MOVIMENTO BRASIL TECNÓLOGO

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http://www.camara.gov.br/proposicoesWeb/fichadetramitacao?idProposicao=372560

INDECISÃO SOBRE RATEIO DE COTAS CONDOMINIAIS PAIRA NOS TRIBUNAIS

Tema polêmico, que constantemente é objeto de ações judiciais, qual seja, o rateio das cotas condominiais em proporções diferentes a proprietários de unidades condominiais de tamanhos maiores, ainda não foi pacificada pelos tribunais brasileiros.

Com efeito, tal polêmica surgiu após moradores de unidades condominiais com fração ideal maiores questionarem a legalidade de cobrança em valor superior aos dos demais condôminos. Os argumentos utilizados na defesa desses moradores, consistem, dentre outros, no principio da isonomia, sustentando que o tamanho da unidade condominial, por si só, não deve ser utilizado como critério para diferenciar o valor das cotas condominiais, já que a fração ideal não espelha as efetivas despesas, e, desta forma, geraria enriquecimento ilícito dos demais condôminos.

Tal argumento encontra guarida em diversos precedentes espalhados pelos Tribunais brasileiros:

“CONDOMÍNIO EDILÍCIO. CRITÉRIOS PARA O RATEIO DAS DESPESAS. A soberania da assembléia geral não autoriza que se locupletem os demais apartamentos tipos pelo simples e singelo fato de o apartamento do autor possuir uma área maior, já que tal fato, por si só não aumenta a despesa do condomínio, não confere ao proprietário maior benefício do que os demais e finalmente, a área maior não prejudica os demais condôminos. A ressalva legal, salvo disposição em contrário, deixou à assembléia geral na elaboração da Convenção de Condomínio ou em deliberação extraordinária a fixação da contribuição fora do critério da fração ideal para que fosse adotado com justiça o princípio do uso e gozo efetivo dos benefícios ofertados com a despesa - inteligência dos artigos 12, § 1º da Lei4.591/64 e artigo 1336, inciso I do Código Civil, com a redação dada ao inciso pela Lei nº 10.931, de 02/08/2004. A cobrança de rateio de despesas de condomínio de unidade com fração ideal maior, sem se observar o princípio do proveito efetivo revela enriquecimento sem causa abominado pelo artigo 884 do Código Civil.”[1]

“DIREITO CIVIL. DESPESAS CONDOMINIAIS. CRITÉRIO DE RATEIO NA FORMA IGUALITÁRIA ESTABELECIDO EM CONVENÇÃO CONDOMINIAL. ADMISSIBILIDADE. A assembléia dos condôminos é livre para estipular a forma adequada de fixação da quota dos condôminos, desde que obedecidos os requisitos formais, preservada a isonomia e descaracterizado o enriquecimento ilícito de alguns condôminos. O rateio igualitário das despesas condominiais não implica, por si só, enriquecimento sem causa dos proprietários de maior fração ideal. Recurso parcialmente conhecido e, nessa parte, provido.”[2]

Não obstante os precedentes que seguem essa linha terem aumentado nos últimos anos, ainda é atual a corrente contrária, que sustenta que, uma unidade condominial maior, somente pelo fato de ser maior, demanda mais gastos (limpeza, água, luz, etc.), e por isso, justificaria o rateio de forma diferenciada, pois, nesse caso, seria a única forma de manter a igualdade entre o rateio das unidades maiores e menores.

Essa corrente encontra respaldo no artigo 1.336, I, do atual Código Civil, que estabelece:

Art. 1.336. São deveres do condômino:

I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção;

Em decisão recente, o TJSP teve oportunidade de apreciar essa questão, julgando em sentido favorável ao rateio de forma diferenciada:

“APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO. AÇÃO ANULATÓRIA DE CONVENÇÃO CONDOMINIALE REPETIÇÃO DE INDÉBITO. RATEIODAS DESPESAS CONDOMINIAIS. IMPROCEDÊNCIA. ConvençãoCondominialque estabeleceu previsão de pagamento das despesas em proporçãomaiorpara aunidadeimobiliária pertencente à apelante, commaiorárea em relação às demais. Aprovação da convenção pela quase totalidade dos condôminos, mas que não atingiu, todavia, o "quorum" legal de 2/3 das frações ideais (art. 1.333 do CC). Observância, na espécie, do interesse coletivo em detrimento da aplicação rigorosa da lei, que estaria por conferir vantagem econômica à apelante, em evidente prejuízo aos demandados. SENTENÇA MANTIDA. NEGADO PROVIMENTO À APELAÇÃO. UNÂNIME.” [3]

Em virtude das divergências apresentadas, o julgamento no sentido de firmar uma posição orientadora poderia ter sido realizado pelo Superior Tribunal de Justiça, no Recurso Especial n. 1.104.352-MG. Todavia, o recurso não pode ser julgado pelo Colendo Tribunal em seu mérito, já que esbarrou em questão processual. Decisão semelhante já havia sido tomada por ocasião do julgamento do Recurso Especial n. 1.121.607-RS, podendo-se afirmar que, ao contrário de outros entendimentos, a questão permanece sem uma conclusão, pelo menos a nível nacional:

