SAMUEL ARTHUR PRADO: FELIZ ANIVERSÁRIO

Caro amigo Samuel,

A vida só vale a pena ser vivida, quando somos lembrados pelo que somos e pelo que representamos na vida das pessoas que nos cercam e hoje eu lembrei de Você.

Não lembrei do Presidente do CRECI-BA, não lembrei do Corretor de Imóveis, não lembrei do Gestor Imobiliário, lembrei do ser pessoa que sabe, ao longo de já extensa trajetória coroada de realizações, conquistar o bem querer e a amizade sincera de todos que compartilham do seu convívio.

No dia do seu aniversário, desejo que Deus o ilumine e que faça prevalecer sempre, seu idealismo e coragem para enfrentar e vencer os desafios que se apresentem.

O dia de hoje, na sua vida, chama-se presente, tem a duração fugaz do instante que passa e irá se juntar, depois de tantas missões cumpridas, à sua história pessoal e profissional, que se funde ao novo perfil do Corretor de Imóveis e ao novo CRECI-BA, cuja imagem Você tão bem ajuda a construir.

Feliz Aniversário!

Do amigo Marcos Mascarenhas

IMÓVEIS LANÇADOS EM 2014 PODERÃO SER AINDA MAIS COMPACTOS

Prédio em construção: preços no Rio e São Paulo continuarão pressionados 
em relação às demais cidades

Em 2014, a alta nos preços dos lançamentos residenciais deve se manter no mesmo ritmo deste ano, e os apartamentos lançados podem ficar ainda mais compactos nos grandes centros urbanos. Esta é a visão do Comitê de Mercado, formado por professores e pesquisadores do Núcleo de Real Estate da Escola Politécnica da Universidade de São Paulo (NRE-Poli-USP), e de empresários e executivos do mercado imobiliário ouvidos pelo próprio comitê.

As conclusões do Comitê e as ideias dos profissionais que atuam no mercado de lançamentos imobiliários residenciais foram reunidas em um documento que traz as perspectivas para esse mercado em 2014. No geral, a visão dos empresários e executivos está em linha com a visão do Comitê. Veja a seguir quais as principais perspectivas para os lançamentos de imóveis residenciais no ano que vem, de acordo com o documento:

1 Os preços dos imóveis lançados estão caindo em algumas capitais

Segundo o Comitê, há evidências de quedas de preço em capitais com estoques de imóveis muito altos em relação à demanda orgânica, como Manaus e Salvador. Em algumas dessas cidades onde os preços caem, há um fator adicional para isso: algumas construtoras estão abandonando esses mercados e liquidando estoques. É o que ocorre em Brasília, Vitória e algumas cidades do Centro-Oeste.

2 Imóveis lançados em 2014 devem manter o mesmo perfil em cada cidade, mas podem ficar ainda menores nas capitais e cidades de maior destaque

Para 97% dos consultados e também para o Comitê, os tipos de imóveis prevalentes em cada área urbana devem permanecer os mesmos em 2014, com eventual redução das áreas privativas das unidades. No entanto, segundo o relatório, o Comitê acentua que esse modelo de reduzir a área das unidades para fazê-las caber no bolso dos compradores pode estar se esgotando.

3 Cidades-satélites e cidades-dormitórios devem continuar abrigando os lançamentos maiores e mais confortáveis

Nas cidades que ficam em torno dos grandes centros, portanto, deve continuar o movimento de lançamentos de imóveis maiores e a demanda aquecida de pessoas que trocam a moradia perto do trabalho por moradias mais confortáveis, como é o exemplo de Guarulhos, em São Paulo.

Fonte: EXAME.com

RUSSOS ESTÃO INVESTINDO NA COMPRA DE IMÓVEIS NO EXTERIOR

Foto: Serviço de Imprensa

Há cinco anos, apenas os russos mais ricos podiam comprar uma casa com vista para o mar fora da antiga União Soviética. Hoje, muitos cidadãos de classe média compram imóveis no exterior.

O número de russos que compram suas segundas residências no exterior está crescendo constantemente. Muitos novos compradores consideram essas aquisições como um investimento. A crise financeira na zona do euro provocou uma queda de preços dos imóveis na França, Espanha, Portugal e Chipre. Os investidores, no entanto, acham que os preços se recuperarão.

Um dos destinos mais populares para a compra da segunda casa no exterior é a Bulgária. De acordo com dados do Ministério da Justiça russo, cerca de 340 mil russos já compraram casas no país. Segundo as avaliações de especialistas russos, os investimentos russos no setor imobiliário da Europa Ocidental correspondem a 20% do investimento total.

