visto que é uma forma indireta de promover cobrança indevida, apartada do fato gerador que deu ensejo à obrigação tributária.

O Superior Tribunal de Justiça já se manifestou, em casos sobre outras matérias, o entendimento no sentido de afastar o enriquecimento sem causa do Fisco[3]:

TRIBUTÁRIO E PROCESSUAL CIVIL. VIOLAÇÃO DO ART. 535 DO CPC. ALEGAÇÕES GENÉRICAS. SÚMULA 284/STF. SISTEMÁTICA NÃO CUMULATIVA DO PIS E DA COFINS. CREDITAMENTO REFERENTE À DEPRECIAÇÃO DE BENS INCORPORADOS AO ATIVO IMOBILIZADO. ART. 31, CAPUT, DA LEI 10.865/2004. INCONSTITUCIONALIDADE. ACÓRDÃO COM FUNDAMENTO EMINENTEMENTE CONSTITUCIONAL. IMPOSSIBILIDADE DE REVISÃO EM RECURSO ESPECIAL.TAXA SELIC. LEGALIDADE DA INCIDÊNCIA NA COBRANÇA DO CRÉDITO TRIBUTÁRIO. [...] No que se refere à correção monetária, extrai-se do decisum objurgado que o entendimento do Tribunal a quo está em consonância com a orientação do STJ, de que, havendo obstáculo ao aproveitamento de créditos escriturais por ato estatal, administrativo ou normativo, posterga-se o reconhecimento do direito pleiteado, exsurgindo legítima a necessidade de atualizá-los monetariamente, sob pena de enriquecimento sem causa do Fisco. [...]

(STJ. AgRg no REsp 1473632/PR, Rel. Ministro HERMAN BENJAMIN, SEGUNDA TURMA, julgado em 16/12/2014, DJe 03/02/2015)

Não é por outra razão que, ao tratar sobre a adjudicação de bem penhorado, o parágrafo único do artigo 24, da Lei de Execução Fiscal (Lei 6.830/80) prevê que, se o preço da avaliação ou o valor da melhor oferta for superior ao dos créditos da Fazenda Pública, a adjudicação somente será deferida pelo juiz se a diferença for depositada, pela exequente, à ordem do juízo, no prazo de 30 dias.

Dessa forma, é possível verificar que a Portaria 32/2018, ao regulamentar os critérios para efetivação de dação em pagamento de bens imóveis, extrapola as disposições contidas na Lei 13.259/2016, pois nos termos desta, como não poderia deixar de ser, a dação deve abarcar a totalidade do(s) crédito(s) que se pretende liquidar com atualização, juros, multa e encargos legais, sem desconto de qualquer natureza. A portaria instaura hipótese de enriquecimento sem causa do Fisco ao estabelecer que a dação abarcará quantia além da totalidade do crédito atualizado quando o imóvel for avaliado em montante superior ao valor consolidado do débito inscrito em dívida ativa da União que se objetiva extinguir.

Referências

[1] CTN. Art. 156. Extinguem o crédito tributário: [...] XI – a dação em pagamento em bens imóveis, na forma e condições estabelecidas em lei.