“AGRAVO REGIMENTAL. RECURSO ESPECIAL. PREQUESTIONAMENTO. SÚMULA STJ/211. CONDOMÍNIO. RATEIO DAS DESPESAS. SÚMULAS 5 E 7/STJ. DECISÃO AGRAVADA. MANUTENÇÃO. 1.- O prequestionamento, entendido como a necessidade de o tema objeto do recurso haver sido examinado pela decisão atacada, constitui exigência inafastável da própria previsão constitucional, ao tratar do recurso especial, impondo-se como um dos principais requisitos ao seu conhecimento. Não examinada a matéria objeto do especial pela instância a quo, mesmo com a oposição dos embargos de declaração, incide o enunciado 211 da Súmula do Superior Tribunal de Justiça. 2.- A convicção a que chegou o Tribunal a quo quanto ao valor da cota condominial decorreu da análise da convenção do condomínio e do conjunto probatório. O acolhimento da pretensão recursal demandaria o reexame do mencionado suporte. Incide nesse ponto as Súmulas 5 e 7/STJ. 3.- Agravo Regimental improvido.”[4]

O que é certo, porém, é que inexistindo julgamento definitivo, prevalece a regra contida no 1.336, I, do Código Civil; ou seja, o rateio das despesas deve ser proporcional à fração ideal da unidade condominial, exceto se houver previsão em contrário na convenção condominial.

A cobrança condominial que é feita com base na fração ideal, sem que haja ação judicial está nos termos da lei. Já os proprietários de apartamentos com fração ideal maior, caso não haja acordo para a alteração da convenção, só restará o meio judicial.

Notas:

[1]Apelação Cível 1.0024.04.504058-1/001, Relator (a): Des.(a) Sebastião Pereira de Souza, 16ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 30/01/2008, publicação da sumula em 07/03/2008

[2]REsp 541317/RS, Rel. Ministro CESAR ASFOR ROCHA, QUARTA TURMA, julgado em 09/09/2003, DJ 28/10/2003, p. 294

[3]Apelação Cível Nº 70040675258, Décima Oitava Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Nara Leonor Castro Garcia, Julgado em 13/12/2012

[4]AgRg no REsp 1121607/RS, Rel. Ministro SIDNEI BENETI, TERCEIRA TURMA, julgado em 15/12/2011, DJe 03/02/2012

André Andrade - Advogado

Fonte: Artigos Jus Brasil

TECNÓLOGO EM NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS: COLOCANDO TUDO NOS SEUS DEVIDOS LUGARES

- Vamos iniciar, conceituando curso técnico e o curso superior tecnológico:

O que é um Curso Técnico? 

É um curso de nível médio que objetiva capacitar o aluno com conhecimentos teóricos e práticos nas diversas atividades do setor produtivo. Acesso imediato ao mercado de trabalho é um dos propósitos dos que buscam este curso, além da perspectiva de requalificação ou mesmo reinserção no setor produtivo. Este curso é aberto a candidatos que tenham concluído o ensino fundamental e para a obtenção do diploma de técnico é necessária a conclusão do ensino médio. 

O que é um Curso Superior de Tecnologia?

É um curso de graduação, que abrange métodos e teorias orientadas a investigações, avaliações e aperfeiçoamentos tecnológicos com foco nas aplicações dos conhecimentos, processos, produtos e serviços. Desenvolve competências profissionais, fundamentadas na ciência, na tecnologia, na cultura e na ética, tendo em vista o desempenho profissional responsável, consciente, criativo e crítico.

É aberto, como todo curso superior, a candidatos que tenham concluído o ensino médio ou equivalente e tenham sido classificados em processo seletivo. Os graduados nos cursos superiores de tecnologia denominam-se tecnólogos e são profissionais de nível superior com formação para a produção e a inovação científico-tecnológica e para a gestão de processos de produção de bens e serviços e estão aptos à continuidade de estudos em nível de pós-graduação, mestrado, doutorado etc. 

O que é Tecnólogo?

Como visto acima, tecnólogo é o título que se dá àquele que concluiu um curso superior de tecnologia. 

Curso Técnico ou Superior de Tecnologia? Qual é o melhor?

As duas modalidades de cursos não são concorrentes. É perfeitamente possível fazer um curso técnico e depois um curso superior de tecnologia. O primeiro está no nível médio, o segundo no nível superior. (Fonte: MEC – Ministério da Educação)

A profissão de Técnico em Transações Imobiliárias está regulamentada pela Lei 6.560 de 12/05/1978. É competência do Técnico em Transações Imobiliárias a intermediação na compra, venda, permuta e locação de imóveis, podendo opinar quanto ao valor de mercado dos bens imóveis. O Técnico em Transações Imobiliárias encontra um mercado de trabalho aberto, com ampla capacidade de absorção, sendo que o limite é ditado pela criatividade, persistência e empatia profissional.

- Passamos agora, a dissertar sobre a posição do Tecnólogo em Negócios Imobiliários ainda sem Regulamentação Profissional:

Segundo diversas fontes, Regulamentação Profissional é o ato de regulamentar (normatizar) uma profissão. Trata-se da redação e da publicação de regras e normas para o exercício profissional.