No entanto, especialistas afirmam que os investidores russos perseguem objetivos inatingíveis. De acordo com Guennádi Gudov, diretor de uma agência imobiliária que vende casas no exterior, os imóveis para investimentos e casas para férias são coisas diferentes. "Os compradores devem entender que os investimentos no setor imobiliário nunca se tornam rentáveis em um dia, é preciso ter muita paciência", diz Gudov.

A crise financeira global transformou o que antes era uma mina de ouro em uma bolha imobiliária. Os mercados imobiliários de Bulgária, Montenegro, Croácia, Chipre, Tailândia, Espanha, Turquia e Emirados Árabes Unidos, onde os russos compram casas “com vista para o mar”, estão congelados. Há muitos edifícios não vendidos e não concluídos, a compra de imóveis nesses países não é um problema, mas será impossível vender essas casas se o proprietário precisar do dinheiro rapidamente.

Os mercados imobiliários secundários são afetados pela baixa demanda devido às cada vez melhores e mais baratas ofertas de casas novas. Um apartamento de um quarto com vista para o Mar Negro na Bulgária custa cerca de US$ 20 mil.

No entanto, de acordo com o chefe do Centro de Análise dos Índices do Mercado da Propriedade, Oleg Rêptchenko, se a crise na Europa continuar a se desenvolver, os preços dos imóveis continuarão a cair.

“Se os países da União Europeia reintroduzirem as moedas nacionais, os proprietários das casas no exterior perderão muito dinheiro”, diz Rêptchenko. "Os preços dos imóveis cairão pela metade."

No entanto, para as pessoas interessadas simplesmente em uma casa para passar férias, o mercado oferece uma infinidade de oportunidades.

Durante os últimos anos, o número de russos que quer investir até US$ 25 mil no mercado imobiliário estrangeiro cresceu significativamente. Já o número de potenciais compradores de imóveis que custam de US$ 60 mil a US$ 120 mil diminuiu.

De acordo com os especialistas do departamento russo da Federação Internacional da Propriedade Imobiliária, esta tendência começou em 2007. Isso significa que a classe média russa começou a comprar imóveis no estrangeiro para uso pessoal, e não como um símbolo de prestígio .

- Por que não comprar uma casa no território russo?

A costa do Mar Negro da Rússia tem baixa demanda devido aos preços excessivamente elevados e a uma política de investimentos desequilibrada. Além disso, imóveis e hotéis russos nessa região não oferecem o nível de conforto e serviço que pode ser comparado aos resorts estrangeiros.

Fonte: Iaroslava Kiriúkhina, Gazeta Russa

AVALIAÇÃO DE PROPRIEDADES ESPECIAIS

Terra agrícola

As propriedades especiais são propriedades de natureza única, o que implica que não existam vendas de propriedades análogas anteriores para comparação prévia, pelo que apresentam um caráter heterogêneo. Em tais condições, o avaliador necessita recorrer a um modelo de estimação que analise os aspectos fundamentais da propriedade para assim determinar o valor através da referência às qualidades produtoras de riqueza.

French (2004) analisou alguns métodos de avaliação imobiliária, dando especial ênfase à estimação dos valores de propriedades especiais. Segundo este autor, enquanto para a maioria das propriedades comuns o valor da propriedade é baseado na sua renda potencial, vista como um investimento, para as propriedades especiais o valor é baseado na visão do dono sobre o preço da propriedade, isto é, na contribuição que os lucros vão trazer para o seu negócio e também em assuntos subjetivos como estados e sentimentos de segurança. Por outro lado, para os avaliadores, como não existem bases de comparação, eles só podem reproduzir o cálculo dos preços através de estimativas.

French (2004) entende que a distinção entre a avaliação de uma propriedade especial e de uma normal depende da natureza do modelo utilizado. Com uma propriedade normal, há dados de transações recentes suficientes para observar o nível de preços sem necessitar interpretar os fundamentos que lhe estão subjacentes. No entanto, as propriedades especiais são as propriedades onde não há dados suficientes para estimar por alguma forma de comparação. A suposição ao avaliar uma propriedade especial é que o uso atual se manterá no futuro. Nesta base, há várias propriedades que podem ser descritas como especiais (French, 2004), podendo ser avaliadas da seguinte forma:

Pelo método da renda – terra agrícola, telecomunicações, bares e restaurantes, cassinos e clubes, cinemas e teatros, hotéis, propriedades de lazer privadas, casas de saúde privadas, hospitais privados e postos de combustíveis;

Pelo método da quantificação do custo – propriedades de lazer públicas, casas de saúde públicas, hospitais públicos e igrejas;

Pelo método de avaliação residual – extração mineral e propriedades de desenvolvimento;

Para French (2004), o papel do avaliador é escolher o método que melhor reflita o valor da propriedade. Um avaliador tem que trabalhar com técnicas reconhecidas e, no caso de propriedades especiais, os métodos a utilizar deverão ser aqueles cujos princípios melhor se identificam com o valor da propriedade para o negócio.