[2] Art. 5º O requerimento de dação em pagamento será apresentado perante a unidade da Procuradoria-Geral da Fazenda Nacional (PGFN) do domicílio tributário do devedor, a qual determinará a abertura de processo administrativo para acompanhamento, e deverá ser: I - formalizado em modelo próprio, do qual constem os débitos a serem objeto da dação em pagamento, na forma do Anexo Único; II - assinado pelo devedor ou representante legal com poderes para a prática do ato; e III - instruído com: a) documento de constituição da pessoa jurídica ou equiparada, com as respectivas alterações que permitam identificar os responsáveis por sua gestão, ou documento de identificação da pessoa física, ou documento do procurador legalmente habilitado, conforme o caso; b) certidão, extraída há menos de 30 (trinta) dias, do Cartório do Registro de Imóveis competente, que demonstre ser o devedor o legítimo proprietário e que ateste que o imóvel está livre e desembaraçado de quaisquer ônus; c) certidão de quitação do Imposto Predial Territorial Urbano (IPTU) ou do Imposto Territorial Rural (ITR), da Taxa de Limpeza Pública (TLP), de energia elétrica, de água e esgoto, despesas condominiais e demais encargos sobre o imóvel; d) certidões cíveis, criminais e trabalhistas, federais e estaduais, do domicílio do devedor, bem como do lugar da situação do imóvel; e) laudo de avaliação elaborado por instituição financeira oficial ou pelo Incra, em se tratando de imóvel rural, expedidos há menos de 360 (trezentos e sessenta) dias; f) manifestação de interesse no bem imóvel, expedida pelo dirigente máximo de órgão público integrante da Administração Federal direta, de quaisquer dos poderes da União, acompanhada de declaração de disponibilidade orçamentária e financeira do valor relativo ao bem imóvel oferecido em dação em pagamento, em atendimento ao disposto no art. 4º, § 3º, da Lei nº 13.259, de 2016; g) no caso de interesse no bem imóvel por entidade integrante da Administração Federal indireta, manifestação de interesse no bem imóvel, expedida pelo seu dirigente máximo, acompanhada de declaração de disponibilidade orçamentária e financeira do valor relativo ao bem imóvel oferecido em dação em pagamento, em atendimento ao disposto no art. 4º, § 3º, da Lei nº 13.259, de 2016, bem como manifestação prévia da Secretaria do Patrimônio da União (SPU) sobre possibilidade de incorporação do imóvel ao patrimônio da União e posterior transferência à entidade integrante da Administração Federal indireta.

[3] No mesmo sentido: AgInt no REsp 1637361/RS, Rel. Ministro GURGEL DE FARIA, PRIMEIRA TURMA, julgado em 28/09/2017, DJe 13/11/2017 AgRg no REsp 1078263/PR, Rel. Ministro ARNALDO ESTEVES LIMA, PRIMEIRA TURMA, julgado em 02/06/2011, DJe 09/06/2011. Destaca-se o julgamento em 29.05.2005, pela sistemática de recursos repetitivos, do REsp 1.035.847/RS, relatado pelo Ministro Luiz Fux.

Vanessa Benelli Corrêa - Sócia do Ricardo Lodi Advogados e doutoranda em Finanças Públicas, Tributação e Desenvolvimento na Universidade do Estado do Rio de Janeiro (Uerj).

Fonte: Revista Consultor Jurídico

MINHA CASA, MINHA VIDA CORTA 86% DE IMÓVEIS EM QUATRO ANOS

A média de imóveis contratados para baixa renda pelo programa federal Minha Casa, Minha Vida caiu 86% a partir de 2015, quando passou a destinar mais de 90% dos financiamentos às faixas de renda da classe média.

Nos primeiros seis anos (2009-2014), a faixa 1 do programa foi responsável por 45% das contratações, mas nos últimos quatro anos esse percentual não chegou a 10% do total, conforme levantamento feito pela CNM (Confederação Nacional dos Municípios) e obtido pelo UOL.

O programa atualmente é dividido em quatro faixas. A faixa 1 beneficia famílias com renda de até R$ 1.800. As demais faixas (1,5, 2 e 3) incluem famílias com renda de R$ 1.801 a R$ 9.000.

Segundo o estudo, os seis primeiros anos do programa terminaram com uma média de contratação de 23.741 moradias por mês para a faixa 1. A partir de 2015 - quando teve início a segunda gestão Dilma Rousseff (PT) e Michel Temer (MDB) -, essa média caiu para 3.291, ou 86% menor que o período inicial.

A média mais baixa foi de 2015, primeiro ano da nova gestão de Dilma, com pouco mais de mil imóveis por mês. No mesmo período, a média de contratações de imóveis para as faixas 2 e 3 cresceu 14% saltando de 28 mil para 32 mil. A faixa 1,5 foi criada em 2016 e por isso não há comparação com anos anteriores.

Os dados do estudo da CNM são relativos aos anos de 2009 a junho de 2018 e foram obtidos por meio da Lei de Acesso à Informação. O estudo tem autoria das pesquisadoras Karla França e Karine Paiva.

Apesar de cair na faixa renda dos mais pobres, é entre os que ganham até três salários mínimos que está 91% do déficit habitacional brasileiro, de acordo com levantamento da FGV (Fundação Getúlio Vargas) divulgado em maio.

