BANCOS DIZEM QUE "POR ORA" NÃO VÃO ACOMPANHAR ALTA DE JUROS DA CAIXA

A decisão da Caixa Econômica Federal de reajustar as taxas de juros do financiamento imobiliário ainda não foi acompanhada pela concorrência. Procurados pelo G1, os principais bancos do país informaram que as taxas “por ora” permanecem inalteradas.

As instituições destacam, entretanto, que monitoram constantemente o movimento do mercado e lembram que as taxas de crédito imobiliário costumam variar de acordo com o perfil e relacionamento do cliente com o banco.

Confira a seguir o posicionamento e a política de taxas de juros informada pelo Banco do Brasil, Itaú-Unibanco, Bradesco, Santander, HSBC e Citibank.

Banco do Brasil

O banco diz que “monitora constantemente os movimentos do mercado e procura sempre oferecer as melhores condições possíveis aos seus clientes”.

O BB destacou que fechou novembro de 2014 com participação de 7,69% no mercado de crédito imobiliário. “O Banco do Brasil revê periodicamente as suas taxas buscando se adequar às condições de mercado, dentre as quais destacamos: custos operacionais, custos de funding, risco de crédito, entre outros”, disse a instituição, em comunicado.

Taxa de juros para imóveis avaliados em até R$ 10 milhões, pelo SFH (Sistema Financeiro de Habitação): a partir de 9,4% ao ano + TR.

Itaú-Unibanco

O banco informa que as taxas de crédito imobiliário “são personalizadas de acordo com o perfil/relacionamento dos clientes” e que manterá a sua atual política dessa forma.

O Itaú não divulgou a taxa de juros mínima para as operações de financiamento de imóveis.

Bradesco

O banco se limitou a informar que as taxas de juros “continuam as mesmas”.

Taxa balcão para imóveis avaliados em até R$ 750 mil, pelo SFH (Sistema Financeiro de Habitação): 9,2% ao ano + TR.

HSBC

O banco informou que as taxas de financiamento imobiliário dependem do relacionamento com o cliente. “O prazo máximo é de 30 anos e 20% do valor do imóvel mínimo de entrada necessária", disse a instituição. O HSBC não divulgou a taxa de juros mínima para as operações de financiamento de imóveis.

Santander

O banco informa que, “por ora”, as taxas seguem inalteradas.

Taxa para imóveis avaliados em até R$ 750 mil, pelo SFH (Sistema Financeiro de Habitação): a partir de 9,1% ao ano + TR.

A instituição financia até 80% do imóvel e a parcela do financiamento pode comprometer no máximo 35% da renda do cliente.

Citibank

O banco informou que não vincula suas taxas à Caixa Econômica Federal. “Estabelecemos as taxas de acordo com a disponibilidade do funding, bem como de acordo com as condições macroeconômicas”, disse a instituição, acrescentando que não estuda “no momento” reajustar duas taxas de juros, que permanecem as mesmas desde maio do ano passado.

Taxa para imóveis avaliados em até R$ 750 mil, pelo SFH (Sistema Financeiro de Habitação): a partir de 8,4% ao ano + TR

Fonte: EXPRESSOMT

PROMESSA DE COMPRA E VENDA

A compra e venda é a modalidade de contrato, pelo qual as partes, ou uma delas, comprometem-se a celebrar adiante o contrato definitivo de compra e venda, ou seja, alguém se compromete a adquirir de outra pessoa, física ou jurídica, que se obriga a transferi-lo após o recebimento do preço ajustado observadas as condições ali pactuadas. Com a assinatura do contrato, o comprador passa a ser titular de direitos aquisitivos sobre o bem, e a lei assegura direito real do comprador em face do vendedor para exigir a efetiva transmissão do bem.

No dia-a-dia, várias são as designações oferecidas pela lei, doutrina e jurisprudência a essa espécie de contrato, tais como: compromisso de compra e venda, promessa de compra e venda, promessa bilateral de compra e venda, promessa sinalagmática de compra e venda, contrato de compromisso, contrato de promessa de compra e venda, contrato preliminar de compra e venda, dentre outros. Por óbvio, sua natureza está vinculada ao seu conteúdo e não à sua denominação. 

A “promessa de compra e venda” pressupõe o normal cumprimento das obrigações perante o Direito Civil Brasileiro, visto que o Código Civil prevê no art. 463 que qualquer das partes terá o direito de exigir a celebração definitiva, após concluído um compromisso de compra e venda. 