Certamente são necessários critérios na regulamentação de profissões e sem dúvida as atividades profissionais devem ser embasadas por conhecimentos teóricos e técnicos reconhecidos e de interesse social como também é importante respeitar a existência prévia e legal de atividades congêneres (similares) sem reserva de mercado para um segmento em detrimento de outras profissões com formação semelhante ou equivalente. Para isso faz-se necessário mecanismos de fiscalização do exercício profissional bem como o estabelecimento de deveres e responsabilidades pelo exercício da atividade.

Mas é importante lembrar que o fato de uma profissão não ser regulamentada não quer dizer que o profissional formado não possa trabalhar e muito menos impedido de exercer a profissão para a qual possui diploma.

A Constituição Federal garante o livre exercício profissional, desde que a atividade seja lícita e não haja reserva de mercado. Sob o ponto de vista legal, a maioria das atividades pode ser exercida livremente independentemente de qualquer regulamentação, conforme autorização expressa na Constituição Federal. O inciso XIII do art. 5º e parágrafo único do art. 170 do texto constitucional estabelecem o princípio básico da liberdade de exercício de qualquer atividade profissional ou econômica, desde que lícita.

Os Tecnólogos em Negócios Imobiliários exercem uma profissão autorizada e reconhecida, porém não regulamentada, ou seja, não existe uma Lei com normas para estes profissionais e nem um Conselho profissional ao qual sejam obrigados a se registrar.

Desse modo é importante ressaltar que o profissional pode trabalhar livremente como preconiza a Constituição Federal desde que não exceda as suas atribuições.

Assim, o Tecnólogo em Negócios Imobiliários pode exercer as funções previstas na sua grade curricular, sem excessos. Em resumo, não realize trabalhos para os quais não tem habilitação, pois isso caracterizaria o exercício ilegal da profissão. Nesse caso, faça parceria com profissionais habilitados, cada um na sua área específica. Há espaço para todos, porém, se houver interferência no trabalho para o qual está legalmente habilitado, importando restrição à liberdade econômico profissional, a via adequada para a solução do problema é a judicial.

Em vista disso, é necessária a regulamentação do Tecnólogo em Negócios Imobiliários?

Sim. Sem dúvida.

A Regulamentação e consequentemente a existência de um Conselho e do registro no mesmo possibilitaria que:

- os profissionais como classe passem a ter maior reconhecimento.

- as funções e honorários poderiam ser estudados de forma mais adequada.

- os profissionais teriam a quem recorrer quando se sentissem lesados.

- os profissionais teriam uma fonte de orientação e de informação.

- os profissionais poderiam ainda ter um canal para sugestões e reclamações.

- além disso, a sociedade seria beneficiada, pois ao contratar os serviços de um profissional Tecnólogo em Negócios Imobiliários teria a quem recorrer em busca de orientação, reclamação, sugestão ou consulta.

- a criação de um sindicato próprio, no vácuo da regulamentação, viabilizaria o exercício de defesa dos interesses da classe.

Seria providencial, portanto, a existência de um Conselho que agrupasse as diversas áreas de atuação do Tecnólogo em Negócios Imobiliários.

O curso Superior de Tecnologia em Negócios Imobiliários tem como objetivo formar profissionais para atuar no mercado imobiliário. O profissional formado estará habilitado a planejar, organizar, dirigir e controlar as atividades ligadas ao setor imobiliário.

Indubitavelmente, o reconhecimento e a dignidade de um trabalho são conquistados pelo seu exercício consciente, produtivo e eficiente e isso tudo deveria ser de interesse da categoria organizada coletivamente.

É importante mencionar que não há registro da profissão de Tecnólogo em Negócios Imobiliários e/ou Gestor Imobiliário de nível superior na Classificação Brasileira de Ocupações – CBO, elaborada desde 1977, pelo Ministério do Trabalho e Emprego. A CBO é o documento normalizador do reconhecimento, da nomeação e da codificação dos títulos e conteúdos das ocupações do mercado de trabalho brasileiro. O reconhecimento de profissões por meio da CBO é constantemente atualizado por uma equipe multidisciplinar do MTE que também leva em consideração as diversas sugestões de aprimoramento que lhe são enviadas. - Todos podem enviar sugestões ou manifestar sua opinião.

Em razão do exposto, o credenciamento junto ao sistema COFECI-CRECI, é justificável apenas para as operações imobiliárias prescritas na Lei 6.530/72, não se traduzindo no exercício pleno da profissão de Tecnólogo em Negócios Imobiliários. 

Quem precisa de Reserva de Mercado de Trabalho?

Profissional competente não precisa de reserva de mercado de trabalho, mas sempre haverá aquele, que por temer a concorrência, seja ela qual for, considere a proteção pessoal, possivelmente concedida por uma reserva de mercado, uma boa ideia, embora isto seja nitidamente nocivo aos interesses da Sociedade Brasileira.

Reserva de mercado de trabalho é apenas um refúgio para aqueles que não conseguem impor-se pela competência. Além disso, esta defendida proteção é ilusória, porque se Reserva de Mercado pode facilitar a admissão de um profissional em um dado setor, não dá garantias de sua permanência no exercício de suas funções, se este profissional revelar-se inepto.