Histórico de entregas do programa

O Programa Minha Casa, Minha Vida foi criado em 2009 para tentar reduzir esse problema, focando principalmente as pessoas mais pobres. A faixa 1 do programa tem quase 100% de suas construções financiadas pelo Orçamento Geral da União.

"No ano de 2015, houve uma queda de 92% no ritmo de contratações de moradia na faixa 1 do programa se comparado ao ano anterior. O ano de 2015 chama a atenção por se apresentar como um ano crítico do programa, em que apenas 16 mil unidades na faixa 1 foram contratadas", diz o estudo.

"Vale destacar que a demanda de contratações na faixa 1 do programa é uma das principais demandas de prefeituras e também onde está concentrado o déficit habitacional", completa.

Além da queda nas contratações, a partir de 2016 começou também a queda no ritmo das entregas desses imóveis. "Nota-se uma queda na taxa de entrega em todas as faixas no ano de 2017, sendo a faixa 1 a que apresentou uma redução na taxa de entrega de 58% se comparada à do ano de 2016", aponta o estudo.

Desde o ano de 2009 até junho de 2018, o programa contratou 5,3 milhões de unidades e entregou 3,9 milhões --o equivalente a uma média de 74% de entrega.

Até 2014, a faixa 1 era a que mais contratava, representando quase metade das unidades do programa. Desde 2015, entretanto, esse percentual respondeu por apenas 9% do total.

De janeiro de 2014 a junho de 2018 foram contratados 138 mil imóveis para a faixa 1, contra 1,3 milhão para as faixas 2 e 3 --ou seja, 9,3% do total apenas para os mais pobres.

Já entre 2009 e 2014, foram 1,7 milhão de imóveis contratados para faixa 1, contra 2 milhões para as demais faixas. A faixa intermediária 1,5, criada em 2016, contratou apenas 67 mil imóveis desde então.

Fonte: UOL - Excerto do texto.

IMÓVEIS RESIDENCIAIS SOFREM DESVALORIZAÇÃO PELO QUARTO ANO CONSECUTIVO

Os imóveis residenciais chegaram ao quarto ano consecutivo com oscilação abaixo da inflação em seus valores, o que configura uma queda real nos preços. E para 2019, a tendência permanece a mesma. O preço médio caiu 0,21% na comparação de 2018 contra 2017, segundo pesquisa da Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (Fipe) feita com base nos anúncios de imóveis prontos de 20 cidades no site Zap.

Considerando a inflação de 3,69% no ano (conforme projeção do boletim Focus, do Banco Central, para o IPCA), é possível afirmar que os imóveis tiveram uma queda real de 3,76%

"Basicamente, verificamos um problema de ordem econômica que afeta a demanda por imóveis e os preços", observou o pesquisador da Fipe, Bruno Oliva. Na sua avaliação, o desemprego elevado e a perda de renda pela população nos últimos anos reduziu a capacidade de compra.

O quadro começou a melhorar com a reabertura de vagas de trabalho, mas esse movimento ainda é lento e vai demorar até que engrosse significativamente a demanda por moradias e os valores de comercialização, na sua avaliação.

"Acredito que os preços ainda vão andar de lado, com alguma alta nominal, mas abaixo da inflação. Dificilmente o setor terá ganhos reais", estimou Oliva.

O pesquisador da Fipe acrescentou que o mercado imobiliário vem aumentando seu nível de atividade, com retomada de novos projetos pelas construtoras. Segundo ele, a recuperação das vendas será gradual e o impacto sobre os preços ainda dependerá da melhora no bolso dos consumidores. "Os lançamentos estão mais vigorosos, mostrando uma retomada, de fato. Mas isso não se percebe ainda em preços", disse.

Cidades - Em 2018, o comportamento dos preços foi bem diferente nas localidades cobertas pela pesquisa, sugerindo que o mercado imobiliário já iniciou a recuperação em certas regiões, mas segue em baixa em outras.

Em 2018, 12 das 20 cidades tiveram alta nominal nos preços, como foram os casos de Curitiba (3,39%), Goiânia (2,50%), Vitória (2,46%), São Paulo (1,79%) e Florianópolis (1,10%). Em todos os casos, porém, o aumento nos preços ficou abaixo da inflação, indicando uma desvalorização dos imóveis.