"Art. 463. Concluído o contrato preliminar, com observância do disposto no artigo antecedente, e desde que dele não conste cláusula de arrependimento, qualquer das partes terá o direito de exigir a celebração do definitivo, assinado o prazo à outra para que o efetive" Assim, constitui a compra e venda o mais importante e comum entre todos os contratos, cuja finalidade primordial está na vinculação dos bens. As pessoas que o celebram visam a transferência e a aquisição da propriedade, ou de algum dos direitos inerentes a ela. Mais precisamente, dentro do nosso sistema jurídico, o objeto é a obrigação da transferência, não contendo necessariamente efeito real. 

No sentido literal, uma das partes vende, e a outra compra. Quem se obriga a entregar a coisa, com a intenção de aliená-la, denomina-se vendedor. É comprador aquele que assume o compromisso de pagar o preço, a fim de habilitar-se à aquisição da coisa. 

O artigo 481 do Novo Código Civil forneceu elementos para conceituar o contrato de compra e venda. Diz: “Pelo contrato de compra e venda, um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro”. Assim, trata-se de um contrato donde defluem obrigações recíprocas para cada uma das partes. Para o vendedor a obrigação de transferir o domínio da coisa; para o comprador a de entregar o preço. 

Assim, quando integralizado o pagamento do preço, o comprador intimará o vendedor, a fim de lhe outorgar a escritura, ou seja, realizar a prestação prometida de contratar. 

O contrato pode ter por objeto bens de toda natureza: corpóreos, compreendendo móveis e imóveis, bem como incorpóreos. Todavia, para a alienação dos últimos reserva-se, como mais adequada e correta tecnicamente, a expressão “cessão” (cessão de direitos hereditários, cessão de créditos, etc.) 

Concluindo, a transferência do domínio depende de outro ato: a tradição, para os móveis; e o registro, para os imóveis. Dispõe o art. 1.267 do Código Civil que “a propriedade das coisas não se transfere pelos negócios jurídicos antes da tradição”. Do mesmo modo, “os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos, salvo os casos expressos neste código”. 

Flávia Santos Machado - Advogada da Sociedade Botelho & Botelho Advogados Associados

SITUAÇÃO DO SETOR IMOBILIÁRIO AINDA É PREOCUPANTE NA BAHIA

Conquistar a casa própria ainda é o sonho de grande parcela da população brasileira. Especialistas em finanças afirmam que um em cada quatro brasileiros já compromete mais de 30% da renda só com o aluguel, sendo que o recomendável seria 20%. De acordo com dados da Associação de Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário da Bahia (ADEMI-BA), de janeiro a outubro de 2014, 2.703 imóveis foram lançados e 5.333 vendidos na Bahia. Apesar das vendas, o número ainda é considerado baixo, se comparado com 2013, quando foram lançados 2,511 e vendidos 6,533. 

Dos imóveis vendidos de janeiro a outubro de 2014, os de dois e três quatros lideraram o ranking dos mais procurados. De acordo com dados da Ademi-BA, dos 5.333 negócios fechados, 3.411 foram de dois quartos, o que representa 63,95% das vendas, e 983 foram de três, 18,43%. Em relação à faixa de preços, os mais vendidos (30,46%) ficaram entre uma média de R$ 100 mil a R$ 150 mil, seguido pelos imóveis com valor acima de R$ 400 mil (24,37%). Em relação às regiões mais procuradas, os destaques foram o Alphaville, Boca do Rio, Imbuí, Jaguaribe, Nova Boca do Rio, Paralela, Patamares e Pituaçu.

De acordo com avaliação feita por Luciano Muricy, presidente da Ademi, não há motivos para comemorar as vendas de 2014. “Tivemos vendas, mas um baixo nível de lançamentos. Foi um ano muito difícil para todos”, afirmou, ressaltando que há três fatores que impedem o aquecimento para o mercado este ano. “Temos problemas na economia, nos aspectos locais da cidade, como o aumento do IPTU, e na indecisão sobre o PDDU. Esses três fatores têm impossibilitado os lançamentos e o avanço nas vendas”, disse. 

Sobre as ofertas que ainda estiveram disponíveis em outubro do ano passado, em Salvador e Região Metropolitana são encontrados 2.771 imóveis na planta, 3.922 em obra e 1.156 prontos. Já na capital há 2.122 na planta, 3.572 em construção e 1,053 prontos. 

Aumento de juros

As taxas também são consideradas fatores negativos para aquisição da casa própria. O aumento de juros para os novos financiamentos da Caixa terão impacto de até 14,3% nas prestações. Segundo levantamento da Anefac, os financiamentos mais caros serão os mais afetados pelas novas taxas. As novas taxas valem para os novos financiamentos habitacionais concedidos com recursos da caderneta de poupança, sendo que as operações mais caras do SFH não terão os juros alterados.