Há de se ressaltar, que por força da resolução do COFECI nº. 695/2001, os Tecnólogos em Negócios Imobiliários, foram equiparados aos Técnicos em Transações Imobiliárias exclusivamente para fins de inscrição, o que deixa mais que evidente, ainda segundo a Resolução, que as competências do Tecnólogo em Negócios Imobiliários extrapolam em muito, devido à pluralidade própria da formação, às competências do Técnico em Transações Imobiliárias, limitados e engessados pela Lei 6.530 de 1978, que no seu Artigo 3º. explicita: - Compete ao Corretor de Imóveis exercer a intermediação na compra, venda, permuta e locação de imóveis, podendo, ainda, opinar quanto à comercialização imobiliária.

Cumpre observar, que nada pode ser acrescentado ao texto da Lei 6.530 de 1978, seja através de Resoluções e/ou Atos Normativos sob pena de franca inconstitucionalidade. 

Quanto ao Curso a Distância

É importante salientar que um diploma a distância tem a mesma validade em território nacional que um diploma de curso presencial vez que a modalidade de cursos a distância é regulamentada em lei federal.

Após a obtenção do diploma, o aluno egresso de um curso tecnológico a distância reconhecido pelo Ministério da Educação e Cultura pode continuar seus estudos e ingressar em cursos de pós-graduação (especialização, mestrado ou doutorado), inclusive presenciais se assim desejar. 

Conclusão

Vivemos um outro tempo, o mercado imobiliário é outro, pulsante, cada vez mais técnico, abrangendo vários ramos da ciência, cada vez mais profissional, priorizando o planejamento estratégico, as tecnologias de informação e comunicação, a inteligência emocional, o marketing, o estudo, a análise e a pesquisa dos seus mais diversos segmentos.

- Definitivamente, não há mais lugar para experiências elementares.

Os Tecnólogos em Negócios Imobiliários são instrumentalizados para o pleno exercício de toda e qualquer função inerente ao mercado imobiliário, sem restrições, e precisam buscar o reconhecimento dos seus direitos, principalmente da sua real identidade.

Na situação atual não há identidade. Os Tecnólogos são identificados como Corretores de Imóveis, enquanto a corretagem imobiliária é a finalidade precípua da existência do Técnico em Transações Imobiliárias e exclusivamente esta, para os Tecnólogos em Negócios imobiliários é apenas mais uma das múltiplas atividades que lhes cabe por ofício desenvolver.

Enquanto há limites para o Técnico em Transações Imobiliárias, impostos pela Lei 6.530 de 1978 que regulamenta a profissão, para os Tecnólogos em Negócios Imobiliários há o benefício da abrangência total e irrestrita das competências aplicáveis a todas as facetas existentes no mercado imobiliário e, certamente, aquelas que ainda estão por vir, fruto da evolução natural de todo o sistema organizado.

O mercado imobiliário é uma grande zona de experiências. No momento atual, cresce a importância da educação continuada, das universidades e outros sistemas funcionais que certamente irão surgir, como “árvores” de competências de especial importância para o seu desenvolvimento.

O mercado imobiliário sempre buscará profissionais com a melhor qualificação possível e que preencham os requisitos da função e há de continuar tão ou mais exigente e, com certeza, quem possuir formação superior de qualidade terá mais oportunidades em sua área de atuação.

Urge que se faça esta distinção e que a realidade do Tecnólogo em Negócios Imobiliários seja vista com a compreensão de que vieram para somar, porém, reconhecendo que, definitivamente, não formam uma unidade conceitual com o Sistema COFECI-CRECI em razão de padrões e expectativas diversos.

Pode-se esperar que um pedreiro erga uma parede. Não se pode esperar o mesmo de um carpinteiro, ou pelo menos não com a mesma qualidade!

Prof. Marcos Mascarenhas

CONTRATO PRELIMINAR E DIREITO REAL DE AQUISIÇÃO NA PROMESSA DE COMPRA E VENDA NO STJ

O Código Civil brasileiro atribuiu expressamente ao direito do promitente comprador do imóvel a qualidade de direito real (art. 1.225, VII). Embora não esteja consignado na norma, trata-se de um direito real de aquisição aplicável aos contratos de promessa de compra e venda, consistente na possibilidade de o promitente comprador (titular do direito real à aquisição do imóvel) exigir em juízo a adjudicação compulsória do bem cuja escritura definitiva não fora outorgada voluntariamente pelo promitente vendedor.

A terminologia técnica é complicada, mas pode ser mais facilmente compreendida à luz do estudo do contrato preliminar. Isso porque o contrato de promessa de compra e venda nada mais é do que uma espécie de contratação que visa, em princípio, a assegurar o cumprimento de outro contrato. A esse segundo contrato dá-se o nome de contrato principal, que é o contrato definitivo de compra e venda do imóvel.

No tocante ao contrato preliminar, é mister assinalar que se trata de um tipo de negócio jurídico que voltado a preparar as partes contratantes para a celebração de um contrato futuro. Sendo assim, como negócio jurídico preparatório, deve conter os requisitos essenciais à validade do contrato definitivo (o contrato principal), especialmente aqueles previstos no art. 104 do Codex, in verbis: 

Art. 104. A validade do negócio jurídico requer:

I - agente capaz;

II - objeto lícito, possível, determinado ou determinável;

III - forma prescrita ou não defesa em lei.