Fonte: Excerto do texto de Fernando Tavares, António Carrizo Moreira e Elisabeth Pereira com adaptações.

USUCAPIÃO. EU TENHO DIREITO?

A aquisição de uma propriedade ou de um direito real (exemplo: uso, habitação, usufruto, servidão predial, enfiteuse) sobre coisa alheia, denomina-se usucapião. Para tanto, a pessoa precisa exercer a posse sobre o bem, de maneira ininterrupta e com intenção de proprietário. É necessário também, que essa posse ocorra no prazo previsto em Lei e sem a oposição do dono.

A Lei estabelece diferentes prazos para a usucapião poder ser alegada e a propriedade sobre o bem, adquirida. Assim, a Lei estabelece o prazo de 15 anos, para quando o indivíduo possuir um imóvel, ininterruptamente, sem oposição e independente de título ou de boa-fé, consoante disposto no art. 1238 do CC/02.

Reduz, ainda, esse prazo para 10 anos quando, na forma descrita acima, o imóvel for a moradia habitual do possuidor ou quando ele tiver efetuado alguma obra ou serviço de caráter produtivo nesse bem, conforme disposto no §único do art. 1238 do CC/02.

E mais, a Lei garante ao indivíduo o prazo de apenas 05 anos ininterruptos e sem oposição, para quando ele não for proprietário de nenhum outro imóvel (urbano ou rural) e possua como sua, uma área rural de até 50 hectares, que seja produtiva e que lhe sirva de moradia. Ou então quando possuir como sua, nas condições descritas acima, uma área urbana de até 250 metros quadrados.

Ademais, em casos de servidão aparente, com justo título, continue e inconteste, o prazo para a usucapião é de 10 anos e, quando o possuidor não tiver título, esse prazo aumenta para 20 anos, conforme disposto no art. 1379 e § único do CC/02.

Destaca-se que para a usucapião ser concedida, a posse – no prazo de 05, 10 ou 15 anos - deve ser ininterrupta, isto é, não deve existir intervalo pelo possuidor nessa posse, e nem qualquer tipo de interrupção por um terceiro interessado no imóvel.

A Lei admite que o possuidor acrescente a posse dos seus antecessores à sua, desde que ambas sejam pacíficas e contínuas. Logo, a soma das posses é admitida para a configuração da usucapião, conforme expresso no art.1243 do CC/02. Então, se o possuidor provar o tempo da sua posse atual e o tempo da posse anterior, ele poderá utilizar o tempo da soma das posses para alcançar o prazo legal.

Por fim, cabe lembrar que os bens públicos não podem ser usucapidos por nenhuma pessoa, em respeito ao previsto no parágrafo 3º do art. 183 da Constituição Federal e ao parágrafo único do art. 191 do mesmo diploma.

Camille Stalleikem - OAB/SC 33.032
Fonte: Artigos OAB SC

PRAZO E RESCISÃO DO CONTRATO DE LOCAÇÃO RESIDENCIAL

O prazo do contrato de locação residencial merece atenção especial tendo em vista de suas particularidades previstas na Lei do Inquilinato (8.245/91). Primeiramente, é importante esclarecer que as locações residenciais são aquelas em que o imóvel será utilizado para a habitação do locatário, na qualidade de lar definitivo e sem qualquer objetivo econômico.