Fonte: Daniela Pereira / Tribuna da Bahia

IMPORTÂNCIA DAS TESTEMUNHAS NA COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS

Quando o atual Código Civil entrou em vigor - em janeiro de 2003, acreditou-se, num primeiro momento, serem dali em diante desnecessárias as duas testemunhas nos contratos de compra e venda de imóveis. Confira.

O texto anterior - Art. 135 do Código Civil Brasileiro de 1916:
"O instrumento particular, feito e assinado, ou somente assinado por quem esteja na disposição e administração livre de seus bens, sendo subscrito por duas testemunhas, prova as obrigações convencionais de qualquer valor. Mas os seus efeitos, bem como os da cessão, não se operam, a respeito de terceiro, (artigo 1067) antes de transcrito no Registro Público".

Agora o texto atual, suprimindo as testemunhas - Art. 221 do Código Civil Brasileiro:
"O instrumento particular, feito e assinado, ou somente assinado por quem esteja na livre disposição e administração de seus bens, prova as obrigações convencionais de qualquer valor; mas os seus efeitos, bem como os da cessão, não se operam, a respeito de terceiros, antes de registrado no registro público".

Na época, a notícia causou até certa euforia; no entanto, como a lei processual não mudou, não podemos dispensar as duas testemunhas porque em caso de descumprimento da obrigação de pagar o preço avençado pelo comprador, para que o vendedor possa promover a execução do contrato, é preciso que este esteja formalizado corretamente de acordo com a legislação processual vigente - e esta continua a exigir as testemunhas para que o contrato se configure como um título executivo extrajudicial.

Art. 585 do Código de Processo Civil:
"São títulos executivos extrajudiciais: I- a letra de câmbio, a nota promissória, a duplicata, a debênture e o cheque: II - a escritura pública ou outro documento público assinado pelo devedor; o documento particular assinado pelo devedor e por duas testemunhas;..

Ainda sobre o assunto, veja a lei registral - Lei 6015/73 - Art. 221:
"Somente são admitidos a registro: I - escrituras públicas... II - escritos particulares autorizados em lei, assinados pelas partes e testemunhas..."

Como se observa dos textos legais acima, a exigência continua. Além disso, é preciso considerar o importante papel probatório da testemunha, a qual poderá provar em Juízo, a qualquer tempo, a existência do negócio jurídico por tê-lo presenciado.

Quando elaboramos um contrato precisamos considerar a hipótese de descumprimento e nos resguardar, formalizando corretamente o instrumento, transmitindo segurança às partes. Um cliente satisfeito com o serviço prestado sempre retorna.

Fonte: Fátima Diniz Castanheira - Advogada especializada em Contratos
Nota do Editor:

- Ao exigir o Código a assinatura de duas testemunhas, não significa que essas testemunhas tenham presenciado o negócio e nem mesmo que tenham assistido à confecção do documento. A exigência das duas testemunhas é tão somente para formalizar o documento e tornar a obrigação válida entre as partes, imprimindo ao título a presunção de traduzir a verdade dos fatos. Nesse sentido é de distinguir-se a testemunha do contrato, ou do negócio, daquela que apenas formalizou o escrito. O artigo 135 exige apenas duas que subscrevam o documento. “Não exige que tais testemunhas saibam do negócio nas suas minúcias".

- No atual Código Civil, o artigo 221, que corresponde ao artigo 135, do antigo Código Civil, já não mais prevê ou obriga as assinaturas de duas testemunhas. Desta forma, paradoxalmente, temos hoje uma Lei substantiva (novo Código Civil) que não obriga as assinaturas das testemunhas em contratos. Por outro lado, remanesce na Lei adjetiva (Código de Processo Civil) a obrigatoriedade das assinaturas de duas testemunhas nos contratos, para que o mesmo possa ter executividade.

Excertos do texto de René Dellagnezze - Advogado, no seu artigo: "Desnecessidade das assinaturas das testemunhas nos contratos privados e também nos contratos administrativos regidos pela lei nº 8.666, de 21/06/1993 e demais alterações posteriores. Fundamento: artigo 221 do novo Código Civil brasileiro. Efeitos".