Entre esses requisitos do art. 104, não se aplica ao contrato preliminar apenas o relativo à forma. Com efeito, o legislador optou por deixa-la livre à autonomia privada, a afastar a sua solenidade. É o que prescreve o art. 462 do CC (grifo meu):

Art. 462. O contrato preliminar, exceto quanto à forma, deve conter todos os requisitos essenciais ao contrato a ser celebrado.

É fato que parte da doutrina interpreta com ressalvas a liberdade de forma nos contratos preliminares, buscando conciliá-la com outros dispositivos legais, a exemplo do art. 227, que impõe restrições, no direito probatório, à prova exclusivamente testemunhal nos negócios jurídicos cujo valor não ultrapasse o décuplo do salário mínimo.

A esse respeito, os comentários de Farias e Rosenvald (2012, p. 948) são esclarecedores: 

Na linha consensualista, o Código Civil é enfático na defesa do princípio da liberdade de forma para os contratos preliminares (art. 107, CC). Em outras palavras, dotado o negócio jurídico dos pressupostos de existência e dos requisitos de validade a que alude o artigo 104 do Código Civil, o contrato preliminar é um ato jurídico perfeito, independente da relação principal que procura garantir. O ordenamento afastou o princípio da atração das formas entre os contratos preliminar e definitivo. Esta diversidade de fundamentos e efeitos entre os dois modelos jurídicos, justifica a liberdade de contratar sem a exigência da forma pública, essencial à validade de negócios jurídicos que visem à constituição de direitos reais sobre bens imóveis de valor superior a trinta salários mínimos (art. 108, CC).

Certamente esta liberdade de forma não será extremada, posto conciliada com outros dispositivos legais. Daí a necessidade de escrito particular para os contratos preliminares cujo valor ultrapasse o décuplo do salário mínimo, admitindo-se a prova exclusivamente testemunhal quanto à sua existência tão somente para transação de patamar inferior ao aludido montante (art. 227, CC). Esta mesma restrição ao direito probatório é insculpida no artigo 401 do Código de Processo Civil.

Importa salientar que, no contrato preliminar, já há uma obrigação contratual definida. Ela consubstancia o dever de celebrar o contrato definitivo (contrato principal). Assim se justifica a redação do caput do art. 463 do CC, o qual assinala a eficácia obrigacional do vínculo prévio, dotando-o de exigibilidade jurídica:

Art. 463. Concluído o contrato preliminar, com observância do disposto no artigo antecedente, e desde que dele não conste cláusula de arrependimento, qualquer das partes terá o direito de exigir a celebração do definitivo, assinando prazo à outra para que o efetive.

Ao assegurar a possibilidade de tutela específica da obrigação de fazer, consistente na celebração do contrato principal, o art. 463 deixa claro que o contrato preliminar é um negócio jurídico sério, não se confundindo, dessa maneira, com as negociações preliminares, no curso das quais há apenas a manifestação de intenções desprovidas de juridicidade.

Consequentemente, em regra, o contrato preliminar deve ser concebido como uma convenção jurídico irretratável, porquanto dotada de eficácia obrigacional. Ciente disso, o legislador ressalvou expressamente a possibilidade de inclusão da cláusula concernente ao direito de arrependimento, isto é, a aposição autônoma ao instrumento do contrato do direito potestativo que faculta aos contratantes resilir unilateralmente o contrato preliminar. Logo, a cláusula de arrependimento permite, por exemplo, que o contratante arrependido (contratante demissionário) não seja judicialmente compelido a celebrar a avença principal - medida que, na linguagem processual, corresponde à tutela específica da obrigação de fazer futura.

Essas noções doutrinárias acerca do contrato preliminar são extremamente úteis ao entendimento do contrato de promessa de compra e venda. O motivo reside na similitude dessas modalidades contratuais, a apresentar estreita relação em sua disciplina jurídica. Prova disso é a previsão da cláusula de arrependimento no art. 1.417 do CC:

Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.

Portanto, seja na disciplina geral dos contratos preliminares, seja na disciplina específica da promessa de compra e venda, o exercício do direito potestativo de arrependimento deve decorrer da aposição de cláusula expressa ao instrumento. Caso contrário, a denúncia não se concretizará validamente (sem perdas e danos).

Mas mais interessante ainda é atentar ao teor do parágrafo único do art. 463 do Código Civil, in verbis:

Art. 463. omissis

Parágrafo único. O contrato preliminar deverá ser levado ao registro competente.

Trata-se de dispositivo polêmico, que tem gerado fundas discussões nos tribunais. O busílis encontra-se na exigência de registro do contrato preliminar, o que poderia afetar o direito à adjudicação compulsória previsto no art. 1.418 do CC:

Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.