Já em 8 regiões pesquisadas, foi registrada baixa nominal nos preços, como foram os casos de Rio de Janeiro (-3,59%), Fortaleza (-2,25%), Porto Alegre (-1,16%), Distrito Federal (-0,86%) e Belo Horizonte (-0,23%).

Com os resultados de 2018, o valor do metro quadrado dos imóveis residenciais foi a R$ 7.528, na média. O Rio de Janeiro se manteve como a cidade com o preço mais alto do País (R$ 9.402), seguida por São Paulo (R$ 8.829) e Distrito Federal (R$ 7.781). 

Fonte: O ESTADO DE S. PAULO

ASPECTOS DA GEOGRAFIA FINANCEIRA NO MERCADO IMOBILIÁRIO

O mercado imobiliário urbano é altamente diversificado, com inúmeros produtos distribuídos espacialmente pelas cidades. É um setor que tem características próprias, principalmente no que diz respeito ao ciclo de produção, que é relativamente longo se comparado a outras atividades econômicas. Portanto, é uma indústria que aloca e acumula capital no espaço e no tempo.

Pesquisadores em economia urbana que estudam as bolhas imobiliárias, provocadas principalmente por distorções econômicas no mercado, apontam que seus efeitos vão desde a queda abrupta nos preços até os elevados riscos financeiros para os bancos e outros setores da economia. Além disso, ressaltam que efeitos como a vacância, a deterioração do estoque construído e a queda de preços afetam-se mutuamente, e podem prejudicar as áreas urbanas onde se situam.

As recentes crises do mercado imobiliário em países como Irlanda, Reino Unido e EUA revelam a estreita relação entre mercado imobiliário e mercado de capitais. A crise no mercado de hipotecas americano em 2007 e 2008 evoluiu, em pouco tempo, para uma crise financeira e econômica internacional. Isso foi possível porque o risco dos mercados imobiliários locais foi distribuído globalmente por meio de produtos e mecanismos financeiros inovadores (engenharia financeira e securitização), estabelecidos com controles insuficientes e responsabilidades de gestão pouco claras por parte de uma estrutura financeira sofisticada e bem conectada. Subsequentemente, esse risco circulante foi reforçado na forma de escassez internacional de capital no mercado interbancário, afetando novamente as economias locais.

Essa crise trouxe à tona a importância de um regramento mais claro nas operações que envolvem produtos imobiliários e o mercado de capitais. Contudo, expôs também a interdependência essencial que existe entre o mercado imobiliário e os mecanismos de financiamento.

Sob o ponto de vista dos mercados financeiros, a enorme quantidade de capital aplicada em investimentos imobiliários representava um problema fundamental. Os imóveis, financiados principalmente por empréstimos bancários, amarravam grandes somas de capital por longo prazo. As inovações no mercado financeiro acabaram por reestruturar os modelos de financiamento, nos quais o empreendedor necessitava de um fluxo de caixa estável para pagamento do empréstimo durante determinado período, e depois transferia o risco de inadimplência para os bancos.

Essa situação mudou por meio de inovações financeiras, como fundos imobiliários abertos e fechados. Esses fundos obtêm o capital necessário no mercado de capitais, por meio de investidores privados e institucionais. Desta forma, o risco do empréstimo passa do banco para o investidor privado, e o imobiliário é convertido em produtos de investimento financeiro negociáveis, com requisitos de rendimento claros, que, em princípio, podem ser liquidados a qualquer momento.

Atualmente, é imprescindível um amplo conhecimento dos ambientes financeiros globais e do mercado local. Esse conhecimento, no entanto, envolve numerosos aspectos, e é distribuído de forma desigual entre os atores do mercado. Os processos necessários de coleta de informações, de transformação dessas informações em conhecimento de mercado e da distribuição desse conhecimento são essenciais para que empreendedores, governo, bancos e agentes do mercado de capitais, responsáveis pela estruturação segura de modelos de financiamento, garantam um mercado imobiliário saudável dentro dessa nova geografia financeira.

Fonte: FOLHA DE S. PAULO