O artigo 47, da Lei do Inquilinato, estabelece que nas locações pactuadas verbalmente “ou por escrito e com prazo inferior a trinta meses”, após o término do prazo, o locador somente poderá retomar a posse do imóvel nas seguintes hipóteses:

- Se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos;

- Por força de acordo entre as partes;

- Em razão de infração legal ou contratual pelo locatário e falta de pagamento do aluguel e encargos;

- Para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-las;

- Em virtude de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário estiver relacionada com o seu emprego;

- No caso do locador pedir para seu uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro. Ou pedido do locador para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel próprio. Nesta hipótese, o parágrafo primeiro do artigo em pauta dispõe que a “necessidade” deverá ser demonstrada judicialmente sempre que o retomante estiver ocupando, com a mesma finalidade, outro de sua propriedade situado na mesma localidade ou, residindo ou usando imóvel alheio, já tiver retomado o imóvel anteriormente. A comprovação judicial deverá ocorrer também quando o ascendente ou descendente, beneficiário da retomada, residir em imóvel próprio; e

- No caso do locador pedir para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída, em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em cinquenta por cento.

Note que o parágrafo segundo, do artigo 47, da Lei ora examinada, determina que nas duas últimas hipóteses acima, o retomante deverá provar ser proprietário, promissário comprador ou promissário cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título registrado junto à matrícula do mesmo.

Como se verifica, nos pactos locatícios de imóveis urbanos para fins residenciais verbais ou por escrito e com prazo inferior a trinta meses, os mesmos somente poderão ser rescindidos pelos respectivos locadores depois de transcorridos cinco anos de vigência ou ocorridas às hipóteses elencadas.

O inquilino, diferentemente do locador, pode rescindir o contrato em qualquer momento e independentemente de motivo (a única penalidade será a obrigação de pagar a multa estipulada pelas partes ou fixada pelo juiz). Por esse motivo é comum ocorrerem impasses nas negociações, visto que muitas vezes os locatários pretendem permanecer no imóvel por período menor que trinta meses e, de outro lado, os locadores não desejam ficar impedidos de retomarem as posses de seus imóveis antes de transcorridos cinco anos de vigência.

Nestas situações, temos como solução fixar o prazo do contrato pelo prazo de trinta meses, porém com a previsão de isenção de multa em favor do inquilino, após decorridos determinado período de tempo (doze meses, por exemplo).

Por fim, merece destaque o parágrafo único, do artigo 4º. da Lei do Inquilinato, que dispensa o pagamento da multa se a devolução do imóvel pelo locatário decorrer de transferência, pelo seu empregador, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, desde que notifique o locador com o prazo mínimo de trinta dias de antecedência.

Daniel Alcântara Nastri Cerveira - Advogado, sócio do escritório Cerveira, Dornellas e Advogados Associados e especialista em locação comercial.

Fonte: Última Instância

TURMA DEFINE PRAZO DE CINCO ANOS PARA RENOVAÇÃO DE ALUGUEL COMERCIAL

Ministra Nancy Andrighi

Se por um lado deve ser considerado todo o patrimônio imaterial agregado a imóvel comercial pela atividade exercida pelo locatário, por outro é necessário resguardar o direito de propriedade do locador, evitando contratos que eternizem o uso do imóvel. Portanto, de acordo com decisão da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), o prazo de cinco anos é razoável para renovação de contratos do gênero.

O entendimento foi firmado pela Turma ao analisar a aplicação, em ação renovatória de contrato de locação comercial, da acessio temporis quando a soma de períodos ininterruptos de locação é utilizada para alcançar o período mínimo de cinco anos para o pedido de renovação.

Em seu voto, a ministra Nancy Andrighi, relatora, reconheceu a importância desse instituto jurídico, porém ressaltou que é fundamental respeitar a natureza bilateral e consensual do contrato locatício. Considerando a vontade de renovação de um lado e a de não renovação do outro, a ministra afirmou que o prazo de cinco anos mostra-se razoável para a renovação, que pode ser requerida novamente pelo locatário no final do contrato.

Cinco anos

Segundo Nancy Andrighi, permitir a renovação por prazos maiores de dez, 15 ou 20 anos contraria a própria finalidade do instituto, uma vez que possíveis mudanças econômicas e outros fatores podem influenciar na decisão das partes em renovar, ou não, o contrato.

Para a relatora, quando a Lei 8.245/91 estabelece o direito à renovação por igual prazo, está se referindo ao prazo mínimo exigido, ou seja, cinco anos, e não o prazo estipulado pelo último contrato celebrado entre as partes.

A renovação do contrato de locação não residencial, nas hipóteses de acessio temporis, dar-se-á pelo prazo de cinco anos, independentemente do prazo do último contrato que completou o quinquênio necessário ao ajuizamento da ação. O prazo máximo da renovação também será de cinco anos, mesmo que a vigência da avença locatícia, considerada em sua totalidade, supere esse período, explicou a ministra.

Fonte: Superior Tribunal de Justiça