No afã de interpretar a redação equívoca do parágrafo único do art. 463 do CC, surgem duas correntes na doutrina (ASSIS NETO; JESUS; MELO, 2013, p. 1465). De lado, há os que defendem que o dispositivo refere-se tão só à necessidade de registro do compromisso de compra e venda para oposição de efeitos erga omnes (Ruy Rosado de Aguiar, Carlos Roberto Gonçalves); de outro, situam-se os que entendem que é imperiosa a necessidade de registro quaisquer que sejam os efeitos pretendidos pelos contraentes (Joel Dias Figueira, Carlos Alberto Dabus Maluf, Mário Müler Romitti).

Por sua vez, no plano jurisprudencial, os precedentes mais antigos do Superior Tribunal de Justiça inclinavam-se em acatar os argumentos expendidos pela primeira corrente. Colaciono:

Adjudicação compulsória.

1. É torrencial a jurisprudência da Corte no sentido de que o"direito à adjudicação é de caráter pessoal, restrito aoscontratantes, não se condicionando a obligatio faciendi à inscrição no registro de imóveis".

2. Recurso especial conhecido e provido.

(STJ, T3 - Terceira Turma, REsp 204.784/SE, Rel. Min. Carlos Alberto Menezes Direito, j. 23/11/1999, p. DJ 07/02/2000).

De acordo com o raciocínio que foi sendo maturado pela Corte, a eficácia obrigacional inter partes existe tão logo seja concluído o pacto. Independentemente de registro, o promissário fica autorizado a exigir da contraparte a celebração do contrato principal nos limites do acordo prévio de vontades. Por sua vez, a eficácia real (erga omnes) é que demanda o registro em cartório da avença. Neste último caso, o registro (no cartório de registro de imóveis ou no cartório de títulos e documentos, conforme se cuide, respectivamente, de bem imóvel ou móvel) serve como mecanismo assecuratório de que a promessa inscrita no contrato preliminar não será afetada por eventual negócio jurídico celebrado com terceiros de boa-fé. Um exemplo vem a calhar. Suponhamos que, na promessa de compra e venda de imóvel, o promitente vendedor, no curso do contrato preliminar, e exercendo legitimamente seu direito de proprietário (afinal, não houve ainda a outorga da escritura definitiva da propriedade do bem imobiliário), celebre novo contrato (de compra e venda) com terceiro de boa-fé. Este terceiro ignorava a existência de contrato de promessa de compra e venda e nem poderia, diligenciando ordinariamente, descobri-lo. Aí é que a eficácia erga omnes, adquirida mediante o registro em cartório, tem o poder de impedir que a alienação do imóvel a terceiro de boa-fé prejudique o contrato preliminar. Assim, garantir-se-á que o promissário comprador da promessa de compra e venda possa ajuizar a ação pessoal de adjudicação compulsória, desta vez não apenas contra o promitente vendedor, que alienou o bem, mas também contra o terceiro, cujo contrato de compra e venda, ainda que celebrado de boa-fé, será considerado negócio jurídico ineficaz. Ou seja, o registro em cartório assegura a oponibilidade a terceiros da promessa de compra e venda, a atestar a eficácia real do pacto preliminar, consubstanciada no direito real de aquisição do bem prometido (CC, art. 1.225, VII).

Com amparo nesse raciocínio, o STJ editou o enunciado nº 239 da súmula de jurisprudência do tribunal:

STJ, Súmula nº 239:

O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis.

O verbete revela a assunção pelo tribunal da distinção já feita antes, no sentido de que a eficácia obrigacional inter partes do contrato preliminar independe de registro. "Assim, quando o direito à escrituração definitiva da compra e venda é exercido diretamente contra o promitente vendedor, não se lhe condiciona o registro" (ASSIS NETO; JESUS; MELO, 2013, p. 1465, grifo do autor).

De tal arte a corroborar esse entendimento, o enunciado 95 da I Jornada de Direito Civil do CJF/STJ preceitua:

95 – Art. 1.418: O direito à adjudicação compulsória (art. 1.418 do novo Código Civil), quando exercido em face do promitente vendedor, não se condiciona ao registro da promessa de compra e venda no cartório de registro imobiliário (Súmula n. 239 do STJ).

Em seus julgados, o STJ vem aplicando iterativamente o enunciado nº 239. Colaciono (grifo nosso):

DIREITO CIVIL. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. REGISTRO IMOBILIÁRIO. DESNECESSIDADE. SÚMULA/STJ. RECURSO NÃO CONHECIDO.

- Nos termos do enunciado nº 239 da súmula/STJ, o direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis.

(STJ, T4 - Quarta Turma, REsp 188.172/SP, Rel. Min. Sálvio de Figueiredo Teixeira, j. 10/10/2000, p. DJ 20/11/2000).

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO. REGISTRO DO COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. SÚMULA 239/STJ. FINANCIAMENTO DE IMÓVEL. HIPOTECA POSTERIOR. INEFICÁCIA.

I – Em consonância com o enunciado 239 da Súmula desta Corte, o direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis.

II - A hipoteca outorgada pela construtora ao agente financiador em data posterior à celebração da promessa de compra e venda com o promissário-comprador não tem eficácia em relação a este último. Precedentes. Agravo improvido.

(STJ, T3 - Terceira Turma, AgRg no Ag 575.115/SP, Rel. Min. Castro Filho, j. 28/10/2004, p. DJ 17/12/2004).