Disponível no link: http://www.ambito-juridico.com.br/site/index.php n_link=revista_artigos_leitura&artigo_id=2653

BRASIL OCUPA O 50º. LUGAR NO RANKING DE PAÍSES COM ALUGUEL MAIS CARO DO MUNDO

O preço médio do aluguel no Brasil é o 50º. mais caro em uma lista com 119 países. Um levantamento feito pelo site Numbeo.com compara o valor da locação de imóveis de cada nação com o preço de Nova York. 

Assim, o país que tem um índice de 80 Rent, significa que o preço estimado para alugar um imóvel no país é 80% do preço em Nova York. Uma das cidades mais caras do mundo para morar de aluguel. 

O índice do Brasil é de 18,53%, segundo o ranking. Para se ter uma ideia, o preço do aluguel em São Paulo, um dos mais altos do País, custou R$ 2.400 em média no ano passado, segundo levantamento da Lello Imóveis. 

Outros países 

Nos primeiros lugares da lista estão Singapura (84,62%), Hong Kong (81,09%), Qatar (76,31%), Emirados Árabes (66,86%), Luxemburgo (62,31%), Suíça (57,63%), Gana (54,15%), Austrália (49,47%), Noruega (48,70%) e Kuait (40,91%). 

O Reino Unido está em 11º lugar (39,19%), os Estados Unidos estão em 14º (36,17%) e a Venezuela — primeiro país latino-americano na lista — está em 21º (34,13%).

Fonte: R7

INDENIZAÇÃO POR ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL NA PLANTA

A partir de 2007, o mercado imobiliário brasileiro cresceu além do imaginado.

Entretanto, esse crescimento teve diversos impactos na sociedade e um deles foi a desorganização e a ganância de inúmeras construtoras e incorporadoras em lançar mais do que conseguiam entregar a seus clientes e esse problema persiste até os dias atuais, porém, não necessariamente por conta do crescimento imobiliário que se viu anos atrás.

Se por um lado é absolutamente comum existir nos Contratos de Promessa de Compra e Venda de imóveis a famosa – e odiada! – cláusula de tolerância de 180 dias em benefício exclusivo da vendedora (incorporadora), por outro não se vê nenhuma cláusula prevendo uma mísera multa sequer para ela pagar ao comprador, caso não entregue o imóvel dentro do prazo previsto em Contrato, o que provoca enorme desequilíbrio na relação.

O Poder Judiciário há anos pacificou o entendimento no sentido de que a incorporadora que atrasar a entrega do imóvel após o prazo previsto em Contrato, deverá indenizar o comprador e isso independentemente de existir ou não alguma previsão de multa em benefício do comprador no contrato.

O nome dessa indenização é LUCROS CESSANTES ou ALUGUEL PELA RETENÇÃO DO IMÓVEL.

O Superior Tribunal de Justiça (STJ), através do julgamento de alguns Recursos Especiais, datados de 2005, pacificou o entendimento de que: “descumprido o prazo para entrega do imóvel objeto do compromisso de compra e venda, é cabível a condenação por lucros cessantes. Nesse caso, há presunção relativa do prejuízo do promitente-comprador.” (REsp nº 735353, dju: 15/09/2005).

Conforme ponderou a Corte Superior, existe uma presunção relativa de prejuízo para o comprador caso haja atraso na entrega do imóvel.

Existem variações entre os Estados sobre o valor para punir a incorporadora faltosa que não entregou o imóvel dentro do prazo.

No Estado de São Paulo os Juízes e Desembargadores oscilam entre 0,5% a até 1,0%, sendo o mais comum a condenação da incorporadora no pagamento de indenização por lucros cessantes ou aluguel pela retenção do imóvel em 0,8%, sobre o valor de mercado do bem, por casa mês de atraso até o mês da efetiva entrega das chaves ao comprador.

E por EFETIVA ENTREGA das chaves ao comprador, entenda-se isso literalmente, ou seja, o que caracteriza a entrega do imóvel NÃO é a obtenção do auto de conclusão de obra ou “habite-se” pela incorporadora, nem a instalação do Condomínio ou a individualização da matrícula. Esses elementos são de competência da incorporadora que resultam na entrega do imóvel ao comprador.

É também compreendido como perfeitamente cabível em casos de atraso na entrega do imóvel pela incorporadora uma INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS.

Porém, a legislação brasileira deixa o valor dessa indenização ao arbítrio do Juiz. Normalmente a indenização por danos morais por conta de atraso na entrega de imóvel é praticada no Judiciário de São Paulo entre R$ 10.000,00 a R$ 30.000,00, mas isso varia de acordo com a peculiaridade e situação de cada caso.