DIREITO DAS COISAS. RECURSO ESPECIAL. USUCAPIÃO. IMÓVEL OBJETO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. INSTRUMENTO QUE ATENDE AO REQUISITO DE JUSTO TÍTULO E INDUZ A BOA-FÉ DO ADQUIRENTE. EXECUÇÕES HIPOTECÁRIAS AJUIZADAS PELO CREDOR EM FACE DO ANTIGO PROPRIETÁRIO. INEXISTÊNCIA DE RESISTÊNCIA À POSSE DO AUTOR USUCAPIENTE. HIPOTECA CONSTITUÍDA PELO VENDEDOR EM GARANTIA DO FINANCIAMENTO DA OBRA. NÃO PREVALÊNCIA DIANTE DA AQUISIÇÃO ORIGINÁRIA DA PROPRIEDADE. INCIDÊNCIA, ADEMAIS, DA SÚMULA N. 308.

1. O instrumento de promessa de compra e venda insere-se na categoria de justo título apto a ensejar a declaração de usucapião ordinária. Tal entendimento agarra-se no valor que o próprio Tribunal - e, de resto, a legislação civil - está conferindo à promessa de compra e venda. Se a jurisprudência tem conferido ao promitente comprador o direito à adjudicação compulsória do imóvel independentemente de registro (Súmula n. 239) e, quando registrado, o compromisso de compra e venda foi erigido à seleta categoria de direito real pelo Código Civil de 2002 (art. 1.225, inciso VII), nada mais lógico do que considerá-lo também como "justo título" apto a ensejar a aquisição da propriedade por usucapião.

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(STJ, T4 - Quarta Turma, REsp 941.464/SC, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, j. 24/04/2012, p. DJe 29/02/2012).

DIREITO CIVIL. PROPRIEDADE. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO ANULATÓRIA. COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA. REGISTRO IMOBILIÁRIO. OPOSIÇÃO. ADJUDICAÇÃO EM HASTA PÚBLICA. BOA-FÉ.

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6. A jurisprudência conferia ao promitente comprador o direito à adjudicação compulsória do imóvel independentemente de registro (Súmula n. 239); e, quando registrado, o compromisso de compra e venda foi erigido à seleta categoria de direito real pelo Código Civil de 2002 (art. 1.225, inciso VII), sendo, portanto, oponível em relação aos terceiros.

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(STJ, T3 - Terceira Turma, REsp 1.221.369/RS, Rel. Min. Nancy Andrighi, j. 20/08/2013, p. DJe 30/08/2013).

Conclui-se, portanto, que, no caso da promessa de compra e venda, o promissário comprador pode exigir a tutela específica da obrigação de fazer (celebração de contrato futuro, mediante a outorga da escritura definitiva de transmissão da propriedade do bem imóvel) contra o promitente vendedor tão logo seja concluído o negócio jurídico prévio (obviamente, contanto que o promissário comprador tenha adimplido sua obrigação e o promitente vendedor esteja em mora).

Dessa maneira, o registro em cartório, referido no parágrafo único do art. 463 do Código Civil deve ser interpretado tão somente como fator eficacial da promessa de compra e venda perante terceiros (sujeito passivo universal). Logo, o consectário do registro do contrato preliminar em serventia é a garantia de que a sentença que julgar procedente o pedido veiculado em ação de adjudicação compulsória possa desconstituir o direito real de todo e qualquer terceiro interveniente, ainda que de boa-fé.

REFERÊNCIAS

ASSIS NETO, Sebastião de; JESUS, Marcelo de; MELO, Maria Izabel de. Manual de Direito Civil. Salvador: JusPODIVM, 2013. 1720 p.

BRASIL. Superior Tribunal de Justiça. Enunciado nº 239 da súmula de jurisprudência. Disponível em: www.stj.jus.br. Acesso em: 14 de dez. 2013.

BRASIL. Superior Tribunal de Justiça. Enunciado nº 95 da I Jornada de Direito Civil. Disponível em: www.stj.jus.br. Acesso em: 14 de dez. 2013.

BRASIL. Superior Tribunal de Justiça. Recurso Especial nº 204.784/SE,da Terceira Turma, Rel. Min. Carlos Alberto Menezes Direito, j. 23/11/1999, p. 07/02/2000. Disponível em: www.stj.jus.br. Acesso em: 14 de dez. 2013

BRASIL. Superior Tribunal de Justiça. Recurso Especial nº 188.172/SP da Quarta Turma, Rel. Min. Sálvio de Figueiredo Teixeira, j. 10/10/2000, p. 20/11/2000. Disponível em: www.stj.jus.br. Acesso em: 14 de dez. 2013.

BRASIL. Superior Tribunal de Justiça. Agravo Regimental no Agravo nº 575.115/SP, da Terceira Turma, Rel. Min. Castro Filho, j. 28/10/2004, p. 17/12/2004. Disponível em: www.stj.jus.br. Acesso em: 14 de dez. 2013.

BRASIL. Superior Tribunal de Justiça. Recurso Especial nº 941.464/SC,da Quarta Turma, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, j. 24/04/2012, p. 29/02/2012. Disponível em: www.stj.jus.br. Acesso em: 14 de dez. 2013.

BRASIL. Superior Tribunal de Justiça. Recurso Especial nº 1.221.369/SE, da Terceira Turma, Rel. Min. Nancy Andrighi, j. 20/08/2013, p. 30/08/2013. Disponível em: www.stj.jus.br. Acesso em: 14 de dez. 2013.

BRASIL. Código Civil. Lei 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Disponível em:www.planalto.gov.br. Acesso em: 18 de nov. 2012.

FARIAS, Cristiano Chaves de; ROSENVALD, Nelson. Curso de Direito Civil: reais, vol. 5. 8º ed. rev. ampl. e atual. Salvador: JusPODIVM, 2012. 988 p.

Rafael Teodoro

Graduado em Direito pela UFPA. Especialista em Direito Constitucional, Direito Tributário e Ciências Penais pela Universidade Uniderp/Anhanguera. Ex-Advogado. Ex-Analista Judiciário. Atualmente atua como Analista/Assessor de Promotor de Justiça, função que exerce após aprovação em concurso público.

Fonte: Revista Jus Navigandi

COM RUMORES DE CALOTES, CAIXA VAI CONTINUAR PESADO NO MERCADO IMOBILIÁRIO

Após uma reunião com o Deutsche Bank, a Caixa Econômica Federal voltou a ressaltar sua posição no mercado imobiliário brasileiro. Mesmo com rumores de que o banco tem atrasado os repasses - atrapalhando as construtoras -, o banco quer manter uma dominância no mercado, embora venha a ser mais conservadora.

Dona de 70% dos financiamentos imobiliários, a Caixa destaca que seus fundos para construção e aquisição cresceram 14% do ano passado para este, para cerca de R$ 154 bilhões. O banco, porém, destaca que o mercado deverá ficar mais competitivo nos próximos meses - mas deverá continuar com as menores taxas de juros do mercado.

A empresa deve começar a ficar mais conservadora com a análise de crédito, embora a inadimplência esteja em 1,4% - abaixo dos 2,2% do mercado em geral. Embora atualmente a Caixa recuse apenas 1% a 2% dos crédios, eles acreditam que podem começar recusar até 10% no futuro próximo.

Minha Casa Minha Vida 

A Caixa também tem forte exposição ao programa Minha Casa Minha Vida, do governo federal - que continua a ser um dos principais fatores de desenvolvimento do mercado imobiliário brasileiro. Até agora, o Minha Casa Minha Vida resultou na entrega de 3,3 milhões de unidades, sendo que 2,3 milhões foram entre 2011 e fevereiro de 2014. Até o final do ano serão mais 450 mil unidades.

O perfil do comprador de imóveis no Brasil, que financia através da caixa é jovem, com 74% deles tendo menos de 45 anos de idade. 27% das pessoas possuem uma renda de até três salários mínimos, 36% recebem de três à seis salários mínimos, 15% de seis a dez e 22% recebem mais de 10 salários mínimos.

Fonte: Yahoo Notícias

FISSURAS, RACHADURAS, PROBLEMAS COM O IMÓVEL, COMO PROCEDER?

Em primeiro lugar, cumpre destacar duas situações: a primeira é se o imóvel foi comprado diretamente da construtora; a segunda é se o imóvel é financiado por alguma instituição financeira.

Em se tratando de imóvel comprado da construtora, a mesma é responsável por qualquer dano estrutural pelo prazo de 05 (cinco) anos, inicialmente. Todavia, há a questão do vício oculto, aquele em que só aparece com o tempo, nestes casos para se entrar com ação contra a construtora responsável pela obra, o STJ já admitiu em algumas ações o prazo prescricional de 20 (vinte) anos (REsp 903.771), contado a partir da constatação de vícios ou defeitos da construção.

A Terceira Turma do STJ proferiu decisão neste sentido no REsp 903.771, onde foi determinado que o prazo que o dono do imóvel tem para ingressar em juízo contra a construtora, por danos relacionados à segurança e solidez da obra, começa a contar a partir da ciência das falhas construtivas.

Nesse sentido, os consumidores que, mesmo passado os 05 anos de garantia da obra, podem entrar na Justiça para pedir reparo ou indenização, não importando se já passou o tempo de garantia da construtora. Somente a partir desse momento começa a correr o prazo prescricional.

Ressalte-se que esse prazo vale somente para os chamados vícios ocultos, já que o prazo para reclamação de vícios aparentes, como portas quebradas, paredes mal pintadas, pequenas trincas, etc. É de 90 dias após a entrega da chave.

Por fim, quanto aos imóveis financiados, os mesmos contam com cobertura securitária para danos físicos do imóvel, assim ocorrendo situações desta natureza, devem ser acionados imediatamente.

Mas cumpre atentar-se que ALGUMAS instituições financeiras, também são responsáveis pelo empreendimento, uma vez tem engenheiros em seu quadro de funcionários, além de que contratam a construtora e seguradora que serão responsáveis pelo empreendimento.

Liz Werner

Fonte: JusBrasil

DEBATE: BOLHA IMOBILIÁRIA NO BRASIL