Não são raros os casos onde o comprador de imóvel na planta faz a aquisição almejando a constituição de família por conta de casamento marcado; por conta da vinda do primeiro filho ou do segundo; para sair do aluguel, etc. Ou seja, cada comprador tem uma história por trás da compra.

Evidentemente que quando os planos de vida das pessoas são frustrados por culpa da incorporadora, que não foi capaz de entregar o imóvel dentro do prazo que ela mesma estabeleceu em Contrato, isso afeta de sobremaneira o comprador, sendo nítido o estresse, o sentimento de frustração, de enganação e impotência, sendo tais elementos caracterizadores de indenização por danos morais.

Os julgados espalhados pelo Brasil nesse contexto mostram que não se faz necessária uma prova material para a existência do dano moral, entendendo-o como PRESUMÍVEL.

Também é absolutamente possível ao comprador solicitar numa ação de indenização por atraso a restituição dos valores pagos no início da aquisição e que foram destinados ao pagamento de supostas comissões de corretagem, além da taxa denominada SATI.

O prazo médio de julgamento de uma ação de indenização pode variar entre 10 a 18 meses.

Veja-se os seguintes itens exemplificativos do que é possível solicitar em uma ação de indenização por atraso na entrega de imóvel na planta:

Ação de Indenização por Danos Materiais e Morais

- Lucros cessantes em 0,8% sobre o valor de mercado do imóvel por cada mês de atraso

- Restituição de aluguéis efetivamente pagos pelo comprador durante o período de atraso na entrega do novo imóvel

- Indenização por danos morais em decorrência do atraso (estresse, aborrecimento, discussões familiares, sentimento de frustração, enganação, impotência, etc.)

- Restituição das comissões de corretagem

- Restituição da taxa SATI

Ivan Mercadante Boscardin - Advogado especialista em Direito Imobiliário e Consumidor
Fonte: Artigos JusBrasil

PREÇO DE IMÓVEIS NA CHINA CAI 0,4% EM DEZEMBRO

O preço médio de imóveis novos em 70 cidades da China teve queda a um ritmo mais lento em dezembro, na comparação mensal, tendo em vista o recuo nos cortes dos preços por parte dos construtores, depois de uma inesperada redução nas taxas de juros promovida pelo governo em novembro. No entanto, na relação anual, a queda no preço dos imóveis teve aceleração no mês passado.

Os preços em dezembro recuaram 0,4%, ante uma queda de 0,6% em novembro, de acordo com cálculos do The Wall Street Journal. Este foi o quarto mês consecutivo em que os preços médios caíram menos bruscamente.

Já em uma base de comparação anual, o preço médio de novas moradias recuou 4,3% em dezembro, contra um declínio de 3,6% em novembro e de 2,5% em outubro.

O mercado imobiliário da China registrou retração mais forte que a esperada no ano passado e alguns analistas esperavam alguma estabilização neste ano.

Mas os altos estoques em muitas cidades chinesas e preocupações quanto ao fluxo de caixa das construtoras estão levando a incertezas quanto à saúde do setor.

Excluindo os imóveis públicos, os preços das moradias caíram em 68 de 70 cidades pesquisadas em dezembro, na comparação anual, a mesma quantidade verificada em novembro, segundo dados do Departamento Nacional de Estatísticas divulgados neste domingo. Já na comparação mensal, os preços das casas caíram em 66 de 70 cidades em dezembro, menos que as 67 verificadas em novembro.

As autoridades, preocupadas com a desaceleração da economia chinesa, têm injetado liquidez no mercado de forma gradativa e adotado medidas nos últimos meses. Apoiar o mercado imobiliário também está no radar, já que este é responsável por cerca de um quarto do Produto Interno Bruto, quando o cálculo engloba segmentos relacionados, como o de móveis e de materiais de construção.

A venda de casas em 70 cidades englobadas na pesquisa aumentou 9% em dezembro, na comparação com novembro, devido a ajustes nas políticas de hipotecas, ao corte na taxa de juros e esforços das construtoras para reduzir estoques, disse Liu Jianwei, um estatístico do Departamento Nacional de Estatísticas, em comunicado.

Entretanto, pode ser prematuro dizer que o mercado imobiliário está se recuperando, alertaram alguns analistas.

Avaliando dados monetários da China publicados nesta semana, ainda não está claro se a economia mais ampla vai responder ao corte da taxa de juros em novembro, citava um relatório recente do banco de investimento North Square Blue Oak. "Os empréstimos para hipotecas na realidade caíram em dezembro, em relação a novembro, sugerindo uma resposta limitada à redução da taxa de juros no setor imobiliário", acrescentou o banco.

Fonte: Dow Jones Newswires